住宅調(diào)研報告

　　隨著社會不斷地進步，報告十分的重要，報告具有雙向溝通性的特點。一聽到寫報告就拖延癥懶癌齊復(fù)發(fā)？下面是小編幫大家整理的住宅調(diào)研報告，希望對大家有所幫助。

住宅調(diào)研報告1

　　一、廣州市天然氣來源

　　20xx年以前，廣州市仍處于使用液化石油氣時期，住宅小區(qū)部分使用管道液化石油氣，部分使用瓶裝液化石油氣。至20xx年xx月xx日，隨著金山門站成功接收廣東LNG項目的天然氣，廣州正式進入天然氣時代。如今，廣州市天然氣主要來源于西氣東輸二線、深圳大鵬LNG、珠海LNG，并準(zhǔn)備引川氣入粵及興建廣州南沙LNG站用于城市天然氣供應(yīng)及調(diào)峰。

　　二、住宅小區(qū)天然氣覆蓋情況

　　1、新舊樓盤的分別

　　按照燃氣管道安裝時是否有用戶入住，將小區(qū)樓盤分為舊樓盤和新建樓盤。新建樓盤的燃氣管道一般由開發(fā)商出資，和樓盤一起建設(shè)，天然氣采用低壓入戶。舊樓盤因為新建燃氣管道困難、燃氣管道改造困難等原因，天然氣覆蓋率較低。未通天然氣的舊樓居民對于天然氣的看法也不一致，一部分居民認為天然氣管道安裝費太貴，目前使用的液化石油氣爐具和電熱水器也很方便，便不想安裝燃氣管道；另一部分居民則覺得使用天然氣安全且天然氣氣價較低，對安裝燃氣管道的意愿強烈。

　　2、天然氣供應(yīng)方式

　　住宅小區(qū)的天然氣供應(yīng)分為兩種方式，一是管道天然氣供應(yīng)，二是LNG瓶組站供應(yīng)。廣州市燃氣管網(wǎng)覆蓋了大部分的城鎮(zhèn)，但有部分相對較偏僻的城鎮(zhèn)或農(nóng)村則沒有燃氣管道覆蓋，這部分無燃氣管道覆蓋的小區(qū)則采用建設(shè)LNG瓶組站的方式為居民用戶供氣。

　　3、居民用戶戶內(nèi)天然氣管道安裝差別

　　戶內(nèi)燃氣管道分為明裝和暗埋兩種方式，明裝燃氣管道方便檢查維修，暗埋燃氣管道則相對美觀。舊樓盤居民家中的燃氣管道多是家中先裝修完成之后才安裝的天然氣管道，所以舊樓居民用戶戶內(nèi)的天然氣管道基本采用明裝的方式安裝。少部分新樓盤居民用戶戶內(nèi)因裝修方案、美觀設(shè)計等原因采用了不銹鋼波紋管暗埋的方式安裝燃氣管道，大部分新樓盤用戶家中的燃氣管道則是明裝。

　　4、燃氣計量表及繳費方式

　　廣州市小區(qū)居民用戶使用的'燃氣計量表大致分為三種。對于較早使用天然氣管道的居民用戶，家中使用的燃氣表為普通膜式燃氣表，這種燃氣表抄表分為兩種方式，一是燃氣公司定期上門抄表，然后通知用戶去營業(yè)廳繳費，二是居民用戶在燃氣公司微信公眾號上自報燃氣表讀數(shù)，通過綁定的銀行卡自動劃扣氣費，此類燃氣表不會自動停氣。在膜式燃氣表之后安裝的是IC卡燃氣表，這類燃氣表是需要用戶提前在營業(yè)廳充值氣費，到卡中的氣費用完之后就會自動停氣，需重新充值之后才可繼續(xù)使用。最新安裝燃氣管道的小區(qū)居民用戶使用的則是無線遠傳膜式表，這類燃氣表可以自動的將天然氣用氣量發(fā)送至燃氣公司終端，居民用戶通過開通燃氣時綁定銀行卡，氣費從綁定的銀行卡中自行劃扣。

　　5、天然氣計價方式

　　廣州市對于居民天然氣用戶采用階梯計價的方式。按每戶用氣人口數(shù)4人（含四人一下）為計量單位，第一檔氣量為0-320(含)立方米/年，氣價為3.45元/立方米；第二檔氣量為320-400(含)立方米/年，氣價為4.14元/立方米；第三檔氣量為400立方米/年以上的用氣部分，氣價為5.18元/立方米。用戶用氣人口超過4人的，每增加1人，在第一檔氣量相應(yīng)增加70立方米，第二檔氣量上、下限相應(yīng)增加70立方米，超過第二級氣量上限值的計入第三級氣量。

　　6、居民用戶對于天然氣安全知識了解來源及安檢周期

　　居民用戶對于天然氣安全使用的知識的了解主要來自三個方面。一是燃氣公司營業(yè)廳中播放的燃氣安全使用宣傳片和發(fā)放的燃氣使用安全手冊，由于多數(shù)用戶需要自行到燃氣公司營業(yè)廳繳費，這種安全知識的宣傳面較廣；二是通過燃氣公司定期進行的宣傳活動，在小區(qū)附近為居民用戶講解燃氣安全使用相關(guān)知識，受場地限制，這種宣傳面對的人群較少，但居民對這種宣傳的印象最深；三是通過燃氣公司的微信公眾號了解安全知識，這類宣傳多是面向年輕用戶群體。

　　戶內(nèi)燃氣管道的安全檢查分為兩類，一是燃氣公司工作人員上門抄表時對居民用戶戶內(nèi)燃氣管道進行安全檢查，二是燃氣公司以一年為周期進行的定期對居民用戶戶內(nèi)燃氣管道進行的安全檢查。

　　三、調(diào)研中發(fā)現(xiàn)的問題

　　隨著廣州市進入天然氣時代，舊樓居民用戶使用天然氣也是大勢所趨。為舊樓盤新建燃氣管道有兩大難點，一是由于“城中村”等舊樓盤小區(qū)道路情況復(fù)雜，安裝埋地管道難度大；二是舊樓盤已經(jīng)有用戶入住，燃氣管道安裝或改造的費用需要向用戶收取，用戶意見不統(tǒng)一，故不適合統(tǒng)一安裝燃氣管道。以上兩點原因?qū)е铝伺f樓住戶的燃氣覆蓋率低。舊樓已使用天然氣用戶燃氣管道存在三個安全隱患。有的舊樓盤在使用天然氣之前使用的是管道液化氣，對于這部分舊樓盤，燃氣公司采用的是天然氣置換，液化石油氣埋地管道采用的是鋼質(zhì)管道，隨著使用時間的推移，鋼質(zhì)管道會被腐蝕，此為安全隱患之一；舊樓居民用戶戶內(nèi)的燃氣管道安裝在房屋整體裝修之后，由于裝修布局，部分燃氣管道會處于水槽下等易使燃氣管道發(fā)生腐蝕環(huán)境中，此為安全隱患之二；廣州市部分舊樓在建設(shè)燃氣管道時采用的是集中調(diào)壓，中壓入戶的方式，隨著使用時間的推移，用戶戶內(nèi)調(diào)壓器隨著使用時間的推移可能產(chǎn)生調(diào)壓精度不準(zhǔn)，致使燃氣用具入口壓力超高，且小區(qū)盤立管中燃氣為中壓，漏氣風(fēng)險也更大，此為安全隱患之三。

　　中壓埋地管道覆蓋面不夠，比較偏遠的城鎮(zhèn)、農(nóng)村還沒有燃氣管道，部分地區(qū)尚不具備使用天然氣的條件。住宅小區(qū)使用LNG瓶組站供氣存在兩點問題，一是LNG的運輸成本相對管道天然氣更高，且需要安排專職人員對場站進行監(jiān)管，提高了企業(yè)成本；二是LNG瓶組站相對管道天然氣危險性更高，建設(shè)在住宅小區(qū)附近的安全隱患相對管道天然氣更大，需要及時關(guān)注瓶組中的LNG存量，天然氣供應(yīng)不夠穩(wěn)定。

　　由于部分住宅小區(qū)居民用戶使用的是普通膜式燃氣表，這部分用戶燃氣表的抄表工作極難實施，燃氣公司員工上門抄表時遇到用戶不在家的幾率高，導(dǎo)致入戶率極低，導(dǎo)致燃氣公司對于用戶用氣量的統(tǒng)計不及時。安全檢查的時候也會遇到這種情況，入戶率低會導(dǎo)致燃氣公司對用戶戶內(nèi)燃氣管道使用情況掌握不足，用戶對已經(jīng)存在的安全隱患不能及時整改，發(fā)生安全事故的概率也大大提高。

　　四、住宅小區(qū)天然氣發(fā)展方向

　　加快天然氣管道敷設(shè)步伐，盡快將燃氣管道延伸到偏遠城鎮(zhèn)，甚至是農(nóng)村，擴大燃氣管道覆蓋面積，為更多的地方送去天然氣，盡快將燃氣管道延伸至使用LNG瓶組站供氣的住宅小區(qū)。

　　加大對“城中村”等舊樓燃氣管道加裝的投入力度，盡快使城市中的居民用戶用上天然氣，改善居民生活質(zhì)量，改善城市環(huán)境。老舊燃氣管道發(fā)生泄漏的概率更大，城市中的人口較為集中，一旦發(fā)生燃氣管道泄漏等事故造成的危害也更大，對老舊燃氣管道的遷改已經(jīng)破不容緩。

　　為了更好的服務(wù)居民，減少人力物力的投入，燃氣公司應(yīng)當(dāng)大力推進居民用戶燃氣表更換進程，將普通膜式燃氣表更換為無線遠傳膜式表，如此當(dāng)可解決抄表入戶率低的問題。

　　對于較早安裝燃氣管道的住宅小區(qū)應(yīng)該縮短安檢周期，防范于未然。吸引更多的用戶添加燃氣公司微信公眾號，通過網(wǎng)絡(luò)宣傳天然氣安全使用知識，提高居民用戶的安全意識，引導(dǎo)用戶自查天然氣使用安全隱患。并在微信或者其他平臺上設(shè)置用戶安全檢查或整改申請服務(wù)，使用戶能主動預(yù)約上門安檢，可提高安全檢查效率。

住宅調(diào)研報告2

　　調(diào)研時間：20xx年3月28日

　　調(diào)研地點：武漢萬科高爾夫城市花園、銀湖翡翠、萬科四季花城

　　調(diào)研成員：譚玲玲 沈張 喻立天 凌冰 陳覓偉 張旭輝

　　調(diào)研對象：小區(qū)的總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)、周圍環(huán)境、道路系統(tǒng)、出入口的設(shè)置、小區(qū)環(huán)境設(shè)計、景觀綠地系統(tǒng)、建筑風(fēng)格、公共服務(wù)設(shè)施、停車系統(tǒng)等。

　　住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計是一項復(fù)雜，綜合的系統(tǒng)工程。它遠遠超過了單純的工程技術(shù)的范疇。而深入到社會，經(jīng)濟，生態(tài)，文化，心理，行為等領(lǐng)域。居住小區(qū)是城市的重要組成部分，城市居住小區(qū)規(guī)劃建設(shè)的好壞直接反映了該城市的城市化水平。居住空間是城市空間的延續(xù)。它的存在于運行離不開所在的城市，而人又是居住的主體，所以居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計必須建立“以人為本，物為人用”的觀點，切實解決居民的各種生活需求。

　　為了對小區(qū)有一個系統(tǒng)全面的了解，我們根據(jù)學(xué)校周邊小區(qū)的分布情況，我們選擇了離學(xué)校不遠的武漢萬科高爾夫城市花園、萬科四季花城和銀湖翡翠這兩個小區(qū)進行調(diào)研，調(diào)研報告以高爾夫城市花園與銀湖翡翠為例。武漢萬科高爾夫城市花園與銀湖翡翠各路相對，這二者都享受天然湖景，無限親近優(yōu)質(zhì)水源，感應(yīng)自然原生態(tài)。湖，是性靈的熏染、美妙生活的陪襯。鄰湖而居，成就眾多浪漫而閑雅的幸福家庭。 三個小區(qū)的園林設(shè)計，契合“美學(xué)、功能、生態(tài)”的景觀設(shè)計理念，呈現(xiàn)社區(qū)不同層次、角度的園景，結(jié)合文景和諧的設(shè)計理念，依循天然湖水，營造湖水、靜水、流水、溪水、疊水、泉水貫穿社區(qū)的人性化水景氛圍。

　　武漢萬科高爾夫城市花園

　　武漢萬科高爾夫城市花園位于東西湖區(qū)金山大道特8號，其業(yè)務(wù)類型有9棟高層、29棟高層、16套聯(lián)排別墅和134套疊加別墅。

　　萬科高爾夫城市花園所處的地理位置本身就是一個大景觀，它和銀湖翡翠、萬科四季花城共用銀河，使得住戶能夠生活在空氣宜人環(huán)境優(yōu)美的山水之邊。直達航空港、火車站、CBD商務(wù)中心僅20分鐘。依原地地貌的"湖景高爾夫"環(huán)境優(yōu)勢，倡導(dǎo)臨水而居的生態(tài)居住方式。園林景觀最出彩的是中心音樂噴泉廣場，這一景點是整個小區(qū)的點睛之景，圍繞那星光閃耀的廣場，兩岸的水景、看臺、樹林、棧道，環(huán)環(huán)相扣，彼此相連，不僅將那秀雅的景色送入各個住宅，也將湖水的靈魂注入小區(qū)的四下里，使小區(qū)更增強了聚合的力量。高爾夫城市花園正在憑借其開闊的國際視野，憑借著這絕無僅有的生態(tài)資源，通過細致的建筑語言，潛心為成功人士打造最值得珍藏的居住場所。

　　小區(qū)內(nèi)外沿用傳統(tǒng)的圍欄式風(fēng)格，但在圍欄上有呈現(xiàn)圍墻狀的綠色植物，使小區(qū)形成了既與外部隔離，又與外部聯(lián)通的形式，

　　其內(nèi)的綠化做的更是流暢婉約。

　　該小區(qū)的內(nèi)部景觀的設(shè)計頗為經(jīng)典，除車行道外，幾乎所有的組團都是直接坐落在綠地之上，宅間綠化并沒有嚴(yán)格的界限，這樣的安排使小區(qū)的綠化率增加了不少，且有漫步其間回到自然之中的韻味。小區(qū)內(nèi)的樹木種植面積之多，冬季時枯枝蒼健有力，夏季時綠葉郁郁蔥蔥，中心的水景雖然面積不大，但也有頗有小橋流水人家的韻味。南北向流淌的小溪，蜿蜒著消失在一片人工淺灘石里，而沿著小溪向上，是一個中心廣場，從這個廣場向著不遠處因為營造停車而在原本較高的地勢上進一步墊高而成的綠意蔥蔥的小山丘延伸，自然形成了極好的視覺效果和景觀效果。

　　小區(qū)康樂設(shè)施設(shè)置都較為合理，服務(wù)的.半徑也在合理范圍之內(nèi)，并

　　且在兒童玩耍區(qū)采用質(zhì)地軟的鋪地，踩上去很舒服，處處透著人性化。

　　景觀是城市園林景觀中的重要組成部分,居住區(qū)景觀設(shè)計是指住宅建筑外環(huán)境景觀設(shè)計,由物質(zhì)元素和精神元素構(gòu)成。居住區(qū)的優(yōu)美景觀環(huán)境,不僅直接提高人們的居住生活質(zhì)量,還能消除都市的喧囂,松弛神經(jīng)安撫情緒,從而有利于居住者的身心健康,進而從整體上可提高城市環(huán)境的景觀質(zhì)量。為了充

　　分取得景觀效果，景觀上除保留原規(guī)劃中湖岸線的規(guī)劃思想，將景觀設(shè)計為早晚休閑、運動的親水公園，同時賦予這個公園小區(qū)公共活動場所的功能。小區(qū)內(nèi)部的水系呈點線面結(jié)合的布置模式，豐富景觀資源，提升景觀價值，并均衡整個小區(qū)的景觀特征。各種精致的環(huán)境小品隨處可見，環(huán)境相當(dāng)?shù)拟�人�?/p>

　　隨著生活水平的不斷提高，停車位對于居家來說越來越重要。作為具有人文性的居住園區(qū)，停車位的數(shù)量、人行道與車道的恰當(dāng)分離是必然的。萬科高爾夫城市花園設(shè)計了完善的人車分流體系。光是地下車庫，車位的配備率就蠻高，再加上地上部分的車位，整個小區(qū)的車有足夠的停車位。

　　高爾夫城市花園外部設(shè)有綜合商場、幼稚園、濱湖商業(yè)街，社區(qū)

　　將社區(qū)入口處的濱湖大道開辟成專門商業(yè)街，設(shè)有大型超市、多功能綜合商場、高級食肆、銀行、SPA等，體會購物、休閑樂趣，網(wǎng)點分布合理，飲食、服飾、休閑形成一條龍服務(wù)布局。社區(qū)內(nèi)將有重點中小學(xué)在此設(shè)的分部、幼兒園等基礎(chǔ)教育單位，給社區(qū)內(nèi)幼年兒童提供良好的成長環(huán)境。安排區(qū)內(nèi)穿梭巴士，區(qū)外專線大巴，為客戶提供最便利的交通連接。社區(qū)內(nèi)還將提供籃球場、網(wǎng)球場、緩跑徑等運動場所以及濱湖咖啡座、休閑景觀路，為區(qū)內(nèi)居民提供足不出戶但卻豐富多彩的娛樂休閑場所。

　　高爾夫城市花園的交通系統(tǒng)完善，通往小區(qū)的主路，中間用綠化將進出的車流隔開，交通流暢不堵塞，小區(qū)大門的設(shè)計，又將人流與車流分開，便于管理與交通安全的保障。

　　在前面已經(jīng)提到，萬科高爾夫城市花園的業(yè)務(wù)類型有9棟高層、29棟高層、16套聯(lián)排別墅和134套疊加別墅，多種不同類型的建筑，是小區(qū)的規(guī)劃豐富多彩，小區(qū)內(nèi)部的道路雖錯綜復(fù)雜，但井然有序，小區(qū)的住房呈發(fā)射狀分布在小區(qū)內(nèi)，由各條道路相互連通，予以小區(qū)居民提供方便快捷的出行路徑。

　　高爾夫城市花園采用簡約、現(xiàn)代、含蓄而又優(yōu)雅的建筑外立面風(fēng)格，傳承了湖居的優(yōu)雅和浪漫，還原了建筑的質(zhì)樸本質(zhì)，在戶型的觀景性、功能性、合理性和創(chuàng)新性上，

　　著力打造新都市主義典范品質(zhì)，營造舒適宜人的現(xiàn)代居住空間享受。通透舒展的飄窗，寬敞開闊的景觀陽臺，呈現(xiàn)出簡約的線條，簡潔的立面，在空間的更疊、質(zhì)感的現(xiàn)上，呼應(yīng)自然怡人的社區(qū)風(fēng)貌，讓建筑成為風(fēng)景的一部分。戶型設(shè)計：高爾夫城市花園的戶型空間在空間組合尺度、功能造型上精益求精，精致、細膩、人性，每一處周到縝密的思考，都為創(chuàng)造舒適合理的宜居空間。大開間客廳、觀景陽臺、飄窗設(shè)計，讓每個戶型都呈現(xiàn)最完美的一面。戶戶朝陽，家家觀景，在自由的空間里享受現(xiàn)代居住藝術(shù)的徜徉，心情隨空間而舒暢自然。

　　銀湖翡翠

　　銀湖翡翠位于金山大道88號，北臨金銀湖國際高爾夫球場，東接武漢唯一的國際賽馬場東方馬城，南望王家墩CBD，西鄰銀湖、3000棵原生水杉林。由武漢新恒基置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，占地30萬平方米，開發(fā)總面積53萬平方米。

　　銀湖小區(qū)內(nèi)部配有社區(qū)商業(yè)街，附近有睿升中學(xué)、常青第一中學(xué)、常青一小、鑫橋小學(xué)、小區(qū)內(nèi)高級中學(xué)、深圳波托菲諾幼兒園及武漢輕工業(yè)大學(xué)（原武漢工業(yè)學(xué)院），小區(qū)外還有各大銀行和社區(qū)醫(yī)院。此外，金銀湖高爾夫國際球場、東方馬場、游泳池、網(wǎng)球場、臺球、乒乓球室、健身房也都在小區(qū)附近。銀湖翡翠小區(qū)的地理位置，為小區(qū)居民提供全面方便的服務(wù)。

　　小居住區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，是根據(jù)居住區(qū)的功能要求綜合地解決住宅與公共服務(wù)設(shè)施、道路、公共綠地等相互關(guān)系而采取的組織方式。居住區(qū)作為城市的一個有機組成部分，應(yīng)有其合理的規(guī)模和建筑布局。銀湖

　　翡翠還在建設(shè)之中，但是湖岸線的局部已經(jīng)出來了，小區(qū)水系與金銀湖的水系是通過湖岸線上的18座小區(qū)橋梁相互連通的，從自家碼頭劃船，通過橋梁就可以進入銀湖泛舟。這種處理手法，使得湖岸得以極度延長，出現(xiàn)了雙岸線的特征。此外，小區(qū)與湖泊之間沒有機動車道，而是設(shè)計了人行的曲徑、拱橋、曲橋、木墩、碎石路、休憩亭、釣魚臺、景觀臺等組成的“長島花巷”。而整個1000多米的湖岸線上，密密麻麻地長滿了好幾十年的三十多棵成排的原生水杉樹木，將整個人行曲徑掩蓋起來。這些水杉樹林形成小區(qū)的天然屏障，外界根本看不帶小區(qū)的房子，極具豪宅特征，也是所見過的最攝人魂魄的湖岸線。

　　銀湖翡翠保留原始地塊中由湖岸和地塊里的內(nèi)河天然形成的“雙水岸”這一獨特景觀，并且在原有的基礎(chǔ)上加以改進和提升。在對近千米湖岸的打造中，摒棄了傳統(tǒng)硬朗的壘磚鋪筑方式，用軟堤的手法將岸自然地與湖連接，在湖岸種植大量的水生植物，使綠地滲透進湖水里，完全掃除了人工堆砌的刻意，讓建筑自然地生長在湖岸邊。

　　銀湖翡翠以南北走向的兩車道道路為主干道，以東西向的4條支路為毛細，將內(nèi)部分為7個組團，屬于組團式半開放式社區(qū)規(guī)劃，以占地合適的組團為單元，周邊與小區(qū)支路相鄰，小區(qū)通過支路與外界發(fā)生有機聯(lián)系，延邊的建筑順應(yīng)接到走向布局，而向公共大眾、融合于城市；同時社區(qū)內(nèi)部的住宅業(yè)具有良好的圍合感。不寬的社區(qū)道路擁有良好的對外界面，因而人們樂意步行，呈現(xiàn)出一路居民步行、交往、購物、

　　休閑的生活畫面。居民的居住空間與消費空間、文化娛樂空間聯(lián)系緊密、便捷，城市的各項功能能夠滲透到社區(qū)之中，得到有機的整合，而不是互相割裂。

　　銀湖翡翠實現(xiàn)了人車分流，其地下建筑面積與地上建筑面積的比例接近1:1。銀湖翡翠的地下車庫頂開有采光通風(fēng)口，有地下車庫上到公共地面花園的樓梯口。此外，地下車庫出入口實現(xiàn)兩側(cè)與頂部綠化。 銀湖翡翠的顏色，其實就是土地的顏色---褐色，整個建筑從土地過渡到屋頂，一點都不忽然，非常自然和諧，建筑似乎是從大地里生長出來一樣，整個小區(qū)，主角因此是以人為核心的環(huán)境，建筑成為背景，而不是喧賓奪主。

　　銀湖翡翠的建筑是高層、小高層和別墅，即使是小高層建筑，其建筑間距都保持在35-80米之間。為了將湖景資源最大化，設(shè)計者摒棄了常規(guī)的電梯，將其改為可觀光的電梯。設(shè)計者將靠湖的建筑設(shè)計成點式，將離湖的建筑設(shè)計成單元式，點式建筑恰好在兩排多單元連體建筑之間，因而后排的建筑可以穿過點式建筑的寬大空隙，占有足夠大的湖景資源，使得具名的視覺景觀最大化。

　　銀湖翡翠在建筑設(shè)計過程中，通過高層與半圍合式的別墅組合以及建筑形體的變化，使得每個面、每個角度、每棟房子、每一景觀的組合空間都有不同的視覺享受。明快、簡潔，而又富有個性特色的建筑風(fēng)格，表現(xiàn)出凝重、典雅的全新風(fēng)格。 銀湖翡翠高層的建筑風(fēng)格：氣派、簡約、經(jīng)典。外墻，以呈雅光的質(zhì)感面磚與玻璃構(gòu)成外立面，讓景

