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商業(yè)可行性研究報(bào)告
在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的今天,報(bào)告與我們愈發(fā)關(guān)系密切,不同種類的報(bào)告具有不同的用途。那么一般報(bào)告是怎么寫的呢?以下是小編幫大家整理的商業(yè)可行性研究報(bào)告,僅供參考,希望能夠幫助到大家。
商業(yè)可行性研究報(bào)告1
一、市調(diào)工作,市場調(diào)查與分析
目標(biāo):主要通過市場調(diào)查確立項(xiàng)目的商業(yè)定位、概念定位、經(jīng)營定位、管理定位、商業(yè)布局、商鋪面積、商鋪銷售價(jià)格、租賃價(jià)格。
調(diào)查提綱:
1.總體商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)查與分析
。1)商業(yè)中心分析
。2)商業(yè)業(yè)態(tài)布局
。3)商業(yè)發(fā)展方向
。4)商業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)
以此確定地區(qū)或者區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)開發(fā)的機(jī)會與風(fēng)險(xiǎn)
2.周邊區(qū)域的商業(yè)規(guī)劃與商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查與分析
(1)已建成的項(xiàng)目
。2)正在建設(shè)的項(xiàng)目
(3)未來規(guī)劃的項(xiàng)目
。4)本區(qū)域總體商業(yè)策劃
3.競爭性(對手)商業(yè)項(xiàng)目的調(diào)查與分析
(1)業(yè)態(tài)形式
。2)建筑規(guī)模
(3)經(jīng)營狀態(tài)
。4)管理方式
。5)租金水平
。6)優(yōu)勢與劣勢
4.商圈調(diào)查與分析
。1)主要區(qū)域商圈
。2)次要區(qū)域商圈
。3)邊緣區(qū)域商圈
。4)人口因素(人口數(shù)、家庭戶數(shù)、人口密度、年齡構(gòu)成、職業(yè)構(gòu)成、教育程度構(gòu)成等)
。5)收入狀況
。6)購物規(guī)律
城市性質(zhì)
交通設(shè)施
商業(yè)建筑特點(diǎn)
居住分布特點(diǎn)
居民生活狀況
消費(fèi)特點(diǎn)
品牌偏好
流動(dòng)范圍
人口規(guī)律分析
5.購物方式的調(diào)查與分析
。1)顧客來源
(2)附加顧客來源
。3)汽車購物人的狀況
。4)自行車購物人的狀況
。5)公交車購物人的狀況
。6)步行購物人的狀況
。7)正常工作購物狀況
。8)節(jié)假日購物的狀況
。9)購物觀念的變化情況
6.外部環(huán)境的調(diào)查與分析
商業(yè)街的規(guī)模調(diào)研
。1)商業(yè)街的長度、寬度
。2)商業(yè)街的構(gòu)成與層數(shù)
(3)地勢與氣候特點(diǎn)
。4)當(dāng)?shù)刂鲗?dǎo)風(fēng)向
(5)擬建項(xiàng)目的朝向
。6)比鄰項(xiàng)目的衛(wèi)生狀況、照明狀況
(7)廣告位置
公共設(shè)施的調(diào)研與分析
。1)公交車?空
。2)街道指示牌
(3)廣告牌
。4)電話亭
(5)綠化
。6)噴泉
。7)小品
(8)消防
。9)垃圾箱
城市文脈的調(diào)研與分析
。1)商業(yè)街名稱
。2)歷史文化特點(diǎn)
(3)地域特色
。4)周邊人口特色
。5)家庭特征
(6)環(huán)境狀況
7、商鋪投資人調(diào)查
。1)投資類型
。2)收入
(3)投資方向
。4)投資經(jīng)驗(yàn)
(5)職業(yè)
(6)教育狀況
。7)社會階層
。8)投資能力
。9)價(jià)格認(rèn)知度
。10)區(qū)域投資狀況分析
8、商鋪?zhàn)赓U人(或經(jīng)營者)調(diào)查
(1)單位、個(gè)人
。2)面積
(3)租金
。4)類型
(5)經(jīng)營品類
。6)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)
。7)周邊商業(yè)經(jīng)營者經(jīng)營分布與狀況調(diào)查分析
。8)各租賃人支付能力與方式
。9)租賃需求分析
9、項(xiàng)目位置調(diào)查
。1)人流量、人流分布
。2)人流、車流、物流的方向
。3)未來人流分布
。4)人流類別
。5)交通狀況
。6)進(jìn)出口狀況
。7)停車狀況
10、商業(yè)物業(yè)分析
商業(yè)物業(yè)供應(yīng)分析
。1)大型購物中心(商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城)
。2)區(qū)域購物中心(商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城)
。3)社區(qū)購物中心(商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城)
(4)郊區(qū)購物中心(商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城)
。5)購物中心的分類
。6)出租率
。7)租金水平
商業(yè)物業(yè)需求分析
。1)百貨店
。2)超市
。3)專業(yè)店
。4)專賣店
(5)便利店
。6)餐飲店
。7)美容店
。8)特色店
。9)折扣店
(10)直銷點(diǎn)
。11)影劇院
(12)娛樂中心
。13)酒吧、茶館
。14)汽車店
。15)書店等
。16)飽和度
(17)租金水平
市場調(diào)查工作要圍繞以下幾個(gè)重點(diǎn)予以透徹展開:
其一,商業(yè)街所在區(qū)域的居民收入狀況、購物習(xí)慣、文化教育背景!ň幼∪巳汉土鲃(dòng)人群)
其二,商業(yè)街所在區(qū)域的歷史、文化、社會、政治背景與環(huán)境。——(人文環(huán)境和歷史沉淀)
其三,商業(yè)街所在區(qū)域的未來發(fā)展規(guī)劃與未來新增人流!ㄎ磥砬熬芭c新增機(jī)會)
其四,商業(yè)街所在區(qū)域的未來風(fēng)險(xiǎn)評估與挑戰(zhàn)。(風(fēng)險(xiǎn)評估)
其五,商業(yè)街所在區(qū)域的交通便利性!ń煌▽(dǎo)線)
從而,確定該商業(yè)街的整體定位。
二、市場定位工作
1.項(xiàng)目總體市場定位
。1)整體定位
。2)總體概念
。3)總體策劃思想與理念
。4)定位的原則
2.經(jīng)營定位
。1)經(jīng)營方式的比例構(gòu)成
。2)商圈范圍
。3)年齡劃分
。4)業(yè)態(tài)、業(yè)種構(gòu)成
。5)主力店、次主力店、專業(yè)店、專賣店、特色店構(gòu)成比例
3.業(yè)態(tài)功能分區(qū)
1)品類分區(qū):
(1)平面分區(qū)(樓層分區(qū))
。2)縱向分區(qū)(各層分區(qū))
(3)百貨類
。4)超市類
(5)專業(yè)店類
。6)專賣店類
(7)餐飲類
。8)娛樂類
。9)文化類
。10)服務(wù)類
。11)信息類
。12)展示類
2)業(yè)態(tài)功能分區(qū)
。1)主力店
。2)次主力店
(3)商業(yè)街
。4)面積分配比例
3)外部交通組織
。5)汽車
。6)公交車
。7)自行車
4)內(nèi)部交通組織
。8)步行人流
(9)貨流
。10)汽車交通
。11)停車場
(12)主通道、次通道
。13)電梯、貨梯、坡梯、步行梯
4)周邊地區(qū)的規(guī)劃與策劃
(14)主題、特色
(15)與項(xiàng)目的相溶性
。16)策劃內(nèi)容
4.內(nèi)外部導(dǎo)線規(guī)劃
。1)人流導(dǎo)線圖
。2)車流導(dǎo)線圖
。3)貨物導(dǎo)線圖
(4)外部交通組織圖
5.商鋪?zhàn)赓U人(經(jīng)營者)定位
。1)租賃人分類
。2)經(jīng)營類型
(3)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)
。4)租金意向、租期
。5)租賃面積
。6)租賃形式
(7)目標(biāo)客戶群
6.商鋪投資人定位
。1)目標(biāo)客戶
(2)投資習(xí)慣
。3)付款能力
(4)意向性價(jià)格
。5)按揭
7.建筑物定位建議
。1)項(xiàng)目規(guī)劃建議
(2)組團(tuán)規(guī)劃建議
。3)交通道路
。4)整體風(fēng)格建議
。5)外立面建議
。6)園林景觀建議
(7)樓宇建議
。8)裝修建議
。9)裝飾建議
。10)物業(yè)建議
市場定位主要解決以下幾個(gè)問題:其一,經(jīng)營特色與文化理念其二,業(yè)態(tài)布局與功能分區(qū)其三,建筑物特點(diǎn)與風(fēng)格
其四,店鋪設(shè)計(jì)格局與戶型面積
其五,外部交通與內(nèi)部交通導(dǎo)線規(guī)劃其六,通道形式與通道寬度其七,銷售面積與租賃面積其八,招商客戶介紹與租金評估其九,總體策劃理念與銷售理
1、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集缺乏科學(xué)依據(jù)
