物業(yè)管理方案[共15篇]
為了確保我們的努力取得實(shí)效，常常需要提前進(jìn)行細(xì)致的方案準(zhǔn)備工作，方案指的是為某一次行動(dòng)所制定的計(jì)劃類文書。那么什么樣的方案才是好的呢？以下是小編收集整理的物業(yè)管理方案，僅供參考，歡迎大家閱讀。
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物業(yè)管理方案1
一、概述
某項(xiàng)目位于甲縣城東，將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟(jì)中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要。
二、目標(biāo)
貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項(xiàng)目構(gòu)思，引進(jìn)大都市物業(yè)管理理念，通過優(yōu)良的服務(wù)將某小區(qū)管理成都市居住區(qū)，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹立某物管公司品牌，
三、組織
物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實(shí)用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。
反饋
運(yùn)行機(jī)制
組織結(jié)構(gòu)圖
經(jīng)營環(huán)境圖
四、人事人事設(shè)置原則：
一人多崗，不要因人設(shè)崗。預(yù)計(jì)16名員工(按整個(gè)小區(qū)交付時(shí)設(shè)計(jì))。序號崗位人數(shù)主要職責(zé)備注1經(jīng)理1在董事會領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)經(jīng)營等。2經(jīng)營部主任1具體經(jīng)營事務(wù)、人事等。3辦事員3文書、財(cái)務(wù)、勞資、后勤等。財(cái)會要持證4物業(yè)管理員1具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費(fèi)、維保服務(wù)等。5安全護(hù)衛(wèi)員7門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。6水電工1公共區(qū)域水電設(shè)施維護(hù)、水電維修服務(wù)等。7保潔員2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等。員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進(jìn)行培訓(xùn)，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn)。培訓(xùn)率100%。
五、經(jīng)營預(yù)測
a)經(jīng)營收入：19.14萬元(年度，以下省略)l物業(yè)管理費(fèi)：11.34萬元應(yīng)收
12.6萬元30000x12x0.35=126000(元)
預(yù)計(jì)收入11.34萬元(收繳率90%)l維修服務(wù)費(fèi)：0.5萬元l特約服務(wù)：5.8萬元l其他收入：1.5萬元b)支出：20.25萬元l人員工資福利：14萬元l辦公費(fèi)用：2.5萬元(辦公、安全護(hù)衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等)l維修保養(yǎng)費(fèi)用：1.5萬元l稅金：1.05萬元l不可預(yù)見費(fèi)用：1.2萬元c)潤虧：-1.11萬元d)物業(yè)接管期間前期投入：10萬元(辦公設(shè)施購置費(fèi)、通訊器材、員工服裝配置費(fèi)、安全護(hù)衛(wèi)用品、綠化等)e)公共性服務(wù)費(fèi)構(gòu)成測算：21.962萬元/年，0.61元/月xm2
(1)員工的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)序號崗位人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)工資合計(jì)1經(jīng)理1120012002經(jīng)營部主任18008003辦事員360018004物業(yè)管理員18008005安全護(hù)衛(wèi)員750035006水電工17007007保潔員2400800工資總額合計(jì)9600
工資總額合計(jì)：9600元/月;115200元/年福利：115200x23%=26496(元/年)合計(jì)：14..17萬元/年
(2)公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi)：1.5萬元
(3)綠化管理費(fèi)：綠化率45%1.04萬m2x1元/年xm2=1.04萬元
(4)清潔衛(wèi)生費(fèi)：2人x12月x80元/月x人=0.192萬元
(5)安全護(hù)衛(wèi)費(fèi)：7人x200元/年x人=0.14萬元
(6)辦公費(fèi)：按管理人員工資總額25%計(jì)算
5.52萬元x25%=1.38萬元
(7)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：按10%計(jì)算即1萬元
(8)稅費(fèi)：按營收5.5%繳納即1.052萬元
(9)保險(xiǎn)費(fèi)：暫不投保(10)合理利潤：按營收8%計(jì)算1.36萬元但為減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，我司將通過多元化經(jīng)營、特約服務(wù)，嚴(yán)控經(jīng)營成本等多項(xiàng)措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格，擬向政府物價(jià)主管部門申報(bào)本小區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格指導(dǎo)價(jià)格為0.35元/月xm2。
六、前期物業(yè)接管
a)派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗(yàn)收(無驗(yàn)收權(quán)，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議)。b)物業(yè)接管驗(yàn)收l既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。l是物業(yè)通過竣工驗(yàn)收后，對物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗(yàn)收;l供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用;l房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn);l落實(shí)物業(yè)的保修事宜(保修責(zé)任、保修期限、保修范圍)。確保保修項(xiàng)目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式的落實(shí)，重大保修項(xiàng)目細(xì)則與圖紙校驗(yàn)到位;l接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術(shù)資料進(jìn)行對照檢查，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報(bào)開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。l接管小組按《設(shè)備移交清單》，對各類設(shè)備按數(shù)量、規(guī)格、性能、容量等進(jìn)行對照檢查，發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備(設(shè)施)與移交清單不符或有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報(bào)開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。l接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進(jìn)行全面檢查，并將檢查記錄在冊，對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)督促有關(guān)單位迅速解決。l在保修期內(nèi)，因施工、安裝、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題，公司應(yīng)查明原因，及時(shí)上報(bào)開發(fā)商，請求盡快解決。l抄水、電、氣表的底數(shù)，記錄備案。l接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對存在的問題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直至完全合格。l接管驗(yàn)收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。l當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個(gè)物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即完成。
七、入伙
1、準(zhǔn)備工作l治安方面：小區(qū)四周種綠籬或安裝防護(hù)欄;增設(shè)報(bào)警系統(tǒng);統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗;l車輛管理：增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志;封閉小區(qū)由多個(gè)出入口到一進(jìn)一出;增設(shè)自行車棚;加固架空層車庫;l垃圾清運(yùn)：增設(shè)垃圾池(屋)或垃圾清運(yùn)站等l樓道燈：改用節(jié)能燈(如：溫感、聲控或角摸式等)l分步購置辦公、護(hù)衛(wèi)、保潔、水電工等設(shè)備及工屬具和員工工作服等;l制定入住流程;l印刷入住表格;
2、協(xié)調(diào)工作l與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證住戶入住后的水、電、氣等的供應(yīng)。l代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭取現(xiàn)場放號，方便業(yè)主。l與學(xué)校、派出所和居委會聯(lián)系，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù)辦理細(xì)節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話，入住時(shí)公告。
3、入伙現(xiàn)場入伙準(zhǔn)備、協(xié)調(diào)工作到位后，要部署入伙現(xiàn)場，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂，安全護(hù)衛(wèi)立崗、巡更，迎接業(yè)主入伙。舉行入伙儀式：邀請政府官員、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩，造聲勢。注意事項(xiàng)：避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現(xiàn)象。
八、物業(yè)裝修與管理
業(yè)主在收樓后有權(quán)對自己所購物業(yè)進(jìn)行裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行。其有關(guān)規(guī)定包括：國家建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行申請登記，包括填寫業(yè)主裝修申請表、領(lǐng)取《裝修管理規(guī)定》，根據(jù)約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批準(zhǔn)后方可動(dòng)工。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗(yàn)收，合格后即退還裝修押金及保證金。業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時(shí)，需如實(shí)填寫裝修施工內(nèi)容，并注明委托施工單位及進(jìn)場人數(shù)，業(yè)主、施工隊(duì)及物業(yè)管理企業(yè)三方應(yīng)在申請書上簽字蓋章。
九、物業(yè)檔案的建立
物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設(shè)開發(fā)成果的.記錄，是以后實(shí)施物業(yè)管理時(shí)對工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時(shí)必須移交的內(nèi)容之一�，F(xiàn)代建筑工程隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來越多，越來越復(fù)雜，越來越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個(gè)環(huán)節(jié)。收集的關(guān)鍵是盡可能完整，時(shí)間上講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料;從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境，整理的重點(diǎn)是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實(shí)。
十、日常管理
(一)房屋管理運(yùn)作一覽表工作內(nèi)容核對業(yè)主裝修審核巡視跟蹤監(jiān)督走訪回訪熟悉收費(fèi)財(cái)務(wù)頻度天一天內(nèi)辦完二遍/天，入伙期間6h/天，消滅違章于未然每周三次100%標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)確符合規(guī)定，無危及安全、外觀無改變、用途無改變無亂堆亂放、亂挖亂接，無違章裝修，房屋完好率100%，投訴率1‰以下。無違章裝修及時(shí)聽取業(yè)主意見、滿足業(yè)主合理要求，業(yè)主滿意率99%以上對小區(qū)幢數(shù)、套數(shù)、面積、公共實(shí)施、管線、開關(guān)、業(yè)主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答，正確率90%以上收繳率90%以上日清月結(jié)，帳表相符，每六個(gè)月帳目向業(yè)主公開一次工作程序8：00~8：30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8：30~17：00跟蹤監(jiān)督、巡視、走訪、整理檔案
(二)綠化管理工作項(xiàng)目澆水施肥修剪整形病蟲防治除雜草保潔補(bǔ)苗工作要求冬春季晴天每二天澆一次水，時(shí)間近午為宜;夏秋季每天二次，時(shí)間近早晚為宜春秋季一遍，根據(jù)長勢局部加施灌木和粗生喬木春秋季多遍;冬季喬木一遍春夏秋季多遍，冬季清園，嚴(yán)重者重點(diǎn)防治每月一遍，嚴(yán)重者半月一遍8h/天春夏季一遍，嚴(yán)重者隨缺隨補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn)均勻，保持綠色長勢良好均勻，無重、無漏喬木剪下叢生枝、內(nèi)生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50mm長勢優(yōu)良不污染環(huán)境純度90%以上保潔率99%以上綠化率95%以上程序7：00~9：30澆水、施肥;9：30~11：30除雜草、整形、保潔;13：30~15：30除殺蟲、補(bǔ)缺、保潔;15：30~17：00澆水、施肥
(三)房屋及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)運(yùn)作一覽表工作內(nèi)容裝修審查、監(jiān)督巡視清理室內(nèi)維修室外維修及養(yǎng)護(hù)道路停車場天面樓梯及墻面明溝暗溝外墻供水供電供氣路燈頻度8h內(nèi)隨來隨辦，隨進(jìn)度進(jìn)行每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季急修不過夜，小修補(bǔ)24h內(nèi)，中修二天，大修二天內(nèi)有回音檢查二遍/天，及時(shí)維修每月檢查一遍每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修每周檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，責(zé)任范圍內(nèi)即壞即修，責(zé)任區(qū)外及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門每月檢查一遍，即壞即修標(biāo)準(zhǔn)符合規(guī)定，無危及安全、外觀，無改變用途熟悉房屋公用設(shè)施、種類、位置、分布、安全要求、開關(guān)位置，公用設(shè)施完好率90%以上無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100%憑票收費(fèi)不索要小費(fèi)、好處，回訪率100%，業(yè)主滿意率90%以上平整率無積水，缺損，完好率90%以上無積水，無漏隔熱層完好整潔無缺，扶手完好，梯燈正常，無張貼痕跡暢通無積水、無塌陷無鼠洞無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統(tǒng)一運(yùn)作正常，無亂搭亂接，無泄漏燈泡正常，燈罩完好率90%以上程序8：00~8：30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8：30~17：00跟蹤監(jiān)督、養(yǎng)護(hù)維修、巡視、走訪、整理檔案工作內(nèi)容定崗檢查流動(dòng)檢查學(xué)習(xí)與訓(xùn)練消防設(shè)施家居安全違法行為裝修監(jiān)督車輛行駛停放保潔單車、摩托保管突發(fā)事件學(xué)習(xí)法規(guī)教育訓(xùn)練頻度24h每周一遍24h，每20分鐘一遍24h5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場每周一次，每次1h標(biāo)準(zhǔn)人車進(jìn)出有序，車輛發(fā)牌、登記，交費(fèi)90%以上，無收購、乞討、商販等可疑人物進(jìn)出。完好率100%被盜、刑事、火災(zāi)、治安案件發(fā)生率2‰違章率5%以下無違章、無鳴笛叫人100%無違章采取正確、恰當(dāng)措施國家和地方法規(guī)、業(yè)主公約等遵紀(jì)守法、嚴(yán)明安全護(hù)衛(wèi)紀(jì)律健身、隊(duì)列等常規(guī)訓(xùn)練
(四)安全護(hù)衛(wèi)、停車管理
(五)保潔管理工作項(xiàng)目地面清潔保潔樓梯道垃圾清運(yùn)消殺滅鼠、蟑螂頻度二遍/天14h/天掃二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月，向業(yè)主發(fā)藥一次/年標(biāo)準(zhǔn)地面無雜物、垃圾、道路無泥沙，無雜草、積水，單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網(wǎng)，清潔率95%以上所有公共區(qū)域無雜物、垃圾，保潔率95%以上無雜物和蜘蛛網(wǎng)，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率95%以上日產(chǎn)日清，整潔無味無污積，垃圾清運(yùn)率100%無蠅、少蚊、少蟲鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內(nèi)15m2或室外管道20m內(nèi)3只以下程序5：00~7：00地面清掃;7：00~8：00清運(yùn)垃圾;8：00~10：30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害;13：30~15：00清運(yùn)垃圾;15：00~16：00地面清掃保潔
物業(yè)管理方案2
一、實(shí)行“菜單式”服務(wù)模式
即物業(yè)公司除了帶給常規(guī)性的公共服務(wù)外，還帶給了多種多樣的特約服務(wù)，將服務(wù)深度滲入到客戶的衣、食、住、行中，并明碼標(biāo)價(jià)，除公共服務(wù)是必選的項(xiàng)目外，客戶可根據(jù)自己的需要選取不同的特約服務(wù)，并支付相應(yīng)的費(fèi)用。
二、快速、完善的服務(wù)形式：首按職責(zé)制+三分鐘服務(wù)承諾
1、首按職責(zé)制
每一位員工都有職責(zé)和義務(wù)接待客戶的推薦，任何一位員工接到推薦后，統(tǒng)一傳遞到辦公室，并告訴推薦人我處在二日內(nèi)反饋處理結(jié)果。第一接待人負(fù)責(zé)跟蹤這項(xiàng)服務(wù)推薦處理的狀況直至客戶滿意為止。
接待服務(wù)推薦時(shí)應(yīng)對處理時(shí)間做出適當(dāng)?shù)某兄Z，盡量在最短的承諾時(shí)間內(nèi)處理完畢，因故未能在承諾時(shí)間內(nèi)處理的應(yīng)及時(shí)通知對方，爭取取得理解。但不得出現(xiàn)同一件事情有兩次推遲處理的狀況。承諾時(shí)間最好控制在1~2天，一般不超過一周，特殊狀況除外。處理完畢后，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認(rèn)的就應(yīng)留簽字記錄，并告知第一接待人。
2、三分鐘服務(wù)承諾
第一接待人接到客戶的推薦時(shí)，應(yīng)及時(shí)將客戶的推薦反饋到辦公室，由辦公室安排相關(guān)人員到客戶指定的地方，為客戶帶給相應(yīng)的服務(wù)，這一過程不能超過三分鐘。若有特殊狀況，無法在三分鐘趕到客戶指定的地方，應(yīng)在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下，在最短的時(shí)間內(nèi)，趕到現(xiàn)場為客戶服務(wù)。
三、突出、貼心的禮貌禮貌：三米微笑服務(wù)+站立式服務(wù)
1、三米微笑服務(wù)
管理處人員見到客戶務(wù)必微笑示意，具體做法是：在距離客戶三米時(shí)，務(wù)必自然微笑示意，微笑時(shí)以露出八顆牙齒為標(biāo)準(zhǔn)，等客戶到身邊時(shí)，輕聲、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人員在見到認(rèn)識的客戶時(shí)，也務(wù)必遵守三米微笑服務(wù)原則。
