農(nóng)村房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書

時(shí)間：2022-10-08 11:36:29 策劃書我要投稿

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農(nóng)村房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書

　　篇一：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書

　　項(xiàng)目全程策劃流程

　　一、市場(chǎng)調(diào)研：

　　1，前言-----本次市調(diào)的背景、動(dòng)機(jī)、運(yùn)用手段、目的等；

　　2，市場(chǎng)分析：

　�。�1）當(dāng)前市場(chǎng)分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）

　�。�2）區(qū)域市場(chǎng)分析（銷售價(jià)格、成交情況）

　　3，近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢(shì)

　　4，競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目調(diào)查與分析

　　5，消費(fèi)者分析：

　�。�1）購(gòu)買者地域分布；

　�。�2）購(gòu)買者動(dòng)機(jī)

　�。�3）功能偏好（外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價(jià)格、付款方式）

　�。�4）購(gòu)買時(shí)機(jī)、季節(jié)性

　�。�5）購(gòu)買反應(yīng)（價(jià)格、規(guī)劃、地點(diǎn)等）

　　（6）購(gòu)買頻度

　　6，結(jié)論

　　二、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研

　　1，地塊狀況：

　�。�1）位置

　　（2）面積

　�。�3）地形

　�。�4）地貌

　　（5）性質(zhì)

　　2，地塊本身的優(yōu)劣勢(shì)

　　3，地塊周圍景觀（前后左右，遠(yuǎn)近景，人文景觀，綜述） 4，環(huán)境污染及社會(huì)治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會(huì)治安）

　　5，地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）

　　6，公共配套設(shè)施（菜市場(chǎng)、商店、購(gòu)物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂場(chǎng)所、銀行、郵局、酒店）

　　7，地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢(shì)分析（SWOT坐標(biāo)圖、綜合分析）

　　三、項(xiàng)目投資分析

　　1，投資環(huán)境分析

　�。�1）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境（銀行利息、金融政策、開

　�。�2）房地產(chǎn)的政策法規(guī)

　�。�3）目標(biāo)城市的`房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(shì)（價(jià)格、成本、效益）現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照）

　　2，土地建筑功能選擇（見下圖表）

　　3，現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照）

　　4，土地延展價(jià)值分析判斷（十種因素）

　　5，成本敏感性分析（1）容積率

　　（2）資金投入

　�。�3）邊際成本利潤(rùn)

　　6，投入產(chǎn)出分析

　�。�1）成本與售價(jià)模擬表

　�。�2）股東回報(bào)率

　　7，同類項(xiàng)目成敗的市場(chǎng)因素分析

　　四，營(yíng)銷策劃

　　（一）市場(chǎng)調(diào)查

　　1 項(xiàng)目特性分析（優(yōu)劣勢(shì)判斷，在同類物業(yè)中的地位排序） 2 建筑規(guī)模與風(fēng)格

　　3 建筑布局和結(jié)構(gòu)（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）

　　4 裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)、保安、消防、通訊）

　　5 功能配置（游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒家、劇院等）

　　6 物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）

　　7 發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員工素質(zhì)）

　　8 結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）

　　（二）、目標(biāo)客戶分析

　　1、經(jīng)濟(jì)背景

　　經(jīng)濟(jì)實(shí)力、行業(yè)特征：公司（實(shí)力、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)）

　　家庭（收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式）

　　2、文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式.

　　（三）、價(jià)格定位

　　1 理論價(jià)格（達(dá)到銷售目標(biāo)）

　　2 成交價(jià)格

　　3 租金價(jià)格

　　4 價(jià)格策略

　　（四）、入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài)

