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游泳館項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
導(dǎo)語：小編為您推薦游泳館項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，感謝閱讀!
第一章 綜 述
第一節(jié) 游泳館項(xiàng)目總論
某游泳館是一個(gè)定位于休閑、游泳館、娛樂的企業(yè)，是園區(qū)管委會(huì)投資建設(shè)， 某大廈游泳館項(xiàng)目是蘇州工業(yè)園區(qū)某游泳館的二期游泳館項(xiàng)目之一，一期游泳館項(xiàng)目有游泳、嬉水、體療、按摩、桑拿、乒乓球、羽毛球、器械健美、女子游泳館中心、女子瘦身，并開設(shè)游泳訓(xùn)練班、武術(shù)培訓(xùn)班等，并備有日本料理、日式酒吧等配套功能。作為某游泳館二期游泳館項(xiàng)目，設(shè)立游泳館會(huì)館有更深層次的設(shè)想，通過整合和改造一期現(xiàn)有游泳館項(xiàng)目，配合二期新開的壁球、網(wǎng)球、羽毛球游泳館項(xiàng)目，打造一個(gè)特點(diǎn)鮮明的體育產(chǎn)業(yè)群。蘇州工業(yè)園區(qū)游泳館有限公司擬就某游泳館二期某大廈四、五層群樓游泳館會(huì)所游泳館項(xiàng)目與游泳館投資管理有限公司提出商榷。為加強(qiáng)雙方相互的了解，并達(dá)成最終的共識(shí)，我方在考察認(rèn)證的基礎(chǔ)上，提供本游泳館項(xiàng)目的可行性方案交由貴方參考。
第二節(jié) 游泳館項(xiàng)目背景
游泳館產(chǎn)業(yè)股份有限公司始終致力于中國(guó)體育產(chǎn)業(yè)的開拓與發(fā)展。是國(guó)家體育總局下屬的體育產(chǎn)業(yè)公司，作為游泳館產(chǎn)業(yè)股份的下屬公司，以游泳館產(chǎn)業(yè)為主營(yíng)業(yè)務(wù)和發(fā)展目標(biāo)的游泳館投資管理有限公司是游泳館產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略決策中心、品牌與連鎖經(jīng)營(yíng)管理中心、物流配送中心、專業(yè)咨詢培訓(xùn)中心以及信息服務(wù)中心，并與中國(guó)奧委會(huì)建立起合作伙伴關(guān)系，努力推進(jìn)全民游泳館的發(fā)展。同時(shí)，通過有效的國(guó)際合作，引進(jìn)國(guó)外知名游泳館品牌、資金和管理體系，是游泳館迅速發(fā)展的重要舉措。與美國(guó)連鎖游泳館知名品牌游泳館公司的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合和有效的合作，在引進(jìn)其先進(jìn)的管理方法和經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上結(jié)合各地方市場(chǎng)的特性形成了自己一套完整的游泳館俱樂部管理體系，成功打造了“游泳館”游泳館品牌。目前已經(jīng)在以北京為主的北方地區(qū)發(fā)展了八家連鎖俱樂部，擁有會(huì)員過萬人。
公司發(fā)展的目標(biāo)是采取直營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)和特許加盟等方式，以京、滬、穗為重點(diǎn)，并輻射其它城市的連鎖格局，五年內(nèi)形成全國(guó)過百家的連鎖經(jīng)營(yíng)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)品牌、理念、營(yíng)銷、管理、培訓(xùn)的統(tǒng)一，建立起以游泳館業(yè)為核心，同時(shí)帶動(dòng)體育用品業(yè)、信息業(yè)和無形資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)，實(shí)現(xiàn)多層次立體產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)格局。并通過資本運(yùn)營(yíng)，力爭(zhēng)三年內(nèi)成為國(guó)內(nèi)游泳館產(chǎn)業(yè)的“領(lǐng)頭羊”，五年內(nèi)占有國(guó)內(nèi)游泳館市場(chǎng)的最大份額。
作為中國(guó)奧委會(huì)的合作伙伴單位，游泳館擁有奧運(yùn)商用標(biāo)志的特許使用權(quán)。隨著2008年北京奧運(yùn)會(huì)的臨近，游泳館投資管理有限公司將實(shí)質(zhì)性地介入奧運(yùn)會(huì)游泳館項(xiàng)目中有關(guān)游泳館游泳館項(xiàng)目的相關(guān)工作。
第三節(jié) 游泳館項(xiàng)目基本情況
蘇州工業(yè)園區(qū)某游泳館是由蘇州工業(yè)園區(qū)管委會(huì)投資建設(shè)，位于蘇州工業(yè)園區(qū)某街蘇春西路口，正處于蘇州工業(yè)園中央CBD的核心地帶，一期游泳館游泳館項(xiàng)目以游泳館為主，占地面積12000平方米，建筑面積6350平方米。館內(nèi)設(shè)有一個(gè)50m×25m的標(biāo)準(zhǔn)游泳池和二個(gè)兒童嬉水池，是江蘇目前設(shè)施領(lǐng)先的室內(nèi)全溫控游泳館。由蘇州工業(yè)園區(qū)商旅集團(tuán)公司全面經(jīng)營(yíng)管理。開設(shè)游泳館項(xiàng)目有一樓的游泳，二樓的有氧操房、及瘦身美容、理療、足浴等。三樓設(shè)有3塊羽毛球以及器械、空手道游泳館項(xiàng)目。
