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城市住房市場情況調(diào)查報(bào)告
根據(jù)市場供求狀況，結(jié)合商品住房存量、未開工住宅用地總量等指標(biāo)，合理確定住宅用地年度供應(yīng)規(guī)模、布局和節(jié)奏。歡迎閱讀這篇關(guān)于城市住房市場情況調(diào)查報(bào)告的文章，更多精彩內(nèi)容還在應(yīng)屆畢業(yè)生報(bào)告網(wǎng)等你哦!
城市住房市場情況調(diào)查報(bào)告一：
為深入了解全省10個(gè)設(shè)區(qū)市(南昌市除外)的城市住房市場情況，江西省價(jià)格鑒定監(jiān)測管理局對新余、宜春、九江、贛州等城市進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查，并安排其余6個(gè)設(shè)區(qū)市價(jià)格監(jiān)測機(jī)構(gòu)對所在地住房市場情況進(jìn)行調(diào)查。通過召開座談會(huì)、發(fā)放調(diào)查表格等方式，與各市房地產(chǎn)開發(fā)龍頭企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)和土地行政主管部門進(jìn)行了當(dāng)面交流，對各設(shè)區(qū)市近年來土地、住房市場的價(jià)格、成交量變動(dòng)情況、房地產(chǎn)市場特點(diǎn)、調(diào)控政策及落實(shí)情況進(jìn)行了深入了解，現(xiàn)將有關(guān)情況匯報(bào)如下：
一、近期各設(shè)區(qū)市政府房地產(chǎn)調(diào)控措施及影響
今年各設(shè)區(qū)市都將房地產(chǎn)去庫存作為全年工作重點(diǎn)，房產(chǎn)、土地、財(cái)政、稅務(wù)等部門密切配合，結(jié)合各地實(shí)際，在國家法律和政策允許的范圍內(nèi)，出臺(tái)了各種鼓勵(lì)政策。
1.財(cái)政直接對購房者進(jìn)行補(bǔ)貼
新余市今年下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)做好房地產(chǎn)去庫存工作的意見》，規(guī)定凡是在2016年5月10日至2016年12月31日期間，購買商品住宅(不含二手房)，財(cái)政給予每平方米150元補(bǔ)貼，開發(fā)企業(yè)給予每平方米150元的優(yōu)惠。這項(xiàng)措施對住房市場的刺激效果比較明顯，商品房月交易量同比增長約10%。
2.按照繳納契稅金額給予獎(jiǎng)勵(lì)
宜春市今年下發(fā)了《關(guān)于化解宜春中心城區(qū)房地產(chǎn)庫存實(shí)施意見》等文件，其中規(guī)定：對購買新建商品住宅的，按實(shí)際繳納契稅給予100%的購房獎(jiǎng)勵(lì);購買存量住房的，按實(shí)際繳納稅費(fèi)地方留成部分給予50%的購房獎(jiǎng)勵(lì)。這項(xiàng)措施實(shí)施后，全市住房的成交量和價(jià)格都相應(yīng)上升。
九江市今年也出臺(tái)《九江市中心城區(qū)申領(lǐng)購房獎(jiǎng)勵(lì)實(shí)施細(xì)則》，對在中心城區(qū)購買首套新建商品住宅的九江地區(qū)農(nóng)民、市民，分別按所繳納契稅100%、50%數(shù)額給予獎(jiǎng)勵(lì)，措施出臺(tái)后，九江市的去庫存周期由之前的13個(gè)月縮短至7至8個(gè)月。
3.其他鼓勵(lì)政策
在直接對購房者進(jìn)行補(bǔ)貼和獎(jiǎng)勵(lì)的同時(shí)，各市也實(shí)施了其他刺激政策，其中一些做法比較普遍，如農(nóng)村居民購房可申請城鎮(zhèn)居民常住戶口、降低契稅稅率、強(qiáng)化教育就業(yè)醫(yī)療保障、加大貨幣化安置力度等措施。新余市目前正在醞釀新的刺激政策，如組織機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工團(tuán)購，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入調(diào)查摸底階段，該措施涉及的人群多為改善性需求，將有利于高品質(zhì)、大戶型住宅的銷售。
二、近兩年土地和住房市場交易及價(jià)格變化
今年大部分城市住房市場穩(wěn)定，除省會(huì)南昌部分地段房價(jià)大幅上漲外，其他設(shè)區(qū)市住房銷量和價(jià)格都穩(wěn)中略升。
1.住房市場交易量明顯上升