　　（五）、廣告策略

　　1廣告的階段性劃分

　　2階段性的廣告主題

　　3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

　　4廣告效果監(jiān)控

　　（六）、媒介策略

　　1 媒介選擇

　　2軟性新聞主題

　　篇二：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書

　　一、宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析

　�。ㄒ唬┪錆h市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

　�。ǘ┊a(chǎn)業(yè)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

　　二、區(qū)域市場(chǎng)分析

　�。ㄒ唬﹨^(qū)域環(huán)境分析

　�。ǘ﹨^(qū)域產(chǎn)品特征分析

　�。ㄈ┬抡䦟�(duì)區(qū)域的影響

　　三、產(chǎn)品定位

　�。ㄒ唬╉�(xiàng)目SWOT分析

　�。ǘ┬蜗蠹笆袌�(chǎng)定位

　�。ㄈ┪幕瘍�(nèi)涵定位

　�。ㄋ模┠繕�(biāo)購(gòu)房群定位

　�。ㄎ澹┊a(chǎn)品設(shè)計(jì)定位及建議

　�。﹥r(jià)格定位

　　四、銷售推廣建議

　　（一）銷售推廣建議

　�。ǘ┌该捌矫姹憩F(xiàn)

　�。ㄈI(yíng)銷推廣建議

　　五、案例評(píng)述

　　武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目開發(fā)策劃書

　　一、宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析

　　（一）武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

　　“十五”及“十一五”期間，武漢市經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速發(fā)展。至20xx年底，武漢GDP就已經(jīng)到達(dá)3141億元，跨入“3000億俱樂部”。

　　武漢作為湖北經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“引擎”，在全球金融危機(jī)背景下， GDP增長(zhǎng)快速，仍高于全國(guó)、全省平均水平。武漢著力打造八個(gè)千億產(chǎn)業(yè)，各項(xiàng)指標(biāo)接近十年最高水平。武漢經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1、消費(fèi)市場(chǎng)旺暢。武漢累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額持續(xù)增長(zhǎng)。2、消費(fèi)價(jià)格回落，這將促進(jìn)人們對(duì)高價(jià)值產(chǎn)品的消費(fèi)居民收入提高，將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加活躍。

　　（二）產(chǎn)業(yè)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

　　與房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)系比較緊密的金融政策，稅收政策以及國(guó)家各種關(guān)于調(diào)控和穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起著很大的影響，下面我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的'最新政策。

　　雖然目前宏觀經(jīng)濟(jì)明顯復(fù)蘇，但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固；而樓市價(jià)格的持續(xù)上漲，房?jī)r(jià)重站高位。由此判斷，未來的房地產(chǎn)政策將可能走向有保有壓，對(duì)首次置業(yè)繼續(xù)優(yōu)惠、對(duì)二套房貸款收緊的政策可能性更大。

　　二、區(qū)域市場(chǎng)分析

　　（一）區(qū)域環(huán)境分析

　　本案位于武漢新型商業(yè)區(qū)——光谷商業(yè)區(qū)腹地，離武漢光谷CBD近五分鐘車程，在短時(shí)間內(nèi)就能到達(dá)光谷中心，滿足各項(xiàng)購(gòu)物需求；小區(qū)面朝中國(guó)最大的城市內(nèi)陸湖——東湖，自然環(huán)境優(yōu)美，在小區(qū)內(nèi)生活，東湖美景盡收眼底，為您的居住帶來身臨魚米之鄉(xiāng)之感；小區(qū)背臨著名學(xué)府——中國(guó)地質(zhì)大學(xué)，人文氣息濃厚，使您置身家中就能聆聽高等學(xué)府的教育。

　　小區(qū)區(qū)域內(nèi)住房供應(yīng)量將在今年內(nèi)繼續(xù)上升，新老項(xiàng)目供應(yīng)量加大，供求比平衡，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)一步加快，諸多高新企業(yè)及高新項(xiàng)目不斷推進(jìn)，入住人口不斷增加，區(qū)域面貌得到進(jìn)一步改善。區(qū)域配套完善，地鐵2號(hào)線20xx年開通，光谷步行街容量進(jìn)一步擴(kuò)大，沃爾瑪落戶、新世界進(jìn)駐、金融港推進(jìn)，區(qū)域配套檔次提升。

　　篇三：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書

　　目錄

　　第一章項(xiàng)目概況及市場(chǎng)研究分析 ................................................................................................. 3