蘇州工業(yè)園區(qū)某大廈群樓位于某游泳以東10米，并和某游泳館有過道相連。包括四、五層的游泳館會(huì)館，以及四層2300平方米的休閑會(huì)所，4 片羽毛球場(chǎng)，4片壁球場(chǎng)。雙方就某大廈群樓四、五層游泳館會(huì)館游泳館項(xiàng)目達(dá)成初步合作意向，此游泳館項(xiàng)目建筑面積為四層的1594平方米加上五層的1684平方米，總共3278平方米。經(jīng)雙方協(xié)商，某大廈游泳館項(xiàng)目由游泳館投資管理有限公司和蘇州工業(yè)園區(qū)某游泳館有限公司合作開發(fā)，合作方式以游泳館投資管理有限公司為主，并采用“游泳館”游泳館俱樂部品牌。雙方合作的具體細(xì)節(jié)將會(huì)進(jìn)一步協(xié)商，現(xiàn)就此游泳館項(xiàng)目的投資預(yù)算以及市場(chǎng)效益做出分析評(píng)估，以便貴方參考。
從戰(zhàn)略上考慮，游泳館的進(jìn)入，不但提高了某游泳館有限公司品牌形象，也有效整合了的現(xiàn)有的游泳館游泳館項(xiàng)目，使游泳館項(xiàng)目得到了豐富和完善。同時(shí)，本游泳館項(xiàng)目對(duì)于搶灘蘇杭市場(chǎng)，提高游泳館投資管理有限公司和游泳館游泳館俱樂部在長(zhǎng)江三角洲及周邊地區(qū)的知名度有十分重要的意義。
第四節(jié) 游泳館項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)指標(biāo)
投資建設(shè)游泳館游泳館俱樂部蘇州某大廈游泳館項(xiàng)目的主要財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)指標(biāo)如下：
投資估算 人民幣1109萬元
年均經(jīng)營(yíng)收入估算 人民幣1008.91萬元
年均經(jīng)營(yíng)成本估算 人民幣656.21萬元
年均利潤(rùn)估算 人民幣214萬元
靜態(tài)投資回收期 3.43年
投資利潤(rùn)率 28.8%
財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=10%) 2388.49萬元
內(nèi)部收益率 38.7%
動(dòng)態(tài)投資回收期 3.84年
第二章 市 場(chǎng) 研 究
第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析
蘇州市位于長(zhǎng)江三角洲中部、江蘇省南部，東臨上海，南接浙江，西傍無錫，北依長(zhǎng)江。全市總面積8488平方公里，人口591萬，下轄5縣市和8個(gè)區(qū)，其中市區(qū)面積1650平方公里，古城區(qū)14.2平方公里。改革開放20多年來，蘇州經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展充滿了活力，年均增長(zhǎng)保持在12%左右，綜合經(jīng)濟(jì)規(guī)模已經(jīng)擠進(jìn)中國(guó)大中城市前列。2003年全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)達(dá)2802億人民幣，人均GDP達(dá)到5763美元，全年財(cái)政收入409.9億人民幣，實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值7010.77億人民幣，成為僅次于上海的第二大工業(yè)城市。2003年全市實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額656.63億美元，其中出口326.33億美元，進(jìn)口330.29億美元，外貿(mào)出口總額僅次于深圳和上海。2003年新增合同外資124.96億美元，實(shí)際利用外資68.05億美元，約占中國(guó)的12%，占全世界的1.3%，在全國(guó)各大中城市的排名由2002年的雙雙第2位上升到雙雙第1位。世界500強(qiáng)跨國(guó)公司中已有91家先后落戶蘇州。蘇州已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最迅速的現(xiàn)代化新興工業(yè)城市。
消費(fèi)市場(chǎng)方面 2003年，蘇州全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額526.05億元，同比增長(zhǎng)16.5%，增幅比上年的15.3%提高了1.2個(gè)百分點(diǎn)，為1996年以來增幅最高。蘇州市零售總額占全省14.75%, 比上年增加了0.71個(gè)百分點(diǎn)。蘇州已成為繼上海之后全國(guó)第二大制造業(yè)城市，蘇州外來人口隊(duì)伍急劇增加，城市人口規(guī)模迅速擴(kuò)張，使蘇州區(qū)域內(nèi)的社會(huì)消費(fèi)品購(gòu)買力大增。
——江蘇省統(tǒng)計(jì)局2004年發(fā)布
城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高，為零售市場(chǎng)的增長(zhǎng)提供了不盡的動(dòng)力。蘇州市城市居民人均可支配收入為 12361.45元，增長(zhǎng)16.4%。市民收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)，對(duì)改善城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)預(yù)期、穩(wěn)定消費(fèi)需求，促進(jìn)消費(fèi)的增長(zhǎng)起到積極的作用，促進(jìn)了市場(chǎng)銷售的上升。2003年，蘇州市城市居民人均消費(fèi)支出9272.49元，比上年增長(zhǎng)20.6%;其中人均生活消費(fèi)品支出7061.22元，同比增長(zhǎng)22.6%。農(nóng)村居民人均生活費(fèi)支出4643元，同比增長(zhǎng)9.8%;其中人均生活消費(fèi)品支出3260元，同比增長(zhǎng)13.1%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額與城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)支出基本同步增長(zhǎng)。