2、站立式服務(wù)
站立式服務(wù)表此刻：
�。�1）各固定崗（道口崗、門崗護(hù)衛(wèi)員）根據(jù)接待客戶的不同，應(yīng)在不同時(shí)期進(jìn)行站立服務(wù)。道口崗實(shí)行16小時(shí)站立服務(wù)，早班和中班在工作服務(wù)均應(yīng)樹立站姿勢的形象。門崗則應(yīng)在客戶上下班的高峰期站立迎賓，時(shí)間為：7：30～9：00，11：30～12：00，13：45～14：30，17：30～18：30。
�。�2）接待員或辦公室人員在接待客戶時(shí)，在客戶進(jìn)門時(shí)，也務(wù)必站立并微笑致意，客戶離開時(shí)，也務(wù)必站立微笑送別，并目送客戶出門為止。
四、全天候的服務(wù)時(shí)間
1、護(hù)衛(wèi)班實(shí)行24小時(shí)專人服務(wù)，客戶有任何需求能夠得到最及時(shí)的服務(wù)。
2、維修班實(shí)行24小時(shí)專人服務(wù)，客戶普通維修事項(xiàng)能夠得到是及時(shí)的.服務(wù)，有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理。
3、客戶服務(wù)中心實(shí)行16小時(shí)專人服務(wù)，并在無專人值班的時(shí)間段出示客戶服務(wù)中心所有人員的聯(lián)系電話，以便客戶在無水值班的狀況下能夠找到相關(guān)的人員。所有不值班人員在接到客戶求助電話后，若不能在電話中處理了客戶的問題，應(yīng)第一時(shí)間趕到事故現(xiàn)場，給予客戶最及時(shí)的關(guān)懷與幫忙。
4、管理處全體人員非特殊狀況都務(wù)必留守小區(qū)，隨時(shí)待命，以便為客戶帶給服務(wù)。
五、豐富的社區(qū)文化活動(dòng)
豐富的社區(qū)文化活動(dòng)不僅僅僅表此刻舉辦多次的大型活動(dòng)，還在于讓大部分客戶能自覺的加入到社區(qū)文化活動(dòng)中來，變客戶被動(dòng)理解管理處帶給的文化活動(dòng)，為客戶主動(dòng)參與各種活動(dòng)，并在整個(gè)小區(qū)中構(gòu)成一種獨(dú)特的文化氛圍，一種有別于其他小區(qū)的文化氛圍。
六、多種多樣的特約經(jīng)營服務(wù)
常規(guī)的物業(yè)服務(wù)資料僅是對公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng)，對公共場所進(jìn)行管理，對全體客戶帶給共同的服務(wù)，而沒辦法滲透到客戶個(gè)人的衣、食、住、行中，因此開展多種多樣的特約服務(wù)，不僅僅僅是物業(yè)服務(wù)資料的深入，也大大方便了客戶的生活，同時(shí)也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務(wù)將是除了社區(qū)文化活動(dòng)以外的另一種新穎的服務(wù)資料。
七、實(shí)行完全的封閉式管理
傳統(tǒng)的封閉式管理僅僅是對來訪人員和無關(guān)人員的管理，并沒有對外來送水、送飯、送報(bào)的人員進(jìn)行管理，而我們實(shí)行的完全封閉式管理，是除了客戶和拜訪人員能進(jìn)出小區(qū)外，其他送水、送飯、送報(bào)人員將完全不能進(jìn)入小區(qū)，而由我們的人來完成這些服務(wù)，進(jìn)而在做好服務(wù)工作的同時(shí)，把小區(qū)的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務(wù)所帶來的另一個(gè)好處。
物業(yè)管理方案3
20xx年，在xx和xx的直接領(lǐng)導(dǎo)和大力支持下，我公司圍繞“依托x、開拓發(fā)展、做大做強(qiáng)”的發(fā)展思路，創(chuàng)新工作模式，強(qiáng)化內(nèi)部管理，外樹公司形象，努力適應(yīng)新形勢下對物業(yè)管理工作的發(fā)展要求，在強(qiáng)調(diào)“服務(wù)上層次、管理上臺階”的基礎(chǔ)上，通過全體員工的共同努力，較好地完成了全年各項(xiàng)工作任務(wù)。截至12月底，我公司共實(shí)現(xiàn)收入xx萬，總體實(shí)現(xiàn)收支平衡并略有盈余，基本走上了自主經(jīng)營的發(fā)展軌道�，F(xiàn)將我公司20xx年主要工作總結(jié)如下：
一、xx工作任務(wù)完成情況
(一)以物業(yè)管理和工程維修為重點(diǎn)，全力完成xx和xx交辦的各項(xiàng)中心工作任務(wù)
在物業(yè)管理方面，我公司順利完成了各小區(qū)及辦公大樓的物業(yè)管理工作，此外，受xx委托，我公司負(fù)責(zé)了xx臨時(shí)停車場經(jīng)營管理工作，取得了良好的社會效益，圓滿完成上級交付的任務(wù)。在物業(yè)工程維修方面，我公司完成了裝修工程9項(xiàng)，各小區(qū)房屋維修共387套，其他各小區(qū)零星維修改造工程13項(xiàng)，進(jìn)一步改善了辦公大樓的辦公環(huán)境和各小區(qū)的生活居住環(huán)境，確保各項(xiàng)工作的順利推進(jìn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，我公司共投入工程維修費(fèi)用679.49萬元，是去年的兩倍多。
(二)完善各項(xiàng)規(guī)章制度，建立健全內(nèi)部管理機(jī)制，進(jìn)一步深化企業(yè)管理體制改革
20xx年是我司轉(zhuǎn)變業(yè)務(wù)職能和下屬公司合并重組的關(guān)鍵年，我公司敢于迎接挑戰(zhàn)，主動(dòng)把握機(jī)遇，在加強(qiáng)物業(yè)管理和內(nèi)部管理上做文章，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的標(biāo)準(zhǔn)和要求深化管理體制改革。我們經(jīng)過對目前形式的認(rèn)真分析和準(zhǔn)確定位，轉(zhuǎn)變以前僅對安置小區(qū)做好日常維護(hù)管理的單一工作模式和發(fā)展思路，把擴(kuò)大服務(wù)范圍、提高物業(yè)管理水平、參與市場競爭，主動(dòng)開拓城市公共物業(yè)管理市場作為今后可持續(xù)性發(fā)展道路，為此，我們建立健全了一系列適應(yīng)公司自身發(fā)展需要和市場競爭需求的規(guī)章制度，如《物品采購暫行規(guī)定》、《廢舊物資管理規(guī)定》、《加班制度》、《維修工程監(jiān)管工作規(guī)定》、《小區(qū)管理目標(biāo)責(zé)任考核表》(包括辦公內(nèi)務(wù)、安全防范、車輛管理、機(jī)電設(shè)備、綠化衛(wèi)生、住戶投訴、裝修維修等方面)、《物業(yè)管理有償服務(wù)規(guī)定》等，為公司發(fā)展的規(guī)范化和可持續(xù)化奠定了基礎(chǔ)。
同時(shí)，本著開源節(jié)流、多勞多得、提高小區(qū)管理服務(wù)水平的原則，在我公司管理的各小區(qū)內(nèi)建立并推行了經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任制和管理目標(biāo)責(zé)任制，對小區(qū)進(jìn)行年度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與服務(wù)指標(biāo)的考評。實(shí)踐證明，該項(xiàng)制度不但減少了業(yè)務(wù)成本，增加了公司的經(jīng)營收入(見下表1)，而且激發(fā)了服務(wù)中心全體員工的積極性，提高了他們的工作能力和效率，進(jìn)一步明確了小區(qū)服務(wù)中的責(zé)、權(quán)、利，保證小區(qū)物業(yè)管理的良性、高效運(yùn)作。此外，我公司還統(tǒng)一規(guī)范了各小區(qū)服務(wù)人員的服飾，加強(qiáng)禮儀培訓(xùn)，公司的對外形象煥然一新;推行了保安人員星級考核制度，為建立更優(yōu)秀、精干的保安隊(duì)伍奠定了基礎(chǔ)。
表(略)
同時(shí)，我們清醒的認(rèn)識到制度建設(shè)的關(guān)鍵在于落實(shí)，因此，我公司不斷加大檢查和執(zhí)行力度，發(fā)現(xiàn)問題不回避，及時(shí)糾正，確保各項(xiàng)工作有計(jì)劃、有依據(jù)、有落實(shí)地穩(wěn)步展開。
(三)加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，構(gòu)建環(huán)境整潔、管理有序的和諧小區(qū)，打造悅?cè)A物業(yè)品牌
為加強(qiáng)企業(yè)本部和服務(wù)社區(qū)的文化建設(shè)，創(chuàng)建了公司網(wǎng)頁，為住戶與公司更好的交流提供了便捷的互動(dòng)平臺;不斷豐富公司季刊內(nèi)容，已嘗試在小區(qū)內(nèi)向住戶派發(fā)，加強(qiáng)公司的品牌宣傳，使住戶能更好的了解我公司的`各項(xiàng)業(yè)務(wù)，增加了他們的認(rèn)同度和信賴度;結(jié)合各小區(qū)的實(shí)際情況，舉辦了各種類型的社區(qū)文化活動(dòng)，累計(jì)投入6.5萬活動(dòng)資金，與去年同比增長了333.33%，增強(qiáng)了與住戶互動(dòng)和溝通，其中較為大型的活動(dòng)是x花園“xx大賽”及x小區(qū)xx運(yùn)動(dòng)會，取得圓滿成功，在住戶中引起了強(qiáng)烈反響，得到了他們的大力支持。此外，我公司還投入大量人力、物力在x花園重新裝修了文化娛樂活動(dòng)中心并投入使用，為小區(qū)居民提供了良好的休閑娛樂環(huán)境，為構(gòu)建和諧小區(qū)創(chuàng)造了條件。
(四)參與市場競爭，積極拓展公司業(yè)務(wù)
我公司于接手大樓的后勤工作，經(jīng)過幾個(gè)月的努力，對飯?zhí)貌糠衷O(shè)備設(shè)施進(jìn)行了維修，完善了各崗位分工，做好設(shè)備設(shè)施的維修及辦的保潔工作，并全面開展了對大樓機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)工作，為x良好的工作環(huán)境和后勤服務(wù)提供了有力保障。
我公司把通過ISO質(zhì)量認(rèn)證的審核作為奮斗目標(biāo)，通過多種形式做好品牌宣傳，以x停車場項(xiàng)目為契機(jī)，進(jìn)一步向外界展示了公司的形象。我公司承接x停車場經(jīng)營管理工作，投入大量人力物力，并加強(qiáng)了基礎(chǔ)設(shè)施的投入。期間，停車場累計(jì)停放約30000車次，總收入約x萬元。由于我公司管理工作到位，車場管理井然有序，既無堵車現(xiàn)象發(fā)生，沒有發(fā)生任何事故和投訴事件，同時(shí)也取得了良好的社會效益，圓滿完成上級交付的任務(wù)，為今后拓展公司業(yè)務(wù)，打造xx公共物業(yè)管理品牌積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。
(五)加強(qiáng)員工隊(duì)伍建設(shè)和人力資源儲備，構(gòu)建團(tuán)結(jié)共進(jìn)團(tuán)隊(duì)
在員工隊(duì)伍建設(shè)方面，公司一方面嚴(yán)格管理，對不能勝任本職工作的人員堅(jiān)決進(jìn)行撤換;另一方面，開展人性化管理，合理進(jìn)行崗位調(diào)整，營造良好的工作氛圍。我們通過與xxx學(xué)院共同建立校企合作關(guān)系，建立“xxx學(xué)院實(shí)習(xí)基地”，為公司進(jìn)一步發(fā)展儲備了人力資源;安排員工參加多種培訓(xùn)，提高公司工作人員的業(yè)務(wù)能力和綜合素質(zhì)。
我公司重視團(tuán)隊(duì)建設(shè)，一方面通過各種活動(dòng)讓員工感受到大家庭的溫暖，例如，中秋節(jié)組織遠(yuǎn)離家鄉(xiāng)的員工聚餐，并舉行文體活動(dòng);另一方面，讓員工認(rèn)識團(tuán)隊(duì)價(jià)值，將自身利益和發(fā)展與公司的興衰相關(guān)聯(lián)，促使全體員工形成一支富有戰(zhàn)斗力的和諧共進(jìn)團(tuán)隊(duì)，以滿足公司不斷變革創(chuàng)新和成長發(fā)展的需要。
(六)強(qiáng)化安全意識，建立安全責(zé)任關(guān)聯(lián)制度，始終把安全生產(chǎn)作為一切工作的根本
確保服務(wù)社區(qū)住戶的人身和財(cái)產(chǎn)安全是物業(yè)管理工作的基本要求，也是至關(guān)重要的工作內(nèi)容。為此，公司一方面非常注重提高全體員工的安全服務(wù)知識和安全防范技能，對全體員工進(jìn)行經(jīng)常性的安全生產(chǎn)教育，并適時(shí)舉辦安全生產(chǎn)知識培訓(xùn)和防火安全練兵活動(dòng);另一方面，建立安全責(zé)任關(guān)聯(lián)制度，將安全生產(chǎn)與相關(guān)責(zé)任人的收入和責(zé)任擔(dān)保掛鉤，明確一旦出現(xiàn)安全事故，相關(guān)責(zé)任人應(yīng)承擔(dān)的安全責(zé)任和經(jīng)濟(jì)責(zé)任，確保為小區(qū)創(chuàng)建安定的居住生活環(huán)境。20xx年，我公司管理的各小區(qū)沒有發(fā)生一起因公司職工瀆職引發(fā)的安全生產(chǎn)事故。
(七)加強(qiáng)紀(jì)律教育，扎實(shí)推進(jìn)黨風(fēng)廉政建設(shè)和精神文明建設(shè)
我公司結(jié)合實(shí)際情況，組織黨員、干部開展反腐倡廉、重溫新黨章學(xué)習(xí)活動(dòng)，參加七月紀(jì)律教育月學(xué)習(xí)動(dòng)員大會、聽報(bào)告、觀看錄像，還組織大家學(xué)習(xí)反腐倡廉的文章，重溫新黨章，牢固樹立社會主義榮辱觀。我公司根據(jù)工作業(yè)務(wù)需要，將學(xué)習(xí)人員的范圍擴(kuò)大到小區(qū)服務(wù)中心，以“八榮八恥”為主題，組織員工進(jìn)行學(xué)習(xí)心得的交流討論。對全體黨員干部及各部門負(fù)責(zé)人開展治理商業(yè)賄賂專項(xiàng)工作和紀(jì)律教育學(xué)習(xí)，進(jìn)行了自查自糾工作，針對存在的與可能發(fā)生的問題進(jìn)行了討論、分析，制定整改措施，落實(shí)整改責(zé)任。今年，我公司實(shí)現(xiàn)所有經(jīng)濟(jì)類合同或協(xié)議的簽訂實(shí)行雙經(jīng)辦人制度，確保合同的公平、公正。經(jīng)過整改，公司內(nèi)部加強(qiáng)了廉政建設(shè)工作，提高了干部職工的職業(yè)道德素質(zhì)，在我公司的物業(yè)管理工作中不斷涌現(xiàn)好人好事，受到住戶好評。
二、存在的主要問題及難點(diǎn)
一是物業(yè)管理員工隊(duì)伍文化程度不高，整體素質(zhì)相對偏低;再加上小區(qū)管理人員和保安隊(duì)伍變動(dòng)相對頻繁，他們一方面對新環(huán)境不能及時(shí)適應(yīng)，溝通協(xié)調(diào)不足，另一方面大多沒有接受比較專業(yè)的物業(yè)管理技能培訓(xùn)，工作能力欠缺，導(dǎo)致工作效率較低。
二是我公司各項(xiàng)管理與考評制度仍有待于在實(shí)踐中不斷改進(jìn)，企業(yè)文化與社區(qū)文化建設(shè)處于起步階段，缺乏經(jīng)驗(yàn)，仍然需要不斷探索和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。
三是由于體制等各種客觀原因，企業(yè)的激勵(lì)制度不完善，對企業(yè)持續(xù)發(fā)展有一定的限制。
三、20xx年工作計(jì)劃與思路
20xx年，我公司將繼續(xù)以科學(xué)發(fā)展觀和黨的十五屆六中全會提出的構(gòu)建和諧社會為指導(dǎo)思想，一方面認(rèn)真完成xx和xx交給我公司的各項(xiàng)工作任務(wù)，另一方面，繼續(xù)加強(qiáng)公司自身的各項(xiàng)制度建設(shè)，進(jìn)一步拓展業(yè)務(wù)范圍，提高服務(wù)質(zhì)量，創(chuàng)建有信譽(yù)、有實(shí)力的物業(yè)管理品牌。
(一)進(jìn)一步創(chuàng)新工作機(jī)制，內(nèi)強(qiáng)管理，外拓業(yè)務(wù)，使公司的發(fā)展再上一個(gè)新臺階
經(jīng)過這幾年的努力和發(fā)展，以及市建委和辦黨委的大力支持，我公司各項(xiàng)工作不斷規(guī)范，業(yè)務(wù)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，20xx年我們將進(jìn)一步創(chuàng)新完善工作機(jī)制和管理模式，進(jìn)一步強(qiáng)化內(nèi)部管理水平，繼續(xù)鞏固及完善現(xiàn)有各項(xiàng)制度，深化內(nèi)部機(jī)制改革，試行定員定崗定酬及費(fèi)用包干制度，繼續(xù)實(shí)行小區(qū)經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任制及管理目標(biāo)責(zé)任制，向管理要效益;依托城建，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，希望能在繼續(xù)做好每年交易會車管工作的基礎(chǔ)上，把進(jìn)一步開拓物業(yè)管理新市場當(dāng)作一項(xiàng)重點(diǎn)工作來抓，促使公司的發(fā)展?fàn)顩r和經(jīng)濟(jì)狀況有明顯好轉(zhuǎn)。
(二)加強(qiáng)企業(yè)和社區(qū)文化建設(shè)，打造xx物業(yè)品牌
我公司在完成中心工作任務(wù)的基礎(chǔ)上，20xx年繼續(xù)將重點(diǎn)放在企業(yè)文化與社區(qū)文化的建設(shè)上，繼續(xù)完善公司的網(wǎng)頁、季刊，努力搞好小區(qū)的社區(qū)活動(dòng)，把深入拓展企業(yè)文化與社區(qū)文化的建設(shè)作為我公司拓展服務(wù)深度與提升服務(wù)質(zhì)量的突破點(diǎn)，繼續(xù)推進(jìn)黨風(fēng)廉政建設(shè)和精神文明建設(shè)工作，不斷加強(qiáng)小區(qū)的物業(yè)管理工作，提升市場競爭力。
(三)加強(qiáng)人力資源的培養(yǎng)與人才隊(duì)伍建設(shè)
要加強(qiáng)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)力度，以提高其業(yè)務(wù)素質(zhì)和整體管理水平;加強(qiáng)對高技術(shù)、高能力人才的引進(jìn)，并通過培訓(xùn)挖掘內(nèi)部技術(shù)潛能，發(fā)現(xiàn)、培養(yǎng)和儲備技術(shù)人才。通過與xx學(xué)院校企共建物業(yè)管理專業(yè)實(shí)習(xí)基地，選拔優(yōu)秀畢業(yè)生，加強(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè)。
物業(yè)管理方案4
一：園區(qū)簡介
金沙縣工業(yè)園區(qū)位于金沙縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)，園區(qū)內(nèi)擁有綜合辦公樓、廠房、宿舍、食堂等現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)；工業(yè)園以裝備制造業(yè)、食品加工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為龍頭，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為依托，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)體系。
二：園區(qū)物業(yè)管理
針對工業(yè)園的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，占地面積龐大的特點(diǎn)，我公司對園區(qū)的物業(yè)管理工作非常重視，我公司將組建完善的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行物業(yè)管理，與相關(guān)單位及時(shí)發(fā)現(xiàn)和整改存在的問題，減少物業(yè)今后運(yùn)行管理帶來的影響，為后期物業(yè)管理打下基礎(chǔ)；提升園區(qū)的整體形象，更好的帶動(dòng)園區(qū)的招商引資。我公司經(jīng)觀摩園區(qū)后，為樹立好園區(qū)的專業(yè)化物業(yè)管理，我們確定了在管理上的五個(gè)重點(diǎn)及五大措施。 五個(gè)重點(diǎn)：
1：樹立工業(yè)園物業(yè)整體形象
通過環(huán)境形象，工業(yè)園區(qū)形象控制，公共設(shè)備和設(shè)施管理，治安和交通控制，管理服務(wù)人員行為規(guī)范等專業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造工業(yè)園區(qū)開放、高效、規(guī)范的整體形象。
2：確保因管理原因造成的治安消防事件
從治安、消防狀況的好壞是衡量物業(yè)管理績效的關(guān)鍵.通過技防，人防，物防的有效結(jié)合，可以確保該園區(qū)因物業(yè)管理原因而造成的治安，消防事件發(fā)生。
3：維護(hù)好園區(qū)的環(huán)境
工業(yè)園區(qū)是對外的窗口，在環(huán)境管理方面，衛(wèi)生管理是重點(diǎn)，本工業(yè)園區(qū)的衛(wèi)生涉及到道路，廠房，宿舍，辦公區(qū)等公共區(qū)域，以及外墻，只有通過專業(yè)的管理和不懈的努力，才能從根本上展現(xiàn)項(xiàng)目的良好面貌，同時(shí)園區(qū)內(nèi)的綠化的養(yǎng)護(hù)要達(dá)到茂盛，常綠，無死苗，無雜物，輔助性的展現(xiàn)項(xiàng)目的良好形象
4：設(shè)施及設(shè)備的管理
園區(qū)的設(shè)施設(shè)備在管理中，重點(diǎn)是強(qiáng)調(diào)專業(yè)管理及維護(hù)，使其使用壽命增長，從而達(dá)到保值增值的目的。
5：樹立公司自身良好形象
我們將從自身人員形象上下功夫，狠抓威武文明及職業(yè)化的特色管理，文明執(zhí)勤，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，從根本上樹立良好形象，給到工業(yè)園的人留下良好印象。、
五大措施：
1：根據(jù)園區(qū)情況，在治安管理上充分強(qiáng)調(diào)人的因素，所有保安員由管理處統(tǒng)一指揮調(diào)度，強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，即流動(dòng)崗與固定崗相結(jié)合，全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合，保安管理與其它人員相結(jié)合，白天外松內(nèi)緊與夜晚嚴(yán)密相結(jié)合，小圍合與大圍合相結(jié)合.在物防上加強(qiáng)對物品進(jìn)出管理，提高防范能力等。.
