商業(yè)可行性研究報(bào)告

　　在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的今天，報(bào)告與我們愈發(fā)關(guān)系密切，不同種類的報(bào)告具有不同的用途。那么一般報(bào)告是怎么寫的呢？以下是小編幫大家整理的商業(yè)可行性研究報(bào)告，僅供參考，希望能夠幫助到大家。

商業(yè)可行性研究報(bào)告1

　　一、市調(diào)工作，市場調(diào)查與分析

　　目標(biāo)：主要通過市場調(diào)查確立項(xiàng)目的商業(yè)定位、概念定位、經(jīng)營定位、管理定位、商業(yè)布局、商鋪面積、商鋪銷售價(jià)格、租賃價(jià)格。

　　調(diào)查提綱：

　　1．總體商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)查與分析

　�。�1）商業(yè)中心分析

　�。�2）商業(yè)業(yè)態(tài)布局

　�。�3）商業(yè)發(fā)展方向

　�。�4）商業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)

　　以此確定地區(qū)或者區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)開發(fā)的機(jī)會與風(fēng)險(xiǎn)

　　2．周邊區(qū)域的商業(yè)規(guī)劃與商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查與分析

　　（1）已建成的項(xiàng)目

　�。�2）正在建設(shè)的項(xiàng)目

　　（3）未來規(guī)劃的項(xiàng)目

　�。�4）本區(qū)域總體商業(yè)策劃

　　3．競爭性（對手）商業(yè)項(xiàng)目的調(diào)查與分析

　　（1）業(yè)態(tài)形式

　�。�2）建筑規(guī)模

　　（3）經(jīng)營狀態(tài)

　�。�4）管理方式

　�。�5）租金水平

　�。�6）優(yōu)勢與劣勢

　　4．商圈調(diào)查與分析

　�。�1）主要區(qū)域商圈

　�。�2）次要區(qū)域商圈

　�。�3）邊緣區(qū)域商圈

　�。�4）人口因素（人口數(shù)、家庭戶數(shù)、人口密度、年齡構(gòu)成、職業(yè)構(gòu)成、教育程度構(gòu)成等）

　�。�5）收入狀況

　�。�6）購物規(guī)律

　　城市性質(zhì)

　　交通設(shè)施

　　商業(yè)建筑特點(diǎn)

　　居住分布特點(diǎn)

　　居民生活狀況

　　消費(fèi)特點(diǎn)

　　品牌偏好

　　流動(dòng)范圍

　　人口規(guī)律分析

　　5．購物方式的調(diào)查與分析

　�。�1）顧客來源

　　（2）附加顧客來源

　�。�3）汽車購物人的狀況

　�。�4）自行車購物人的狀況

　�。�5）公交車購物人的狀況

　�。�6）步行購物人的狀況

　�。�7）正常工作購物狀況

　�。�8）節(jié)假日購物的狀況

　�。�9）購物觀念的變化情況

　　6．外部環(huán)境的調(diào)查與分析

　　商業(yè)街的規(guī)模調(diào)研

　�。�1）商業(yè)街的長度、寬度

　�。�2）商業(yè)街的構(gòu)成與層數(shù)

　　（3）地勢與氣候特點(diǎn)

　�。�4）當(dāng)?shù)刂鲗?dǎo)風(fēng)向

　　（5）擬建項(xiàng)目的朝向

　�。�6）比鄰項(xiàng)目的衛(wèi)生狀況、照明狀況

　　（7）廣告位置

　　公共設(shè)施的調(diào)研與分析

　�。�1）公交車�？空�

　�。�2）街道指示牌

　　（3）廣告牌

　�。�4）電話亭

　　（5）綠化

　�。�6）噴泉

　�。�7）小品

　　（8）消防

　�。�9）垃圾箱

　　城市文脈的調(diào)研與分析

　�。�1）商業(yè)街名稱

　�。�2）歷史文化特點(diǎn)

　　（3）地域特色

　�。�4）周邊人口特色

　�。�5）家庭特征

　　（6）環(huán)境狀況

　　7、商鋪投資人調(diào)查

　�。�1）投資類型

　�。�2）收入

　　（3）投資方向

　�。�4）投資經(jīng)驗(yàn)