今年各設(shè)區(qū)市均出臺(tái)了去庫存刺激政策，住房交易量呈穩(wěn)定上升趨勢，如宜春市、新余市、撫州市、上饒市2016年1至11月的交易面積和套數(shù)均相當(dāng)于乃至超過2015年全年水平，九江市1至10月交易量同比增長了8.2%。贛州市前11個(gè)月住宅銷售面積約為2015年全年的1.5倍。今年10月份以后，大部分開發(fā)企業(yè)的月均來訪和簽約客戶數(shù)都有所上升。
2.住房價(jià)格小幅上漲
各設(shè)區(qū)市住房價(jià)格呈逐步上漲趨勢，但多數(shù)城市漲幅較小，年均漲幅低于10%，如新余市2015年均價(jià)為3999元/㎡，2016年1至11月約為4100元/㎡，宜春市2015年均價(jià)為4232元/㎡，2016年1至10月為4414元/㎡，九江市均價(jià)穩(wěn)定在5000元/㎡左右，最近出現(xiàn)上漲趨勢。贛州市2016年1至11月均價(jià)為7071元/㎡，其中11月均價(jià)為7785元/㎡。多數(shù)城市的房價(jià)上漲為結(jié)構(gòu)性上漲，2016年成交的住房中高檔住宅、學(xué)區(qū)房、精裝房的比例較高。
3.土地交易市場清淡
近年來各設(shè)區(qū)市存量房較多，房價(jià)漲勢減緩，且市區(qū)剩余優(yōu)質(zhì)地段較少，使各設(shè)區(qū)市房企對新項(xiàng)目開發(fā)持謹(jǐn)慎態(tài)度，土地交易市場清淡。如新余市2014年、2015年土地一級市場成交量為零，政府掛出的土地全部流拍，2016年交易量也很小，而且其中相當(dāng)一部分屬于補(bǔ)容積率、收回重新拍賣等情況。2016年全市基準(zhǔn)地價(jià)比2015年下降了200—300元/㎡。宜春市近3年出讓的土地中仍有約2000畝尚未開發(fā)，2016年計(jì)劃出讓3269畝居住用地，但實(shí)際完成274.38畝，而且拍賣溢出價(jià)低于往年。九江市2015年和2016年也基本沒有出讓土地，對此九江市也出臺(tái)了一些鼓勵(lì)政策，如允許未開發(fā)的土地轉(zhuǎn)換用途，對建筑體量在20萬平方米以上的項(xiàng)目，可推遲或延長項(xiàng)目開竣工時(shí)間。贛州市今年計(jì)劃出讓居住用地3161.55畝，截止11月底只完成了1232.4畝。
4.今年后期及2017年價(jià)格走勢
各設(shè)區(qū)市今年出臺(tái)的獎(jiǎng)勵(lì)政策和補(bǔ)貼政策大部分截止日為2016年12月31日，受其影響，今年底住房市場可能會(huì)出現(xiàn)一次銷量和價(jià)格同時(shí)上升的小高峰。明年初受春節(jié)期間大量外出務(wù)工人員返鄉(xiāng)影響，也將迎來一波小高峰。從全年的情況看，各設(shè)區(qū)市住房供應(yīng)量都在下降，且國內(nèi)一線城市2016年房價(jià)上漲將傳導(dǎo)至我省，預(yù)計(jì)2017年除省會(huì)南昌市外的各設(shè)區(qū)市住房交易量和房價(jià)都將在2016年的基礎(chǔ)上小幅上升，但漲幅有限。
三、房地產(chǎn)市場特點(diǎn)及問題
1.區(qū)域不平衡
除省會(huì)南昌外，其他設(shè)區(qū)市之間的住房市場情況各不相同。有的城市輻射人口較少，市場潛力有限，去庫存周期較長，如新余市，所轄區(qū)縣總?cè)丝诩s110萬，比一些縣(市)人口還少，但城市建設(shè)規(guī)模較大，除學(xué)區(qū)房和優(yōu)質(zhì)地段樓盤外，其他樓盤位置相對偏遠(yuǎn)，對購房者的吸引力不足，去庫存壓力較大，全市住房去庫存周期約為12個(gè)月。鷹潭市情況類似但住房存量更大，問題更加突出，去庫存周期遠(yuǎn)超12個(gè)月。九江市前幾年建設(shè)了大量公租房，總建筑面積約占全省公租房的40%，并開展了幾次規(guī)模較大的公職人員集資建房活動(dòng)，擠占了很大一部分剛性需求，在今年出臺(tái)鼓勵(lì)政策前，去庫存周期約為13個(gè)月。
有的城市情況相反，如贛州市人口較多，所轄縣(市、區(qū))人口約占全省的1/5，而且距離其他城市較遠(yuǎn)，購買力比較集中，所轄縣(市、區(qū))居民到贛州市區(qū)置業(yè)的意愿比較強(qiáng)烈，去庫存周期約僅為3.3個(gè)月。
2.改善性需求較多
我省經(jīng)濟(jì)相對落后，未來房價(jià)漲幅有限，所以買房投資行為較少，除上饒市外，大部分設(shè)區(qū)市投資需求占比約為10%。而我省外來人口較少，各地購房者多本市原有居民，大部分在前幾年通過單位集資建房、棚戶區(qū)改造、購買商品房等途徑，已經(jīng)擁有生活必需的住房，有的'名下甚至有2至3套房產(chǎn)，目前購房者多為改善性需求，對學(xué)區(qū)房、高檔小區(qū)、大戶型住宅、豪裝房需求較大。如贛州市今年開盤的某高檔小區(qū)項(xiàng)目，均價(jià)9000元/㎡，推出后供不應(yīng)求。另外今年契稅和貸款政策的調(diào)整增加了改善性需要。
