營銷策劃方案
為了確保工作或事情能有條不紊地開展，就需要我們事先制定方案，方案是闡明具體行動的時間，地點，目的，預期效果，預算及方法等的企劃案。優(yōu)秀的方案都具備一些什么特點呢？以下是小編精心整理的營銷策劃方案，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。
營銷策劃方案1
一、活動內容：
1、游王府、吃川菜、送清爽。
5月1日——5月7日黃金周期間，凡持當日游覽__花園門票的賓客來店用餐，每桌可獲贈清涼甜爽水果一份(或酸梅汁一杯)。
2、觸摸“五一”幸運摸獎活動。
5月1日—— 5月7日黃金周期間，在___店用餐者以桌為單位，均可憑結賬單參加抽獎活動，凡抽出寫有“五一”字樣的客人將獲得___花園門票一張;凡抽出寫有“五一__店”字樣的客人將可獲得三輪車什剎海胡同游覽券一張。
3、__飯店蔬香樟茶鴨特價賣。
5月1日——5月7日活動期間，___店每日限20只___飯店蔬香樟茶鴨特價銷售，原價96元/每只，特價60元/每只。活動期間還有兩款特價菜以供賓客選擇：上湯扒雙鮑118元/份(原價198元)、蔥燒赤參48元/份(原價88元)。
另外，為回報消費者，5月1日— 5月7日活動期間，___店特推出“精品川菜、百姓價格”的'三款套餐：親子三人套餐188元、快樂六人套餐588元、全家福套餐(10人量)880元。
4、訂“益智齋”餐廳送花園游。
5月1日——5月7日活動期間，凡在“益智齋”用餐的賓客可免費游覽___花園。讓賓客充分體會到“__里的川菜，川菜中的經典”意境。
五一勞動節(jié)餐廳促銷可以采用以下方式：
�、倏蛻舴⻊眨河啿�、訂房后的確認短信，來店前短信提醒或地址信息。
�、趶V告宣傳：利用廣告群發(fā)手段進行廣告宣傳，發(fā)布特價信息，提高人氣。
�、酃�(jié)假日客戶生日關懷短信：利用節(jié)假日或老客戶生日提供價格優(yōu)惠，吸引客人。
�、芏绦糯蛘廴�、現(xiàn)場短信交友。
⑤服務相關小知識短信介紹，例如餐館可進行新菜式、特色菜、時令菜介紹以滿足廣大食客的嘗鮮心態(tài)，避免客戶流失。
�、蕃F(xiàn)場抽獎：客人發(fā)送短信有機會獲得價格優(yōu)惠，或者贈送特色菜。既提高客人興致，也可借此獲得大量客戶手機號，成為未來宣傳服務的目標。
二、市場環(huán)境分析提示：
五一的餐飲節(jié)日商機是很明顯的，有很多的婚宴、壽宴、家庭宴請等都會選擇在這一時間段舉辦：
一是處在小長假期間，親朋好友難得聚會。
二是正處于春暖話開時節(jié)，踏春、旅游需求旺盛，旅游的流動消費也會給餐飲市場帶來不小的空間!
營銷策劃方案2
一、活動背景
母親節(jié)是一個感恩母親的節(jié)日，正與中國人的孝道情感相吻合，非常適合促銷活動的開展，同時，五一促銷的縮水，正好可以由母親節(jié)促銷活動做為后補。
二、活動目的
提高銷量，塑造形象。
三、活動策劃
加速母親節(jié)的熱烈氣氛，傳遞母親節(jié)感恩母親的情結，提高人們對于母親節(jié)的重視，同時薄利多銷的方式來做十全母親節(jié)蛋糕，提高銷量及店形象。
四、活動主題
甜蜜母親的心
五、活動內容
1、價格(薄利多銷)。千份十全甜蜜蛋糕，低價甜蜜母親節(jié)，每份母親節(jié)蛋糕以十元的價格銷售，并送康乃馨一支。
2、抽獎：凡是在母親節(jié)期間在店內購物的客戶都可以抽獎，獎品是門票一張。
3、制定母親節(jié)套餐蛋糕，贈送全家福照片或紅酒一瓶。
六、活動宣傳
1、宣傳單，dm單，在各大超市、商場、學校、白領聚集區(qū)發(fā)放。
2、店內吊旗、彩條、展板宣傳;店外海報。
3、電臺宣傳。
七、活動預算
(略)
八、活動執(zhí)行
1、促銷禮品的準備要到位。
2、促銷人員到崗到位，確保蛋糕促銷正常進行。
3、前臺接待人員要做好培訓，引導解決客戶制定蛋糕及促銷活動的解答問題。
常見的促銷有消費后贈送代金卷，贈送盒裝牛奶。但這些是有人氣基礎的店增加銷量的常用方式。
你要聚人氣的話可以選擇：
1、到人流量大的地方派發(fā)代金卷;2、店內推出好吃但低價值的小糕點，制作這個小糕點的免費領用券對外分發(fā)贈送。3、十一限時折扣銷售;4、做區(qū)域團購。
蛋糕店如何做好促銷活動
促銷的方法是極為重要的。一般蛋糕店較為常見的促銷方法有如下幾種：
一.體現(xiàn)個性，清晰可見的'點面外觀
優(yōu)秀的點面外觀設計讓人看一眼就能記住，通過其外觀可初步估計店的類別、檔次，并可引起相應的細分市場的關注。麥當勞餐廳那金色的拱門-"m"已成為快樂的象征。
應該注意的是蛋糕店的外部裝潢是否會讓顧客誤會價格必定很高，以致不敢貿然進入消費。在這種情況下，若在店外顯著的位置設立精美的價格牌，這樣可消除顧客的顧慮而可安心的進入進行消費。
二.自制店內廣告
店內廣告(POP廣告)，它主要包括店面廣告、櫥窗陳列及放在桌上、貼在墻上的價格單等。
在制作店內廣告時應注意以下兩點：
1.選擇適當?shù)膹V告數(shù)量。店內廣告數(shù)量太多將破壞店中固有的特色、氣氛，反而會減弱廣告的效果，所以重點要放在招牌產品基本產品上。
2.注意張貼位置。
三.電視臺、電臺、報紙等大眾傳媒
蛋糕店在決定利用媒體做廣告之前一定要認真分析各個傳媒的覆蓋情況，主要觀眾、聽眾以及與他們與本企業(yè)的細分市場的關系，找出其交叉點，創(chuàng)造最佳促銷效果。
四.街頭傳單的利用
在街頭散發(fā)傳單是一種常見的促銷手段。
因為其投入成本不高，許多企業(yè)都采用這種促銷方法，但是若前期工作沒做好，通常會收效甚微，為此應考慮以下幾點：
1.廣告的內容
不易過多，應盡量限于重點內容，如店名、招牌產品、價格、電話、地址、簡明地圖等。同時在設計時應從接受者的角度來看是否有收藏價值，如附印折扣優(yōu)惠券或兌換紀念品的傳單，最好還要有公章，并規(guī)定有效期限。這有利于顧客對該券的真實性產生肯定的態(tài)度。另外可以定做5000-10000只廣告氣球(印刷上本店廣告語或是標志)，要比宣傳單更省錢實惠。
2.重視對分發(fā)員工的培訓
不要見人就發(fā)，要針對某種適合消費的顧客群。
五.贈送禮品(小禮品，帶面包點標志)。
六.吸引流動顧客的交通廣告。
一般來說，新的顧客是不太愿意進入客人稀少，且清淡的店內購買食品的，因此，靠窗的位置特別是落地玻璃墻不要用來安放太多的桌椅。通常情況下可以用來展示產品，以免減少客人從外看到的空曠。優(yōu)質服務的策略是蛋糕店最重要的營銷策略，是現(xiàn)代餅店企業(yè)的經營之本，只有在提供優(yōu)質服務(當然包括本身產品的質量)的前提下，其它幾種促銷策略才可能生效。
營銷策劃方案3
一、戰(zhàn)略分析：
1、戰(zhàn)略機會：
通過前期的市場信息收集，發(fā)現(xiàn)就目前海參現(xiàn)狀而言，市場是巨大的，整體的海參需求量也是很大。隨著社會的不斷進步，人們對保健意識的不斷提高，人們的消費觀也在不斷的轉變，對于高品質的海參市場空間還是很大。
2、戰(zhàn)略手段：
其消費場所主要是以星級酒店、海鮮館、中高檔社會餐飲業(yè)、各大商場、專賣店、水產大廳、中高檔娛樂場所，以及大中型企業(yè)單位人員、會議為主的集團性消費。為此成立營銷部對以上主要場所進行分層次的產品推廣、營銷。
同時，盡快發(fā)展各地經銷商和加盟連鎖單位。
3、戰(zhàn)略階段：
為了保證方案的可行性、可操作性，特分為四個階段逐步完成：
第一階段主要以大連及北三市為營銷主要區(qū)域；
第二階段在穩(wěn)定第一階段市場的同時向遼寧十四個地級市區(qū)輻射；
第三階段是立足遼寧的基礎上選擇十個經濟相對發(fā)達的省會城市開拓市場；
第四階段是逐步的向全國其它省會、地級城市覆蓋。
4、戰(zhàn)略目標：
通過科學的、合理的銷售預測，高品質的承諾，貨源及時的配送，完善售后服務，滿足廣大消費者的需求。有效的解決產與銷的平衡問題，以減少風險，控制成本費用。
5、戰(zhàn)略目的：
在市場經濟的觀念指導下，根據(jù)該品牌的定位和消費群眾狀況，運用市場營銷組合，采取各種策略和手段，去占據(jù)目標市場，力爭在一年的時間內，立足遼寧，輻射全國。
二、SWOT分析
Strength（優(yōu)勢）
Weaknesses （劣勢）
Opportunist（機會）
Threats（風險）
三、市場分析：
1、 大連是一座沿海城市，而且盛產海參，對海參營養(yǎng)與功能的認知較高，對海參的消費能力較強。大連是一座新興的沿�，F(xiàn)代化都市，生活節(jié)奏較快，人們對保健產品需求較高，特別是以綠色、野生、天然為訴求的產品更受青睞，海參便是其中高需求品之一。
2、 目前大連海參市場諸侯爭霸，藩鎮(zhèn)割據(jù)，因廣告效應、營銷策略而樹立多年的幾大品牌在市場上已經形成了相對的壟斷，新興產業(yè)往往受到品牌擠壓，競爭手段匱乏，利潤空間被壓縮，品牌建設完全處于被動。
3、 大連作為東北三省的海參主要銷售基地，輻射能力很強，由于和東北三省的特殊“血緣”及“親情”關系，口碑傳播力度很大，以致在全國范圍內都有了一定的美譽度。如中央高級政府餐飲曾經一直采用的“海洋島”海參。
4、海參在大連的水產品市場上一直占據(jù)著重要的位置，可謂大連水產業(yè)一張亮麗的名片。但今年的海參市場較往年有了不同程度的下滑，特別是部分企業(yè)的野生海參，由于受到圈養(yǎng)海參的低價沖擊，面臨著產品積壓的現(xiàn)狀。
5、 相較于全國其它城市，大連渤海灣海產品口碑較好，作為大連海參行業(yè)，在全國輻射力較強，儼然已經建立了大連海參的“長興島”島嶼文化，這并不是一個簡單的市場現(xiàn)象問題，而是從另一個層面上反映了大連水域海參產品的口碑與傳播范圍。
6、 由于傳統(tǒng)飲食文化的影響，中國海參市場的需求量巨大，海參深加工產品的功能認知也較其它保健產品要高，這對海參行業(yè)是個機遇，同時也是市場競爭方面的嚴峻挑戰(zhàn)。
7、海參市場前景預測：
海參市場發(fā)展的主導思路應該是，海參藥食同源，但海參首先是食品。海參的初級或深加工產品都應以大眾消費的食用海參為主，以保健食品、海洋藥品為輔。海參的主要發(fā)展途徑應該是重現(xiàn)“海味八珍之首”，重新走進大眾化消費的超市，擺上千家萬戶的餐桌，再現(xiàn)它昔日的輝煌。
冷凍海參與活海參是海參市場未來發(fā)展的主流趨勢。
四、定位策略：
�。ㄒ唬⑵放贫ㄎ唬浩放茮Q定市場份額！
1、 遭遇品牌擠壓的生存空間：“財神島”、“獐子島”、“棒棰島”、“三山島”島嶼環(huán)伺，“海晏堂”、“上品堂”、“天倫”“玉磷”、“曉芹”堂口眾多，這都和合理的市場行銷手段和多年的口碑傳播密不可分。
2、 品牌建設是便捷方式：海參消費屬于美食消費，屬于保健消費，也屬于奢侈品消費，沒有多少人會像批發(fā)方便面一樣隨便地大批量購入。在海參消費上，絕大多數(shù)屬于保健或禮品往來，因此，在高價位的終端選擇時，品牌代表了消費額度。消費者基本沒有對海參品質的專業(yè)甄別能力，而完全是依賴品牌的引導選擇產品，所以經營高端消費品的首要任務就是建設品牌、樹立品牌、澆筑品牌。