從經(jīng)濟(jì)環(huán)境上來看，上世紀(jì)九十年代后，決定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要因素由生產(chǎn)能力轉(zhuǎn)為市場(chǎng)需求。消費(fèi)、投資、出口三大需求成為人們關(guān)注的熱點(diǎn)問題。就長(zhǎng)江三角洲來15個(gè)城市來看，蘇州市不管是三大指標(biāo)的絕對(duì)指標(biāo)還是增長(zhǎng)幅度來看都在這15個(gè)城市中名列三甲。經(jīng)濟(jì)環(huán)境和投資環(huán)境十分優(yōu)越，使市場(chǎng)潛力巨大。
步入小康的市民更加注重生活質(zhì)量，體育、娛樂用品消費(fèi)的需求擴(kuò)大。在滿足一般生活需求后，追求高質(zhì)量生活的人們，向娛樂、享受型更高的生活層面邁進(jìn)，一些集游泳館和娛樂為一體的多功能成套游泳館器材開始搬入家中。2003年，限額以上貿(mào)易企業(yè)體育、娛樂用品類零售1.86億元，同比增長(zhǎng)1.5倍，可見，體育游泳館市場(chǎng)潛力巨大。
第二節(jié) 游泳館項(xiàng)目周邊環(huán)境分析
一、游泳館項(xiàng)目周邊環(huán)境分析
蘇州工業(yè)園區(qū)是中國(guó)和新加坡兩國(guó)政府間的重大合作游泳館項(xiàng)目，于1994年正式啟動(dòng)建設(shè)，開創(chuàng)了中外經(jīng)濟(jì)技術(shù)互利合作的新形式。蘇州工業(yè)園區(qū)緊鄰上海，位于蘇州古城以東金雞湖畔，行政轄區(qū)面積260平方公里，其中，中心開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積70平方公里，規(guī)劃居住人口50萬，計(jì)劃吸引各類投資1000億美元。工業(yè)園區(qū)目前工業(yè)用地已進(jìn)入全面開發(fā)階段，并形成信息產(chǎn)業(yè)園、出口加工區(qū)、國(guó)際科技園、研究生城、現(xiàn)代物流園等產(chǎn)業(yè)發(fā)展載體和功能分區(qū)。
特殊的政策優(yōu)勢(shì)、便利的交通網(wǎng)絡(luò)、高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)越的生活環(huán)境、充足的人力資源以及優(yōu)惠的稅收政策使得園區(qū)得到世界各地投資者的青睞，到2003年，全區(qū)固定資產(chǎn)投資超過200億元，實(shí)際利用外資1億美元，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年均增幅超過40%。實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值365億元，進(jìn)出口總額達(dá)到143億美元。
1. 寫字樓
目前，工業(yè)園內(nèi)已投產(chǎn)的高新技術(shù)企業(yè)有近200多家，其中包括屬世界500強(qiáng)企業(yè)中的46家，在蘇州高新區(qū)首期的30多平方公里范圍內(nèi)，已形成三個(gè)功能區(qū)。中央商貿(mào)區(qū)集中了一批金融、商貿(mào)、科研、管理機(jī)構(gòu)及商住寫字樓、會(huì)議中心等設(shè)施，如建設(shè)大廈、國(guó)際大廈、信息大廈、信息大廈等。南北兩個(gè)科技工業(yè)區(qū)集中了一批電子信息、精密機(jī)械、生物醫(yī)藥、新材料、環(huán)保等新興產(chǎn)業(yè)，形成了以環(huán)保產(chǎn)業(yè)園、生物技術(shù)園、留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、民營(yíng)科技園為主體的"一區(qū)多園"的發(fā)展格局。 就世界500強(qiáng)企業(yè)來看，就有如下的企業(yè)：
如此規(guī)模的辦公、科研和生產(chǎn)基地集聚地必然存在著大量的目標(biāo)客戶，新區(qū)內(nèi)服務(wù)設(shè)施的欠缺更對(duì)本游泳館項(xiàng)目提供巨大的發(fā)展空間，這是其它游泳館項(xiàng)目無法比擬優(yōu)勢(shì)。
2. 高檔住宅小區(qū)
某大廈游泳館會(huì)館游泳館項(xiàng)目處蘇州工業(yè)園的中心地帶，蘇州工業(yè)園環(huán)中心生活區(qū)建有普通居住區(qū)、別墅區(qū)、外商公寓及商業(yè)、文化、體育、公共娛樂等一批配套設(shè)施，形成環(huán)中心生活帶。其中最大的高檔小區(qū)有都市花園，位于園區(qū)的中央商貿(mào)區(qū)與中央花園的附近，鄰近金雞湖和世紀(jì)廣場(chǎng)，都市花園再往南臨中央公園。都市花園共分五期游泳館項(xiàng)目，首期——“蘭華苑”，二期——“茗華苑”，三期——“菁華苑”，四期——“英華苑”，五期——“銀色貴族”。 游泳館項(xiàng)目總占地44公頃，建筑面積：66萬㎡，容積率：1.5。