2：精心養(yǎng)護(hù)園林綠化，實(shí)施垃圾分流，加強(qiáng)環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)保建設(shè).針對該項(xiàng)目的現(xiàn)狀要求，我們將設(shè)置環(huán)境管理部(保潔，綠化)，養(yǎng)護(hù)園區(qū)內(nèi)園林綠化和管理好區(qū)域衛(wèi)生，以保障工業(yè)園區(qū)環(huán)境優(yōu)美，干凈整潔.加強(qiáng)和引導(dǎo)環(huán)保意識的教育，使每位到工業(yè)園區(qū)的人員都自覺愛護(hù)區(qū)內(nèi)環(huán)境。
3：保證車輛有序停放.為防止車輛亂停放現(xiàn)象，我們將對使用人進(jìn)行引導(dǎo)培訓(xùn)與現(xiàn)場溫馨管理，提示相結(jié)合，達(dá)到整齊，規(guī)范停車和秩序井然的目的.4：實(shí)行大圍整體管理與小圍局部管理相結(jié)合的管理方法.這種方法體現(xiàn)在人員安排，治安，消防，衛(wèi)生設(shè)施，設(shè)備管理等各方面.我們以管理處為指揮機(jī)構(gòu)統(tǒng)一集中管理，同時(shí)每塊區(qū)域設(shè)管理員負(fù)責(zé)各自具體業(yè)務(wù)。
5：我們在管理服務(wù)中將24小時(shí)值班巡邏的服務(wù)機(jī)制，確保該園區(qū)因物業(yè)管理原因而造成的治安，消防事件發(fā)生。
三：物業(yè)管理人員部門和具體管理實(shí)施方案
管理人員的工作職責(zé)及具體管理內(nèi)容 物管經(jīng)理：
1.負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)中心的全面工作。
2.根據(jù)物業(yè)管理委托合同和有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)、政策，組織員工向物業(yè)區(qū)域提供公共秩序、保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、房屋及設(shè)備設(shè)施運(yùn)行維護(hù)保養(yǎng)等服務(wù)。
3.擬定年度工作（含財(cái)務(wù)預(yù)算）計(jì)劃，執(zhí)行公司各項(xiàng)管理制度，控制管理成本，對物業(yè)區(qū)域的經(jīng)營管理狀況負(fù)責(zé)。
4.負(fù)責(zé)制定健全所屬部門的各類規(guī)章制度和防范措施，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)中心處置公共突發(fā)事件的組織指揮和各種處置方法的.擬制、演練。
5.對物業(yè)服務(wù)中心發(fā)生的各類安全事故和隱患要認(rèn)真核實(shí)、區(qū)分責(zé)任，提出處理建議。
6.指導(dǎo)檢查物業(yè)服務(wù)中心的清潔衛(wèi)生和環(huán)境綠化、美化工作，建立和完善行之有效的清潔、綠化量化管理運(yùn)作流程。
7.負(fù)責(zé)與當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門、社區(qū)居委會、保持溝通，確保與其有良好的公共關(guān)系；
8.每周組織一次工作例會，每月組織一次全體員工大會，通過會議貫徹公司的經(jīng)營思想和質(zhì)量方針，落實(shí)各項(xiàng)工作，及時(shí)協(xié)調(diào)各部門的工作關(guān)系，對員工進(jìn)行培訓(xùn)和教育，促進(jìn)服務(wù)質(zhì)量的提高； 9.每月要完整的對所管理的物業(yè)進(jìn)行一次巡視，以便全面檢查服務(wù)工作質(zhì)量情況；對物業(yè)服務(wù)中心的安全責(zé)任； 10.負(fù)責(zé)對主管以上管理者的業(yè)務(wù)培訓(xùn)指導(dǎo)和績效考核。
環(huán)境主管：
1.執(zhí)行公司規(guī)章制度工作程序，保質(zhì)保量，按時(shí)完成工作任務(wù)。
2.負(fù)責(zé)本部門公司質(zhì)量制度的貫徹和落實(shí)。
3.落實(shí)各項(xiàng)清潔衛(wèi)生，綠化工作，確保內(nèi)外、公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生。
4.負(fù)責(zé)保潔用品的領(lǐng)用、發(fā)放及采購計(jì)劃的編制。
5.負(fù)責(zé)對部門員工業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)和工作考核。
6.負(fù)責(zé)制定保潔、綠化的工作計(jì)劃，及時(shí)計(jì)劃落實(shí)負(fù)責(zé)。
7.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與衛(wèi)生、城管、綠化等管理部門的聯(lián)系。
8.負(fù)責(zé)做好衛(wèi)生防疫工作，定期噴灑藥物，勤除“四害”。
9.負(fù)責(zé)落實(shí)投訴處理事項(xiàng)和各項(xiàng)有償、無償便民服務(wù)事宜。
10.完成管理處安排的其它任務(wù)。
安保主管
1負(fù)責(zé)制定管理處的治安、消防年度、季度工作計(jì)劃,做好保安隊(duì)年度預(yù)算報(bào)告。
2.負(fù)責(zé)維持秩序,預(yù)防和查處治安事故,協(xié)助、配合國家公安部門偵破有關(guān)治安和違法犯罪案件。
3.妥善處理有關(guān)安全方面的各種投訴。努力改造良好的治安環(huán)境,
4.開展以"四防"(防火、防盜、防破壞、防治安災(zāi)害事故)為中心的安全教育和法制教育,定期檢查"四防"設(shè)施,增強(qiáng)全員的安全意識和法制觀念。
5.主動(dòng)督促檢查各重點(diǎn)部位的工作;協(xié)調(diào)各崗位工作確保重點(diǎn)部位的安全。
6.負(fù)責(zé)制定夜間安全值勤、巡邏程序和要求,組織夜勤干部、員工逐項(xiàng)落實(shí)。確保夜間財(cái)產(chǎn)、人身安全。
7.負(fù)責(zé)完善、制定晝間、夜間各類鑰匙的管理規(guī)定,定期檢查執(zhí)行情況,發(fā)現(xiàn)問題,及時(shí)糾正和報(bào)告。
8.負(fù)責(zé)制定保安監(jiān)控的管理規(guī)定和操作程序,確保監(jiān)控范圍內(nèi)的防火、防盜安全。
9.適時(shí)完善、健全安全應(yīng)急措施,并負(fù)責(zé)督促屬下嚴(yán)格執(zhí)行和演練落實(shí)。
10.定期檢查各項(xiàng)保安措施,并做好記錄,確保消防設(shè)備、設(shè)施完好,以備查考。
11.及時(shí)督促檢查各部門對"誰主管,誰負(fù)責(zé)"責(zé)任制的執(zhí)行情況,并協(xié)助各級責(zé)任人做到管好自己的人,看好自己的門,辦好自己的事,確保安全工作落實(shí)。
12.組織好本部門的分工協(xié)作,每日召開部門當(dāng)值保安干部、領(lǐng)班例會。
13.負(fù)責(zé)對保安隊(duì)員工的培訓(xùn)、考核、評估工作以及聘免和推薦。
14.做好本部門員工的思想工作,關(guān)心員工生活,提高業(yè)務(wù)水平。
16.完成上級交辦的其他任務(wù)
物業(yè)各部門人員及崗位工作職責(zé)
環(huán)境部：（保潔區(qū)域不包括廠房、宿舍、食堂）
綠化人員3人
嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)范，制定修剪、施肥、除草、澆水、排澇、殺蟲計(jì)劃，以無枯死、無黃葉、無病蟲害為指導(dǎo)思想，確保園區(qū)綠化的觀賞性。
保潔人員12人（分三個(gè)崗位：園區(qū)內(nèi)4人、園區(qū)外2人、辦公樓6人）：
每日清掃區(qū)域內(nèi)垃圾并維護(hù)好區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生，垃圾統(tǒng)一收集在垃圾堆放點(diǎn)，公共設(shè)施每日擦拭保持整潔，辦公樓內(nèi)地板隨時(shí)保持光亮，干凈。
安保部
安保人員21人（分3個(gè)崗位：值守門衛(wèi)6人、停車場6人、巡邏9人，三班倒制。安保區(qū)域不包括廠房、宿舍、食堂）：
在指定的崗位執(zhí)勤，按規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)、任務(wù)完成上級交辦的治安保衛(wèi)任務(wù)；負(fù)責(zé)做好防火、防盜、防破壞、防自然災(zāi)害事故等工作，保障責(zé)任區(qū)的安全；對出入大門的人、貨物進(jìn)行證件檢查，其中貨物出門需出門條，防止未經(jīng)允許的人員、車輛、物資進(jìn)出責(zé)任區(qū)，維護(hù)責(zé)任區(qū)內(nèi)的人身財(cái)產(chǎn)安全；負(fù)責(zé)檢查進(jìn)出車輛有無攜帶違禁物品、疏通交通道路、盤查可疑人員和物品。負(fù)責(zé)維護(hù)大門口的進(jìn)出秩序和本區(qū)域的社會秩序，禁止小商小販在門前及大門兩側(cè)擺攤設(shè)點(diǎn)；隨時(shí)掌握出入大門的車輛及人員情況，發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)及時(shí)查詢或報(bào)告，小商小販、無成人帶領(lǐng)的小孩、精神不正常的人以及在大門處逗留、玩耍的人，應(yīng)禮貌地設(shè)法加以勸離；發(fā)生糾紛和一般性治安問題時(shí)，應(yīng)依法及時(shí)處理并報(bào)告主管，同時(shí)及時(shí)疏散圍觀群眾，恢復(fù)正常秩序；負(fù)責(zé)執(zhí)勤區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施安全，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止不良行為，對造成影響、損失的當(dāng)事者，應(yīng)及時(shí)報(bào)管理處查處。
巡邏崗負(fù)責(zé)巡邏范圍內(nèi)各類事故的檢查（含防火、防盜、防治安案件等），以及各種設(shè)施、設(shè)備的檢查、登記。負(fù)責(zé)對樓區(qū)和周邊公路進(jìn)行巡邏檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)解決或報(bào)告檢查中發(fā)現(xiàn)的不安全因素，以消除隱患，保障安全；勸離夜間無故滯留在巡邏區(qū)內(nèi)的人員，及時(shí)控制巡邏發(fā)現(xiàn)的可疑人員，并視情況報(bào)告值班人員，根據(jù)指令做好查控工作，預(yù)防各類案件的發(fā)生；仔細(xì)巡查易發(fā)生問題的地方，及時(shí)制止和勸阻不符合安全的情況，避免發(fā)生意外事件；按規(guī)定程序處置突發(fā)事件；在巡邏中如發(fā)現(xiàn)漏水漏電，或聞到異味，或聽到可疑聲響，或發(fā)現(xiàn)可疑人員及物品應(yīng)立即做安全處理并及時(shí)報(bào)告；協(xié)助其他崗位人員處理疑難事件；按規(guī)定填寫巡邏記錄，同時(shí)作好定時(shí)巡更踩點(diǎn)工作。
保證車輛有序停放.防止車輛亂停放現(xiàn)象，對車輛人進(jìn)行引導(dǎo)與現(xiàn)場溫馨指示、提示相結(jié)合，達(dá)到整齊，規(guī)范停車和秩序井然。
維修部（2人，服務(wù)區(qū)域不包括廠房、宿舍、食堂）
負(fù)責(zé)園區(qū)物業(yè)和配套設(shè)施設(shè)備及場地的日常維修，保養(yǎng)，巡視，檢查等工作。
辦公室（2人，文員、會計(jì)）
做好辦公室檔案收集、整理工作。做好公司費(fèi)用支出、流水帳登記，并做統(tǒng)計(jì)及收納、保管。管理好員工人事檔案材料, 建立、完善員工人事檔案的管理，統(tǒng)計(jì)每月考勤并交財(cái)務(wù)做帳，留底。管理辦公各種財(cái)產(chǎn),合理使用并提高財(cái)產(chǎn)的使用效率等其他臨時(shí)工作.