3、 培養(yǎng)消費者的品牌情感：消費者的品牌情感就如競選中選民所擁護政治家的狀況，他們自愿為他們的偶像搖旗吶喊、奔波勞碌，這種現(xiàn)象被政治家利用起來就是培養(yǎng)核心選民。培養(yǎng)核心選民的真正目的并不是這些選民的數(shù)量，而是這些選民手中的標語、旗幟和宣傳品，正是由于這些核心選民的免費宣傳，政治家的擁躉在逐步壯大，選民數(shù)量也在以不可思議的形式攀升。所以，真正的奢品市場營銷首先要注重培養(yǎng)消費者的品牌情感，利用口碑傳播迅速建立和鞏固自己的品牌影響力和號召力，逐步擴大自己的消費忠誠群體。
4、 把品牌鐫刻在消費者心中：讓消費者牢牢記住自己的品牌，對本品牌擁有一定的忠誠度，首先要確立自己產品的核心競爭力。都是海參，都在說自己的海參好，如何把握宣傳和營銷上的差異定位非常重要，即，我們的海參和其它海參有什么不同？我們的海參與其它海參相比有什么優(yōu)秀的地方？把握細微的差異定位就等于找到了自己產品的核心競爭力，就等于找到了品牌建設的捷徑。這是個艱難的課題，但是，這是企業(yè)在激烈的市場競爭中生存發(fā)展的必備解決的課題。
（二）、如何規(guī)避宣傳訴求的覆蓋：
1、 功能定位的單一訴求：因為用同樣的海參知識去灌輸消費者，結果消費者記住了海參的食用價值，而在選擇上依然選擇心目中認可的品牌，這就是很多海參經營行業(yè)的功能宣傳被覆蓋的無奈。
2、 產地環(huán)境的單一訴求：宣傳海參生態(tài)環(huán)境是每一個企業(yè)樂此不疲的事情，但是已經成為品牌的企業(yè)在這一點上事半功倍，而產地宣傳如果不是做的警醒、簡捷會成為許多海參企業(yè)被品牌覆蓋的一大悲哀。
3、 包裝及產品延伸的雷同：盲目追求豪華包裝、檔次包裝、品位包裝而不求新穎也是大連海參行業(yè)的一大奇怪現(xiàn)象，許多包裝甚至已經起到了“珠廉櫝貴”的效果。奢侈品的包裝非常重要，同時也是一個廣告?zhèn)鞑ヒ约靶麄餮由斓闹匾侄�，但是，什么樣的包裝才會切實打動消費者？什么樣的包裝才會使消費者產生購買欲望？什么樣的包裝才會真正讓消費者產生記憶？
4、 追求認證的從眾心理：中國的認證行業(yè)這幾年特別火爆，正是因為企業(yè)對誠信形象的需求造就了這一怪現(xiàn)象，所以中國成為了一個認證大國，但是，中國并不是一個認證強國！“中國牙防組”的笑話足以讓眾多跟風認證企業(yè)警醒——盲目求助于不規(guī)范的認證有可能會垮掉自己的品牌！什么樣的認證是消費者認可的'？什么樣的認證是消費者熟悉的？什么樣的認證是消費者心目中的品牌？
（三）、產品定位：
1、品質定位：
2、包裝定位：
顏色完全與同類產品中泛濫的藍色形成反差，打破海參保健產品固有的色彩模式，在眾多單一色彩或重復雷同中脫穎而出。
3、消費群體定位：
中產階級以上為主，其次為老年及免疫力低下群體；腦力勞動者；手術患者、孕產婦、久病初愈者；心臟病患者、腦血管疾病患者、高血壓患者、糖尿病患者；腫瘤、癌癥患者；中年以上夫妻；
4、市場定位：
針對該產品的特性，市場定位主要是以經銷商代理、連鎖家門店、各大商場專柜、專賣店、星級酒店、大型社會餐飲、海鮮館、中高檔娛樂場所，以及機關、大中型企業(yè)單位人員、會議為主的集團性消費。
5、價格定位：
市場存在一天，價格就會成為產品迎合市場各個季節(jié)的服飾，陪伴著整個行業(yè)的發(fā)展，吸引著消費者的眼球。價格的存在是以產品的成本和面對的消費群體不同而不同，也取決于企業(yè)在市場中所具備的優(yōu)勢大小而產生差異。
面對大連海參市場上的激烈競爭，因高昂成本而形成的穩(wěn)定價格基本上使各家海參產品廠商很少在價位上作文章，而是尋求更高端的市場行銷手段，即品牌創(chuàng)意與品牌保鮮。我們的行銷方針也基本保持價位的穩(wěn)定性，在品牌包裝和品牌建設上投入最大的策劃精力。 而在節(jié)日促銷階段，適當?shù)卮蛘蹮o疑會為產品增添人情味。但是在樹立品牌的先期行銷當中，變相降價一定要客觀、科學，甚至保守。
6、渠道定位：通過市場營銷人員有組織的分批、分期建立各級銷售網絡。
7、促銷定位：原有渠道經銷商，原K/A店，商超等各賣場、批發(fā)市場，專賣柜臺等。成立產品市場營銷中心，在一些特定消費場所贈送或懸掛POP標識，簡單而精美的張貼畫，贈送小禮品介紹海參知識，可通過體驗試營銷方法讓消費者先品嘗后消費，主要為有選擇、有影響力的幾家剛當餐飲消費場所。
（四）、文化定位：
在很多知名企業(yè)成功導入CIS戰(zhàn)略的時候，越來越多的人認識到“智慧經營，人文關懷”是當今企業(yè)參與競爭的一種至高境界，文化促銷同樣是為各大企業(yè)認可的優(yōu)秀促銷形式： 把保健食品促銷和中華民族飲食文化相結合，以“御用、養(yǎng)生、美食、延年益壽結合為宣傳經營訴求；立足現(xiàn)有的品質定位，以純凈的生態(tài)環(huán)境、綠色的生存理念、科學的分析角度來抓住消費者的購買欲望，都是一種文化促銷的表現(xiàn)。關鍵是，如何做到自己的文化同其他家的文化區(qū)別很明顯？！
由于海參成長期較長，故在文化包裝定位上要體現(xiàn)出歷史感，甚至蒼桑感。海參本來就給人一種高價位的印象，因此在形象宣傳上不必要復制多家海參店的奢華，而從歷史、樸實的角度去詮釋海參的珍貴，訴求標新立異，以此體現(xiàn)本案產品的獨樹一幟，與眾不同。
五、VI系統(tǒng)：
VI應用系統(tǒng)：
節(jié)日消費已經成為諸多商家關注的焦點，每逢重大節(jié)日，商家都會上演各式各樣的營銷大片，春節(jié)，是中國人最重視的節(jié)日，也是傳統(tǒng)的營銷旺季，更是商家的必爭之地。不管是什么樣的企業(yè)，都希望借此時機贏取更多的市場份額。但是傳統(tǒng)營銷方式，已經被大家用到極致，那么企業(yè)如何在這種情況下?lián)屨忌虣C呢？ 現(xiàn)今社會已經進入互聯(lián)網營銷時代， 互聯(lián)網已經越來越多的改變我們的生活。電子商務，逐漸改變了人們的消費行為，并深入到人們的日常生活當中。網絡營銷，逐漸成為主流的銷售渠道，收到越來越多企業(yè)的重視。網絡資源的利用程度已經可以 很大地決定一個企業(yè)的生存與發(fā)展，御參閣海參雖已有自己的門戶網站，但企業(yè)的網絡營銷才剛剛起步，尚未形成一套完整的網絡營銷戰(zhàn)略和方案，因而需要根據(jù)網絡市場的特點和企業(yè)資源，策劃出一套行之有效的網絡營銷計劃，以期能使傳統(tǒng)銷售和網絡銷售有機地集合，有效提升企業(yè)知名度和銷售額。
營銷策劃方案4
重慶星光時代廣場
主題：還原芬蘭圣誕老人村
亮點：圣誕包裝靈感來源于古芬蘭圣誕老人村的傳說，將星光時代廣場打造成另一個寧謐而神秘的圣誕老人村。在外廣場上，一棵高18米的香檳色圣誕樹，在絢爛的燈光下，顯得五彩斑斕;大門口懸空的飛舞琉璃，把顧客引入七彩仙境;而收獲最多好評的則是中庭上空懸掛的led燈麋鹿拉車裝置。
重慶大都會廣場
主題：hello kitty夢幻時光40年
亮點：為迎接人氣遍全球的卡通人物hello kitty誕生40周年，大都會廣場斥巨資打造重慶首個正版“hello kitty 夢幻時光 40年”大型圣誕主題裝飾，帶領大家一同進入hello kitty的夢幻世界。
深圳寶能·all city
主題：奇遇夢幻之旅，來寶能·allcity賞雪
亮點：潔白晶瑩的雪花從空中緩緩落下，具有芬蘭風格的圣誕老人村屋頂上、地板上結滿了雪花，市民可情享受著"20xx年第一場雪"帶來的浪漫與快樂。
深圳福田星河coco park
主題：圣誕異星探險
亮點：以異星探險為主題，舞臺中央圣誕老人滿載著各式圣誕禮物，正要登上由大大的馬克杯疊起的天梯，向太空駛去。
重慶天地
主題：漂流瓶
亮點：12月6日，重慶天地一年一度的`圣誕亮燈儀式如期舉行，和往年不同的是，本次活動重慶天地攜手香港創(chuàng)意文化藝術家朱卓慧女士，為大家呈現(xiàn)了一個唯美浪漫的漂流瓶主題亮燈儀式。
安徽馬鞍山萬達廣場
主題：“XX繽紛元旦嗨翻天”
亮點：籃球機、迷你高爾夫、桌上足球等體育體驗游戲，令來賓感受活力的流竄;"找不同"、"品牌連連看"等，讓消費者真切地遨游在網絡游戲的真實世界里。
上海正大廣場
主題：跨年魔幻表演，送祝福享歡樂
亮點：獨家呈現(xiàn)迪士尼90周年特展活動，邀米奇、米妮等經典卡通人物與大小朋友親密接觸。裝飾亦極富迪士尼風格,讓人感受到"magical wonderland"魔幻樂園的璀璨魅力，將如夢如幻的童話世界帶入現(xiàn)實。
重慶龍湖時代天街
主題：大坪廟會
亮點：悟空主題定制燈展、銅梁舞龍、新春文化匯演、旋轉木馬、猜燈謎、斗牛、套圈、射擊游戲等，新年歡樂不停歇!
營銷策劃方案5
一、夢想無止境，追求不懈
每個人都在苦苦思索自己存在的意義，每個人都在追求自己的人生價值;每個人都不會滿足自己的擁有，每個人都有更高的夢想。
追求更多的物質與精神財富，追求更高的生活品質和審美品位，是人類的天性。特別是那些已經取得一定成績的人們，他們已經滿足了自己最基本的生存需求，大多也形成了自己的社會關系，特別是已經形成了家庭，或即將形成家庭。
對于他們而言，讓自己獲得更多的財富和更高的社會地位，讓自己被周圍的人承認和尊重，讓生活變得更加豐富和有品位、尋找和確定自己的人生方向和價值，將成為最主要的追求。
不滿足，不懈地向前奔跑、向高飛越，用積極的態(tài)度面對人生世事，這是每個人都應該擁有的生命態(tài)度。
二、我要飛得更高
1、x家居品牌建設的意義
x廣告認為：對于企業(yè)而言，其資產可分成實體資產和無形資產兩種。前者如土地、廠房、人才產品等，后者則是品牌、文化、理念、戰(zhàn)略方針、管理、制度等。其中品牌是企業(yè)的重要資產，它提供了附加在企業(yè)之上的情感、消費者認知等無形的東西，并且能向消費者提供超值享受。品牌能給客戶提供更多的價值或利益，使企業(yè)永遠立于市場競爭的不敗之地。
2、x家居廣場品牌建設的基礎
(1)x家居廣場的經營理念
x家居廣場向消費者提供更高品質的產品和更優(yōu)質的服務，追求完美的產品和完善的服務。實際上x代表了不滿足，積極主動地去向上追求的精神。
(2)x家居廣場的經營模式
x處于市場渠道的中游，是聯(lián)接品牌生產商和消費者的中間環(huán)節(jié)。這就使x必須不斷追求服務的升級，并能促進品牌生產商不斷追求高品質，帶給消費者更高的產品享受。
(3)x家居的戰(zhàn)略目標
x家居的目標是能夠形成影響畢節(jié)的家居商場品牌，更長遠的目標則是向畢節(jié)家居行業(yè)領導者靠攏，這體現(xiàn)了x家居高瞻遠矚、向更高的目標努力追求的態(tài)度。
(4)x家居面對的人群
從企業(yè)來看，x需要面對品牌生產商、代理商，各種社會力量，以及所有大眾消費者;從x家居商場來看，商場的目標消費群定位在已經擁有一定收入和住房，追求生活品位的時尚人士。
目標消費者的具體特征是年齡在25—45歲，一般已經擁有自己的家庭，至少擁有自己的住房，工作和收入比較穩(wěn)定;喜歡追求音樂、電影、文學等精神層次的享受，追求時尚，強調生活的品位和豐富;愛好交際，經�；钴S在各種應酬和娛樂場所。
3、x家居品牌核心
我要飛得更高!
