萬科房地產(chǎn)公司財務(wù)分析報告

　　一、萬科簡介

　　1984年5月 萬科企業(yè)股份有限公司成立

　　1984年 1988年 介入房地產(chǎn)領(lǐng)域

　　1988年12月 公司公開向社會發(fā)行股票2,800萬 股，集資人民幣2,800萬元

　　1991年 1991年1月 萬科A股在深圳證券交易所掛牌交易

　　1992年 正式確定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù)

　　2005年 中國房地產(chǎn)百強企業(yè)綜合實力TOP10 2005年 評選第一

　　2006年 成為第一家進入全國納稅百強榜的地產(chǎn) 企業(yè)

　　萬科十大股東

　　2006-12-31 持有人名稱 華潤股份有限公司 南方績優(yōu)成長股票型證券投資基金 CLSA LIMITED 劉元生 中國人壽保險股份有限公司-分紅-個人分 紅-005L-FH002深 南方高增長股票型開放式證券投資基金 UBS AG 上海南都偉峰投資管理有限公司 TOYO SECURITIES ASIA LIMITED-A/C CLIENT. 易方達平穩(wěn)增長證券投資基金 持股比例(%) 14.54 2.53 1.76 1.34 1.29 1.2 1.15 1.14 1.08 1.06 持股數(shù)量(萬股) 63,550.35 11,071.86 7,683.09 5,844.63 5,634.23 5,250.12 5,012.37 5,000.00 4,730.52 4,635.21 股本性質(zhì) A股流通股 A股流通股 B股流通股 A股流通股 A股流通股 A股流通股 A股流通股 流通受限股份 B股流通股 A股流通股

　　萬科高管

　　人員類型 董事會成員 姓名 王石 蔣偉 王石 郁亮 李家暉 徐林倩麗 監(jiān)事會成員 丁福源 丁福源 方明 張力 公司管理人員 郁亮 徐洪舸 許洪舸 王文金 職務(wù) 董事長 董事 董事 董事 獨立董事 獨立董事 監(jiān)事會主席 監(jiān)事 監(jiān)事 職工監(jiān)事 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 財務(wù)負(fù)責(zé)人 持股數(shù)(股) 942,024.00 任職日期 1988-5-1 2005-4-29 1994-5-24 2005-4-29 2005-4-29 2005-4-29 2007-4-15 1994-5-24 2005-12-1 2004-4-15 2001-2-15 2005-7-28 2005-7-28 2002-3-12 離職日期 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1

　　未公布

　　942,024.00 262,670.00

　　未公布 未公布

　　278,134.00 278,134.00

　　未公布 未公布

　　262,670.00

　　未公布 未公布 未公布

　　關(guān)聯(lián)方 萬科是一艘龐大的航母,其關(guān)聯(lián)公司 有134個.其中受其控制的企業(yè)有120家, 合營企業(yè)4家,聯(lián)營企業(yè)9家,還包括其實 際控制的中國華潤總公司.關(guān)聯(lián)公司名單 2006年度,無重大關(guān)聯(lián)交易. 截止至2006年,萬科為17個企業(yè)(15個為 關(guān)聯(lián)企業(yè)),共累計擔(dān)保達3,514,590,000 元.

　　房地產(chǎn)業(yè)特點

　　房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投 資大、風(fēng)險高、周期久、供應(yīng)鏈長、地域性強 的特點。 國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源幾乎60-80%依賴銀 行貸款，近來國務(wù)院和央行出臺了一系列宏觀 調(diào)控政策，壓縮投資，抽緊銀根。 央行銀根緊縮無異于扼住了目前我國房地產(chǎn)業(yè) 的主動脈，如何開辟新的融資方式，建立新的 融資平臺，已成為眾多房地產(chǎn)商性命攸關(guān)的頭 等大事。