基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集對于整個(gè)數(shù)據(jù)分析報(bào)告具有非常重要的意義,基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采集的科學(xué)性決定了這個(gè)數(shù)據(jù)分析報(bào)告是不是有使用價(jià)值。只有當(dāng)數(shù)據(jù)采集具有科學(xué)性、客觀、嚴(yán)密的邏輯性時(shí),建立在這樣的數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)之上的經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)、現(xiàn)金流量分析以及數(shù)據(jù)分析結(jié)論才具有現(xiàn)實(shí)的價(jià)值和意義。一般來說,當(dāng)拿到一個(gè)項(xiàng)目時(shí)我們首先會結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)來進(jìn)行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析,一個(gè)項(xiàng)目剛形成,從無到有的時(shí)候,基礎(chǔ)數(shù)據(jù)一般采用一手的數(shù)據(jù),因?yàn)樗鼪]有歷史的軌跡來遵循,所以用一手?jǐn)?shù)據(jù)資料來進(jìn)行分析。一手?jǐn)?shù)據(jù)的采集方法比如:問卷調(diào)查、觀察、抽樣技術(shù)等等,來對一手?jǐn)?shù)據(jù)進(jìn)行分析。通常對擁有大量的歷史數(shù)據(jù)的項(xiàng)目如服裝業(yè)等,數(shù)據(jù)采集可借鑒同等的規(guī)模或一些歷史數(shù)據(jù),以他為基礎(chǔ)來進(jìn)一步研究和分析。同時(shí)也可借鑒行業(yè)公開的資料、網(wǎng)上資料、統(tǒng)計(jì)的年鑒等等來進(jìn)行分析。從現(xiàn)有的數(shù)據(jù)分析報(bào)告來看,很多基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)就是簡單的'擺在那里,沒有數(shù)據(jù)來源,數(shù)據(jù)提示,沒有對基礎(chǔ)數(shù)據(jù)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治觥W鳛閿?shù)據(jù)分析報(bào)告的使用方而言,拿到這樣的報(bào)告會對于報(bào)告的科學(xué)性提出質(zhì)疑。
2、數(shù)據(jù)分析的過程缺乏邏輯性,論證的結(jié)論不具備系統(tǒng)性
很多類似報(bào)告一般都是前面是一堆數(shù)據(jù),后面是一個(gè)結(jié)論。當(dāng)真正的研究數(shù)據(jù)和結(jié)論時(shí),是結(jié)果單一,數(shù)據(jù)和結(jié)論找不到必然的聯(lián)系,要不就是只有一個(gè)結(jié)論,比如對凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率作出說明等等。作為專業(yè)的數(shù)據(jù)分析報(bào)告,必須充分的考慮每一個(gè)數(shù)字科學(xué)來源的基礎(chǔ)上運(yùn)用定量的模型來對數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,一步步推導(dǎo)到數(shù)據(jù)的結(jié)論上。
例如,一個(gè)項(xiàng)目不確定性分析,風(fēng)險(xiǎn)概率分析
a、什么是影響這個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn),這些風(fēng)險(xiǎn)因素就是我們通常意義上的不確定
性分析的模型來做
b、在這樣的風(fēng)險(xiǎn)因素基礎(chǔ)上,哪一些風(fēng)險(xiǎn)因素對投資項(xiàng)目的效益有重大影響,這些因素通過敏感性分析可以找出來。
c、找出這些風(fēng)險(xiǎn)因素下一步就是分析,這些影響效益的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)出現(xiàn)的概率有多大?
三步分析完之后,風(fēng)險(xiǎn)對于這個(gè)項(xiàng)目的影響就顯露出來,到這個(gè)時(shí)候只是數(shù)據(jù)分析的第一步工作。有一些數(shù)字和比率出現(xiàn)在報(bào)告上,更重要的在于結(jié)論,針對于這樣的風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)變量(不可避免的),作為數(shù)據(jù)分析報(bào)告必須能提出來如何在項(xiàng)目的操作中有效的防范這些風(fēng)險(xiǎn)。這樣的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的提出和風(fēng)險(xiǎn)因素的防范對于報(bào)告的使用者來說是有意義的。
3、結(jié)論單一,僅僅對于項(xiàng)目的可行性和計(jì)劃性進(jìn)行研究
建立在定量研究基礎(chǔ)上的分析報(bào)告和分析師還需要對于整個(gè)項(xiàng)目的戰(zhàn)略規(guī)劃提供一些更有價(jià)值的東西,包括項(xiàng)目中對于總投資的一些建議。比如總投資規(guī)模一定的情況下資金來源于自有資金、借貸資金;借貸資金和自有資金的比例或他的融資安排,如何能確保成本最低。進(jìn)一步項(xiàng)目的分析,如現(xiàn)金流量的分析可站在項(xiàng)目的角度也可站在投資人的角度,這時(shí)候在投資人的角度分析時(shí)是自有資金流量表;在項(xiàng)目是否盈利的角度分析時(shí)就是全投資的現(xiàn)金流量分析,不同的現(xiàn)金流量表可以對項(xiàng)目和投資人提供一些有價(jià)值的結(jié)果。
4、現(xiàn)有的形式多
商業(yè)計(jì)劃書形式、項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告等這些形式。根據(jù)委托方的要求操作,作為立項(xiàng)的依據(jù),做出分析報(bào)告就是可行性研究報(bào)告的形式。從項(xiàng)目的融資角度分析,作融資的依據(jù)可以叫做商業(yè)計(jì)劃書形式。從數(shù)據(jù)分析的角度來說,對于委托方而言,可研和商業(yè)計(jì)劃書存在不獨(dú)立性。政府審批項(xiàng)目會委托咨詢公司等專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目研究,而更多的立項(xiàng)報(bào)告的可研分析和委托方式一致的,這樣的報(bào)告帶有一定的目的性和傾向性。從數(shù)據(jù)分析角度來說堅(jiān)持?jǐn)?shù)據(jù)的獨(dú)立性、客觀性、公正性是這個(gè)行業(yè)的最基準(zhǔn)的要求。
二、數(shù)據(jù)分析報(bào)告的特點(diǎn)
1、獨(dú)立性
2、定量研究的分析方法
3、嚴(yán)謹(jǐn)和邏輯性
4、戰(zhàn)略規(guī)劃性
5、在格式上的規(guī)范性
獨(dú)立性
報(bào)告必須獨(dú)立于委托方、報(bào)告的使用方,這樣的報(bào)告才不會有傾向性。定量研究的分析方法
一個(gè)從無到有的項(xiàng)目缺乏歷史數(shù)據(jù),但不可能獨(dú)立于享有的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或脫離現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)生活。對于這些項(xiàng)目我們采取定性的研究,通過一些專家的論壇、德爾菲法、市場問卷調(diào)查等等方法來對于這個(gè)項(xiàng)目的市場需求基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行估算,估算的結(jié)果再進(jìn)行定量分析,定向和定量相結(jié)合,最終定量化。拿到項(xiàng)目時(shí),有一個(gè)總的投資金額、成本效益的分析,首先看項(xiàng)目是在微觀經(jīng)濟(jì)的角度分析還是在國民經(jīng)濟(jì)的角度分析,還是社會經(jīng)濟(jì)角度分析,確立著眼點(diǎn)后再進(jìn)行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集,找到適合項(xiàng)目的定量分析方法。進(jìn)一步通過項(xiàng)目所在行業(yè)的特點(diǎn)對于成本和費(fèi)用做出基礎(chǔ)的判斷。經(jīng)濟(jì)效益用我們學(xué)過的模型來進(jìn)行評判,包括對方案的選擇采取我們能夠使用的方法。
嚴(yán)謹(jǐn)和邏輯性
意味著數(shù)據(jù)分析報(bào)告要有科學(xué)的邏輯性,基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是怎么來的?有什么依據(jù)?對于說明判斷又有什么樣的依據(jù)?有什么樣的依據(jù)做立足點(diǎn)?基礎(chǔ)數(shù)據(jù)得到后對收入預(yù)測判斷有什么樣的依據(jù)?收入預(yù)測出來后成本預(yù)測是怎么出來的?成本費(fèi)用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是怎么樣得到的?數(shù)據(jù)分析報(bào)告會一步一步進(jìn)行判斷。戰(zhàn)略規(guī)劃性
戰(zhàn)略規(guī)劃性越來越成為數(shù)據(jù)分析報(bào)告質(zhì)量的一個(gè)基礎(chǔ)要求。當(dāng)你的數(shù)據(jù)分析報(bào)告能對你的委托方的戰(zhàn)略規(guī)劃進(jìn)行策劃和梳理得時(shí)候,數(shù)據(jù)分析報(bào)告的價(jià)值就體現(xiàn)出來了。
在格式上的規(guī)范性
格式上規(guī)范,有嚴(yán)謹(jǐn)性、專業(yè)性和責(zé)任性。
三、數(shù)據(jù)分析報(bào)告的市場定位
對于投資領(lǐng)域當(dāng)中的數(shù)據(jù)分析報(bào)告,研究和涉及的領(lǐng)域表現(xiàn)在3個(gè)方面1、對于項(xiàng)目
2、對于企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為
3、對于政府政策
從投資項(xiàng)目領(lǐng)域來看,一個(gè)項(xiàng)目的周期包括投資的前期、建設(shè)期、經(jīng)營期三個(gè)階段,對于數(shù)據(jù)分析報(bào)告的要求是不一樣的。