x家居以一種積極向上卻不浮躁的生活態(tài)度，除了能充分體現(xiàn)x家居自身的基本特征之外，其更加深遠的意義在于在向其目標受眾倡導一種永不停止追求的生活態(tài)度�！拔乙w得更高”，象征已經取得了一定的社會成就和地位，但我們還需要有更高的追求，目標無限，追求不止;“我要飛得更高”不僅指追求更高的生活質量，還包括要追求更高的生命質量，擁有更高的品位、更高的理想、更高的生活情趣等等;“我要飛得更高”，象征著積極主動、激情飛越，蘊含著強大的人文力量，必將直指人心，產生極大的心理共鳴。
4、x家居品牌外延
(1)品質升級
“我要飛得更高”，代表了x家居將攜品牌生產商和代理商提供品質更好、品位更高、創(chuàng)意更多的產品，代表了x家居將為消費者提供更加舒心與愉快的購物環(huán)境、更加優(yōu)惠的價值、更加完善的服務體系。
(2)規(guī)模擴張
“我要飛得更高”，體現(xiàn)了x家居的雄心壯志。x家居不會滿足現(xiàn)有的發(fā)展規(guī)模，將以自己的品牌優(yōu)勢進行規(guī)模擴張，形成影響全區(qū)的家居行業(yè)的品牌商場，成為畢節(jié)家居經營行業(yè)的第一。
(3)精神倡導
“我要飛得更高”，象征了x家居在倡導一種更加積極主動的精神：不坐等命運安排，勇敢地向命運挑戰(zhàn)，掙脫各種對自己的束縛，向更高的目標不懈追求。
(4)價值升華
“我要飛得更高”，證明了x家居與x家居的所有目標受眾的自身價值。生命價值的體現(xiàn)不在于結果，而在于追求的過程。
三、品牌傳播
品牌核心的內容已經確定了，那么如何將我們品牌的信息傳遞給消費者以達到“x”品牌的認知、認同?在品牌傳播方面提出這樣的思路：
1、傳播口號
我要飛得更高!
直接體現(xiàn)品牌和品牌主張，一方面體現(xiàn)x家居的品牌利益承諾，以及企業(yè)的精神，另一方面也提出了x家居在精神層面人生態(tài)度的倡導。這句傳播口號可與企業(yè)logo組合應用，語句簡短，鏗鏘有力，具有極強的感染力。
2、傳播形式
在品牌核心確定之后，企業(yè)的一切語言符號和行動符號就應該納入到品牌傳播的體系中來，其中語言符號包括平面形象和視聽形象，行動符號則是企業(yè)所進行的各種公關和促銷活動。
(1)平面廣告
這是最廣泛應用的品牌傳播形式。可以是直接的品牌概念平面形象，也可以是產品、公關促銷活動等的平面宣傳作品，通過這種平面視覺作品的創(chuàng)作，進行品牌信息的傳遞、品牌形象的建立。
(2)視聽廣告
視聽廣告的制作成本較高，特別是電視廣告，但因為其具有動態(tài)的影音效果，因此傳播效果較好。
(3)公關促銷活動
公關促銷活動的內容必須能夠體現(xiàn)品牌的，有利于品牌概念的深化，有利于品牌形象的樹立，有利于品牌信息的傳播。
3、傳播渠道
(1)報紙媒體
如《x日報》、《x商情》、等受眾面較廣的報紙媒體。報紙媒體受眾面廣泛，建議重點投放。
(2)擎天柱、路牌、燈箱、候車站牌
在x市一些繁華地段，特別是目標消費群集中的地段投放戶外媒體廣告，形成視覺沖擊力和品牌知名度。
(3)單張折頁夾頁
屬于平面媒體范疇，一般根據(jù)品牌形象稿進行延展即可，投放形式靈活�？稍谏虉�、街道、雜志中應用，大多配合公關促銷活動進行。
(4)企業(yè)應用物料
企業(yè)logo、形象、基本色以及名片、車輛等應用物料，都可有效地傳播品牌形象。
(5)公關促銷活動
公關促銷活動能夠與目標消費群面對面的交流和溝通，真實體現(xiàn)企業(yè)的品牌理念，讓目標消費群切身感受企業(yè)的魅力，是進行品牌傳播的有效渠道。
4、關于x家居品牌傳播一些建議
廣告建議：品牌的建設不是一蹴而就的，需要一個長期的建設過程。對于品牌建設來講，首先要具備的就是品牌知名度。對于品牌知名度的提升，一種是媒體轟炸式，如x集團，但這需要有充分的`媒體預算;另一種則是在服務上持之以恒，在宣傳上逐漸滲透。我們建議貴公司采用后一種方式，這將有利于我們節(jié)省傳播成本，卻能達到最好的效果。
更為重要的是，企業(yè)的一切語言和行為都必須考慮到品牌的形象，納入到品牌建設中�；诖�，建議x家居的開業(yè)活動以一種能夠體現(xiàn)品牌、能夠吸引目標消費群的創(chuàng)新形式出現(xiàn)。
四、x家居“我要飛得更高”時尚格調k歌會開業(yè)party
a、活動關鍵詞
品牌、品位、品味積極向上挑戰(zhàn)
b、活動主題
“我要飛得更高”x家居大型時尚格調k歌會開業(yè)party
根據(jù)x家居品牌，本次活動采用“我要飛得更高”為主題的大型party，主要是以開展《我要飛得更高》歌唱k歌比賽，并以此為中心內容開展一系列時尚、有品位文藝的party活動。
c、活動意義：
每一次公關活動都應該納入到品牌建設體系中來，特別是像開業(yè)慶典這類的活動，更是迅速提高品牌知名度、進行品牌價值等信息傳達的有利時機，也是向品牌生產商、代理商展示企業(yè)實力和決心、贏得其信任的機會。通過這個活動，以及結合媒體的宣傳，形成目標受眾范圍內的廣泛影響，樹立品牌形象。
d、活動時間：xx年xx月xx日(待定)
e、活動地點：x家居商場門口或x廣場
建議盡量在x家居商場門口舉辦本次活動，這樣有利于人流在向商場的行動的過程中展示商場商品。
f、活動創(chuàng)新點
以party的形式，避免了與一般開業(yè)活動鑼鼓喧天的俗氣雷同，使開業(yè)活動與同行業(yè)相比具有差異性，并且適合目標消費群的行為特征，而活動的主題歌曲又暗合了企業(yè)的品牌，可以有效地提升品牌的形象;以party的形式進行開業(yè)慶典，這種創(chuàng)新的形式必須吸引新聞媒體的目光，從而達到新聞宣傳的效果。
f、活動內容：
1、領導致詞部分
簡短的領導致詞必不可少，他直接體現(xiàn)企業(yè)文化，體現(xiàn)x家居對參加活動的美好祝愿。
2、歌手獻歌部分
可選擇由前期初賽勝出者之間進行，控制在6名之內，期間穿插相應的歌舞，在歌曲的選擇上，大多是能夠體現(xiàn)“飛得更高”的理念和能夠引爆現(xiàn)場氣氛的。
3、模特表演
邀請模特進行“x家居唯美時尚show”，美女與唯美精雅的家居商品相得益彰，起到很好的口碑傳播效果。
4、觀眾互動節(jié)目
(1)現(xiàn)場k歌，挑戰(zhàn)冠軍(獎品若干)
選手由報名選拔和私下安排選手可事先安排幾對活躍氣氛)
(2)抽獎活動
隔一定的時間段就進行一次抽獎，觀眾根據(jù)事先發(fā)放的卡片號碼直接獲取不同等級的獎品。
以上活動為計劃內的活動主體部分，穿插進行，具體活動方案和時間流程待方案及演員敲定下來之后再進行規(guī)劃。
5、活動小創(chuàng)意建議：
(1)入場時每個人都發(fā)送一張卡片，卡面上有卡號，尾數(shù)是奇數(shù)者給男士，尾數(shù)是偶數(shù)者給女士，現(xiàn)場可進行速配游戲。和現(xiàn)場抽獎活動。
g、觀眾組織和參與
1、dm直投雜志夾頁
在前期的烏蒙商情dm報紙中夾一頁市調問卷，讀者將問卷填好回寄的贈送一張當天的入場券(如回寄人數(shù)太多，可改成隨機抽取的形式);也可直接在dm直投報紙中夾入場券。入場券可領取禮品若干
2、贈送
選擇一些目標受眾比較集中的行業(yè)和公司(如廣告公司、律師事務所、學校、政府機關等)，直接贈送團體入場券。
3、嘉賓邀請
邀請品牌生產商、代理商的公司光臨本次活動。
4、集報花換入場券：
可與報紙媒體聯(lián)合，進行集報花活動。又相當于對x家居免費的宣傳。
h、工作職能劃分
1、x家居廣場
負責開業(yè)當天協(xié)作伙伴的聯(lián)絡(視企業(yè)需要與否)、促銷政策的制訂等工作。
2、廣告企劃
負責品牌策略的實施、宣傳內容的制作、前期廣告宣傳的具體實施。具體物料的制作、活動流程的控制和調整，以及輔助x家居的上述工作。
五、促銷活動建議
為配合party活動，使品牌傳播更加有效，云龍廣告建議x家居在開業(yè)前后開展一系列的促銷活動。
1、購x家居商城產品，免費提供裝修設計方案
因為要面對很大一部分剛入住新房的群體，而且這也是大宗購買家居用品的群體。對于這部分群體，可以免費向其提供新房整體的裝修設計方案。
2、超低價打折
與品牌生產商、代理商協(xié)商，制定打折優(yōu)惠政策。廣告建議為每天前10名購物者可享受五折優(yōu)惠，11到20名可享受六折，21到30名享受七折，31到40名享受八折，41名以后享受九折。
3、短信競猜活動
與x通信運營商合作，每天推出一件商品，展示零售價，由用戶發(fā)送短信給出代表價格的數(shù)字，每條短信收費，期限為三天或五天。其中出價最低且是唯一出價的用戶可以此價格購買此商品。
4、買商品贈代金券
在x家居購買商品x元以上的，可獲得相當于所購商品總價的10%代金券，憑此代金券可在商城再次購物，從而吸引消費者重復購物。
營銷策劃方案6
紅灑——作為一種文化的象征，歷來被上流社會所推崇，因此紅酒代理和加盟也越來越多地受到人們的青睞，成為人們創(chuàng)業(yè)的新起點。但是由于很多紅酒代理商和加盟商缺乏實戰(zhàn)策劃經驗和營銷經驗，從而導致眾多的紅酒代理商和加盟商利潤稀薄，從業(yè)興趣大減。對于紅酒代理加盟商來說，如何讓自己從眾多的代理商中脫穎而出已經成為事實擺在了眼前。
(一) 信息推廣
資源庫營銷
可以利用柏拉圖理論，抓住重點，因為一個公司80%的利潤通常來自于20%的客戶，我們可以對大客戶進行詳細的調查，從他們哪里可以了解一些對我公司產品的一些可取的評價和要求，我們可以再提供更完善的信息，滿足對客戶的要求。另外，我們成立專門的電話營銷中心(當然要有好的管理與詳細的劃分)，對部分客戶嘗試電話營銷，或先進行電話推銷，再派銷售代表前往洽談訂單事宜，或對已形成合作關系客戶，進行電話回訪，關系維護。開拓我們的新市場，發(fā)掘新客戶，我們可以通過工博會得到客戶的一些資料，比如Email或電話形式，來提供更詳細的資料，加大力度推銷我們的產品，詢問對方的一些要求。
(二)通路推廣
1.零售終端
可以在一類、二類城市成立自己的辦事處與銷售終端，好處是直接接近客戶，方便與客戶溝通，便與產品價格管理與質量問題處理。在建立自己的銷售網點當中，選擇一些有能力做公司形象的店面，做自己的品牌包銷，或則開設一家旗艦店主營專賣，用公司名牌設立銷售網點，進一步的直接面對消費群體。更好的市場民意調查。能更直接找到消費人群。
2.網絡推廣與銷售
利用人員推銷、廣告宣傳手段等，滿足通路需求，使產品快速通過中間環(huán)節(jié)達到鋪貨目的。在網絡建設上，應先對目標市場進行市場調研，對市場潛力、成熟度有一定了解，將最后歸整好的主要市場集中精粹力量，直接進駐，并以此作為樣板，打造以此為一個小中心點的點面輻射。對終端開通綠色通道，營造銷售氣氛，制造熱銷事件，在此基礎上增加產品份量，順理成章的將產品推給分銷商。另外，對個別市場(如工廠所在區(qū)或認識度很高的區(qū)域)，益守不益攻，應待基本成熟的時候一舉拿下。名不見經傳的商品如何在一個陌生的市場上站住腳呢?直接攻擊大品牌，怕是竹籃子打水一場空，而利用我們集中精力做足一條通路的靈活性，如給經銷商更高的折扣或鼓勵措施，增加他的利潤，給他更多的'尊重與支持，想切入立即可以形成流通的通路，也許不是那么困難，而下一步切斷大品牌的部分通路又豈不可能?當然這屬于"紅海"攻擊，只是其中一技巧。一個新生的企業(yè)，新生的產品，想要迅速立足市場，還需要尋找自己的"藍海"，這就是在被大品牌放棄了區(qū)域或不被大品牌注重的區(qū)域，或我們直接進駐三類市場，以強攻弱。