　　觀最大化流入室內(nèi)。銀湖翡翠的別墅建筑風(fēng)格：雍容，唯美，典雅。采用完全大宅的建筑設(shè)計，莊園式的建筑，改變了以往千篇一律的TOWNHOUSE外型簡單的重復(fù)。八角亭建筑方式，讓大宅富有靈動的氣息，屋頂躍落有序，配以質(zhì)樸耐看的煙囪，形成了建筑的節(jié)奏與層次。

　　銀湖翡翠內(nèi)部設(shè)有多種公共服務(wù)設(shè)施，如游泳池是無邊際的，成人區(qū)、幼兒區(qū)以及沙灘、按摸池......是通過拱木橋相連接，與觀賞水體之間

　　以循環(huán)小水幕連接。面積很大的游泳池帶人造沙灘，與蔚藍海岸的基本一致，鋪有花崗巖。園林方面，一些樹種和花草早已植入，長勢茂盛，還設(shè)有亭臺供居民休憩。

　　通過這次調(diào)研，學(xué)習(xí)到不少住宅設(shè)計方面的知識，比如在設(shè)計住宅外環(huán)境時，盡可能多地擴大綠地，在建筑布局上，充分采取平面錯位，點式配置，從而活躍空間。而在組團的時候，布局應(yīng)重視人的交往空間，在小區(qū)內(nèi)建造有分有合的交往空間有助于增加人際交往，和睦鄰里關(guān)系。還要根據(jù)居民行為軌跡安排各項公共設(shè)施，方便大部分居民的需求。營造綠色的自然生活空間，現(xiàn)代社會，越來越多的人們會在家里辦公，除了舒適的家居外，還要求居住環(huán)境“園林化”貼近自然，成為天然起居室。

住宅調(diào)研報告3

　　一、我區(qū)物業(yè)管理工作現(xiàn)狀

　　(一)住宅小區(qū)基本情況。全區(qū)住宅小區(qū)共有398個(昭山、高新小區(qū)61個)，其中有物業(yè)公司管理的小區(qū)158個，由業(yè)主自治的43個，單位自管的22個，區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街、社(村)代管的175個。

　　(二)全區(qū)物業(yè)管理工作狀況。我區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作主要由市房產(chǎn)局物業(yè)管理科進行統(tǒng)一監(jiān)管、區(qū)物管辦協(xié)助管理、街(鄉(xiāng))物管辦具體承擔(dān)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督的職責(zé)。某年5月，我區(qū)成立了物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，在城管執(zhí)法局下設(shè)物業(yè)管理辦公室，工作人員2名，制定了《岳塘區(qū)規(guī)范物業(yè)管理工作實施方案及考核辦法》、《關(guān)于印發(fā)岳塘區(qū)開展無物管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生居民自治以及住宅小區(qū)星級創(chuàng)建工作實施方案和細則的通知》、《岳塘區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理專項整治工作方案》，規(guī)范了各街(鄉(xiāng))、社(村)的物業(yè)管理日常巡查及協(xié)調(diào)處理工作，涌現(xiàn)了一批星級小區(qū)。各街(鄉(xiāng))成立物管辦(與城管辦合署辦公)，均配備一名物管專干。寶塔街道成立了專門的物管辦和物業(yè)糾紛調(diào)處中心，各社(村)明確了專職人員負責(zé)小區(qū)物業(yè)管理工作。

　　二、物業(yè)管理存在的主要問題和原因分析

　　(一)法律法規(guī)、政策不完善引發(fā)的系列問題。一是缺乏物業(yè)管理聯(lián)動機制。物業(yè)管理是一項系統(tǒng)工程，與區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)工作緊密相連，同時涉及規(guī)劃、國土、建設(shè)、房產(chǎn)、城管、環(huán)保、物價、供電、供水、消防、公安、工商、電信等多個部門。按照法律法規(guī)，各職能部門的監(jiān)管機制不完善，存在條塊分割、多頭管理，特別是前期物業(yè)，區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)未參與，造成監(jiān)管缺失，沒有形成齊抓共管的格局。二是考核機制不健全，物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組職能未充分發(fā)揮。我市未建立長效的物業(yè)管理考核體系，市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位作用未充分發(fā)揮，對物業(yè)管理工作的推動缺乏獎懲辦法，不利于調(diào)動物業(yè)管理工作的積極性，對基層提出的物業(yè)管理疑、難、急等問題，解決乏力。三是維修基金管理方面。一方面啟用難。我區(qū)新開發(fā)的居民小區(qū)在辦理產(chǎn)權(quán)證時，房屋維修基金統(tǒng)一交存到市房產(chǎn)局房屋維修基金管理中心，要動用維修基金需“兩個三分之二業(yè)主同意”后報市房屋維修基金管理中心等多個部門進行審批，由于審批程序繁瑣，使用條件難達到，使用起來難度較大，物業(yè)公司、業(yè)主都不滿意。另外管理不到位。近幾年發(fā)現(xiàn)有少數(shù)物業(yè)公司采取不正當(dāng)手段套取房屋維修基金的情況。四是基層工作壓力大。政府對物業(yè)管理工作的人員、編制、經(jīng)費未作明確規(guī)定，出現(xiàn)了人員少、經(jīng)費缺、工作任務(wù)重、壓力大等問題。按照屬地管理職能，區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)三級承擔(dān)的小區(qū)矛盾糾紛調(diào)解，對物業(yè)公司、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的服務(wù)、指導(dǎo)、監(jiān)管等任務(wù)每年都在大幅攀升，現(xiàn)有人員配備難以應(yīng)對。

　　(二)小區(qū)規(guī)劃建設(shè)遺留問題多。一是由于規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)等職能部門、物業(yè)公司驗收把關(guān)不嚴(yán)，形成遺留問題。房屋建筑質(zhì)量差，部分配套項目缺項甩項，房屋格局和小區(qū)環(huán)境與銷售合同條款有差異，公攤面積的劃分和附屬用房的產(chǎn)權(quán)確定以及經(jīng)營收益分配等方面存在諸多遺留問題，業(yè)主與開發(fā)商、建設(shè)單位矛盾突出，物業(yè)公司難以協(xié)調(diào)。二是老舊小區(qū)、安置房小區(qū)存在管理難。老舊小區(qū)一般都是單位建的福利房，小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計相對滯后，道路狹窄。而安置小區(qū)在規(guī)劃建設(shè)之初也存在著工程造價低、配套設(shè)施不齊等問題，致使兩類小區(qū)的財物偷盜頻發(fā)、小區(qū)安全隱患多、違章建筑多、衛(wèi)生環(huán)境差，無論是小區(qū)自治還是社(村)協(xié)調(diào)聘請物業(yè)公司，都難以滿足業(yè)主需要。此外，目前老舊小區(qū)沒有交存房屋維修金，房屋及公共設(shè)施年久失修，政府經(jīng)費投入有限，居民又負擔(dān)不起過高的維修費，給物業(yè)管理帶來很大困難。三是電梯設(shè)備維護維修、供水設(shè)施移交等問題。部分小區(qū)電梯質(zhì)量存在安全隱患，長期維護維修不及時不到位，二次供水設(shè)施移交水務(wù)公司難。對此物業(yè)公司以屬開發(fā)商、建設(shè)單位責(zé)任為由推脫，引發(fā)業(yè)主不滿。四是住宅小區(qū)普遍存在停車難。

　　(三)物業(yè)公司在服務(wù)管理中存在的問題。一是服務(wù)資質(zhì)參差不齊，侵權(quán)行為時有發(fā)生。我區(qū)共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)73家，其中一級資質(zhì)的4家，二級資質(zhì)的3家，三級資質(zhì)的62家，外來的4家。有部分物業(yè)公司是前期物業(yè)，大部分小區(qū)建成后，開發(fā)建設(shè)單位不是通過招投標(biāo)方式選擇前期物業(yè)公司，而是將物業(yè)管理交付給自己選聘的子公司或其二級機構(gòu)，再次利用物業(yè)牟利，導(dǎo)致物業(yè)公司并非服務(wù)于廣大業(yè)主，而是服務(wù)于開發(fā)商和建設(shè)單位，物業(yè)公司處于強勢地位，業(yè)主處于弱勢地位，于是“主仆”位置顛倒，產(chǎn)生一系列的侵害業(yè)主權(quán)益的行為。二是物業(yè)管理費收取難，服務(wù)質(zhì)量不高。從調(diào)研的小區(qū)看，業(yè)主以“房屋質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)不到位”等為由拒繳物業(yè)費，導(dǎo)致物業(yè)管理費收取率平均在50%到60%之間。部分物業(yè)公司往往以“業(yè)主繳納物業(yè)費不足”為由，單方中止部分服務(wù)。當(dāng)物業(yè)公司收入低于成本或者利潤減少時，“足額繳納物業(yè)費”作為其完善服務(wù)的前置條件，必然會通過減員等辦法降低成本，服務(wù)質(zhì)量下降，導(dǎo)致更多業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，從而不交物業(yè)費，形成物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量越來越差，物業(yè)管理費收取越來越難這種惡性循環(huán)的怪圈。三是從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，行業(yè)人才匱乏。低收入、低工資的現(xiàn)狀無法吸納高素質(zhì)人才進入物業(yè)公司，致使大量的4050人員、企業(yè)改制人員、自由職業(yè)人員進入到物業(yè)管理行業(yè)從事保安和保潔等服務(wù)工作，物業(yè)公司管理水平低，人員整體素質(zhì)不高，缺乏服務(wù)和創(chuàng)新意識。

　　(四)業(yè)主委員會作用沒有發(fā)揮。一是業(yè)主委員會的主體地位不明。業(yè)主委員會按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，它只是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，它與物業(yè)公司的地位不對等，不具備法人資格。業(yè)主委員會在維權(quán)過程中，始終非常艱難，暴露了業(yè)主委員會在制度設(shè)計時法律地位的缺失，很難達到《物業(yè)管理條例》在制度設(shè)計時的規(guī)范和要求。二是業(yè)主委員會組建困難。新開發(fā)建設(shè)的小區(qū)因開發(fā)周期長、入住率不高等原因，難以符合業(yè)主委員會成立條件，加之開發(fā)商、建設(shè)單位拖延移交社會事務(wù)，難以實現(xiàn)業(yè)主自治。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)大部分小區(qū)業(yè)主參與物業(yè)管理意識不強，召開業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會達不到規(guī)定的人數(shù)，給組建工作帶來困難。三是業(yè)主委員會運作不規(guī)范，缺乏監(jiān)督機制。業(yè)主委員會工作規(guī)則不健全，職責(zé)不明確，缺乏有力的指導(dǎo)和規(guī)范，且房產(chǎn)部門對物業(yè)公司、小區(qū)業(yè)主委員會的工作監(jiān)督管理不強，對業(yè)主委員會存在亂作為的現(xiàn)象缺乏制約的依據(jù)和手段。四是業(yè)主委員會成員缺乏責(zé)任意識。少數(shù)的業(yè)主委員會成員缺乏責(zé)任意識、法制意識、整體意識，沒有從全體業(yè)主利益角度考慮問題，功利心重，利用業(yè)主委員會謀取私利，造成不良的社會影響。五是業(yè)主自我管理和維護意識缺失。表現(xiàn)在自治意識差，公德意識不強。只管自家門內(nèi)的事，不關(guān)心涉及到全體業(yè)主公共利益的"門外事務(wù)。

　　三、關(guān)于加強全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的建議

　　為進一步加強和規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理各方主體責(zé)任，全面提升物業(yè)管理總體水平，切實改善廣大業(yè)主居住環(huán)境，促進物業(yè)管理市場秩序健康發(fā)展，維護社會大局穩(wěn)定，根據(jù)《物權(quán)法》，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，湖南省實施《物業(yè)管理條例》辦法，建設(shè)部、財政部令[某]第165號《住宅專項維修資金管理辦法》、住建部[某]165號文件《物業(yè)承接查驗辦法》和湘潭市《關(guān)于加強市城區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實際，現(xiàn)就如何加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出如下建議：

　　(一)完善頂層設(shè)計，建立健全法律法規(guī)，政府職能部門要當(dāng)好“裁判員”

　　1、完善法律法規(guī)政策，加大宣傳力度。一是完善立法。落實十八屆四中全會精神，市里可以將住宅小區(qū)物業(yè)管理納入地方法規(guī)建設(shè)議程，明確業(yè)主委員會的法人身份和主體責(zé)任。將有違法搭建建筑物、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、未按業(yè)主大會決定補建或者續(xù)交專項維修資金、未按期繳納物業(yè)費等問題的業(yè)主相關(guān)信息納入市公共信用信息服務(wù)誠信平臺，加強輿論宣傳與監(jiān)督，影響法人單位的投標(biāo)、個人的錄用晉升、信貸等，推動物業(yè)管理良好環(huán)境的形成。二是健全工作機制。高度重視住宅小區(qū)物業(yè)管理在構(gòu)建和諧社會中的作用，建立物業(yè)公司準(zhǔn)入制度，強化對物業(yè)公司的行政監(jiān)管，理順市、區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)的職責(zé)職能、權(quán)利義務(wù)，建立健全“屬地管理、條塊結(jié)合、分級負責(zé)、協(xié)調(diào)聯(lián)動”的工作機制。三是細化規(guī)則。政府要督促市房屋維修基金管理中心盡快落實建設(shè)部、財政部令第165號《住宅專項維修資金管理辦法》和湘潭市《關(guān)于加強市城區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見》，出臺房屋維修基金的使用交存管理細則，規(guī)范監(jiān)管、簡化維修基金的使用程序，合理調(diào)整維修基金的分攤比例，使維修基金真正發(fā)揮作用，充分調(diào)動業(yè)主委員會、業(yè)主參與自我管理的積極性。

　　2、嚴(yán)格依法依規(guī)把好規(guī)劃建設(shè)驗收、移交關(guān)。一是政府要出臺公開搖號選聘前期物業(yè)公司的規(guī)定。同時督促規(guī)劃、國土、住建、質(zhì)監(jiān)、房產(chǎn)等部門加強對小區(qū)開發(fā)過程中的監(jiān)控管理，重點對設(shè)計、建設(shè)、竣工驗收、移交等行政許可具體內(nèi)容的把關(guān)，進一步規(guī)范開發(fā)商、建設(shè)單位的行為，嚴(yán)格落實《湖南省實施辦法》，切實保證小區(qū)物業(yè)配套設(shè)施的同步到位，為后期物業(yè)管理創(chuàng)造良好條件。二是進一步強化新建住宅小區(qū)驗收交付工作，規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)部門在對住宅小區(qū)開發(fā)項目驗收時，區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組成員及所在街(鄉(xiāng))、社(村)物管辦負責(zé)人、物業(yè)公司、業(yè)主代表作為“第三方代表”共同參與，依據(jù)政府職能部門行政許可內(nèi)容逐項開展檢查驗收。對開發(fā)建設(shè)不配套等遺留問題，責(zé)成開發(fā)商、建設(shè)單位在規(guī)定期限內(nèi)，高質(zhì)量完善、整改，方可驗收、移交，對拒不執(zhí)行的，要依法依規(guī)嚴(yán)肅查處，從源頭上控制和減少開發(fā)商、建設(shè)單位將遺留問題轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司，力推開發(fā)商與業(yè)主和諧相處，構(gòu)建三方共贏的良好局面。三是加快對老舊小區(qū)的改造步伐。老舊小區(qū)特別是改制企業(yè)移交管理的小區(qū)較多，居民收入低。政府在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金分配上予以傾斜，區(qū)牽頭，街(鄉(xiāng))按轄區(qū)組織全面摸底，有計劃逐年對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進行提質(zhì)改造，對改造后的零散小區(qū)進行整合，將形成規(guī)模的小區(qū)由街(鄉(xiāng))、社(村)牽頭組織成立業(yè)主自治委員會，招標(biāo)引進正規(guī)物業(yè)公司進駐。

　　3、加強對物業(yè)公司的監(jiān)管。加強和完善物業(yè)管理勢在必行，政府必須進一步充實物業(yè)管理部門人員力量，加強經(jīng)費保障。一是學(xué)習(xí)上海的做法由政府購買服務(wù)。組建全區(qū)住宅小區(qū)管理事務(wù)所，采取購買公共服務(wù)的方式，對全區(qū)小區(qū)的物業(yè)行政管理委托社會中介組織管理。二是嚴(yán)格市場準(zhǔn)入和退出制度。物業(yè)主管部門要嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)公司的資質(zhì)等級管理，構(gòu)建多級次的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系，并充分發(fā)揮基層的監(jiān)督指導(dǎo)作用，將區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)、業(yè)主的考核評分納入到物業(yè)主管部門對物業(yè)公司的資質(zhì)考核工作中，每年進行一次考核審定，評分較低單位要嚴(yán)肅整治，執(zhí)行退出制度。三是組織開展物業(yè)管理專項治理。整治服務(wù)質(zhì)量差的物業(yè)公司。對以管理者自居，服務(wù)質(zhì)量不高，服務(wù)意識差，只收費不服務(wù)，多收費少服務(wù)，收費不規(guī)范等現(xiàn)象進行專項整治。同時，引入具有評估、監(jiān)測功能的第三方機構(gòu)，提供對物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)公司資質(zhì)等級、物業(yè)管理費分類收取的評估、監(jiān)測等服務(wù)。通過第三方機構(gòu)的介入和相關(guān)部門規(guī)范管理，保障物業(yè)收費、資質(zhì)管理、服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)等向社會的公開，增加透明度，促進物業(yè)管理市場的良性運作，使業(yè)主、物業(yè)公司受益，也使社會和諧穩(wěn)定。

　　(二)規(guī)范市場運作，加強協(xié)調(diào)監(jiān)督檢查，區(qū)、街(鄉(xiāng))社(村)三級要當(dāng)好“指導(dǎo)員”。

　　1、進一步明確工作職責(zé)。明確區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)的相應(yīng)工作職責(zé)，強化考核辦法，增加財力投入。各街(鄉(xiāng))要加強物管辦的力量，配備專職工作人員，物管工作經(jīng)費納入到區(qū)、鄉(xiāng)財政預(yù)算和街道的財政計劃。同時，把物業(yè)管理納入網(wǎng)格化管理，將業(yè)主委員會成員、樓棟長、有小區(qū)管理經(jīng)驗的.志愿者或社會公益組織加入到小區(qū)管理隊伍。繼續(xù)開展對無物管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生業(yè)主自治及住宅小區(qū)星級達標(biāo)創(chuàng)建工作，并加強對申報、創(chuàng)建、評選結(jié)果的宣傳和運用，營造良好的社會輿論氛圍，逐步形成政府監(jiān)管、行業(yè)自律、業(yè)主高度自治相結(jié)合的綜合管理格局。

　　2、積極構(gòu)建物業(yè)管理與社(村)建設(shè)聯(lián)動機制。建立社(村)、業(yè)主委員會、物業(yè)公司的聯(lián)席會議制度，搭建“三方”議事平臺，共同理順物業(yè)管理關(guān)系，建立基層物業(yè)管理長效機制。通過政府購買公共服務(wù)，組建物業(yè)糾紛調(diào)解機構(gòu)。區(qū)、街(鄉(xiāng))物管辦應(yīng)結(jié)合文明城市創(chuàng)建工作，進一步督促物業(yè)公司落實好《物業(yè)管理條例》，加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高從業(yè)人員素質(zhì);指導(dǎo)物業(yè)公司不斷適應(yīng)業(yè)主的需求，拓展思路，向智慧型小區(qū)服務(wù)發(fā)展，營造清潔、衛(wèi)生、安全、舒適的生活環(huán)境，爭取業(yè)主的支持、理解，使物業(yè)公司真正成為小區(qū)業(yè)主的“服務(wù)員”。

　　3、加強對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的指導(dǎo)。業(yè)主及業(yè)主委員會的自治和監(jiān)管問題是物業(yè)管理行業(yè)面臨的主要矛盾之一，指導(dǎo)、監(jiān)管好業(yè)主大會、業(yè)主委員會是街(鄉(xiāng))、社(村)物業(yè)管理工作的重中之重。區(qū)相關(guān)部門要加大對《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的學(xué)習(xí)培訓(xùn)、宣傳貫徹力度，使物業(yè)管理部門、物業(yè)公司、小區(qū)業(yè)主、開發(fā)商、建設(shè)單位等都能了解物業(yè)管理法律法規(guī)，自覺履行職責(zé)。要增強業(yè)主自治意識、有償服務(wù)意識、依法維權(quán)意識，積極組建業(yè)主委員會，協(xié)助推薦遵守國家法律法規(guī)、模范履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強，公正廉潔、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主委員會委員。對人口規(guī)模達到兩千人以上的小區(qū)可以成立居民委員會，完善居民委員會與業(yè)主委員會“一套班子，兩塊牌子”的運行模式。指導(dǎo)業(yè)主委員會制訂議事規(guī)則、信息、財物公開、檔案管理等制度，切實發(fā)揮應(yīng)有的作用，使業(yè)主委員會成為小區(qū)的“管理員”。

　　4、大力提高業(yè)主自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調(diào)整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在物業(yè)管理中，通過規(guī)范小區(qū)自治的內(nèi)容，完善小區(qū)公約，提高業(yè)主依法維權(quán)的意識，高度自治的意識，在正確行使民主權(quán)利的基礎(chǔ)上，承擔(dān)應(yīng)盡的義務(wù)和責(zé)任。區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)有針對性地在小區(qū)開展“文明小區(qū)”、“文明樓棟”、“友好鄰居”、“星級文明戶”等評比活動，促進小區(qū)業(yè)主自覺遵守社會公德，形成和諧相處的良好氛圍。

住宅調(diào)研報告4

　　調(diào)研小區(qū)：黃山碧桂園（黃山市屯溪區(qū)）

　　調(diào)研時間：11月16日

　　調(diào)研方法：查相關(guān)數(shù)據(jù)、實地調(diào)研、詢問住戶和地產(chǎn)公司物業(yè)公司的工作人員小區(qū)周邊狀況：黃山碧桂園地處黃山市屯溪區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，距黃山市所在地屯溪區(qū)市中心約7千米，距黃山火車站6千米，距黃山長途客車站4千米，距正在建設(shè)的京福高鐵黃山高鐵站2千米，借助連接合銅黃高速，輻射皖南地區(qū)、浙江、江西北部乃至全國。黃山碧桂園項目依霞塘河、向陽河而建，雙河環(huán)繞，小區(qū)內(nèi)配有五酒店及大型商業(yè)廣場。小區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美安靜，適合居住。但小區(qū)離市中心較遠，雖交通方便，仍不易到達市區(qū)。

　　區(qū)內(nèi)充分利用雙河環(huán)繞、街心花園等創(chuàng)造出多層次的生態(tài)型園林綠化體系。小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有花園美墅（雙拼）、親鄰美墅（聯(lián)體）和優(yōu)雅洋房等多種產(chǎn)品。

　　1、交通狀況信息

　　交通位置：齊云大道與梅林大道交匯處

　　周圍交通：10路公交車

　　2、小區(qū)配套設(shè)施

　　小區(qū)毗鄰梅林鎮(zhèn)小學(xué)、新潭中學(xué)，內(nèi)建有社區(qū)幼兒園，方便了小區(qū)孩童入學(xué)；區(qū)內(nèi)含有黃山鳳凰商業(yè)廣場，方便了居民生活購物；且小區(qū)配有郵局、銀行、黃山碧桂園鳳凰酒店，方便居民工作、出行。小區(qū)旁有首康醫(yī)院、市人民醫(yī)院，使居民治病就醫(yī)方便快捷。小區(qū)為了充分滿足住戶的停車需要，設(shè)置了地上和地下停車位，使居民出行更加方便簡捷。

　　3、景觀分析：小區(qū)內(nèi)中軸景觀包括綠化和水系，貫穿小區(qū)南北，與各座樓之間的綠化帶及景觀小品構(gòu)成一個整體小區(qū)內(nèi)不乏高大的樹木、花草、灌木，并鋪設(shè)大量綠地。樓與樓之間的綠化景觀元素豐富，變化較多。利用人工造坡自由分區(qū)，利用有色植物如紅葉小檗、金葉女貞、黃楊等或成片草花如紅花酢漿草、地被石竹等，使綠地有一定的色彩變化。立面與平面布局有機結(jié)合，起伏的微地形、喬灌木、建筑小品、花架等來塑造立面效果。