此外，以金雞湖為中心還分布著如下的高檔樓盤。湖左岸高檔住宅區(qū)占地面積16.4萬平方米，東鄰金雞湖，北靠中央CBD和城市廣場(chǎng)。玲瓏灣是金雞湖畔密度較高的住宅小區(qū)，占地119.1公頃，座落在金雞湖北岸，與西岸的城市廣場(chǎng)隔湖相望，跨越湖灣而建的金雞湖大橋?qū)烧哌B為一體。金姬墩主要是由獨(dú)棟別墅所構(gòu)成的高級(jí)住宅小區(qū)，設(shè)施完善，自成一體。占地約59.4公頃。 水巷鄰里總面積為38.5公頃，是配有商業(yè)設(shè)施的中、高密度住宅區(qū)。高爾夫花園共開出320000平方米的園際公寓和半島別墅，第一期將推出300套公寓。喬麗晶公寓位于園區(qū)獨(dú)墅湖與金雞湖之間，星港街延伸段東(暫名)，占地3公頃，總投資1.6億元，共有4幢樓，分別為四、六、七、八層，共有160多套房。
以上高檔的樓盤的每平米的均價(jià)都在5000元以上，而且分布十分密集，盡管如此，園區(qū)內(nèi)的所有樓盤的銷售都呈現(xiàn)旺勢(shì)。
3.商業(yè)中心以及其他娛樂場(chǎng)所情況：
蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，住宅區(qū)所有商業(yè)服務(wù)、社會(huì)服務(wù)設(shè)施都集中在鄰里中心，以園區(qū)中央CBD為中心在70平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃19個(gè)鄰里中心。游泳館項(xiàng)目區(qū)周邊大商業(yè)文化中心也十分密集，文化水廊在金雞湖東岸，向西面對(duì)金雞湖。由文化設(shè)施、公共機(jī)構(gòu)及住宅、商業(yè)樓群組成，占地90.9公頃。主要道路成方格狀，與原有的河道相呼應(yīng)。設(shè)有大型博物館、體育館、水上音樂臺(tái)等文化設(shè)施。
園區(qū)中的國(guó)際博覽中心是蘇州迄今為止最大的單體建筑，規(guī)劃用地面積18.8萬平方米，總體設(shè)計(jì)建筑面積25萬平方米，為兩層建筑，室內(nèi)展廳面積12萬平方米，會(huì)議設(shè)施面積1.1萬平方米。該工程總投資估算約22億元，全部建成后可提供14個(gè)展廳、7000個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)展位，將躋身世界會(huì)展中心前20位，成為僅次于廣州國(guó)際會(huì)展中心的國(guó)內(nèi)第二大會(huì)展中心。
此外，總投資10億元、總建筑面積約10萬平方米位于F城商業(yè)街的"銷品茂"和世界家裝巨頭B&Q也在園區(qū)安家。
完善的公共服務(wù)設(shè)施和密集的商業(yè)、娛樂場(chǎng)所產(chǎn)生的市場(chǎng)聚合效應(yīng)是巨大的，緊鄰園區(qū)中央CBD的某大廈游泳館會(huì)館游泳館項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)也是十分明顯的，輻射效應(yīng)巨大的。
第三節(jié) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析
游泳館俱樂部是一種地域性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，蘇州新區(qū)作為新興的綜合高科技園區(qū)，游泳館服務(wù)設(shè)施的發(fā)展也是處于起步階段，作為蘇州工業(yè)園最大綜合游泳館設(shè)施，某的游泳館項(xiàng)目設(shè)置和營(yíng)業(yè)規(guī)模是其他商業(yè)游泳館俱樂部無法比擬的。
蘇州英派斯游泳館俱樂部位于蘇州市體育中心，從游泳館俱樂部的輻射范圍看，對(duì)本游泳館項(xiàng)目不會(huì)形不成太大的沖擊。排除蘇州市老城區(qū)綜合類游泳館房，能對(duì)某大廈游泳館會(huì)所產(chǎn)生影響的只有二家，一家是蘇州工業(yè)園區(qū)的蘇州市蘇春西路158 寶迪國(guó)際游泳館，由香港旭陽(yáng)集團(tuán)投資組建。俱樂部于2002年10月開始正式運(yùn)營(yíng)，營(yíng)業(yè)面積愈2000平方米，此俱樂部某大廈的距離500米左右。第二家是湖左岸高檔住宅區(qū)二期的游泳館會(huì)館，建筑面積2500平方米，現(xiàn)正在籌建中，預(yù)開設(shè)游泳館項(xiàng)目有游泳、有氧操、器械和羽毛球，俱樂部的營(yíng)業(yè)范圍和方式還有待確定。此游泳館項(xiàng)目據(jù)某游泳館項(xiàng)目也只有不到500米。
從競(jìng)爭(zhēng)上看，寶迪國(guó)際游泳館俱樂部和湖左岸游泳館會(huì)館會(huì)對(duì)本游泳館項(xiàng)目產(chǎn)生一定的影響。但從游泳館項(xiàng)目的設(shè)置和上看，某大廈游泳館項(xiàng)目設(shè)置非常豐富，單就游泳游泳館項(xiàng)目的規(guī)模和檔次而言，湖左岸游泳館會(huì)館游泳池和某游泳館存在著一定的差距。同時(shí)，某游泳館游泳館項(xiàng)目的豐富程度和綜合程度是另外兩家游泳館俱樂部難以達(dá)到的。
第四節(jié) 目標(biāo)市場(chǎng)分析與定位