3.開發(fā)商以量換價(jià)
參與座談的房企僅有一家使用自有資金，大部分開發(fā)商資金緊張，一方面銀行收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款，而社會(huì)融資成本太高，有的年利率超過20%。另一方面銷售狀況不佳，新樓盤價(jià)格高開低走，月銷量逐漸減少，配套建設(shè)的地下車位無人問津。為盡快收回投資，有的開發(fā)商不得不以量換價(jià)、降價(jià)銷售。如宜春市碧桂園今年開盤的項(xiàng)目進(jìn)行了降價(jià)促銷活動(dòng)，據(jù)該市其他房企估算，其售價(jià)低于成本價(jià)。
4.交易違約行為增多
近年來有關(guān)住房交易的群訪群訴問題增多，有的是因?yàn)闃潜P后期降價(jià)處理，引發(fā)之前購房者不滿，要求退房、退差價(jià)，有的房屋存在質(zhì)量問題或不能按時(shí)交房。目前房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入門檻較低，有的設(shè)區(qū)市中小房企較多，樓盤質(zhì)量沒有保障。
四、房地產(chǎn)市場發(fā)展建議
1.降低開發(fā)成本
部分開發(fā)商反應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)生存環(huán)境較差，產(chǎn)業(yè)上游企業(yè)由于壟斷地位而給予的壓力較大，目前供水、供電和供氣系統(tǒng)按照規(guī)定必須由指定企業(yè)建設(shè)，但建設(shè)成本卻由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，管道材料等要素價(jià)格均由上游企業(yè)單方面決定，定價(jià)機(jī)制不完善，存在價(jià)格過高、重復(fù)計(jì)算等問題，比如燃?xì)夤⿷?yīng)系統(tǒng)，開發(fā)商在負(fù)擔(dān)所有管道的安裝費(fèi)用之外，還需繳納一筆初裝費(fèi)。有的城市環(huán)境更差，如新余，建委備案管理的三家預(yù)拌砂漿企業(yè)私下達(dá)成合作協(xié)議，其中兩家主動(dòng)停產(chǎn)，只留一家生產(chǎn)，利潤共同分享。上游企業(yè)壟斷性質(zhì)的行為一定程度增加了房地產(chǎn)的開發(fā)成本，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，建議對相關(guān)行業(yè)實(shí)行準(zhǔn)入資格制度，允許符合條件、具有相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)進(jìn)入相關(guān)行業(yè)，從而增強(qiáng)市場活力，降低房地產(chǎn)開發(fā)成本。
2.放開制度約束
按照國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，可以取得商品房預(yù)售許可證明，但部分城市制定了更加嚴(yán)格的預(yù)售制度，如新余市、宜春市要求多層房屋建筑主體工程封頂，高層(含小高層)房屋建筑完成地上層數(shù)的50%。這樣雖然有利于規(guī)范房產(chǎn)交易行為，從源頭上防范房產(chǎn)交易引發(fā)的爭議，但是不利于房屋的銷售和開發(fā)商資金的回籠。
3.加強(qiáng)監(jiān)督管理
一方面加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的監(jiān)督管理，加大對違法、違約行為的處置力度，切實(shí)保障購房者的合法權(quán)益，維護(hù)市場交易秩序。另一方面加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場價(jià)格的監(jiān)測預(yù)警，及早發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)運(yùn)用政策措施進(jìn)行調(diào)控。
4.采取金融、土地、稅收等政策措施，限制投資和投機(jī)需求
在出臺(tái)去庫存刺激政策時(shí)，重點(diǎn)鼓勵(lì)支持剛性需求和改善性需求，對農(nóng)民進(jìn)城置業(yè)、棚戶區(qū)改造等，給予一定的政策傾斜，并嚴(yán)格按照國家規(guī)定，逐步完善限制投資和投機(jī)性需求的政策措施，確保房價(jià)理性平穩(wěn)。