(三)有效捆綁
1.與大品牌的捆綁
在選擇零售終端地址或展柜上擺放產品時，與大品牌臨近擺放，首先給消費者有同質感，利用價格優(yōu)勢與終端推力，將產品直觀而直接的推該消費者。
2.相近行業(yè)的關聯(lián)捆綁
如裝飾專柜或與之相配套的產品，可在消費者購買的同時，引發(fā)關聯(lián)，方便消費者關聯(lián)購買。或引發(fā)消費者的購買欲，引發(fā)關聯(lián)購買
(四)平臺推廣
1、新聞發(fā)布會
在新產品推出時，召集新聞媒體召開新聞發(fā)布會，借助新聞媒體與權威部門，提高潛在客戶對企業(yè)的認識，提升企業(yè)形象，為下一步公關工作做好鋪墊。
2、大型展會
首先可以參加技術博覽會或科技展覽會，把我們的產品列入工業(yè)博覽會，提供產品實物和詳細資料。對其它客戶進行產品詳細介紹，這樣做的目的可以提高我公司的知名度，而且還可以和其它客戶進行交流，知己知彼，百戰(zhàn)百勝。
3、裝材商場(商家)展位推廣
屬于平臺推廣范疇，在一個消費群體不是大眾化的行業(yè)，借助大眾廣告媒介所浪費的可能不只是那說不出的50%廣告費，而且費用過高，新成立的企業(yè)勢必負擔過重。找到與自己最貼近的商場，無非也就找到了最大的消費資源，一個新生的企業(yè)和消費者還相對陌生的商品，借助商場就站在了與品牌商同一個競爭平臺上。與商家合作最好的一點是可以省去了自己尋找、培訓、建立同期維修服務站的費用。
營銷策劃方案7
自20xx年8月23日，東方美食苑崛起于宣化餐飲市場，五年來的風風雨雨，五年來的時光見證著東方美食苑自艱苦起步到后來的一段鼎盛時期。
如今，東方鴨王酒樓是在東方美食苑基礎上新生的奇葩。面對競爭激烈、變幻莫測的餐飲市場，鴨王酒樓作為新牌烤鴨在宣化餐飲界的代表將如何籌劃發(fā)展呢？
一、前言
中國辛勤的勞動人民，在數(shù)千年的飲食文化的探索和發(fā)展中，逐漸形成了風格各異的粵、魯、湘、川等個大菜系和具有屬地方特色的食品。*烤鴨，是*名食，它以色澤紅艷，肉質細嫩，味道醇厚，肥而不膩的特色，被譽為“天下美味”而馳名中外。鴨王烤鴨是現(xiàn)代烤鴨師秉承傳統(tǒng)烤鴨工藝研發(fā)出的新派烤鴨，烤鴨表面色澤金黃油亮，外酥香而里肉嫩，別有一種特殊的鮮美味道，是烤鴨中的極品。
當今的宣化餐飲業(yè)，發(fā)展趨勢可概括為：發(fā)展十分迅速，規(guī)模不斷擴大，市場不斷繁榮。然而，繁榮的同時意味著競爭的加劇，總有餐飲店鋪倒下，又有新的店鋪站起來，但總有少數(shù)幾家在大浪淘沙中站穩(wěn)腳跟并不斷發(fā)展壯大。作為*新派烤鴨在宣化餐飲業(yè)的`代表，“鴨王烤鴨”應成為響當當?shù)恼信啤?/p>
二、市場/企業(yè)分析
宣化餐飲市場同樣存在著激烈的競爭，各式各樣的大小酒店、飯店，爭奪著宣化有限的餐飲資源，沖擊著食客的味覺、視覺。
一個酒店要獲得成功，必須具備以下條件：（1）、擁有自己的特色；（2）、全面的（質量）管理；（3）、足夠的市場運營資金；（4）、創(chuàng)新，不斷推陳出新。這些條件缺一不可，否則，就是曇花一現(xiàn)。這也是許多酒店、餐館風光開業(yè)又迅速消失的原因所在。
東方鴨王酒樓，是在原東方美食苑的基礎上新生的飯店。東方洗浴、東方美食苑經過多年的宣傳與運營，已在張、宣地區(qū)有了一定的知名度，在宣化更是家喻戶曉。如能利用“東方”在宣化的知名度延續(xù)宣傳東方鴨王酒樓，提高菜品質量（行家點評稍差），加強人員培訓、管理，定能成為宣化餐飲界的后起之秀。
三、營銷策劃
餐飲服務的目的是讓顧客滿意，只有顧客滿意了，酒店才能獲得利潤；要做好優(yōu)質的服務，離不開企業(yè)內部員工的努力；內部員工營銷的成功又以全面的（質量）管理、有效的激勵機制和良好的企業(yè)文化氛圍為基礎。
鴨王酒樓開業(yè)兩月，現(xiàn)正在舉辦“回報消費者關愛”優(yōu)惠活動。借此機會，應以顧客滿意營銷、內部員工營銷和文化營銷三者結合，作為本次活動的重點進行......
營銷策劃方案8
一、項目分析
天第公寓(后來在市場的推廣名被定義為"星期五公社")，項目位于上海浦東金橋地區(qū)，社區(qū)僅僅2幢24F的高層，由浦房開發(fā)建造到10層就因資金短缺問題擱置。
上海浦東金橋地區(qū)的住宅多以80年代末由于當時市政動遷原因建造的多層動遷安置住宅為主，雖然生活配套設施已日趨成熟，但由于區(qū)內人口密集，新興住宅需求量激增，因而本案周邊正在新建大批新興住宅。但相較別的競爭個案，本案在地理位置是不占優(yōu)勢的，離區(qū)域繁華中心又遠，從小環(huán)境來講還是很偏僻，周邊配套還是很短缺的，加之本案的房型較老、規(guī)模較小、競爭壓力大……在面對眾多競爭對手的情況下，要把這個幾年前遺留下的爛尾樓——"天第公寓"推向市場無疑是在打一場艱難的突圍戰(zhàn)。如何使產品在競爭對手中脫穎而出成了當務之急。
1.市場情況
大環(huán)境讓人欣慰，產品得過爛尾炎，遭遇"十面埋伏"。
從市場的眼光來分析，其較為有利的是，本案位置屬于金橋、金楊新村的延伸段。東面、北面、西面即是金橋進出口加工區(qū)、外高橋加工區(qū)及陸家嘴金融貿易區(qū)，處在三大高能力消費區(qū)之中，有充足的客源基礎。金橋新村作為浦東廣大市民極為熟悉老式公房區(qū)域，其存在已有十幾年的歷史，在商業(yè)配套設施方面已相當完善，足可以滿足本區(qū)域居民的一般生活需求。對于本案來講，雖不及區(qū)域其他同質個案便利，但步行10分鐘左右，即可共享金橋的配套設施，而本案周邊，目前上市銷售的個案，也會增加一定量體的商業(yè)用房，另外，楊高北路、巨峰路即將興建"易初蓮花"大型超市，使本案住戶生活更為便利。而楊高北路、浦興路兩條交通主干道近在咫尺，眾多公交路線和即將興建的輕軌(L4線)使本區(qū)域的交通出入暢通無阻。
然而，本項目是爛尾房改造，所在這區(qū)域停工多年，在周邊居民心中有一定的負面影響。本案房型也是比太太還老的一梯八戶式的蝶型建筑，有些戶型在通風采光上會受到影響。這兩棟24F高層建筑容積率較高，得房率較低，物業(yè)管理費較高，社區(qū)規(guī)模又小的可憐，再加上底下緊靠楊高北路的局部樓層會受到一定的噪音影響。這些都導致了購房者心理認同上的障礙。
而且金橋區(qū)域住宅需求量的增加又使眾多房產公司瞄準了這塊風水寶地。20xx年，周邊市場供應量2500個住宅單元，共計25萬平方米左右，整個市場銷售率在50%出頭(受"上海故事"量體拉動比較嚴重)，有效供應量在12萬平方米左右。本案推案時周邊市場上供應量將近8萬平米。
綜上所述，本案的大環(huán)境還是良好的，但項目自身卻有較多先天不足之處，且周邊競爭個案源源推出，都為本案的銷售帶來了一定程度上的抗性。
2.客源情況
本地的、外地的、老年人、青年人一個不能少。
針對本區(qū)域當時情形考慮，本案的客源主要由3大部分為主：
①周邊居民
金橋新村以及其他新村居民人口的擴張、居住環(huán)境的改善，但又受經濟支付能力的限制，對所購房子的的總價極其看重，本案的出現(xiàn)，對這部分客源將是極大的沖擊。這部分客源也是本案最初沖擊銷售率的得支撐。
�、谑姓疬w戶
上海整個城市的大規(guī)模改造，必能吸引大量的拆遷戶入場。
�、弁鈦砉ぷ髡�
上海作為人才高地，已成為中國人理想的"就業(yè)創(chuàng)業(yè)基地"，而本區(qū)域的發(fā)展?jié)摿Γ瑢@批客源將有極大的吸引力。
二、策劃思路
關鍵問題是：怎樣才能做大眾情人呢?
無可辯駁，"天第公寓"的缺陷是顯而易見的，爛尾房、房型老、規(guī)模小、配套少，和周邊眾多新興多層建筑相比較，它根本是一個普通的不能再普通的房產項目。不過幸好，"天第公寓"還是有值得叫人安慰的優(yōu)勢的。良好的金橋大環(huán)境給了它有力地支撐，交通便捷無疑也是一大吸引力。從產品本身來看，亮麗的建筑立面、獨一無二的鋼結構大堂、面面俱到的會所以及我倡議的尋找區(qū)域面積空白，將面積放到最經濟最實惠的低總價的策略，都是和周邊項目有得一拼的。但是本案和其他個案一個最明顯的區(qū)別就是本案的客源層次分布廣泛。不同性別、不同年齡、不同行業(yè)、不同地區(qū)甚至是不同買房目的客源都是本項目力求爭取的對象。訴求客源的廣泛造成了訴求中心點的不確定性，使得做策劃時無法做到有的放矢，這是房產策劃的一個致命點，客源模糊。怎樣才能使"天第公寓"成為人見人愛的"大眾情人"呢?做 "大眾情人"是要冒風險的，但是只要解決了這個問題，"天第公寓"在周邊的產品中就是獨特的，有個性的，這就是USP策略的運用。
怎樣使產品成為"大眾情人"呢?構想這個問題時，我還是從產品本身開始著手。既然要使本案與競爭產品形成一定距離上的差異，那么必然要設法找到本產品本身與眾不同的亮點。除了在本案上專案組建議在原先爛尾的產品格局上，利用周邊個案的面積、功能和格局的空白，采用新的切割方法將產品進行了新的面積分割和更合理的功能劃分，并且在建筑的外立面上一改爛尾樓過去的老式傳統(tǒng)手法，變得更為亮麗和新穎、現(xiàn)代，從而也就讓本案產品相較周邊競爭個案有相當?shù)拿娣e和總價優(yōu)勢，也在新穎的外立面上給客戶一個全新的樓宇概念外，弘揚產品優(yōu)點是毋庸置疑的，關鍵在于怎樣去規(guī)避產品的缺點。老子?《道德經》曰：禍兮福所倚,福兮禍所伏。同理，缺陷往往也可轉為為優(yōu)勢。關鍵在于，怎樣合理利用缺陷使之成為優(yōu)勢。
想要成為"大眾情人"，除了產品的新鮮性，還需要在生活理念上從情感上真正感動消費者，了解他們最渴望的生活狀態(tài)，觸及他們內心深處最柔軟的地方。那么，現(xiàn)在的都市人最喜歡什么樣的生活，內心深處又最渴望什么樣的生活呢?于是就有了下面一段概念的提煉：
"星期五公社"策劃構想：后集體生活的概念由來。
記得大學時代，一個同學是第一個到校外租房子，因為他覺得受不了男生宿舍的'嘈雜混亂，可是最近碰到他，是在一個人群很多的俱樂部里碰到他，他說我受不了辦公樓里那種氣氛，我現(xiàn)在特別懷念大學時代，有那么多同學那么多朋友，不像現(xiàn)在的環(huán)境，辦公室簡直就是伏契克寫的《絞刑架下的報告》，走過去是七步，走過來是七步，我突然發(fā)覺自己是喜歡和向往集體生活的。
星期五公社行銷由來……
70年代，公社年代。
80年代，開放年代。
90年代，自我年代。
00年代，個性年代。
今天，個性群體共存的矛盾年代!