物業(yè)管理方案5
為了高質(zhì)量推動(dòng)住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)化，結(jié)合區(qū)實(shí)際，制定本實(shí)施方案。
一、總體要求
深入貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神，堅(jiān)持以人民為中心，堅(jiān)持以“環(huán)境改善、服務(wù)提升、機(jī)制建立、群眾滿意”為目標(biāo)，結(jié)合市“五面紅旗”示范創(chuàng)建專項(xiàng)行動(dòng)、社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建、“固體強(qiáng)基”等工作，因地制宜推進(jìn)區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，確保xxxx年底無物業(yè)住宅小區(qū)實(shí)現(xiàn)“有組織機(jī)構(gòu)、有清掃保潔、有物業(yè)維修保養(yǎng)、有綠化養(yǎng)護(hù)、有安全防范、有停車管理”的基本物業(yè)服務(wù)目標(biāo)。
二、管理模式
根據(jù)無物業(yè)管理小區(qū)實(shí)際情況，通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管、業(yè)委會（物管會）自管、社區(qū)托管等不同方式，解決住宅小區(qū)無物業(yè)管理問題，改善居民生活環(huán)境，提升城市管理水平和城市軟實(shí)力，切實(shí)增強(qiáng)群眾的獲得感、幸福感和安全感。
�。ㄒ唬┩七M(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管。結(jié)合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，對具備市場化運(yùn)作條件的無物業(yè)小區(qū)（含單位自管小區(qū)），在街道辦事處、社區(qū)指導(dǎo)下，充分征求業(yè)主意見，選擇優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管或引進(jìn)國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理。
（二）推行業(yè)委會（物管會）自管。不具備市場化運(yùn)作條件的住宅小區(qū)，由所在街道辦事處、社區(qū)指導(dǎo)組建業(yè)委會（物管會），以自管形式，做好保潔、安保、公共設(shè)施設(shè)備維保等物業(yè)管理工作。
�。ㄈ⿲�(shí)行社區(qū)兜底托管。街道辦事處指導(dǎo)社區(qū)成立“社區(qū)物業(yè)服務(wù)自管會”，對零散樓棟、院落實(shí)施托管。社區(qū)物業(yè)服務(wù)自管會可結(jié)合各小區(qū)實(shí)際，利用小區(qū)公共收益或進(jìn)行適當(dāng)收費(fèi)，落實(shí)基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)。
（四）探索街道集中托管管理。以街道辦事處為單位，建立“物業(yè)服務(wù)中心”，將轄區(qū)內(nèi)無物業(yè)住宅小區(qū)統(tǒng)一打包成若干個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，每個(gè)物業(yè)管理區(qū)域?yàn)橐粋�(gè)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，通過公開招投標(biāo)方式聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)轄區(qū)物業(yè)管理服務(wù)。社區(qū)居委會通過日常監(jiān)管、季度評議和年度考核等方式，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作開展監(jiān)督評價(jià)，并組織業(yè)主投票決定是否續(xù)聘。
三、重點(diǎn)任務(wù)
（一）調(diào)研摸底階段（xxxx年x月xx日一x月xx日）。
區(qū)住建局牽頭、街道辦事處組織，對轄區(qū)內(nèi)無物業(yè)管理小區(qū)進(jìn)行詳細(xì)摸底，確保數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，上報(bào)區(qū)無物業(yè)管理清零行動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì)。
（二）推進(jìn)落實(shí)階段（xxxx年xx月xx日一xx月xx日）
1x月xx日前，街道辦事處根據(jù)實(shí)際情況制定無物業(yè)小區(qū)工作全覆蓋工作方案，并在轄區(qū)內(nèi)選定x個(gè)不同類型的小區(qū)，采取物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管、業(yè)委會（物管會）自管、社區(qū)居委會托管等不同模式，打造專業(yè)化、精準(zhǔn)化、精細(xì)化的試點(diǎn)小區(qū)。
2.x月xx日前，街道辦事處精心打造x個(gè)專業(yè)化物業(yè)管理試點(diǎn)標(biāo)桿小區(qū)，并將試點(diǎn)情況和經(jīng)驗(yàn)做法形成書面材料上報(bào)至區(qū)無物業(yè)管理清零行動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。
3.xx月底前，街道辦事處無物業(yè)管理小區(qū)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋。
（三）鞏固提升階段（xxxx年xx月x日一xx月xx日）
區(qū)無物業(yè)管理清零行動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組組織相關(guān)部門進(jìn)行“回頭看”，抓實(shí)鞏固提升，確保無物業(yè)管理小區(qū)“銷號清零”，實(shí)現(xiàn)“常治長效”。同時(shí)，總結(jié)一批可推廣、可復(fù)制的好經(jīng)驗(yàn)、好做法，努力為無物業(yè)管理小區(qū)清零行動(dòng)提供示范、樹立標(biāo)桿。
四、組織領(lǐng)導(dǎo)
（一）成立領(lǐng)導(dǎo)小組。為確保本次清零行動(dòng)順利開展，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)全覆蓋，決定成立區(qū)無物業(yè)管理小區(qū)清零行動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組（名單附后），區(qū)直有關(guān)單位、有關(guān)街道辦事處負(fù)責(zé)人參加，負(fù)責(zé)全區(qū)無物業(yè)管理小區(qū)清零工作，構(gòu)建“市級統(tǒng)籌全局、區(qū)級綜合協(xié)調(diào)、街道一線責(zé)任、社區(qū)具體實(shí)施、小區(qū)齊抓共管”五級抓落實(shí)的.責(zé)任體系。
（二）成員單位分工
區(qū)委政法委負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)做好住宅小區(qū)平安建設(shè)工作，配合完成其他相關(guān)工作。
區(qū)住建局負(fù)責(zé)牽頭做好工作專班辦公室日常工作，督促落實(shí)工作專班作出的各項(xiàng)決定；組織各辦事處推進(jìn)清零工作，協(xié)調(diào)處理工作中的具體問題。
區(qū)民政局負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)管理融入基層社會治理；指導(dǎo)業(yè)委會（物管會）建設(shè)，提高住宅小區(qū)自治能力。
區(qū)發(fā)改局負(fù)責(zé)無物業(yè)管理清零行動(dòng)中物業(yè)服務(wù)費(fèi)的制定調(diào)整。
市公安局分局負(fù)責(zé)依法查處住宅小區(qū)內(nèi)影響公共安全、公共秩序的違法違規(guī)行為，指導(dǎo)監(jiān)控安防建設(shè)，加強(qiáng)房屋租賃治安管理。
區(qū)市場監(jiān)督管理局負(fù)責(zé)住宅小區(qū)特種設(shè)備安全、食品安全、物業(yè)服務(wù)價(jià)格和收費(fèi)等監(jiān)督管理。
區(qū)水務(wù)局負(fù)責(zé)無物業(yè)管理小區(qū)供水的運(yùn)營與監(jiān)管。
市生態(tài)環(huán)境保護(hù)局分局負(fù)責(zé)無物業(yè)管理清零行動(dòng)中的環(huán)境污染治理工作。
區(qū)工科局負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)三大運(yùn)營商（中國移動(dòng)、中國聯(lián)通、中國電信）以及廣電相關(guān)業(yè)務(wù)工作。
相關(guān)街道辦事處負(fù)責(zé)宣傳動(dòng)員，鼓勵(lì)“兩代表一委員”參選業(yè)委會（物管會）成員；按照“一小區(qū)一對策”原則，因地制宜、分類推進(jìn)無物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理工作。
五、工作要求
無物業(yè)管理小區(qū)清零行動(dòng)是“我為群眾辦實(shí)事”實(shí)踐活動(dòng)的一項(xiàng)重要內(nèi)容，時(shí)間緊迫、任務(wù)量大。為更好協(xié)調(diào)推進(jìn)工作、及時(shí)解決困難問題，區(qū)清零行動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組決定建立督查督辦機(jī)制，相關(guān)街道辦事處于每周五下午向領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（聯(lián)系人：，聯(lián)系電話：）報(bào)送本周工作推進(jìn)情況。對工作中推諉扯皮，或者不落實(shí)、假落實(shí)的，區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組將進(jìn)行督辦；不能按期完成工作任務(wù)或造成嚴(yán)重后果的，移交紀(jì)檢監(jiān)察部門進(jìn)行追責(zé)問責(zé)。
物業(yè)管理方案6
一、XX項(xiàng)目物業(yè)分析：
1、物業(yè)地域范圍開闊，封閉性交強(qiáng)
2、購置物業(yè)人員層次較高，屬于房地產(chǎn)市場尖端客戶群體，其對居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當(dāng)強(qiáng)的物業(yè)消費(fèi)承受能力；
3、購置物業(yè)用途復(fù)雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等；
4、物業(yè)管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設(shè)施及服務(wù)的管理。
二、根據(jù)以上分析，對XX項(xiàng)目物業(yè)建議如下：
1、建議在保潔管理方面實(shí)行兩個(gè)分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業(yè)主提供的保潔工作相分開。因?yàn)�，河道及市政道路的保潔工作是屬于�?xiàng)目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會性質(zhì)的工作，其對具體的環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主提供保潔服務(wù)的要求不同，分開管理有利于降低物業(yè)管理成本，必要時(shí)可以通過物業(yè)公司將該部分工作對外進(jìn)行分包處理。
2、突出物業(yè)管理的兩個(gè)體系，即突發(fā)事件的應(yīng)急處理體系以及針對業(yè)主的管家式的服務(wù)體系。
三、物業(yè)管理提供日常服務(wù)的內(nèi)容：
1、對河道的清理與水質(zhì)的保護(hù)（如通過種植水生性綠植改善水質(zhì)、根據(jù)季節(jié)放養(yǎng)魚類加強(qiáng)河道景觀效果；
2、對市政道路的保潔；
3、對業(yè)主庭院環(huán)境的保潔（主要集中在季節(jié)更替時(shí)，如刮風(fēng)導(dǎo)致的塵土積累或落葉）？
4、24小時(shí)水電維修；
5、對業(yè)主生活垃圾的定時(shí)清運(yùn)；
6、對水、電、燃?xì)獾仍O(shè)備日常的保養(yǎng)與維護(hù)；
7、項(xiàng)目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護(hù)；
8、業(yè)主能源費(fèi)用的代收代繳；
9、定期花木殺蟲及滅鼠；
10、暫住證等社區(qū)性證明的辦理；
11、業(yè)主院落檔案的管理。
四、物業(yè)特約服務(wù)－管家式服務(wù)體系：
1、管家的服務(wù)，是指由管家負(fù)責(zé)，帶領(lǐng)包括保安、保潔、廚師、司機(jī)等為主人提供盡可能完善的服務(wù)，針對玉河項(xiàng)目提出的管家式服務(wù)，應(yīng)理解為通過物業(yè)管家的努力為業(yè)主提供盡可能多的服務(wù)，隨時(shí)解決業(yè)主提出的關(guān)于生活、出行等方面的需求。
2、管家式的服務(wù)建議由2至3人24小時(shí)專職負(fù)責(zé)三到四位業(yè)主隨時(shí)有可能提出的.服務(wù)要求，業(yè)主有需求只針對所負(fù)責(zé)管家提出，由該管家負(fù)責(zé)盡可能的解決業(yè)主提出的問題；任何針對業(yè)主的服務(wù)均需由物業(yè)管家陪同。這樣，業(yè)主提出的要求有專人負(fù)責(zé)，避免了處理問題相互推托的情況提高解決問題的效率，同時(shí)對業(yè)主的各種服務(wù)也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI(lǐng)陪同，增加了業(yè)主對物業(yè)人員的認(rèn)同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。
3、管家式服務(wù)的內(nèi)容：
A、業(yè)主訂購報(bào)刊的派送（報(bào)紙需經(jīng)過熨燙，免費(fèi)）？
B、帶領(lǐng)工作人員完成業(yè)主提出的家政服務(wù)要求（付費(fèi)）
室內(nèi)清潔
搬家、搬物
地板、地毯的清潔養(yǎng)護(hù)
代收洗、補(bǔ)、燙衣物
室內(nèi)插花、裝飾
代購日常生活用品
車輛清洗服務(wù)
家庭看護(hù)管理
寵物看護(hù)管理
C、為業(yè)主提供車輛接、送服務(wù)（付費(fèi)并需要提前預(yù)約）
五、XX項(xiàng)目的安全保衛(wèi)管理：
1、保衛(wèi)部門日常工作內(nèi)容：
24小時(shí)固定安全崗位的值勤
24小時(shí)流動(dòng)崗位的安全及消防巡視
車輛停放的安全管理
特殊時(shí)間段道路車流、人流的疏導(dǎo)管理
2、保衛(wèi)部門的設(shè)施設(shè)備：
中央控制室
與中控室連接的門禁對講系統(tǒng)
設(shè)像監(jiān)視系統(tǒng)
電子巡更系統(tǒng)
業(yè)主院落重點(diǎn)部位（廚房）設(shè)置煙感報(bào)警系統(tǒng)
停車管理系統(tǒng)（如有大規(guī)模公共停車位需要管理）
安防器材（對講機(jī)、滅火器、警棍等）
3、保衛(wèi)部門提供的委托性特約服務(wù)：
禮儀性保衛(wèi)
短途護(hù)衛(wèi)（主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時(shí)對人員安全護(hù)衛(wèi)）
�。ㄒ陨蟽煞N服務(wù)提供時(shí)需要有物業(yè)管家陪同并屬付費(fèi)項(xiàng)目）
六、突發(fā)事件應(yīng)急處理體系的建立
業(yè)主物業(yè)的安全性是本項(xiàng)目物業(yè)管理的關(guān)鍵所在，除提供一般保衛(wèi)方式外，還應(yīng)建立聯(lián)動(dòng)體系，保證在突發(fā)事件發(fā)生時(shí)及時(shí)控制事態(tài)發(fā)展，將業(yè)主的損失降低。應(yīng)急處理體系流程如下：
1、遇有突發(fā)事件，業(yè)主通過門禁對講系統(tǒng)向中央控制室報(bào)警（或直接找物業(yè)管家）；
2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業(yè)管家、片區(qū)巡視保安、備勤保安趕赴現(xiàn)場，控制事態(tài)不繼續(xù)發(fā)展；
3、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報(bào)現(xiàn)場情況；
4、物業(yè)經(jīng)理根據(jù)物業(yè)管家對現(xiàn)場情況的匯報(bào)決定是否報(bào)警（110、119、120、999等）
物業(yè)管理方案7
一、綜合管理
1、依據(jù)有關(guān)規(guī)定,與業(yè)主委員會簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，各方權(quán)利義務(wù)明確。
2、從業(yè)人員按照有關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的專業(yè)培訓(xùn)合格證書。
3、物業(yè)服務(wù)方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。
4、服務(wù)人員佩戴標(biāo)志，服務(wù)主動(dòng)、細(xì)致、周到，用語文明。
5、在物業(yè)服務(wù)部懸掛物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書復(fù)印件、物業(yè)服務(wù)部經(jīng)理照片，公示物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
6、在公共區(qū)域顯著位置公示24小時(shí)報(bào)修電話，有服務(wù)人員接待住戶，8：30-12：00、13：00-17：00受理住戶的咨詢和投訴，水、電、氣等急迫性報(bào)修20分鐘內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場，由專業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)的，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)通知有關(guān)機(jī)構(gòu)，有報(bào)修、維修記錄。
7、涉及住戶正常生活的物業(yè)服務(wù)重要事項(xiàng)，在小區(qū)主要出入口、各樓單元門張貼通知，履行告知義務(wù)。
8、每年第四季度對房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行一次安全檢查，根據(jù)檢查情況制定下一年度維修和服務(wù)計(jì)劃，并按規(guī)定組織實(shí)施。
9、對區(qū)域內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)的行為，及時(shí)勸阻，報(bào)告主管部門，也可依據(jù)管理規(guī)約等約定提起訴訟。
10、建立各種公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）的處理機(jī)制和預(yù)案，包括組織機(jī)構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生突發(fā)事件即能立即實(shí)施。
11、冬季、雨季、汛前以及重大節(jié)假日前進(jìn)行安全檢查。
12、設(shè)置意見箱，每年集中進(jìn)行一次公開的物業(yè)服務(wù)意見征集，并將提出的意見與解決情況公示。
13、公布公共服務(wù)的收支情況。
14、小區(qū)內(nèi)顯著位置設(shè)立公共信息欄，配合街（鄉(xiāng)）、社區(qū)進(jìn)行公益性宣傳。
二、房屋維修養(yǎng)護(hù)
1、對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，有檢修記錄和保養(yǎng)記錄。
2、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，適時(shí)檢查房屋共用部位的使用狀況。如需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報(bào)告與建議，按規(guī)定組織實(shí)施。
3、每周巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的.門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。
4、定期巡視房屋共用部位的樓地面、墻面、頂棚等，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ)。
5、按照有關(guān)規(guī)定，每年進(jìn)行1次房屋避雷檢測，符合避雷規(guī)范要求。
6、保持小區(qū)各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶標(biāo)志清晰。
7、對危及房屋結(jié)構(gòu)安全的行為及時(shí)告知和勸阻，對拒不改正的，要報(bào)告行政主管部門。
8、按照有關(guān)規(guī)定使用、管理人防工程和普通地下室。
三、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及維修養(yǎng)護(hù)
1、對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，共用設(shè)施設(shè)備保持正常運(yùn)行和使用。
2、建立共用設(shè)施設(shè)備清冊檔案（設(shè)備臺帳），有設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、保養(yǎng)、維修記錄。
3、制定并執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。
4、對共用設(shè)施設(shè)備適時(shí)組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報(bào)告與建議，按規(guī)定組織實(shí)施。
5、屬于特種設(shè)備的，按照有關(guān)規(guī)定，進(jìn)行運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)、維修和定期檢驗(yàn)檢測。