　　（5）職業(yè)

　　（6）教育狀況

　�。�7）社會階層

　�。�8）投資能力

　�。�9）價(jià)格認(rèn)知度

　�。�10）區(qū)域投資狀況分析

　　8、商鋪?zhàn)赓U人（或經(jīng)營者）調(diào)查

　　（1）單位、個(gè)人

　�。�2）面積

　　（3）租金

　�。�4）類型

　　（5）經(jīng)營品類

　�。�6）經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)

　�。�7）周邊商業(yè)經(jīng)營者經(jīng)營分布與狀況調(diào)查分析

　�。�8）各租賃人支付能力與方式

　�。�9）租賃需求分析

　　9、項(xiàng)目位置調(diào)查

　�。�1）人流量、人流分布

　�。�2）人流、車流、物流的方向

　�。�3）未來人流分布

　�。�4）人流類別

　�。�5）交通狀況

　�。�6）進(jìn)出口狀況

　�。�7）停車狀況

　　10、商業(yè)物業(yè)分析

　　商業(yè)物業(yè)供應(yīng)分析

　�。�1）大型購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）

　�。�2）區(qū)域購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）

　�。�3）社區(qū)購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）

　　（4）郊區(qū)購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）

　�。�5）購物中心的分類

　�。�6）出租率

　�。�7）租金水平

　　商業(yè)物業(yè)需求分析

　�。�1）百貨店

　�。�2）超市

　�。�3）專業(yè)店

　�。�4）專賣店

　　（5）便利店

　�。�6）餐飲店

　�。�7）美容店

　�。�8）特色店

　�。�9）折扣店

　　（10）直銷點(diǎn)

　�。�11）影劇院

　　（12）娛樂中心

　�。�13）酒吧、茶館

　�。�14）汽車店

　�。�15）書店等

　�。�16）飽和度

　　（17）租金水平

　　市場調(diào)查工作要圍繞以下幾個(gè)重點(diǎn)予以透徹展開：

　　其一，商業(yè)街所在區(qū)域的居民收入狀況、購物習(xí)慣、文化教育背景�！�—（居住人群和流動(dòng)人群）

　　其二，商業(yè)街所在區(qū)域的歷史、文化、社會、政治背景與環(huán)境。——（人文環(huán)境和歷史沉淀）

　　其三，商業(yè)街所在區(qū)域的未來發(fā)展規(guī)劃與未來新增人流�！�—（未來前景與新增機(jī)會）

　　其四，商業(yè)街所在區(qū)域的未來風(fēng)險(xiǎn)評估與挑戰(zhàn)。（風(fēng)險(xiǎn)評估）

　　其五，商業(yè)街所在區(qū)域的交通便利性�！�—（交通導(dǎo)線）

　　從而，確定該商業(yè)街的整體定位。

　　二、市場定位工作

　　1．項(xiàng)目總體市場定位

　�。�1）整體定位

　�。�2）總體概念

　�。�3）總體策劃思想與理念

　�。�4）定位的原則

　　2．經(jīng)營定位

　�。�1）經(jīng)營方式的比例構(gòu)成

　�。�2）商圈范圍

　�。�3）年齡劃分

　�。�4）業(yè)態(tài)、業(yè)種構(gòu)成

　�。�5）主力店、次主力店、專業(yè)店、專賣店、特色店構(gòu)成比例

　　3．業(yè)態(tài)功能分區(qū)

　　1）品類分區(qū)：

　　（1）平面分區(qū)（樓層分區(qū)）

　�。�2）縱向分區(qū)（各層分區(qū)）

　　（3）百貨類

　�。�4）超市類

　　（5）專業(yè)店類

　�。�6）專賣店類

　　（7）餐飲類

　�。�8）娛樂類

　�。�9）文化類

　�。�10）服務(wù)類

　�。�11）信息類

　�。�12）展示類

　　2）業(yè)態(tài)功能分區(qū)