　　大片綠地利用成片地被，灌木，小、中、大喬木，竹林等來塑造。同時立面設(shè)計也考慮到動態(tài)透視效果�？紤]居民享用綠地的需求，建設(shè)有益身心健康、消除疲勞的保健植物群落，如松林、銀杏林、月季灌叢、丁香樹叢等；充分考慮北側(cè)風(fēng)情線綠地與居住區(qū)中心綠地的融合。利用植物群落生態(tài)系統(tǒng)的循環(huán)和再生功能，維護小區(qū)生態(tài)平衡。在樹種的搭配上，既考慮到滿足生物學(xué)特性，又考慮到綠化景觀效果，使綠化與美化相結(jié)合，樹立植物造景的觀念，創(chuàng)造安靜和優(yōu)美的人居環(huán)境，做到一年四季都有良好的景觀效果。

　　4、小區(qū)狀況：建筑面積約30萬平方米，占地566畝，綠化率40%，容積率1.03小區(qū)內(nèi)含公寓，別墅，小高層，多層，聯(lián)排別墅，雙拼別墅。

　　5、戶型分析

　　（1）小高層

　　H戶型：建筑面積約129㎡，三室二廳一廚一衛(wèi)超大陽臺

　　該戶型設(shè)計合理，功能齊全，交通流線簡單明了，超大陽臺，使建筑更富詩意，適合居家養(yǎng)生。

　�。�2）小高層

　　F戶型：建筑面積約97㎡

　　二室二廳一廚一衛(wèi)朝東主臥、兩個陽臺該設(shè)計簡單明了，以大廳為中心，布置其他房間，使流線短捷，且主臥帶有超大陽臺，環(huán)境優(yōu)雅，別具風(fēng)格。該戶型設(shè)計基本合理，能滿足功能需求，通風(fēng)狀況良好，每個房間都可以直接通風(fēng)，且臥室都可直接天然采光。

　　（3）小高層J戶型

　　建筑面積約142㎡三室二廳一廚一衛(wèi)該戶型設(shè)計內(nèi)部空間寬廣，交流組織合理，兩個陽臺互相對稱分布，使套型采光更加充分。且形成貫通的`住宅平面通風(fēng)路線

　�。�4）小高層

　　B戶型建筑面積約72㎡

　　一室二廳一廁一衛(wèi)

　　該戶型設(shè)計合理，但面積緊促，門窗對稱

　　6、總結(jié)及經(jīng)驗借鑒

　　①住區(qū)規(guī)劃、住宅建筑設(shè)計應(yīng)綜合考慮建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、用地條件、日照間距、公共綠地、建筑密度、平面布局和空間組合等因素來合理確定。應(yīng)滿足防災(zāi)救災(zāi)、配建設(shè)施及小區(qū)物業(yè)管理等需求，從而創(chuàng)造一個方便、舒適、安全、衛(wèi)生和優(yōu)美的居住環(huán)境。

　�、诹硗猓�我們可以借鑒該小區(qū)在設(shè)計和規(guī)劃中的思路，沒有走一般的設(shè)計路線，而是采用了比較新穎的歐洲風(fēng)格，建成后基本能夠獲得業(yè)主的認可，為黃山增添了一些異域風(fēng)情。我們在設(shè)計中可以綜合考慮功能需求、環(huán)境制約、文化氛圍和經(jīng)濟條件等因素設(shè)計出功能完善建筑造型優(yōu)美、景觀宜人的住宅小區(qū)。

住宅調(diào)研報告5

　　物業(yè)管理是一種新型的管理模式，其職責(zé)是集中多種管理服務(wù)職能，整合各類專業(yè)技術(shù)人員，有效地關(guān)心居民解決生活中遇到的實際問題，從而不斷提高居民生活質(zhì)量，優(yōu)化居民生活環(huán)境。隨著經(jīng)濟社會的持續(xù)進展，城市居民對生活質(zhì)量和改善居住環(huán)境的要求與日俱增，居民住宅區(qū)的消防安全作為人民群眾最關(guān)懷、最需要解決的問題自然成為了物業(yè)管理的一項重要職責(zé)。當(dāng)前，由于消防警力、業(yè)務(wù)經(jīng)費、管理體制、業(yè)務(wù)水公平因素的影響，多數(shù)物業(yè)管理單位管理水平參差不齊、大部分物業(yè)單位的消防安全職責(zé)不明確、消防安全意識淡薄，加之業(yè)主委員會與物業(yè)管理單位之間缺乏信任基礎(chǔ)等緣由長期存在，致使托付管理的單位、小區(qū)特殊是多產(chǎn)權(quán)建筑滋生大量的火災(zāi)隱患。當(dāng)前，各類小區(qū)物業(yè)管理模式在消防安全管理上面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

　　一、物業(yè)管理單位履行消防安全職責(zé)過程中存在的主要問題

　　(一)多數(shù)物業(yè)管理單位消防法律意識觀念不強

　　在日常的消防管理工作中，不能仔細貫徹落實《中華人民共和國消防法》及《機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定和要求，對法律法規(guī)明確的消防安全職責(zé)了解不多�！吨腥A人民共和國消防法》第十四條，《機關(guān)、團體、企事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》第十條，都明確規(guī)定了物業(yè)管理單位的各項消防安全職責(zé)。然而，一些物業(yè)管理單位對此知之甚少，甚至根本不懂法、不守法，有法不依，違法不究，造成了工作上的盲目性和被動性，直接或間接地縱容了各類火災(zāi)隱患的滋生和生長。

　　(二)一些物業(yè)管理人員消防業(yè)務(wù)素養(yǎng)不高

　　在平常在履行消防檢查時發(fā)覺：個別物業(yè)管理單位聘用的管理人員缺乏相應(yīng)的消防專業(yè)技術(shù)學(xué)問，學(xué)歷層次、專業(yè)技術(shù)偏低，安全意識差。大部分小區(qū)消防掌握室的值班制度流于形式，有些單位僅滿意于有人在崗，而值班人員對消防掌握中心的各種消防設(shè)備的運行及日常的防火巡查狀況卻不甚了解，值班人員對消防設(shè)施運行的正常與否毫不關(guān)懷，對消防掌握中心自動報警系統(tǒng)發(fā)出的聲響不聞不問。有的值班人員能夠發(fā)覺問題，但不會解決問題，更有甚者直接關(guān)閉了之。一些單位消防器材無人管理，內(nèi)部消防設(shè)施、器材被盜現(xiàn)象嚴(yán)峻，應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志損壞突出，消防設(shè)施器材長期處于缺損狀態(tài)。一些單位與開發(fā)商、業(yè)主相互推諉、扯皮、推卸職責(zé)，缺少協(xié)調(diào)協(xié)作，導(dǎo)致舊的火災(zāi)隱患久拖不改，新的火災(zāi)隱患又迭出不窮，久而久之，大部分消防設(shè)施的功效特殊是聯(lián)動功能大打折扣，大大降低了消防設(shè)施的完整性、牢靠性，致使投資上百萬的消防設(shè)施形同虛設(shè)，無法發(fā)揮應(yīng)有的功能。

　　(三)大部分物業(yè)單位消防安全管理職責(zé)不明

　　物業(yè)管理公司作為市場經(jīng)濟條件下的產(chǎn)物，其最終目標(biāo)是服務(wù)于與業(yè)主的各項合同商定，也就是說，其只對合同商定的內(nèi)容負責(zé)。而目前普遍狀況是物業(yè)管理單位在與業(yè)主的交接過程中有許多單位和業(yè)主對消防設(shè)施的管理沒有明細的合同商定，致使物業(yè)公司對消防設(shè)施要不要管理、如何管理、管理到什么程度均不明確，而大部分業(yè)主特殊是住宅小區(qū)業(yè)主也基本不關(guān)懷除電梯運行及環(huán)境衛(wèi)生等以外的公共設(shè)施的管理，導(dǎo)致部分消防設(shè)施不能時刻處于工作狀態(tài)，或有故障而不能準(zhǔn)時得到恢復(fù)，影響了設(shè)施的工作效能；

　　(四)物業(yè)對部分消防安全意識淡薄的業(yè)主缺乏管理

　　部分業(yè)主往往只注意自己居住、工作場所的小環(huán)境，而缺少對建筑、小區(qū)整體安全的考慮，借著裝修之名，肆意擴大裝修面積，擅自轉(zhuǎn)變建筑物使用性質(zhì)，擅自增加夾層擴大防火分區(qū)，轉(zhuǎn)變建筑結(jié)構(gòu)、樓梯形式，封堵排煙口、強占圈圍疏散走道等，而物業(yè)單位為追求經(jīng)濟利益，可怕得罪業(yè)主，未盡到勸阻和管理責(zé)任，在本單位無力解決的狀況下未準(zhǔn)時與相關(guān)職能部門溝通，妥當(dāng)處理相關(guān)時宜，而只是認為我不是執(zhí)法部門根本管不了這些事情，從而放任進展，增加建筑的火災(zāi)危急性和火災(zāi)負荷，造成了大量的“先天性”的火災(zāi)隱患；

　　(五)物業(yè)管理單位準(zhǔn)入缺少消防必要條件

　　物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)。雖然建設(shè)房管部門在核發(fā)資質(zhì)證書時對物業(yè)管理公司擁有的技術(shù)人員數(shù)量上有明確要求，但沒有規(guī)定消防專業(yè)技術(shù)人員的數(shù)量。加上目前許多建筑特殊是非住宅小區(qū)高層建筑的物業(yè)管理企業(yè)基本上是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來，雖具有獨立的法人資格，但依附受制于房地產(chǎn)開發(fā)商，建設(shè)和管理不分的體制嚴(yán)峻制約了物業(yè)管理單位的`工作開展；

　　(六)消防設(shè)施日常修理資金得不到有效保障

　　由于業(yè)主多且分散，在公共場地的使用、車輛的停放、物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量等方面業(yè)主與物業(yè)之間很簡單引起沖突，造成雙方產(chǎn)生不信任和糾紛的情形，加上傳統(tǒng)的“主仆”觀念影響，物業(yè)管理處于被動弱勢地位，導(dǎo)致物業(yè)管理費用不能準(zhǔn)時收取。同時現(xiàn)有法律對建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的規(guī)定，要求修理基金的使用由售房單位或受托的物業(yè)管理企業(yè)作為實施單位，提出年度使用方案及分項目修理經(jīng)費預(yù)算報告書，經(jīng)業(yè)主委員會審核，房地產(chǎn)行政管理部門審批后方可將修理基金分批撥付實施單位，其操作程序簡單，很少有物業(yè)單位有決心和急躁去申請和使用這筆經(jīng)費，致使包括消防設(shè)施在內(nèi)的公共設(shè)施維護保養(yǎng)經(jīng)費的使用得不到有效保障。

　　(七)消防安全管理未納入托付管理的正常范疇

　　在日常的監(jiān)督執(zhí)法過程中，筆者遇到這樣的狀況，由于與業(yè)主之間存在尖銳的沖突，有些物業(yè)管理單位未通過任何移交手續(xù)擅自撤離小區(qū)，致使小區(qū)的日常管理全面癱瘓，而小區(qū)的業(yè)主委員會隨即聘請了新的物業(yè)單位進行日常管理。而消防部門進入該小區(qū)進行監(jiān)督抽查時，往往注意對物業(yè)管理單位的管理與監(jiān)督，但由于原物業(yè)單位未將建筑主體的審驗狀況及消防設(shè)施的相關(guān)維護資料移交給業(yè)主委員會，而業(yè)主委員會也沒有把消防安全管理納入托付物業(yè)單位管理范圍，則新物業(yè)管理單位就不應(yīng)擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的法律責(zé)任，而消防部門只能把責(zé)任落實到業(yè)主委員會。但業(yè)主委員會是由全部業(yè)主選舉產(chǎn)生的非法人臨時組織，不具備法律責(zé)任擔(dān)當(dāng)力量，這就極大地增加了小區(qū)火災(zāi)隱患的整改難度，大大加大了消防部門的工作量。

　　二、解決當(dāng)前物業(yè)管理中消防安全職責(zé)不落實問題的對策

　　(一)進一步明確和完善相關(guān)法律規(guī)定

　　政府相關(guān)部門應(yīng)依據(jù)目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀，加緊制定完善相關(guān)法律法規(guī)，進一步明確業(yè)主委員會的職責(zé)，完善組織機構(gòu)，確保業(yè)主委員會人員的相對穩(wěn)定。規(guī)范業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)管理單位之間處置問題的程序，明確合同商定中消防安全管理的詳細內(nèi)容，規(guī)定每幢建筑(或小區(qū))聘請物業(yè)管理公司應(yīng)通過競標(biāo)形式進行，嚴(yán)禁單產(chǎn)權(quán)多使用建筑或多產(chǎn)權(quán)建筑開發(fā)公司托付下屬物業(yè)管理單位管理。把建筑消防設(shè)施的托付管理作為業(yè)主聘請物業(yè)公司管理的先決條件，確保消防設(shè)施有人管理，明確物業(yè)管理單位的接管時間并完善建筑消防設(shè)施移交的手續(xù)；

　　(二)提高物業(yè)公司的準(zhǔn)入門檻

　　建設(shè)房管部門在核發(fā)資質(zhì)證書時，應(yīng)明確規(guī)定物業(yè)管理單位必需配備肯定數(shù)量的消防專業(yè)技術(shù)人員，并把通過消防專業(yè)培訓(xùn)且取得相應(yīng)的消防資格證書作為核發(fā)物業(yè)管理單位資質(zhì)證書的前置條件。同時要建章立制，制定消防部門與建設(shè)房管等部門之間的信息通報制度，準(zhǔn)時把握物業(yè)管理單位的相關(guān)信息，把物業(yè)公司擁有消防專業(yè)人員的數(shù)量、消防管理力量的強弱及履行消防安全職責(zé)狀況納入物業(yè)管理單位資質(zhì)申領(lǐng)、等級評定的范疇，提高物業(yè)管理單位消防安全意識和管理水平；

　　(三)加強對物業(yè)公司消防工作的指導(dǎo)

　　區(qū)級政府應(yīng)將街道、社區(qū)范圍內(nèi)的物管單位納入街道、社區(qū)及公安派出所的考核管理范圍，定期保量的對轄區(qū)內(nèi)居民住宅區(qū)的管理單位進行消防監(jiān)督檢查，把加強對物業(yè)公司的管理作為今后消防管理的一項常常性工作，并把物業(yè)管理單位納入日常監(jiān)督管理的視線，把規(guī)范物業(yè)管理單位履行消防安全職責(zé)作為加強各類建筑、小區(qū)消防工作的基礎(chǔ)內(nèi)容，同時，物業(yè)單位要主動地與街道、社區(qū)及公安派出所建立聯(lián)動機制，一旦發(fā)覺小區(qū)內(nèi)消失違章違法行為，物業(yè)單位應(yīng)準(zhǔn)時報告街道、社區(qū)及公安派出所，切實將一些隱患扼殺在襁褓之中。同時，相關(guān)職能部門也要加大執(zhí)法力度，對存在火災(zāi)隱患久拖未改的物管單位及個人應(yīng)依法嚴(yán)厲 處理，從嚴(yán)懲罰；

　　(四)加大消防教育培訓(xùn)力度

　　切實加強對物管單位負責(zé)人及相關(guān)管理人員進行消防安全培訓(xùn)。街道安全辦要詳細抓好摸底、統(tǒng)計匯總工作，督促落實，防止漏報漏訓(xùn)。通過培訓(xùn)，使物業(yè)管理人員增加消防安全觀念，切實學(xué)懂學(xué)透《中華人民共和國消防法》、《機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》等法律、法規(guī)，進一步明確各項消防安全職責(zé)，樹立起消防安全責(zé)任主體意識。管理人員要做到會報警、會組織人員疏散、會組織撲救初起火災(zāi)。力爭使物管單位消防管理工作水平、崗位人員素養(yǎng)有所提高。

　　(五)規(guī)范對公共修理基金的管理

　　《物業(yè)管理條例》已明確了修理基金制度相應(yīng)的法律地位，其使用是否公正、合理，將直接影響到每一名業(yè)主的切身利益。因此，必需完善規(guī)范修理基金的使用管理，尤其應(yīng)明確公共部分詳細設(shè)施設(shè)備相對應(yīng)的修理基金使用原則、程序等，建立物業(yè)單位主要負責(zé)人為消防安全責(zé)任人的防火組織，定期召開消防工作會議，切實解決火災(zāi)隱患、經(jīng)費等問題，對于需要動用房管部門的專項修理基金，街道、社區(qū)及公安派出所應(yīng)關(guān)心物業(yè)單位協(xié)調(diào)各業(yè)主，或者物業(yè)單位以粘貼公告的形式告知各業(yè)主，以便盡快地啟動修理基金，以保證火災(zāi)隱患能得到準(zhǔn)時、有效的整改�？傊�，物業(yè)管理單位消防安全責(zé)任的落實牽系于千家萬戶的平安幸福，是消防工作的重要組成部分。只有政府、職能部門親密協(xié)作、協(xié)作，共同努力，物業(yè)管理單位充分認清火災(zāi)形勢和火災(zāi)危害，仔細履行消防安全職責(zé)和義務(wù)，努力為居民的安居樂業(yè)和城市的經(jīng)濟進展供應(yīng)堅實的消防安全保證，才能營造居民小區(qū)良好的消防安全環(huán)境，共同為構(gòu)建和諧社會作出應(yīng)有的貢獻。

住宅調(diào)研報告6

　　物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)沖突集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。為進一步規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理，近期，我區(qū)物價部門組織人員對城區(qū)物業(yè)服務(wù)進行調(diào)研，在引導(dǎo)業(yè)主樹立正確的物業(yè)服務(wù)消費觀念，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營、公正競爭、合理收費，如何進一步規(guī)范物業(yè)行業(yè)管理等方面出不懈的努力。

　　一、基本狀況

　　我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，正是朝陽產(chǎn)業(yè)，通過近十年的進展，由于各方面因素的影響進度緩慢，還存在市場化運行機制未健全、開發(fā)商影響、專業(yè)性的人才匱乏等問題�？傮w看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下三個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。據(jù)統(tǒng)計，目前，吉安市中心城區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)38家，物業(yè)管理企業(yè)30個，管理房屋230萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理掩蓋率達到80%，新建商品房的物業(yè)管理掩蓋率達到100%。本區(qū)注冊一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司尚無，注冊二級資質(zhì)較多。全部小區(qū)均未成立小區(qū)業(yè)主委員會，物業(yè)服務(wù)水平很難得到一個質(zhì)的提升。目前我區(qū)多層住宅物業(yè)管理費用的收費標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.3—0.5元，高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此，我市物業(yè)行業(yè)收費平均收費水平仍低于80%。物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)不高，收繳率低，個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的沖突因缺乏溝通渠道而無法解決，成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)進展的主要因素。

　　二、存在的主要問題

　　1、物業(yè)服務(wù)公司規(guī)模較小。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速進展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，進展參差不齊。由于企業(yè)管理規(guī)模過小，綜合實力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會資源鋪張，效率低、效益差。假如形成規(guī)模效應(yīng)，則可降低成本，提高效率。

　　2、市場化運作機制尚未健全。物業(yè)管理尚未真正形成市場準(zhǔn)入機制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。一是我區(qū)為中心城區(qū)，由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購房置業(yè)者較多，有的購買多套住房不急于入住等因素導(dǎo)致空房率高，小區(qū)入住率不高，由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務(wù)費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，并未削減物管企業(yè)的服務(wù)成本，再加上已入住業(yè)主交費意識薄弱，應(yīng)交的物業(yè)費也收不上來，據(jù)統(tǒng)計，收取物業(yè)管理費達到90%以上，已經(jīng)是特別不錯的狀態(tài)了。導(dǎo)致很多小區(qū)由于收費率低處于微利狀態(tài)，甚至產(chǎn)生虧損，造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。二是由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段，很多業(yè)主對物業(yè)收費都表示不理解，業(yè)主繳費意識薄弱，造成物業(yè)服務(wù)收費率低，有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤。

　　3、物業(yè)服務(wù)費收取難。主要表現(xiàn)在：

　　一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強,服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位，導(dǎo)致住戶有看法而拒絕繳費。

　　二是住戶無力繳費。如安置房、經(jīng)濟適用房，業(yè)主許多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。

　　三是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶不繳費的借口。

　　四是由于業(yè)主自身的緣由，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等緣由致使繳費不準(zhǔn)時等。

　　五是由于業(yè)主物業(yè)繳費意識薄弱。物業(yè)管理企業(yè)供應(yīng)的隱性服務(wù)被忽視。不少業(yè)主認為，交了那么多的物業(yè)管理費，不就是有幾個保安和幾個清潔工嗎？這錢花得太冤枉。于是少交甚至不交物業(yè)管理費的現(xiàn)象時有發(fā)生。雖然物業(yè)管理公司供應(yīng)了許多服務(wù)，但由于服務(wù)本身是隱性的，業(yè)主沒有因此得到很直觀的利益，所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的工作。

　　六是有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)，而未比較物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主對收取物業(yè)服務(wù)費表示抗拒。特殊是對停車收費及車庫及貯存間、雜物間交物業(yè)費表示不理解。二次供水、電梯使用費分攤收取沖突大。由于各種因素有些業(yè)主覺得分攤不合理而拒繳水、電費。

　　七是不少小區(qū)的業(yè)主認為物業(yè)管理公司的收費不透亮 、不合理，亂收費、高收費，因而拒絕交費,此類問題很有普遍性。

　　八是業(yè)主認為物業(yè)管理公司的服務(wù)與收費質(zhì)價不符。在實際物業(yè)管理工作中，也的確存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位、服務(wù)態(tài)度不好、修理不準(zhǔn)時、收費不規(guī)范等狀況。這樣，造成業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿足，對物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生看法，因而拒交物業(yè)管理費。

　　九是當(dāng)物價部門依據(jù)經(jīng)濟進展水平、物價上漲水平和業(yè)主服務(wù)水平提高等狀況，對物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整后，部分業(yè)主不愿按提高后的標(biāo)準(zhǔn)交費。由于物業(yè)費收入收不到位，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對小區(qū)設(shè)備維護、清潔、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環(huán)，引起住戶不滿，陷入了物業(yè)公司埋怨收不足費而無法服務(wù)，業(yè)主埋怨服務(wù)低劣而不愿交費的怪圈。據(jù)全國價格舉報電話受理投訴統(tǒng)計，近三年來，業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)收費項目和標(biāo)準(zhǔn)不透亮 、違反規(guī)定亂收費，始終位居各類價格舉報問題的前三位。

　　4、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門，有時各種沖突會交織在一起。從全區(qū)看，缺乏一個強力部門有效的協(xié)調(diào)各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清；街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門負責(zé)，但房屋性質(zhì)轉(zhuǎn)變卻由建管辦監(jiān)管，責(zé)任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。

　　5、物業(yè)管理缺乏監(jiān)管。我區(qū)全部小區(qū)均未成立業(yè)主委員會，有些業(yè)主往往不清晰自己可享受那些服務(wù)內(nèi)容、有哪些服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)交多少費用，如何監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)等，這些問題使得部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶有肯定的隨便性，少服務(wù)、服務(wù)不到位現(xiàn)象時有發(fā)生，體現(xiàn)不出“質(zhì)價相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的物業(yè)收費原則，對此業(yè)辦法見，對物業(yè)管理的有償服務(wù)產(chǎn)生疑問，影響小區(qū)的正常管理運作。

　　6、業(yè)主的消費觀念有待轉(zhuǎn)變。部分業(yè)主物業(yè)服務(wù)的消費觀念沒有完全樹立起來。一是買房人對物業(yè)管理的熟悉需要一個過程。二是我們國家誠信價值體系尚在初級階段。遇到問題，業(yè)主不是樂觀通過司法、行政手段解決，而是選擇隨便拖欠或者拒絕交納物業(yè)服務(wù)費的方式進行，這種做法不僅損害了合同的嚴(yán)厲 性，而且造成了住宅消費的誠信危機。三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區(qū)內(nèi)有業(yè)主不交物業(yè)費，認為自己交了反而吃虧，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)收費不到位，最終利益受到損害的還是業(yè)主本身。物業(yè)費主要用于居住小區(qū)房屋公用部位及共用設(shè)施設(shè)備的運行修理養(yǎng)護等服務(wù)性開支。部分業(yè)主不繳費，等于免費享受公共服務(wù)，這對繳費的業(yè)主是不公正的。長此進展，不繳費的業(yè)主可能會越來越多，最終導(dǎo)致物業(yè)管理無法正常進行，房屋及設(shè)施將會失修失養(yǎng)，小區(qū)的保安、保潔、綠化將無人問津。