投資的前期是對項(xiàng)目預(yù)期的生命周期投入資金的投入和產(chǎn)出的關(guān)系,數(shù)據(jù)分析的目的是對項(xiàng)目的可行性做出判別,項(xiàng)目立項(xiàng)的依據(jù)。如果粗略分析可以和可行性研究報(bào)告一致,主體必須獨(dú)立的。
建設(shè)期的數(shù)據(jù)分析目的在于對項(xiàng)目的建設(shè)期的投入和安排,和數(shù)據(jù)前期的數(shù)據(jù)分析結(jié)果和實(shí)施過程進(jìn)行比較,根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。
經(jīng)營期的數(shù)據(jù)分析報(bào)告是研究項(xiàng)目在實(shí)施以后預(yù)期和實(shí)際的偏差,找到項(xiàng)目科學(xué)管理的依據(jù)或?qū)ο乱粋(gè)項(xiàng)目實(shí)施的一個(gè)經(jīng)驗(yàn)的借鑒。
在企業(yè)做為載體的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)當(dāng)中,資金有一個(gè)特點(diǎn),他總是流向效益最高的地方。當(dāng)資金表現(xiàn)在不同企業(yè)之間的流動(dòng)時(shí),表現(xiàn)為企業(yè)之間的購并,是資源重新配置的結(jié)果。同時(shí)在資金流動(dòng)的本身也存在投資者對資金運(yùn)動(dòng)收益的要求,進(jìn)一步而言對一個(gè)公司而言意味著如何實(shí)現(xiàn)公司股東財(cái)富的增長,如何實(shí)現(xiàn)公司價(jià)值的最大化。這些資金在企業(yè)當(dāng)中流動(dòng)的意義從數(shù)據(jù)表現(xiàn)為價(jià)值的評估和分析。從數(shù)據(jù)分析報(bào)告角度來說,我們可以在企業(yè)的并購和價(jià)值的評估當(dāng)中為委托方提供企業(yè)并購業(yè)務(wù)當(dāng)中的決策支持,為現(xiàn)有企業(yè)價(jià)值管理當(dāng)中找到提升企業(yè)價(jià)值管理的途徑和方法。
對政府政策的制定,從現(xiàn)在來看隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,社會分工的專業(yè)化以及對投資行為的客觀和公正評估的要求,政府政策的制定對數(shù)據(jù)分析行業(yè)會提出更高的要求。民生的一些建設(shè),電信產(chǎn)業(yè)、燃油稅等項(xiàng)目的建設(shè)和一些政策的制定等。
四、數(shù)據(jù)分析報(bào)告撰寫技巧和規(guī)范格式
數(shù)據(jù)分析報(bào)告的三個(gè)類型綜合、簡明、專業(yè)性,每一個(gè)類型和委托方、使用方以及提供數(shù)據(jù)的詳細(xì)程度相關(guān)。
典型的綜合性,要求對數(shù)據(jù)分析過程當(dāng)中的原始數(shù)據(jù)的采集、采集的依據(jù)、數(shù)據(jù)分析報(bào)告的模型、數(shù)據(jù)的引用來源、數(shù)據(jù)分析的結(jié)論、數(shù)據(jù)分析報(bào)告對于使用者的戰(zhàn)略規(guī)劃性的描述要求很高,必須提供數(shù)據(jù)來源依據(jù)。
簡明型對于基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和報(bào)告分析的過程不做過多的揭示,對委托方提供的原始數(shù)據(jù)進(jìn)行定量定性的分析,針對具體的要求操作。
專業(yè)性要和委托方要求匹配,僅對委托方特定的要求提出來如:融資的要求、立項(xiàng)的要求等等。每一項(xiàng)的報(bào)告信息的內(nèi)容和程度都和每一類要求相匹配。
五、數(shù)據(jù)分析報(bào)告的注意事項(xiàng)
1、首先數(shù)據(jù)分析報(bào)告要對委托事項(xiàng)做出明確要求,委托方是誰?對于數(shù)據(jù)分析人員作什么樣的項(xiàng)目提出要求?分析要達(dá)到的目的是什么?適用范圍作出明確要求。
2、數(shù)據(jù)分析的目的決定我們提供什么樣的報(bào)告,什么樣的服務(wù)等等。 3、數(shù)據(jù)分析報(bào)告必須對報(bào)告中的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源做出說明,怎么來的。 4、數(shù)據(jù)分析報(bào)告的主體,撰寫的過程當(dāng)中對邏輯性和嚴(yán)謹(jǐn)性要有嚴(yán)格的審查,以一個(gè)投資項(xiàng)目作列子,要注意一些點(diǎn)。拿到一個(gè)項(xiàng)目首先主意誰來使用?項(xiàng)目是在微觀經(jīng)濟(jì)的角度分析還是在國民經(jīng)濟(jì)的角度分析,還是社會經(jīng)濟(jì)角度分析。如果微觀經(jīng)濟(jì)和國民經(jīng)紀(jì)相沖突,以國民經(jīng)濟(jì)效益為主。
六、思路明確后涉及總投資的研究
1、總投資的概念不同的要求有不同的涵蓋面,對于項(xiàng)目數(shù)據(jù)分析而言,我們的投資包括建設(shè)投資、建設(shè)期利息、流動(dòng)資金的全部投入,需要和國家現(xiàn)行的規(guī)模投資范圍相區(qū)別。
2、拿到項(xiàng)目時(shí)要進(jìn)行收益的預(yù)測,要分清項(xiàng)目是什么樣的項(xiàng)目,是新的還是有大量歷史數(shù)據(jù)的項(xiàng)目,決定我們采用的數(shù)據(jù)模型是建立在定量還是定性的基礎(chǔ)上分析,決定基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采集方法,一手?jǐn)?shù)據(jù)用什么方法,二手?jǐn)?shù)據(jù)用什么方法。
3、無論采用excel表手工操作還是投資軟件開來看,要注意數(shù)據(jù)和指標(biāo)相匹配。當(dāng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)使用的是不變價(jià)格,貼現(xiàn)率是真實(shí)貼現(xiàn)率。當(dāng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)使用的是市場價(jià)格,貼現(xiàn)率就是市場貼現(xiàn)率,F(xiàn)金流量表對現(xiàn)金的流入流出階段對于增值稅的對應(yīng)現(xiàn)金流量要進(jìn)行匹配,而且每條都要寫的非常詳細(xì)。
商業(yè)可行性研究報(bào)告2
我國的農(nóng)村商業(yè)銀行源于原農(nóng)村信用社的股份制改造,是在原農(nóng)村信用社的基礎(chǔ)上,由民營企業(yè)、股份公司、有限責(zé)任公司、自然人出資組成的地方股份制銀行,是為地方經(jīng)濟(jì)服務(wù)的一級法人的地方性商業(yè)銀行。自20xx年11月第一家農(nóng)村商業(yè)銀行--張家港農(nóng)村商業(yè)銀行正式成立伊始,我國農(nóng)村商業(yè)銀行在中國金融舞臺上開始了艱苦的歷程。我國農(nóng)村商業(yè)銀行作為國內(nèi)農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)的代表,自創(chuàng)立以來,經(jīng)歷了體制、機(jī)制的蛻變,憑借靈活的機(jī)制和高效的決策獲得了自己的生存發(fā)展空間,同時(shí)也對促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、金融改革,尤其是支持新農(nóng)村建設(shè)和地方中小企業(yè)的發(fā)展壯大起了極其重要的作用。
得益于近年來農(nóng)村信用社變身農(nóng)村商業(yè)銀行的改革,中國農(nóng)村商業(yè)銀行的規(guī)模迅猛擴(kuò)張。農(nóng)村商業(yè)銀行的總資產(chǎn)由20xx年的384.8億元提高到20xx年的18,661.2億元,稅后利潤由20xx年0.9億元提高到20xx年的149.0億元。
20xx年以來我國農(nóng)村商業(yè)銀行進(jìn)入加速發(fā)展階段,到20xx年底,全國組建了80多家農(nóng)村商業(yè)銀行,其中17家進(jìn)入英國《銀行家》雜志排名的20xx年全球銀行業(yè)1000強(qiáng),占我國入榜機(jī)構(gòu)的20%。同時(shí),20xx年12月16日,重慶農(nóng)村商業(yè)銀行在港交所成功上市,成為全國第一家社會公眾持股的農(nóng)村中小金融機(jī)構(gòu)。這不僅是重慶農(nóng)商行改革發(fā)展的新起點(diǎn),也必將對全國農(nóng)村中小金融機(jī)構(gòu)的改革發(fā)展產(chǎn)生積極影響,激勵(lì)更多的農(nóng)村商業(yè)銀行盡快進(jìn)入資本市場融資,以增強(qiáng)其資本實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。
為了提高農(nóng)村商業(yè)銀行的運(yùn)營效率,使其更好滿足農(nóng)村地區(qū)的金融需求,國家一直鼓勵(lì)社會各方參股農(nóng)村商業(yè)銀行,也得到了社會投資者的積極響應(yīng)。社會投資者可以利用國家優(yōu)惠政策、地方政府資源和自身資金優(yōu)勢,入股具有發(fā)展?jié)摿Φ霓r(nóng)村商業(yè)銀行,將農(nóng)商行做大做強(qiáng)之后,謀求上市前或上市后股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出。
《農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》通過對項(xiàng)目的市場需求、資源支持、建設(shè)規(guī)模、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究,從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工程等角度對項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查研究和分析比較,并對項(xiàng)目建成以后可能取得的經(jīng)濟(jì)效益和社會環(huán)境影響進(jìn)行科學(xué)預(yù)測,為項(xiàng)目決策提供公正、可靠、科學(xué)的投資咨詢意見。