　�。�1）主力店

　�。�2）次主力店

　　（3）商業(yè)街

　�。�4）面積分配比例

　　3）外部交通組織

　�。�5）汽車

　�。�6）公交車

　�。�7）自行車

　　4）內(nèi)部交通組織

　�。�8）步行人流

　　（9）貨流

　�。�10）汽車交通

　�。�11）停車場

　　（12）主通道、次通道

　�。�13）電梯、貨梯、坡梯、步行梯

　　4）周邊地區(qū)的規(guī)劃與策劃

　　（14）主題、特色

　　（15）與項(xiàng)目的相溶性

　�。�16）策劃內(nèi)容

　　4．內(nèi)外部導(dǎo)線規(guī)劃

　�。�1）人流導(dǎo)線圖

　�。�2）車流導(dǎo)線圖

　�。�3）貨物導(dǎo)線圖

　　（4）外部交通組織圖

　　5．商鋪?zhàn)赓U人（經(jīng)營者）定位

　�。�1）租賃人分類

　�。�2）經(jīng)營類型

　　（3）經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)

　�。�4）租金意向、租期

　�。�5）租賃面積

　�。�6）租賃形式

　　（7）目標(biāo)客戶群

　　6．商鋪投資人定位

　�。�1）目標(biāo)客戶

　　（2）投資習(xí)慣

　�。�3）付款能力

　　（4）意向性價(jià)格

　�。�5）按揭

　　7．建筑物定位建議

　�。�1）項(xiàng)目規(guī)劃建議

　　（2）組團(tuán)規(guī)劃建議

　�。�3）交通道路

　�。�4）整體風(fēng)格建議

　�。�5）外立面建議

　�。�6）園林景觀建議

　　（7）樓宇建議

　�。�8）裝修建議

　�。�9）裝飾建議

　�。�10）物業(yè)建議

　　市場定位主要解決以下幾個(gè)問題：其一，經(jīng)營特色與文化理念其二，業(yè)態(tài)布局與功能分區(qū)其三，建筑物特點(diǎn)與風(fēng)格

　　其四，店鋪設(shè)計(jì)格局與戶型面積

　　其五，外部交通與內(nèi)部交通導(dǎo)線規(guī)劃其六，通道形式與通道寬度其七，銷售面積與租賃面積其八，招商客戶介紹與租金評估其九，總體策劃理念與銷售理

　　1、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集缺乏科學(xué)依據(jù)

　　基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集對于整個(gè)數(shù)據(jù)分析報(bào)告具有非常重要的意義，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采集的科學(xué)性決定了這個(gè)數(shù)據(jù)分析報(bào)告是不是有使用價(jià)值。只有當(dāng)數(shù)據(jù)采集具有科學(xué)性、客觀、嚴(yán)密的邏輯性時(shí)，建立在這樣的數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)之上的經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)、現(xiàn)金流量分析以及數(shù)據(jù)分析結(jié)論才具有現(xiàn)實(shí)的價(jià)值和意義。一般來說，當(dāng)拿到一個(gè)項(xiàng)目時(shí)我們首先會結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)來進(jìn)行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析，一個(gè)項(xiàng)目剛形成，從無到有的時(shí)候，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)一般采用一手的數(shù)據(jù)，因?yàn)樗鼪]有歷史的軌跡來遵循，所以用一手?jǐn)?shù)據(jù)資料來進(jìn)行分析。一手?jǐn)?shù)據(jù)的采集方法比如：問卷調(diào)查、觀察、抽樣技術(shù)等等，來對一手?jǐn)?shù)據(jù)進(jìn)行分析。通常對擁有大量的歷史數(shù)據(jù)的項(xiàng)目如服裝業(yè)等，數(shù)據(jù)采集可借鑒同等的規(guī)模或一些歷史數(shù)據(jù)，以他為基礎(chǔ)來進(jìn)一步研究和分析。同時(shí)也可借鑒行業(yè)公開的資料、網(wǎng)上資料、統(tǒng)計(jì)的年鑒等等來進(jìn)行分析。從現(xiàn)有的數(shù)據(jù)分析報(bào)告來看，很多基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)就是簡單的'擺在那里，沒有數(shù)據(jù)來源，數(shù)據(jù)提示，沒有對基礎(chǔ)數(shù)據(jù)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治觥Ｗ鳛閿?shù)據(jù)分析報(bào)告的使用方而言，拿到這樣的報(bào)告會對于報(bào)告的科學(xué)性提出質(zhì)疑。