　　三、對加強完善物業(yè)服務(wù)收費管理的看法和建議

　�。�、走強強聯(lián)合之路。制造條件，樂觀鼓舞物業(yè)公司兼并、合并，走強強聯(lián)合之路，做大做強物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓舞有實力的社會實體興辦物業(yè)公司，對從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，在政策上賜予扶持和優(yōu)待。

　　2、完善物業(yè)管理的市場準(zhǔn)入機制。努力引入物業(yè)管理的市場競爭機制，明確規(guī)定物業(yè)公司的資質(zhì)。加強物業(yè)管理市場整頓，對不符合要求和規(guī)定的物業(yè)公司、物業(yè)管理人員，堅決吊銷執(zhí)照，注銷上崗資格證書，維護良好的市場秩序。要深化社區(qū)，加強日常巡查，對修理不準(zhǔn)時、服務(wù)不到位、收費不規(guī)范的行為予以嚴(yán)厲 查處，直至降低或取消其物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)。要連續(xù)加強物業(yè)管理企業(yè)的制度化、規(guī)范化建設(shè)，強化檢查考核、資質(zhì)審定、從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)等工作措施，促進我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)水平不斷提高，提高我區(qū)的物業(yè)管理水平。

　　3、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機制。建立物業(yè)管理提前介入機制。從工程項目規(guī)劃立項開頭，物業(yè)管理應(yīng)同步介入對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)接受，為后期物業(yè)打下堅實的基礎(chǔ)。建立物業(yè)服務(wù)收費報審機制，應(yīng)在售房前，向物價部門申報核定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定在向物價部門申報前期物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)后方可售房，以削減不必要的沖突。在物業(yè)管理企業(yè)在引導(dǎo)業(yè)主理性維權(quán)的同時，緊密聯(lián)系房地產(chǎn)開發(fā)商，不斷完善物業(yè)功能，確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和配套設(shè)施設(shè)備的齊全及有效修理養(yǎng)護。

　　4、完善細化收費標(biāo)準(zhǔn)。建議盡快討論制定質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)費指導(dǎo)價格體系，細化《江西省物業(yè)管理條例》各收費檔次對應(yīng)物業(yè)企業(yè)應(yīng)達到的詳細標(biāo)準(zhǔn)，明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯修理、年檢費，電梯費用各樓層間的分攤比例問題，明確私家車庫、貯存間是否要交物業(yè)服務(wù)費等問題，建議二次供水由供水公司統(tǒng)一管理，由供水公司向業(yè)主收取二次供水費。要建立市場化的收費機制，使物業(yè)管理服務(wù)向市場化、專業(yè)化方向進展，必需遵循公開、公正，誠懇信用的原則。鑒于目前售后房物業(yè)收費沖突凸現(xiàn)，商品房沖突相對平穩(wěn)的特點，實行分類指導(dǎo)方法，做到公開合理、質(zhì)價相符以及同一物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭型�一收費標(biāo)準(zhǔn)。

　　5、應(yīng)制定房屋公共修理基金的提取使用程序。按有關(guān)條例規(guī)定：當(dāng)確需使用房屋公共修理基金的時候，由業(yè)主委員會提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用房屋公共修理基金。但實際上，假如修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的修理費用沒有專業(yè)機構(gòu)對其作鑒定和監(jiān)督其使用，簡單讓房屋公共修理基金造成不法利用。隨著大量房屋開頭進入修理期，當(dāng)房屋需修理，當(dāng)年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區(qū)的房屋公共修理基金從未提取過。

　　6、簡化催繳物業(yè)費法律程序。當(dāng)業(yè)主惡意拒交物業(yè)費時，現(xiàn)行方法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主，這樣將耗費物業(yè)企業(yè)大量的人力、財力，通過法律途徑追討的物業(yè)費都不足以支付訴訟等相關(guān)費用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費更為簡潔措施或程序。

　　7、妥當(dāng)協(xié)調(diào)解決有關(guān)問題。市環(huán)衛(wèi)部門向業(yè)主收取的生活垃圾處理費為3元/戶、月，由物業(yè)企業(yè)代收。該部門所做的工作僅是從轉(zhuǎn)運站將生活垃圾運走，且不供應(yīng)垃圾筒，現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)道路衛(wèi)生、垃圾外運至垃圾轉(zhuǎn)運站都由物業(yè)企業(yè)擔(dān)當(dāng)，市環(huán)衛(wèi)處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月、戶的垃圾處理費。由于市環(huán)衛(wèi)處并未供應(yīng)相應(yīng)服務(wù)，只做了其中一部分，故物業(yè)企業(yè)物業(yè)企業(yè)不應(yīng)擔(dān)當(dāng)3元/月、戶的垃圾處理費。

　　8、加大宣揚力度引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費觀念。物業(yè)管理公司本身要留意加強物業(yè)管理水平，提高自身的`服務(wù)質(zhì)量。規(guī)范管理，提高服務(wù)水平，加大業(yè)主對物業(yè)管理的正面宣揚和引導(dǎo)，讓業(yè)主樹立正確的“物業(yè)服務(wù)消費觀”，有效避開收費難的問題。讓業(yè)主了解物業(yè)管理工作的內(nèi)容，提高物業(yè)管理的商品意識。讓業(yè)主感受實質(zhì)上是一種服務(wù)型的商品交換。物業(yè)管理公司需要引導(dǎo)業(yè)主的思想觀念要由物業(yè)管理的無償供應(yīng)向有償型的商品供應(yīng)方面轉(zhuǎn)化。

　　9、加大對物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度。推動物業(yè)行業(yè)社會化、市場化進程，凈化地域性物業(yè)行業(yè)競爭環(huán)境。健全本市物業(yè)政策法律法規(guī)，形成完整、系統(tǒng)體系。

　　10、進一步提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》，爭取政府的支持的同時，提高經(jīng)營力量，加強與業(yè)主、業(yè)委會的溝通溝通，達成共識。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷創(chuàng)新服務(wù)項目。將每一項服務(wù)工作的程序都規(guī)范化，編制成詳細的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培育和造就高素養(yǎng)的服務(wù)團隊。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對員工進行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時更應(yīng)當(dāng)注意個人素養(yǎng)方面的培訓(xùn)。四是物業(yè)服務(wù)公司實行收費考核，建立內(nèi)部激勵機制。

　　11、建立物業(yè)管理沖突糾紛調(diào)處新機制。探究建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機制。將業(yè)主自治機構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自覺接受社區(qū)居委會領(lǐng)導(dǎo)，參與社區(qū)居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區(qū)居委會參與業(yè)委會的活動，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間消失的各種沖突和糾紛，社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)主動出面協(xié)調(diào)處理，街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以幫助。建議將物業(yè)沖突糾紛納入司法調(diào)解，逐步建立和完善司法調(diào)解制度，化解居民糾紛和準(zhǔn)時處理侵害居民合法權(quán)益的大事。

　　12、恢復(fù)物業(yè)小區(qū)服務(wù)收費年審制度。取消江西省發(fā)改委贛計商價字（20xx）975號《關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費有關(guān)問題的補充看法》第三條：“今后凡是涉及物業(yè)管理服務(wù)收費的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費許可證和不再實行收費年審制度，與之相關(guān)的罰則自行取消”。恢復(fù)物業(yè)服務(wù)收費許可證換發(fā)和收費年審制度，以便價格部門履行監(jiān)管，加大失信懲誡力度。

　　13、盡快修改、細化物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定�！督�西省物業(yè)服務(wù)收費管理方法》和《吉安市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則》已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟增長、社會進步和物業(yè)管理進展的客觀要求，修改物業(yè)服務(wù)收費管理方法成為迫切需求，有關(guān)部門應(yīng)樂觀協(xié)作，共同推動新的物業(yè)服務(wù)收費管理方法盡快出臺。新出臺的物業(yè)服務(wù)收費管理方法應(yīng)能充分考慮其可操作性、科學(xué)性、合理性和有效指導(dǎo)性，兼顧市場雙方的利益，并在收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、定價方式、收費方式等方面進行細化，進一步明確物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成和服務(wù)內(nèi)容，定價方式上汲取其他城市的閱歷，實行菜單式計費方式，讓業(yè)主明明白白消費，物業(yè)企業(yè)清清晰楚服務(wù)。

住宅調(diào)研報告7

　　物業(yè)管理是提高居民居住質(zhì)量和生活水平的重要途徑，也是衡量城市管理水平的重要標(biāo)志，對加快城市經(jīng)濟文化發(fā)展起著重要作用。住宅小區(qū)物業(yè)管理因為關(guān)乎人們生活的居家環(huán)境、與群眾生活息息相關(guān)而倍受關(guān)注。

　　一、當(dāng)前住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀

　　去年9月，我市將物業(yè)管理職能進行下劃，包河區(qū)認真貫徹落實市政府和市房地產(chǎn)管理局的各項要求，努力為轄區(qū)居民創(chuàng)造優(yōu)美、和諧、安全、舒適的居住環(huán)境，在抓好隊伍，建立區(qū)、街（鎮(zhèn)）物業(yè)管理聯(lián)動機制，調(diào)處重大物業(yè)糾紛等方面做了大量工作。

　　（一）搭建管理機構(gòu)。根據(jù)合政辦秘[100]文件精神，物業(yè)管理工作從市房地產(chǎn)管理局下劃至各區(qū)，實行“兩級政府，三級管理，四級網(wǎng)絡(luò)”的模式，落實屬地管理，區(qū)政府把物業(yè)管理職責(zé)賦予區(qū)住建局，在區(qū)住建局設(shè)立物業(yè)管理和住房保障科。各街（鎮(zhèn)）對應(yīng)在大建辦設(shè)立了物業(yè)管理機構(gòu)。

　�。ǘ�）各類住宅小區(qū)物業(yè)管理情況。包河區(qū)現(xiàn)有各類住宅小區(qū)362個，其中有物業(yè)管理的小區(qū)180個，物業(yè)管理面積約20xx萬平方米，物業(yè)管理水平參差不齊，其中新建的高檔小區(qū)的物業(yè)管理水平相對較高。

　�。ㄈ�）物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況。目前在包河區(qū)進行物業(yè)服務(wù)企業(yè)共129家，其中具備一級資質(zhì)的企業(yè)8家，具備二級資質(zhì)的企業(yè)18家，其余均為三級資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)。從各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運行情況看，越是資質(zhì)高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為居民提供的服務(wù)質(zhì)量滿意度也越高。

　�。ㄋ模�業(yè)主委員會的成立情況。包河區(qū)共有55個住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會。大多數(shù)業(yè)主委員會發(fā)揮作用較好，在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、協(xié)調(diào)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系上做了大量有益的工作。

　　二、當(dāng)前物業(yè)管理工作中存在主要問題

　　由于物業(yè)管理是一個新興的行業(yè)，面臨較多的復(fù)雜情況和問題，因此信訪量大，糾紛較多。自20xx年9月至20xx年9月1日，包河區(qū)共處理關(guān)于物業(yè)方面的12345市長熱線361件，政民直通車45件，市長信箱12件，電話投訴141件，接待來訪群眾257人次，存在的主要問題有：

　　一是物業(yè)管理主管部門力量不足。目前，包河區(qū)住建局作為物業(yè)管理的主管部門，僅有3人專職從事物業(yè)管理工作。各街（鎮(zhèn)）繼去年市開展物業(yè)管理專項整治百日行動后，雖相應(yīng)成立了機構(gòu)，但配備人員均為兼職人員，不專心、不安心、難盡心的問題客觀存在，與物業(yè)管理涉及面廣和問題多、難協(xié)調(diào)的現(xiàn)狀不適應(yīng)。

　　二是業(yè)主委員會運作缺乏監(jiān)督。業(yè)主大會是業(yè)主自治組織，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，在業(yè)主大會閉會期間，主要工作由業(yè)主委員會負責(zé)執(zhí)行和落實。由于部分業(yè)主委員會成員從相關(guān)活動中撈取好處，易與物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他業(yè)主產(chǎn)生矛盾糾紛。比如對小區(qū)公共收益的管理監(jiān)督就是一大難點，也是業(yè)主委員會成員之間，業(yè)主與物業(yè)公司之間存在矛盾的焦點，而解決類似的矛盾業(yè)主大會最有權(quán)威，但由于業(yè)主大會召開的條件要求很高，無法及時召開，因而很多矛盾不能及時解決，甚至造成反復(fù)上訪，影響和諧穩(wěn)定。

　　三是前期物業(yè)存在諸多弊端。《物業(yè)管理條例》第二十四條規(guī)定：“要按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。實際操作中前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常是由開發(fā)公司的一個部門演變而來，與開發(fā)商有著上下級的隸屬和斬不斷的經(jīng)濟利益關(guān)系。一旦開發(fā)商因房屋質(zhì)量與業(yè)主發(fā)生糾紛，前期物業(yè)既要維護開發(fā)商的利益，又要維護業(yè)主的利益，陷入兩難境地。業(yè)主由于正當(dāng)權(quán)益得不到保障，就把該打在開發(fā)商身上的“板子”打在物業(yè)服務(wù)公司身上。造成監(jiān)管部門及時協(xié)調(diào)糾紛難，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司的“心結(jié)”越結(jié)越深，導(dǎo)致物業(yè)費收繳難等問題，影響物業(yè)服務(wù)水平，易造成惡性循環(huán)，最終損害的是業(yè)主的利益。

　　四是物業(yè)企業(yè)收費難與運行成本高的矛盾突出。近年來，物價上漲較快，使物業(yè)公司的`運作成本不斷增加，其中人員的工資支出占較大比例，現(xiàn)行合肥市最低月工資漲至1010元，近期出臺的《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，取消了公攤費收取項目（二次供水用電除外）。同時部分業(yè)主對繳費義務(wù)認識不到位，以種種托詞拖欠和拒交物業(yè)費，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取的費用不能維持其正常運行時，要么降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，要么在合同到期前撤離，造成廣大業(yè)主利益受損，甚至引發(fā)社會不穩(wěn)定因素。

　　三、幾點建議

　�。ㄒ唬┘哟笈嘤�(xùn)力度，突出正面宣傳。物業(yè)管理在我國雖然起步較晚，但為規(guī)范物業(yè)管理工作，國家相繼出臺一系列法律法規(guī)。有關(guān)部門及街鎮(zhèn)要主動承擔(dān)責(zé)任，加大對這些法律法規(guī)的培訓(xùn)力度，擴大培訓(xùn)范圍，使全社會都能了解、關(guān)心物業(yè)管理工作，自覺履行義務(wù)，保障業(yè)主權(quán)益。要就業(yè)主的義務(wù)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的社會責(zé)任、積極繳納物業(yè)服務(wù)費與提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的關(guān)系、業(yè)主自治組織在物業(yè)管理活動中的地位作用、政府職能部門的職責(zé)等相關(guān)內(nèi)容進行全面宣傳，使業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及政府部門之間能統(tǒng)一認識，自覺做到相互理解、相互支持。

　　（二）統(tǒng)一配備物業(yè)協(xié)理員。由區(qū)統(tǒng)籌考慮，為各街鎮(zhèn)配備專職物業(yè)協(xié)管員，解決兼職問題，讓專職的人干專業(yè)的事，切實把物業(yè)管理的各項工作做扎實。

　�。ㄈ�）把好前期物業(yè)入口關(guān)。前期物業(yè)是由開發(fā)商通過各種形式選聘的，而且在售房時就已經(jīng)定下，在小區(qū)沒有交付，業(yè)主沒有入住的情況下，區(qū)級物業(yè)管理主管部門目前還不能介入此項工作。因此要自上而下形成一套有利于后續(xù)物業(yè)管理的監(jiān)管運作機制，使有關(guān)部門和業(yè)主能夠?qū)嵸|(zhì)參與開發(fā)商對前期物業(yè)選聘、峻工查驗和物業(yè)交付工作，減少因開發(fā)遺留問題對后期物業(yè)管理帶來的困擾，維護業(yè)主利益。

　�。ㄋ模┐罅Ψ龀执澹ň樱�屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)。包河區(qū)現(xiàn)有村（居）屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)10余家，目前管理服務(wù)都比較好，且均為三級資質(zhì)的企業(yè)。這些企業(yè)在村（居）范圍內(nèi)，管理優(yōu)勢明顯，既解決居民就近就業(yè)，又為轄區(qū)居民提供服務(wù)，同時因其帶有政府的“影子”，管理起來比較容易，且不以營利為主要目的，又與居民有著特殊的“親情”，一般不會產(chǎn)生糾紛，尤其在三無小區(qū)的物業(yè)管理方面發(fā)揮的作用明顯。政府應(yīng)在政策上予以扶持，如設(shè)獎補資金，鼓勵該類企業(yè)做大做強，在服務(wù)自管小區(qū)的同時，逐步把服務(wù)向更多的“三無”小區(qū)延伸，解決當(dāng)前“三無”小區(qū)物業(yè)管理難問題。

　　關(guān)于嘉定老居住區(qū)物業(yè)管理綜合情況的調(diào)研報告

　　嘉定鎮(zhèn)街道區(qū)人大代表工委調(diào)研小組

　　一、引言

　　物業(yè)是指房屋以及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地。物業(yè)管理是指業(yè)主或者委托的其他人對物業(yè)以及區(qū)域內(nèi)與物業(yè)相關(guān)聯(lián)的共同事物進行管理和維護的活動。物業(yè)管理是我國住房私有化的產(chǎn)物，是90年代中期產(chǎn)生的一個新興行業(yè)。1992年，我區(qū)成立了第一家物業(yè)公司上海廣廈物業(yè)管理有限公司。經(jīng)過十多年來政府、企業(yè)、業(yè)主和社會各方不懈努力，我區(qū)住宅小區(qū)管理取得了一定的成效。主要表現(xiàn)為：全面改革了傳統(tǒng)的房屋管理體制，初步建立了物業(yè)管理的市場機制，切實加大了為民辦實事力度，逐步推進了住宅小區(qū)綜合管理。但是隨著我區(qū)經(jīng)濟社會迅速發(fā)展，人民群眾對住宅小區(qū)綜合管理和物業(yè)服務(wù)的要求也越來越高。如何搞好住宅小區(qū)的物業(yè)管理，解決老百姓反映熱難點問題是我們各級政府和社會相關(guān)方面（單位）研究的課題。

　　根據(jù)市委完善民生政策措施、力促和諧社會建設(shè)的要求以及關(guān)于加強居住區(qū)物業(yè)管理的工作精神，嘉定鎮(zhèn)街道區(qū)人大代表工委組織部分人大代表對我區(qū)老居民住宅小區(qū)的物業(yè)管理基本情況進行工作調(diào)研。

　　二、調(diào)研目的、方法和過程（一）調(diào)研目的

　　通過對我區(qū)物業(yè)管理、老住宅小區(qū)居住環(huán)境、業(yè)委會運作等調(diào)查，為區(qū)政府有關(guān)部門解決物業(yè)管理中存在的熱難點問題提供第一手資料，為政府有關(guān)部門安排解決民生民需實事提供依據(jù)，使我區(qū)城市發(fā)展和管理上一個新的臺階，為構(gòu)建和諧社會奠定良好基礎(chǔ)。

　�。ǘ�）調(diào)研對象、方法和內(nèi)容

　　調(diào)研對象：基層群眾、業(yè)主委員會成員、業(yè)主代表、物業(yè)公司負責(zé)

　　人、社會各界人士。

　　調(diào)研方法：本次調(diào)研采取問卷、電話訪問、個別訪談、實地察看等方法。共發(fā)放調(diào)查問卷100份，人員采取隨機抽樣形式。電話訪問由訪問者在所查看物業(yè)公司的物業(yè)任務(wù)單上隨機抽取。個別訪談對象，主要是物業(yè)管理公司經(jīng)理、業(yè)主委員會成員、居委干部和業(yè)主代表。

　　調(diào)研內(nèi)容：重點圍繞物業(yè)公司的行風(fēng)建設(shè)、老式住宅居民區(qū)的生活環(huán)境、業(yè)主委員會運作、街坊基金的虧損、物業(yè)管理費的收繳等五個方面。另外，還包括老居民區(qū)人民群眾關(guān)心的物業(yè)管理中熱點問題、老百姓急需政府部門幫助解決的物業(yè)管理中的歷史遺留問題。

　　（三）調(diào)研過程

　　5月下旬，街道區(qū)人大代表工委建立了由街道區(qū)人大代表工委主任、5名區(qū)人大代表等組成的調(diào)研小組，擬訂了調(diào)研提綱。自6月上旬開始，主要對老住宅小區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀展開調(diào)研。調(diào)研過程中，聽取了區(qū)房地局有關(guān)部門對我區(qū)居住區(qū)物業(yè)管理的工作匯報；走訪城南小區(qū)、迎園十坊、菊園嘉富三個老式住宅居民小區(qū)；實地察看了廣廈物業(yè)公司、明達物業(yè)公司、萬涓物業(yè)公司、嘉定區(qū)房屋修理應(yīng)急中心物業(yè)服務(wù)狀況；召開群眾座談會8個（參加人員71人次），個別訪談18人次，收集群眾意見35條，電話（隨機）征求業(yè)主意見7人次，檢查物業(yè)工作臺帳18本；發(fā)放問卷100份。廣泛聽取各個方面對我區(qū)（尤其是老居住區(qū)）物業(yè)管理的意見和建議。

　　三、我區(qū)物業(yè)管理基本情況

　　據(jù)統(tǒng)計，我區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)250多個，建筑面積1100萬平方米（見表1）。目前已成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)有226多個，占符合成立條件住宅小區(qū)總數(shù)的92%。

　　本區(qū)經(jīng)過工商登記、取得物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)近147家：其中注冊在嘉定、在嘉定從事物業(yè)管理的企業(yè)55家；注冊在外區(qū)，在嘉定從事

　　物業(yè)管理的企業(yè)15家，其中骨干企業(yè)有上房、萬科、金地、東湖等。

　　目前我區(qū)物業(yè)行業(yè)從事管理、保安、保潔、維修、綠化養(yǎng)護等人員近3500人。

　　表1全區(qū)居住用房分類、特征、分布區(qū)域、總面積、總量等統(tǒng)計表

　　名稱特征一層或二層/平房/70年代以前（保障型）80年代以后開發(fā)、80M2以下（改善型）90年代以后開發(fā)、120M2以下（基本型）90年代末以后開發(fā)、90M2以上（舒適型）90年代末以后開發(fā)、90M2以上（舒適型）90年代末以后開發(fā)、140M2以上（豪華型）分布區(qū)域嘉定鎮(zhèn)街道街道、婁塘鎮(zhèn)、南翔鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路街道、南翔、安亭、黃渡鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路、真新街道、工業(yè)區(qū)、南翔、安亭、黃渡鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路、菊園新區(qū)、真新、江橋、工業(yè)區(qū)、安亭、黃渡鎮(zhèn)等馬陸、安亭、朱橋、華亭、方泰南翔、江橋、新城路11250250018050110016.54.555555500453079020019戶數(shù)（戶）400035555總面積（萬M2）總量（%）114里弄住宅10160售后公房商品住宅（早期）商品住宅（晚期）農(nóng)民集中住宅別墅住宅合計以上數(shù)據(jù)分析，里弄住宅、售后公房和早期商品住宅居民家庭戶占我區(qū)居民家庭總戶數(shù)的50%左右，因此，解決我區(qū)老居住區(qū)物業(yè)管理的問題是我們工作的重點。

　　四、老居住區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題及原因分析

　　為具體了解和掌握業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)的意見，調(diào)研小組發(fā)放問卷調(diào)查100份，回收98份，有效問卷95份，隨機調(diào)查結(jié)果如下：將近63%的居民認為，居住的小區(qū)各方面很一般，其中有10%的居民認為很不滿意。

　　表2對目前居住小區(qū)滿意率的情況統(tǒng)計表

　　問卷題目你對目前居住的小區(qū)各方面還滿意嗎？選項1、非常滿意2、滿意百分比（%）026.63、一般4、不滿意63.410%其中，居民反映最突出的問題是小區(qū)環(huán)境差、保安不到位、街坊基金嚴(yán)重虧損、業(yè)委會作用發(fā)揮不夠、物業(yè)管理費收支矛盾突出等，分析上述問題的產(chǎn)生原因，主要是以下幾方面因素：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理體制尚未完全理順