6、設(shè)備房保持整潔，無鼠害現(xiàn)象。
7、庭院燈、樓道燈損壞及時(shí)修復(fù)。
8、公共區(qū)域內(nèi)的雨水、污水管道每半年檢查、疏通1次；雨水、污水井每半年檢查、清掏1次；雨水、污水管道發(fā)生堵塞應(yīng)及時(shí)疏通；化糞池清掏每年1次，每季度檢查1次，防止外溢（由專業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)的除外，但發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)通知有關(guān)部門）。
9、有可能危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有警示標(biāo)志和防范措施。
四、電梯服務(wù)
1、無人值守電梯，主梯24小時(shí)不間斷運(yùn)行。
2、在首層候梯廳及轎廂內(nèi)公布值班電話。
3、高峰梯在高峰期6：00－8：00、17：00－19：00與主梯同時(shí)運(yùn)行。
4、電梯出現(xiàn)故障時(shí)，電梯報(bào)修后維修人員應(yīng)在20分鐘到達(dá)現(xiàn)場。主梯維修時(shí)，有備用梯的，用備用梯運(yùn)行。
5、電梯出現(xiàn)事故，應(yīng)迅速啟用緊急救援預(yù)案，組織救助，并報(bào)告有關(guān)部門。委托其他單位提供電梯維保等服務(wù)，與受托單位簽訂書面協(xié)議，明確并監(jiān)督受托單位落實(shí)責(zé)任。
五、消防服務(wù)
1、有消防管理制度。
2、消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，定期對消防設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)，并有記錄。
3、消防設(shè)施設(shè)備能正常運(yùn)行，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。
4、每年進(jìn)行1次消防訓(xùn)練，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能。
5、發(fā)生火情及時(shí)報(bào)警，并采取必要處理措施，協(xié)助配合消防人員的工作。
6、設(shè)有消防箱，備存緊急消防物資；監(jiān)控中心，24小時(shí)有專人值守。
六、二次供水管理
1、二次供水設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。
2、水箱按要求使用紫外線消毒燈（器），并按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，取得衛(wèi)生許可證，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，水箱蓋上鎖，鑰匙有專人保管。
3、操作人員應(yīng)取得生活飲用水健康體檢合格證。
七、協(xié)助維護(hù)秩序
1、看護(hù)小區(qū)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。
2、有可能危及人身安全處設(shè)有警示標(biāo)志。
3、封閉的小區(qū)，主要出入口有專人24小時(shí)執(zhí)勤。
4、夜間（22：00-6：00）對服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行1次防范檢查和巡視，巡查人數(shù)為2人，做好記錄。
八、清潔服務(wù)
1、小區(qū)內(nèi)生活垃圾封閉式管理，設(shè)有垃圾收集箱，生活垃圾每天清運(yùn)1次。
2、小區(qū)公共清潔區(qū)域每日清掃1次。
3、保持電梯轎箱清潔衛(wèi)生。
4、按照有關(guān)規(guī)定對公共區(qū)域進(jìn)行滅鼠、殺蟲、消毒活動(dòng)。
5、在雨、雪天氣應(yīng)及時(shí)對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃。
6、發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時(shí)，應(yīng)迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒，加強(qiáng)宣傳。
九、綠化養(yǎng)護(hù)
1、綠化基本充分，無明顯裸露土地。
2、樹木生長基本正常，無死樹和明顯枯枝死杈；在正常條件下，無嚴(yán)重黃葉、焦葉、卷葉；被啃咬的葉片最嚴(yán)重的每株在20%以下；有蛀干害蟲的株數(shù)在10%以下；樹木缺株在6%以下；樹木無明顯的釘栓、捆綁現(xiàn)象。
3、綠籬生長造型基本正常，葉色基本正常，無明顯的死株和枯死枝，有蟲株率在20%以下；草坪宿根花卉生長基本正常，草坪斑禿和宿根花卉缺株不明顯，基本無明顯的草荒。
4、綠地基本整潔，無明顯的堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設(shè)施無明顯的破損，無較嚴(yán)重人為破壞；無綠化生產(chǎn)垃圾。
十、停車服務(wù)
1、有機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車停（存）車管理制度。
2、引導(dǎo)進(jìn)出小區(qū)車輛有序通行。
3、主要道路及停車場有交通標(biāo)志。
4、小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車輛憑證出入，臨時(shí)進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記。
5、機(jī)動(dòng)車停放有序，24小時(shí)有專人巡視。
6、定期存放的，應(yīng)簽訂停車服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。
7、地下停車場照明、給排水、通風(fēng)等系統(tǒng)正常運(yùn)行，各類指示標(biāo)識清晰。
8、交通設(shè)施（道閘、擋車器材、交通標(biāo)識）能正常使用。
注：4-8條是機(jī)動(dòng)車收費(fèi)停放服務(wù)應(yīng)達(dá)到的要求。
十一、裝飾裝修服務(wù)
1、按照有關(guān)規(guī)定和《臨時(shí)管理規(guī)約》約定，建立住宅裝飾裝修服務(wù)制度。
2、受理業(yè)主或使用人的裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂裝修服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。
3、裝修期間，每天巡查1次裝修施工現(xiàn)場，有記錄。發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及違規(guī)拆改共用管線、消防設(shè)施等行為，及時(shí)勸阻，對拒不改正的應(yīng)報(bào)告主管部門。
4、裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查。對違反裝修服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人應(yīng)按照約定處理，問題嚴(yán)重的應(yīng)報(bào)告主管部門。
5、指定裝修垃圾存放點(diǎn)并設(shè)有圍擋，裝修垃圾及時(shí)集中清運(yùn)、不得外溢。
物業(yè)管理方案8
為進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量，改善人們?nèi)罕姷纳詈凸ぷ鳝h(huán)境，建立物業(yè)管理長效機(jī)制，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《大連市實(shí)施〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)的實(shí)際情景，制定以下實(shí)施方案。
一、創(chuàng)新機(jī)制，構(gòu)筑適應(yīng)城市發(fā)展的物業(yè)管理模式
按照“重心下移、屬地管理、條保塊管、綜合協(xié)調(diào)”的原則，在我區(qū)率先構(gòu)建與現(xiàn)代城市管理相適應(yīng)的物業(yè)管理新體制。明確街道辦事處和社區(qū)居委會在住宅區(qū)管理中的主體地位，充分發(fā)揮社區(qū)基層組織與業(yè)主自治組織的作用，各職能部門履行各自職責(zé)范圍內(nèi)的工作，建立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督、協(xié)調(diào)、考核工作體系和工作機(jī)制，實(shí)現(xiàn)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理相互促進(jìn)、共同發(fā)展。
(一)房管部門是物業(yè)管理的行業(yè)主管部門，負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)物業(yè)管理工作
1、擬定物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展目標(biāo)及工作思路，制定相關(guān)配套;
2、負(fù)責(zé)專項(xiàng)維修資金的歸集，會同財(cái)政部門制定專項(xiàng)維修資金的使用方案，同時(shí)做好監(jiān)督管理和檢查工作;
3、落實(shí)物業(yè)管理項(xiàng)目的招投標(biāo)制度，組織物業(yè)管理行業(yè)的檢查、考核和人員培訓(xùn)工作;
4、監(jiān)管物業(yè)服務(wù)企業(yè)，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為，調(diào)處物業(yè)管理重大糾紛案件。
(二)街道辦事處負(fù)責(zé)具體實(shí)施轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)的物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)和監(jiān)督管理工作
1、負(fù)責(zé)所轄區(qū)域住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常工作的指導(dǎo)和監(jiān)督，續(xù)籌與使用審核物業(yè)維修資金、檢查考評物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、交接監(jiān)管物業(yè)管理項(xiàng)目，參與轄區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)、查處物業(yè)管理違法行為、新建住宅區(qū)公共配套設(shè)施竣工驗(yàn)收、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核、物業(yè)管理區(qū)域劃分;
2、牽頭組織召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常運(yùn)作;
3、負(fù)責(zé)將住宅區(qū)物業(yè)管理作為社區(qū)居委會重要工作之一，融入社區(qū)綜合管理;
4、協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理方面的投訴和信訪工作;
5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域后，業(yè)主大會尚未選聘出物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由街道辦事處負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)城建部門委托經(jīng)核準(zhǔn)的生活垃圾經(jīng)營性處置單位負(fù)責(zé)環(huán)境衛(wèi)生工作，物業(yè)公用設(shè)施設(shè)備、場地需要維修養(yǎng)護(hù)的，組織利益相關(guān)的業(yè)主按照規(guī)定使用專項(xiàng)維修資金維修，沒有專項(xiàng)維修資金或者專項(xiàng)維修資金不足的，組織利益相關(guān)的業(yè)主自籌。
(三)社區(qū)居委會在街道辦事處的領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)調(diào)業(yè)主委員會，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)的'物業(yè)管理活動(dòng)，組織業(yè)主委員會制定管理公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，協(xié)調(diào)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為。
街道辦明確分管領(lǐng)導(dǎo)，根據(jù)轄區(qū)規(guī)模和工作量配備落實(shí)相應(yīng)的管理人員和工作經(jīng)費(fèi)并指定村委會代行社區(qū)居委會職責(zé)，待街道和社區(qū)組織機(jī)構(gòu)建設(shè)完善全面落實(shí)此項(xiàng)工作。
(四)公安、經(jīng)發(fā)、財(cái)政、規(guī)劃、城建、社管、執(zhí)法、工商、環(huán)保、技術(shù)監(jiān)督等各職能部門各司其職，做好以下工作：
1、公安局負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)保安人員的行業(yè)管理，負(fù)責(zé)指導(dǎo)、支持業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)治安管理措施，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好公共秩序維護(hù)工作，定期對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防設(shè)施和消防工作進(jìn)行檢查和指導(dǎo)，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)破壞消防設(shè)施的行為;
2、經(jīng)發(fā)局負(fù)責(zé)我區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)管理和機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)管理，查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)收費(fèi)行為;
3、財(cái)政局負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作必要的財(cái)政資金的配套落實(shí);
4、規(guī)劃局負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑外立面、搭建、開挖地坪的審批、監(jiān)管;
5、城建局負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)市政、綠化等建設(shè)期的監(jiān)管;
6、社管局負(fù)責(zé)參與對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的監(jiān)督管理，負(fù)責(zé)住宅小區(qū)二次供水的監(jiān)督管理;
7、執(zhí)法局負(fù)責(zé)行使對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綜合執(zhí)法職能;
8、工商局負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非法行為和無照經(jīng)營行為，對利用住宅或車庫作經(jīng)營(辦公)場所的不予核發(fā)營業(yè)執(zhí)照;
9、環(huán)保局負(fù)責(zé)處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的除交通、社會噪聲源等其他已經(jīng)環(huán)保審批的三產(chǎn)等企業(yè)噪聲、油煙、廢氣等超標(biāo)行為;
10、技術(shù)監(jiān)督局負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)特種設(shè)備的檢驗(yàn)和監(jiān)督管理。
二、建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度
建立管委會領(lǐng)導(dǎo)分管、會議決策、部門協(xié)調(diào)抓落實(shí)的物業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制和快速反應(yīng)機(jī)制。聯(lián)席會議成員單位由街道辦事處、社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營單位及各相關(guān)職能部門的代表組成。街道辦事處為聯(lián)席會議召集人。
(一)聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)下列事項(xiàng)
1、業(yè)主委員會和有關(guān)部門不依法履行職責(zé)的情景;
2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題;
3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件;
4、物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合;
5、物業(yè)管理區(qū)域劃定后的調(diào)整;
6、因欠繳物業(yè)費(fèi)、調(diào)整物業(yè)費(fèi)價(jià)格、共用部位及物業(yè)管理用房租賃收益等引發(fā)的糾紛、矛盾;
7、業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理問題發(fā)生的爭議;
8、需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。
(二)聯(lián)席會議議事議程
1、街道辦事處無法獨(dú)立協(xié)調(diào)解決的重大問題、難點(diǎn)問題，可召開物業(yè)管理聯(lián)席會議。一般問題應(yīng)自接到問題反映之日起3日內(nèi)組織召開，應(yīng)急問題須隨時(shí)召開;
2、聯(lián)席會議召集人根據(jù)反映問題所涉及資料，書面通知各職能部門，明確事件發(fā)生情景、聯(lián)席會議協(xié)調(diào)問題、會議時(shí)間及地點(diǎn)、參加人員等;應(yīng)急問題需多部門協(xié)調(diào)的，可電話聯(lián)系各部門負(fù)責(zé)人指派與會人員及時(shí)召開物業(yè)管理聯(lián)席會議;
3、聯(lián)席會議所涉及的單位需按照通知要求及時(shí)參會，對反映的實(shí)際問題認(rèn)真研究，提出解決方案，制定具體措施，明確職責(zé)人及解決問題的時(shí)限;
4、會議團(tuán)體議定后，由街道辦事處負(fù)責(zé)整理聯(lián)席會議記錄并構(gòu)成會議紀(jì)要，同時(shí)負(fù)責(zé)相關(guān)資料的整理、存檔、備查;
5、街道辦事處負(fù)責(zé)議定事項(xiàng)的督促、落實(shí)，并將最終落實(shí)情景以簡報(bào)形式發(fā)至各參會單位。
三、加強(qiáng)管理，推進(jìn)物業(yè)管理市場化進(jìn)程
(一)開展前期物業(yè)管理招投標(biāo)，實(shí)現(xiàn)建管分離
在實(shí)施物業(yè)企業(yè)備案的基礎(chǔ)上，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度，推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的分業(yè)經(jīng)營。經(jīng)過公開、公平的市場競爭，實(shí)現(xiàn)雙向選擇、優(yōu)勝劣汰，提高物業(yè)行業(yè)整體素質(zhì)。關(guān)于物業(yè)管理招投標(biāo)及前期物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，由房管部門另行制定。
(二)制定貼合我區(qū)實(shí)際的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)
由經(jīng)發(fā)局牽頭，國土、城建、街道辦等單位參與，按照市場規(guī)律，經(jīng)過市場調(diào)研，必要時(shí)舉行聽證會，制定出貼合我區(qū)實(shí)際的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。對物業(yè)服務(wù)各單項(xiàng)平均成本價(jià)格每年根據(jù)物價(jià)指數(shù)、勞動(dòng)力成本增長指數(shù)等進(jìn)行客觀、科學(xué)的調(diào)整，定期向社會公開發(fā)布，建立質(zhì)價(jià)相符的收費(fèi)機(jī)制。
(三)全面貫徹執(zhí)行交接驗(yàn)收制度
為減少建設(shè)單位的開發(fā)遺留問題，降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)權(quán)益，要嚴(yán)格落實(shí)《大連市房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》(大政發(fā)〔20xx〕70號)及我區(qū)有關(guān)規(guī)定，有效化解物業(yè)管理的矛盾糾紛，構(gòu)建和諧互信的物業(yè)管理關(guān)系。
四、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，健全組織機(jī)構(gòu)
成立長興島臨港工業(yè)區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，組長由分管城建的副主任擔(dān)任，下設(shè)辦公室，辦公室主任由房管部門主要負(fù)責(zé)人擔(dān)任，辦公室負(fù)責(zé)物業(yè)管理的日常指導(dǎo)工作，加強(qiáng)對《實(shí)施方案》貫徹情景的調(diào)查研究，及時(shí)協(xié)調(diào)解決工作中存在的問題，不斷完善管理措施。
物業(yè)管理方案9