蘇州市“人口東移”的房地產(chǎn)政策，使到在園區(qū)買房，已成為蘇州人心目中的首選。某游泳館會(huì)館的聚合效應(yīng)明顯，游泳館項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)人群鎖定在距俱樂部五千米范圍內(nèi)，從游泳館項(xiàng)目的位置和園區(qū)的交通來看，本游泳館項(xiàng)目基本可以覆蓋整個(gè)園區(qū)。截至6月底，全區(qū)就業(yè)人口達(dá)到了10萬人，其中中新合作區(qū)內(nèi)在職員工約6萬人;就業(yè)人員平均年齡27.4歲，35歲以下人員占了九成。更為搶眼的是，園區(qū)就業(yè)人員中37%來自外地，而管理技術(shù)人員中這一比例更是將近。根據(jù)對(duì)園區(qū)薪資狀況的調(diào)查，1996年到2000年，園區(qū)中高級(jí)管理人員和技術(shù)人員的年薪增幅平均為22%到27%，普通管理和技術(shù)人員為15%到20%，一般工人為5%到10%。
從以下圖中可以看出，園區(qū)內(nèi)員工和技術(shù)人員受雇于外企、合資公司、金融機(jī)構(gòu)等，都受過良好教育。 從價(jià)值取向和消費(fèi)方式來看，都比較注重生活質(zhì)量和時(shí)尚品位，易于接受新事物。而且人口的密度比較大，俱樂部的游泳館市場(chǎng)潛力較大。
2003年度企業(yè)總數(shù)205家，總?cè)藬?shù)3078人
第三章 游泳館項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)設(shè)想
第一節(jié) 游泳館項(xiàng)目市場(chǎng)定位
一、游泳館項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位
某大廈游泳館會(huì)館游泳館項(xiàng)目投資規(guī)劃應(yīng)以“高定位、低投資、盡量控制成本”為原則，以有氧訓(xùn)練、力量游泳館及健美操課程為主，與國(guó)際流行游泳館方式接軌，盡量減少針對(duì)少數(shù)人的配套設(shè)施，最大程度提高投資效率。
游泳館項(xiàng)目的宣傳定位和形象定位是“時(shí)尚、健康、科學(xué)”，以游泳館游泳館俱樂部鮮明的標(biāo)志及充滿活力、健康科學(xué)的運(yùn)動(dòng)方式進(jìn)行宣傳，從俱樂部整體設(shè)計(jì)到局部裝飾、宣傳資料等，無不體現(xiàn)健康、動(dòng)感、充滿活力的時(shí)代氣息。
游泳館項(xiàng)目的服務(wù)定位是給與會(huì)員人性化無微不至的關(guān)懷，從裝修設(shè)計(jì)、游泳館項(xiàng)目設(shè)置、到管理和服務(wù)，充分體現(xiàn)投資者和經(jīng)營(yíng)者的高水準(zhǔn)，是會(huì)員擁有與眾不同的優(yōu)越感受。
第二節(jié) 游泳館項(xiàng)目?jī)?nèi)部設(shè)置
一、游泳館項(xiàng)目規(guī)劃定位
游泳館項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)在符合蘇州市工業(yè)園游泳館市場(chǎng)特點(diǎn)以及自身營(yíng)銷與經(jīng)營(yíng)管理定位的前提條件下，盡量控制投資成本、減少運(yùn)營(yíng)成本，使該游泳館項(xiàng)目在獲得最大的品牌效益和社會(huì)效益的同時(shí)，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。
由于游泳館項(xiàng)目周邊檔次較高的美容場(chǎng)所較少，為滿足高收入女性的需要，俱樂部將配置高檔專業(yè)美容服務(wù)是俱樂部女性會(huì)員在本游泳館項(xiàng)目中享受到全面的高層次服務(wù)。
二、游泳館項(xiàng)目裝修設(shè)計(jì)
本游泳館項(xiàng)目處于某大廈群樓的四、五層，與獨(dú)立游泳館俱樂部游泳館項(xiàng)目相比，不易引人注意。某大廈正面明顯位置應(yīng)該樹立俱樂部的醒目標(biāo)牌，使過往行人注意。
由于俱樂部分為二層，每層面積不大，因此俱樂部裝修時(shí)，應(yīng)盡量保留層高，盡量給會(huì)員及來賓以寬敞、自由的感覺，增加其運(yùn)動(dòng)舒適感。俱樂部?jī)?nèi)部裝修將以簡(jiǎn)潔、明快、整潔、舒適、具有時(shí)尚品位為原則，運(yùn)動(dòng)游泳館區(qū)域通過在墻面、通道、屋頂?shù)仍O(shè)置色彩跳躍的游泳館圖片為裝飾，營(yíng)造一種健康、動(dòng)感的氛圍，促使會(huì)員產(chǎn)生運(yùn)動(dòng)和跳躍感。
整個(gè)俱樂部開放式公共區(qū)域均配置背景音樂設(shè)備，在中心營(yíng)業(yè)的所有時(shí)段中，將持續(xù)播放節(jié)奏感較強(qiáng)的動(dòng)感音樂，以提高運(yùn)動(dòng)游泳館者的運(yùn)動(dòng)興奮性，并烘托運(yùn)動(dòng)游泳館氛圍。
三、游泳館項(xiàng)目?jī)?nèi)部設(shè)置規(guī)劃
依據(jù)游泳館游泳館俱樂部的內(nèi)部設(shè)置格局，對(duì)蘇州市某大廈游泳館會(huì)館的主要功能區(qū)域進(jìn)行以下劃分和設(shè)計(jì)：
四層建筑面積1594平方米，使用面積1198平方米
五層建筑面積1684平方米，使用面積1266平方米
功 能 區(qū) 使用面積
五層 心肺功能訓(xùn)練區(qū) 859
小操房 200
前臺(tái) 50
水吧 80
會(huì)籍顧問辦公室 30
洗浴及更衣室 385
男更衣室 185
女更衣室 200
公共區(qū)域及通道 80
四層 游泳館操房 433
力量器械區(qū) 255
動(dòng)感單車Spinning 80
運(yùn)動(dòng)教練指導(dǎo)室 30
美容 100
疲勞恢復(fù)治療室 50
抻拉區(qū) 50
辦公區(qū) 50
員工更衣 50
貯藏室 20
公共區(qū)域及通道 80
第三節(jié) 游泳館項(xiàng)目管理和營(yíng)銷體系
一、游泳館項(xiàng)目營(yíng)銷與管理定位：