總體上看，我省各市房地產(chǎn)市場發(fā)展健康，政府部門宏觀調(diào)控舉措有力，未發(fā)現(xiàn)囤積炒作現(xiàn)象，未出現(xiàn)地王拉高房價(jià)，消費(fèi)者理性購房，價(jià)格保持穩(wěn)定，僅有少部分城市近年來住房供應(yīng)量過大，去庫存周期較長。
城市住房市場情況調(diào)查報(bào)告二：
按照省價(jià)格監(jiān)測中心工作部署，近期市價(jià)格監(jiān)測中心在局領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，協(xié)同國土、房產(chǎn)、住建、中國人民銀行、部分房產(chǎn)企業(yè)和中介結(jié)構(gòu)等相關(guān)單位召開了城市住房市場情況調(diào)查座談會(huì)，調(diào)研今年我市住房市場運(yùn)行情況、研判下步市場走勢。調(diào)研情況如下：
一、房地產(chǎn)市場運(yùn)行基本情況
(一)房地產(chǎn)開發(fā)基本情況
1、房地產(chǎn)開發(fā)投資小幅增長，自6月份實(shí)現(xiàn)由降轉(zhuǎn)增。1、2月份，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)走低，進(jìn)入3月份以來環(huán)比逐月增長，6月份開始房地產(chǎn)開發(fā)投資由降轉(zhuǎn)增，三季度全市房地產(chǎn)開發(fā)投資保持穩(wěn)定增長。前三季度全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資168.77億元，同比增長8.9%。
2、商品房開工、竣工面積均小幅增長,自6月份開始雙雙由降轉(zhuǎn)升。前三季度全市商品房新開工823.55萬平方米，同比增長5.3%。商品房竣工639萬平方米，同比增長8.5%。1-5月份全市商品房開工、竣工面積低于去年同期水平，進(jìn)入6月份以來雙雙由降轉(zhuǎn)升，三季度以來，開工、竣工面積保持穩(wěn)定增長。
(二)房地產(chǎn)市場銷售基本情況
前三季度我市商品住宅成交勢頭良好，商業(yè)辦公等房屋銷售下降明顯。全市商品房網(wǎng)上簽約銷售98184套，面積946.5萬平方米，同比增長23.2%、20.4%。其中商品住宅網(wǎng)上簽約銷售套數(shù)62369套，面積765.9萬平方米，同比增長39.6%、38.7%;商業(yè)辦公等房屋銷售35815套，面積180.6萬平方米，同比分別降低2.3%、22.8%。
(三)商品房庫存基本情況
商品房庫存小幅減少，去化周期縮短。截至9月底，全市商品房庫存1577.1萬平方米，商品房庫存比2015年底減少120.7萬平方米，去化周期為15.9個(gè)月，縮短2.5個(gè)月。中心城區(qū)商品房庫存663.3萬平方米，商品房庫存比2015年底減少70.1萬平方米，去化周期為10.7個(gè)月，縮短2.1個(gè)月。庫存商品房主要集中在商業(yè)辦公等房屋，車位也是商品房庫存的主要組成部分。住宅庫存主要集中于位置較差，交通及配套設(shè)施不完善的部分地區(qū)。
(四)商品房價(jià)格基本情況
前三季度全市商品房成交均價(jià)為4428元/㎡，同比降低4.7%。其中，商品住宅成交均價(jià)為4186元/㎡，同比降低1.9%;商業(yè)辦公等房屋成交均價(jià)為5454元/㎡，同比降低2.5%。中心城區(qū)商品房成交均價(jià)為5227元/㎡，同比降低6.1%。其中，商品住宅成交均價(jià)為5029元/㎡，同比降低1.2%，商業(yè)辦公等房屋成交均價(jià)為5830元/㎡，同比降低8.4%(以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)到9月份)。
二、我市房地產(chǎn)去庫存政策貫徹落實(shí)情況
房地產(chǎn)去庫存政策出臺(tái)以來，我市認(rèn)真貫徹上級精神，結(jié)合我市實(shí)際多措并舉去庫存，從政策引導(dǎo)、貨幣化安置及市場引導(dǎo)方面著手，取得了較好的效果。