我校全校搬遷進(jìn)入大學(xué)城，使得我校的學(xué)生公寓無論是宿舍外觀還是住宿條件都比過去有了很大的提高，這同時(shí)對我們的學(xué)生宿舍管理有了新的要求，我們在經(jīng)過調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合我校的實(shí)際情況，決定引入物業(yè)服務(wù)體系，使學(xué)生公寓管理由過去的單純說教向行為管理方向轉(zhuǎn)化，公寓內(nèi)的'服務(wù)管理向機(jī)制化、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)方向轉(zhuǎn)化，公寓管理手段向企業(yè)管理的方向轉(zhuǎn)化，故特制定《廣州大學(xué)城生活區(qū)學(xué)生公寓物業(yè)管理方案》，以下稱本方案。
一、公寓物業(yè)管理的實(shí)施范圍
根據(jù)我校的實(shí)際情況，為了做好物業(yè)管理的示范、試點(diǎn)工作，故先從B1~B10公寓開始試行，待成熟后再在全校推行。
二、公寓物業(yè)管理方式
成立學(xué)生公寓管理部，負(fù)責(zé)學(xué)生公寓內(nèi)日常工作和物業(yè)服務(wù)監(jiān)督工作。每個(gè)公寓為一個(gè)班組，由公寓宿管組長負(fù)責(zé)公寓內(nèi)日常工作。員工統(tǒng)一著裝上崗、文明作業(yè)、規(guī)范操作。所有員工要積極做好學(xué)生信息反饋工作，做到“誠心待人、熱心服務(wù)、耐心解釋、細(xì)心工作”。進(jìn)一步制定并完善了學(xué)生公寓服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)（附件1）、公寓管理部主要崗位職責(zé)（附件2）和公寓管理部工作規(guī)程（附件3）及公寓管理部員工考核制度和實(shí)施細(xì)則（附件4），按照物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范結(jié)合我校學(xué)生公寓具體工作進(jìn)行管理。
三、學(xué)生公寓管理部崗位及人數(shù)
學(xué)生公寓管理部部長：1名（由中心副主任兼任）
學(xué)生公寓管理部物業(yè)監(jiān)理：2名（由正式職工出任）
學(xué)生公寓宿管員：8人
學(xué)生公寓樓內(nèi)保潔員：8人
學(xué)生公寓場地保潔員：1人（由工作量教少的樓內(nèi)保潔員出任）
共需外聘人員16人
四、運(yùn)行費(fèi)用
1、人員工資
2、員工勞保、工具等費(fèi)用
3、標(biāo)牌、標(biāo)示、垃圾桶等費(fèi)用等
綜上所述，運(yùn)行費(fèi)用約為300,000.00元。
附件1：學(xué)生公寓服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
1、房屋共用部位的維護(hù)和管理
公寓管理處定期和冬、雨季節(jié)或天氣異常時(shí)對房屋居住情況進(jìn)行檢查維修，或居住人發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)修。對房屋易出問題的部位，及時(shí)作出記錄備案，重點(diǎn)檢查。年底進(jìn)行全面檢查，對共用部位及其設(shè)施設(shè)備的完損程度作出評價(jià)，制定年度維護(hù)計(jì)劃，作好檢查和維修記錄。
2、用部位及設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)管理
定期對共用部位及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)維護(hù)，保證設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行。公寓公共設(shè)施設(shè)備完好率保持在98%以上。正確操作和使用設(shè)施設(shè)備，無因操作使用不當(dāng)而導(dǎo)致安全事故發(fā)生。
3、環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
�。�1）、公寓樓區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、場地及公共部位。
標(biāo)準(zhǔn)：目視地面無雜物、無塵土、無積水、無污漬；墻面干凈整潔，無灰塵、蜘蛛網(wǎng)、無亂貼亂畫；區(qū)域內(nèi)無廢棄雜物、無亂堆亂放、無衛(wèi)生死角、無異味等。
�。�2）、樓道、樓梯及公共設(shè)施設(shè)備。
標(biāo)準(zhǔn)：樓道和樓梯潔凈、無污漬、積水；樓梯扶手、護(hù)欄、電梯門電梯內(nèi)壁無手�。婚T窗玻璃明凈；天花板潔凈無明顯污漬，房角和設(shè)施設(shè)備無塵土和蜘蛛網(wǎng)等。
�。�3）、公寓內(nèi)的公共衛(wèi)生間。
標(biāo)準(zhǔn)：地面墻面干凈、瓷磚無銹漬、室內(nèi)無異味、便池內(nèi)外無雜物無污漬，垃圾清理及時(shí)，設(shè)備完好無損，金屬器具無銹跡、無長流水、無堵塞、無滴漏現(xiàn)象。
4、安防服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
�。�1）、公寓管理接待處24小時(shí)管理服務(wù)值班，及時(shí)登記非本公寓內(nèi)來訪。
�。�2）、隨時(shí)維護(hù)公寓樓周邊車輛停放秩序。
（3）、定期對公寓內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備、共用電器進(jìn)行巡視、檢修，保證樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、共用電器完好，消防設(shè)施設(shè)備設(shè)置明顯的提示標(biāo)志。
�。�4）、公寓內(nèi)嚴(yán)禁違規(guī)使用高負(fù)荷大功率電器、動(dòng)用明火、私拉亂改用電線路或插座；嚴(yán)禁隨意動(dòng)用消防設(shè)施設(shè)備。
�。�5）、來訪人員進(jìn)行登記，晚間限時(shí)離開，嚴(yán)禁留宿。
�。�6）、公寓內(nèi)無火災(zāi)、失竊、觸電、斗毆、賭博、傳播不良文化等事件和違法行為。
5、維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
（1）、24小時(shí)受理報(bào)修，一般情況下10分鐘內(nèi)維修人員到場，維修及時(shí)率100%。緊急情況隨叫隨到，確因特殊情況不能及時(shí)到場處理的，應(yīng)向報(bào)修人說明情況，做好解釋工作，并盡快安排處理。維修結(jié)束后，將地面清理干凈，物品歸位。
（2）、定期對公共照明設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行巡查，及時(shí)更換損壞的燈器具。公共照明完好率98%以上。
6、接待服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
（1）、文明服務(wù)、禮貌待人。對來訪或住宿人員，及公寓居住人員熱情接待、認(rèn)真受理；對提出的問題和需求進(jìn)行認(rèn)真耐心地解答和幫助解決。
（2）、認(rèn)真、全面、詳細(xì)、準(zhǔn)確地登記來訪、住宿和公寓居住人員的基本情況，并備存登記資料，以便提供服務(wù)和查詢。
（3）、按照公寓管理規(guī)定，及時(shí)辦理入住和遷出手續(xù)，保證公寓物品的及時(shí)回收，損壞處置，相關(guān)費(fèi)用的收取結(jié)算.蜂巢物業(yè)管理網(wǎng)收集并整理。
物業(yè)管理方案10
根據(jù)《物業(yè)管理中心關(guān)于確定20xx年為優(yōu)質(zhì)服務(wù)年的決定》，適應(yīng)學(xué)校發(fā)展，提高服務(wù)檔次，弘揚(yáng)企業(yè)文化，發(fā)展名牌戰(zhàn)略，立足內(nèi)涵，苦練內(nèi)功，向精細(xì)化管理要效益，用品牌效應(yīng)占領(lǐng)市場，現(xiàn)擬定“20xx—物業(yè)管理中心優(yōu)質(zhì)服務(wù)年創(chuàng)優(yōu)方案”如下。
一、將明德樓物業(yè)服務(wù)、會議服務(wù)、車庫服務(wù)、保安服務(wù)列為優(yōu)質(zhì)服務(wù)年示范服務(wù)，加強(qiáng)內(nèi)部管理，率先樹立品牌形象。
每兩月招開一次物管中心優(yōu)質(zhì)服務(wù)年創(chuàng)優(yōu)經(jīng)驗(yàn)交流會，推廣交流先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，互相學(xué)習(xí)，以點(diǎn)帶面，比、學(xué)、趕、幫、超，總結(jié)分析、改進(jìn)，全面提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。
二、在學(xué)習(xí)借鑒“優(yōu)質(zhì)服務(wù)示范單位”經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，物管中心各個(gè)部門制定《優(yōu)質(zhì)服務(wù)年創(chuàng)優(yōu)方案》，經(jīng)物管中心批準(zhǔn)后向服務(wù)對象公示，履行承諾，接受監(jiān)督。
各個(gè)部門重點(diǎn)確定一個(gè)物業(yè)服務(wù)對象作為優(yōu)質(zhì)服務(wù)示范點(diǎn)，打造品牌，以點(diǎn)帶面，全面提高物業(yè)服務(wù)水平。例如：物管三部主動(dòng)聯(lián)系幼兒園作為20xx年優(yōu)質(zhì)服務(wù)對象，2月份對幼兒園的衛(wèi)生死角進(jìn)行了2次徹底打掃，配合他們一道做好日常環(huán)境衛(wèi)生工作，為幼兒園為小朋友的健康成長提供了清潔衛(wèi)生的良好條件。
三、各個(gè)部門緊密聯(lián)系實(shí)際，充分發(fā)動(dòng)群眾，調(diào)動(dòng)積極因素，開動(dòng)腦筋，挖掘潛力，積極開展技術(shù)創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新和管理創(chuàng)新，搞好便民物業(yè)、溫馨物業(yè)、和諧物業(yè)，為業(yè)主提供開拓性、積極主動(dòng)的物業(yè)服務(wù)，為學(xué)校事業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)有力的'物業(yè)支持。
同時(shí)，通過部門自身市場適應(yīng)能力的提高，做好物業(yè)服務(wù)，擴(kuò)大服務(wù)范疇，走向市場、走向新區(qū)。
四、加強(qiáng)政治業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，搞好職業(yè)培訓(xùn)，開展技能大賽。在自己的崗位上，練就過硬本領(lǐng)。
在去年9位物業(yè)服務(wù)管理人員經(jīng)過培訓(xùn)取得合格證的基礎(chǔ)上，今年各部門按計(jì)劃開展職業(yè)培訓(xùn)，中心組織一次物業(yè)服務(wù)工作崗位技能大賽，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)技能和服務(wù)質(zhì)量不斷提高。
五、通過修訂文件，嚴(yán)格執(zhí)行管理文件和獎(jiǎng)懲制度，嚴(yán)格執(zhí)行工作責(zé)任負(fù)責(zé)制和追究制，對文件與工作脫節(jié)（工作現(xiàn)場沒有文件、不執(zhí)行文件）和工作責(zé)任獎(jiǎng)懲不明等現(xiàn)象，予以追究和處罰。
六、加強(qiáng)員工的政治思想工作。要求管理者和全體職工都要善于作政治思想工作，充分調(diào)動(dòng)大家工作積極性、創(chuàng)造性，團(tuán)結(jié)一致，迎接挑戰(zhàn)。與此同時(shí)，根據(jù)工作業(yè)績，實(shí)施末位淘汰制（換崗位，雙向選擇），或者待崗、學(xué)習(xí)、辭退。
七、質(zhì)量管理符合iso9001-XX標(biāo)準(zhǔn)要求，經(jīng)考核，完成物業(yè)服務(wù)內(nèi)部質(zhì)量指標(biāo)體系高于95%，顧客滿意度調(diào)查顧客滿意率高于92%。
八、組織管理人員外出參觀學(xué)習(xí)考察，以提高物業(yè)管理能力和服務(wù)水平。
物業(yè)管理方案11
一、物業(yè)管理公司的資質(zhì)要求：
為了加強(qiáng)和促進(jìn)物業(yè)管理工作的健康發(fā)展，保證物業(yè)管理公司組建質(zhì)量，根據(jù)《公司法》的要求，全國各地城市地方人民政府頒布了物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)審查的規(guī)定。如上海的《上海市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級管理暫行辦法》中將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級劃分為三級
1、一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)必備條件：
（1）管理物業(yè)規(guī)模一般在50萬平米以上，或者管理涉及物業(yè)在20萬平米以上；
�。�2）管理物業(yè)類型三種以上或管理涉外物業(yè)兩種以上，物業(yè)類型是指多層、高層住宅、公寓、別墅、商住樓、辦公樓、商場、廠房等以及其他特種房屋（下同）；
�。�3）管理物業(yè)必須有兩個(gè)以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，且管理達(dá)標(biāo)面在50%以上；
（4）企業(yè)經(jīng)理或者常務(wù)副經(jīng)理必須從事物業(yè)管理工作3年以上；
�。�5）具有經(jīng)濟(jì)類、工程類中級職稱管理人員10人以上；
�。�6）企業(yè)經(jīng)營年限必須在3年以上；
（7）企業(yè)注冊資本50萬元以上（含50萬元）
2、三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)必備條件：
�。�1）管理物業(yè)規(guī)模一般在3萬一20萬平米，或者管理涉外物業(yè)1萬~5萬平米；
�。�2）有中級專業(yè)技術(shù)職稱管理人員3人以上；
�。�3）企業(yè)注冊資本10萬元以上（含10萬元）；
3、處于以上兩種類型之間的為二級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
對于物業(yè)管理公司在管理物業(yè)規(guī)模3萬平米以下或涉外物業(yè)規(guī)模l萬平米以下的暫不定級。
物業(yè)管理公司申報(bào)經(jīng)營資質(zhì)審批時(shí)所要提供的資料
1、內(nèi)資企業(yè)（全民、集體、股份制、股份合作制）
�。�1）物業(yè)管理公司資質(zhì)申請報(bào)告；
�。�2）設(shè)立物業(yè)管理公司的可行性報(bào)告和上級主管單位的批準(zhǔn)文件；
（3）管理章程；
（4）公司法定代表人任命或聘任書；
�。�5）驗(yàn)資證明；
�。�6）經(jīng)營場所證明；
�。�7）擁有或委托管理物業(yè)證明（委托管理協(xié)議書）；
（8）具有專業(yè)技術(shù)職稱的管理人員的資格證書或證明文件；
�。�9）其他有關(guān)資料。
2、外商投資企業(yè)（含中外合資、中外合作、外商獨(dú)資）
除需要提供內(nèi)資企業(yè)申報(bào)審批所需的有關(guān)資料外，還需要提供合資或合作項(xiàng)目議定書、合同等文件的副本及中方投資審批機(jī)關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)文件。
3、私營企業(yè)
�。�1）業(yè)主身份證明（復(fù)印證）；
（2）業(yè)主的工作簡歷；
�。�3）申請資質(zhì)審批的報(bào)告；
（4）管理章程；
（5）驗(yàn)資證明；
�。�6）經(jīng)營場所證明；
�。�7）擁有或委托管理物業(yè)的證明；
（8）雇員的名冊；
�。�9）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書；
�。�10）其他有關(guān)資料。
二、物業(yè)管理公司資質(zhì)審批程序
國家房產(chǎn)行政管理體系——各地區(qū)房產(chǎn)管理局收到物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)報(bào)告及申報(bào)資料齊全后，在一定時(shí)間內(nèi)（通常規(guī)定為兩個(gè)星期內(nèi)）審核完畢，符合經(jīng)營資質(zhì)條件的，核發(fā)批準(zhǔn)文件，其他必須按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機(jī)構(gòu)辦理注冊登記，在手續(xù)辦完后才能對外營業(yè)。
三、物業(yè)管理公司設(shè)立和工商登記
�。ㄒ唬┙M織機(jī)構(gòu)設(shè)立物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置依照《公司法》可以成立“有限責(zé)任公司”、“股份合作公司”兩種。
�。ǘ┕ど痰怯浉鶕�(jù)《公司法》有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司登記的主管機(jī)關(guān)是工商行政管理機(jī)關(guān)。由于物業(yè)管理是一個(gè)新興行業(yè)，在注冊登記中會遇到一些問題，為了今后更好的`開展工作，有必要搞清楚。
1、物業(yè)管理公司的經(jīng)營宗旨物業(yè)管理公司的經(jīng)營宗旨應(yīng)含有以下幾個(gè)方面：
�。�1）物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是一個(gè)復(fù)雜、完整的系統(tǒng)工程。因此物業(yè)管理公司應(yīng)積極參與社會分工，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營良性循環(huán)，促進(jìn)我國住房制度改革的深化。
（2）對所管理的房產(chǎn)及各類附屬設(shè)施進(jìn)行科學(xué)的管理與養(yǎng)護(hù)，使其物業(yè)保值、增值，延長其使用壽命，限度地實(shí)現(xiàn)社會財(cái)富的節(jié)約。
�。�3）物業(yè)管理的對象是物業(yè)，服務(wù)對象是人。所以應(yīng)以業(yè)主（使用人）為對象，開展各類經(jīng)營業(yè)務(wù)，寓經(jīng)營與管理十服務(wù)之中，提供全方位的方便服務(wù)。
�。�4）發(fā)揮物業(yè)的使用功能，為業(yè)主（使用人）創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實(shí)現(xiàn)社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個(gè)效益的統(tǒng)一。
（5）履行社會管理義務(wù)，積極開展兩個(gè)文明建設(shè)，致力于全社會的文明和進(jìn)步。
2、經(jīng)營范圍根據(jù)物業(yè)管理的行業(yè)特點(diǎn)和經(jīng)營宗旨要求，物業(yè)管理公司的經(jīng)營范圍有：
（1）管理方面：樓宇（多層、高層）管理；房屋的修繕管理；設(shè)備的維修、保養(yǎng)管理；車輛運(yùn)行及看護(hù)管理；治安管理；清潔環(huán)衛(wèi)管理；綠化管理；消防管理；物業(yè)保險(xiǎn)管理等。
�。�2）服務(wù)方面：物業(yè)修繕；物業(yè)租售代理；物業(yè)清掃保潔；搬家、裝潢服務(wù)。車輛出租；綠化工程及花木租售；燃料供應(yīng)；蔬菜糧食供應(yīng)；服裝清洗供應(yīng)；美容美發(fā)；康樂健身；幼兒教育；老年服務(wù)；家教服務(wù)；商業(yè)服務(wù)等。物業(yè)管理經(jīng)營的范圍非常廣泛，但其目的是為所管物業(yè)范圍內(nèi)的居民或單位提供優(yōu)質(zhì)、方便的各種服務(wù)。
物業(yè)管理方案12
根據(jù)市紀(jì)委關(guān)于糾風(fēng)工作的部署和全市20xx年糾風(fēng)工作要點(diǎn)，結(jié)合全市物業(yè)管理行業(yè)實(shí)際，制定本工作方案。
一、指導(dǎo)思想
認(rèn)真貫徹落實(shí)市紀(jì)委全會精神，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，堅(jiān)持以人為本、執(zhí)政為民理念，圍繞全市物業(yè)管理行業(yè)存在的實(shí)際問題，扎實(shí)開展物業(yè)管理糾風(fēng)治理工作，認(rèn)真解決損害群眾利益突出問題，為促進(jìn)物業(yè)管理事業(yè)科學(xué)發(fā)展提供有力保證。
二、工作目標(biāo)
按照市紀(jì)委屆次全會精神和物業(yè)管理糾風(fēng)調(diào)研匯報(bào)會的指示，全市物業(yè)管理糾風(fēng)工作將認(rèn)真貫徹落實(shí)上級部署，在市紀(jì)委統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門的通力協(xié)作下，實(shí)現(xiàn)以下目標(biāo)：一是將優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境與物業(yè)管理糾風(fēng)工作相結(jié)合，結(jié)合行業(yè)存在的問題，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)行為上升到全市優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境工作上來，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)對優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的重要性認(rèn)識;二是認(rèn)真落實(shí)我市環(huán)境建設(shè)的工作重點(diǎn)，嚴(yán)肅“工作人員五條禁令”，加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高認(rèn)識，嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)規(guī)章制度，特別是考勤制度、請銷假制度等，嚴(yán)禁工作中的“吃、拿、卡、要”現(xiàn)象，樹立部門良好形象;三是加強(qiáng)監(jiān)管手段，樹立服務(wù)為民的思想，進(jìn)一步規(guī)范行政行為，強(qiáng)化服務(wù)意識，解決百姓關(guān)注的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題，拓寬群眾投訴渠道，廣泛接受社會各界監(jiān)督，及時(shí)辦理群眾的咨詢和投訴。
三、主要任務(wù)和責(zé)任分工