　　1.1 項(xiàng)目概況 ............................................................................................................................ 3

　　1.2 項(xiàng)目提出背景 .................................................................................................................... 4

　　1.3 項(xiàng)目具備的基本條件 ........................................................................................................ 5

　　1.4 項(xiàng)目性質(zhì)與特點(diǎn) ........................................................................................................ 5

　　1.5 在城市規(guī)劃中的作用 ........................................................................................................ 6

　　1.6 開發(fā)規(guī)模 ............................................................................................................................ 6

　　1.7 沈丘縣房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析 ............................................................................................ 6

　　1.8 本項(xiàng)目臨近地段房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析 ............................................................................ 8

　　第二章項(xiàng)目環(huán)境分析 ............................................................................................................... 10

　　2.1 地塊環(huán)境條件分析 ........................................................................................................ 10

　　2.1.1 交通狀況 ............................................................................................................... 10

　　2.2 項(xiàng)目地塊優(yōu)劣分析 ........................................................................................................ 11

　　2.2.1 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 ....................................................................................................... 11

　　2.2.2 項(xiàng)目劣勢(shì)分析 ....................................................................................................... 12

　　2.2.3 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 ....................................................................................................... 12

　　2.3 結(jié)論 ................................................................................................................................ 12

　　2.4 項(xiàng)目建設(shè)條件 ................................................................................................................ 13

　　2.4.1 項(xiàng)目建設(shè)自然條件 ............................................................................................. 13

　　2.4.2 項(xiàng)目建設(shè)用地條件 ............................................................................................. 13

　　2.4.3 市政配套條件 ....................................................................................................... 13

　　第三章項(xiàng)目市場(chǎng)定位 ................................................................................................................. 14

　　3.1 項(xiàng)目的功能定位 ............................................................................................................ 14

　　3.2 目標(biāo)客戶定位及分析 ...................................................................................................... 14

　　3.3項(xiàng)目的價(jià)格定位 ............................................................................................................... 21

　　第四章項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 ....................................................................................................... 22

　　4.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則 .............................................................................................. 22

　　4.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 .................................................................................................................. 22

　　4.2.1 總平面設(shè)計(jì) ........................................................................................................... 22

　　4.2.2 建筑設(shè)計(jì) ............................................................................................................. 23

　　4.2.3 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) ............................................................................................................. 24

　　4.3 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) .......................................................................................................... 25

　　第五章項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方案 ........................................................................................................... 26

　　5.1項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的前提條件 ....................................................................................................... 26

　　5.2 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開發(fā)模式 ......................................................................................................... 26

　　第六章項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案 ........................................................................................................... 27

　　6.1 項(xiàng)目建設(shè)方案 .................................................................................................................. 27

　　6.1.1 合理安排施工順序，確保工程質(zhì)量 ................................................................... 27

　　6.1.2 采用流水作業(yè)法，提高施工效率 ..................................................................... 27

　　6.1.3 恰當(dāng)安排冬雨季施工，確保按時(shí)竣工 ............................................................... 27

　　第七章項(xiàng)目營(yíng)銷方案 ................................................................................................................. 28

　　7.1 營(yíng)銷理念 ........................................................................................................................ 28

　　7.1.1功能理念 ................................................................................................................ 28

　　7.1.2誠(chéng)信理念 ................................................................................................................ 28

　　7.1.3健康理念 ................................................................................................................ 28

　　7.1.4服務(wù)理念 ................................................................................................................ 28

　　7.1.5智能化理念 ............................................................................................................ 28

　　7.2 銷售策略 ........................................................................................................................ 29

　　7.2.1銷售初期 ................................................................................................................ 29

　　7.2.2項(xiàng)目強(qiáng)銷期與銷售持續(xù)期 .................................................................................... 29

　　7.3 促銷策略 .......................................................................................................................... 29

　　7.3.1 廣告促銷 ............................................................................................................... 30

　　7.3.2 人員促銷 ............................................................................................................... 31

