實用的房屋合同[優(yōu)秀]

　　在當今不斷發(fā)展的世界，合同出現(xiàn)的次數(shù)越來越多，正常情況下，簽訂合同必須經(jīng)過規(guī)定的方式。相信大家又在為寫合同犯愁了吧，下面是小編為大家收集的房屋合同3篇，希望對大家有所幫助。

房屋合同 篇1

　　(一)什么是房屋租賃合同登記備案

　　房屋租賃合同登記備案是指租賃合同的雙方當事人簽訂、變更、終止租賃合同的，應向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。

　　(二)房屋租賃備案的程序

　　房屋租賃備案的程序是，當事人應當在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，到房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。

　　登記備案需要的文件包括：

　　(1)書面租賃合同;

　　(2)房屋所有權證書;

　　(3)當事人的合法證件;

　　(4)城市人民政府規(guī)定的.其他文件，包括出租共有房屋其他共有人同意出租的證明、出租委托代管房屋委托代管人授權出租的證明等。

　　房屋租賃申請經(jīng)市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃證》�？h人民政府所在地以外的建制鎮(zhèn)的房屋租賃申請，可由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門委托的機構審查，并頒發(fā)《房屋租賃證》。

房屋合同 篇2

　　出租方（甲方）： 身份證號碼：

　　承租方（乙方）： 身份證號碼：

　　根據(jù)《中華人民共和國合同法》及相關法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿的基礎上，就甲方將房屋院落轉租給乙方使用，乙方承租甲方房屋院落事宜，為明確甲、乙雙方的權利義務關系，經(jīng)雙方協(xié)商一致，簽訂本合同。

　　第一條、甲方將坐落于 （原

　　總參某單位，后由甲方租賃）的房屋及院落轉租給乙方使用。

　　第二條、租期及租金

　　租期10年，自 年 月 日至 年 月 日，乙方需一次性付給甲方10年租金，10年租金共計元（人民幣大寫： ）。

　　第三條、甲方同意乙方將承租房屋及院落用于自行居住、休閑、娛樂以及其他法律允許范圍內(nèi)的經(jīng)營活動，乙方在承租期內(nèi)居住、經(jīng)營不受甲方干預。

　　第四條、甲方應保障該房屋及院落的.水、電等基本設施的完善，乙方需獨立安裝水表、電表，費用乙方承擔，水電費按當?shù)匚飪r部門規(guī)定繳納，乙方如需安裝其他設施，甲方有義務幫助乙方實施，相關費用乙方承擔。

　　第五條、房屋及院落修繕、建設

　　1、因甲方房屋年久失修，院落雜草叢生，且所有房屋沒有窗戶，部分房屋露天，無法達到居住、經(jīng)營條件，乙方承租后隨時可對所有房屋或部分房屋進行修繕（安裝窗戶、房頂防水處理、地面處理及安裝水電等），對院落進行整理等，甲方需同意并配合乙方完成上述問題，費用乙方承擔。

　　2、乙方在修繕房屋、院落或其他設施時，發(fā)現(xiàn)威脅到生命財產(chǎn)安全的危房、危險建筑或危險設施等項目，應盡快告知甲方，甲方應同意乙方拆除危險項目，拆除費用乙方負責。

　　3、乙方承租后，如因居住或經(jīng)營需要，需重建房屋或其他設施時，需經(jīng)甲方同意后方可實施。

　　4、如因國家或部隊收回、重大項目開發(fā)及其他原因，致使乙方不能繼續(xù)承租的，乙方有權向第三方索要因房屋及院落修繕、建設及其他經(jīng)營項目所造成的損失，甲方應配合乙方完成索賠。

　　第六條、雙方責任

　　1、乙方承租期內(nèi)，未經(jīng)甲方允許，不得擅自將房屋及院落轉租他人。

　　2、乙方應自行保障人身及財產(chǎn)安全，發(fā)生意外和損失或造成安全生產(chǎn)事故均有乙方負責。

　　3、承租期內(nèi)，乙方必須遵守國家的法律法規(guī)和當?shù)氐?/p>

　　規(guī)章制度，不得從事違反國家法律法規(guī)和當?shù)匾?guī)章制度的經(jīng)營活動，由此所帶來的各種糾紛及損失乙方自行負責。

　　4、乙方應尊重當?shù)氐娘L俗習慣，甲方有義務幫助乙方協(xié)調(diào)當?shù)鼐用耜P系。

　　5、乙方承租期內(nèi)，甲方不得以其他借口轉租第三方，由此給乙方所帶來的損失由甲方負責。

　　6、租賃期滿后，如乙方繼續(xù)承租，同等租金下，甲方應考慮乙方繼續(xù)承租，否則按第五條（4）執(zhí)行。

　　第七條、爭議解決

　　1、本合同未盡事宜，可由雙方約定后作為補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

　　2、因履行本協(xié)議產(chǎn)生糾紛的，甲乙雙方應協(xié)商解決，協(xié)商不成的，向當?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟。