現(xiàn)在的都市，俱樂部如鮮花，我們殷勤如蜜蜂，為什么呢?因為我們渴望一個集體，就像我們曾經特別渴望一個私人空間一樣。
我發(fā)現(xiàn)諸如俱樂不是這樣一種地方，在這里大家相聚在一起，沒有人追究你的過去，沒有人關心你的未來，大家在一起可以聊天，可以一起做一件事情，依據(jù)個人的品位興趣，在這里可以重溫久違了的集體生活。
所以，我愿意把它衍生為一種社區(qū)生活，而且稱之為"后集體生活"，因為這樣的集體是自發(fā)自愿形成的，不像大學時代或是公社年代的集體，多少帶點不可抗拒的色彩，喜歡這種后集體生活的人，不要誤以為他們不喜歡獨處，其實他們更喜歡強調生活的自我。他們是都市非主流中的非主流，他們喜歡集體，喜歡朝九晚五后聚到一塊，因為他們希望在這個后集體空間能找到他們的同類，有相似的品位，有相似的生活體驗，有相似的生活觀價值觀世界觀，然后他們可以享受到后集體生活的愉快。
在這種后集體生活中，他們容易忘掉日常辦公室里的瑣碎，人際交往的復雜，他們可以任性地在這個空間盡情享受生活帶給他們的快樂，唱唱懷舊的歌曲，敘敘工作的酸甜苦辣和人生的目前與長遠。當新的太陽升起，他們揮揮衣袖，各自又回到自己的小圈子里，后集體生活對他們來說，就像星期五的感覺，能讓人想起善待自己的生活，對于他們而言，家就是能讓人可以忘掉工作或是人際壓力的地方，是可以快樂的、幸福的、輕松的、生活的地方。
這個地方對于一個在外打拼甚感朋友太少，剛結婚青年在付款條件壓力少，辦公室里小資白領品位相似的，更或是從知青年代走過來的人……是一種渴望，一種期待，一種這個時代輕松的懷舊，也是依依不舍的告別，告別永遠過去的學生時代知青年代公社年代，那充滿理想主義充滿懷念情愫和浪漫情懷的時光。
所以我將星期五賦以"生活"的概念，公社賦以"當代后集體"概念。
所以我把這種后集體生活的地方就叫，"星期五公社"。
注："星期五公社"是"天第公寓"的推廣名。
就這樣，一座城市新型的后集體生活宅邸誕生了。這個嶄新的概念被我用一句很感性的語句表達了出來，"金橋有個很生活的后集體，我們叫她"星期五公社"。這樣一句溫馨、幸福、甜蜜、輕松而又陽光的話無疑對任何人都具有神秘感和吸引力。
所謂萬事開頭難，既然策劃上的難點被突破了，接下來的事自然就好辦了。
三、銷售策略
以迅雷之勢推銷"大眾情人"。
在眾多周邊產品的強力圍攻下，我認為本產品的價格應該與周邊產品拉開一定距離。這樣才能吸引到潛在購屋對象，所以，根據(jù)產品的格局和面積特性，我給"星期五公社"定下了低總價面向市場的價格策略。
我認為，盡管本案與周邊個案有一定距離，但由于價格優(yōu)勢，且量體小，上市后必然會引起消費者的注意。所以，在短時間內迅速出擊的銷售策略是比較正確的。
結合本區(qū)域市場情形以及以往操作的個案判斷，我們將以"短、平、快"的銷售策略，經過12個月的前期準備，在正式公開34個月之后，銷售率將達到7080%。
四、廣告表現(xiàn)策略
首創(chuàng)成人漫畫作為本案廣告表現(xiàn)符號。
在擬定廣告表現(xiàn)策略之前，我同樣讓專案組對市場同質競爭個案企劃表現(xiàn)方式進行了收集整理和歸納，我的目的是想用差異化和獨特性的指導思想從別人的企劃表現(xiàn)中找到自己的表現(xiàn)突破點，先看看競爭個案的表現(xiàn)方法：
1."青年匯"：
也是由爛尾房改造，它抓住了房型小、地理位置好的特點，目標客源針對青年人。企劃策略以產品的概念炒作再加上迎合青年心理的平面包裝方式。廣告表現(xiàn)上以另類年輕為主，上市后迅速造成小房型市場的火爆。不可否認，"青年匯"是十分成功的。
2."藍朝部落"：
也是小房型白領住宅，企劃策略與廣告表現(xiàn)和"青年匯"類似，難免有步落后塵的味道。
3."東方時空"：
在小房型市場火爆時借機推出，與先前的同類個案相似，無自己的創(chuàng)新，落入了人云亦云的俗套。
4."同領都會"：
連廣告表現(xiàn)手法都和"青年匯"極其相似，根本沒有自己的個性。
本項目想要做到鶴立雞群脫穎而出就必須根據(jù)自己的個性來表達自己。這不免又要談到客源的問題了。雖然本案客源分布較為廣泛，但也并非無跡可尋。
在這里，我把客源分為這樣幾種類型：
A、迷戀金橋的老頑固——金橋當?shù)乜?/p>
B、掉進蜜罐的鴛鴦——熱戀的要結婚的族群
C、學會了走路的蟲——IT行業(yè)、廣告行業(yè)者
D、想占便宜的人類——新薪人類、知青、外地打工的
E、有錢有閑的尖頭鰻——投資先生
F、這個城市的主力居者——辦公族、自由職業(yè)者及自由單身族客源被細分后就不難發(fā)現(xiàn)，本案最大的個性就是本案各類型的客源都有著自己不同于其他類型的個性，而每一種類型又都是我們所不能忽略的。太多的個性就成了沒有個性，怎樣解決這一點呢?
于是，我試圖在這些個性中發(fā)掘共性。當我把一些產品的東西羅列出來時，我發(fā)現(xiàn)這個產品其實是一個矛盾統(tǒng)一綜合體。
城市：共同的環(huán)境————新的集體
金橋：公認的生活地————新的生活
社區(qū)：共同的家 —————新的集體
大堂：共進式 ——————集體
網絡：共享式 ——————互動的集體
會所：共享式——————互動的集體
建筑：兩幢獨立—————在集體中獨立
綜合起來，不就是一種個性與群體共存的矛盾的新集體生活方式嗎?包容這種新生活的產品可以說在上海是第一次出現(xiàn)的，因而我們不妨稱它為"上海首座后集體生活宅邸"。
既然是生活的宅邸，那么其文案基調不妨輕松、俏皮、煽情一些，可以針對各種類型的客源分別描述他們不同的生活狀態(tài)，然后再闡述不同的生活狀態(tài)與后集體生活宅邸這一概念的相互融合。設計色彩的表現(xiàn)上以輕松、活潑、穩(wěn)重為主，在矛盾中尋求統(tǒng)一。
當50年代人聽見叉鈴的聲音時 ;當60年代人聽見讓我們蕩起雙漿的音樂時;當70年代人看到玻璃彈子時;當80年代人看到魂斗羅游戲時……他們會有什么樣的感觸呢?無疑，童年的美好回憶會在瞬間流淌。由此可見，每個人對自己的童年都有著一份難以割舍的情懷，而且每個人心中都存留著一份永不泯滅的童真。不同年齡、性別的人在對童年的回憶里找到了共同的契合點，那就是心中不泯的童真�；诖�，想到了成人漫畫�，F(xiàn)在最流行的幾米的漫畫之所以廣受歡迎，是因為它能勾起人們對美好生活的向往與憧憬。成人漫畫的吸引力由此可見一斑。因此，我決定用成人漫畫作"星期五公社"的設計符號，把各個類型的客源用漫畫的形式分別量身定制的表述出來。
在上海各個已銷售或在銷售的房產個案中，運用成人漫畫作為設計符號的幾乎沒有，即使有也是"拿來主義"。據(jù)我了解，目前只有復地集團開發(fā)的"柏林春天"在報紙廣告上曾用過幾米的漫畫《地下鐵》中的場景。由此，我可以自豪地說，在上海用量身定制的原創(chuàng)漫畫作為廣告表現(xiàn)手法，"星期五公社"是首例。
五、媒體策略
大膽放棄報紙媒體，主打戶外媒體和現(xiàn)場派發(fā)銷售。
如何使用最低廣告費用，來達成最高銷售目標是媒體策略的基本原則之一。
本案案量小，如果投入大量廣告經費，即使達到預期效果也會造成公司銷售成本的增加。所以，我決定用不同與以往媒體策略，以達到減少公司銷售成本來提高公司利潤的目的。
基于上述原因，我對常規(guī)的媒體策略作了一些改動，本案銷售中基本以戶外看板、公交廣告、引導旗來吸引客源，在現(xiàn)場派發(fā)海報和DM并由銷售人員解說"星期五公社"這個新概念和它所營造的一種新生活來引起消費者的興趣。電視媒體和報紙媒體因費用較高，所以基本上不考慮，僅看銷售情況而定。如果在銷售時遇上阻力，才考慮用報紙媒體擴大影響力。
六、市場反響
事實勝于雄辯
經過了市場的考驗，事實證明本策劃案是非常成功的。在開盤當日就有80%的房子被預訂，之后的一個多月時間里，又不斷有消費者來電來訪，不到一個月"星期五公社"已告售罄。而"星期五公社"所提倡的后集體生活的概念也已被人們所接受并喜愛。
可以說，用不到一個月的時間去化一個不占優(yōu)勢的住宅產品，這在金橋地區(qū)甚至于上海都是不多見的，所以"星期五公社"策劃案的成功是顯而易見的。
產品形象是品牌的重要方面。良好的產品形象可以使企業(yè)獲得社會公眾的充分信任，進而形成穩(wěn)定的消費群。"星期五公社"策劃案的實施，不僅使公司第一個開發(fā)的項目一炮而紅，在賺取了利潤的同時也給公司帶來了一定的品牌知名度，為公司將來的開發(fā)項目打下了扎實的基礎。八、總論
房地產策劃是一項牽涉知識面很雜的學問，它不僅僅牽涉到廣告、銷售、營銷推廣等內容，還涉及到房地產基礎知識、客戶心理學等方方面面的內容。一個房產項目從初具雛形到最后推出都需要經過周密審慎的思考。
我個人以為：作為一個策劃者，要做好一個策劃案就必須用談戀愛的心態(tài)去對待它，以對待戀人的熱情去了解這個案子，策劃者只有在愛上了自己所策劃的案子后才能夠使策劃案在市場上獲得成功。也就是說，策劃者要以相當大的熱情去了解并接受策劃案，然后才能制訂出完美的策劃方案。
依據(jù)上述策劃戀愛論，我接手"星期五公社"后，就全身心地投入到項目的前期準備中，所謂市場情況的調查和了解只是解決了項目的利好、利空，也就是賣什么的問題。搞清這個問題后就要弄清楚東西要賣給誰(客源)的問題，其次也就是如何找到自己的個案的突破點的問題，這個問題是房產項目策劃中最關鍵的問題，突破點找準了，項目也就成功了一半。因此，在策劃中，我從收集整理和歸納市場資料和客源資料，然后找準突破點全身心投入。
就本策劃案來看，之所以成功的最大原因就是我利用差異化和獨特性的策劃指導思想找準了個案的突破點，然后大膽地把項目的缺陷作為項目的優(yōu)勢去推廣，即客源層過于廣泛原是房產項目的致命缺陷(客源廣泛使訴求點過多造成無法為項目定位)，而我卻在個性中找到了共性，并巧妙地用一個新的概念把這一矛盾統(tǒng)一起來。由于找準了客源層，并很好地解決了客源層廣泛所帶來的問題，后面所面臨的問題也就迎刃而解了。
眾所周知，只要一個策劃案有自己的創(chuàng)新點，那么它肯定會吸引消費群體的眼球，因為消費者通常會對新鮮的東西感興趣，進而產生購買的欲望。本案就是利用這一消費心理對項目進行策劃。
項目本身雖然沒有十分特別的地方，但我還是在平凡之中找到了特殊，利用周邊個案的面積、功能和格局的空白，采用新的切割方法將產品進行了新的面積分割和更合理的功能劃分，并且在建筑的外立面上一改爛尾樓過去的老式傳統(tǒng)手法，變得更為亮麗和新穎。此為一新——產品設計手法新 ;為消費者營造了一份新的生活方式，提出了一種后集體的生活概念，此為二新——居住概念新;原創(chuàng)成人漫畫的廣告表現(xiàn)喚起了消費者內心對童年的美好回憶，并在情感層面上為各個類型的客源締造了十分溫馨感人的生活場景，此為三新——廣告表現(xiàn)新 ;本案拋開了傳統(tǒng)的媒體通路——報紙廣告，僅用戶外媒體和現(xiàn)場銷售的媒體策略，為公司節(jié)約了銷售成本并給公司帶來了豐厚的利潤，此為四新——媒體策略新。
抓住這四個創(chuàng)新點，使得差異性策略和獨特性策略在樓盤行銷中很好地得到運用，再配合了低總價的價格優(yōu)勢，本策劃案在極短的時間里獲得了市場認同，圓滿地完成了銷售任務，也為公司市場美譽度的同時也為公司下一個個案的品牌提升奠定了一個很好的基礎。公司因為在此項目上獲得豐厚利潤，從而將公司的開發(fā)戰(zhàn)略重點瞄準了市場的爛尾樓盤盤活。
營銷策劃方案9
一、前言
在商業(yè)地產銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產營銷策劃在商業(yè)地產的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。
xx商業(yè)城項目是xx房地產開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為xx市北區(qū)的新型休閑地產商業(yè)的經典作品。
xx商業(yè)城座落于xx市城區(qū)北部的xx廣場旁，是xx地產開發(fā)公司的新建項目。本項目占地xx平方米，根據(jù)目前的建筑設計建議方案，項目由三層裙樓（含負一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為xx余平方米，地下車庫及設備用房建筑面積為xx多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約xx平方米，塔樓建筑面積約xx余平方米。項目總投資約xx萬元。
經過前期的市場調研分析，本項目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物商城。根據(jù)這個初步設想，結合目前項目現(xiàn)狀，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發(fā)，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。
二、項目營銷總體策略
營銷總體策略是仔細分析、科學劃分并準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風暴。
三、項目營銷目標方針