【農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目可行性報(bào)告目錄】
第一部分農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目總論
第二部分農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目建設(shè)背景、必要性、可行性
第三部分農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目產(chǎn)品市場需求分析
第四部分農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃方案
第五部分農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目建設(shè)地與土建總規(guī)
第六部分農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目環(huán)保、節(jié)能與勞動(dòng)安全方案
第七部分農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目組織和勞動(dòng)定員
第八部分農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排
第九部分農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)分析
第十部分農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)和社會效益評價(jià)
第十一部分農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)防控
第十二部分農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議
第一部分 農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目總論
總論作為可行性報(bào)告的首要部分,要綜合敘述研究報(bào)告中各部分的主要問題和研究結(jié)論,并對項(xiàng)目的可行與否提出最終建議,為可行性研究的審批提供方便。
一、農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目背景
。ㄒ唬╉(xiàng)目名稱
。ǘ╉(xiàng)目的承辦單位
。ㄈ┏袚(dān)可行性研究工作的單位情況
。ㄋ模╉(xiàng)目的主管部門
(五)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、目標(biāo)
。╉(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)
二、項(xiàng)目可行性研究主要結(jié)論
在可行性研究中,對項(xiàng)目的產(chǎn)品銷售、原料供應(yīng)、政策保障、技術(shù)方案、資金總額籌措、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益和國民經(jīng)濟(jì)、社會效益等重大問題,都應(yīng)得出明確的結(jié)論,主要包括:
。ㄒ唬╉(xiàng)目產(chǎn)品市場前景
(二)項(xiàng)目原料供應(yīng)問題
。ㄈ╉(xiàng)目政策保障問題
。ㄋ模╉(xiàng)目資金保障問題
。ㄎ澹╉(xiàng)目組織保障問題
(六)項(xiàng)目技術(shù)保障問題
。ㄆ撸╉(xiàng)目人力保障問題
。ò耍╉(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制問題
。ň牛╉(xiàng)目財(cái)務(wù)效益結(jié)論
項(xiàng)目總投資萬元,其中建設(shè)投資萬元(其中土建工程費(fèi)萬元、設(shè)備購置及安裝調(diào)試費(fèi)萬元、土地購置及整理費(fèi)萬元、工程建設(shè)其他費(fèi)用萬元、基本預(yù)備費(fèi)萬元、漲價(jià)預(yù)備費(fèi)萬元),鋪底流動(dòng)資金萬元。項(xiàng)目所需投入總資金萬元。
項(xiàng)目建成后,年?duì)I業(yè)收入萬元,年增值稅萬元、年銷售稅金及附加萬元、年利潤總額萬元、所得稅萬元、年稅后利潤萬元,投資利潤率,投資利稅率,銷售利潤率,稅后投資回收期年,稅后內(nèi)部收益率,盈虧平衡點(diǎn),年稅金總額萬元。
(十)項(xiàng)目社會效益結(jié)論
。ㄊ唬╉(xiàng)目可行性綜合評價(jià)
三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表
在總論部分中,可將研究報(bào)告中各部分的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總,列出主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表,使審批和決策者對項(xiàng)目作全貌了解。
四、存在問題及建議
對可行性研究中提出的項(xiàng)目的主要問題進(jìn)行說明并提出解決的建議。
第二部分 農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目建設(shè)背景、必要性、可行性
這一部分主要應(yīng)說明項(xiàng)目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項(xiàng)目開展的支撐性條件等等。
一、農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目建設(shè)背景
。ㄒ唬╉(xiàng)目政策層面發(fā)起背景
1、國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃
2、產(chǎn)業(yè)政策
3、技術(shù)政策
(二)項(xiàng)目市場層面發(fā)起背景
1、市場發(fā)展階段、趨勢、特點(diǎn)
2、市場發(fā)展前景
。ㄈ╉(xiàng)目發(fā)起人以及發(fā)起緣由
1、公司在技術(shù)方面的積累
2、公司在市場方面的積累
3、……
。ㄋ模
二、農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目建設(shè)必要性
。ㄒ唬┊a(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求
。ǘ┦袌霭l(fā)展的要求
(三)企業(yè)發(fā)展的要求
三、農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目建設(shè)可行性
(一)經(jīng)濟(jì)可行性
。ǘ┱呖尚行
。ㄈ┘夹g(shù)可行性
。ㄋ模┠J娇尚行
。ㄎ澹┙M織和人力資源可行性
第三部分 農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目市場需求分析
市場分析在可行性研究中的'重要地位在于,任何一個(gè)項(xiàng)目,其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠址的選擇,都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結(jié)果,還可以決定產(chǎn)品的價(jià)格、銷售收入,最終影響到項(xiàng)目的盈利性和可行性。在可行性報(bào)告中,要詳細(xì)研究當(dāng)前市場現(xiàn)狀,以此作為后期決策的依據(jù)。
一、XX市場前景(重點(diǎn))
二、XX市場容量(重點(diǎn))
三、XX市場競爭格局
四、XX價(jià)格現(xiàn)狀及預(yù)測
五、XX市場主要原材料供應(yīng)
第四部分 農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃方案
一、農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目產(chǎn)品產(chǎn)能規(guī)劃方案
二、農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目產(chǎn)品工藝規(guī)劃方案
。ㄒ唬┕に囋O(shè)備選型
。ǘ┕に囌f明
(三)工藝流程
三、農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目產(chǎn)品營銷規(guī)劃方案
。ㄒ唬I銷戰(zhàn)略規(guī)劃
。ǘI銷模式
在商品經(jīng)濟(jì)環(huán)境中,企業(yè)要根據(jù)市場情況,制定合格的銷售模式,爭取擴(kuò)大市場份額,穩(wěn)定銷售價(jià)格,提高產(chǎn)品競爭能力。因此,在可行性報(bào)告中,要對市場營銷模式進(jìn)行詳細(xì)研究。
1、投資者分成
2、企業(yè)自銷
3、國家部分收購
4、經(jīng)銷人代銷及代銷人情況分析
。ㄈ┐黉N策略
……
第五部分 農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目建設(shè)地與土建總規(guī)
一、農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目建設(shè)地
。ㄒ唬┺r(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目建設(shè)地地理位置
(二)農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目建設(shè)地自然情況
。ㄈ┺r(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目建設(shè)地資源情況