　　主要表現(xiàn)在：一是本區(qū)物業(yè)管理工作機制尚不健全。物業(yè)管理是一項系統(tǒng)工程，有較強的綜合性和區(qū)域特點，涉及房地、建設(shè)、規(guī)劃、環(huán)衛(wèi)、公安、消防等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起，為此光靠行政主管部門難以協(xié)調(diào)各方，難以發(fā)揮對居住物業(yè)的管理、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、監(jiān)督等作用，許多工作還停留在應(yīng)付上級檢查、突發(fā)性矛盾的應(yīng)急處理上。社會、政府、業(yè)主對物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理中侵犯業(yè)主權(quán)利的行為，缺乏有效的制約措施，如小區(qū)保安管理，小區(qū)的案發(fā)率不與物業(yè)公司經(jīng)營好壞掛鉤；二是物業(yè)管理沒有從真正意義上納入社區(qū)管理范圍。不少居住小區(qū)內(nèi)居委會、物業(yè)公司、業(yè)主委員會三方各自為政，缺乏溝通、協(xié)調(diào)渠道，遇到矛盾和問題經(jīng)常出現(xiàn)相互埋怨、指責(zé)，或一推了之的現(xiàn)象；三是對小區(qū)內(nèi)違法裝修、違法搭建等行為處置難度大�！段飿I(yè)管理條例》中早就明確規(guī)定了業(yè)主的禁止行為，并規(guī)定了相應(yīng)處罰辦法，但是在處理違法行為時，有關(guān)部門卻缺乏有效辦法，甚至不作為。房地、規(guī)劃與市政部門都有其執(zhí)法職能，但由于職責(zé)尚欠明確，不同程度地存在推諉扯皮現(xiàn)象，物業(yè)公司行使的權(quán)力僅僅是制止，不能“強制”，而居委會又沒有管理職能，造成違法建筑年年拆，卻年年還在增。

　�。ǘ�）歷史遺留問題沒有及時解決

　　據(jù)統(tǒng)計，76%的業(yè)主認為居住區(qū)的環(huán)境差，歷史遺留問題多。主要表現(xiàn)在：一是老居住區(qū)建設(shè)較早，大多數(shù)都建造于80年代以前，當(dāng)時規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)低，開發(fā)企業(yè)見縫插針，因此造成綠化少、沒有停車場地、住宅密度高；二是老住宅區(qū)中尚存在著相當(dāng)數(shù)量的不成套公房，沒有單獨

　　的煤衛(wèi)設(shè)施。有的售后公房居住面積小，所以有一定經(jīng)濟條件的住戶都另買住房，留下的老住宅除出售外，大多數(shù)都用于出租，如桃園、葉池社區(qū)，出租戶占居住總數(shù)的30%以上。外來人員的生活習(xí)慣還不能適應(yīng)城市化生活的要求，亂扔垃圾的現(xiàn)象隨時可見，衛(wèi)生狀況不盡人意；三是小區(qū)出入口多，沒有公共的停車庫，加上保安管理不到位，“三車”失竊現(xiàn)象時而發(fā)生，老百姓怨聲載道；四是公共設(shè)施老化，如路燈不亮、下水道管徑細經(jīng)常發(fā)生堵塞等。

　　老居民區(qū)存在的普遍問題120%100%80%60%40%98%76%60%68%物業(yè)業(yè)主10%1：環(huán)境差2:收費低0%0%3:保安不到位（三）物業(yè)管理市場化機制尚不成熟

　　主要表現(xiàn)在：一是物業(yè)管理尚未真正形成市場準(zhǔn)入機制。由于前期開發(fā)的商品房維修基金歸集不到位，老舊小區(qū)物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)太低等因素，使物業(yè)管理招投標(biāo)工作很難實施，致使市場化運作機制尚不成熟，難以實現(xiàn)真正意義上的物業(yè)管理雙向選擇。因此，目前企業(yè)規(guī)模小、管理水平差、服務(wù)方式落后、管理人才缺乏已經(jīng)成為阻礙我區(qū)物業(yè)管理正常發(fā)展的瓶頸。老居住區(qū)物業(yè)管理中沒有一家品牌企業(yè)，本地企業(yè)除廣廈物業(yè)近幾年在搞規(guī)模經(jīng)營外，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)停留在過去房管所或開發(fā)商附屬的模式中苦心經(jīng)營，企業(yè)經(jīng)營收入還是以物業(yè)管理費和過去存

　　量房租金為主。企業(yè)對如何服務(wù)好業(yè)主研究不深，特別是對物業(yè)管理中專業(yè)化服務(wù)保安、保綠、保潔這三個方面興趣不大，且服務(wù)質(zhì)量差，已引起廣大業(yè)主的反感。據(jù)統(tǒng)計，68%的業(yè)主認為居住區(qū)的保安不到位。究其原因：客觀上，老居住區(qū)環(huán)境差，物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)低，收取的保安費不夠支付保安人員和保安管理費用，引起保安不到位；主觀上，有的物業(yè)公司管理水平差，對保安人員管理不嚴(yán)，保安人員缺乏責(zé)任心，引起工作不到位。部分小區(qū)雖安裝了監(jiān)控，但保安人員擅自離崗、漏崗，更不用說做監(jiān)控值班記錄了。

　　二是物業(yè)管理收支矛盾難以做到完全市場化。老小區(qū)物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)低、收繳率低，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，引起業(yè)主不滿，從而陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費而無法服務(wù)，業(yè)主抱怨服務(wù)低劣而不愿交費的怪圈。

　　目前老居住區(qū)物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)最低的（每戶按大、中、小套三種標(biāo)準(zhǔn)收取，大套7.5元/月，中套6元/月，小套4.5元/月。保安、保潔費每戶分別按3元-6元/月標(biāo)準(zhǔn)收取。就是商品住宅每平方米收費0.23元/月，這在全市范圍內(nèi)也是最低的，而且近10年標(biāo)準(zhǔn)沒有提高，而職工的平均工資在逐年提高。例：溫宿路16弄小區(qū)共有134戶居民。如果用四班三運轉(zhuǎn)物業(yè)保安管理工作方式，至少用4個人，按人均費用1.5萬元/年，每年物業(yè)保安人頭費要6萬元。小區(qū)物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)4.5元/月，就算每月足額收繳，即134×4.5×127236（元），那么這52164元缺口誰來付？這樣的小區(qū)由誰愿意管？于是出現(xiàn)撤走了保安人員現(xiàn)象發(fā)生（如葉池小區(qū)）。

　　在調(diào)研過程中，我們了解到物業(yè)企業(yè)和居民群眾對物業(yè)管理費這個問題有完全不同看法（見圖２）。物業(yè)公司主要觀點：一、我市最低工資標(biāo)準(zhǔn)從90年代末420元提高到現(xiàn)在750元，幾乎翻了一翻，可是物業(yè)管理費卻近10年來沒有增長過，因此，物業(yè)管理費有必要進行調(diào)整。

　　二、物業(yè)管理企業(yè)在市場經(jīng)營中，地位不平等。其他企業(yè)可以根據(jù)成本提高自己的產(chǎn)品價格，而物業(yè)管理費的提高卻受到計劃經(jīng)濟模式控制。物價部門不松口，永遠也解決不了。從某種意義來說，政府把部分責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)身上。

　　關(guān)于業(yè)主不交物業(yè)管理費的主要原因，我們也進行了問卷調(diào)查，結(jié)果是：認為維修不及時占34%；收費不合理占30%；生活困難交不起占21%；服務(wù)態(tài)度差占15%。從圖２分析，要提高物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)，讓老百姓多出錢，困難很大。業(yè)主不交物業(yè)管理費的另一個原因是動遷居民，據(jù)葉城物業(yè)公司反映，在工業(yè)區(qū)南區(qū)動遷戶不交物業(yè)管理費（達800多戶）已經(jīng)成為多數(shù)動遷戶從眾行為，動遷戶不交物業(yè)管理費的主要理由是：都是農(nóng)民安置，北區(qū)農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)管理費由政府或集體補貼，所以我們也不交。工業(yè)區(qū)南區(qū)安置的房屋都是可以上市的商品房，而工業(yè)區(qū)北區(qū)安置的房屋是不可以上市的農(nóng)民住宅，雖然在安置中都用房屋或貨幣結(jié)算，但性質(zhì)是完全不同的。

　　物業(yè)公司員工工資在漲，物業(yè)管理費卻不增長，你說怎么辦？120%100%80%60%40%10%2%3%8%C：物業(yè)公司自行消化D：提高物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)40%63%27%97%物業(yè)業(yè)主0%A：重新選聘物業(yè)公司B：降低服務(wù)水平

　　（四）街坊基金虧損現(xiàn)象嚴(yán)重

　　街坊基金是售后公房特有的基金，按售后公房每平方提取20元標(biāo)準(zhǔn)歸集在街坊基金中，主要用于交納路燈電費、道路維修、綠化養(yǎng)護、

　　下水道的疏通和公共設(shè)施改造。街坊基金是固定的基金，除1999年以前國家對街坊基金本金以高出銀行儲蓄5%利率作為補充外，街坊基金幾乎沒有增值渠道。就是有其他收益，如汽車停放收費，也基本用于彌補保安人員費用不足。10多年來街坊基金只有支出，沒有進帳，加上街坊基金使用很規(guī)范，所以我區(qū)80%的售后公房小區(qū)面臨著虧損，虧損最大的小區(qū)接近100萬元。例：桃園小區(qū)街坊基金每年固定費用，交納路燈電費、道路維修、綠化養(yǎng)護、下水道的疏通和部分保安人員費用（不含設(shè)施改造，按20xx年價格標(biāo)準(zhǔn)計算），應(yīng)為20萬元。在沒有增值渠道情況下，20xx年虧損總額已達70萬元，20xx年將達90萬元，以次類推街坊基金虧損將會越來越嚴(yán)重。

　　按照《物業(yè)管理條例》第十一條規(guī)定：業(yè)主大會履行決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施職責(zé)；第十二條規(guī)定：專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過。如果街坊基金減少虧損，那只有經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的三分之二以上同意通過，那么業(yè)主大會才能履行專項維修資金續(xù)籌方案。調(diào)查顯示：在對如果街坊基金虧損后，你愿意重新籌集的認識上（表3）愿意籌集的人數(shù)只有26%，距全體業(yè)主三分之二（67%）以上業(yè)主同意的要求相差太遠，顯然要每戶業(yè)主出資來續(xù)籌街坊基金困難很大。

　　表3街坊基金虧損后，你愿意重新籌集意向統(tǒng)計表

　　問卷題目選項1、我愿意如果街坊基金虧損后，你愿意重新籌集嗎？2、不愿意3、隨大流4、不表態(tài)百分比（%）26134912（五）業(yè)委會隊伍的專業(yè)素質(zhì)不高

　　在當(dāng)前解決物業(yè)管理中最難的問題是什么？調(diào)研中我們從四個方面提出問題：1、兩項基金的歸并；2、物業(yè)管理費的等級收費；3、業(yè)

　　委會不能有效地代表業(yè)主大會辦事；4、街坊（維修）基金的籌集。調(diào)查結(jié)果:業(yè)委會不能有效地代表業(yè)主大會辦事和街坊（維修）基金的籌集成為居民群眾心目中最難解決的問題。

　　目前解決社區(qū)物業(yè)管理中最難的是：A:維修基金的籌集15.63%31.25%21.90%B:業(yè)委會不能有效地代表業(yè)主大會辦事C:物業(yè)管理費的等級收費31.25%D：二項基金歸并關(guān)于（維修）基金的籌集上面我們已經(jīng)討論過，這里我們主要分析業(yè)委會不能有效地代表業(yè)主大會辦事。分析原因主要是：一、業(yè)委會地位問題。它不光要代表全體業(yè)主行使業(yè)主的權(quán)利，同時還代表全體業(yè)主維護業(yè)主的利益。往往有些業(yè)委會粉墨倒置，同物業(yè)企業(yè)一起侵害業(yè)主利益；二、業(yè)委會成員素質(zhì)問題。缺少房屋保養(yǎng)和維修，資金使用和管理方面的專業(yè)人才。特別是業(yè)委會主任如果不懂物業(yè)方面的專業(yè)知識，就很難代表業(yè)委會或全體業(yè)主說話。我們從問卷中了解到：你對你小區(qū)業(yè)委會工作滿意嗎？滿意的占27%；不滿意的占2.1%；一般的70%；不知道0.9%。這里要說明的是，這次問卷的對象中業(yè)委會成員占很大的比例，如果是一般業(yè)主，打分的結(jié)果就不得而知了。因此怎樣選好業(yè)委會成員，提高業(yè)委會成員辦事能力，是我們在當(dāng)前在社區(qū)管理中應(yīng)該認真思考的問題。

　　五、近年來政府所做工作及取得的成效

　　近幾年來，區(qū)政府及有關(guān)職能部門圍繞《物業(yè)管理條例》，結(jié)合我區(qū)實際，圍繞居民群眾反映突出的問題，采取一系列措施，取得了一定

　　成效。具體體現(xiàn)在：

　　1、加大舊住宅整治力度，全面落實住宅“平改坡”綜合改造。今年我區(qū)將加大舊住宅綜合整治作為提升物業(yè)管理水平的基礎(chǔ)工作，并創(chuàng)新觀念，規(guī)范管理，完善房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)，力爭建立與時代相適應(yīng)的，具有我區(qū)特色的居住房屋修繕和管理的長效機制。年內(nèi)將結(jié)合新城建設(shè)的總體工作部署，突出嘉定老城區(qū)綜合改造，力爭完成30萬平方米房屋綜合“平改坡”項目，并加大舊住宅綜合整治力度，共排定了60多萬建筑面積的住宅進行綜合整治，總計投入資金1600多萬元。

　　2、設(shè)立售后公房的補貼。區(qū)房地部門會同區(qū)地區(qū)辦向區(qū)人民政府提出專題報告，要求區(qū)政府參照周邊區(qū)對售后公房給予管理費補貼的模式，切實提高售后公房為主的住宅小區(qū)的管理水平。

　　3、擴大物業(yè)管理社區(qū)黨建的試點工作。區(qū)房地局在認真總結(jié)新成路街道的試點經(jīng)驗基礎(chǔ)上，在有條件的街道、鎮(zhèn)繼續(xù)開展物業(yè)管理社區(qū)黨建聯(lián)建工作。今年確定嘉定鎮(zhèn)街道、南翔鎮(zhèn)、安亭鎮(zhèn)為物業(yè)管理社區(qū)黨建工作的街道、鎮(zhèn)，繼續(xù)深化物業(yè)管理社區(qū)黨建工作。

　　4、今年7、8月開展物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)“雙月”競賽活動�；顒幼�7月1日到8月31日，將包含物業(yè)管理技能大比武、“抗高溫、送清涼”便民服務(wù)、防汛防臺四級響應(yīng)演練及實戰(zhàn)等項目，倡導(dǎo)優(yōu)質(zhì)服務(wù)，旨在深化物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)內(nèi)涵，加快提高物業(yè)管理行業(yè)職工技能，提升物業(yè)管理行業(yè)人員服務(wù)水平。

　　5、配合市有關(guān)部門關(guān)于《加強住宅小區(qū)綜合管理三年行動計劃（20xx-2009）》在我區(qū)的貫徹落實，力爭區(qū)里建立住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議制度，做好小區(qū)綜合管理的各項工作。

　　總的來說，我區(qū)的物業(yè)管理趨勢向好。在近幾年行風(fēng)測評中，群眾滿意度高于全市平均水平。物業(yè)管理中較好的企業(yè)有廣廈、明達、磊成等，這些公司的主要成績是以業(yè)主利益為重，認真做好自己服務(wù)工作，

　　在經(jīng)濟和社會效益方面取得雙贏。我們認為：嘉定的物業(yè)管理雖然存在著一定問題，群眾意見較多，但是領(lǐng)導(dǎo)重視，社會各方面為解決這些問題有成功的案例，而且取得了突出成績，所以我們應(yīng)予充分肯定。

　　六、關(guān)于加強我區(qū)物業(yè)管理工作的建議

　　物業(yè)問題是加強社區(qū)建設(shè)、構(gòu)建和諧社會的重要內(nèi)容之一。物業(yè)管理的最終目標(biāo)是向社會化、市場化、專業(yè)化的方向發(fā)展，要做到“嚴(yán)格管理、科學(xué)管理、長效管理”，為進一步提高我區(qū)物業(yè)管理水平，尤其是加強老舊小區(qū)的物業(yè)管理，提出如下建議：

　�。ㄒ唬┻M一步明確工作責(zé)任主體，建立長效管理機制

　　物業(yè)管理工作是一項系統(tǒng)工程，要在明確責(zé)任主體、理順各方關(guān)系的基礎(chǔ)上，建立一套行之有效的物業(yè)管理長效機制，形成職責(zé)分明、措施得力、政令暢通、信息及時、辦事高效的管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。

　　一是要建立健全組織機構(gòu)，明確責(zé)任主體。建議建立以區(qū)地區(qū)辦為牽頭，其他職能部門為成員單位的領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，加強對住宅小區(qū)的綜合管理。其主要職能是：制定相關(guān)的我區(qū)住宅小區(qū)綜合管理方面的政策；研究我區(qū)住宅小區(qū)綜合管理發(fā)展方向；審核和批準(zhǔn)住宅小區(qū)綜合管理改造和建設(shè)規(guī)劃和社會發(fā)展規(guī)劃；解決和協(xié)調(diào)住宅小區(qū)綜合管理中存在的問題。其工作總體思路是以規(guī)范居住房屋租賃為抓手，以加強住宅小區(qū)綜合管理為重點，以為廣大市民創(chuàng)造和諧的居住環(huán)境為目標(biāo)，堅持屬地管理和綜合治理相結(jié)合，層層落實管理責(zé)任，按照《上海市加強住宅小區(qū)綜合管理三年行動計劃》，進一步理順住宅小區(qū)綜合管理的體制、機制和法制，基本消除住宅小區(qū)綜合管理中的政府的缺位。

　　另外，建議建立由社會各方有關(guān)人員組成的物業(yè)管理研究協(xié)會，起到調(diào)查研究、社會監(jiān)督的作用。

　　二是要對全區(qū)物業(yè)狀況做到家底清、情況明。要全面掌握全區(qū)售后公房或商品房具體、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，了解他們在兩項基金上的使用情況以

　　及目前存在的問題，管理部門應(yīng)該主動去發(fā)現(xiàn)問題，尋找解決問題的辦法。有些問題確屬本部門不能解決的，應(yīng)及時上報區(qū)政府。如，南門開發(fā)區(qū)多數(shù)業(yè)主不交物業(yè)管理費之事。又如，街坊基金虧損的原因及目前虧損的程度，要進行專題調(diào)研，制定有效解決問題的辦法。

　　三是要調(diào)整健全物業(yè)管理的.相關(guān)制度。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，要及時制訂并出臺我區(qū)關(guān)于物業(yè)管理的相應(yīng)制度，進一步明確業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)公司在日常管理中各自的權(quán)利和義務(wù)。當(dāng)前，我區(qū)正值小區(qū)業(yè)主委員會換屆高峰，房地部門要指導(dǎo)好業(yè)委會的組建及物業(yè)公司的選聘工作，特別是過去在業(yè)委會和物業(yè)公司簽訂的服務(wù)合同中沒有明確的權(quán)利和義務(wù)，這次要落實完善。如，保綠、保潔、保安三項服務(wù)要明確服務(wù)主體和責(zé)任，將完成質(zhì)量與業(yè)績考核相掛鉤。又如，物業(yè)費到底應(yīng)該由誰來收取，在服務(wù)合同中應(yīng)該詳細說明。為此，區(qū)房地部門要盡快拿出這方面的指導(dǎo)意見。

　　四是要切實采取行之有效的考核辦法。要增加物業(yè)管理考核項目，如，業(yè)主委員會運作行為是否規(guī)范，業(yè)主委員會和物業(yè)公司簽定的服務(wù)合同是否全面或完整，物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明等�？己瞬扇《ㄆ跈z查和不定期巡查相結(jié)合的方式，強化日常管理，對違反有關(guān)考核規(guī)定的企業(yè)予以通報批評，降低甚至取消物業(yè)管理資質(zhì)，把考核和獎懲掛起鉤來，確保整個物業(yè)管理工作水平的不斷提高。

　　（二）進一步加大政府支持力度，改善居民居住環(huán)境

　　本次調(diào)查中，在對“當(dāng)前老的住宅居住區(qū)物業(yè)管理最應(yīng)該解決的事”選項中，認為政府政策上支持的占83%。在“目前管理中認為政府應(yīng)該怎么做”選項中，要求政府加大資金投入的占62%，要求政府出臺相關(guān)的物業(yè)管理政策的占50%。從以上的民意調(diào)查中我們了解到，居民群眾希望得到的是政府在政策上的支持、財政上的投入。

　　一是要出臺相應(yīng)的政策辦法，依法處理各類矛盾。如在街坊基金虧

　　損的問題上應(yīng)該出臺相關(guān)的政策，特別是依靠廣大業(yè)主每年提取除維修基金本金外的利息資金來補充街坊基金不足和道路使用補償（停車）費來充抵街坊基金虧損，政府部門一定要拿出指導(dǎo)性意見。另外，我們從（表３）中了解到，重新籌集街坊基金也不是不可能，數(shù)據(jù)告訴我們隨大流的業(yè)主近半數(shù)達49%，所以重新籌集關(guān)鍵是政策的支持及宣傳和發(fā)動工作。

　　又如，政府每年除對集中的售后公房進行補貼外，要擴大其他售后公房或動遷用房補貼范圍，政府對售后公房進行補貼，應(yīng)該公開補貼項目；同時要評估被補貼的小區(qū)物業(yè)管理水平是否提升和群眾的滿意度。再如，對外來人員在住宅小區(qū)“群租”隱患，公安、工商、規(guī)劃、人口辦、消防衛(wèi)生、地稅、綜治等相關(guān)部門要提出相關(guān)工作方案，采取爭取早日實施。

　　二是要在財政上予以支持，加快舊區(qū)綜合改造。目前，我區(qū)老居住區(qū)大概有50萬平方米。這些老的住宅年代最久為60年代建造，其內(nèi)部大部分沒有獨立的煤衛(wèi)設(shè)備，存在著下水道堵塞、亂拉線路，電線老化裸露，沒有足夠的消防設(shè)施等，在外部沒有圍墻、沒有綠化、沒有停車場地、沒有自行車棚、晚上沒有燈光等。我們在葉池社區(qū)實地看到的，這些老的住宅大部分都是出租戶，外來人員占90%，住在這里的本地人大多數(shù)是退休工人、低保戶或低收入者。據(jù)反映，這里治安情況復(fù)雜，安全系數(shù)低，當(dāng)?shù)鼐用裆�活十分清貧。近些年來區(qū)政府為嘉定的建設(shè)花了大量的精力，但這里卻成為一個被遺忘的角落。為了真正體現(xiàn)解決民生問題，讓改革開放的成果受益于廣大居民群眾，我們希望政府部門加快對老居住區(qū)改造的步伐。

　　具體的措施：一是落實機制。區(qū)、街道兩級建立老居住區(qū)改造辦公室，并形成相關(guān)部門各司其責(zé)、協(xié)同配合、依法處置的工作機制和綜合協(xié)調(diào)機制；二是本著早改造、早得益、成本輕的原則，盡快制訂相應(yīng)動

　　遷安置政策（通過業(yè)主自我管理的作用，讓全體業(yè)主決定安置政策公平性、合理性、科學(xué)性）和規(guī)劃建設(shè)方案；三是開展老居住區(qū)改造調(diào)查工作，切實掌握我區(qū)老居住區(qū)的基本情況，以點帶面，分類改造，另外對群眾反映強烈的突出問題如桃園寶塔型房屋的改造，要加快落實實施。

　�。ㄈ�）進一步完善物業(yè)管理市場機制，培育品牌服務(wù)企業(yè)一是要尊重企業(yè)的經(jīng)營自主權(quán)。堅持運用市場競爭機制，規(guī)范運作，優(yōu)勝劣汰。堅持標(biāo)本兼治、重在治本的原則，嚴(yán)格市場準(zhǔn)入和清出制度。進一步完善投訴舉報制度，加大日常監(jiān)管力度，健全市場監(jiān)督機制，對違法、違規(guī)經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)做到嚴(yán)厲查處。物業(yè)管理小區(qū)逐步實行招投標(biāo)和業(yè)主選聘及解除物業(yè)管理公司。物業(yè)服務(wù)實行“明碼標(biāo)價”。

　　二是要實現(xiàn)分等級物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)收費。加快建立適應(yīng)市場經(jīng)濟要求的物業(yè)管理收費機制。由于多種原因，目前的物業(yè)管理收費方法沒有從根本上按經(jīng)濟規(guī)律辦事，因此，必須盡快建立適應(yīng)市場經(jīng)濟要求的物業(yè)管理收費機制和盡快形成“以質(zhì)論價、質(zhì)價相符、合同約定”的收費體系，逐步提高物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，在提高服務(wù)質(zhì)量的前提下，逐步扭轉(zhuǎn)物業(yè)管理企業(yè)長期虧損的局面，確保該行業(yè)良性循環(huán)、健康發(fā)展。

