房地產開發(fā)情況問題原因分析的調研報告

　　1、房產開發(fā)速度階段性減緩四因素：

　　國家宏觀調控因素：國家對房地產業(yè)采取了宏觀調控政策，收緊了房地產開發(fā)項目的貸款，國家金融部門對個人房貸條件提高，造成購買力受到影響，二手房抵押貸款扶持政策無法落實。嚴格控制農用地轉為建設用地，從而控制房地產開發(fā)的用地，20__年我區(qū)僅出讓兩宗用地，共70.15畝。

　　房地產開發(fā)企業(yè)因素：開發(fā)企業(yè)集約化開發(fā)程度不高，競爭力和抗風險能力差。20家開發(fā)企業(yè)，三級的8家，四級的4家，其余皆為“暫定”。開發(fā)企業(yè)大多為“項目”公司，規(guī)模小，對銀行資金依賴性強，開發(fā)技術含量低，無法形成集約化、產業(yè)化發(fā)展態(tài)勢。一方面，新增房產項目不多，象蓮花山莊、金域蘭灣（原天安世紀村）等新項目又沒有動工。另一方面，部份在建房產項目受挫而停工。華商城，就由于資金無法周轉而停工。華商城、農貿市場和東湖豪門三項目先后停工，這三個項目的總投資為3.5億元（超過20__年全區(qū)完成投資額），建筑面積為25萬平方米（占20__年我區(qū)完成建筑面積的四分之一強）。

　　房地產市場需求因素：一方面，房產市場日趨飽和。另一方面，就商品房結構而言，各類商品房投放比例不合理，住宅產品單一。已建成和在建的住宅小區(qū)，銷售情況較好，但商業(yè)用房配套過多，而公共設施配套檔次低，不僅導致商業(yè)用房空置，而且影響住宅環(huán)境，沒有精品小區(qū)。另一方面，住宅產品單一，抑制了多層次需求。區(qū)內10多個小區(qū)，類型單一，不僅加劇了銷售競爭，同時也抑制了不同層次的需求，減緩了商品住宅的發(fā)展步伐。

　　政府管理因素：市場消費相關政策法規(guī)不完善，二級市場受抑制。當前，有關商品房架空層、車庫、車位等附屬用房面積分攤及產權歸屬、房屋維修資金的收繳、中介合同文本等缺乏統(tǒng)一的規(guī)范和相應的規(guī)定，造成諸多糾紛，影響市場健康發(fā)展。抵押手續(xù)繁瑣，交易過程稅費過高等從根本上抑制了二手房交易市場的發(fā)展;由于缺乏完善的管理和制約機制，致使出租戶不愿辦理租賃登記備案。農貿市場由于“標高”問題，停工一年多，正恢復動工。

　�。�、住宅房價格上揚，原因有三：

　　一是由于土地儲備和“招、拍、掛”等制度的實施，在短期內推動地價上漲，而引起房價上揚；二是新建住宅成本上升，包括小區(qū)環(huán)境的營造、新型建筑材料以及“小康型”住宅的出現；三是因為“炒房”。一方面受溫州購房團的影響；一方面開發(fā)區(qū)內房產中介增多，有的中介也參與炒房，另有一些私人介入，從中進行房地產投機。

　�。�、商業(yè)用房空置多的兩個主要原因：

　　一是新區(qū)人口聚集不夠，市場不旺，目前新區(qū)居住人口僅1.2萬人；二是商業(yè)用房與住宅比例不合理，商業(yè)用房比例過高，商業(yè)用房與住宅比例為1：8。

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