(一)政策引導(dǎo)去庫存。從2014年下半年至今，我市先后出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)管理的意見》、《關(guān)于印發(fā)<臨沂市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法>的通知》、《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》等文件，從支持合理住房消費(fèi)、完善住房保障體系、加大金融支持力度、完善土地供應(yīng)機(jī)制、優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管等方面激活樓市。一系列文件的出臺(tái)，大大提振了市場信心，促進(jìn)了市場的活躍。通過對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行走訪調(diào)研，樓盤銷售處普遍反映前來問詢的客戶明顯增多，購買意愿提高。位于北城新區(qū)的花半里項(xiàng)目，客戶來訪量從之前每天大約10組已上升到每天13組左右，增長20%多。購房者的購買意向更加堅(jiān)定。位于羅莊區(qū)的釣魚一號(hào)院，普通住房需求客戶來訪量增加了約10%。位于河?xùn)|區(qū)的領(lǐng)秀豪庭來電、來訪數(shù)據(jù)同比增長能夠達(dá)到20%-25%。截至9月底，商品房庫存去化周期為15.9個(gè)月，比2015年底縮短2.5個(gè)月，政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，進(jìn)入今年3月以來市場呈現(xiàn)了回暖態(tài)勢，開發(fā)投資、市場供應(yīng)、銷售逐步回升。
(二)貨幣化安置去庫存。 2015年我市制定出臺(tái)了《臨沂市棚戶區(qū)改造貨幣化安置實(shí)施意見》，在棚戶區(qū)改造中,采取被征收人自主安置、政府采購房源安置、政府搭橋被征收人團(tuán)購商品房安置等方式，大力推進(jìn)貨幣化安置。今年上半年市中心城區(qū)棚改貨幣化安置總共3278戶，按戶均110平方米計(jì)算，僅棚改貨幣化安置這一項(xiàng)，就消化了中心城區(qū)36萬余平方米的商品住房庫存。2015年底，政府出資購買了翔宇三江領(lǐng)袖項(xiàng)目400套商品住宅5年使用權(quán)用于公共租賃住房，現(xiàn)已向社會(huì)公開分配，進(jìn)一步消化市場存量。
(三)市場引導(dǎo)去庫存。去庫存的真正主體在企業(yè)，我市積極加強(qiáng)市場引導(dǎo)，鼓勵(lì)企業(yè)調(diào)整經(jīng)營策略，對部分項(xiàng)目倡導(dǎo)由售改租，提高企業(yè)自持比例。在2015年非住宅房屋銷售不景氣的大背景下，我市中心城區(qū)非住宅面積供應(yīng)達(dá)68.4萬平方米，占總量的18.8%(2014年占比為21.9%)。臨沂頤高置業(yè)有限公司面對市場不利的大環(huán)境，順應(yīng)市場導(dǎo)向，成立商務(wù)運(yùn)營公司，自行多元化經(jīng)營北城新區(qū)頤高上海街一、二期尚未對外出售的7萬余平方米商業(yè)用房，引入餐飲、娛樂等多家商戶，企業(yè)經(jīng)營狀況逐步向好。
(四)部分城市限購限貸政策對我市房地產(chǎn)影響
國內(nèi)部分城市特別是濟(jì)南實(shí)行限購、限貸、提高首付比例的政策背景下，我市房產(chǎn)成交量開始出現(xiàn)回暖跡象，去庫存化效果明顯，一方面是其他城市限購、限貸的需求擠出，但主要還得益于當(dāng)前陸續(xù)出臺(tái)取消限貸、降息、降首付比例、減免稅費(fèi)等一系列宏觀政策。2017年，我市房地產(chǎn)市場去庫存壓力依舊存在，尤其是縣區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)，過去幾年投資快速增長，進(jìn)入集中銷售期，大量的庫存供給導(dǎo)致供需失衡。
三、近兩年我市房地產(chǎn)行業(yè)變化情況
(一)我市實(shí)際居住用地面積大幅增加
調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：2015年計(jì)劃出讓居住用地面積、實(shí)際出讓居住用地面積分別為1350畝、1699畝，2016年計(jì)劃出讓居住用地面積、實(shí)際出讓居住用地面積分別為4000畝、2636畝(截至11月份)，相比去年全年分別增加2650畝、937畝，增幅分別為196.3%、55.15%;2015年保障房用地計(jì)劃1200畝，實(shí)際用地面積為183畝，2016年保障房計(jì)劃用地面積、實(shí)際用地面積為1350畝、750畝(截至11月份)，分別增加150畝、567畝，增幅為12.5%、309、8%;2015年居住用地出讓金額為225355萬元，2016年截至11月份，居住用地出讓金額為459257萬元，相比去年全面增幅高達(dá)103.79%(詳見下表)。
兩年城市居住用地情況對比表
(二)住房市場交易止跌回暖，量價(jià)齊漲