。ㄋ模┺r(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目建設(shè)地經(jīng)濟(jì)情況
(五)農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目建設(shè)地人口情況
二、農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目土建總規(guī)
(一)項(xiàng)目廠址及廠房建設(shè)
1、廠址
2、廠房建設(shè)內(nèi)容
3、廠房建設(shè)造價(jià)
(二)土建總圖布置
1、平面布置。列出項(xiàng)目主要單項(xiàng)工程的名稱、生產(chǎn)能力、占地面積、外形尺寸、流程順序和布置方案。
2、豎向布置
(1)場址地形條件
。2)豎向布置方案
。3)場地標(biāo)高及土石方工程量
3、技術(shù)改造項(xiàng)目原有建、構(gòu)筑物利用情況
4、總平面布置圖(技術(shù)改造項(xiàng)目應(yīng)標(biāo)明新建和原有以及拆除的建、構(gòu)筑物的位置)
5、總平面布置主要指標(biāo)表
(三)場內(nèi)外運(yùn)輸
1、場外運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式
2、場內(nèi)運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式
3、場內(nèi)運(yùn)輸設(shè)施及設(shè)備
。ㄋ模╉(xiàng)目土建及配套工程
1、項(xiàng)目占地
2、項(xiàng)目土建及配套工程內(nèi)容
。ㄎ澹╉(xiàng)目土建及配套工程造價(jià)
。╉(xiàng)目其他輔助工程
1、供水工程
2、供電工程
3、供暖工程
4、通信工程
5、其他
第六部分 農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目環(huán)保、節(jié)能與勞動(dòng)安全方案
在項(xiàng)目建設(shè)中,必須貫徹執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)境保護(hù)、能源節(jié)約和職業(yè)安全方面的法規(guī)、法律,對項(xiàng)目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動(dòng)者健康和安全的因素,必須在可行性研究階段進(jìn)行論證分析,提出防治措施,并對其進(jìn)行評價(jià),推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì),且布局合理,對環(huán)境有害影響較小的最佳方案。按照國家現(xiàn)行規(guī)定,凡從事對環(huán)境有影響的建設(shè)項(xiàng)目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報(bào)告書的審批制度,同時(shí),在可行性報(bào)告中,對環(huán)境保護(hù)和勞動(dòng)安全要有專門論述。
一、農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)
(一)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)依據(jù)
。ǘ╉(xiàng)目環(huán)境保護(hù)措施
(三)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)評價(jià)
二、農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目資源利用及能耗分析
(一)項(xiàng)目資源利用及能耗標(biāo)準(zhǔn)
。ǘ╉(xiàng)目資源利用及能耗分析
三、農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目節(jié)能方案
(一)項(xiàng)目節(jié)能設(shè)計(jì)依據(jù)
。ǘ╉(xiàng)目節(jié)能分析
四、農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目消防方案
(一)項(xiàng)目消防設(shè)計(jì)依據(jù)
。ǘ╉(xiàng)目消防措施
。ㄈ┗馂(zāi)報(bào)警系統(tǒng)
(四)滅火系統(tǒng)
。ㄎ澹┫乐R教育
五、農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目勞動(dòng)安全衛(wèi)生方案
(一)項(xiàng)目勞動(dòng)安全設(shè)計(jì)依據(jù)
。ǘ╉(xiàng)目勞動(dòng)安全保護(hù)措施
第七部分 農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目組織和勞動(dòng)定員
在可行性報(bào)告中,根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目組成和工藝流程,研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu),勞動(dòng)定員總數(shù)及勞動(dòng)力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計(jì)劃。
一、農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目組織
(一)組織形式
。ǘ┕ぷ髦贫
二、農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn)
。ㄒ唬﹦趧(dòng)定員
。ǘ┠昕偣べY和職工年平均工資估算
(三)人員培訓(xùn)及費(fèi)用估算
第八部分 農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排
項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期的進(jìn)度安排是可行性報(bào)告中的一個(gè)重要組成部分。項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期亦稱投資時(shí)間,是指從正式確定建設(shè)項(xiàng)目到項(xiàng)目達(dá)到正常生產(chǎn)這段時(shí)期,這一時(shí)期包括項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備,資金籌集安排,勘察設(shè)計(jì)和設(shè)備訂貨,施工準(zhǔn)備,施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備,試運(yùn)轉(zhuǎn)直到竣工驗(yàn)收和交付使用等各個(gè)工作階段。這些階段的各項(xiàng)投資活動(dòng)和各個(gè)工作環(huán)節(jié),有些是相互影響的,前后緊密銜接的,也有同時(shí)開展,相互交叉進(jìn)行的。因此,在可行性研究階段,需將項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期每個(gè)階段的工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃,綜合平衡,作出合理又切實(shí)可行的安排。
一、農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目實(shí)施的各階段
。ㄒ唬┙㈨(xiàng)目實(shí)施管理機(jī)構(gòu)
。ǘ┵Y金籌集安排
。ㄈ┘夹g(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓
(四)勘察設(shè)計(jì)和設(shè)備訂貨
。ㄎ澹┦┕(zhǔn)備
。┦┕ず蜕a(chǎn)準(zhǔn)備
。ㄆ撸┛⒐を(yàn)收
二、農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表
三、XX劑項(xiàng)目實(shí)施費(fèi)用
。ㄒ唬┙ㄔO(shè)單位管理費(fèi)
(二)生產(chǎn)籌備費(fèi)
。ㄈ┥a(chǎn)職工培訓(xùn)費(fèi)
(四)辦公和生活家具購置費(fèi)
。ㄎ澹┢渌麘(yīng)支出的費(fèi)用
第九部分 農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)分析
一、農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目總投資估算
圖:項(xiàng)目總投資估算體系
二、農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目資金籌措
一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目所需要的投資資金,可以從多個(gè)來源渠道獲得。項(xiàng)目可行性研究階段,資金籌措工作是根據(jù)對建設(shè)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算和流動(dòng)資金估算的結(jié)果,研究落實(shí)資金的來源渠道和籌措方式,從中選擇條件優(yōu)惠的資金?尚行詧(bào)告中,應(yīng)對每一種來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計(jì)算表格和附件。可行性研究中,應(yīng)對下列內(nèi)容加以說明:
。ㄒ唬┵Y金來源
。ǘ╉(xiàng)目籌資方案
三、農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目投資使用計(jì)劃
。ㄒ唬┩顿Y使用計(jì)劃
(二)借款償還計(jì)劃
四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)說明&財(cái)務(wù)測算假定
。ㄒ唬┯(jì)算依據(jù)及相關(guān)說明