　　2、數(shù)據(jù)分析的過程缺乏邏輯性，論證的結(jié)論不具備系統(tǒng)性

　　很多類似報(bào)告一般都是前面是一堆數(shù)據(jù)，后面是一個(gè)結(jié)論。當(dāng)真正的研究數(shù)據(jù)和結(jié)論時(shí)，是結(jié)果單一，數(shù)據(jù)和結(jié)論找不到必然的聯(lián)系，要不就是只有一個(gè)結(jié)論，比如對凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率作出說明等等。作為專業(yè)的數(shù)據(jù)分析報(bào)告，必須充分的考慮每一個(gè)數(shù)字科學(xué)來源的基礎(chǔ)上運(yùn)用定量的模型來對數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，一步步推導(dǎo)到數(shù)據(jù)的結(jié)論上。

　　例如，一個(gè)項(xiàng)目不確定性分析，風(fēng)險(xiǎn)概率分析

　　a、什么是影響這個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)因素就是我們通常意義上的不確定

　　性分析的模型來做

　　b、在這樣的風(fēng)險(xiǎn)因素基礎(chǔ)上，哪一些風(fēng)險(xiǎn)因素對投資項(xiàng)目的效益有重大影響，這些因素通過敏感性分析可以找出來。

　　c、找出這些風(fēng)險(xiǎn)因素下一步就是分析，這些影響效益的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)出現(xiàn)的概率有多大？

　　三步分析完之后，風(fēng)險(xiǎn)對于這個(gè)項(xiàng)目的影響就顯露出來，到這個(gè)時(shí)候只是數(shù)據(jù)分析的第一步工作。有一些數(shù)字和比率出現(xiàn)在報(bào)告上，更重要的在于結(jié)論，針對于這樣的風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)變量（不可避免的），作為數(shù)據(jù)分析報(bào)告必須能提出來如何在項(xiàng)目的操作中有效的防范這些風(fēng)險(xiǎn)。這樣的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的提出和風(fēng)險(xiǎn)因素的防范對于報(bào)告的使用者來說是有意義的。

　　3、結(jié)論單一，僅僅對于項(xiàng)目的可行性和計(jì)劃性進(jìn)行研究

　　建立在定量研究基礎(chǔ)上的分析報(bào)告和分析師還需要對于整個(gè)項(xiàng)目的戰(zhàn)略規(guī)劃提供一些更有價(jià)值的東西，包括項(xiàng)目中對于總投資的一些建議。比如總投資規(guī)模一定的情況下資金來源于自有資金、借貸資金；借貸資金和自有資金的比例或他的融資安排，如何能確保成本最低。進(jìn)一步項(xiàng)目的分析，如現(xiàn)金流量的分析可站在項(xiàng)目的角度也可站在投資人的角度，這時(shí)候在投資人的角度分析時(shí)是自有資金流量表；在項(xiàng)目是否盈利的角度分析時(shí)就是全投資的現(xiàn)金流量分析，不同的現(xiàn)金流量表可以對項(xiàng)目和投資人提供一些有價(jià)值的結(jié)果。

　　4、現(xiàn)有的形式多

　　商業(yè)計(jì)劃書形式、項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告等這些形式。根據(jù)委托方的要求操作，作為立項(xiàng)的依據(jù)，做出分析報(bào)告就是可行性研究報(bào)告的形式。從項(xiàng)目的融資角度分析，作融資的依據(jù)可以叫做商業(yè)計(jì)劃書形式。從數(shù)據(jù)分析的角度來說，對于委托方而言，可研和商業(yè)計(jì)劃書存在不獨(dú)立性。政府審批項(xiàng)目會委托咨詢公司等專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目研究，而更多的立項(xiàng)報(bào)告的可研分析和委托方式一致的，這樣的報(bào)告帶有一定的目的性和傾向性。從數(shù)據(jù)分析角度來說堅(jiān)持?jǐn)?shù)據(jù)的獨(dú)立性、客觀性、公正性是這個(gè)行業(yè)的最基準(zhǔn)的要求。