想比2015年，今年住房市場行情看好，市場交易相比去年活躍，可謂是量價(jià)齊漲。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：2015年新建商品住宅銷售面積、銷售套數(shù)分別為745.7萬平方米、62473套，2016年截至9月份，新建商品住宅銷售面積、銷售套數(shù)分別為765.9萬平方米、62369套。可以看出，2016年前三季度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)已達(dá)到2015年全年水平，按平均水平計(jì)算，2016年全年銷售量大幅超越去年已無懸念。
四、2017年我市住房市場走勢研判
根據(jù)調(diào)查結(jié)果看，影響我市房價(jià)下步走向的主要因素有以下幾項(xiàng)：
1、人口流向。人口流向是決定房價(jià)走勢的核心因素，近幾年，我市大力發(fā)展北城中心城區(qū)地位，醫(yī)療、教育、交通、娛樂等配套設(shè)施逐步完善，生活條件便利，人口數(shù)量持續(xù)增加，在人口因素推動(dòng)下，市區(qū)房價(jià)上漲趨勢看好，部分人口流失較嚴(yán)重的縣區(qū)，預(yù)計(jì)放價(jià)上漲乏力。
2.貸款首付比例降低。2015年，針對首付比例，國家出臺(tái)宏觀調(diào)整政策，首套房、二套房最低首付款比例分別由30%、50%降到20%、40%，首付比例降低，減輕購房壓力，增強(qiáng)居民購房意愿。
3、公積金貸款政策調(diào)整。一是提高了實(shí)際可貸額度，最高額度為50萬元。二是公積金貸款利率降低。5年以上公積金款利率僅為3.5%。相比商業(yè)貸款，公積金還貸壓力明顯減輕。三是開展“商轉(zhuǎn)公”貸款，允許繳存職工將已辦理的商業(yè)住房貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款，公積金貸款政策惠及更多繳存職工。
4、二胎政策的全面放開，改善型住房需求加大。
二胎政策放開提振樓市需求，特別是三室、四室的改善型住房需求加大，這將會(huì)給房地產(chǎn)市場帶來持續(xù)的增量需求，延緩樓市增量房增速下滑，對當(dāng)前我市去庫存也有著推動(dòng)作用。
5、稅費(fèi)政策調(diào)整。2015年，國家出臺(tái)的二手房稅費(fèi)政策改革，把營業(yè)稅的起征期限由5年改為2年，大大降低了二手房交易成本，推動(dòng)了二手房市場交易量上漲。
考慮到以上因素， 2017年我市房價(jià)上漲趨勢可能性較大，結(jié)合未來即將出臺(tái)的房產(chǎn)稅政策，對房價(jià)起到平抑作用，房價(jià)上漲空間有限，總體應(yīng)以平穩(wěn)、小幅上漲為主。
五、我市房地產(chǎn)去庫存仍然面臨多方面問題
(一)中心城區(qū)和各縣庫存結(jié)構(gòu)不平衡。截至9月底，中心城區(qū)去化周期10.6個(gè)月，各縣去化周期21.8個(gè)月。我市中心城區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力與各縣差距較大，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)資源集中在中心城區(qū)，中心城區(qū)對購房者的吸引力遠(yuǎn)高于各縣城，各縣城的聚集力、輻射力相對不足，各縣新增購房需求并不充足。
(二)住宅和商業(yè)辦公等房屋去化周期不平衡。我市商品住宅去化周期為10.7個(gè)月，商業(yè)辦公等房屋去化周期為33.4個(gè)月。這主要是因?yàn)槲沂袀鹘y(tǒng)商業(yè)發(fā)展?jié)摿σ掩呌谕诒M，面對周邊各地市的競爭，領(lǐng)先優(yōu)勢已大大縮小，而電子商務(wù)、物流等新興產(chǎn)業(yè)還沒有發(fā)展壯大起來。
(三)房地產(chǎn)市場管理有待進(jìn)一步加強(qiáng)。目前我市有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)700多家，這些開發(fā)公司參差不齊，資金、技術(shù)力量差別很大。一些開發(fā)企業(yè)由于資金不足、管理不善等原因?qū)е麻_發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)一房兩賣、延期交房、延期辦證、銷售合同違約等問題，給買受人和社會(huì)穩(wěn)定帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重影響了市場信心。
六、對我市房地產(chǎn)去庫存的對策和建議
根據(jù)我市房地產(chǎn)市場實(shí)際情況，建議當(dāng)前和今后一段時(shí)期去庫存工作主要抓好以下幾方面工作：