　　三是要進一步規(guī)范業(yè)主委員會運作行為。我們希望政府有關(guān)部門在進一步完善我區(qū)物業(yè)管理的市場機制同時，特別是對業(yè)主委員會運作行為要進一步規(guī)范，明確相應(yīng)措施，不能放任自流，對業(yè)主委員會和物業(yè)公司簽定的服務(wù)合同全面或完整，要有審核的部門，使業(yè)主委員會真正成為全體業(yè)主利益的維護者。

　　四是要公開物業(yè)管理公司的信息。物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明？包括物業(yè)服務(wù)實行“明碼標(biāo)價”。（說明：我區(qū)本土物業(yè)除廣廈物業(yè)有一個網(wǎng)站外、嘉城物業(yè)有一個網(wǎng)頁外，其他物業(yè)好象沒有什么網(wǎng)站？）要化大力氣、要制定相應(yīng)考核指標(biāo)。同時，要在稅收政策上扶植物業(yè)公司的發(fā)展，引導(dǎo)我區(qū)物業(yè)企業(yè)之間進行強強聯(lián)合，做強本土物業(yè)的品牌為我區(qū)廣大業(yè)主更好的服務(wù)。

　�。ㄋ模┻M一步做好其他基礎(chǔ)工作，提升我區(qū)物業(yè)管理水平一是要提高物業(yè)管理和從業(yè)人員整體素質(zhì)。在全區(qū)以非正規(guī)就業(yè)方式建立專業(yè)化保安、保綠、保潔服務(wù)公司，加強對社區(qū)管理人員、房地所管理人員、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)、業(yè)委會等方面相關(guān)人員的培訓(xùn)，提高從業(yè)人員的整體素質(zhì)。

　　二是要建立一整套物業(yè)管理信息系統(tǒng)。把我區(qū)所有從事物業(yè)管理工作的行政管理人員及機構(gòu)情況、在我區(qū)實施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我區(qū)所有物業(yè)的基礎(chǔ)情況、業(yè)委會相關(guān)情況等等內(nèi)容，建立數(shù)據(jù)庫進入電腦信息系統(tǒng)，保證該基礎(chǔ)資料信息的系統(tǒng)性、及時性、準(zhǔn)確性。各有關(guān)部門和單位也要根據(jù)該信息系統(tǒng)，各自建立好自己的管理系統(tǒng)，為提高服務(wù)水平打下一個良好的基礎(chǔ)，為各級領(lǐng)導(dǎo)作決策提供依據(jù)。

　　三是要依法收繳和使用物業(yè)公共維修基金。切實加強物業(yè)公共維修基金的管理工作。按照專戶儲存、業(yè)主所有、�？顚Ｓ玫脑瓌t，由區(qū)物業(yè)主管部門具體負責(zé)維修資金的歸集、核算、撥付、使用等相關(guān)的管理工作，統(tǒng)一核算到戶、計息到戶，并按規(guī)定建立健全相關(guān)的監(jiān)督檢查制度。小區(qū)的公共維修部位進行維修時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)提出申請，經(jīng)業(yè)主委員會通過、主管部門審批后方可使用。有關(guān)部門要進一步加強對公共維修基金的有效監(jiān)督，加大對挪用基金現(xiàn)象的查處力度，對挪用物業(yè)公共維修基金的行為進行嚴(yán)厲處罰，情節(jié)嚴(yán)重的，依法追究有關(guān)責(zé)任人的刑事責(zé)任，切實保障公共維修基金的正當(dāng)使用，取之于業(yè)主，用之于業(yè)主，防止產(chǎn)生不必要的社會糾紛。

　　以上是關(guān)于嘉定區(qū)老居住區(qū)物業(yè)管理綜合情況的調(diào)研報告。由于本次物業(yè)管理綜合情況調(diào)查活動時間短，而物業(yè)管理內(nèi)容多、涉及面廣，加上我們調(diào)查小組的思想認識和業(yè)務(wù)水平有限，調(diào)研的深度和廣度都存在著局限性，因此本報告中難免會存在著不妥之處，為此懇請大家批評指正。

　　本次調(diào)查工作，我們得到了區(qū)房地局、廣廈、明達、磊成、萬涓、葉城等物業(yè)公司和部分社區(qū)居委會積極配合及基層群眾的全力支持，在此我們表示衷心的感謝。

住宅調(diào)研報告8

　　龍灣小區(qū)調(diào)研：

　　1。小區(qū)周邊情況：

　�、�。小區(qū)周邊交通便利

　�、凇Ｐ�區(qū)附近教育、商業(yè)、娛樂等設(shè)施分布較少。

　�、邸Ｐ�區(qū)附近有著良好的景觀環(huán)境，北側(cè)毗鄰渾河沿岸。東側(cè)有濕地公園，如天然氧吧；向西不遠有功能及景觀于一體的奧體公園。

　　2。小區(qū)數(shù)據(jù)概況：

　�、佟Ｕ嫉孛娣e：226000平方米

　　總建筑面積：566000平方米

　　開發(fā)周期：20xx—20xx

　　開工時間：20xx—3—1

　　竣工時間：20xx—12—31

　　總戶數(shù)：450套

　�、�。小區(qū)樓層狀況：32層、25層高層住宅及12層多層住宅。

　�、�。項目特色：集水岸、濕地、公園，住宅為一體的高舒適度水岸景觀大宅。

　　3道路分析

　　周圍是城市次干路和支路，屬于渾南大道分之路，為渾南大道分流，車流量比較少，早晚高峰時候也不出現(xiàn)堵車，周圍車輛基本以私家車為主，噪音較小。內(nèi)部道路只有一條

　　雙向單車道，小區(qū)基本以步行為主。

　　4小區(qū)主要人群：

　　由于該小區(qū)處于渾南新區(qū)優(yōu)越地段，建筑施工投入成本較高，因此業(yè)主一般都是來自周邊各地有較強購買能力的各行業(yè)精英人群。

　　5景觀分析：

　�、僖�入了融東方審美情趣和濃厚異域風(fēng)情于一體的泰式園林景觀，以充滿佛教色彩的雕塑、小品、圖騰柱為點綴，東南亞特色亭廊為內(nèi)容，在融和中式園林的虛實空間中變化多端。滋潤萬物的水是園林的核心線索，不盡相同的園林景觀，被串成了一幅完整的景觀體系，長約400米的景觀大道與濕地公園相連更成為園區(qū)景觀的畫龍點睛之筆。

　�、谛�區(qū)外部規(guī)劃了濕地公園，位于住宅區(qū)東側(cè)景觀豐富。小區(qū)北側(cè)為沈陽市渾河南岸濱河公園，有著良好的景觀視線。

　　6規(guī)劃分區(qū)：

　　小區(qū)以高層建筑為主，內(nèi)部主要特色為融合東南亞園林的異域風(fēng)情，以及泰國南傳佛教建筑的.建筑特色，增大高層之間的樓間距，使園林景觀面積增大，給居住者以良好的景觀體驗。

　　此區(qū)域為整個小區(qū)內(nèi)部最為重要的園林設(shè)計區(qū)域，以三個南傳佛寺建筑外形的休憩空間相連，形成這個區(qū)域的景觀軸線，左側(cè)的亭子周圍環(huán)繞較大面積的水體，在水內(nèi)鋪裝的映襯下顯得格外富麗堂皇，利用高差變化，使游園者有移步換景之感。

　　連接各個景觀組團的小路曲折蜿蜒，周圍綠植景觀豐富多樣，同時考慮了無障礙坡道的設(shè)計，滿足殘疾人參與游園的要求。

　　7小區(qū)內(nèi)部綠植分析：

　　沈陽市位于中國東北地區(qū)南部，遼寧省中部，以平原為主，山地丘陵集中在東南部，遼河、渾河、秀水河等途經(jīng)境內(nèi)。屬溫帶半濕潤大陸性氣候，全年氣溫在—20度~30度之間，平均氣溫8。3度，全年降水量500毫米，全年無霜期183天。受季風(fēng)影響，降水集中，溫差較大，四季分明。

　　8。建筑單體設(shè)計分析：

　　建筑物的立面具有現(xiàn)代氣息，高層、小高層住宅以暖灰色為主基調(diào)，頂部通過建筑物或單元之間的高低錯落，懸挑構(gòu)件穿插及窗口變化營造空間的動感，在建筑上形成了斑駁的落影；中部簡潔明快，充滿韻律感，利用陽臺、窗戶的凸凹和材料質(zhì)感的變化，使立面產(chǎn)生強烈的虛實對比及陰影效果；底部顏色較深造型穩(wěn)重大方。

　　建筑均為短單元純板式結(jié)構(gòu)，全部為南北朝向。有飄窗、角窗、落地窗等開窗形式，增加了采光面積，并且使光影變化豐富。小區(qū)高層、小高層住宅從95至227平方米十余種戶型，實現(xiàn)了動靜分區(qū)、干濕分區(qū)、潔污分區(qū)；前后樓之間的視線錯位、家庭成員之間臥室、主人衛(wèi)生間與客人衛(wèi)生間的分區(qū)設(shè)置，保證私密性最佳。整個小區(qū)建筑主色調(diào)為米黃色、暖灰色，各個建筑單體風(fēng)格統(tǒng)一，均采用簡約素雅的設(shè)計并且充滿現(xiàn)代氣息。

　　9。主要戶型分析：

　　所有戶型均為南北朝向，面寬大，進深小，易形成室內(nèi)空氣對流，每戶均保證兩個以上居住空間朝南。下圖為174平米基本戶型。

　　10。小區(qū)停車場設(shè)置：

　　小區(qū)為了充分滿足住戶的停車需要，設(shè)置了地上和地下停車位，但是由于小區(qū)車輛保有率較低，地下停車位基本能夠滿足住戶需求。小區(qū)北側(cè)設(shè)置兩個地下停車場，南側(cè)設(shè)置一個地下停車場，與其他小區(qū)相比沒有出現(xiàn)地面停滿車輛給行人造成不便的情況。住戶可以充分享受小區(qū)綠化及健身設(shè)施帶來的便利。

　　11小區(qū)出入口設(shè)置：

　　該小區(qū)共設(shè)置四個出入口，分別為北門、西門、西南門、南門，很好的滿足了內(nèi)部用戶出入需求。

　　12日照分析

　　小區(qū)以高層為主，北側(cè)樓層較高，南側(cè)較低，中間最低，錯落開來，基本滿足了每戶的入住需要。單手樓間距較小，會出現(xiàn)一段時間的遮擋。

　　總結(jié)及經(jīng)驗借鑒：

　�、僖�(guī)劃方面：現(xiàn)代小區(qū)的總體布局、單體空間組合、房屋構(gòu)造、自然能源的利用、節(jié)能措施、綠化系統(tǒng)以及生活服務(wù)的配套設(shè)計，都必須以改善人的生態(tài)環(huán)境、提高生活質(zhì)量為出發(fā)點和目標(biāo)。

　�、诩毠�(jié)設(shè)計方面：應(yīng)注重綠化布局的層次、風(fēng)格以及與建筑物的相互呼應(yīng)；注重不同植物的相互補充、配合；注意發(fā)揮綠化在整個生態(tài)小區(qū)其他更深層次的作用，比如隔熱、防風(fēng)、防塵、防噪聲、消除毒害物質(zhì)和殺滅細菌等；甚至從視覺和心理上能消除精神疲勞。

　　③房屋構(gòu)造方面：應(yīng)考慮自然生態(tài)和社會生態(tài)等多方面的需要，注意節(jié)約能源、注重居住者對自然空間和人際關(guān)系交往的需求。

　　小區(qū)環(huán)境設(shè)計、景觀綠地系統(tǒng)、建筑風(fēng)格、公共服務(wù)設(shè)施、停車系統(tǒng)等。

住宅調(diào)研報告9

　　一、地理位置：盛世美域，位于青島城陽區(qū)正陽路與鐵騎山路交會處，東南方向為嶗山余脈——鐵騎山，空氣清新，自然景觀優(yōu)美。小區(qū)由高層全景公寓、寬景洋房、庭院洋房組成。項目周邊近臨青銀高速、王沙路及308國道、流亭機場，半小時車程即可到達市區(qū)中心，交通便捷。公交線路相對方便。周圍教育環(huán)境也挺好，附近有城陽十中、惜福鎮(zhèn)小學(xué)、青島理工大學(xué)琴島學(xué)院。醫(yī)療環(huán)境有惜福鎮(zhèn)醫(yī)院。商業(yè)環(huán)境，中行、農(nóng)行、郵政、移動、聯(lián)通營業(yè)廳遍布周邊，相鄰不遠處盛世景園會所和商業(yè)街、惜福鎮(zhèn)商業(yè)街，利客來大超市。生活相當(dāng)便利。旁邊有盛世景園會所，花園假日酒店，四條社區(qū)巴士，兩條往返香港中路，兩條往返臺東商圈，小區(qū)的業(yè)主可享受專車接送的服務(wù)，避免了擠公交車的辛苦，對于生活在郊區(qū)卻在市里上班的人，這是很人性化的服務(wù)。

　　二、規(guī)劃結(jié)構(gòu)和建筑布局居住區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，是根據(jù)居住區(qū)的功能要求綜合地解決住宅與公共服務(wù)設(shè)施是根據(jù)居住區(qū)的功能要求綜合地解決住宅與公共服務(wù)設(shè)施、道路、公共綠地是根據(jù)居住區(qū)的功能要求綜合地解決住宅與公共服務(wù)設(shè)施等相互關(guān)系而采取的組織方式。居住區(qū)作為城市的一個有機組成部分，應(yīng)有其合理的規(guī)模和建筑布局應(yīng)有其合理的規(guī)模和建筑布局。為了適應(yīng)各個階層的人群消費水平和需求，兩個居住區(qū)都是由低層、多層為了適應(yīng)各個階層的人群消費水平和需求多層、小高層、公寓等形式多樣的建筑組合而成公寓等形式多樣的建筑組合而成。盛世美域：高層全景公寓：高層全景公寓共6棟，樓層高度為14—18層，采用圍合布局，互不遮擋，樓間距高達1：1，確保了最佳的采光、觀景效果。尤其是入戶花園的設(shè)計尤其是入戶花園的設(shè)計，在青島是獨一無二的。

　　三、盛世美域沿街底層并沒有布置商業(yè)網(wǎng)點，盛世美域沿街底層并沒有布置商業(yè)網(wǎng)點。其實這也與居住區(qū)所在地是郊區(qū)有很大關(guān)系，周邊并沒有很大的消費人群實這也與居住區(qū)所在地是郊區(qū)有很大關(guān)系周邊并沒有很大的消費人群，而且已有的消費市場已基本飽和，因此，若在此底層建筑商業(yè)網(wǎng)點必定而且已有的消費市場已基本飽和若在此底層建筑商業(yè)網(wǎng)點必定是無人問津，實在是明智之舉。

　　四、環(huán)境配套設(shè)施及景觀設(shè)計

　　小區(qū)康樂設(shè)施設(shè)置都較為合理，服務(wù)的'半徑也在合理范圍之內(nèi)，并且在兒童玩耍區(qū)采用質(zhì)地軟的鋪地，踩上去很舒服，處處透著人性化。景觀是城市園林景觀中的重要組成部分，居住區(qū)景觀設(shè)計是指住宅建筑外環(huán)境景觀設(shè)計，由物質(zhì)元素和精神元素構(gòu)成。居住區(qū)的優(yōu)美景觀環(huán)境，不僅直接提高人們的居住生活質(zhì)量，還能消除都市的喧囂，松弛神經(jīng)安撫情緒，從而有利于居住者的身心健康，進而從整體上可提高城市環(huán)境的景觀質(zhì)量。為了充分取得景觀效果，景觀上除保留原規(guī)劃中湖岸線的規(guī)劃思想，將景觀設(shè)計為早晚休閑、運動的親水公園，同時賦予這個公園小區(qū)公共活動場所的功能。小區(qū)內(nèi)部的水系呈點線面結(jié)合的布置模式，豐富景觀資源，提升景觀價值，并均衡整個小區(qū)的景觀特征。各種精致的環(huán)境小品隨處可見，環(huán)境相當(dāng)?shù)拟�人�?/p>

　　五、一些想法和建議。在調(diào)研過居住小區(qū)之后，自己也產(chǎn)生了一些想法。

　　1、盛世美域的環(huán)境的確是挺不錯的，但是總是有一種特殊的感覺，換句話說沒有那種很自然的感覺，人工雕琢太多，雖是很精致我卻感覺親和力不太好。當(dāng)然這也是現(xiàn)在很多景觀設(shè)計所存在的問題，花費了大量的資金卻沒有收最理想的效果。另外，在進行景觀設(shè)計時，應(yīng)使建筑和景觀能融化在居住區(qū)整體設(shè)計之中。建筑風(fēng)格是景觀設(shè)計風(fēng)格的基礎(chǔ)，景觀設(shè)計的風(fēng)格趨向必須考慮建筑的特色，因此應(yīng)將居住區(qū)的景觀設(shè)計與建筑設(shè)計有機結(jié)合在一起，才能展現(xiàn)居住區(qū)整體的持久魅力。

　　2、這點在前面也提到了一些，沿街商鋪的設(shè)置一定是要根據(jù)當(dāng)?shù)氐南�費人群和消費市場來做決定，并不是適合于每個地域。此外還要有一定的對該地區(qū)發(fā)展前景的預(yù)見性。這樣可以在一定程度上避免未來不很長時間內(nèi)該地區(qū)消費結(jié)構(gòu)變化而帶來的不能適應(yīng)的損失。應(yīng)該結(jié)合該區(qū)域市民的消費檔次、消費需求和生活習(xí)慣，對商鋪進行精心規(guī)劃。當(dāng)然，由于我們所調(diào)研的小區(qū)不在市區(qū)，所以必須要慎重考慮，而在市區(qū)的話就應(yīng)另當(dāng)別論。

　　六、居住區(qū)的發(fā)展趨勢

　　1、隨著社會的發(fā)展，生活結(jié)構(gòu)的變化，沿街商鋪已成為小區(qū)設(shè)計中不可或缺的一部分，一個街區(qū)的商業(yè)輻射力和吸引力首先決定于其在街區(qū)的地段價值，商鋪的價值最終落實于一個區(qū)域消費群體的有效需求上。商鋪投資是一個長期過程，它不會因房齡增長而降低投資價值。恰恰相反，因其核心地段不可復(fù)制的稀有性，將隨著生活圈和商圈的發(fā)展成熟而不斷升值。因此在有消費實力的地區(qū)開設(shè)沿街商鋪是大勢所趨。不僅可帶來豐厚商業(yè)利潤，而且可解決沿街噪聲的嘈雜問題，當(dāng)然也可能帶來其他的新問題，但總之在利益下，已成為一種不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。

　　2、目前全球都在關(guān)注一個問題就是生態(tài)、低碳節(jié)能，同樣的，小區(qū)在其中扮演很重要的角色，整個的生態(tài)環(huán)境循環(huán)可以形成小區(qū)內(nèi)的小氣候。因此建設(shè)生態(tài)小區(qū)，已成為居住區(qū)發(fā)展的主要趨勢。并且是利于民生的一項課題。

　　3、在生態(tài)化小區(qū)中景觀又是其中的主導(dǎo)因素。目前，崇尚中國文化歷史及地方區(qū)域特色，已成為居住區(qū)景觀設(shè)計的發(fā)展趨勢之一。如今，隨著歷史文化的不斷升溫和地域特色，居住區(qū)景觀設(shè)計不僅開始朝著兼具歷史感和時尚感的純正的中國風(fēng)格發(fā)展，而且還充分利用居住區(qū)內(nèi)的地形地貌特點，塑造富有創(chuàng)意和個性的景觀空間。開始強調(diào)環(huán)境景觀的“植物布局+水景點綴”近年來，國家提出節(jié)能節(jié)水等計劃，且部分城市的水費也在逐年上漲，因此在居住區(qū)景觀設(shè)計時，開發(fā)商和景觀設(shè)計師們不再把水景多少作為環(huán)境景觀設(shè)計的目標(biāo)，在設(shè)計上變?yōu)椤耙跃G化為主，水景點綴為輔”，即植物布局與點綴性水景并舉，則成為現(xiàn)代樓盤造景的新風(fēng)尚。

　　4、居住區(qū)發(fā)展逆城市化現(xiàn)象。郊區(qū)居住區(qū)具有市中心區(qū)樓盤所不具備的優(yōu)勢。郊區(qū)環(huán)境無論是在環(huán)境質(zhì)量還是在空間視野景觀等方面，與市區(qū)樓盤的環(huán)境相比，均具有較大的優(yōu)勢。就目前情況下看，城市中心區(qū)樓盤與郊區(qū)樓盤在售價上仍存在著較大的差價。對于中國大城市的居民來說，商品房和私家車是兩個最大的夢想，同樣一筆錢，在郊區(qū)，一個夢想變成了兩個夢想。因此郊區(qū)開發(fā)已成為一大趨勢。

住宅調(diào)研報告10

　　某住宅工程為六躍七層磚混結(jié)構(gòu)住宅樓。梁、板、柱均采用c20鋼筋混凝土，墻體采用mu10紅機磚，砂漿采用m10混合砂漿。截止到06年4月26日，該工程施工至一層砌體結(jié)構(gòu)。

　　一、發(fā)現(xiàn)問題

　　20__年4月26日，監(jiān)理公司在對20#樓的監(jiān)理過程中，發(fā)現(xiàn)該工程在施工過程中存在以下問題：

　　1、局部磚墻砌體觀感較差，直槎留置不符合規(guī)范要求；2、局部板帶鋼筋長度不夠；3、個別過梁板搭接長度不夠；4、120墻拉墻筋數(shù)量不足；5、個別梁接點部位應(yīng)設(shè)置箍筋加密區(qū)段未設(shè)置箍筋加密；6、g/22-26板帶無鋼筋。針對以上問題，監(jiān)理公司向施工方下發(fā)了工程暫停令。但施工單位為搶工期，對此不予理睬，仍繼續(xù)施工。26日下午，監(jiān)理公司對該工程存在的質(zhì)量問題，以及施工單位不顧監(jiān)理單位不顧工程質(zhì)量，強制施工等問題向市質(zhì)量監(jiān)督站做了匯報。市質(zhì)量監(jiān)督站有關(guān)人員通過觀看實體照片，以及現(xiàn)場實體察看，同意了監(jiān)理單位的要求，要求施工單位立即停工整改，并將處理結(jié)果報市質(zhì)量監(jiān)督站。

　　二、上述質(zhì)量問題對工程產(chǎn)生的危害

　　上述問題在建筑物的使用功能和安全功能上都存在一定的隱患。直槎留置不符合規(guī)范要求、個別過梁板搭接長度不夠、120墻拉墻筋數(shù)量不足、個別梁接點部位應(yīng)設(shè)置箍筋加密區(qū)段未設(shè)置箍筋加密等對其整體性有很大影響，在地震作用下容易破壞，達不到“小震不壞，中震可修，大震不倒”的抗震要求。

　　三、處理過程及方法

　　針對監(jiān)理單位下發(fā)的工程暫停令所提出的各項質(zhì)量問題，施工單位對20#樓進行了認真整改：

　　1、一層砌體質(zhì)量觀感較差，直槎設(shè)置不符合規(guī)范要求。根據(jù)《砌體工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》第5.2.4規(guī)定，非抗震設(shè)防及抗震設(shè)防為6度、7度地區(qū)的`臨時間斷處，當(dāng)不能留斜槎時，除轉(zhuǎn)角處外，可留直槎，但直槎必須做成凸槎。留直槎處應(yīng)設(shè)置拉結(jié)鋼筋。對此，施工單位進行了墻體拆除，按規(guī)范要求重新砌筑。

　　2、7軸、17軸、28軸、38軸及進戶門、主臥室、次臥室過梁搭接長度不足，以及大于300mm的洞口未設(shè)置鋼筋混凝土過梁違反規(guī)范要求，對以上問題施工單位進行了墻體拆除，按規(guī)范要求進行了重新砌筑以及更換鋼精混凝土過梁等處理方法進行了處理。

　　3、16軸、18軸墻體存在通縫現(xiàn)象�！镀鲶w工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》第5.3.1條規(guī)定：磚砌體組砌方法應(yīng)正確，上下錯縫，清水墻、窗間墻無通縫；混水墻中長度大于或等于300mm的通縫不應(yīng)超過三處，且不得位于同一墻面上。因此，施工單位對違反規(guī)范要求的16軸、18軸墻體進行了拆除，并按規(guī)范要求進行了重新砌筑。