　　二、數(shù)據(jù)分析報(bào)告的特點(diǎn)

　　1、獨(dú)立性

　　2、定量研究的分析方法

　　3、嚴(yán)謹(jǐn)和邏輯性

　　4、戰(zhàn)略規(guī)劃性

　　5、在格式上的規(guī)范性

　　獨(dú)立性

　　報(bào)告必須獨(dú)立于委托方、報(bào)告的使用方，這樣的報(bào)告才不會有傾向性。定量研究的分析方法

　　一個(gè)從無到有的項(xiàng)目缺乏歷史數(shù)據(jù)，但不可能獨(dú)立于享有的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或脫離現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)生活。對于這些項(xiàng)目我們采取定性的研究，通過一些專家的論壇、德爾菲法、市場問卷調(diào)查等等方法來對于這個(gè)項(xiàng)目的市場需求基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行估算，估算的結(jié)果再進(jìn)行定量分析，定向和定量相結(jié)合，最終定量化。拿到項(xiàng)目時(shí)，有一個(gè)總的投資金額、成本效益的分析，首先看項(xiàng)目是在微觀經(jīng)濟(jì)的角度分析還是在國民經(jīng)濟(jì)的角度分析，還是社會經(jīng)濟(jì)角度分析，確立著眼點(diǎn)后再進(jìn)行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集，找到適合項(xiàng)目的定量分析方法。進(jìn)一步通過項(xiàng)目所在行業(yè)的特點(diǎn)對于成本和費(fèi)用做出基礎(chǔ)的判斷。經(jīng)濟(jì)效益用我們學(xué)過的模型來進(jìn)行評判，包括對方案的選擇采取我們能夠使用的方法。

　　嚴(yán)謹(jǐn)和邏輯性

　　意味著數(shù)據(jù)分析報(bào)告要有科學(xué)的邏輯性，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是怎么來的？有什么依據(jù)？對于說明判斷又有什么樣的依據(jù)？有什么樣的依據(jù)做立足點(diǎn)？基礎(chǔ)數(shù)據(jù)得到后對收入預(yù)測判斷有什么樣的依據(jù)？收入預(yù)測出來后成本預(yù)測是怎么出來的？成本費(fèi)用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是怎么樣得到的？數(shù)據(jù)分析報(bào)告會一步一步進(jìn)行判斷。戰(zhàn)略規(guī)劃性

　　戰(zhàn)略規(guī)劃性越來越成為數(shù)據(jù)分析報(bào)告質(zhì)量的一個(gè)基礎(chǔ)要求。當(dāng)你的數(shù)據(jù)分析報(bào)告能對你的委托方的戰(zhàn)略規(guī)劃進(jìn)行策劃和梳理得時(shí)候，數(shù)據(jù)分析報(bào)告的價(jià)值就體現(xiàn)出來了。

　　在格式上的規(guī)范性

　　格式上規(guī)范，有嚴(yán)謹(jǐn)性、專業(yè)性和責(zé)任性。

　　三、數(shù)據(jù)分析報(bào)告的市場定位

　　對于投資領(lǐng)域當(dāng)中的數(shù)據(jù)分析報(bào)告，研究和涉及的領(lǐng)域表現(xiàn)在3個(gè)方面1、對于項(xiàng)目

　　2、對于企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為

　　3、對于政府政策

　　從投資項(xiàng)目領(lǐng)域來看，一個(gè)項(xiàng)目的周期包括投資的前期、建設(shè)期、經(jīng)營期三個(gè)階段，對于數(shù)據(jù)分析報(bào)告的要求是不一樣的。

　　投資的前期是對項(xiàng)目預(yù)期的生命周期投入資金的投入和產(chǎn)出的關(guān)系，數(shù)據(jù)分析的目的是對項(xiàng)目的可行性做出判別，項(xiàng)目立項(xiàng)的依據(jù)。如果粗略分析可以和可行性研究報(bào)告一致，主體必須獨(dú)立的。

　　建設(shè)期的數(shù)據(jù)分析目的在于對項(xiàng)目的建設(shè)期的投入和安排，和數(shù)據(jù)前期的數(shù)據(jù)分析結(jié)果和實(shí)施過程進(jìn)行比較，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。