　　二、財務(wù)分析

　　營運能力分析

　　盈利能力分析 萬科2006年實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入同比2005年增長 69.0%;凈利潤同比2005年增長59.6%，公司的盈 利空間比較大。2006年公司資產(chǎn)總數(shù)相比2005將 近翻了兩倍，公司的規(guī)模在不斷的擴大; 在近三年的資產(chǎn)表中存貨占總資產(chǎn)的比重均在60% 以上，從而在一定程度上保證了公司經(jīng)營的正常 和穩(wěn)定。

　　盈利能力分析

　　2004 毛利率 銷售凈利潤 率 凈資產(chǎn)收益 率(ROE) 每股收益 可持續(xù)增長 率 30.91% 11.45% 14.16% 0.386 0.1289 2005 34.79% 12.79% 16.25% 0.363 0.1219 2006 37.24% 12.07% 18.58% 0.493 0.1356 06年行業(yè) 平均 32.71% 7.82% 6.06% 0.176 /

　　盈利能力分析 1.毛利率呈上升趨勢，且06年毛利率超過行業(yè)平 均水平。說明萬科的獲利能力和市場競爭力都逐 年提高。 2.銷售凈利率與05年相比卻有所下降。原因是擴 大了期間費用,尤其是財務(wù)費用,比上年增了 765.29%. 其中短期借款比上年增加兩倍,長期借 款增加了695.96%。 3.凈資產(chǎn)收益率保持增長趨勢，且06年凈資產(chǎn)收 益率是同行平均水平的3倍。說明企業(yè)資本獲得 收益的能力強，運營效益好，對企業(yè)投資者保證 程度高。

　　盈利能力分析

　　4.每股收益,比05年增加了35.81%，是行業(yè)平均 的2.8倍。在股東數(shù)增加的前提下，每股收益增加 勢必其凈利潤有很大提高。說明萬科06年的盈利 能力不錯. 5.可持續(xù)增長率=ROE×留存比率，在沒有外部 權(quán)益融資和不提高財務(wù)杠桿的情況下，僅利用內(nèi) 部權(quán)益萬科每年最多以13.56%比率增長，這個數(shù) 字也是相當(dāng)可觀的。

　　總結(jié)： 總結(jié)： 與行業(yè)平均水平相比，萬科的各盈利指標(biāo)排名均 比較靠前，總體盈利能力處于行業(yè)領(lǐng)先水平，公 司有較好的經(jīng)營和財務(wù)狀況 企業(yè)的毛利率、銷售凈利潤率、凈資產(chǎn)收益率和 每股收益06年都有很好表現(xiàn)，唯有不足就是銷售 凈利潤率有所下降，要注意期間費用控制。 公司具有良好的持續(xù)發(fā)展能力，也要警惕由于過 高房價帶來的泡沫危機。

　　償債能力分析

　　償債能力 流動比率 短期償 債能力 速動比率 現(xiàn)金流動負(fù) 債比率 資產(chǎn)負(fù)債率 利息保障倍 數(shù) 2004 2.41 0.73 121.64% 59.42% -297.62 2005 1.83 0.46 97.01% 60.98% 123.01 2006 2.04 0.63 -13.80% 64.94% 25.23 06行業(yè) 平均 1.85 0.69 83% 62.13% /

　　信用等級

　　根據(jù)中房聯(lián)網(wǎng)對萬科的 信用調(diào)研分析報告顯示: 萬科的信用等級為AAA( 信用狀況良好,建議與其 往來) 分析報告2005年,成為中國房地 產(chǎn)行業(yè)第一個全國馳名 商標(biāo)，并入闈“2005年 度最具有價值的上市公 司” 2006年6月28日獲得 “中國最受尊敬企業(yè)” 的稱號，同時榮登“中 國房產(chǎn)百強企業(yè)”首榜

　　償債能力分析

　　從短期償債能力來看,萬科的短期償債能力尚 可. 流動比率維持在2左右，略高于行業(yè)平均,但速 動比率一直較低，06年還略低于行業(yè)平均0.69 %。這主要是由于大量的存貨造成的。存貨中 擬開發(fā)產(chǎn)品與在建開發(fā)產(chǎn)品占了91%，因此存 貨的變現(xiàn)能力可能較低，短期償債能力在下降. 現(xiàn)金流動負(fù)債比率為負(fù),遠低于同行平均水平。 原因是萬科在06年囤積了大量的土地,增加了 大量現(xiàn)金流出.企業(yè)風(fēng)險高，資金鏈容易斷裂. 由于其良好的信用與聲譽使萬科能夠較快地通 過銀行貸款、發(fā)行債券和股票等辦法解決資金 短缺問題，提高短期償債能力。