。ǘ╉(xiàng)目測算基本設(shè)定
五、農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算
圖:農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算
。ㄒ唬┲苯映杀
(二)工資及福利費(fèi)用
。ㄈ┱叟f及攤銷
。ㄋ模┕べY及福利費(fèi)用
(五)修理費(fèi)
。┴(cái)務(wù)費(fèi)用
(七)其他費(fèi)用
。ò耍┴(cái)務(wù)費(fèi)用
。ň牛┛偝杀举M(fèi)用
六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算
。ㄒ唬╀N售收入
。ǘ╀N售稅金及附加
。ㄈ┰鲋刀
(四)銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算
七、損益及利潤分配估算
八、現(xiàn)金流估算
(一)項(xiàng)目投資現(xiàn)金流估算
圖:農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目投資現(xiàn)金流估算
。ǘ╉(xiàng)目資本金現(xiàn)金流估算
圖:農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目現(xiàn)金流估算
九、不確定性分析
在對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行評價(jià)時(shí),所采用的數(shù)據(jù)多數(shù)來自預(yù)測和估算。由于資料和信息的有限性,將來的實(shí)際情況可能與此有出入,這對項(xiàng)目投資決策會帶來風(fēng)險(xiǎn)。為避免或盡可能減少風(fēng)險(xiǎn),就要分析不確定性因素對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)的影響,以確定項(xiàng)目的可靠性,這就是不確定性分析。
根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同,不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中,一般要進(jìn)行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析,可視項(xiàng)目情況而定。
。ㄒ唬┯澠胶夥治
。ǘ┟舾行苑治
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第十部分 農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)和社會效益評價(jià)
在建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)路線確定以后,必須對不同的方案進(jìn)行財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益評價(jià),判斷項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行,并比選出優(yōu)秀方案。本部分的評價(jià)結(jié)論是建議方案取舍的主要依據(jù)之一,也是對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行投資決策的重要依據(jù)。本部分就可行性報(bào)告中財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)與社會效益評價(jià)的主要內(nèi)容做一概要說明
一、財(cái)務(wù)評價(jià)
財(cái)務(wù)評價(jià)是考察項(xiàng)目建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力及外匯平衡能力的財(cái)務(wù)狀況,以判斷建設(shè)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。財(cái)務(wù)評價(jià)多用靜態(tài)分析與動(dòng)態(tài)分析相結(jié)合,以動(dòng)態(tài)為主的辦法進(jìn)行。并用財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)分別和相應(yīng)的基準(zhǔn)參數(shù)--財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率、行業(yè)平均投資回收期、平均投資利潤率、投資利稅率相比較,以判斷項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。
。ㄒ唬┴(cái)務(wù)凈現(xiàn)值
財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指把項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量,按照一個(gè)設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)折現(xiàn)率(基準(zhǔn)收益率)折算到建設(shè)期初(項(xiàng)目計(jì)算期第一年年初)的現(xiàn)值之和。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是考察項(xiàng)目在其計(jì)算期內(nèi)盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評價(jià)指標(biāo)。
如果項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于或大于零,表明項(xiàng)目的盈利能力達(dá)到或超過了所要求的盈利水平,項(xiàng)目財(cái)務(wù)上可行。
。ǘ┴(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)
財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率,也就是使項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。
財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是反映項(xiàng)目實(shí)際收益率的一個(gè)動(dòng)態(tài)指標(biāo),該指標(biāo)越大越好。
一般情況下,財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率時(shí),項(xiàng)目可行。
(三)投資回收期Pt
投資回收期按照是否考慮資金時(shí)間價(jià)值可以分為靜態(tài)投資回收期和動(dòng)態(tài)投資回收期。以動(dòng)態(tài)回收期為例:
(l)計(jì)算公式
動(dòng)態(tài)投資回收期的計(jì)算在實(shí)際應(yīng)用中根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表,用下列近似公式計(jì)算:Pt=(累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù)-1)+上一年累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/出現(xiàn)正值年份凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值
(2)評價(jià)準(zhǔn)則
1)Pt≤Pc(基準(zhǔn)投資回收期)時(shí),說明項(xiàng)目(或方案)能在要求的時(shí)間內(nèi)收回投資,是可行的;
2)Pt>Pc時(shí),則項(xiàng)目(或方案)不可行,應(yīng)予拒絕。
。ㄋ模╉(xiàng)目投資收益率ROI
項(xiàng)目投資收益率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后正常年份的年息稅前利潤或營運(yùn)期內(nèi)年平均息稅前利潤(EBIT)與項(xiàng)目總投資(TI)的比率?偼顿Y收益率高于同行業(yè)的收益率參考值,表明用總投資收益率表示的盈利能力滿足要求。
ROI≥部門(行業(yè))平均投資利潤率(或基準(zhǔn)投資利潤率)時(shí),項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可考慮接受。
。ㄎ澹╉(xiàng)目投資利稅率
項(xiàng)目投資利稅率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后的一個(gè)正常生產(chǎn)年份的年利潤總額或平均年利潤總額與銷售稅金及附加與項(xiàng)目總投資的比率,計(jì)算公式為:
投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%
投資利稅率≥部門(行業(yè))平均投資利稅率(或基準(zhǔn)投資利稅率)時(shí),項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可考慮接受。
。╉(xiàng)目資本金凈利潤率(ROE)
項(xiàng)目資本金凈利潤率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后正常年份的年凈利潤或運(yùn)營期內(nèi)平均凈利潤(NP)與項(xiàng)目資本金(EC)的比率。
項(xiàng)目資本金凈利潤率高于同行業(yè)的凈利潤率參考值,表明用項(xiàng)目資本金凈利潤率表示的盈利能力滿足要求。
。ㄆ撸╉(xiàng)目測算核心指標(biāo)匯總表
二、國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)