(一)重點(diǎn)加強(qiáng)物業(yè)管理法制建設(shè)。在市紀(jì)委支持下，擬定《關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見》，報(bào)請市政府頒布實(shí)施。加強(qiáng)物業(yè)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)監(jiān)管。規(guī)范物業(yè)市場準(zhǔn)入、退出流程，緊緊抓住物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、前期物業(yè)管理備案、物業(yè)項(xiàng)目竣工(承接)驗(yàn)收、物業(yè)管理用房落實(shí)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理“六個(gè)”關(guān)鍵環(huán)節(jié)，依法加強(qiáng)行政監(jiān)管，依法維護(hù)物業(yè)管理各方當(dāng)事人合法權(quán)益。在強(qiáng)化監(jiān)管的同時(shí)，形成各部門聯(lián)動(dòng)，齊抓共管的工作局面，為構(gòu)建和諧社區(qū)形成聯(lián)動(dòng)合力。
完成時(shí)限：20xx年6月底。
牽頭部門：住房保障局
責(zé)任部門：市政府法制辦、各區(qū)政府、建設(shè)局、規(guī)劃局、工商局
(二)切實(shí)加大行業(yè)監(jiān)管工作力度。嚴(yán)格糾正隨意降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或只收費(fèi)不服務(wù)行為，促進(jìn)物業(yè)行業(yè)規(guī)范服務(wù)，保障群眾基本權(quán)益。一是開展業(yè)主委員會培訓(xùn)工作。結(jié)合推行社區(qū)物業(yè)服務(wù)站工作，舉辦社區(qū)、業(yè)委會專題培訓(xùn)，指導(dǎo)業(yè)主委員會切實(shí)發(fā)揮作用，促進(jìn)業(yè)主自我管理、自我約束機(jī)制盡快形成，切實(shí)發(fā)揮業(yè)主委員會依法維護(hù)權(quán)益的功能。二是嚴(yán)格實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)制度。督促房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分離,鼓勵(lì)有實(shí)力、信譽(yù)好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與競爭，扶持其做大做強(qiáng)。三是嚴(yán)格規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。加快對住宅小區(qū)開展物業(yè)服務(wù)分等定級標(biāo)準(zhǔn)工作,實(shí)行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià),體現(xiàn)質(zhì)價(jià)相符，進(jìn)一步推廣物業(yè)服務(wù)“菜單式”模式，切實(shí)提高服務(wù)收費(fèi)透明度。
完成時(shí)限：20xx年12月底。
牽頭部門：住房保障局
責(zé)任部門：各區(qū)政府、物價(jià)局
(三)開展創(chuàng)建業(yè)主滿意的物業(yè)公司活動(dòng)。今年市物業(yè)辦將組織成立物業(yè)管理行風(fēng)監(jiān)督員隊(duì)伍，同時(shí)開展創(chuàng)建業(yè)主滿意的物業(yè)公司評議活動(dòng)。通過以上載體，完善物業(yè)管理監(jiān)督運(yùn)行機(jī)制。指導(dǎo)行業(yè)內(nèi)部處理好以下五個(gè)方面的關(guān)系：一是要處理好社區(qū)和物業(yè)的關(guān)系，建立社區(qū)與物業(yè)的良性互動(dòng)機(jī)制;二是要處理好業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)意識和技能;三是要處理好新區(qū)和老區(qū)的關(guān)系，通過有關(guān)制度和激勵(lì)措施，妥善處理好協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系;四是要處理好日常管理和應(yīng)急管理的關(guān)系，提高處理應(yīng)急問題管理的能力;五是要處理好公共管理與物業(yè)公司的關(guān)系，梳理有關(guān)水電熱氣等公共服務(wù)與物業(yè)服務(wù)的界限，明晰物業(yè)管理范圍。
完成時(shí)限：20xx年12月底。
牽頭部門：住房保障局
責(zé)任部門：市紀(jì)委環(huán)境辦、各區(qū)政府(社區(qū)、城管)、建設(shè)局、規(guī)劃局、環(huán)保局、供排水、供熱、供電、供氣、通訊等單位
(四)在保障性物業(yè)管理工作上實(shí)現(xiàn)突破。針對老舊小區(qū)物業(yè)管理存在的問題，進(jìn)一步探索保障性物業(yè)管理工作，通過組織貼心人行動(dòng)、好鄰居行動(dòng)、新管家行動(dòng)等多種措施，
推進(jìn)棄管樓房管理工作，計(jì)劃成立社區(qū)物業(yè)服務(wù)站40個(gè)。
完成時(shí)限：20xx年12月底。
牽頭部門：住房保障局
責(zé)任部門：各區(qū)政府、財(cái)政局、民政局
四、工作措施和保障措施
(一)工作措施
市物業(yè)辦以推進(jìn)物業(yè)管理糾風(fēng)工作為契機(jī)，深入解決影響和制約行業(yè)發(fā)展存在的問題，嚴(yán)格處理侵害百姓權(quán)益的違規(guī)企業(yè)。重點(diǎn)從以下三個(gè)方面入手，一是重點(diǎn)研究解決如何規(guī)范服務(wù)行為問題。20xx年要從規(guī)范管理和服務(wù)方面出臺有關(guān)規(guī)范性文件，明晰物業(yè)管理與公共服務(wù)單位的職責(zé)范圍，解決好供水、供熱、排水等維修管理責(zé)任劃分問題。在市紀(jì)委的'支持下，將物業(yè)管理服務(wù)與公共服務(wù)的責(zé)任進(jìn)行界定。二是要規(guī)范入住收費(fèi)工作。針對物業(yè)公司收取裝修保證金及進(jìn)戶不合理收費(fèi)問題，要會同價(jià)格主管部門共同研究規(guī)范收費(fèi)行為的具體工作措施。建立收費(fèi)價(jià)格公示制度，將企業(yè)等級、小區(qū)等級、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全面公示，服務(wù)成本也要定期公示，既是約束物業(yè)公司按標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，也能督促業(yè)主按標(biāo)準(zhǔn)履行義務(wù)。三是要開展經(jīng)常性培訓(xùn)�，F(xiàn)在的服務(wù)水準(zhǔn)層次過低、服務(wù)程序、流程、職責(zé)不清晰，特別是一線人員缺少與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對應(yīng)的崗位培訓(xùn)。對此，我們將全面開展物業(yè)管理培訓(xùn)工作，開展多層次的崗位培訓(xùn)工作，提升服務(wù)水平。四是強(qiáng)化物業(yè)投訴調(diào)查、協(xié)調(diào)、調(diào)解措施，探索調(diào)解糾紛速裁平臺，對業(yè)主的合理訴求提供法律支持，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。
(二)保障措施
一是加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。物業(yè)辦高度重視物業(yè)管理糾風(fēng)工作，為認(rèn)真貫徹落實(shí)市紀(jì)委屆次全會和全市優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境工作會議精神，成立物業(yè)辦糾風(fēng)工作專項(xiàng)推進(jìn)領(lǐng)導(dǎo)小組，狠抓落實(shí)。
二是強(qiáng)化責(zé)任意識。各科室要認(rèn)真履行職責(zé)，圍繞糾風(fēng)工作重點(diǎn)和百姓投訴熱點(diǎn)，切實(shí)解決好百姓反響強(qiáng)烈的問題，明確責(zé)任，抓出實(shí)效。
三是加強(qiáng)協(xié)調(diào)和配合。不定期與有關(guān)部門溝通，研究解決問題的措施和辦法，對重大問題及時(shí)與糾風(fēng)辦請示匯報(bào)。
物業(yè)管理方案13
為順利實(shí)現(xiàn)康樂里小區(qū)創(chuàng)建“北京市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”的目標(biāo)，根據(jù)北京市考評的有關(guān)通知精神，在總結(jié)近年來本公司其他創(chuàng)建工作的基礎(chǔ)上，結(jié)合康樂里小區(qū)管理服務(wù)中心工作實(shí)際情況，參照《物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》擬訂本創(chuàng)建實(shí)施方案。
一、指導(dǎo)思想：
通過開展創(chuàng)建活動(dòng)，進(jìn)一步提高管理水平，提升服務(wù)質(zhì)量。
二、時(shí)間安排：
第一階段：宣傳動(dòng)員、學(xué)習(xí)提高、組織落實(shí)階段，2月17-3月31日
第二階段：自檢互查、收集資料、階段，4月1-4月20日
第三階段：整改提高、迎接初檢、充實(shí)完善階段，4月21-5月25日
第四階段：準(zhǔn)備區(qū)迎檢方案，并提出第五次整改計(jì)劃，5月26-7月5日
第五階段：請市小區(qū)辦、物業(yè)處專家指導(dǎo)創(chuàng)市優(yōu)，7月1-7月30日
第六階段：召開專題會議準(zhǔn)備創(chuàng)優(yōu)迎檢工作，8月1-9月30日
三、組織體系：
成立創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)小組和工作小組：創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)部署和組織開展創(chuàng)建工作，統(tǒng)籌安排，協(xié)調(diào)一致，創(chuàng)建達(dá)標(biāo)，工作小組負(fù)責(zé)執(zhí)行實(shí)施。
創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)組
組長：李志平
副組長：趙文喜、王健、任保鋼、葉鴻斌、樂奇波
創(chuàng)優(yōu)工作組
組長：樂奇波
副組長：葉鴻斌（設(shè)備組長）、閃志明（環(huán)境組長）、陳楊（資料組長）
組員：曹燕、張宇、王振君、樊榮章、陳重華、楊霄、趙剛、周毅、歐洪武、劉青山、曹雪、任雅靜、何湘贛、宋國亮、石蒙、趙雁峰、蘇佳。
四、創(chuàng)建工作小組人員分工：
項(xiàng)目組：樂奇波、葉鴻斌、閃志明、陳楊負(fù)責(zé)總策劃、總落實(shí)、總監(jiān)督。
資料組：陳楊、曹燕、張宇、楊霄、趙剛、周毅
檔案負(fù)責(zé)人：趙剛
負(fù)責(zé)企業(yè)的資料收集、管理規(guī)程的整理、迎檢資料的編寫和相關(guān)培訓(xùn)。
協(xié)助創(chuàng)優(yōu)資料的整理、裝訂、打印等
環(huán)境組：閃志明、歐洪武、劉青山、曹雪、任雅靜、何湘贛、韓青青、劉佳
檔案負(fù)責(zé)人：曹雪
經(jīng)營部場所的環(huán)境及相關(guān)資料的整理。監(jiān)管日常事務(wù)相關(guān)資料整理和收集。
裝修及樓宇外觀。小區(qū)清潔、綠化的'環(huán)境及相關(guān)資料的整理。
設(shè)備組：葉鴻斌、樊榮章、宋國亮、石蒙、趙雁峰
檔案負(fù)責(zé)人：樊榮章
負(fù)責(zé)物業(yè)建筑資料、機(jī)電設(shè)施、設(shè)備資料的整理和收集。
負(fù)責(zé)小區(qū)機(jī)電設(shè)施、設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)、維修及二次供水清洗、消毒工作及相關(guān)資料整理財(cái)務(wù)及電子文件組、王振君、王振君、電子文件及財(cái)務(wù)相關(guān)資料整理。
檔案負(fù)責(zé)人：王振君
安全組：閃志明、何湘贛、趙雁峰
檔案負(fù)責(zé)人：何湘贛
負(fù)責(zé)小區(qū)日常安全護(hù)衛(wèi)工作、培訓(xùn)及相關(guān)資料的整理，協(xié)助完成其它工作。
物業(yè)管理方案14
為不斷提高我市居民小區(qū)管理水平，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，提高人民生活質(zhì)量，特制定本方案。
一、指導(dǎo)思想
以“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，以貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》）為主線，以爭創(chuàng)“中國最佳旅游城市”為契機(jī)，堅(jiān)持“科學(xué)謀劃，抓點(diǎn)帶面，點(diǎn)面結(jié)合，穩(wěn)步推進(jìn)，全面落實(shí)”的原則，理順物業(yè)管理體制，擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面，建立管理規(guī)范、責(zé)權(quán)明確的長效管理機(jī)制，不斷改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，促進(jìn)全市各項(xiàng)事業(yè)健康快速發(fā)展。
二、工作任務(wù)
�。ㄒ唬├眄樄芾眢w制，創(chuàng)新運(yùn)行方式，建立責(zé)權(quán)明確的工作體系。
城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作要按照街道辦事處負(fù)總責(zé)、社區(qū)居民委員會組織實(shí)施、物業(yè)管理辦公室監(jiān)督指導(dǎo)的原則，明確各部門管理職責(zé)，以塊為主，實(shí)行屬地管理，建立市、街道、社區(qū)三位一體的物業(yè)管理體系。
1、街道辦事處職責(zé)。
組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和全面落實(shí)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作。
（1）會同主管部門參與新建居住小區(qū)的物業(yè)承接驗(yàn)收，對未按規(guī)劃建設(shè)配套共用設(shè)施、社區(qū)和物業(yè)管理用房或存在質(zhì)量問題的，要提請有關(guān)部門責(zé)令開發(fā)建設(shè)單位整改。
�。�2）指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會的成立、改選和換屆工作，并對業(yè)主委員會的備案提出審核意見。
�。�3）對本轄區(qū)內(nèi)沒有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū)，在業(yè)主大會沒有確定管理方式之前，負(fù)責(zé)組織保潔隊(duì)伍實(shí)施保潔，并向業(yè)主收取相應(yīng)費(fèi)用，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由街道辦事處與業(yè)主委員會協(xié)商確定。業(yè)主不愿交費(fèi)的，由社區(qū)委員會組織業(yè)主進(jìn)行保潔，樓房的維修由業(yè)主自行選擇維修單位，并承擔(dān)維修費(fèi)用。
�。�4）協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理投訴和信訪方面的工作。
�。�5）合理劃分區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理小區(qū)，建立物業(yè)管理責(zé)任制，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)社區(qū)物業(yè)管理工作的組織、考核。
�。�6）協(xié)調(diào)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交、接管工作。
（7）負(fù)責(zé)業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約的備案工作。
�。�8）組織建立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，
2、社區(qū)居委會職責(zé)。
根據(jù)街道轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的劃分，組織成立業(yè)主委員會，協(xié)調(diào)業(yè)主、業(yè)委員會和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。
�。�1）組織指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組，派代表參加籌備工作。
�。�2）會同開發(fā)建設(shè)單位組織新開發(fā)的小區(qū)召開第一次業(yè)主大會，并監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會依法選舉。
�。�3）監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會的工作。積極傳達(dá)街道對社區(qū)公共利益作出的決定，對業(yè)主委員會的決議提出建議和意見。
�。�4）指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會換屆和新老業(yè)主委員會的交接工作。
�。�5）經(jīng)市物業(yè)主管部門同意，可直接召開業(yè)主大會。
�。�6）配合街道辦事處建立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理責(zé)任體系，對未實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)落實(shí)保潔工作，協(xié)助業(yè)主委員會選聘維修項(xiàng)目施工隊(duì)伍，并及時(shí)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)糾紛。
�。�7）組織協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會之間的關(guān)系。
3、市物業(yè)管理辦公室職責(zé)。
物業(yè)管理辦公室是全市物業(yè)管理工作的行業(yè)管理部門，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理的政策制定、業(yè)務(wù)指導(dǎo)、考核及物業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)等工作。
�。�1）宣傳、貫徹、執(zhí)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章。
�。�2）對社區(qū)業(yè)主委員會的組建工作進(jìn)行指導(dǎo)。
（3）監(jiān)督物業(yè)承接、交接工作和物業(yè)用房的使用。
�。�4）負(fù)責(zé)業(yè)主委員會成立的相關(guān)資料和物業(yè)服務(wù)合同的備案管理工作。
�。�5）受理物業(yè)管理投訴和違法案件的查處工作。
（6）負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的指導(dǎo)監(jiān)管。
�。�7）負(fù)責(zé)商品房預(yù)售許可證的審批發(fā)放和商品房預(yù)售款的監(jiān)督使用工作。
�。�8）負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的征繳、管理和使用。
�。�9）對街道物業(yè)管理工作進(jìn)行考核，對物業(yè)管理工作人員進(jìn)行培訓(xùn)。
�。�10）負(fù)責(zé)新建小區(qū)交付使用時(shí)的物業(yè)驗(yàn)收工作。
�。�11）負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證的年檢、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的制定和等級評定。
�。ǘ┮�(guī)范物業(yè)管理模式，創(chuàng)新經(jīng)營理念，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化。
1、實(shí)施老舊小區(qū)自管型物業(yè)管理。
開放式的老舊小區(qū)要采用保障型物業(yè)管理模式，即以社區(qū)為管理主體組織居委會劃分責(zé)任區(qū)，以單元或業(yè)主為單位落實(shí)衛(wèi)生責(zé)任區(qū)保潔、綠化，房屋及設(shè)施維修由業(yè)主委員會自聘維修企業(yè)，社區(qū)對居委會工作進(jìn)行檢查。住宅樓以居民自我管理、自我服務(wù)為主要形式，以充分發(fā)揮社區(qū)組織的作用為手段，通過動(dòng)員居民積極參與社區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)，形成居民共建、共管、共享的局面。
2、實(shí)施老舊小區(qū)過渡型物業(yè)管理。
具有一定規(guī)模并且沒有物業(yè)管理的小區(qū)（如實(shí)驗(yàn)小區(qū)、長安小區(qū)、長安新村、賓館小區(qū)），由業(yè)主委員會聘請物業(yè)公司或與街道辦事處組織的物業(yè)服務(wù)站簽訂服務(wù)委托合同，進(jìn)行規(guī)范管理，按標(biāo)準(zhǔn)收取一定費(fèi)用，轉(zhuǎn)變居民享受福利服務(wù)的觀念，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化。
3、規(guī)范已實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)。