　　經(jīng)營期的數(shù)據(jù)分析報(bào)告是研究項(xiàng)目在實(shí)施以后預(yù)期和實(shí)際的偏差，找到項(xiàng)目科學(xué)管理的依據(jù)或?qū)ο乱粋�(gè)項(xiàng)目實(shí)施的一個(gè)經(jīng)驗(yàn)的借鑒。

　　在企業(yè)做為載體的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)當(dāng)中，資金有一個(gè)特點(diǎn)，他總是流向效益最高的地方。當(dāng)資金表現(xiàn)在不同企業(yè)之間的流動(dòng)時(shí)，表現(xiàn)為企業(yè)之間的購并，是資源重新配置的結(jié)果。同時(shí)在資金流動(dòng)的本身也存在投資者對資金運(yùn)動(dòng)收益的要求，進(jìn)一步而言對一個(gè)公司而言意味著如何實(shí)現(xiàn)公司股東財(cái)富的增長，如何實(shí)現(xiàn)公司價(jià)值的最大化。這些資金在企業(yè)當(dāng)中流動(dòng)的意義從數(shù)據(jù)表現(xiàn)為價(jià)值的評估和分析。從數(shù)據(jù)分析報(bào)告角度來說，我們可以在企業(yè)的并購和價(jià)值的評估當(dāng)中為委托方提供企業(yè)并購業(yè)務(wù)當(dāng)中的決策支持，為現(xiàn)有企業(yè)價(jià)值管理當(dāng)中找到提升企業(yè)價(jià)值管理的途徑和方法。

　　對政府政策的制定，從現(xiàn)在來看隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會分工的專業(yè)化以及對投資行為的客觀和公正評估的要求，政府政策的制定對數(shù)據(jù)分析行業(yè)會提出更高的要求。民生的一些建設(shè)，電信產(chǎn)業(yè)、燃油稅等項(xiàng)目的建設(shè)和一些政策的制定等。

　　四、數(shù)據(jù)分析報(bào)告撰寫技巧和規(guī)范格式

　　數(shù)據(jù)分析報(bào)告的三個(gè)類型綜合、簡明、專業(yè)性，每一個(gè)類型和委托方、使用方以及提供數(shù)據(jù)的詳細(xì)程度相關(guān)。

　　典型的綜合性，要求對數(shù)據(jù)分析過程當(dāng)中的原始數(shù)據(jù)的采集、采集的依據(jù)、數(shù)據(jù)分析報(bào)告的模型、數(shù)據(jù)的引用來源、數(shù)據(jù)分析的結(jié)論、數(shù)據(jù)分析報(bào)告對于使用者的戰(zhàn)略規(guī)劃性的描述要求很高，必須提供數(shù)據(jù)來源依據(jù)。

　　簡明型對于基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和報(bào)告分析的過程不做過多的揭示，對委托方提供的原始數(shù)據(jù)進(jìn)行定量定性的分析，針對具體的要求操作。

　　專業(yè)性要和委托方要求匹配，僅對委托方特定的要求提出來如：融資的要求、立項(xiàng)的要求等等。每一項(xiàng)的報(bào)告信息的內(nèi)容和程度都和每一類要求相匹配。

　　五、數(shù)據(jù)分析報(bào)告的注意事項(xiàng)

　　1、首先數(shù)據(jù)分析報(bào)告要對委托事項(xiàng)做出明確要求，委托方是誰？對于數(shù)據(jù)分析人員作什么樣的項(xiàng)目提出要求？分析要達(dá)到的目的是什么？適用范圍作出明確要求。

　　2、數(shù)據(jù)分析的目的決定我們提供什么樣的報(bào)告，什么樣的服務(wù)等等。 3、數(shù)據(jù)分析報(bào)告必須對報(bào)告中的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源做出說明，怎么來的。 4、數(shù)據(jù)分析報(bào)告的主體，撰寫的過程當(dāng)中對邏輯性和嚴(yán)謹(jǐn)性要有嚴(yán)格的審查，以一個(gè)投資項(xiàng)目作列子，要注意一些點(diǎn)。拿到一個(gè)項(xiàng)目首先主意誰來使用？項(xiàng)目是在微觀經(jīng)濟(jì)的角度分析還是在國民經(jīng)濟(jì)的角度分析，還是社會經(jīng)濟(jì)角度分析。如果微觀經(jīng)濟(jì)和國民經(jīng)紀(jì)相沖突，以國民經(jīng)濟(jì)效益為主。