作為游泳館游泳館俱樂部華東地區(qū)的合作店,游泳館游泳館俱樂部某大廈店將按照游泳館游泳館俱樂部一貫的高水準(zhǔn)進(jìn)行投資與經(jīng)營(yíng)管理,力爭(zhēng)做成華東地區(qū)高檔游泳館俱樂部的高端品牌,形成游泳館高質(zhì)量、高品質(zhì)的游泳館俱樂部形象，進(jìn)一步拓展游泳館品牌在華東地區(qū)的影響力。
二、游泳館項(xiàng)目管理
1. 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置(31人)
俱樂部總經(jīng)理(1人)
市場(chǎng)部 銷售部 健美操部 私教部 運(yùn)營(yíng)部 財(cái)務(wù)部
主管 主管 主管 主管 主管 主管
(1人) (1人) (1人) (1人) (1人) (1人)
營(yíng)銷策劃 會(huì)籍顧問 健美操教練 私人教練 前臺(tái) 保管 出納 會(huì)計(jì)
(1人) (8人) (4人) (8人) (3人) (1人) (1人)
2.人員招聘與培訓(xùn)
本游泳館項(xiàng)目中高層管理人員由游泳館公司派出，游泳館教練、會(huì)籍顧問主管由游泳館公司派出，其他中層管理人員和基層服務(wù)人員以本地招聘為原則，本地招聘人員將由游泳館游泳館俱樂部進(jìn)行崗位培訓(xùn)，以保證俱樂部經(jīng)營(yíng)管理質(zhì)量。
游泳館俱樂部有限公司將定期對(duì)本游泳館項(xiàng)目各崗位員工進(jìn)行工作質(zhì)量考核和職業(yè)技能培訓(xùn)，尤其是專業(yè)游泳館教練、會(huì)籍顧問，將定期接受總部的培訓(xùn)。
3.俱樂部各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理制度
游泳館游泳館俱樂部某大廈店，將嚴(yán)格執(zhí)行游泳館游泳館俱樂部的成熟的俱樂部管理制度，確保俱樂部高質(zhì)量的經(jīng)營(yíng)品質(zhì)，樹立良好的俱樂部品牌。
第四節(jié) 銷售和推廣計(jì)劃
一、預(yù)銷售
預(yù)銷售階段的目的是為在俱樂部開業(yè)前建立起約1500人的預(yù)期
會(huì)員基數(shù)，在這個(gè)時(shí)期，游泳館俱樂部的知名度及人們對(duì)它的興趣乃至狂熱是至關(guān)重要的。在開業(yè)之前，預(yù)銷售將成為創(chuàng)收的重要部分。
二、開業(yè)活動(dòng)
開業(yè)時(shí)各項(xiàng)活動(dòng)的規(guī)模旨在盡可能多地吸引人們的參與。全體員工隨時(shí)待命，帶領(lǐng)參觀、解答問題并出售會(huì)員卡。促銷活動(dòng)將包括：禮品贈(zèng)與、名人簽名、健美操表演、作為交叉促銷，水吧將提供免費(fèi)飲料。俱樂部還將免費(fèi)為來賓進(jìn)行健康評(píng)估，主要目的是為了創(chuàng)造出充滿活力的積極向上的環(huán)境，以鼓勵(lì)人們采納健康的生活方式并成為游泳館俱樂部的會(huì)員。
三、其他銷售戰(zhàn)略
1.促銷盒和會(huì)員資格試用
我們將在園區(qū)內(nèi)人流密集的地區(qū)放置促銷盒，人們只需填寫表格，即可獲得免費(fèi)的臨時(shí)會(huì)員卡。游泳館游泳館俱樂部的銷售人員將收集這些表格，并與每個(gè)填表人聯(lián)系，約定時(shí)間邀請(qǐng)他們來參觀俱樂部，并成為臨時(shí)會(huì)員。參觀時(shí)，工作人員將介紹并演示俱樂部的設(shè)施及服務(wù)，并制定針對(duì)個(gè)人的訓(xùn)練課程，以吸引客人加盟，通過可是適用臨時(shí)會(huì)員卡，他們將意識(shí)到游泳館游泳館俱樂部的價(jià)值和益處，并決定作為正式會(huì)員加入。
2.企業(yè)聯(lián)絡(luò)
各類企業(yè)是本行業(yè)最具潛力的市場(chǎng)，這是因?yàn)槠髽I(yè)意識(shí)到了健
康的員工為企業(yè)帶來的益處，游泳館游泳館俱樂部將于企業(yè)聯(lián)系，推出公司員工收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)場(chǎng)游泳館測(cè)試、講座和其他與健康有關(guān)的活動(dòng)。由于俱樂部不但能為企業(yè)雇員提供多種多樣的便利和服務(wù)，而且還能提供專門為企業(yè)設(shè)計(jì)的健康課程和游泳館課程以供到場(chǎng)或不到場(chǎng)的員工參與訓(xùn)練，因此，企業(yè)將踴躍參與。
3.特別活動(dòng)促銷
特別活動(dòng)是游泳館游泳館俱樂部銷售和推廣計(jì)劃的另一個(gè)重要組成部分。這些活動(dòng)將提高游泳館俱樂部在消費(fèi)者中的知名度，并促進(jìn)會(huì)員推薦非會(huì)員入會(huì)，游泳館游泳館俱樂部每年于不同公益機(jī)構(gòu)和社區(qū)中心合作，是俱樂部的會(huì)員能夠參加社區(qū)活動(dòng)，有選擇性的贊助和宣傳活動(dòng)進(jìn)一步提高游泳館游泳館俱樂部的品牌知名度。
4.內(nèi)部活動(dòng)與宣傳
每個(gè)季度俱樂部會(huì)舉辦內(nèi)部活動(dòng)，例如會(huì)員聚會(huì)、節(jié)日慶祝和周年聚會(huì)等。游泳館游泳館俱樂部將向所有會(huì)員及其朋友發(fā)出邀請(qǐng)，來俱樂部享受免費(fèi)食品、健康飲料并獲得禮物。這些活動(dòng)的舉行將得到本地企業(yè)的支持，將在團(tuán)體內(nèi)部發(fā)門票和宣傳材料。
5.健美操表演
很多人都喜歡健美操表演，游泳館游泳館俱樂部將在區(qū)域內(nèi)很多活動(dòng)中推廣游泳館操課程，通過表演，俱樂部的游泳館操運(yùn)動(dòng)員將向觀眾免費(fèi)提供臨時(shí)會(huì)員卡，鼓勵(lì)他們視聽課程，并成為游泳館游泳館俱樂部的會(huì)員。