根據(jù)本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領的完善和充實。
1、樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
2、倡導一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報。
3、提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閑式商業(yè)。
4、啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的`純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。
5、醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動商業(yè)房地產市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴。
四、銷售目標
1、銷售（招商）目標。
2、銷售目標分解，根據(jù)項目的定位及施工進度計劃，進行營銷工作。
五、項目銷售時機及價格
為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達成目標方針的實現(xiàn)，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。
�。ㄒ唬╉椖咳胧袝r機及姿態(tài)。
1、入市時機：根據(jù)規(guī)劃與工程進度以及營銷準備，在xx年xx月份房交會期間開盤（或xx年xx月），可以抓住xx年春季房交會、xx節(jié)等機會掀起第一個啟動高潮；在xx節(jié)、xx年秋季房交會、xx等重要時期掀起新的銷售高潮。
2、入市姿態(tài)：以全市乃至xx地區(qū)“財富地產、休閑購物”形象登場，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經營理念。
�。ǘ﹥r格定位及價格策略。
1、價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。
2、價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為xx元/平方米，其中起價為xx元/平方米，最高價為xx元/平方米。
3、價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調整（略升），均價為xx元/m2，尾盤銷售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合
�。ㄒ唬┬麄鞑呗灾黝}。
1、個性特色：“xx商業(yè)城財富地產投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導“投資財富地產、獲取穩(wěn)定回報”的投資理念。
2、區(qū)位交通：本項目地處xx廣場旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產投資環(huán)境。
3、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
�。ǘ┬麄髅浇榻M合。
1、開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩(wěn)定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。
2、開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關雜志、直郵廣告等形式。
3、開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關、促銷活動、項目招商說明會等形式。
營銷策劃方案10
一、活動背景
傳統(tǒng)民俗節(jié)日蘊涵著豐富的教育資源和文化內涵，是弘揚和培育中華民族精神的重要文化載體，保護和發(fā)展傳統(tǒng)民俗節(jié)日文化，是傳統(tǒng)文化復興的重要途徑和手段。
重陽節(jié)所傳承的飲食文化傳統(tǒng)節(jié)日是在古老祭祀儀式的基礎上發(fā)展起來的。出于對神靈的尊崇，在節(jié)日到來之前，人們都會根據(jù)各種神靈的“嗜好”，為他準備各種各樣的美食，人們在祭祀之后，也會分享到一份美餐。在缺吃少穿的年代，節(jié)日幾乎成了人類傳承其秀之飲食文化的惟一時段。這種情況在享樂主義思潮蔓延的唐宋元明清諸代，表現(xiàn)得尤為明顯。所以，無論是初一還是十五，除去其從不間斷地傳承著古老的精神文明外，奢華的儀式背后，還為人類保留下了相當豐富的物質文明。重陽糕，菊花酒等獨具特點的節(jié)日食俗，就是許多成龍配套的宴會佳肴，也無一不是從重陽飯、祭神、祭祖等大型祭奠食譜的基礎上發(fā)展起來的。保護傳統(tǒng)節(jié)日飲食，就是保護傳統(tǒng)飲食文化精華。
二、活動目的
為了喚醒人們對我國傳統(tǒng)節(jié)日的保護意識，進一步讓顧客們對我們民族博大精深的美食文化感興趣。傳統(tǒng)的節(jié)日文化是一個民族的東西，是一個民族共同創(chuàng)造的'共同享受的一種文化，這種文化會自然形成一個民族的凝聚力在里面，再有附加其上的審美情感、趣味，它的精神影響力是巨大的。中國人之所以為中國人就是因為有這些東西來包裝著我們。所以，特策劃此活動。豐富我酒店美食文化生活，為廣大顧客提供一套高品位的重陽節(jié)文化美食大餐。
三、活動主題
品菊花糕、飲菊花酒、制茱萸佩、美食達人
四、美食節(jié)活動構思
(一)組織機構
主辦單位：xx大酒店
承辦單位：xx大酒店
協(xié)辦單位：xx生鮮市場
特邀嘉賓：xxx老師、xx老師
參與群體：所有顧客
(二)主題活動構思
1、確定該次美食節(jié)特色定位
2、簡單而隆重的開幕式
3、本次活動“美食使者”評選
為推動我們餐飲酒店服務人員的素質，在此次美食節(jié)期間還將舉辦一次別開生面的“美食使者”大賽。每個參與本次美食節(jié)的團隊推舉1名佳麗，參與“美食使者”的評選。在開幕式當天舉行見面會，進行推介。美食節(jié)期間，在各參與團隊中進行拉票。于美食節(jié)閉幕式上進行表演及評選。
4、活動期間的菜品，可供顧客們免費食用。
5、閉幕式
五、經費來源
本次活動由xx大酒店全力贊助
六、宣傳形式
重點推廣重陽節(jié)美食文化、展示美食品種和知名美食。分階段在酒店內各大媒體上刊登廣告，專題報道;在美食節(jié)現(xiàn)場懸掛彩旗、橫幅、廣告氣球、廣告牌等;編印美食節(jié)宣傳單向游人及有關社團免費發(fā)放;在會場航架上設大投影連續(xù)播放企業(yè)宣傳片。
七、活動時間、地點
活動時間：20xx年xx月xx日8：00——13：00
活動地點：xxx大酒店戶外廣場
與酒店相關的營銷策劃方案5
一、活動背景
xx飯店是南京城市的“中心地標”，東西方文化在這里交相輝映。作為“世界一流酒店組織”的成員，飯店以典雅舒適的尊貴客房，薈萃環(huán)球美食的各式餐廳，先進、快捷的商務會議設施，以及功能齊備的康樂服務，吸引了無數(shù)顧客的光臨。為慶祝圣誕節(jié)的到來，飯店決定回饋消費者，舉行促銷活動。
二、活動主題
慶圣誕，xx飯店真情回饋
三、活動目標
提高知曉度，刺激消費，提高營業(yè)額。
四、活動時間
宣傳時間：20xx.12.15——20xx.12.23
活動時間：20xx.12.24——20xx.12.29
五、活動安排
第一階段準備階段時間安排表
第二階段活動宣傳推廣階段
第三階段促銷方案實施階段
六、促銷活動方案設計
(1)活動主題：幸運抽獎活動
(2)活動時間：12月15日---12月29日正常營業(yè)時間
一等獎1名價值3000元旅游代金券一張二
等獎1名價值2000元旅游代金券一張
三等獎1名價值900元旅游代金券一張
陽光普照獎其余未中獎客戶均贈送價值100元代金券一張，可與下次來本店消費時使。
(3)活動內容：活動期間，單張現(xiàn)金消費1000元，可至服務臺領取抽獎券一張，超過1000元，按照1000倍數(shù)領取相應數(shù)目獎券，不足1000元部分不計入。
(4)開獎時間：抽獎箱中集齊699份抽獎券，即短信通知箱中客戶具體抽獎時間及安排，屆時請廣大客戶見證。
(5)兌獎說明：中獎者憑抽獎券正券及身份證至服務臺領取相應獎品。
(6)注意事項：本活動不計算累積消費;活動期間請關注飯店廳堂顯示屏抽獎箱號碼積累情況;若開獎后三個月內無法聯(lián)系到獲獎者，將以獲獎者名義將獎金捐獻慈善機構;活動中所有獎券不兌現(xiàn)、不找零，若涉及個稅，中獎者自理;本公司所有員工及有關人員一律不參加本活動。
營銷策劃方案11
一、總體思路目標
本次自助餐會活動，既區(qū)別于第一次的人海行動(人氣階段)，又不同于當前正在進行的快樂星期六活動(運行階段)。要著重突出"節(jié)"的成份;營造"節(jié)"的氛圍;體現(xiàn)"節(jié)"的歡快。人員基本控制在400人左右，達到能坐下，不擁擠，使顧客感到不是來酒店用餐，而是來隴鑫過節(jié)。給顧客的總體印象是：華貴、優(yōu)雅、熱鬧、祥和、溫馨、輕松。把整個自助餐會辦成類似春節(jié)團拜、聯(lián)歡的形式，為春節(jié)再次舉辦活動打下良好的基礎。宣傳、擴大星級酒店影響力和知名度。充分發(fā)揮餐飲服務行業(yè)龍頭作用，想方設法拉動酒店經濟，占領消費市場，力爭創(chuàng)造一定的經濟效益和社會效益，是本次"兩節(jié)"活動的目的所在。
二、活動主題宣傳詞
1、到隴鑫，過圣誕
品美食，迎新年
2、激情圣誕夜，狂歡在隴鑫
平安幸福年，相約在酒店
3、火樹銀花賀圣誕，燈紅酒綠迎新年。
三、舉辦時間：20xx年12月25日17：00-20：00
地點：xx
四、場地布置
1、酒店大廳(內、外待定)擺放大型圣誕樹、圣誕老人各一對。
2、酒店大廳內擺放大型花壇一個。
3、2F宴會廳右側擺放圣誕樹8棵，樹上懸掛用酒店廣告內容包裝的蘋果若干枚，親情祝福卡若干條。
4、宴會廳左側懸掛紅燈籠8個，附加有獎燈謎若干條。燈謎以隴鑫大酒店特制的精美賀年卡形式出現(xiàn)，正面為隴鑫祝福，背面為燈謎內容。
5、宴會廳舞臺上方拉電絲若干條，電絲上懸掛裝滿雪花紙屑和彩色紙條的氣球。
6、舞臺兩側擺放香檳塔及大型燭臺。
7、選2名男服務員扮"圣誕老人"，選一男一女服務員扮"散財童子"。以上特制服裝均有"隴鑫標志"。
五、氣氛渲染
為使本次自助餐會活動取得圓滿成功，達到預期的效果。2F宴會廳LED大屏兩邊循環(huán)打出本次活動的三組主題宣傳詞(對聯(lián)式豎排)，大屏中間反復播放《圣誕故事》、《新年祝�！返葍热荩⒋┎宀シ啪频晷麄鞫唐�。同時選擇有關圣誕、新年的典型曲目，作為背景音樂一直循環(huán)播放。
整個現(xiàn)場氣氛調控，具體操作可按"三個樂章"進行，也是三個高潮。
第一樂章：同度"兩節(jié)"，共享美食
客人基本到齊后，LED電子屏打出第一樂章的內容，此時主持人及兩名"圣誕老人"，兩名"散財童子"同時登場亮相，在主持人致歡迎詞、祝酒詞期間，"圣誕老人"和"散財童子"有歡迎、祝福動作，此時分兩組分別完成倒香檳酒和點蠟燭的環(huán)節(jié)。當主持人祝酒詞結束后，工程人員推動電絲閘刀，引爆舞臺上方的氣球，讓氣球內的紙屑和彩條灑落，形成雪花飄飄和天女散花之仙境，從而形成活動的第一個高潮。
第二樂章：驚喜回報，抽取大獎
當自助餐會進行到一定階段，選擇合適時間推出第二樂章。本樂章是本次活動高潮中的高潮，既實惠，又熱鬧。主持人在不停的宣布燈謎競猜結果的同時，穿插宣布各項大、中、小中獎信息。在此時間段，酒店攝像師可免費為中獎人員同"圣誕老人"、"散財童子"免費拍照合影，形成第二個高潮。
第三樂章：激情狂歡，采摘"平安"
這個時間段部分客人已經陸續(xù)離開，大廳內已有較多空間。此時主持人宣布采摘"平安"活動開始，同時宣布采摘蘋果的.寓意和簡要注意事項。為切實形成第三個高潮，不至于使整個活動出現(xiàn)虎頭蛇尾現(xiàn)象，酒店可事先安排一定數(shù)量擅長歌舞的服務人員，登上舞臺進行歌舞表演，有目的的同客人進行互動。但時間不宜過長，氣氛把握要適度。
六、廣告宣傳
借鑒酒店歷次舉辦營銷活動的經驗，本次"兩節(jié)"活動仍按《榆中電視臺》、《生活導報》等傳播形式進行為期三至七天的廣告宣傳。
七、抽獎配合
本次活動設
一等獎：個，實物為：價值約：xx元
二等獎：個，實物為：價值約：xx元
三等獎：個，實物為：價值約：xx元
制作精美賀年卡個，背面分別標有代金卷、生日蛋糕、北京烤鴨等贈送內容，定做生日蛋糕、北京烤鴨可補找差價，縣城內免費送貨。
八、營銷人員宣傳、銷票
按以往慣例，組織相當數(shù)量的營銷人員走街巷、進單位，廣泛宣傳。有目的的推銷，此次活動預計銷票張。
九、部門配合，明確分工，責任到人
營銷策劃方案12
活動時間：
12月1日（周五）12月3日（周日）
活動主題：
相約圣誕之夜（圣誕狂歡夜、恢優(yōu)惠在圣誕）
活動說明：
策劃風格特的節(jié)日促銷，引發(fā)市民對金義百貨的強烈關注，為冬季旺銷鋪墊人氣。