　　7.2.3 銷售促進(jìn) ............................................................................................................... 32

　　7.2.4 其他促銷方法 ....................................................................................................... 32

　　第八章項(xiàng)目物業(yè)管理方案 ........................................................................................................... 34

　　8.1 物業(yè)管理模式建議 .......................................................................................................... 34

　　第九章項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃 ................................................................................. 35

　　9.1 總投資估算的原則 .......................................................................................................... 35

　　9.2 項(xiàng)目總投資的估算 .......................................................................................................... 35

　　9.3 項(xiàng)目資金籌措 .................................................................................................................. 36

　　第十章項(xiàng)目銷售收入預(yù)測(cè) ....................................................................................................... 38

　　10.1 銷售價(jià)格預(yù)測(cè) ................................................................................................................ 38

　　10.1住宅價(jià)格確定 ............................................................................................................ 38

　　10.1.1 選擇案例 ..................................................................................................................... 38

　　第十一章項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ............................................................................................................. 40

　　11.1 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇 .................................................................................... 40

　　11.2 財(cái)務(wù)盈利能力分析 ........................................................................................................ 40

　　11.2.1全部投資現(xiàn)金流量表。 ...................................................................................... 40

　　11.2.2資本金現(xiàn)金流量表，見附表3。 ....................................................................... 40

　　11.3 清償能力分析 ................................................................................................................ 40

　　11.4 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 ........................................................................................................ 40

　　第十二章項(xiàng)目不確定性分析 ..................................................................................................... 42

　　12.1 項(xiàng)目盈虧平衡分析 ........................................................................................................ 42

　　12.2 項(xiàng)目敏感性分析 .......................................................................................................... 42

　　12.3 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和控制措施 .................................................................................................... 45

　　12.3.1 風(fēng)險(xiǎn)類型 ............................................................................................................. 45

　　12.3.2 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施 ................................................................................................. 46

　　第十三章結(jié)論及建議 ................................................................................................................. 49

　　參考文獻(xiàn)......................................................................................................................................... 50

　　第1章項(xiàng)目概況及市場(chǎng)研究分析

　　1.1 項(xiàng)目概況

　　項(xiàng)目名稱為“和諧二號(hào)院”

　　本項(xiàng)目地塊位于河南省沈丘縣行政新區(qū)和諧路與尚德路交匯處西北角，與沈丘縣政府僅一墻之隔，也是沈丘縣未來發(fā)展方向。小區(qū)周邊配套完善，行政新區(qū)廣場(chǎng)、中華槐園、市政公園立體環(huán)繞，是一個(gè)最佳的居住環(huán)境。而且，周邊地理位置也非常優(yōu)越，西邊緊鄰沈丘縣政府，錦華大酒店，2分鐘即可通達(dá)寧洛高速，5分鐘到達(dá)沈丘最繁華地段，北面緊鄰207省道，中英文學(xué)校，就學(xué)方便，安全更有保障。向南有康馨游泳館、沈丘縣綜合體育館、神話KTV、阿五美食等休閑娛樂場(chǎng)所，農(nóng)村信用社、周口銀行近在咫尺，提供了一個(gè)集教育、餐飲、娛樂、休閑、購(gòu)物于一體的居住環(huán)境。

　　項(xiàng)目總占地32畝，總建筑面積約4.5萬平方米，小區(qū)本身擁有40%的超高綠化率，并配有大面積水系景觀帶，容積率低至2.0，打造了一個(gè)最佳的居住環(huán)境。小區(qū)內(nèi)有三個(gè)入口，人車分流，和諧路上的入口只能過人和自行車、電動(dòng)車，尚德路東入口，還有207省道的北入口，出門就是中英文學(xué)校，出行就學(xué)更加方便。小區(qū)共由12棟樓，由住宅、商鋪、寫字樓及產(chǎn)權(quán)式酒店組成。其中1、2層均為臨街商鋪。1、2、3號(hào)樓共5層，為產(chǎn)權(quán)式酒店，4號(hào)樓是13層的寫字樓，5、6號(hào)樓是16層的高檔住宅，全框架結(jié)構(gòu)，面積139.5平方，2梯2戶的高標(biāo)準(zhǔn)配置，有很高的居住舒適度，一二層為臨街商鋪，面積為138.82-245平方米之間，為上下兩層的。7、8、9、10、11、12號(hào)樓為多層住宅，共5層帶個(gè)閣樓，一層為車庫(kù)，二三層一戶，四五層為一戶，面積為228.9-280平方米之間。