6.健康檢查
游泳館游泳館俱樂部將為會(huì)員及其朋友提供免費(fèi)健康檢查，這是
向非會(huì)員出售會(huì)員卡最為有效的方式之一。健康教育在推銷會(huì)員卡時(shí)是個(gè)關(guān)鍵因素，人們將了解到游泳館運(yùn)動(dòng)給身體健康帶來的益處。
7.會(huì)員促銷競(jìng)賽
游泳館游泳館俱樂部使用的最強(qiáng)有力的促銷方式是俱樂部?jī)?nèi)部會(huì)員間的促銷競(jìng)賽，這個(gè)計(jì)劃旨在鼓勵(lì)介紹新人入會(huì)的現(xiàn)有會(huì)員，鼓勵(lì)包括：禮品、旅游以及山地車等，這已被證明是保持會(huì)員的高昂情緒并推銷會(huì)員卡的一個(gè)行之有效的方法。
8.持續(xù)推廣和廣告
隨著游泳館俱樂部的發(fā)展，越來越多的新會(huì)員將來自現(xiàn)有會(huì)員的
介紹。此后，現(xiàn)有會(huì)員的續(xù)約將是保持會(huì)員基數(shù)的關(guān)鍵，首要任務(wù)是令會(huì)員滿意并超出他們的期望，我們引入各種促銷計(jì)劃，如在入會(huì)最頻繁的時(shí)候進(jìn)行季節(jié)性促銷。
游泳館游泳館俱樂部將不斷進(jìn)行促銷、宣傳并保持與本地企業(yè)和
廣告商的聯(lián)系。將利用印刷廣告和直接郵寄廣告進(jìn)行宣傳。持續(xù)的推廣計(jì)劃將包括三個(gè)主要部分：廣告、直接聯(lián)絡(luò)(促銷盒、直接郵寄、電話營(yíng)銷跟蹤)以及俱樂部?jī)?nèi)部促銷。
第五章 會(huì)員制體系設(shè)置
一、設(shè)置原則
俱樂部采取國(guó)際通行的會(huì)員制管理方法，以吸引長(zhǎng)期固定會(huì)員為主要目的，根據(jù)對(duì)游泳館游泳館俱樂部的規(guī)模、檔次及周邊主要消費(fèi)群體及其消費(fèi)能力購(gòu)買力、消費(fèi)群體分析，制定以下會(huì)員制卡種和相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
二、會(huì)員收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
通過對(duì)蘇州市已開設(shè)的中高檔次游泳館俱樂部具體情況進(jìn)行考察，考慮到目前蘇州市消費(fèi)者對(duì)游泳館俱樂部需求狀況，以及游泳館俱樂部的競(jìng)爭(zhēng)狀況，對(duì)某游泳館會(huì)所價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)制定如下：
分類 費(fèi)用 使用范圍
半年卡 2600 本俱樂部
一年銀卡 3800 本市通用，全國(guó)短期
兩年金卡 6800 全球通用
蘇州市某大廈所處地段良好，游泳館項(xiàng)目豐富，并擁有良好的品牌效益，各方面優(yōu)勢(shì)明顯，在價(jià)格選擇上應(yīng)能充分體現(xiàn)俱樂部的檔次。
第六章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
第一節(jié) 游泳館項(xiàng)目投資效益估算
一、年?duì)I業(yè)收入估算
詳見附件二：《年經(jīng)營(yíng)收入估算表》
二、年經(jīng)營(yíng)成本估算
詳見附件三：《年經(jīng)營(yíng)成本估算表》
三、年?duì)I業(yè)收入估算
詳見附件四：《年?duì)I業(yè)利潤(rùn)估算表》
四、現(xiàn)金流量估算
以十年為財(cái)務(wù)計(jì)算期，10%為折現(xiàn)率，計(jì)算游泳館蘇州某大廈游泳館項(xiàng)目未來十年的現(xiàn)金流量及現(xiàn)金流量現(xiàn)值。詳見附件五《現(xiàn)金流量表》
五、折舊與攤銷估算
折舊按照直線折舊法預(yù)估，詳見附表六《這就與攤銷估算表》。
第二節(jié) 靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析
靜態(tài)法分析財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效益主要有以下三個(gè)指標(biāo)，這種方法未考慮資金的時(shí)間價(jià)值，但也有一定參考價(jià)值。本文以十年為財(cái)務(wù)分析計(jì)算期。
一.投資利潤(rùn)率 319.4/1109=28.8%
二.投資利稅率 352.7/1109=31.8%
三.靜態(tài)投資回收期
投資回收期=累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的年份-1+上年累計(jì)凈現(xiàn)金流
量的絕對(duì)值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量
=3.43年
第三節(jié) 動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析
動(dòng)態(tài)法分析游泳館項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益主要有兩個(gè)指標(biāo)，這兩個(gè)指標(biāo)考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，是經(jīng)濟(jì)效益分析中比較重要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。