一是規(guī)范程序。社區(qū)要積極組織已有物業(yè)管理小區(qū)的業(yè)主委員會，在同意原物業(yè)管理企業(yè)繼續(xù)服務(wù)的前提下，指導(dǎo)業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)委托合同，用合同約定雙方的權(quán)利和義務(wù)，為依法解決物業(yè)糾紛奠定基礎(chǔ)。二是規(guī)范服務(wù)和收費(fèi)。制定物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，促使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對照標(biāo)準(zhǔn)維護(hù)權(quán)力和履行義務(wù)。同時(shí)開展優(yōu)秀小區(qū)評比活動(dòng)，召開現(xiàn)場會，推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務(wù)模式，以點(diǎn)帶面，穩(wěn)步推進(jìn)，逐步擴(kuò)大影響，推動(dòng)全市物業(yè)管理規(guī)范運(yùn)行。
�。ㄈ┘哟笪飿I(yè)管理資金投入，建立物業(yè)管理保障體系，完成物業(yè)管理從無到有的過渡。
對群眾反映強(qiáng)烈且問題比較突出的小區(qū)優(yōu)先進(jìn)行整治，采取政府投一點(diǎn)、物業(yè)維修基金出一點(diǎn)、社會集一點(diǎn)的辦法，有組織、有計(jì)劃地整治，本著整治一個(gè)、規(guī)范一個(gè)、達(dá)標(biāo)一個(gè)的原則，逐步完成住宅小區(qū)物業(yè)管理從無到有、從簡單到規(guī)范的過渡。
�。ㄋ模⿵�(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管，嚴(yán)格控制小區(qū)物業(yè)的接管與棄管。
開發(fā)建設(shè)單位在辦理施工許可證前必須到物業(yè)管理辦公室備案，并采取招投標(biāo)形式，招聘前期物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)物業(yè)的承接驗(yàn)收和物業(yè)范圍內(nèi)的質(zhì)量監(jiān)管，待業(yè)主入住50%以上后，再公開選聘物業(yè)公司。嚴(yán)格控制開發(fā)商私自將物業(yè)轉(zhuǎn)讓給他人管理，物業(yè)管理辦公室要制訂控制物業(yè)小區(qū)接管與棄管的辦法，對擅自棄管的物業(yè)管理企業(yè)要取消其資質(zhì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)部門要在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)將物業(yè)管理用房設(shè)計(jì)在門市或顯赫位置，并及時(shí)通知物業(yè)管理和產(chǎn)權(quán)部門備案，嚴(yán)格對物業(yè)管理用房的預(yù)留和使用進(jìn)行監(jiān)督和管理。物業(yè)管理部門在物業(yè)驗(yàn)收時(shí)一定要堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，物業(yè)管理配套設(shè)施沒達(dá)到要求的，不予頒發(fā)驗(yàn)收合格通知。質(zhì)量監(jiān)督管理站沒有接到物業(yè)驗(yàn)收合格通知不予辦理綜合驗(yàn)收備案手續(xù)，產(chǎn)權(quán)處不予辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。紀(jì)檢監(jiān)察部門要定期對此項(xiàng)工作進(jìn)行檢查，不按此規(guī)定辦理的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要嚴(yán)肅查處，并追究責(zé)任。
�。ㄎ澹┘哟笪飿I(yè)基金的歸集力度，制定科學(xué)合理的管理辦法。
各有關(guān)部門要研究制定切實(shí)可行的維修基金征繳辦法，解決資金不平衡和無法使用問題。要增加物業(yè)維修基金繳存與使用的透明度，建立自動(dòng)查詢系統(tǒng)，定期通報(bào)繳存使用情況。要加大物業(yè)維修基金的歸集力度，做到應(yīng)收盡收。
�。┨峁﹥�(yōu)惠條件，引進(jìn)先進(jìn)的物業(yè)管理理念，推進(jìn)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
要加強(qiáng)對社區(qū)物業(yè)管理的政策扶持，使其盡快走上獨(dú)立生存、自我發(fā)展的健康軌道。一是堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃，盡量以現(xiàn)有社區(qū)為依托，加快對社區(qū)現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施的整治改造。二是保證社區(qū)物業(yè)管理的.基礎(chǔ)設(shè)施投入。三是放寬物業(yè)管理企業(yè)準(zhǔn)入制度，先準(zhǔn)入后規(guī)范。要鼓勵(lì)具有一定實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭，提高我市物業(yè)管理水平。
�。ㄆ撸┍ＷC措施。
1、強(qiáng)化宣傳，營造良好的物業(yè)管理氛圍。
要充分利用媒體，采取散發(fā)宣傳單、電視講話、張貼標(biāo)語、宣傳板報(bào)、文藝演出等多種形式，廣泛深入宣傳《條例》和我市相關(guān)政策，切實(shí)讓物業(yè)管理法律法規(guī)深入人心。要把《條例》的宣傳納入“”普法內(nèi)容，認(rèn)真組織好不同層面人員的法律知識和業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)。
2、提高認(rèn)識，增強(qiáng)做好物業(yè)管理工作的緊迫感和責(zé)任感。
各部門要齊抓共管，相互配合，落實(shí)支持物業(yè)工作的各項(xiàng)政策。城管部門要積極做好小區(qū)垃圾清運(yùn)工作，及時(shí)對主巷路及分支的下水管線進(jìn)行維修、維護(hù)。各街道辦事處物業(yè)服務(wù)站要積極參與市場競爭，及時(shí)對老舊房進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，并向業(yè)主收取適當(dāng)費(fèi)用。供電、供水、供熱、供氣和通訊等部門要各自抓好小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)及養(yǎng)護(hù)工作。公安、交通、稅務(wù)和法院要制訂相應(yīng)的扶持政策，對物業(yè)糾紛從速從快裁決。機(jī)關(guān)工委要監(jiān)督各部門干部職工在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成物業(yè)維修基金的繳存和物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納，增強(qiáng)物業(yè)管理的保障能力，擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)保障范圍，為業(yè)主提供舒適、高品質(zhì)的生活環(huán)境。
3、落實(shí)責(zé)任，加強(qiáng)對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)。
為加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)責(zé)任，市政府決定對蛟河市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，并將物業(yè)管理工作納入街道重點(diǎn)工作目標(biāo)責(zé)任制，與街道簽訂責(zé)任狀。各街道辦事處和相關(guān)部門要建立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，建立“一把手”負(fù)總責(zé)的責(zé)任體系，明確分管領(lǐng)導(dǎo)，抽出精干力量落實(shí)社區(qū)責(zé)任及考核標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作中的重大問題。市物業(yè)管理辦公室要制訂相關(guān)政策、工作計(jì)劃和考核機(jī)制，完善工作制度，提高人員素質(zhì)，及時(shí)處理蛟蛟河市物業(yè)管理工作中的矛盾和問題。市政府督查室、監(jiān)察局、物業(yè)管理辦公室要每半年對街道辦事處組建業(yè)主委員會等工作進(jìn)行1次檢查、督辦，對有令不行、欺上瞞下的單位，要嚴(yán)格督辦并通報(bào)檢查結(jié)果，確保各項(xiàng)工作順利進(jìn)行。
三、時(shí)間安排
（一）20xx年4月至5月，市物業(yè)管理辦公室要進(jìn)行調(diào)查摸底，抓好試點(diǎn)工作，并組織有關(guān)部門大力宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》。
�。ǘ�20xx年5月，組織召開物業(yè)管理工作現(xiàn)場會，推廣物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新物業(yè)管理機(jī)制。
�。ㄈ�20xx年2月至4月，市物業(yè)管理辦公室要將對全市物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)、管理人員的技術(shù)等級和服務(wù)合同承諾兌現(xiàn)等情況進(jìn)行審查，清理整頓物業(yè)管理市場。
�。ㄋ模�20xx年5月至12月，組織物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)戶進(jìn)行培訓(xùn)，重點(diǎn)對《物業(yè)管理?xiàng)l例》知識、崗位資質(zhì)、業(yè)主委員會如何開展工作等內(nèi)容進(jìn)行培訓(xùn)。
�。ㄎ澹�20xx年4月至12月，民主街道辦事處和長安街道辦事處要在本行政區(qū)域的住宅小區(qū)或以樓為單位成立業(yè)主委員會，加大工作力度，組織落實(shí)小區(qū)的物業(yè)管理工作，年底前轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的覆蓋率達(dá)到100%。
�。�20xx年11月至12月，市政府對物業(yè)管理工作進(jìn)行檢查、總結(jié)和驗(yàn)收。
物業(yè)管理方案15
一、目的
根據(jù)《XX物業(yè)管理采購項(xiàng)目競爭性評估文件》的要求，及各類設(shè)施設(shè)備使用情況、安裝位置、樓內(nèi)外裝飾材料和本物業(yè)項(xiàng)目的特點(diǎn)，以提供一個(gè)潔凈、舒適、優(yōu)美、安全的工作環(huán)境為標(biāo)準(zhǔn)，以達(dá)到完善管理、節(jié)約投資、確保設(shè)備設(shè)施持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)行、日常工作有序進(jìn)行為目的，并以科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度制定完善的物業(yè)管理接管方案，為指導(dǎo)今后的物業(yè)管理工作提供有效的依據(jù)，規(guī)范物業(yè)的接管工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格，嚴(yán)格制定項(xiàng)目接管方案，指派專業(yè)技術(shù)人員及相關(guān)接管人員對物業(yè)進(jìn)行全面接管，確保物業(yè)按時(shí)順利交接，平穩(wěn)過渡。
二、適用范圍
適用于我司接到《XX物業(yè)管理采購項(xiàng)目競爭性評估中標(biāo)通知書》后，對華電中心物業(yè)項(xiàng)目的接管工作。
三、職責(zé)
1.我司接到XX公司《競爭性評估中標(biāo)通知書》通知報(bào)告后,總經(jīng)理負(fù)責(zé)指定主管人員,各職能部門負(fù)責(zé)人及專業(yè)的技術(shù)人員組成驗(yàn)收小組。
2.接管小組負(fù)責(zé)對物業(yè)原設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)變更、竣工圖和設(shè)備出廠合格證書及設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、巡檢、維保記錄等技術(shù)檢驗(yàn)資料的驗(yàn)收。
3.驗(yàn)收小組按移交設(shè)備清單的要求對清單上的設(shè)備,按名稱、規(guī)格型號、數(shù)量、深圳市華為培訓(xùn)學(xué)院有限公司及設(shè)計(jì)要求進(jìn)行驗(yàn)收，設(shè)備的安裝數(shù)量、安裝位置及竣工圖驗(yàn)收。
4.驗(yàn)收小組對物業(yè)按運(yùn)行系統(tǒng)驗(yàn)收,主要驗(yàn)收供配電及照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、土建工程、空氣通風(fēng)系統(tǒng)及有線電視系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)等。
5.由總經(jīng)理跟XX公司辦理物業(yè)管理接管手續(xù)。
四、工作程序
1、接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作
1.1接管前的準(zhǔn)備：
接管工作開始之前接管驗(yàn)收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作：
1.1.1與XX方面接口人、原物業(yè)接口人聯(lián)系好交接事項(xiàng)、日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等;
1.1.2派出先頭技術(shù)人員了解現(xiàn)場;
1.1.3與原物業(yè)管理接口人協(xié)商，并組織人員同原物業(yè)管理人員進(jìn)行并列上崗，熟悉崗位制度、操作規(guī)范及設(shè)備設(shè)施的操作方法;
1.1.4準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格：
——《安全崗接管表》;
——《技防系統(tǒng)設(shè)備接管表》;
——《公共設(shè)施設(shè)備接管驗(yàn)收表》;
——《資料接管登記表》。
——《綠化項(xiàng)目接管驗(yàn)收表》;
——《接管問題整改建議表》。
1.2確定接管驗(yàn)收方式;
1.2.1與前物業(yè)公司協(xié)商并擬定的接管計(jì)劃進(jìn)度及做好樓內(nèi)外物品的移交及驗(yàn)收工作：
1.2.2接管時(shí)采取房間逐一清點(diǎn)，驗(yàn)收完一層清場一層的做法，清點(diǎn)完后即接管，包括崗位、鑰匙等，確保接管驗(yàn)收工作正常有序進(jìn)行;
1.2.3工程部、安全部、清潔綠化等部門接管進(jìn)駐時(shí)，依據(jù)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)做好物品的清點(diǎn)以及物品的觀感識別檢查，并走好相關(guān)記錄;
1.2.4接管后立即對樓內(nèi)的相關(guān)問題進(jìn)行嚴(yán)格檢查，就驗(yàn)收中需要整改的問題以書面形式列出并及時(shí)上報(bào);
1.2.5做好各種鑰匙的清點(diǎn)移交、整理編號及分類管理等工作;
1.2.6更新標(biāo)識及電話通訊，建立服務(wù)熱線;
1.2.7制定接管時(shí)間安排計(jì)劃;
1.2.8配置現(xiàn)場物業(yè)管理人員：
根據(jù)物業(yè)現(xiàn)場和《物業(yè)管理采購項(xiàng)目競爭性評估文件》要求配備物業(yè)管理人員，具體按以下要求進(jìn)行。
1.2.9落實(shí)專項(xiàng)分包商;
落實(shí)各專項(xiàng)分包商，簽訂相關(guān)協(xié)定。
1.2.10物資配備;
做好物業(yè)管理物資工具的配備，并補(bǔ)充備品備件。
1.2.11前期培訓(xùn);
進(jìn)行人員的理論與實(shí)操結(jié)合培訓(xùn)，使員工了解并掌握各項(xiàng)規(guī)章制度、《競爭性評估文件》相關(guān)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，崗位職責(zé)、操作及應(yīng)急處理流程、禮儀禮節(jié)等。
接管前培訓(xùn)計(jì)劃
1.2.12后勤服務(wù);
落實(shí)員工生活安排及其他事宜。
2、接管驗(yàn)收階段
按既定計(jì)劃，分項(xiàng)目、分專業(yè)進(jìn)行接管。具體按如下項(xiàng)目進(jìn)行：
2.1資料接管;
系統(tǒng)化、管理化、電腦化地建立物業(yè)檔案與管理，是物業(yè)管理工作的重要組成部分，也是實(shí)施管理的有力依據(jù)。我司履行物業(yè)管理文件同XX的.物業(yè)管理檔案建立的實(shí)行文本原始資料與電腦管理并舉的方式，按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。將收集的管理資料細(xì)分，做到分類整理，易于查閱。使檔案管理真正為管理服務(wù)。
2.2鑰匙、工具接管;
物業(yè)公用工具(主要指萬用表、鉗表、測線儀、測試儀、壓力表，內(nèi)六角板手等不在個(gè)人名下的工具類)和鑰匙(主要指的是機(jī)房鑰匙、配電柜箱鑰匙、門禁控制器鑰匙、電梯三角鑰匙、UPS方通鑰匙，消防備用鑰匙)的交接完成質(zhì)量的好壞，將直接影響到今后物業(yè)各項(xiàng)工作的順利展開，我們接管人員將按以下要求來做。
接管中的工程技術(shù)人員要仔細(xì)對照各機(jī)房位置和鑰匙編號，確保交接鑰匙與門牌編號一一對應(yīng)，防止鑰匙、工具損壞、丟失;
接管的絕緣工具和手持或電動(dòng)工具，必須符合電氣安全規(guī)程的有關(guān)規(guī)定，交接前必須仔細(xì)檢查，確保安全。
接管公用工具和鑰匙時(shí)，同時(shí)做好交接記錄在表格上簽字確認(rèn)，后期分類造冊登記，并設(shè)專人負(fù)責(zé)管理。
檢查發(fā)現(xiàn)有公用工具和鑰匙損壞的情況必須由交付方修復(fù)后再接收，不能修復(fù)的報(bào)廢處理并報(bào)華為監(jiān)管，按交接前三方約定，申請重新配置。
交接人員為確保物業(yè)交接過程中，科研生產(chǎn)及辦公不間斷性，優(yōu)先辦理運(yùn)行人員鑰匙和工具交接領(lǐng)用，交接完成后，后續(xù)管理方運(yùn)行人員辦理鑰匙和工具借用手續(xù)后，即開始進(jìn)行運(yùn)行管理，鑰匙借用人承擔(dān)在借用期間機(jī)房設(shè)施設(shè)備安全責(zé)任，注意機(jī)房鑰匙禁止外借，若交付方或其它人員需進(jìn)入機(jī)房，必須報(bào)主管同意后，由工程運(yùn)行管理責(zé)任人員全程陪同并由工程人員開鎖關(guān)門。
交接后的各類儀器、儀表應(yīng)定期檢驗(yàn)，檢驗(yàn)合格的儀器、儀表應(yīng)由專人負(fù)責(zé)保管。
做好鑰匙交接一覽表，做好鑰匙領(lǐng)用歸還登記表
(1)工具領(lǐng)用登記表
a.設(shè)備設(shè)施及機(jī)房接管;
做好設(shè)備設(shè)施的登記，安排值班崗位，制定值班排班表及工作計(jì)劃。
b.物業(yè)用房其他業(yè)務(wù)接管。
c.崗位接管;
做好崗位交接，做好崗位移交登記表，使各項(xiàng)工作平穩(wěn)過渡，做到無縫交接，做好各種卡證的辦理及管理。
(2)其他交接
a.設(shè)施設(shè)備的備品備件、施工剩余的材料備品等。
b.公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房，洗手間、會議室、檢查管井等。
c.管理處辦公桌椅、資產(chǎn)文檔、文件柜、保密柜等。
(3)檢查遺留問題的討論、處理
a.按新老物業(yè)管理方及華為監(jiān)管方三方商榷的接管標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，檢查中發(fā)現(xiàn)問題直接記錄下來，匯總后三方簽字確認(rèn)，招開遺留問題討論處理會議，確定整改方案和限期整改日期。
b.跟進(jìn)遺留問題整改，定期向華為監(jiān)管匯報(bào)工作進(jìn)展情況直到問題徹底解決。
(4)接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)
a.在接管前，我司與前物業(yè)公司及XX監(jiān)管協(xié)商接受的相關(guān)問題，如:交接雙方的人員、各分類的時(shí)間、注意事項(xiàng)等，統(tǒng)一思想、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，明確程序，明確交接雙方的責(zé)任和權(quán)利。
b.接管過程中要認(rèn)真清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)的各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化、雜品等數(shù)量、類型，并經(jīng)交接雙方在交接報(bào)告簽字后生效。
c.對交接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)問題，屬需要整改的，應(yīng)形成書面報(bào)告，屬于無法整改的項(xiàng)目，應(yīng)與相互協(xié)商達(dá)成一致意見、形成備忘錄備案。
d.為保證設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，對接受后的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)行測試,要求有第三方人員在場。接管期后，工作重點(diǎn)應(yīng)逐步由交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，要注意技術(shù)人員的銜接和培訓(xùn)。
3.進(jìn)入運(yùn)行階段
(1)人員到崗交接后，認(rèn)真按照流程操作，擔(dān)負(fù)起崗位職責(zé);
(2)按預(yù)先制訂日常工作計(jì)劃，規(guī)范操作規(guī)程操作;
(3)分專項(xiàng)制訂工作計(jì)劃。如：安全消防方面，做好安全消防宣傳、消防演習(xí)、應(yīng)急預(yù)演等工作計(jì)劃;工程方面，做好運(yùn)行、巡檢維修保養(yǎng)，整改工程及各種設(shè)備緊急演習(xí)等工作;
(4)以華為《XX物業(yè)管理采購項(xiàng)目競爭性評估文件》要求為標(biāo)準(zhǔn)，建立分包單位月度考核制度;
(5)組建義務(wù)消防隊(duì)，并建立義務(wù)消防隊(duì)培訓(xùn)制度;
(6)做好安全檢查，建立消防安全檢查制度，及做到定期檢查整改;
(7)建立健全各類文檔，認(rèn)真做好各種記錄報(bào)告;
(8)優(yōu)化制度、工作流程，并持續(xù)改進(jìn)。
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