　　第八條、其它

　　1、本合同自雙方簽字、蓋章之日起生效。

　　2、本合同一式三份，甲方一份，乙方兩份，具有同等法律效力。

　　出租方（甲方）簽字： 承租方（乙方）簽字： 電話： 電話：

　　年 月 日 年 月 日

房屋合同 篇3

　　【關鍵詞】 劃撥土地房屋用途 合同效力

　　一、引 言

　　房屋租賃作為一種讓渡房屋使用權的一種民事行為，對于建立和完善多層次住房保障體系，活躍市場經(jīng)濟發(fā)揮了重要作用。隨著國有企業(yè)改制高潮漸遠，事業(yè)單位改制日益提上日程，將釋放出大量的劃撥土地上的房屋進入市場。眾多國有企業(yè)、事業(yè)單位改制后，仍然保留了房屋所占用國有土地的劃撥性質(zhì)。作為市場主體，國有企事業(yè)單位改制后的公司，從物盡其用和追求經(jīng)濟效益的角度出發(fā)，必然將閑置的劃撥土地上房屋出租以獲利。本文擬以筆者代理的一起房屋租賃合同糾紛作為切入點，對改變劃撥國有土地上房屋用途的租賃合同效力作初步分析，以拋磚引玉，與司法實務人士進行交流和探討。

　　二、案件始末

　　位于武漢中心城區(qū)的某文化創(chuàng)意園，由武漢某汽車修造公司經(jīng)營，名為文化創(chuàng)意園實為商業(yè)街，聚集了多家餐飲、服裝企業(yè)。武漢某餐飲公司承租其中1000余平方米用于經(jīng)營海鮮酒樓，后租賃雙方因房屋租金發(fā)生糾紛，汽車修造公司將該餐飲公司訴至武漢市某區(qū)人民法院。筆者作為餐飲公司的代理律師，憑借多年為國土規(guī)劃行政部門提供法律服務的經(jīng)驗，判斷承租房屋原為國有汽車修造企業(yè)廠房，所占用的土地應為劃撥工業(yè)用地，房屋性質(zhì)應該為工業(yè)、交通用房。若出租房改變了土地和房屋用途，則租賃合同違反了《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》及《物權法》等法律法規(guī)的強制性規(guī)定而存在合同無效的可能性。隨后，筆者作為餐飲公司的代理人向國土和房產(chǎn)管理部門調(diào)取了出租房屋土地及房產(chǎn)證，證實了前述推定，確認出租房屋所涉土地用途為工業(yè)用地，使用權類型為劃撥，房屋設計用途為工業(yè)交通倉儲用房的事實。

　　在獲取上述證據(jù)后，筆者建議餐飲公司以出租方擅自改變土地和房屋用途，違反相關法律法規(guī)的強制性規(guī)定為由，向某區(qū)人民法院提起反訴，要求確認租賃合同無效，并判令出租方賠償承租方的裝修損失二百余萬元。經(jīng)開庭審理，某區(qū)法院認為出租房已經(jīng)向房屋租賃管理部門辦理《房屋租賃備案證》，并未違反法律行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定為由，判決駁回餐飲公司的反訴請求。目前，餐飲公司已經(jīng)向武漢市中級人民法院提起上訴。

　　三、司法審判現(xiàn)狀及其成因分析

　�。ㄒ唬┧痉▽徟鞋F(xiàn)狀

　　基于對上述某區(qū)法院判決的疑問，筆者查閱了各地法院對類似案件的判決，發(fā)現(xiàn)各地法院對于改變房屋用途的租賃合同的效力判決結果及其判決依據(jù)缺乏基本統(tǒng)一的尺度和標準，甚至同一法院對同類案件的判決結果也截然迥異，令人無所適從。各地法院判決結果和判決依據(jù)大致有如下幾種情形：