　　償債能力分析

　　從財務(wù)杠桿(企業(yè)對債務(wù)融資的依賴程度)來看, 萬科的資產(chǎn)負(fù)債率在逐步上升,長期償債能力 呈下降趨勢而且06年達到64.94%已經(jīng)突破了行 業(yè)平均水平，屬于高負(fù)債單位,存在一定的經(jīng) 營風(fēng)險. 形成相對較高資產(chǎn)負(fù)債率的原因主要有兩點： 1.項目尚未竣工，季度末已售未結(jié)算資源 大幅度上升，預(yù)收賬款達88.36億元，較2005 年度末增加近42億元。 2.由于支付價款、工程款及合并南都項目 的影響，公司借款增加至122.1億元，較05年 增加101億元;應(yīng)付賬款達到59.52億。

　　償債能力分析

　　總的來說萬科對債務(wù)融資的依賴程度很強;就 目前來看,雖然萬科的資產(chǎn)負(fù)債率偏高，但是 在行業(yè)整體負(fù)債率較高的情況下仍屬于正常水 平 從利息保障倍數(shù)來看,近年來也是逐步下降,但 還遠遠不至于償還不起債務(wù)利息.只有當(dāng)企業(yè) 的現(xiàn)金不足以承受債務(wù)負(fù)擔(dān)時,大量的負(fù)債才 成為問題. 從表外因素來看,萬科有非常好的信用和聲譽, 而且作為房地產(chǎn)業(yè)的龍頭老大,一直注重商品 質(zhì)量(精品樓盤),深受廣大群眾的信賴.其良好 的信用與聲譽使萬科能夠較快地通過發(fā)行債券 和股票等辦法解決資金短缺問題，提高償債能 力

　　償債能力分析

　　綜上所述,萬科無論從短期償債能力還是長期 償債能力來看,都是在不斷減弱,但是還遠不至 于喪失償債能力.再加上良好的信用和聲譽,萬 科目前還有較強的償債能力; 作為資金密集型企業(yè)，在償債能力減弱的同時， 萬科的發(fā)展后勁在增強，尤其在國家宏觀調(diào)控 逐步深入之后，市場面臨很多機會，其籌措的 大量資金為其提供了發(fā)展動力，為其抓住加快 發(fā)展的機遇提供了可靠的保障。因此，其略高 于行業(yè)評均水平的負(fù)債率還是比較合理的，但 以后還是要注意適當(dāng)?shù)乜刂啤?/p>

　　營運能力分析

　　2004 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn) 率 流動資產(chǎn)周 轉(zhuǎn)率 應(yīng)收帳款周 轉(zhuǎn)率 存貨周轉(zhuǎn)率 0.59 0.6 23.79 0.55 2005 0.56 0.6 28.07 0.54 2006 0.51 0.55 48.11 0.49 06年行 業(yè)平均 0.31 / 8.54 0.47

　　營運能力分析 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析

　　從04至06年，正是萬科公司銷售猛增的時段， 萬科2004年銷售收入只是91.6億元，到了2006 年則達212.2億元，在此情況下，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn) 率卻下降，這意味著萬科的資產(chǎn)沉淀越來越多， 銷售回籠的速度也在放緩。 從整個房產(chǎn)行業(yè)看，總資金產(chǎn)周轉(zhuǎn)率還是比同 行業(yè)平均水平要高的多，說明總資產(chǎn)使用效率 較高，企業(yè)的營運能力較強。整體來看，萬科 相對于同行業(yè)其他企業(yè)還是占相當(dāng)優(yōu)勢的。