國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的核心部分,是決策部門考慮項(xiàng)目取舍的重要依據(jù)。建設(shè)項(xiàng)目國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)采用費(fèi)用與效益分析的方法,運(yùn)用影子價(jià)格、影子匯率、影子工資和社會折現(xiàn)率等參數(shù),計(jì)算項(xiàng)目對國民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn),評價(jià)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性。國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)采用國民經(jīng)濟(jì)盈利能力分析和外匯效果分析,以經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率(EIRR)作為主要的評價(jià)指標(biāo)。根據(jù)項(xiàng)目的具體特點(diǎn)和實(shí)際需要也可計(jì)算經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值(ENPV)指標(biāo),涉及產(chǎn)品出口創(chuàng)匯或替代進(jìn)口節(jié)匯的項(xiàng)目,要計(jì)算經(jīng)濟(jì)外匯凈現(xiàn)值(ENPV),經(jīng)濟(jì)換匯成本或經(jīng)濟(jì)節(jié)匯成本。
三、社會效益和社會影響分析
在可行性研究中,除對以上各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算和分析以外,還應(yīng)對項(xiàng)目的社會效益和社會影響進(jìn)行分析,也就是對不能定量的效益影響進(jìn)行定性描述。
第十一部分 農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)防控
一、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)分析及防控措施
二、法律政策風(fēng)險(xiǎn)及防控措施
三、市場風(fēng)險(xiǎn)及防控措施
四、籌資風(fēng)險(xiǎn)及防控措施
五、其他相關(guān)粉線及防控措施
第十二部分 農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議
一、結(jié)論與建議
根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果,對項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的評價(jià),對建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié),提出結(jié)論性意見和建議。主要內(nèi)容有:
1、對推薦的擬建方案建設(shè)條件、產(chǎn)品方案、工藝技術(shù)、經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見
2、對主要的對比方案進(jìn)行說明
3、對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議
4、對應(yīng)修改的主要問題進(jìn)行說明,提出修改意見
5、對不可行的項(xiàng)目,提出不可行的主要問題及處理意見
6、可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論
二、附件
凡屬于項(xiàng)目可行性研究范圍,但在研究報(bào)告以外單獨(dú)成冊的文件,均需列為可行性報(bào)告的附件,所列附件應(yīng)注明名稱、日期、編號。
1、項(xiàng)目建議書(初步可行性報(bào)告)
2、項(xiàng)目立項(xiàng)批文
3、廠址選擇報(bào)告書
4、資源勘探報(bào)告
5、貸款意向書
6、環(huán)境影響報(bào)告
7、需單獨(dú)進(jìn)行可行性研究的單項(xiàng)或配套工程的可行性報(bào)告
8、需要的市場預(yù)測報(bào)告
9、引進(jìn)技術(shù)項(xiàng)目的考察報(bào)告
10、引進(jìn)外資的名類協(xié)議文件
11、其他主要對比方案說明
12、其他
三、附圖
1、廠址地形或位置圖(設(shè)有等高線)
2、總平面布置方案圖(設(shè)有標(biāo)高)
3、工藝流程圖
4、主要車間布置方案簡圖
5、其它
商業(yè)可行性研究報(bào)告3
一、 項(xiàng)目名稱
某某地下商業(yè)街項(xiàng)目
二、 項(xiàng)目簡介
項(xiàng)目位于某某市某某區(qū)東大街-鹽市口至南糠市街段,全長約1.2公里,西接鹽市口地下空間,東至花樣年喜年廣場。
項(xiàng)目規(guī)劃地下二層,總用地43650㎡(約65.47畝), 規(guī)劃設(shè)計(jì)總建筑面積58034㎡,-1層總建筑面積42371㎡, -2層總建筑面積 15663㎡(含管溝4275) 。其中商業(yè)可售建筑面積約27264㎡,占-1層總建筑面積64%。
地下一層以以商業(yè)為主,兼部分商業(yè)配套服務(wù)設(shè)施,并作為東大街主要慢行交通通道,在主要節(jié)點(diǎn)位置形成開敞空間作為公共活動(dòng)區(qū)域,并結(jié)合周邊地塊建筑的地下空間利用情況預(yù)留連接口,共同形成地下商業(yè)綜合體。地下二層以設(shè)備用房,綜合管線,非機(jī)動(dòng)車停車為主要功能 。
三、 項(xiàng)目背景
隨著城市人口的增多和交通擁堵,大城市的地鐵建設(shè)突飛猛進(jìn),城市土
地資源逐步短缺,特別是中心城市中心地段土地資源的嚴(yán)重匱乏,給地下商業(yè)的發(fā)展帶來前所未有的巨大機(jī)遇。
地下商業(yè)的開發(fā),有助于解決了城市發(fā)展進(jìn)程中的許多瓶頸問題。比如通過建設(shè)地下商業(yè)街道來疏導(dǎo)地面擁擠的消費(fèi)人群,達(dá)到交通便利和美化城市的目的。
四、 研究目的
通過研究東大街-鹽市口商圈市場狀況,商業(yè)經(jīng)營狀況以及消費(fèi)能力判別本項(xiàng)目的未來市場前景,尋找項(xiàng)目的突破空間,以論證項(xiàng)目的可行性;
確定本項(xiàng)目的市場定位,并通過行之有效的策略,爭取實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目市場價(jià)值最大化。
五、 研究方法
本報(bào)告通過分析某某市宏觀經(jīng)濟(jì)、商業(yè)狀況、區(qū)域現(xiàn)狀及有關(guān)規(guī)劃、區(qū)域商圈相關(guān)物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及城市區(qū)位等因素對項(xiàng)目發(fā)展的影響,結(jié)合項(xiàng)目自身的條件、規(guī)劃要素,判別項(xiàng)目的市場前景,及確定項(xiàng)目的市場定位,提出項(xiàng)目建議;梳理各種對項(xiàng)目發(fā)展的利弊因素,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大的`市場價(jià)值。具體采用的研究方法:
類比分析法
在本次研究中,我司通過考察研究東大街-鹽市口以及春熙路商圈各種類型的商業(yè)物業(yè)以及與本項(xiàng)目類型相似的地一大道地下商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營情況、業(yè)態(tài)分布、租金水平等多方面因素,通過對其優(yōu)劣勢的分析,并結(jié)合我司積累的商業(yè)地產(chǎn)方面的經(jīng)驗(yàn),將項(xiàng)目與潛在的競爭對手進(jìn)行比較,通過研究競爭對手的發(fā)展現(xiàn)狀以及其成功與失敗之處,為本項(xiàng)目揚(yáng)長避短提
商業(yè)可行性研究報(bào)告4
房地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目,可行性研究報(bào)告主體有七大部分,分別為項(xiàng)目總論、市場分析及前景預(yù)測、建設(shè)單位基本情況、項(xiàng)目建設(shè)方案、投資估算資金籌措及貸款償還計(jì)劃、財(cái)務(wù)評價(jià)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析。
我們小組認(rèn)真學(xué)習(xí)了該報(bào)告,對整個(gè)項(xiàng)目的流程有了大致的了解。按照報(bào)告所示,在實(shí)際操作中首先要到實(shí)地考察該項(xiàng)目,對項(xiàng)目名稱(成都環(huán)達(dá)通泰盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“環(huán)達(dá)通”商業(yè)項(xiàng)目)、項(xiàng)目建設(shè)單位概況,建設(shè)地點(diǎn)、規(guī)模、期限及建設(shè)內(nèi)容、投資估算及資金籌措、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)等做到心中有數(shù),然后再進(jìn)行市場分析和財(cái)務(wù)評價(jià)。
現(xiàn)在具體操作如下:
一、市場分析與前景預(yù)測。首先要對投資環(huán)境及城市規(guī)劃和成都市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r
有一個(gè)大致的了解,在此基礎(chǔ)上再進(jìn)行項(xiàng)目分析,項(xiàng)目分析的內(nèi)容包括項(xiàng)目概況、南部新區(qū)商業(yè)物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r(在做這個(gè)的同時(shí),可以參考類似商業(yè)物業(yè)重點(diǎn)個(gè)案和區(qū)域互補(bǔ)商業(yè)物業(yè)兩種,對他們的基本情況要有所了解)、項(xiàng)目swot分析、項(xiàng)目定位分析、項(xiàng)目運(yùn)營分析、項(xiàng)目運(yùn)營分析是重點(diǎn)。包括確定推廣及招商時(shí)機(jī),租賃價(jià)格的預(yù)測。租賃價(jià)格的預(yù)測所包含的內(nèi)容很多。主要用到的方法是未來現(xiàn)金流的貼現(xiàn)加總。