　　1、武漢市某區(qū)人民法院審理承租人反訴某汽車修造公司擅自改變劃撥土地及房屋用途，要求確認租賃合同無效的案件數(shù)起，一律以未違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定為由，駁回反訴人的反訴請求，但并未對《土地管理法》及《土地管理法實施條例》等法律關于土地用途的規(guī)定是否為效力性強制性規(guī)定進行進一步闡釋，缺乏說理的深度，不能產(chǎn)生令人信服的法律效果。

　　2、廣東佛山市某區(qū)人民法院的判決[①]，認為《土地管理法》、《土地管理法實施條》及《物權法》等法律關于不得擅自改變土地用途的規(guī)定，旨在調(diào)整土地使用者利用土地進行建設的行為，其調(diào)整和規(guī)范的對象為建設用地使用權人或建設單位，并非旨在規(guī)范和調(diào)整房屋建成后的利用和處分行為。

　　3、最高人民法院分別于20xx年和20xx年對改變劃撥土地上房屋用途的租賃合同的效力作出了截然不同的法律認定。在昆明市消防支隊上訴重慶市墊江復合保溫材料總廠租賃合同糾紛一案中，最高人民法院（20xx）民一終字第73號民事判決書[②]判決認定，出租方未經(jīng)批準擅自改變土地用途和房屋性質(zhì)的出租行為，違反《土地管理法》和《土地管理法實施條例》等法律行政法規(guī)中關于土地使用者必須按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地的強制性規(guī)定，其《租賃協(xié)議書》無效。昆明消防支隊房屋出租行為具有改變土地用途的性質(zhì)，是違法行為，無論是否上繳租金中的土地收益部分，均不能使《租賃協(xié)議書》有效。但頗具戲劇性的是，時隔不到一年，對蘭州紅麗園商貿(mào)有限責任公司上訴甘肅誠信電線電纜有限責任公司房屋租賃合同糾紛一案，最高人民法院卻以（20xx）民一終字第4號民事判決書[③]判決認定，改變劃撥土地用途的房屋租賃合同有效。其判決理由為：根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十五條和《城市房屋租賃管理辦法》第二十五條的`規(guī)定，即房屋所有人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中的土地收益按財政部《關于國有土地使用權有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《關于國有土地使用權有償使用收入若干財政問題的暫行規(guī)定》的規(guī)定，由市縣人民政府房地產(chǎn)管理部門代收代繳。

　　（二）成因分析

　　1．對不得擅自改變土地用途的強制性規(guī)定究竟為管理性強制性規(guī)定還是效力性強制性規(guī)定理解不一對改變劃撥土地用途租賃合同效力持肯定說的學者和實務人士認為，《土地管理法》及《土地管理法實施條例》中關于不得擅自改變土地用途，改變土地用途的必須經(jīng)相關土地和規(guī)劃主管部門批準，并辦理土地用途變更登記的規(guī)定系管理性強制性規(guī)定，是土地行政主管部門從土地用途管制角度對土地使用者應按規(guī)劃用途使用土地的行政管理性要求。違反該規(guī)定，僅導致相關行政管理機關對其進行行政處罰的法律后果，不必然導致改變劃撥土用途的租賃合同無效。其法律依據(jù)是《房地產(chǎn)管理法》及其與之配套的《城市房屋租賃管理辦法》并未禁止劃撥土地上房屋出租，只要將租金中的土地收益中上繳國家，并不損害國家利益。

　　對改變劃撥土地用途租賃合同效力持否定說的學者和實務人則士認為，《土地管理法》及《土地管理法實施條例》關于不得擅自改變土地用途的規(guī)定系效力性強制性規(guī)定，其目的在于否定改變土地用途的行為在民商法上的效力，以引導民商事主體遵循我國土地用途管制的基本原則，按照既定土地用途合理使用土地，否則，土地用途管制將形同虛設。同時，由于房屋租賃主管部門沒有足夠的人員、精力主動強制作為房屋所有權人的出租人辦理房屋租賃備案登記，其監(jiān)管只能是被動監(jiān)管，即主要依賴于出租人自覺辦理房屋租賃備案登記。但基于趨利避害和追求利益最大化的本能，大多數(shù)出租人不會主動辦理房屋租賃備案登記。