　　六、思路明確后涉及總投資的研究

　　1、總投資的概念不同的要求有不同的涵蓋面，對于項(xiàng)目數(shù)據(jù)分析而言，我們的投資包括建設(shè)投資、建設(shè)期利息、流動(dòng)資金的全部投入，需要和國家現(xiàn)行的規(guī)模投資范圍相區(qū)別。

　　2、拿到項(xiàng)目時(shí)要進(jìn)行收益的預(yù)測，要分清項(xiàng)目是什么樣的項(xiàng)目，是新的還是有大量歷史數(shù)據(jù)的項(xiàng)目，決定我們采用的數(shù)據(jù)模型是建立在定量還是定性的基礎(chǔ)上分析，決定基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采集方法，一手?jǐn)?shù)據(jù)用什么方法，二手?jǐn)?shù)據(jù)用什么方法。

　　3、無論采用excel表手工操作還是投資軟件開來看，要注意數(shù)據(jù)和指標(biāo)相匹配。當(dāng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)使用的是不變價(jià)格，貼現(xiàn)率是真實(shí)貼現(xiàn)率。當(dāng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)使用的是市場價(jià)格，貼現(xiàn)率就是市場貼現(xiàn)率�，F(xiàn)金流量表對現(xiàn)金的流入流出階段對于增值稅的對應(yīng)現(xiàn)金流量要進(jìn)行匹配，而且每條都要寫的非常詳細(xì)。

商業(yè)可行性研究報(bào)告2

　　我國的農(nóng)村商業(yè)銀行源于原農(nóng)村信用社的股份制改造，是在原農(nóng)村信用社的基礎(chǔ)上，由民營企業(yè)、股份公司、有限責(zé)任公司、自然人出資組成的地方股份制銀行，是為地方經(jīng)濟(jì)服務(wù)的一級法人的地方性商業(yè)銀行。自20xx年11月第一家農(nóng)村商業(yè)銀行--張家港農(nóng)村商業(yè)銀行正式成立伊始，我國農(nóng)村商業(yè)銀行在中國金融舞臺上開始了艱苦的歷程。我國農(nóng)村商業(yè)銀行作為國內(nèi)農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)的代表，自創(chuàng)立以來，經(jīng)歷了體制、機(jī)制的蛻變，憑借靈活的機(jī)制和高效的決策獲得了自己的生存發(fā)展空間，同時(shí)也對促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、金融改革，尤其是支持新農(nóng)村建設(shè)和地方中小企業(yè)的發(fā)展壯大起了極其重要的作用。

　　得益于近年來農(nóng)村信用社變身農(nóng)村商業(yè)銀行的改革，中國農(nóng)村商業(yè)銀行的規(guī)模迅猛擴(kuò)張。農(nóng)村商業(yè)銀行的總資產(chǎn)由20xx年的384.8億元提高到20xx年的18，661.2億元，稅后利潤由20xx年0.9億元提高到20xx年的149.0億元。

　　20xx年以來我國農(nóng)村商業(yè)銀行進(jìn)入加速發(fā)展階段，到20xx年底，全國組建了80多家農(nóng)村商業(yè)銀行，其中17家進(jìn)入英國《銀行家》雜志排名的20xx年全球銀行業(yè)1000強(qiáng)，占我國入榜機(jī)構(gòu)的20%。同時(shí)，20xx年12月16日，重慶農(nóng)村商業(yè)銀行在港交所成功上市，成為全國第一家社會公眾持股的農(nóng)村中小金融機(jī)構(gòu)。這不僅是重慶農(nóng)商行改革發(fā)展的新起點(diǎn)，也必將對全國農(nóng)村中小金融機(jī)構(gòu)的改革發(fā)展產(chǎn)生積極影響，激勵(lì)更多的農(nóng)村商業(yè)銀行盡快進(jìn)入資本市場融資，以增強(qiáng)其資本實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