作為報(bào)告中很重要的一塊,市場分析和前景預(yù)測我們總結(jié)其主要內(nèi)容如下:
1.投資環(huán)境,包括宏觀環(huán)境和區(qū)域環(huán)境.在宏觀政策里面包括土地、金融、稅收、產(chǎn)業(yè)調(diào)整等一些政策。而區(qū)域環(huán)境則主要包括區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、區(qū)域發(fā)展趨勢、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及具名消費(fèi)水平,收入水平和消費(fèi)習(xí)慣等。
2.城市規(guī)劃,主要包括城市規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布、城市規(guī)劃重點(diǎn)、城市規(guī)劃調(diào)整、城市布局以及項(xiàng)目所在區(qū)發(fā)展規(guī)劃等。
3.項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r,主要包括項(xiàng)目商業(yè)格局,商業(yè)業(yè)態(tài),商業(yè)地產(chǎn)特征,商業(yè)地產(chǎn)趨勢預(yù)測等
4.項(xiàng)目分析。主要包括項(xiàng)目概況,商業(yè)物業(yè)需求,參考商業(yè)物業(yè),個(gè)案分析
以及swot分析,項(xiàng)目定位和運(yùn)營分析。
二、建設(shè)單位與項(xiàng)目不同,建設(shè)單位是成都環(huán)達(dá)通泰盈房地產(chǎn)有限公司。要對他的.基
本情況比如注冊資本,公司總經(jīng)理等有一定了解。然后發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位優(yōu)勢,這里的優(yōu)勢是成都子公司是環(huán)達(dá)通泰盈成都房產(chǎn)發(fā)展有限公司是環(huán)達(dá)通泰盈成都房產(chǎn)發(fā)展有限公司的全資子公司,作為強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的產(chǎn)物,能夠形成集西方管理和本土運(yùn)作相依存的新型團(tuán)隊(duì),使其項(xiàng)目從規(guī)劃、設(shè)計(jì)以及未來的建設(shè)和運(yùn)營中擁有超前的理念和較好的發(fā)展前景。建設(shè)單位財(cái)務(wù)狀況也是重點(diǎn)。
三、項(xiàng)目建設(shè)方案。項(xiàng)目建設(shè)方案的內(nèi)容包括建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模,綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),建設(shè)工期安排及目前進(jìn)度,建設(shè)設(shè)計(jì),結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),給排水設(shè)計(jì),電氣設(shè)計(jì),暖通設(shè)計(jì)等。
四、投資估算、資金籌措及貸款償還計(jì)劃。在對投資進(jìn)行估算之前,要找到估算依據(jù),估算依據(jù)一般包括建設(shè)部、四川省建設(shè)廳、財(cái)務(wù)廳、發(fā)改委、物價(jià)局、成都市造價(jià)站、建設(shè)部、成都市房管部門的官方網(wǎng)站上去尋找相關(guān)文件和資料。之后,再進(jìn)行投資估算,包括項(xiàng)目總投資估算和具體估算,具體估算包括土地取得費(fèi)用,前期工程費(fèi)用,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用,建筑安裝工程費(fèi)用,開發(fā)間接費(fèi),財(cái)務(wù)費(fèi)用,開發(fā)期稅費(fèi),其他費(fèi)用,不可預(yù)見費(fèi),開辦費(fèi)用,推廣和招商代理等費(fèi)用及鋪地運(yùn)營資金。這些費(fèi)用的估算主要是結(jié)合或某些標(biāo)準(zhǔn)或企業(yè)類型、組織架構(gòu)、管理特點(diǎn)和項(xiàng)目的經(jīng)營方向及目標(biāo)客戶群和以往的操作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算。除了投資估算以外還包括項(xiàng)目資金籌措以及資金使用計(jì)劃和還款計(jì)劃。
五、財(cái)務(wù)評價(jià)財(cái)務(wù)評價(jià)是可行性研究報(bào)告里的另外一個(gè)重點(diǎn)部分。財(cái)務(wù)評價(jià)是在上面
投資估算的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。首先要獲得基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù),但這些基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不同于上面的費(fèi)用,應(yīng)該包括營業(yè)收入估算、折舊和攤銷、經(jīng)營成本估算、利息支出。而預(yù)測的依據(jù)是項(xiàng)目的盈利情況、公司對所得稅、公積金、公益金及應(yīng)付利潤分類進(jìn)行估算。(按現(xiàn)行稅收制度,成都市企業(yè)應(yīng)繳納營業(yè)稅為營業(yè)收入的5%,城市維護(hù)建設(shè)稅為營業(yè)稅的7%,教育費(fèi)附加為應(yīng)納營業(yè)稅的3%,地方教育費(fèi)附加為應(yīng)納營業(yè)稅的1%,副食品調(diào)控基金為營業(yè)收入的1‰.經(jīng)營稅金及附加合計(jì)為銷售收入的5.65%,除此之外,作為房屋所有權(quán)人,企業(yè)還應(yīng)該繳納房產(chǎn)稅,其計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值的1.2%或者房產(chǎn)的租金收入的12%,本次按照房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值的1.2%估算房產(chǎn)稅。)
在獲得基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上,再進(jìn)行財(cái)務(wù)分析,項(xiàng)目評價(jià)各基本報(bào)表的編制,財(cái)務(wù)分析指標(biāo)計(jì)算,項(xiàng)目不確定性分析,敏感性分析和財(cái)務(wù)分析結(jié)論。
六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析這些風(fēng)險(xiǎn)主要來自:招標(biāo)和承包模式、自然條件風(fēng)險(xiǎn)、工期拖延和
質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目開發(fā)成本、施工索賠、出租運(yùn)營階段、市場定位、項(xiàng)目招商、租金方案和出租策略的制定及運(yùn)營管理等階段?傊,在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前,對項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營存在的風(fēng)險(xiǎn)因素以及產(chǎn)生的原因,要從系統(tǒng)的觀點(diǎn)出發(fā),做出判斷。許多風(fēng)險(xiǎn)具有隱蔽性,各種風(fēng)險(xiǎn)往往交織在一起,這個(gè)識別風(fēng)險(xiǎn)帶來困難,因此針對“成都環(huán)達(dá)通”項(xiàng)目應(yīng)建立專門班子,聘請專業(yè)顧問,采取科學(xué)方法,對風(fēng)險(xiǎn)因素識別和控制。
七、據(jù)以上分析,得出項(xiàng)目可行性研究結(jié)論。并編制可行性要就報(bào)告。
資料相關(guān)
因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場是一個(gè)政策為主要導(dǎo)向的市場,政府從供應(yīng)結(jié)構(gòu)、土地管理、外匯準(zhǔn)入、稅收杠桿、貨幣政策、市場監(jiān)管等方面對房地產(chǎn)進(jìn)行了組合調(diào)控。數(shù)據(jù)主要從建設(shè)部、國土資源部、國家外匯管理局、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局和地方對應(yīng)機(jī)構(gòu)等部門的官方網(wǎng)站上下載相關(guān)文件及資料。還有《成都市統(tǒng)計(jì)年鑒》,成都市商務(wù)局,南部新區(qū)商業(yè)用房供需量、參考性物業(yè)等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源于世邦魏理仕,同時(shí)參與項(xiàng)目的各相關(guān)方都是數(shù)據(jù)的來源處。各大門戶網(wǎng)站和研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù),以及各大數(shù)據(jù)庫都是數(shù)據(jù)來源。為該項(xiàng)目所做的專項(xiàng)分析報(bào)告,并以此報(bào)告為依據(jù)對本項(xiàng)目未來租金水平做出預(yù)測,以及項(xiàng)目的平面圖。
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