　　因此，寄望于改變劃撥土地用途的房屋有所有權人以國家利益為大局，將劃撥土地上房屋出租的收益中的土地收益部分上繳國家，是不切實際。

　　2. 未區(qū)分劃撥土地上房屋現(xiàn)狀用途出租和改變房屋用途出租的法律性質(zhì)

　　有法律專家和實務人士認為，《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（下稱《出讓和轉讓暫行條例》）第四十五條和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（下稱《城市房地產(chǎn)管理法》）第五十六條的規(guī)定，為改變劃撥土地上房屋的出租合同效力的提供了法律依據(jù)。

　　根據(jù)《出讓和轉讓暫行條例》第四十五條規(guī)定，只要經(jīng)土地和房屋管理部門批準，滿足土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人，具有國有土地使用證和建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權證明，以及按規(guī)定簽訂土地使用權出讓合同，向當?shù)厥�、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以出租房屋所獲收益抵交土地使用權出讓金等條件，劃撥土地及地上建筑物、附著物即可出租。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》）第五十六條規(guī)定：只要房屋所有權人將租金中所含的土地收益上繳國家，劃撥土地上的房屋即可出租。

　　筆者認為，《出讓和轉讓暫行條例》第四十五條以及《城市房地產(chǎn)管理法》）第五十六條所調(diào)整和規(guī)范的對象主要為劃撥土地上房屋現(xiàn)狀用途下的房屋出租行為，而不包括改變劃撥土地上房屋用途的房屋出租行為，理由如下：

　�。�1）我國實行房地一體主義，不僅房屋和土地的物權歸屬應適用該規(guī)則，房屋和土地的用途亦應遵循該基本規(guī)則，土地用途直接決定房屋用途。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十三條的規(guī)定，建設單位應當按照規(guī)劃條件進行建設，確需變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請。變更內(nèi)容不符合控制性詳細規(guī)劃的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準。同時，依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃編制辦法》第四十二條的規(guī)定，控制性詳細規(guī)劃確定的各地塊的主要用途應當作為強制性內(nèi)容。綜上可知，房屋建設應當按照城市總體規(guī)劃和相應地塊控制性詳細規(guī)劃確定的土地用途進行建設。因此，土地用途直接和終局的決定房屋用途，改變房屋用途，其實質(zhì)是改變了土地用途。

　�。�2）我國對土地用途實行嚴格的管制制度，土地使用者必須按照土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途使用土地。任何改變土地用途的行為，都應當履行法定的審批程序，即須經(jīng)土地主管部門同意，并報批準用地的人民政府批準。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，還必須符合城市總體規(guī)劃要求，經(jīng)得規(guī)劃主管部門的同意。經(jīng)過上述程序改變土地用途后，還應在土地登記主管部門作土地用途變更登記。

　�。�3）劃撥土地是指土地使用者通過各種方式依法無償或以極低的對價獲得的土地，具有很強的政策性，必須符合《劃撥用地目錄》對使用主體和特定用途的要求。根據(jù)國土資源部令第9號《劃撥用地目錄》第四條的規(guī)定，以劃撥方式取得的土地使用權，因企業(yè)改制、土地使用權權轉讓或者改變土地用途等不再符合本目錄的，應當實行有償使用。因此，房屋所有權人改變劃撥土地上房屋用途，其本質(zhì)是改變了劃撥土地的用途，已經(jīng)不再符合《劃撥用地目錄》的規(guī)定，應當通過補繳土地出讓金的方式將劃撥土地轉為出讓用地。

　　3. 法不責眾的心態(tài)

　　部分法律專家和實務人士認為，改變劃撥土地上房屋用途的房屋出租行為大量存在，不僅國有企事業(yè)單位存在該種情形，大量國家行政、司法機關也存在該種情況，還有大量國有企業(yè)改制后國有控股、民營企業(yè)因按相關政策保留房屋所占用土地的劃撥性質(zhì)，將劃撥土地上房屋出租獲利。因此，若否定改變劃撥土地

　　上房屋用途的租賃合同的效力，無疑會給既有的租賃業(yè)態(tài)造成巨大沖擊，牽涉面廣，涉及的利益群體眾多，與當前高度重視審判社會效果的司法裁判指導思想相悖。反之，從物盡其用的角度出發(fā)，對該類房屋租賃合同效力予以肯定，符合鼓勵交易、盡量維持合同效力的裁判指導思想。