一. 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值
367.06 497.47 574.16 614.68 652.45 458.85 458.85
2 3 4 5 6 7-10 10年
現(xiàn)金流量圖
要求收益率 I=10%
NPV10 =-1108.8+367.06*(P/F,10,2)+497.47*(P/F,10,3)+574.16* (P/F,10,4)+614.68*(P/F,10,5)+652.45*(P/F,10,6)+ 458.85*(F/A,10,7)(P/F,10,10)
= 2388.49(萬元)
由以上計(jì)算可知，NPV>0。在游泳館項(xiàng)目管理中，在基準(zhǔn)收益率為10%的前提下，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于0，則該游泳館項(xiàng)目具備投資價(jià)值。
二.內(nèi)部收益率
取I1=35% 得NPV1=179.67
取I2=40% 得NPV2=-12.27
內(nèi)部收益率 IRR=I1+(I2-I1)|NPV1|/( |NPV1|+|NPV2|)
=38.7%
由以上計(jì)算可知，游泳館項(xiàng)目所能達(dá)到的最高收益率為38.7%。
三.動(dòng)態(tài)投資回收期
動(dòng)態(tài)投資回收期
= 累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年份數(shù)-1
+ 上年累計(jì)現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值
= 3.84年
第四節(jié) 結(jié) 論
從以上三節(jié)的財(cái)務(wù)分析中可以看出，本游泳館項(xiàng)目贏利性較好，要求收益率為10%的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為2388.49萬元;內(nèi)部收益率38.7%;動(dòng)態(tài)投資回收期3.84年。以上數(shù)據(jù)預(yù)示該游泳館項(xiàng)目具有抗經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)能力和贏利性較好，該項(xiàng)投資是可行的。
第七章 風(fēng)險(xiǎn)分析
第一節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)分析
蘇州市某大廈游泳館項(xiàng)目作為“某游泳館俱樂部游泳館項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-游泳館項(xiàng)目游泳館”也存在一些風(fēng)險(xiǎn)：
一.行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)
華東地區(qū)作為長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)圈的龍頭，是眾多商家必爭(zhēng)之地，目前世界知名品牌的游泳館俱樂部紛紛搶占華東市場(chǎng)，面積在2000平方米以上的游泳館俱樂部已有十余家，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，此游泳館項(xiàng)目一進(jìn)入市場(chǎng)即將面臨的激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。
二.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
蘇州市某大廈游泳館會(huì)館游泳館項(xiàng)目作為游泳館在華北地區(qū)的第一家店，肩負(fù)著創(chuàng)立品牌的艱苦重任，面臨競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的華東游泳館市場(chǎng)，面臨著較低的年費(fèi)收入、挑剔精明的消費(fèi)者，俱樂部如何通過降低總體運(yùn)營(yíng)成本，擴(kuò)大知名度，提高專業(yè)技術(shù)和競(jìng)爭(zhēng)能力等，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的華東游泳館市場(chǎng)立足，是俱樂部未來經(jīng)營(yíng)將要面臨的問題。
三.不可抗力風(fēng)險(xiǎn)
體育游泳館業(yè)是人民生活水平發(fā)展到較高水平后進(jìn)行的消費(fèi)活動(dòng)，因此一旦發(fā)生自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)等不可抗力因素，將大幅度影響消費(fèi)人群消費(fèi)頻次和客流量;發(fā)生火災(zāi)、地震和臺(tái)風(fēng)等使游泳館連鎖店財(cái)物造成損失的不可抗力事件，將造成公司資產(chǎn)損失，并影響集團(tuán)發(fā)展與擴(kuò)張。
第八章 結(jié) 論
根據(jù)以上各章節(jié)論述，游泳館蘇州某大廈游泳館項(xiàng)目，在行業(yè)背景、市場(chǎng)條件、專業(yè)水平等各方面條件相對(duì)較好，符合俱樂部的各項(xiàng)開發(fā)條件，具有良好的發(fā)展前景。游泳館公司將對(duì)前期建設(shè)和后期經(jīng)營(yíng)管理投入大量人力物力，以使該游泳館項(xiàng)目在各方面達(dá)到游泳館游泳館俱樂部的水平，為進(jìn)一步推進(jìn)游泳館游泳館連鎖事業(yè)而努力。
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