活動地點：
門前廣場
雪花飛舞中，身穿紅袍的圣誕老人帶著夢想中的禮物與恢悄悄的降臨××；
紅白相間的色調，閃閃發(fā)光的圣誕之燈，讓人感覺到了那種特的浪漫與溫馨，象征著平安與幸福；
一、狂歡帽子節(jié)！
展出款式新穎、色彩鮮麗的各款男女老少帽子！部分帽子、手套半價銷售！讓您在享受暖冬的同時，增添一抹靚麗的風采！操作說明：在寒冷的冬天，帽子是不可少的御寒用品，也越來越成為時尚年輕人著裝的一點綴。在帽子展出陳列上，可以突出的圣誕帽，一方面渲染節(jié)日氛圍，另一方面也通過圣誕帽帶動其他帽子的銷售。
二、圣誕蛋糕
定制一個圣誕蛋糕，直徑可長達幾米，上面寫“圣誕快樂”幾個字，并插滿蠟燭，在晚上八點，家一起許愿，然后一起吹滅蠟燭，整個場景周圍用圣誕樹、彩燈等裝飾，并配以音樂營造氛圍，凡25日當晚6點至8點在商場購物滿1000元的顧客，憑購物小票即可分得一塊蛋糕，分完為止。
三、圣誕老人播撒福禮
圣誕節(jié)的禮物，奇妙而又。12月24日26日，只要您光臨××就有機會獲得圣誕老人送給您的禮物，在這個浪漫的節(jié)日里收獲一份特別的'驚喜！
四、代金卷的發(fā)放
代金卷的發(fā)放以前我經常見到很多人在街上發(fā)放，其實這樣做，很讓人感，因為站街發(fā)傳單的人實在太多了，而且體現(xiàn)不出價值來。為止這里有一個絕對好的主意告訴家：代金卷的發(fā)放可以和其它非本行的行業(yè)合作，如果你在商圈，或一條街上，那么，你可以把代金卷送給那賣服裝的老板或餐飲的老板，告訴他煤買了一件200元以上的服裝的送一張價值28元的燙染卷，餐飲也類似，這樣不同的行業(yè)聯(lián)動起來，活動更有意思。同樣你也可以告訴服裝老板，他們的優(yōu)惠卷可以放到你那里去。
五、德國夢幻圣誕之旅
每年圣誕前夕，都有將近一億六千萬來自世界各地的游客涌向德國的2500個圣誕市場，品嘗糖炒杏仁、甜紅葡萄酒和其它一些圣誕美味。德國各城市的圣誕市場一般從每年的11月份開始，到12月底結束。
營銷策劃方案13
一、總體思路
七夕情人節(jié)是中國的傳統(tǒng)情人節(jié)。隨著國人越來越看重中國的傳統(tǒng)文化和民間節(jié)日，再加上每年商家的宣傳和炒作，七夕情人節(jié)已經成為情侶們必過的節(jié)日之一。本次促銷方案主要提出兩項與“七夕”主題緊密相關的大型促銷活動，以配合店內各商家、場地的促銷活動，營造濃郁的情人節(jié)消費氛圍。
此外，由于黃金飾品是情人節(jié)的主要商品之一，建議每年面向婚慶市場的秋季鉆石節(jié)在七夕開始，以節(jié)促節(jié)，情人節(jié)的巨大商機為鉆石節(jié)帶來良好的開端。
二�；顒訒r間：
8月12日-8月16日。
三、店面布局
配合七夕節(jié)的主題，建議在商場的共享空房間設置鵲橋。根據(jù)葡萄下能聽到牛郎織女的傳說，用綠色塑料藤蔓將正門門柱裝飾成葡萄架，營造出濃郁的中國傳統(tǒng)情人節(jié)氛圍。
四�；顒右�(guī)劃
(1)鉆石裝飾部分
1.主題
百年老店，百年和諧——20 鉆石節(jié)
【主題解讀】本次活動以“百年老店百年喜結良緣”為主題，聚焦婚慶市場，定位清晰，突出 shopping mall旗下黃金飾品店最具競爭力的品牌口碑優(yōu)勢，以誠信加持吸引目標消費者。
2.活動策劃
鉆石節(jié)從8月持續(xù)一個多月，一直到“十一”黃金周。這么長時間，推廣活動應該是分層次、分階段的。七夕的促銷期是鉆石節(jié)活動的預熱期，吸引消費者對鉆石節(jié)活動的關注，促進接下來的'消費。
鉆石節(jié)浪漫開場，七重炫麗儀式可選。
活動期間購買鉆飾累計3000元，即七種優(yōu)惠任選其一。
床77元抵扣券套裝77元抵扣券鞋子77元抵扣券
77元女裝抵扣券服裝輔料10%優(yōu)惠卡60%優(yōu)惠卡婚紗攝影20%優(yōu)惠卡
3.展示創(chuàng)意
每個珠寶品牌都推出幾款情人節(jié)特別款，可以很貴，也可以是專門為情人節(jié)設計的。它們以干花的創(chuàng)意搭配進行展示，并覆蓋上透明的玻璃罩，從眾多令消費者挑花眼的珠寶款式中凸顯經典款，在花的名義下形成浪漫唯美的效果，對消費者形成不可抗拒的誘惑。而且女性常被比作花朵，花朵與珠寶的搭配暗示著女性與珠寶的和諧關系。獨特的展示方式，搭配適當?shù)臒艄夂捅尘�，必將吸引消費者的眼球，產生極佳的推廣效果。
4.宣傳和規(guī)劃
發(fā)放“七夕情侶廣告氣球”，打印店名和電話。粉色心形氣球是主色調。定制：快餐店用氣球、眼鏡店用廣告氣球、醫(yī)院和診所用氣球、游樂園用氣球、健身運動用氣球、藥房和藥店用氣球、保健品用氣球、美容院用氣球、化妝品用氣球、電信業(yè)務用氣球、手機和電話用氣球、禮品店用氣球、金銀首飾店用氣球、電腦市場用氣球、網吧用氣球、金融銀行用氣球、公司廣告用氣球、婚慶、 慶典氣球、婚紗影樓廣告氣球、保險公司廣告氣球、電器店禮品氣球、冰箱洗衣機小氣球、電視空廣告氣球、乳制品礦泉水氣球、超市商場廣告氣球。
廣告禮品氣球：顏色：紅色、粉色、黃色、藍色、綠色、紫色、橙色、金色、黑色和白色。印刷logo、設計、宣傳用語、地址、電話、慶典用詞等。企業(yè)和商業(yè)。氣球作為一種新型、經濟的廣告載體，以其不可替代的親和力、豐富多彩、通俗易懂、價格低廉而深受歡迎，廣告效果極佳，信息反饋即時。適用于企業(yè)、房地產公司、培訓學校、廣告及產品促銷活動、節(jié)日、紀念日、慶典、展覽、婚宴、生日等場合的裝飾和饋贈。，還配有氣球桿和帽子。產品價格低，質量高，印刷精美。歡迎客戶來電咨詢。不能扔的廣告氣球！它能把你的廣告商標和地址電話插上翅膀飛入千家萬戶，穿越大街小巷，人人皆知！達到廣而告之的效果！氣球發(fā)放方案及地點：可根據(jù)客戶指定的地點，如市縣級、區(qū)域、街道、公園、社區(qū)、車站、商場、超市、學校、醫(yī)院等，以人為方式發(fā)放給每個人。廣告氣球：快餐店用氣球、西餐廳用氣球、酒店、餐廳、賓館用氣球、酒吧用氣球、汽水店用氣球、茶館用氣球、公園用氣球、兒童公園用氣球、游樂園用氣球、俱樂部用氣球、卡拉ok用氣球。
廣告氣球可以在氣球表面印刷各種品牌名稱、廣告詞、慶典標語、企業(yè)地址電話等。在開業(yè)典禮、周年紀念、商品促銷和婚禮上可以分發(fā)和贈送氣球。
與高昂的廣告費用相比，廣告氣球顯示了低投入高回報的效果。只要你花1-2分錢，你的企業(yè)知名度就有目共睹，就是經濟實惠！
營銷策劃方案14
汽車促銷策劃方案活動目的：為了提高豐田汽車的銷售量，增強其在河南市場的知名度以及提高在河南市場的市場占有率，改善“召回門“對豐田汽車的消極影響，重新樹立豐田汽車的品牌正義形象活動對象：河南省內的中高收入且富有愛心的人群活動主題：炎炎。范文汽車促銷策劃方案由搜集自網絡或網友上傳，版權歸原作者所有，本文主要是關于方案,策劃,促銷,汽車,活動,豐田,宣傳,進行,可以,客戶,的，希望大家尊重原創(chuàng)者的知識產權。
活動目的：為了提高豐田汽車的銷售量，增強其在河南市場的知名度以及提高在河南市場的市場占有率，改善“召回門“對豐田汽車的消極影響，重新樹立豐田汽車的品牌正義形象
活動對象：河南省內的中高收入且富有愛心的人群
活動主題：炎炎夏日、豐田陪學子一起前行
活動時間：2010年8月1日——8月30日
活動地點：鄭州市內的各個豐田汽車直營店
廣告配合方式：電視臺（河南衛(wèi)視）、報紙（大河報）、電臺（河南交通廣播）、戶外廣告（現(xiàn)有的豐田汽車戶外廣告）、店內、網站
活動方式：
買豐田雅力士（9.2——12.56萬元）、豐田威馳（8.95——11.99）、豐田卡羅拉（12.78——17.28）三款車可以以客戶的名義向河南省紅十字會捐出500元以支助上不起大學的貧困高考畢業(yè)生，與此同時完全購車后憑購車憑據(jù)可獲得500元現(xiàn)金（顧客可以把這500元錢捐出）或者憑此單可獲得700元的汽車服務
買豐田普銳斯（25.98——27.98）、豐田凱美瑞(18.28——28.38)、豐田銳志（21.68——35.68）三款車可以以客戶的名義向紅十字會捐出1000元的.現(xiàn)金以以支助上不起大學的貧困高考畢業(yè)生，與此同時完全購車后憑購車憑據(jù)可獲得1000元現(xiàn)金（顧客可以把這1000元錢捐出）或者憑此單可獲得1500元的汽車服務
回款單必須在購買車15天內寄回（回款單上設計有本次活動的三種選擇《現(xiàn)金捐款汽車服務》）寄回回款單并且捐出錢的的客戶將會會收到一份公司寄回的小禮品（禮品帶有編號）和捐款證明，在9月15日舉行抽獎儀式
獲獎的客戶可以獲得一年的汽車服務，并以客戶的名義向貧困學生捐出一臺電腦（紅十字會）
前期準備
1、活動前宣傳
a活動開始前一周（7月25日到31日）在河南電視臺進行每天黃金段的廣告宣傳
b活動前開始前一周（7月25日到31日）在大河報進行廣告宣傳c活動開始前一周（7月25日到31日）在河南交通廣播進行整點高強度的宣傳
d活動前半月（7月15日到31日）更換豐田車在河南省內的部分戶外廣告為此次活動內容
e活動前一月在豐田車各個銷售點進行pop海報等店內宣傳f豐田車網站主頁宣傳2、店址選定：
a、前中期：鄭州市內的各個豐田汽車直營店b、后期；選定鄭州市區(qū)內一家豐田汽車直營店
3、人員安排：成立專門的促銷執(zhí)行小組對本次活動進行具體的操作以及一些緊急情況的處理在前期對其進行專門的人員培訓
中期操作
中期宣傳
a大河報每周周末版進行活動宣傳
b每天黃金段的河南交通廣播的電臺宣傳c繼續(xù)用戶外宣傳d店內宣傳
e豐田公司網頁宣傳
宣傳重點
a此階段還是要進行宣傳，借助大河報河南交通廣播、戶外廣告、店內的廣告宣傳來為本次活動進行造勢
b活動期間在每個店門口進行裝飾，裝飾要充分突出豐田跟學子的聯(lián)系，制作宣傳片把河南高考生的情況。以及豐田的公益事業(yè)聯(lián)合起來，進行情感訴求
c引起媒體關注，利用媒體對這次活動進行宣傳
促銷方式：8月1日——8月20日按常規(guī)促銷
8月20日——30日打出限量的促銷策略
4、中期階段最重要的就是活動的執(zhí)行力所以前期必須要有一個訓練有素、業(yè)務熟練的執(zhí)行人員，
后期延續(xù)
九月十五日在鄭州市區(qū)內選定一銷量最好的豐田汽車直營店舉行抽獎儀式請公正部門、公司領導、紅十字會、客戶代表、受助學生代表參加�，F(xiàn)場頒發(fā)助學金。以此吸引媒體關注
將本次活動中回款單中的錢捐出的人員名單出在大河報上對其對公益事業(yè)的支持表示感謝
電話回訪參與此次活動的所有人員首先感謝對公益事業(yè)的支持然后對參加此次活動的感受以及對車的感受
營銷策劃方案15
前 言
任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“站前廣場”提供一個準確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導。在對婁底房地產市場現(xiàn)狀進行了深入細致的了解和研究分析的前提下，找出“站前廣場”項目的資源問題與機會，以達到或超出“站前廣場”原定銷售計劃，并為婁底定興房地產公司塑造品牌。
第一節(jié) 市場分析
一、婁底市房地產市產基本狀況
(一)20xx年以來房地產開發(fā)投資大幅增長。
20xx年1-8月全市房地產開發(fā)投資達16457萬元，同比增長87.4%，是近年來增長較快的。
(二)房地產業(yè)開發(fā)的三個組成要素即房地產開發(fā)的土地、資金、市場同步增長。
1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產開發(fā)企業(yè)購置土地面積10.88萬平方米，土地購置費3057萬元，分別比去年同期增長14.5%和19.9%;土地開發(fā)投資1250萬元，已完成土地開發(fā)面積9.7萬平方米。
2、開發(fā)規(guī)模擴大，開發(fā)投資高速增長。20xx年1-8月份，全市房地產施工面積43.23萬平方米，比去年同期增加18萬平方米，本年新開工面積13.3萬平方米，比去年同期增加7.9萬平方米，增長145%。全市房地產開發(fā)完成投資16457萬元，比去年同期增加7674萬元，增長 87.4%,對全市國有及其它經濟投資增長貢獻率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬元，增長1.2倍，辦公樓房完成投資542萬元，增長3.9倍。
3、企業(yè)融資能力有所增強，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產開發(fā)共到位資金22266萬元，同比增長2.6倍，從其構成看，利用外資資金增長最快，企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬元，增長3.8倍;利用外資資金1050萬元，增長69倍，其他資金8004萬元，增長2.5倍。
4、住房銷售高速增長。今年全市商品房現(xiàn)房銷售，在去年增長27.8%的高基數(shù)基礎上，保持高增長勢頭，20xx年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬平方米，同比增長82.7%，其中住宅銷售1.72萬平方米，比去年同期增長1.2倍。