　　1.2 項(xiàng)目提出背景

　　沈丘的工業(yè)發(fā)展和項(xiàng)目建設(shè)匯聚了人氣，帶來了商機(jī)，帶動(dòng)了城市建設(shè)和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展�！敖ㄔO(shè)現(xiàn)代城市，營(yíng)造江淮情調(diào)，打造水韻綠城，展現(xiàn)個(gè)性�！痹诰幹瞥煽h城總體規(guī)劃后，沈丘縣在全市首家請(qǐng)專家和專門機(jī)構(gòu)對(duì)縣城重點(diǎn)路段、重點(diǎn)街區(qū)和新城區(qū)發(fā)展編制建設(shè)控制性詳細(xì)規(guī)劃。

　　幾年前，沈丘縣只有大閘路和縣府街一縱一橫2條主街道。自縣十次以來，該縣對(duì)兆豐大道進(jìn)行了升級(jí)改造，對(duì)沙北一干渠進(jìn)行硬化美化，新建拓寬了站前大道、長(zhǎng)安路東段，規(guī)劃修建的紙店沙河大橋、東環(huán)路、新埠口大橋、西環(huán)路建成通車。兩年多來，全縣修建城區(qū)道路11條，總長(zhǎng)35公里，總面積130萬平方米；改造修復(fù)城區(qū)道路6條，總長(zhǎng)23公里，總面積60平方米，縣城規(guī)劃區(qū)形成主要干道“五縱三橫一環(huán)”的網(wǎng)狀格局。

　　城市建設(shè)2年多的投入相當(dāng)于過去30年的總和！而這些全靠城市經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)運(yùn)作。

　　城市變化帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)迅速發(fā)展。目前，在寬敞、明亮富有現(xiàn)代化氣息的兆豐大道和火車站前大道沿線以及沈丘沙潁河兩岸，塔吊林立，一片繁忙的景象。富都財(cái)富中心、銘源世紀(jì)豪庭、潁河嘉園、錦苑小區(qū)、永基水岸花城、綠城水岸名家等一大批房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)建成，總建筑面積160萬平方米，總投資超過18億元。引資逾億元建成并已投入使用的四星級(jí)賓館錦華大酒店，硬件設(shè)施全市一流�？h文

　　新廣場(chǎng)噴泉

　　體中心、綜合體育館、恒瑞商業(yè)步行街、一峰購(gòu)物廣場(chǎng)、萬家樂生活廣場(chǎng)等先后投入使用。在完善城市功能的同時(shí)，拉動(dòng)了城市三產(chǎn)快速提升。沈丘的街心花園、市民文化廣場(chǎng)、街角林帶、10多公里橫貫城區(qū)的.濱河公園，把昔日相貌平平的縣城裝扮成了靚麗小城。[

　　為了發(fā)展沈丘新區(qū)的面貌，縣政府重點(diǎn)扶持房地產(chǎn)行業(yè)在新區(qū)的發(fā)展。

　　1.3 項(xiàng)目具備的基本條件

　　本項(xiàng)目位于行政新區(qū)的核心位置，前有行政新區(qū)廣場(chǎng)，后有中華槐園，隔壁是縣政府，對(duì)面縣委，是沈丘未來的發(fā)展方向。是未來沈丘政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。

　　1.4 項(xiàng)目性質(zhì)與特點(diǎn)

　　① 地理位置優(yōu)越

　　位于行政新區(qū)的核心位置，是未來沈丘的發(fā)展方向。

　�、� 建設(shè)投資大

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