　　筆者認為，上述觀點同樣缺乏依據(jù)。作為由國家財政負擔經(jīng)費的行政、事業(yè)單位及司法機關不以營利為目的，不同于一般的商事主體。因此，盡管其劃撥土地上房屋出租系民事行為，但不應以對一般的民商事主體之間合同糾紛所總結出來的盡量促成交易和維持合同效力的民商事審判指導思想來認定其出租行為的效力。而更應從是否凡違反《土地管理法》及《土地管理法實施條例》對土地用途管制和土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃的角度認定其效力。此外，以司法裁判形式否定上述租賃合同的效力，反而更有利于嚴格限制部分行政機關、企事業(yè)單位濫用土地劃撥的政策肆意圈地，建設嚴重超過自身實際需要的房屋面積出租牟利的行為，促進節(jié)約集約用地。

　　四、對效力性強制性規(guī)定的再認識

　　最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第十四條將《合同法》第五十二條的強制性規(guī)定區(qū)分為效力性強制性規(guī)定和管理性強制性規(guī)定，只有違反了效力性強制性規(guī)定才導致合同無效。但如何識別和認定兩類不同的強制性規(guī)定，相關法律和司法解釋均未規(guī)定具體的標準。學界通說認為，應從如下標準判斷和識別兩類不同的強制性規(guī)范：一是審查法律、行政法規(guī)是否明確規(guī)定違反強制性規(guī)定將導致合同無效或不成立；二是審查違反強制性規(guī)定是否損害國家或社會公共利益；三是審查其立法目的是出于行政管理的需要，還是禁止行為本身；四是審查強制性規(guī)定的調(diào)整對象，即強制性規(guī)定針對的是行為方式還是行為結果，是針對準入資格還是行為內(nèi)容。

　　綜合以上識別標準，筆者認為，《土地管理法》第四條、第十二條、第五十六條以及《土地管理法實施條例》第六條關于必須按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地和不得擅自改變土地用途的規(guī)定，應當認定為效力性強制性規(guī)定。首先，從其立法目的來看，上述規(guī)定原則上禁止改變土地用途行為本身，并嚴格禁止改變土地用途行為結果的實現(xiàn)，僅在不違反土地利用總體規(guī)劃并符合城市總體規(guī)劃的前提下，經(jīng)土地主管部門同意，并報原批準用地的人民政府批準，才能改變土地用途。其次，不同用途的土地價值差異巨大，擅自將劃撥土地用作不符合《劃撥土地目錄》規(guī)定的用途，逃避應補繳的土地出讓金，損害國家利益。因此，將《土地管理法》及其實施條例關于不得擅自改變土地用途的規(guī)定認定為效力性強執(zhí)行規(guī)定，更符合《土地管理法》的立法本意。

　　五、建 議

　　雖然，《土地管理法》及其實施條例對不得擅自土地用途的規(guī)定為效力性強制性規(guī)定，但是否應一概否認改變劃撥土地上房屋用途的租賃合同的效力則應持謹慎態(tài)度。筆者認為，應當區(qū)分改變后的土地用途是否符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，分別處理。對于不符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的，因其損害國家和社會公共利益，應認定房屋租賃合同無效；對于符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的，可以參照合同效力補正制度，即以是否在一審法庭辯論前獲得相關主管部門的批準作為認定合同效力的依據(jù)。若房屋所有權人改變劃撥土地用途的行為在一審法庭辯論終結前獲得土地主管部門和原批準用地的人民政府同意的，并且將租金中的土地收益上繳國家的，可以認定租賃合同有效�？隙ㄔ摲N情形下的租賃合同的效力，并不損害國家和社會公共利益，亦符合鼓勵交易，盡量維持合同效力的司法審判理念。

　　六、結 語

　　綜上所述，我國《土地管理法》及其實施條例對不得擅自改變土地用途的規(guī)定為效力性強制性規(guī)定。對改變劃撥土地上房屋用途的房屋租賃合同的效力，應視其是否違反土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃區(qū)別對待，而不應采取一刀切的方式處理。否則，難以在追求和實現(xiàn)法律正義的同時，獲得較好的審判社會效果。

　　參考文獻：

　　[①] 加陸勇山律師的文章《房屋改變用途出租，租賃合同不會必然導致無效》；

　　[②] 見最高人民法院20xx年12月19日作出的最高人民法院（20xx）民一終字第73號民事判決書。

　　[③]見最高人民法院20xx年8月16日作出的最高人民法院（20xx）民一終字第4號民事判決書。

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