　　4、對衛(wèi)生間及廚房構(gòu)造柱鋼筋主筋搭接長度不足的問題進行了重新綁扎，對主筋搭接長度不夠的鋼筋進行了焊接，焊接長度為單面10d。

　　5、個別梁應(yīng)設(shè)置箍筋加密區(qū)段未設(shè)置箍筋加密的，按規(guī)范要求重新綁扎。

　　6、對g/22-26板帶無鋼筋問題，把板帶混凝土拆除，按圖紙重新綁扎鋼筋，并報監(jiān)理驗收，確認無問題后，進入下道工序施工。

　　由施工單位提供的整改記錄看（上有監(jiān)理的簽章，證明監(jiān)理單位進行了現(xiàn)場檢查并認可），施工單位確實對發(fā)現(xiàn)的問題進行了細致整改，但個別問題仍整改不到位。

　　四、原因分析

　　現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的這些問題雖都做了整改，卻留下了很壞的影響。本來都是些在施工過程中可以控制的問題，只要稍加注意，加強管理，這些問題都是可以避免的。施工方工期安排不合理，盲目搶工，施工隊伍水平參差不齊，管理措施跟不上直接導(dǎo)致了問題的發(fā)生，浪費了大量的人力、物力、財力。類似問題在以后的施工過程中應(yīng)予以避免。

住宅調(diào)研報告11

　　【摘要】居住小區(qū)綠化在城市生態(tài)系統(tǒng)中起著極其重要的作用，已受到了人們的普遍重視。本文介紹了居住小區(qū)綠化的作用和現(xiàn)狀，并對其植物配置及植物多樣性方面提出了相應(yīng)的建議。

　　【關(guān)鍵詞】居住小區(qū)，園林綠化，景觀設(shè)計，植物多樣性居住小區(qū)是指城市主要道路所包圍的獨立生活居住地段。近年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的蓬勃興起，人們環(huán)保意識的日益增強和對生活環(huán)境要求的不斷提高，在選擇住房的過程中，人們開始強調(diào)景觀環(huán)境方面的條件。這種現(xiàn)代生態(tài)居住觀，給小區(qū)環(huán)境設(shè)計注入了新的內(nèi)容，同時也為居住小區(qū)環(huán)境設(shè)計提出了更高的要求。居住小區(qū)的綜合環(huán)境在人們心中越來越占主導(dǎo)地位，而居住小區(qū)綠地是綜合環(huán)境中重要的組成部分。隨著我國國民經(jīng)濟的不斷發(fā)展，住宅建設(shè)逐步走向商品化的軌道，人們對居住環(huán)境的要求也會越來越高，也給建筑師、規(guī)劃師們提出了更新的課題。本文就目前居住小區(qū)綠化現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢以及綠地樹種選擇和植物配置加以分析，以期為居住小區(qū)綠化設(shè)計提供新的思路。

　　一、目前居住小區(qū)園林綠化的現(xiàn)狀居住小區(qū)綠化是對自然生態(tài)系統(tǒng)的恢復(fù)

　　有的綠化部門或投資者未能對居住小區(qū)原有的立地條件進行調(diào)查，實地勘察、分析，對所選用植物本身的生長規(guī)律和對環(huán)境條件的要求未作細致的考慮，就盲目地進行綠地規(guī)劃設(shè)計，或照抄照搬，或是設(shè)計者、投資者的愛好，認為只要種上草，栽上樹，綠化的目的就達到了。例如模仿頻率很高的“法國規(guī)整式”，在許多居住小區(qū)中都可以看到，整齊的綠化成為建筑的花邊，其作用僅僅是為居住小區(qū)“涂脂抹粉”。人們看不到小區(qū)的`整體空間景觀，看到的只是零碎的片段。因為在高密度的居住小區(qū)中，景觀設(shè)計沒有被首先完整地提出，只是樓與樓夾縫之間的環(huán)境美化。

　　二、現(xiàn)代居住小區(qū)植物景觀設(shè)計原則

　　1、營造人工生態(tài)植物群落。隨著生態(tài)園林的發(fā)展，以生態(tài)學(xué)原理（如互惠共生、化學(xué)互感、生態(tài)位、物種多樣性和競爭等作用）為指導(dǎo)來建設(shè)一個人類、動物、植物和諧共生、良性的生態(tài)環(huán)境成為我們追求的目標(biāo)。居住小區(qū)的綠化是對自然系統(tǒng)的恢復(fù)，將居住區(qū)建設(shè)成為生態(tài)小區(qū)是目前園林工作者對其進行綠地規(guī)劃的理論前提，堅持以生態(tài)平衡為主導(dǎo)，利用不同物種在空間、時間、營養(yǎng)等方向進行合理配置植物，把大自然引進人們生活，真正達到人與自然生態(tài)系統(tǒng)的融合和相互協(xié)調(diào)，最大限度滿足人們對環(huán)境的生態(tài)要求。在居住區(qū)綠化中必需借鑒城市綠地中植物的豐富搭配類型，如喬木—草本型、灌木—草本型、喬木—灌木—草本型、喬木—灌木型、藤本型等。在實際應(yīng)用中因地制宜根據(jù)不同居住區(qū)綠地服務(wù)對象的需求和應(yīng)達到的功能要求進行植物設(shè)計，例如棚架下采用藤本植物遮蔭；活動現(xiàn)代居住區(qū)采用高大喬木遮蔭；以觀賞為主的綠地可采用灌木—草本型或喬灌草搭配型；觀賞結(jié)合散步游覽的綠地可采用喬木—草本型的植物配置方式。

　　2、植物造景要有良好的景觀效果。人是居住區(qū)的主體，居住區(qū)的一切都是圍繞著人的需求而進行建設(shè)、變化的，不斷趨于文明和理性的社會越來越關(guān)注人的需求和健康，植物造景要適合居民的需求，也必需不斷地向更為人性化的方向發(fā)展。植物造景和人的需求完美結(jié)合是植物造景的最高境界，強調(diào)人性化居住小區(qū)的植物造景要特別強調(diào)根據(jù)不同植物的干、形、葉、色、花、果等觀賞元素特點進行花色、花期、花葉、樹型的搭配，根據(jù)地域特色結(jié)合季相變化對植物進行合理配置。良好的居住區(qū)綠地應(yīng)該形成三季有花、四季有綠的配置效果，創(chuàng)造出優(yōu)美、長效的花卉風(fēng)景，最終達到人與自然的和諧。

　　3、植物造景過程中植物配置的形式。居住區(qū)綠地植物造景中植物配置應(yīng)適應(yīng)綠化的功能要求，適應(yīng)所在地區(qū)的氣候、土壤條件和自然植被分布特點，選擇抗病蟲害強、易養(yǎng)護管理的植物，體現(xiàn)良好的生態(tài)環(huán)境和地域特點。要充分發(fā)揮植物的各種功能和觀賞特點，合理配置，常綠與落葉、速生與慢生相結(jié)合，構(gòu)成多層次的復(fù)合生態(tài)結(jié)構(gòu)，達到人工配置的植物群落自然和諧。植物品種的選擇要在統(tǒng)一的基調(diào)上力求豐富多樣，要注重種植位置的選擇，以免影響室內(nèi)的采光通風(fēng)和其他設(shè)施的管理維護。

　　三、居住小區(qū)中植物的選擇

　　1、居住小區(qū)中植物的具體選擇方案。小區(qū)內(nèi)道路分連接各小區(qū)分區(qū)之間的主干道和連接小區(qū)宅前道路的支干道、小道。樹木配置以規(guī)則式、行列式為宜，在不影響采光的情況下，宜配植以造形優(yōu)美，有季相變化的落葉喬木，如垂柳、欒樹等，以遮擋東西向的太陽輻射，在夏日為行人提供綠蔭，喬木以下配植剪形花灌木，如紅檵木球、海桐球、水蠟球、榆葉梅球等，適當(dāng)點綴幾組常綠樹，如檜柏球、千頭柏，使道路兩旁春季有花、夏季蔭濃、冬季有綠，以形成不同的植物景觀，增加綠色空間層次。但小區(qū)內(nèi)各條干道綠化樹種不宜雷同，每條路都應(yīng)以植物形成自己的特色。

　　2、居住小區(qū)中綠化植物配置原則。

　　⑴植物配置要層次分明、注重色塊。在居住小區(qū)中進行配置時，也應(yīng)該注重其層次的搭配。用喬灌、地被等混合配置出高、中、低、地被層四個層次，再進行空間的分割與聯(lián)系，通過各個層次，使空間更具自然的節(jié)奏。

　�、萍竟�(jié)性觀花觀葉植物相搭配。 “意春早臨花爭艷，夏季濃蔭好乘涼，秋季多變看葉果，冬季蒼翠不蕭條。”這首詩道出了季節(jié)變化及對小區(qū)設(shè)計的最直接要求；應(yīng)保持三季有花，四季常綠。

　　⑶以草本花卉彌被木本之不足。雖然草木花卉在管理中比較煩瑣，但是相對來說更易于成為造景要素。在組合時必須考慮到小區(qū)中植物的色澤、花型、形狀和高度、植物壽命、生態(tài)長勢等方面，使之互相協(xié)調(diào)。

　　住宅小區(qū)的園林綠化設(shè)計要在合理運用植物、園林小品、園路和鋪裝等前提下，強調(diào)園林景觀與生活、文化的緊密連接，在空間組織上達到一步一景，景隨步移的效果；注重地方特色和民族風(fēng)格，提倡多元化，不要盲目效仿；同時兼?zhèn)溆^賞性和實用性，在綠地系統(tǒng)中形成開放性格局，布置文化娛樂設(shè)施，使休閑、運動、交流等人性化的空間與設(shè)施融合在園林景觀中，營造有利于發(fā)展人際關(guān)系的公共空間。在人與自然相互依存的條件下，開拓人與自然充分親近的游憩生活境域，使久居鬧市的居民獲得重返自然的身心享受，這是人們共同追求的理想，也是實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的必然要求。

住宅調(diào)研報告12

　　一、 XX房地產(chǎn)市場總體概述

　　XX現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)公司76家，其中二級資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)8家，三級資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)21家，四級資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)17家，暫定級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)30家。本地較具實力的房地產(chǎn)公司有：銀鴿房地產(chǎn)公司、雙匯地產(chǎn)公司、金匯房地產(chǎn)公司、永冠房地產(chǎn)公司、開源房地產(chǎn)公司、中房XX公司等。XX房地產(chǎn)市場目前處于蓬勃發(fā)展的良好時期，無論開、竣工面積，還是社區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計、景觀設(shè)計、戶型結(jié)構(gòu)、新技術(shù)、新建材的使用上，都處于河南省內(nèi)地市的`領(lǐng)先水平。

　　XX市每年上市的商品房面積相當(dāng)可觀，加上二級市場每年有數(shù)億元的成交額，因此市場相當(dāng)活躍，價格較為平穩(wěn)。目前每平方米商品房的售價為1350元左右，15萬元以下、面積為120平方米左右的房子在市場上最為緊俏且最受市民歡迎。XX中高檔樓盤的銷量普遍不高，中低檔樓盤的銷量較好，整體的房價比去年提高了200元左右/平方米，樓盤規(guī)模越來越大，小區(qū)配套越做越好，戶型設(shè)計越來人性化，房價也越來越高。

　　二、市內(nèi)現(xiàn)售樓盤的基本情況

　　XX市房地產(chǎn)項目市場調(diào)查匯總表20xx年1月17日

　　三、現(xiàn)售樓盤的建筑類型及所占比例

　　目前市內(nèi)的住宅建筑類型主要有低層（3層以下）、多層（4-6層）、小高層（7-12層）、高層（13-19層）；從建筑形式上來說主要有板樓、塔樓和別墅三種。多層（板樓）住宅在市場中占主流地位，其占有

　　率約為85%，小高層及高層（塔樓）次之，市場占有率約為8%，別墅市場占有率約為5%，其它市場占有率約為2%。總體來說本地的多層住宅（不帶電梯）均價在1300-1500元/平方米，面積在120-130平方米的房源是市場上暢售房。

　　四、市內(nèi)別墅現(xiàn)售情況說明

　　XX市內(nèi)的別墅市場不太景氣，規(guī)模也不大，主要原因是由于前幾年在沙澧河兩岸所開發(fā)的別墅銷售狀況都不是很好，價格上不去，銷售周期也較長。目前在售的別墅有雙匯的“國際花園”、建業(yè)的“森林半島”和開源的“香格里拉”，建筑形式有疊式別墅、聯(lián)體別墅和獨立別墅三種。其中雙匯的“國際花園”的別墅有聯(lián)體式和獨立式兩種，聯(lián)體別墅的單價為2600元/平方米，獨立式別墅的單價為3000元/平方米；建業(yè)的“森林半島”只有疊加別墅，其單價分別為1-2層3580元/平方米，3-4層面2860元/平方米；開源的“香格里拉”有疊加式、聯(lián)體式和獨立式三種，其中疊加式別墅單價1-2層為約2300元/平方米，3-4層約為20xx元/平方米，聯(lián)體式的單價約為2500元/平方米，獨立式的單價約為2850元/平方米。

　　五、20xx年房管局數(shù)據(jù)統(tǒng)計

　　20xx年市房屋產(chǎn)權(quán)交易管理處共辦理各類房屋登記18893宗，登記面積306.3萬平方米。其中房產(chǎn)交易8215宗，交易面積98.6萬平方米，成交金額9.6億元；抵押登記5993宗（其中期房抵押3502宗，

住宅調(diào)研報告13

　　高校住宅區(qū)是各高校在自己原有校園土地的基礎(chǔ)上通過各種方式投資興建的居住小區(qū)，其目的主要是解決本校教職工的居住問題，為教職工營造一個穩(wěn)定、舒適的居住環(huán)境，住宅區(qū)環(huán)境建設(shè)管理的好壞，直接牽掣到職工的根本利益，對學(xué)校的穩(wěn)定和發(fā)展起著重要的作用。高校住宅物業(yè)管理是隨著高校后勤改革的不斷深入，以及社會化物業(yè)管理企業(yè)的不斷完善和發(fā)展而出現(xiàn)的具有高校特色的新型后勤服務(wù)行業(yè)，學(xué)習(xí)、借鑒和研究這種新型管理模式和方法，分析和探討高校住宅的現(xiàn)狀和存在的問題，尋求具有科學(xué)性、社會性、專業(yè)性及高校屬性的住宅物業(yè)管理辦法，逐步推行規(guī)范化、專業(yè)化的高校住宅物業(yè)管理模式，為教職工創(chuàng)造文明、安全、舒適、和諧的生活和工作環(huán)境，是高校后勤工作者應(yīng)該認真思考和研究的一個重要課題。

　　一、高校住宅物業(yè)管理的現(xiàn)狀

　　1、住宅區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差

　　目前我國各高校特別是校史悠久的老牌大學(xué)，其住宅區(qū)都是在幾十年甚至上百年的發(fā)展過程中逐步建成并投入使用的，隨著時間的推移，特別是過去六七十年代建造的住宅樓，最初的規(guī)劃設(shè)計已不能適應(yīng)現(xiàn)代社會人們居住和生活的需要，好多線路、管道已嚴(yán)重老化，房屋質(zhì)量參差不齊，配套設(shè)施不齊全，設(shè)備陳舊、老化。住宅區(qū)內(nèi)綠化地雜亂不堪，住戶私自開荒種花種菜，或到處亂搭亂建，樓宇整體破舊不堪，在消防及安全設(shè)施存上也存在很多隱患，實行物業(yè)管理難度較大。

　　2、從業(yè)人員服務(wù)意識差，缺乏專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)隊伍

　　我國各高校物業(yè)管理服務(wù)人員，大多數(shù)都是從原房管部門或總務(wù)部門分離出來的后勤人員，物業(yè)管理專業(yè)技能性不強，素質(zhì)不高，“鐵飯碗”思想嚴(yán)重，觀念轉(zhuǎn)變緩慢，始終認為自己是學(xué)校事業(yè)單位的正式職工，后勤改革不管怎樣變化，自己都不會下崗，工作不努力，專業(yè)技能學(xué)習(xí)上不積極進取，沒有使命感、緊迫感和危機感，服務(wù)意識差，對待住戶態(tài)度生、冷、硬現(xiàn)象存在，服務(wù)不能及時到位，或服務(wù)質(zhì)量不能保證。

　　3、缺乏配套的管理辦法

　　高校住宅小區(qū)是本校職工生活和學(xué)習(xí)的重要場所，而物業(yè)管理部門則是為小區(qū)內(nèi)住戶提供服務(wù)的單位，目前各高校在住宅物業(yè)管理中因沒有相應(yīng)的管理辦法，而使住宅區(qū)內(nèi)好多方面管理無法可依，如近年來，隨著住房產(chǎn)權(quán)的多元化，校內(nèi)職工外購商品房的增多，校內(nèi)住宅區(qū)外租戶增多，因外租戶人員身份復(fù)雜，不愛護小區(qū)公共設(shè)施，環(huán)境衛(wèi)生方面自治性差，不注意公共道德行為，嚴(yán)重影響本校教職工的正常生活和學(xué)習(xí)，還有小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的管護，住戶房屋裝修的管理等都沒有配套的管理辦法，而物業(yè)管理中心或公司作為服務(wù)部門，沒有相應(yīng)的行政管理或處罰權(quán)，使得住宅物業(yè)管理在好多方面束手無策，難以提高住宅物業(yè)管理質(zhì)量，無法確保國有資產(chǎn)的保值和增值。

　　4、住戶物業(yè)付費意識不強，依賴性較大

　　實行高校后勤改革以前，高校住宅區(qū)各項服務(wù)都是學(xué)校大包大攬，包括共用部位的維修、小區(qū)內(nèi)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、衛(wèi)生保潔、綠化管護、消防安全及門衛(wèi)管理，甚至包括住戶室內(nèi)維修、有線電視收費等都是由學(xué)校支付，隨著后勤改革及住宅物業(yè)管理的不斷深入，以上各項福利性服務(wù)逐步實行住戶有償使用，好多住戶對此不滿，認為小區(qū)是學(xué)校的住宅區(qū)，自己是學(xué)校的`職工，自己有權(quán)免費享受住宅區(qū)內(nèi)的各項服務(wù)，過去都是學(xué)校出錢搞服務(wù)，而現(xiàn)在要自己出錢，觀念一時難以轉(zhuǎn)變，福利性服務(wù)思想濃厚，對物業(yè)管理缺乏認識和了解，對物業(yè)管理收費采取消極態(tài)度，對學(xué)校的各種管理辦法故意刁難不予配合，難以接受“自己花錢買服務(wù)”的物業(yè)管理消費觀念。

　　5、物業(yè)管理經(jīng)費短缺，難以創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)服務(wù)

　　高校物業(yè)管理不同于社會上的物業(yè)管理公司，它是以給教職工提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為目的，而不是以盈利為目的。所以其收費標(biāo)準(zhǔn)普遍低于同等商業(yè)性社會住宅小區(qū)收費標(biāo)準(zhǔn)，而隨著高校社會化的不斷深入，學(xué)校對住宅區(qū)的投入也逐步減少，使得住宅區(qū)物業(yè)管理成為獨立核算，自負盈虧的經(jīng)濟實體。長期以來，由于高校住宅的維修工作量大，加之外租戶比例逐年增加，使的學(xué)校物業(yè)經(jīng)費收入產(chǎn)出嚴(yán)重失衡，同時由于物業(yè)中心在高校后勤人事改革中富余人員的安置，使得高校物業(yè)從業(yè)人員隊伍龐大，人員工資基數(shù)大，服務(wù)成本高。作為住戶方面，隨著現(xiàn)代人們生活水平的不斷提高，住宅區(qū)不再只是教職工生活居住的場所，也是其思想文化交流、休閑娛樂、開展各種文體活動的重要場所，而要創(chuàng)建高素質(zhì)的人文環(huán)境，提供全方位、高質(zhì)量、綜合性的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，均需要一定的資金做保障。有限的物業(yè)管理經(jīng)費使得物業(yè)管理部門日常支出很難日益為繼。

　　二、高校住宅物業(yè)管理的發(fā)展

　　1、物業(yè)管理人員要更新觀念，增強服務(wù)意識

　　高校住宅物業(yè)管理人員大都是過去高校后勤舊體制下的后勤服務(wù)人員，“大鍋飯”思想嚴(yán)重，隨著后勤改革及物業(yè)管理的不斷完善和推廣，物業(yè)從業(yè)人員應(yīng)強烈意識到“鐵飯碗”的體制已不復(fù)存在，要有憂患意識，要破除“學(xué)校后勤非我們不可“的舊觀念，樹立優(yōu)質(zhì)服務(wù)的新理念，開拓進取，自我加壓，主動出擊，變“要我干”為“我要干”，確立“服務(wù)求生存，效益求發(fā)展”的經(jīng)營理念，努力鉆研物業(yè)管理新知識，學(xué)習(xí)和了解物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)，了解行業(yè)動態(tài)，培養(yǎng)一切為了住戶，住戶是上帝的新理念，樹立“誠心、創(chuàng)新、拼搏、向上”的企業(yè)精神，把提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)作為我們工作的核心和行動的指南。

　　2、要創(chuàng)建專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)隊伍

　　高素質(zhì)的人才是創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基本條件，對于高校住宅物業(yè)管理服務(wù)人員，學(xué)�；蚣瘓F應(yīng)采用多種渠道、形式對員工進行培訓(xùn)和教育，重視員工的能力培養(yǎng)和潛力開發(fā)，創(chuàng)建科學(xué)的用人機制，鼓勵員工進行技能創(chuàng)新和探索符合高校特色的新型物業(yè)管理模式，逐步實現(xiàn)員工持證上崗，加強與國家級、省級示范小區(qū)的聯(lián)系，通過參觀、學(xué)習(xí)、交流等方式提高員工的物業(yè)管理水平，通過專業(yè)講座、技術(shù)大練兵等實踐活動來提高企業(yè)的整體效能和市場競爭力。并利用高校優(yōu)勢，向社會上招聘高素質(zhì)的物業(yè)管理人才，充實到高校物業(yè)管理隊伍中來，努力造就一支懂經(jīng)營、善管理、通技術(shù)、精業(yè)務(wù)的高校物業(yè)管理隊伍。同時要引進競爭機制，加強考核，實行競爭上崗、按勞取酬，從而形成科學(xué)規(guī)范的物業(yè)管理體系，為住戶提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

　　3、建立完善的規(guī)章制度

　　高校住宅區(qū)的地產(chǎn)及房產(chǎn)屬于國有資產(chǎn)，住戶只具有使用權(quán)，如何確保國有資產(chǎn)的保值和增值，學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)及國資主管部門應(yīng)予以重視，高校住宅管理實行所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)相分離，符合高校后勤社會化改革的要求，有利于學(xué)校減輕財政負擔(dān)，使住宅物業(yè)規(guī)范健康的發(fā)展，而物業(yè)管理部門作為服務(wù)單位，只能搞好服務(wù)工作，無行政管理或處罰權(quán)，學(xué)校應(yīng)協(xié)調(diào)各職能部門之間的關(guān)系，配合物業(yè)中心按照國家有關(guān)物業(yè)管理的方針、政策、統(tǒng)一制定高校物業(yè)管理的具體政策、辦法、收費標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容，包括住宅裝修管理辦法、外租房戶管理辦法、公共環(huán)境及國有財產(chǎn)管理辦法、自行車存放管理辦法等，并在各住宅區(qū)按照物業(yè)管理條例，積極成立小區(qū)管委會，形成學(xué)校、小區(qū)管委會、物業(yè)管理中心三方共同管理的局面。

　　4、建立質(zhì)量監(jiān)督保證體系

　　住宅物業(yè)管理中心應(yīng)主動接受學(xué)校相關(guān)部門包括國資、后勤、紀(jì)檢、審計、財務(wù)部門的監(jiān)督和管理，對服務(wù)內(nèi)容包括共用部分及住戶室內(nèi)維修、消防、門衛(wèi)安全、綠化管護、道路的維護、住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的維護服務(wù)等項目進行檢查，物業(yè)中心要根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)和行業(yè)條例，建立和完善物業(yè)管理法規(guī)，實行企業(yè)化管理，使住宅區(qū)內(nèi)的各項管理規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，甲乙雙方應(yīng)按照約定條款認真履行合同，對物業(yè)中心在日常服務(wù)中不符合規(guī)定的項目要進行整改，對服務(wù)達不到標(biāo)準(zhǔn)的甲方可進行處罰，用法規(guī)和制度規(guī)范約束物業(yè)部門的行為，確保教職工能有一個干凈、整潔、優(yōu)美的居住環(huán)境。