(一)合理管控土地供應(yīng)。通過住房建設(shè)規(guī)劃，管控土地出讓，合理控制開發(fā)用地供應(yīng)節(jié)奏。根據(jù)市場供求狀況，結(jié)合商品住房存量、未開工住宅用地總量等指標(biāo)，合理確定住宅用地年度供應(yīng)規(guī)模、布局和節(jié)奏。對已編制完成規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批但尚未動(dòng)工建設(shè)的`地塊，根據(jù)所在區(qū)域人口規(guī)模及周邊配套情況，在不突破片區(qū)控規(guī)總用地、總建筑規(guī)模、容積率，滿足公建配套等條件的前提下，可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請調(diào)整商住比例。
(二)繼續(xù)落實(shí)金融信貸支持政策。認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家、省市有關(guān)支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融政策，制訂有效措施，積極爭取房地產(chǎn)開發(fā)貸款額度。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)優(yōu)先滿足購買首套房、首套改善性住房的貸款需求，提高貸款審批效率，縮短放款周期。鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)重新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款與住房公積金委托貸款的組合貸款，支持居民家庭購買普通自住房。加大房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的投放量，重點(diǎn)向資質(zhì)等級高、信用等級高、經(jīng)營業(yè)績佳的開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款，多渠道解決當(dāng)前我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)資金急缺的實(shí)際困難。加大公積金貸款力度，放寬住房公積金提取條件，方便群眾使用公積金貸款購房。
(三)加快培育住房租賃市場。鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，推動(dòng)住房租賃規(guī)�；I(yè)化發(fā)展;發(fā)揮全國最大市場集群的優(yōu)勢，鼓勵(lì)將商品房和閑置建筑改造為電商用房，允許從事電子商務(wù)文化創(chuàng)意等創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)小微企業(yè)和自由職業(yè)者將住宅、公寓登記注冊為營業(yè)場所;鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接向市場開展住房租賃規(guī)�；�(jīng)營。鼓勵(lì)庫存壓力較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，順應(yīng)市場規(guī)律，調(diào)整營銷策略，過先租后售、共有產(chǎn)權(quán)等模式運(yùn)營商品房。
(四)出臺(tái)推動(dòng)商業(yè)辦公用房去庫存的政策。目前我市商業(yè)辦公用房去庫存壓力較大，建議根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，針對商業(yè)辦公用房放寬貸款期限和首付比例限制，適當(dāng)降低首付比例，延長貸款期限，促進(jìn)商業(yè)辦公用房去庫存。
(五)加大監(jiān)管力度，規(guī)范市場秩序。嚴(yán)把準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審批企業(yè)資質(zhì)，禁止資信差的企業(yè)入市拿地。建立健全房地產(chǎn)企業(yè)信用等級評價(jià)制度，并定期向社會(huì)公布。嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)以及經(jīng)營管理中的各項(xiàng)違法違規(guī)行為，尤其是要加大房地產(chǎn)企業(yè)虛假交易、返本銷售、售后包租等嚴(yán)重?cái)_亂樓市正常交易秩序的違法違規(guī)行為的查處力度，確保全市房地產(chǎn)市場健康有序運(yùn)行。
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