5、房地產業(yè)的發(fā)展與城市化建設緊密，城市化建設促進了房地產業(yè)的發(fā)展，我市北擴南移的外延式城市擴展建設促進了房地產業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產開發(fā)的20家企業(yè)中，婁星區(qū)內集中了14家，新化縣3家，雙峰縣2家，漣源市1家。
二、房地產發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn)
一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米，商品房空置面積達1.1萬平方米(其中住宅空置0.61萬平方米)，占當年施工面積總量的2.5%，空置面積增長63.6%。從商品房空置時間來看，空置時間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長，比上年提高4.4個百分點，空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金，對房地產企業(yè)的開發(fā)產生不利的影響。
二是房地產企業(yè)素質良莠不齊，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開發(fā)能力低，競爭力差。近幾年來城市化建設的發(fā)展推動了房地產開發(fā)的發(fā)展，存在一個項目孵出一個房地產開發(fā)企業(yè)的問題，其開發(fā)規(guī)模小。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達65家，而今年來真正有開發(fā)任務的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%。就目前有開發(fā)工作量的20個企業(yè)而言，開發(fā)任務在3000萬元以下有10個，占總數(shù)的50%;開發(fā)任務在3000萬元以上5000萬元以下有5個，占總數(shù)的25%;開發(fā)任務在5000萬元以上有5個，占總數(shù)的25%。房地產開發(fā)企業(yè)主要以負債經營為主，嚴重依賴銀行資金, 有的開發(fā)項目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發(fā)、后期靠個人按揭貸款,缺乏后續(xù)開發(fā)能力。
三是物業(yè)管理落后，配套設施不全。房地產的開發(fā)應該成龍配套，我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā)，但大多數(shù)是開放式、松散型的賣完房就走人的開發(fā)，即使有物業(yè)管理，其配套設施不全，管理也不規(guī)范，一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問題都不能妥善解決，抑制了消費者的購買欲望，影響了持續(xù)開發(fā)。
四是外部因素制約。銀行房地產開發(fā)企業(yè)信貸政策調整，房地產貸款由開發(fā)性貸款為主轉為個人住房抵押貸款為主，國家對商業(yè)銀行的房地產開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進一步明確和規(guī)范：房地產開發(fā)貸款必須“取得國有土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證及開工證”等四證，開發(fā)企業(yè)取得這四證，實際投入應不低于項目總投資的30%，個人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項目要求項目主體結構封頂，才可以放貸;還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產業(yè)市場的擴大;再有就是二級市場放而不活，房屋交易手續(xù)繁多，收費項目多且雜，稅費負擔比例過高，影響二級房產市場發(fā)展，從而影響整個房地產業(yè)的發(fā)展。
總體看來，我市房地產業(yè)具有巨大的現(xiàn)實和潛在需求，發(fā)展空間較大。
市委、市政府提出加快城市化建設步伐，城市化建設需要產業(yè)支撐，首先需要房地產業(yè)的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個百分點，若每年全市城市化率提高一個百分點，至少增加住宅需求84萬平方米以上;國際經驗表明：當一國人均GDP達到300-1000美元時，居民的住房需求進入加速增長期，20xx年我市的人均GDP為5208元(651美元)，是房地產業(yè)加速發(fā)展的時期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米，離國家“十五”規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達到這一標準，需求住宅在208萬平方米以上，顯然，我市房地產業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0xx年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設項目開發(fā)實行市場化，通過項目招標，實行市場化經營，推行以地生財、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產業(yè)特別是商業(yè)地產的發(fā)展。
三、婁底市同類產品調查統(tǒng)計
“同類”定義為具有商業(yè)廣場、寫字樓、賓館等的商用大廈。現(xiàn)將婁底市漣鋼開發(fā)區(qū)，婁底市城西區(qū)及婁星區(qū)進行大體對比分析如下：
1、漣鋼開發(fā)區(qū)。
由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū)，在整個大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨特的優(yōu)勢。總體來說，漣鋼開發(fā)區(qū)地段房地產都在賣自然環(huán)境。
明源大酒店：
核心競爭力：五星級酒店標準概念
其周邊自然環(huán)境好;
用綠色和五星級酒店標準來吸引白領、外來投資者、社會成功人士等;
其定位為社會高薪階層。
2、城西地帶。以新開發(fā)的項目-城西農貿綜合市場為主。
城西農貿綜合市場：
核心競爭力：婁底市、區(qū)兩級政府批準興建的城西唯一農貿綜合市場。
規(guī)模大，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢：
擁有15畝的面積，其中有320個攤位，2480平方米生活超市，108個鋪面，1200平方米倉庫，48套配套住宅，40各農副產品批發(fā)車位。
住房均價718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。
定位：集農副產品批發(fā)、零售、加工、倉儲、大型超市，商住、飲食為主的大型農貿綜合市場。
2、 城區(qū)地帶。
環(huán)球商業(yè)廣場：
核心競爭力：1：八萬平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財富街區(qū);2.原老街批發(fā)市場，主樓統(tǒng)一經營，超大規(guī)模優(yōu)勢。
有功能優(yōu)勢：
總建筑面積面積8萬多平方米，門面主力面積30多平方米
住房均價500多元每平方米。門面2000元至11000元每平方米。
定位：湘中地區(qū)經營規(guī)模大型化、經營手段現(xiàn)代化、經營環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功能財富街區(qū)。
國貿商城：
核心競爭力：位于火車站正對面，有地位優(yōu)勢。
四、消費者分析
根據(jù)《婁底房地產市場調查報告》的結論，以及日前操作地區(qū)地產經驗，我們得出消費者購房心理和對住宅(辦公樓)要求如下：
1、環(huán)境規(guī)劃一定要好，配套要齊全，各種活動場地、場所要足夠;在規(guī)劃時，一定要有超前的思想，更具現(xiàn)代化氣息，特別要注意智能化;在樓盤外立面的設計上要新穎，色調要協(xié)調，風格要跟上潮流;92%的消費者傾向于入住全封閉式的管理;
2、住宅(辦公樓)及其周圍的配套設施的基本要求為學校、幼兒園、菜市場、超市、醫(yī)院、籃球場、網球場、圖書館、棋*室等;
3、67%的消費者選擇多層住宅，因為多層住宅的價格相對高層住宅便宜。而且以后的`管理費用也相對較低。有一部分消費者選擇小高層住宅，
4、消費者對物業(yè)管理的要求
a、提供保安、清潔衛(wèi)生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(如家政、訂購車票、托兒、托老服務等);
b、物業(yè)公司應與小區(qū)內住戶增加聯(lián)系，加強溝通。
第二節(jié) “站前廣場”項目分析
一、 項目優(yōu)勢分析
1 環(huán)境：坐擁婁底火車站正對面，坐享人流物流優(yōu)勢。洛湛、湘黔鐵路在這里呈十字交匯，東至杭州、上海，南至廣州、深圳、西去重慶、昆明，北達首都北京。婁底火車站是一編組站，每日接發(fā)客運和貨運列車200多對，是長江以南第二大鐵路樞紐，現(xiàn)有樓盤中少有的。
2 地段：位于火車站正對面，附近樓盤以明珠商業(yè)步行街、金海商貿城為主，該地區(qū)已聚集相當?shù)娜藲夂途幼≈�。臨近商業(yè)繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發(fā)市場，水果批發(fā)大市場，形成較高具影響力的火車站商圈。
3 發(fā)展：據(jù)有關信息婁底火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā)，火車站周邊的土地、建筑物升值在即，同時，餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。
物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題。更是目標消費者著重考慮的主題。
4住宅(辦公樓)設計建設：小區(qū)的設計以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術廣場，藝術、休閑與自然融為一體、相得益彰。
6配套設施齊全，(高檔會所、銀行、超市、停車場、幼兒園、親子樂園、運動場所、藝術長廊等)。
7婁底市消費市場樓價有上升趨勢，消費者認為手頭資金用于購買不動產保值是最好的選擇。
8本地市場樓盤不多，具有商住樓或專業(yè)寫字樓更少。
二、 項目劣勢分析
1)品牌號召力：婁底房地產市場起步較遲，開始有競爭態(tài)勢，開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開始形成�，F(xiàn)在以巨龍、金海、海匯、中興、民基為代表的房地產公司經過房地產操作的成功，已積累了相當?shù)慕涷�，在消費者中有著不錯的口碑。定興房產進入房地產市場較晚，在這一方面并沒有太強的品牌號召力。
2)市場承受能力：由于婁底市消費偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當關鍵的問題，這要取決于本案品質是否擁有高品質這一因素。
3)競爭因素：由于近年來許多開發(fā)商為了趕上房地產加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā)，低價銷售，造成價格波動及銷售困難。
三、競爭對手分析
第三節(jié) 推廣策略界定
一、目標消費群界定
從“站前廣場”項目本身的定位和素質出發(fā)，結合中高檔住宅(賓館、寫字樓)的銷售特點，界定“站前廣場”的目標消費群及其相關特征是：
1 目標消費者：418建材市場業(yè)主，果品批發(fā)市場業(yè)主，電腦大市場業(yè)主，通訊市場業(yè)主，城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及自身具有經濟能力較強的階層。
2 年齡：年齡大約在35到55歲，
3 家庭結構已進入中年期，居住空間之娛樂性與休閑性較大，對生活要求很有質感。
4對家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。
5有強烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，，但喜歡附庸風雅，希望通過外在條件來追求文化品位。
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