　　5、積極開展社區(qū)文化建設(shè)

　　高校物業(yè)住宅區(qū)不同于社會上的商業(yè)住宅小區(qū)，具有濃厚的文化環(huán)境及學(xué)術(shù)氛圍，教職工群體素質(zhì)比較高，住戶對居住環(huán)境的建設(shè)及服務(wù)的要求都表現(xiàn)出較高層次的需求，作為高校住宅物業(yè)管理中心，在搞好各項服務(wù)的同時，應(yīng)加強對物業(yè)管理的宣傳力度、廣度和深度，并結(jié)合本校的實際情況，配合工會、離退休處、校團委黨委、宣傳部等部門積極開展社區(qū)文化建設(shè)及群眾性娛樂活動，要讓每一位有熱心和愛心的職工積極的參與到我們的小區(qū)物業(yè)管理中來，大力開展“小區(qū)是我家，美好環(huán)境靠大家”的宣傳活動，培養(yǎng)住戶的主人翁思想，營造積極、健康、向上、富有高校特色的社區(qū)文化，通過提高文化內(nèi)涵，創(chuàng)建祥和的社區(qū)環(huán)境，通過籌建小區(qū)特刊和物業(yè)網(wǎng)站，多形式開展社區(qū)文化、體育、公益事業(yè)及社區(qū)旅游等活動，開設(shè)宣傳欄和網(wǎng)上聊天等形式，以形成具有高校特色的文化氛圍和格調(diào)。

　　6、多渠道開展便民有償服務(wù)，增創(chuàng)服務(wù)經(jīng)費

　　經(jīng)費是物業(yè)管理的基礎(chǔ)，也是物業(yè)公司開展服務(wù)工作的保障，物業(yè)公司在取得學(xué)校劃撥的經(jīng)費、住戶交付的物業(yè)管理費及職工室內(nèi)維修費外，還應(yīng)充分發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢，挖掘服務(wù)潛力，拓展服務(wù)項目，通過開展有償便民活動，尋求新的經(jīng)濟增長點。在此方面，學(xué)校應(yīng)該給予政策支持，包括住宅區(qū)周邊門面房的開發(fā)，住宅區(qū)內(nèi)蔬菜、水果市場的開發(fā)，洗衣店、服裝加工店、飲食服務(wù)攤點、糧油銷售店等商業(yè)網(wǎng)點，廣開資金來源渠道，補充物業(yè)服務(wù)費的不足，從而確保住宅物業(yè)管理的良性持續(xù)發(fā)展。

　　7、以人為本，構(gòu)建和諧居住小區(qū)

　　高校物業(yè)管理除立足于物業(yè)的管理外，更重要的是為住戶提供全方位的服務(wù)，要按照“以人為本”的服務(wù)理念，不斷提升服務(wù)水平，使住戶能深入體會到“住戶物業(yè)是一家，有困難找物業(yè)”的溫暖，把住戶對物業(yè)的滿意作為物業(yè)人最大的欣慰，樹立良好的物業(yè)管理形象。如小區(qū)內(nèi)有好多老教授、專家、學(xué)者等老人，他們的子女常年不在身邊，物業(yè)管理人員要經(jīng)常同他們進行深入溝通，了解住戶在小區(qū)內(nèi)的需求和困難，幫助他們解決實際問題，對待服務(wù)工作要高效、細致、態(tài)度和藹、服務(wù)熱情周到。同時中心領(lǐng)導(dǎo)要關(guān)心職工生活，重視人性化管理，對于職工及家屬的生老病死，婚喪嫁娶，中心都應(yīng)予以慰問、祝賀、看望，員工有不順心的事時，中心領(lǐng)導(dǎo)要與他們進行交心談心，幫助他們排憂解難，使得員工的積極型和主動性得到充分發(fā)揮，增強企業(yè)的凝結(jié)力和向心力，達到住戶滿意、領(lǐng)導(dǎo)滿意、職工滿意的和諧居住及工作環(huán)境。

　　總之，高校住宅物業(yè)管理是一個新型的服務(wù)行業(yè)，它不同與社會上的物業(yè)管理模式，它的各項政策及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)服從學(xué)校改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局，各高校應(yīng)結(jié)合自身的特點和實際情況，按照住宅區(qū)行政所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)相分離的原則，轉(zhuǎn)變原有管理部門的職能，注入新的物業(yè)管理機制，依靠學(xué)校的支持，住戶的配合，建立起具有高校特色的物業(yè)管理模式，向教職工提供全方位、高質(zhì)量、綜合性服務(wù)，最終實現(xiàn)社會、學(xué)校、住戶、物業(yè)管理企業(yè)的共同滿意和長足發(fā)展。

　　參考文獻：

　　1、《重慶物業(yè)管理的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢》作者：徐志國、常劍、賀云華，《現(xiàn)代物業(yè)》刊載；

　　2、《物業(yè)管理導(dǎo)論》王青蘭主編，中國建筑出版社；

　　3、《試論高校物業(yè)管理》作者：蔡炳華，《重慶工學(xué)院學(xué)報》05年1期刊載；

　　4、《中國物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)顩r及當(dāng)前要解決的主要問題》作者：謝家謹(建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長)；

　　5、《中國物業(yè)管理條例》

住宅調(diào)研報告14

　　一、對住宅的理解

　　住宅是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍、職工單身宿舍和學(xué)生宿舍等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋。在法律上，住宅是指供一家人日常起居的、外人不得隨意進入的封閉空間。住宅按層數(shù)分分為單層住宅、多層住宅、高層住宅。按產(chǎn)品性質(zhì)分:普通住宅,別墅,公寓,花園洋房,高層住宅分為:單元式高層住宅:由多個住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯的高層住宅。塔式高層住宅:以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。通廊式高層住宅:以共用樓梯、電梯通過內(nèi)、外廊進入各套住房的高層住宅。

　　以上這些就是人們長期以來對住宅的定義。而柯布西耶曾經(jīng)說過：建筑是居住的機器。由此可見，居住是建筑非常重要的功能。

　　二、社會主義新農(nóng)村

　　背景：

　　“建設(shè)社會主義新農(nóng)村”，不是一個新概念，自上世紀(jì)50年代以來曾多次使用過類似提法，但在新的歷史背景下，黨的十六屆五中全會提出的建設(shè)社會主義新農(nóng)村具有更為深遠的意義和更加全面的要求。新農(nóng)村建設(shè)是在我國總體上進入以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)的發(fā)展新階段后面臨的嶄新課題，是時代發(fā)展和構(gòu)建和諧社會的必然要求。當(dāng)前我國全面建設(shè)小康社會的重點難點在農(nóng)村，農(nóng)業(yè)豐則基礎(chǔ)強，農(nóng)民富則國家盛，農(nóng)村穩(wěn)則社會安；沒有農(nóng)村的小康，就沒有全社會的小康；沒有農(nóng)業(yè)的現(xiàn)代化，就沒有國家的現(xiàn)代化。世界上許多國家在工業(yè)化有了一定發(fā)展基礎(chǔ)之后都采取了工業(yè)支持農(nóng)業(yè)、城市支持農(nóng)村的發(fā)展戰(zhàn)略。目前，我國國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)已由農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟增長的動力主要來自非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，根據(jù)國際經(jīng)驗，我國現(xiàn)在已經(jīng)跨入工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)的新階段。因此，我國新農(nóng)村建設(shè)重大戰(zhàn)略性舉措的實施正當(dāng)其時。契機：

　　國家“十一五”規(guī)劃建議中指出:建設(shè)社會主義新農(nóng)村是建設(shè)社會主義和諧社會和全面建設(shè)小康社會的需要。我國農(nóng)村經(jīng)濟生活由20世紀(jì)末的“溫飽”型轉(zhuǎn)向21世紀(jì)初的“小康”型,農(nóng)村住宅建設(shè)也必向功能齊全、設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的“小康住宅”發(fā)展。目前,政府部門都在大力部署、督促社會主義新農(nóng)村規(guī)劃與建設(shè)工作,而農(nóng)村住宅建設(shè)是社會主義新農(nóng)村建設(shè)的關(guān)鍵與保證,是我國全面進入小康社會的基礎(chǔ)。農(nóng)村住宅建設(shè)現(xiàn)狀

　　1、建設(shè)量大、建設(shè)面廣

　　住宅建設(shè)是我國各類建筑建設(shè)量中最大的,約占總建設(shè)量的70%。在1979年～20xx年的22年間,全國城鄉(xiāng)共建住宅約190億m2,其中農(nóng)村新建改建住宅142.8億m2,而城鎮(zhèn)只占47.2億m2。

　　2、隨意性與盲目性農(nóng)村住宅建造完全是農(nóng)民自籌自建的個人行為,20世紀(jì)80年代為適應(yīng)家庭聯(lián)產(chǎn)承包小規(guī)模生產(chǎn)方式以及放養(yǎng)家禽等,許多農(nóng)戶尋覓坡地、山地及村頭、村尾建房,形成布局分散的自然式農(nóng)宅。隨著近年農(nóng)村經(jīng)濟快速發(fā)展,先富起來的農(nóng)民首先是新建住房,但村民文化素養(yǎng)的有限及農(nóng)村建房的無專業(yè)化,建房時無長遠打算,當(dāng)農(nóng)戶人口增加或功能極不合理時又拼湊擴建或重新修建,導(dǎo)致極大隨意性及不穩(wěn)定性。

　　3、對高質(zhì)量住宅的渴求

　　居住是人類生存的基本需求之一。近年來農(nóng)村住宅建設(shè)由“溫飽型”朝著“小康型”“豪華型”發(fā)展,每個農(nóng)民都希望自己的住宅內(nèi)部功能合理、外部造型美觀,能在全村以致全鎮(zhèn)都永不“過時”,因為這是花費自己一生積蓄,甚至是親朋好友的援助才修建好的理想家園。他們向往城市那樣裝飾豪華、功能合理、干凈衛(wèi)生的住宅,希望能在富裕的條件下,過上或超越城市居民那種高品質(zhì)的日常生活。當(dāng)然由于歷史原因、自然資源及風(fēng)俗習(xí)慣的差異,各地農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展水平不均,雖有極個別農(nóng)民還處在溫飽線上,但對自己美好家園的向往,是每個村民永遠不變的追求和為之奮斗的源動力。

　　4、已建成農(nóng)村住宅

　　大港郭莊子村

　　商南縣任家溝

　　三、城市新院落

　　面對現(xiàn)在建設(shè)用地的緊張以及國家對別墅項目的`叫停，如何擁有一個可以供自己休閑娛樂的空間成了現(xiàn)代人的向往。而歐美等發(fā)達國家也早已邁向了城市郊區(qū)化的階段。庭院在我國已經(jīng)有了三千多年的歷史，中國人幾千年得居住習(xí)慣都是擁有一個自己的院落。而現(xiàn)在人口的高度密集化和用地的緊張，讓很多人實現(xiàn)不了這個愿望了，特別是那些住在多層或者高層的人們，在自己的住處根本沒有辦法接觸自然或者活動。所說現(xiàn)在很多設(shè)計都引進了入戶花園和屋頂花園，但那些只能稱為景觀，并不能叫做院落。而我們這次的這個主題就是探討把院落這種空間組織形式如何引入多層住宅乃至高層住宅中，讓更多的人可以接近自然，可以在自己的住處進行室外的活動。

　　對于這兩個主題我是非常感興趣的，我也準(zhǔn)備做這兩個主題。因為這兩個主題有很多共同和相似的元素。

　　四、案例分析

　�。ㄒ唬�、整體式住宅——杜仁集體住宅挑戰(zhàn)：該住宅位于德國的杜仁市，基地周圍建筑各自為營，較零亂，缺乏整體性�；貞�(yīng)：

　　1、住宅棟沿占地外圍配置，在中間圈出一個寬闊的中庭，創(chuàng)造了僅屬于這個住宅的獨立而封閉的空間領(lǐng)域。

　　2、同時，建筑師大膽地保持了原有的城市道路，使其穿越庭院，讓這個含有136戶的住宅建筑與外部緊密地聯(lián)系在一起。

　　3、中庭是聯(lián)系內(nèi)、外界及各內(nèi)部空間之間的交通網(wǎng)，是一個綠意盎然的大庭園，也是人

　　們舉行集體活動的地方。

　　中庭側(cè)外觀——住宅公共空間

　　1、所有的住戶入口都被設(shè)在內(nèi)庭一側(cè)。根據(jù)不同的戶型，人們可直接利用樓梯或是通過走廊進入戶內(nèi)。

　　2、與此同時，傳統(tǒng)中的設(shè)在建筑內(nèi)側(cè)的私人花園，在這里卻被放到沿街一側(cè)。

　　3、這種對調(diào)，體現(xiàn)了赫茨博格所提出的變街道為庭園，讓住宅的內(nèi)部庭院成為圍合的城市廣場的規(guī)劃思想。

　�。ǘ�）、BIG集合住宅

　　三戶一體，密集低層——BIG

　�。ㄋ矫芘c開放）

　　有機村落=三戶一體+綠色花園+屋頂平臺

　　戶戶之間的私密性保持的同

　　時對外部景觀的開放

　　各種戶型適應(yīng)不同的外部條件

　　地面與陽臺，鄰里互動的場所，不同的高度，不同的角度，不同的空間體驗，共同的空間歸屬。

住宅調(diào)研報告15

　　近些年來我院在審理地產(chǎn)案件中，不斷遇到村委會利用集體土地建住宅樓賣給本村以外的村民和城市居居而產(chǎn)生的房屋買賣糾紛案件，這類案件具有涉及面大、人數(shù)眾多、法律規(guī)定不甚明確的特點，還涉及小城鎮(zhèn)建設(shè)的政策導(dǎo)向與有關(guān)法律規(guī)定的沖突問題。因此，如何正確把握法律與政策的關(guān)系，維護好本地區(qū)的社會穩(wěn)定，妥善處理此類糾紛，需要認真探討。

　　一、集體土地建住宅樓的背景及基本情況1993年國家六部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強小城鎮(zhèn)建設(shè)的若干意見》，江蘇省政府從1995年起，在全省范圍內(nèi)開展創(chuàng)新型小城鎮(zhèn)活動，1996年3月28日南京市人民政府以寧政發(fā)（1996）69號文件下發(fā)南京市人民政府關(guān)于批轉(zhuǎn)市建委《關(guān)于加強南京市村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)的實施意見》的通知。這一系列的文件規(guī)定了農(nóng)村小城鎮(zhèn)建設(shè)的規(guī)劃、管理及實施的具體辦法。在這樣一種政策導(dǎo)向下，此項工作在鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體土地上全面展開。例如原南京市大廠區(qū)的葛塘鎮(zhèn)（該鎮(zhèn)1996年被省政府評為示范新型小城鎮(zhèn)）于1995年開始了此項工作，該鎮(zhèn)下轄的鄰近大廠城區(qū)的中山村、欣樂村、四周村、新村村先后搞起了住宅樓的興建工程。截止到1999年底上述四村共在集體土地上建造住宅樓73幢，24萬平方米，3000多套房屋。3000多套的房屋中20賣給了本村村民，80賣給外地農(nóng)民和城鎮(zhèn)居居。這四個村在興建住宅樓的過程中一般都辦理了或補辦了下列手續(xù)：1、原南京市大廠區(qū)計劃經(jīng)濟委員會關(guān)于葛塘鎮(zhèn)各中心村建設(shè)或貿(mào)易貨棧工程建設(shè)的立項報告的批復(fù)；

　　2、原南京市大廠區(qū)土地管理局核發(fā)的或補發(fā)的“鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)通知單”；

　　3、原南京市大廠區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局核發(fā)的“中心村住宅”或“貿(mào)易貨�！钡募t線圖；

　　4、原南京市大廠區(qū)葛塘鎮(zhèn)人民政府頒發(fā)的“江蘇省村鎮(zhèn)工程建設(shè)許可證”。四個村在出賣3000多套房屋的形式上都采用了與購房者簽訂“委托建房協(xié)議”的方式�！拔�托建房協(xié)議”的主要內(nèi)容也都明確規(guī)定了村委會享有土地的所有權(quán)，購房者享有土地使用權(quán)和房屋的所有權(quán)。在本院所審理的此類房屋買賣糾紛案件中，所有建成的住宅樓也都經(jīng)過了工程質(zhì)量的驗收，并領(lǐng)取了建筑管理部門頒發(fā)的質(zhì)量合格證書。在審理此類案件過程中還發(fā)現(xiàn)，凡已付清房款的購房者，村委會均按協(xié)議的約定為其辦理了“村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證”。四個村的73幢住宅樓都與原大廠區(qū)的城區(qū)房屋或住宅小區(qū)毗鄰，四個村住宅樓所占的非耕地也與原大廠區(qū)城區(qū)的國有土地接壤，住宅樓的配套建設(shè)、物業(yè)管理均已達到一定的水平。

　　二、糾紛的原因及解決此類糾紛的不同意見在我院近些年所受理的村集體土地住宅樓買賣糾紛案件中，原告均為村委會，至目前為止尚無一例購房者訴村委會的案件，作為原告的村委會的訴訟請求基本相同，都是要求購房者付清尚欠的購房余款，被告的抗辯理由也基本相同，主要是認為，原告無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的資格，“委托建房協(xié)議”無效，原告只能夠為被告辦理城市房屋所有權(quán)證書和國有土地使用權(quán)證書，被告即可付清余款。也有少數(shù)購房者并不主張委托建房協(xié)議無效，而以其他的理由（如房屋質(zhì)量問題）相抗辯。這類案件的難點主要在如何認定“委托建房協(xié)議”的性質(zhì)和效力。對此問題的認識意見分歧較大，主要有下列幾種觀點：

　　1、認為“委托建房協(xié)議”名為委托建房，實為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，而村委會不具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的資格，集體土地亦禁止從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，故應(yīng)認定“委托建房協(xié)議”無效。

　　2、有條件的認可“委托建房協(xié)議”有效，即購房者是本村村民的，雙方簽訂的“委托建房協(xié)議”有效，凡購房者是外地農(nóng)民或城市居民的，“委托建房協(xié)議”無效。

　　3、應(yīng)當(dāng)認定“委托建房協(xié)議”合法有效，因為委托建房與房地開發(fā)有著本質(zhì)的不同，不應(yīng)將小城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)與城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營混為一談�！拔�托建房協(xié)議”的產(chǎn)生有其政策背景即小城鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)，委托建房協(xié)議的效力如何確定，關(guān)鍵是看建房有無規(guī)劃、有無立項、有無審批、有無許可，如果村委會履行有關(guān)的法定手續(xù)，取得了相應(yīng)的權(quán)利就應(yīng)當(dāng)認定“委托建房協(xié)議”有效，本區(qū)法院審理的集體土地建住宅樓的案件中的村委會均辦理了相應(yīng)的手續(xù)，故應(yīng)當(dāng)認定協(xié)議有效。

　　三、對此類案件的處理情況及原因分析我院自20__年始受理集體土地建住宅樓的房屋買賣案，截止20__年6月底已審結(jié)20余件，結(jié)案方式大都采判決形式，判決結(jié)果均認定委托建房協(xié)議合法有效，限令購房者支付購房款，承擔(dān)訴訟費用。其部分購房者不服判決上訴至南京市中級法院，上訴期間又因雙方達成協(xié)議，購房者撤回上訴。目前已審結(jié)的20余件案件大部分均已得到執(zhí)行。我院對此類案件的.焦點即“委托建房協(xié)議”的效力問題作有效認定的理由如下：

　　1、集體土地上所建的住宅樓均經(jīng)政府有關(guān)部門的審批，且有關(guān)政府部門具有相應(yīng)的職權(quán)，如大廠區(qū)土地管理局所批準(zhǔn)的9.8畝非耕地用于中心村工程建設(shè)就符合《土地管理法》有關(guān)管理主體和職權(quán)的規(guī)定。

　　2、本區(qū)集體土地建設(shè)的住宅樓在審批的程序上符合國務(wù)院《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》的規(guī)定。

　　3、集體土地上的委托建房與城市房地產(chǎn)開發(fā)有著本質(zhì)的不同。委托建房協(xié)議的形式與國家倡導(dǎo)的小城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)的政策有著密切的聯(lián)系。小城鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)自應(yīng)遵循一整套的法律、法規(guī)的規(guī)定，而不應(yīng)套用《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定來調(diào)整小城鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)。

　　4、假若認定“委托建房協(xié)議”無效，將造成本轄區(qū)范圍內(nèi)社會秩序的極大混亂，也會造成社會財富的極大浪費。本院已審理的案件雖少，但是，這些案件的審理結(jié)果，對3000多套房屋的購房者有關(guān)集體土地上住宅樓買賣的法律關(guān)系的穩(wěn)定與否具有決定性的意義。如果認定委托建房協(xié)議無效將會影響眾多購房者集體土地上住宅樓買賣的法律關(guān)系的穩(wěn)定，將可能引發(fā)大規(guī)模的訴訟，從而影響社會穩(wěn)定，認定委托建房協(xié)議無效也必然造成社會財富的浪費。

　　5、購房者主張“委托建房協(xié)議”無效只是訴訟策略，并非真正的目的。審理此類案件中，還發(fā)現(xiàn)一部分被告主張“委托建房協(xié)議”無效的真正目的不是要退回房屋要回購房款，而是想通過主張“委托建房協(xié)議”無效來與村委會討價還價。另外，主張“委托建房協(xié)議”無效的內(nèi)在理由，是認為我國現(xiàn)行的土地管理法律、法規(guī)是限制集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的，之所以限制集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，是因為如果允許集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)將會導(dǎo)致農(nóng)村耕地的大量流失；導(dǎo)致農(nóng)村廉價土地沖擊城市房地產(chǎn)市場。對這種理由，我們認為限制土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)恰恰是造成農(nóng)村耕地流失的一個重要原因。大家知道在1998年修訂的土地管理法施行前，土地收益實際是由市、縣政府享有，而市、縣政府又擁有土地征用審批權(quán)，為獲取更多的土地收益，一些市、縣政府往往濫用審批權(quán)違法批地、亂占耕地、浪費土地的事實大量發(fā)生。1998年土地管理法確立了土地用途管理制度以后，我國已經(jīng)具備了保護耕地的法律基礎(chǔ)。如果土地用途制度得以有效實施，即使允許集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)也不會造成耕地的流失。本案的土地審批雖是發(fā)生在1998年以前，但土地的審批手續(xù)與1998年以后的土地用途管理制度的規(guī)定較吻合，審理此案應(yīng)當(dāng)考慮這一情況。還有放開集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)確有可能沖擊城市房地產(chǎn)市場，使政府減少大量的土地收益，但是，從長遠看允許集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有利于國家和社會利益。農(nóng)村集體土地如形成市場可以和城市土地市場并存競爭，有利于發(fā)揮城市、農(nóng)村各自功能的優(yōu)勢。近年來越來越多的人贊成放開集體土地市場。梁慧星先生在《中國物權(quán)法草案建議稿》中就持此觀點。但是我們闡述這些理論并不是要突破現(xiàn)行法律規(guī)定，而是認為在現(xiàn)行法律框架下，對于小城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)過程中的集體土地建住宅樓的效力認定宜寬不宜嚴(yán)，法院在審理這類案件中只要查明住宅樓工程項目有立項批復(fù)，有土地使用審批、有建筑許可，且批準(zhǔn)部門是在其職權(quán)范圍內(nèi)行使審批權(quán)（包括事后補辦了有關(guān)手續(xù)）就應(yīng)認定“委托建房協(xié)議”有效。必須指出的是在小城鎮(zhèn)建設(shè)過程中，有些地方確實存在不規(guī)范的問題。這在我院審理的此類案件中也有所反映。但是這些不規(guī)范的做法自1999年1月1日新《土地管理法》實施以后已經(jīng)得到遏制，小城鎮(zhèn)建設(shè)步入了正規(guī)。在我院處理的集體土地上建住宅樓都是小城鎮(zhèn)建設(shè)早期由于不規(guī)范所遺留的問題，并不是這類問題還在延續(xù)，如果對“委托建房協(xié)議”作有效認定會對不規(guī)范的小城鎮(zhèn)建設(shè)起負面影響，法院審理時應(yīng)當(dāng)謹慎的認定“委托建房協(xié)議”的效力。如果對不規(guī)范的小城鎮(zhèn)建設(shè)不起負面影響的效果，那么從合同法的角度也應(yīng)當(dāng)認定“委托建房協(xié)議”有效�；�于上述理由，本院對這類案件中“委托建房協(xié)議”的效力作出了合法有效的認定。這樣處理取得了良好的社會效果。

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