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詳盡的商業(yè)調(diào)研報(bào)告范文
一、商業(yè)地產(chǎn)定義
中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟研究中心指出商業(yè)地產(chǎn)的定義有廣義和狹義之分，廣義的商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，包括辦公樓、公寓、會(huì)議中心以及商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等，而狹義的商業(yè)地產(chǎn)是專指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)用途的物業(yè)形式，包括零售、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑設(shè)施等，其開(kāi)發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營(yíng)模式以及功能用途都有別于住宅、公寓、辦公樓等房地產(chǎn)形式。目前，中國(guó)理論界和實(shí)務(wù)界所強(qiáng)調(diào)的商業(yè)地產(chǎn)，更多指的是商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)用途的狹義的商業(yè)地產(chǎn)（尤其是零售商業(yè)地產(chǎn)），本文中沿用狹義的商業(yè)地產(chǎn)這一理解。
二、成都市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)
按照西方商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展規(guī)律與人均GDP的關(guān)系，當(dāng)人均GDP超過(guò)3000美元時(shí)，為適應(yīng)城市的發(fā)展，商業(yè)形態(tài)開(kāi)始出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，諸如大型購(gòu)物中心、超市、專賣店、精品店等多樣化、規(guī)�；默F(xiàn)代商業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。成都市城市化率超過(guò)65%，進(jìn)入城市化發(fā)展的高級(jí)階段，即進(jìn)入成熟的后工業(yè)社會(huì)階段，2009年成都人均GDP為35215元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)3000美元，進(jìn)入城市商業(yè)“躍遷”式發(fā)展階段，因此商業(yè)的載體——商業(yè)地產(chǎn)也迎來(lái)了良好的發(fā)展機(jī)遇。
商業(yè)地產(chǎn)在成都發(fā)展迅速，近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)有向城市綜合體發(fā)展的趨勢(shì)，與傳統(tǒng)的購(gòu)物中心相比，商業(yè)綜合體不僅僅只是“主力店+專賣店+餐飲娛樂(lè)休閑”的形式，而是囊括了寫字樓、商業(yè)街、酒店等更多的商業(yè)業(yè)態(tài)。在2010年開(kāi)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有蘇寧廣場(chǎng)、富力.天匯mall、財(cái)富又一城、凱丹購(gòu)物廣場(chǎng)、龍湖三千集、群光廣場(chǎng)等6個(gè)體量龐大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，分布于市中心、一環(huán)、二環(huán)、城南、城北、城東等各個(gè)區(qū)域。
成都目前在建的大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目多達(dá)48個(gè)，大多數(shù)體量都是10萬(wàn)平方米以上，從明年開(kāi)始陸續(xù)完工。它們的出現(xiàn)一方面使成都各城區(qū)的商業(yè)形態(tài)更加豐富，另外一方面，也讓成都商鋪、零售商業(yè)總面積出現(xiàn)了大規(guī)模的提升。成都在建商業(yè)綜合體的體量和規(guī)模，呈現(xiàn)出又大又多的兩大特點(diǎn)。成華區(qū)所增加的商業(yè)綜合體與其他城區(qū)相比數(shù)目較多，但成華區(qū)新增商業(yè)地產(chǎn)的總面積較少，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間還較大。
三、成華區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展SWOT分析
�。ㄒ唬┏扇A區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢(shì)
1、空間資源優(yōu)勢(shì)
成華區(qū)東調(diào)戰(zhàn)略的實(shí)施和舊城改造步伐的加快，大量的土地資源被整理出來(lái)，為商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)提供了巨大的空間。目前成華區(qū)的土地供應(yīng)量是五城區(qū)中最大的，已整理出的存量土地就達(dá)9000余畝，未來(lái)二至三年整理出的土地面積將達(dá)到2.7萬(wàn)畝，發(fā)展承載空間巨大。
2、市場(chǎng)潛力優(yōu)勢(shì)
RBD休閑商務(wù)區(qū)、成都東客站交通樞紐、龍?zhí)对６伎偛拷?jīng)濟(jì)城等重大服務(wù)業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)將為成華聚集更多的投資者、管理者以及大量的居住人口，人口的置換將促使區(qū)域生產(chǎn)方式和生活觀念發(fā)生轉(zhuǎn)變。目前僅建設(shè)路的萬(wàn)科金域藍(lán)灣、紅楓嶺、龍湖三千里、淺水半島、首創(chuàng)愛(ài)這城、高地等幾個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，其總體開(kāi)發(fā)量就接近200萬(wàn)平方米，新增房源50000多套，將新增15萬(wàn)以上人口入住，強(qiáng)大的消費(fèi)需求將給建設(shè)路商業(yè)提供有力的支撐。同時(shí)，借助成渝經(jīng)濟(jì)圈、成都一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的輻射力和影響力，將進(jìn)一步擴(kuò)張成華區(qū)的消費(fèi)市場(chǎng)，帶來(lái)傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的契機(jī)。
成華區(qū)近幾年的社會(huì)零售總額呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢(shì)，并且增幅較大， 2008年成華區(qū)社零總首次突破百億元，增長(zhǎng)率突破了20%。從成華區(qū)的消費(fèi)趨勢(shì)來(lái)看，人們消費(fèi)需求在增大，消費(fèi)市場(chǎng)潛力較大。
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