　　營運能力分析 應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率分析

　　整體來看，萬科的應(yīng)收賬款管理工作做的很 好，一方面是對賒銷條件或付款期控制較緊，銷 售政策嚴(yán)，另一方面預(yù)收賬款猛增又體現(xiàn)出萬科 有著很好的聲譽，尚未竣工的樓盤較受購買者歡 迎。與同行業(yè)相比，應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率遙遙領(lǐng)先。 因此萬科可以適當(dāng)放寬條件，增加銷售機會，更 有利于企業(yè)長遠發(fā)展。

　　營運能力分析 存貨的組成結(jié)構(gòu)

　　萬科的存貨中主要以”在建開發(fā)產(chǎn)品”、“擬開 發(fā)產(chǎn)品”為主，其中“擬開發(fā)產(chǎn)品”占存貨 47.08%,在建開發(fā)產(chǎn)品占存貨的43.39%; 存貨大幅增長的原因主要在于“在建開發(fā)品”、 “擬開發(fā)產(chǎn)品”的大幅增長。2006年末公司 “擬開發(fā)產(chǎn)品”較2005年末增長了107.50%， 主要緣于2006年公司獲取了47個新項目。同時 隨著項目的開發(fā)，本年部分?jǐn)M開發(fā)項目轉(zhuǎn)入了 在建項目，因此“在建開發(fā)產(chǎn)品”較去年同期 增長145.79% 存貨

　　營運能力分析 存貨周轉(zhuǎn)率分析

　　與2004年相比，2006年末萬科的存貨增長了 192.11%，高于營業(yè)成本111.46%的增幅，存貨周 轉(zhuǎn)率略有下降。由于房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)需要滿 足“銷售”與“竣工”兩條件，致使萬科在建開 發(fā)產(chǎn)品龐大，部分銷售良好、產(chǎn)生了大量預(yù)收賬 款的樓盤未能按原計劃竣工。如果房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)已經(jīng)銷售出去的樓盤能夠很快竣工并結(jié)算，或 者竣工的樓盤能夠很快銷售出去并結(jié)算，那么企 業(yè)的現(xiàn)金就能夠很快回籠，能夠很快確認(rèn)收入也 意味著資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的加快。

　　財務(wù)狀況綜述

　　萬科的財務(wù)報表充滿了攻擊性，成長性隱藏在 大量舉債購置土地、使用經(jīng)營中的現(xiàn)金不斷補 充進項目中，企業(yè)未來的經(jīng)營增長潛力看好。 負(fù)債微微偏高，過于使用銀行負(fù)債，但是公司 仍在一個較為安全的邊際內(nèi)，考慮公司的未來 高速成長，高負(fù)債也在情理之中。

　　三、存在主要問題

　　負(fù)債率持續(xù) 上升，流動 負(fù)債比重大

　　融資渠道單 一，過度依 賴銀行信貸

　　信用政策過 緊。

　　改進建議

　　適當(dāng)控制負(fù)債比率， 適當(dāng)控制負(fù)債比率，增加長期負(fù) 債比率， 債比率，加強抵御風(fēng)險能力

　　1.擴展融資渠道， 擴展融資渠道， 擴展融資渠道 增加信托發(fā)行(債 增加信托發(fā)行 債 券和認(rèn)股權(quán)證) 券和認(rèn)股權(quán)證

　　2.籌集境外資金 籌集境外資金. 籌集境外資金

　　3.增加主要地區(qū)空 增加主要地區(qū)空 股子公司的資本 金，建立融資平 臺適度放寬信用政 策

　　四、未來展望

　　06年到08年是公司大力發(fā)展的時期需要大量 投入資金。為了滿足未來的資金需求，公司將繼 續(xù)加快銷售，增加經(jīng)營活動現(xiàn)金流入，充分運用 財務(wù)杠桿空間，積極尋找戰(zhàn)略合作機會，并進一 步開拓融資渠道，加大與境內(nèi)外資本合作力度， 推進房地產(chǎn)基金項目合作的實踐,探索房地產(chǎn)金融 市場的創(chuàng)新模式。

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