　　為了提高農(nóng)村商業(yè)銀行的運(yùn)營效率，使其更好滿足農(nóng)村地區(qū)的金融需求，國家一直鼓勵(lì)社會各方參股農(nóng)村商業(yè)銀行，也得到了社會投資者的積極響應(yīng)。社會投資者可以利用國家優(yōu)惠政策、地方政府資源和自身資金優(yōu)勢，入股具有發(fā)展?jié)摿Φ霓r(nóng)村商業(yè)銀行，將農(nóng)商行做大做強(qiáng)之后，謀求上市前或上市后股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出。

　　《農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》通過對項(xiàng)目的市場需求、資源支持、建設(shè)規(guī)模、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工程等角度對項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查研究和分析比較，并對項(xiàng)目建成以后可能取得的經(jīng)濟(jì)效益和社會環(huán)境影響進(jìn)行科學(xué)預(yù)測，為項(xiàng)目決策提供公正、可靠、科學(xué)的投資咨詢意見。

　　【農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目可行性報(bào)告目錄】

　　第一部分農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目總論

　　第二部分農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目建設(shè)背景、必要性、可行性

　　第三部分農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目產(chǎn)品市場需求分析

　　第四部分農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃方案

　　第五部分農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目建設(shè)地與土建總規(guī)

　　第六部分農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目環(huán)保、節(jié)能與勞動(dòng)安全方案

　　第七部分農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目組織和勞動(dòng)定員

　　第八部分農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

　　第九部分農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)分析

　　第十部分農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)和社會效益評價(jià)

　　第十一部分農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)防控

　　第十二部分農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議

　　第一部分 農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目總論

　　總論作為可行性報(bào)告的首要部分，要綜合敘述研究報(bào)告中各部分的主要問題和研究結(jié)論，并對項(xiàng)目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

　　一、農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目背景

　�。ㄒ唬╉�(xiàng)目名稱

　�。ǘ�）項(xiàng)目的承辦單位

　�。ㄈ�）承擔(dān)可行性研究工作的單位情況

　�。ㄋ模╉�(xiàng)目的主管部門

　　（五）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、目標(biāo)

　�。�六）項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)

　　二、項(xiàng)目可行性研究主要結(jié)論

　　在可行性研究中，對項(xiàng)目的產(chǎn)品銷售、原料供應(yīng)、政策保障、技術(shù)方案、資金總額籌措、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益和國民經(jīng)濟(jì)、社會效益等重大問題，都應(yīng)得出明確的結(jié)論，主要包括：

　�。ㄒ唬╉�(xiàng)目產(chǎn)品市場前景

　　（二）項(xiàng)目原料供應(yīng)問題

　�。ㄈ�）項(xiàng)目政策保障問題

　�。ㄋ模╉�(xiàng)目資金保障問題

　�。ㄎ澹╉�(xiàng)目組織保障問題

　　（六）項(xiàng)目技術(shù)保障問題

　�。ㄆ撸╉�(xiàng)目人力保障問題

　�。ò耍╉�(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制問題

　�。ň牛╉�(xiàng)目財(cái)務(wù)效益結(jié)論

　　項(xiàng)目總投資萬元，其中建設(shè)投資萬元（其中土建工程費(fèi)萬元、設(shè)備購置及安裝調(diào)試費(fèi)萬元、土地購置及整理費(fèi)萬元、工程建設(shè)其他費(fèi)用萬元、基本預(yù)備費(fèi)萬元、漲價(jià)預(yù)備費(fèi)萬元），鋪底流動(dòng)資金萬元。項(xiàng)目所需投入總資金萬元。

　　項(xiàng)目建成后，年?duì)I業(yè)收入萬元，年增值稅萬元、年銷售稅金及附加萬元、年利潤總額萬元、所得稅萬元、年稅后利潤萬元，投資利潤率，投資利稅率，銷售利潤率，稅后投資回收期年，稅后內(nèi)部收益率，盈虧平衡點(diǎn)，年稅金總額萬元。

　　（十）項(xiàng)目社會效益結(jié)論

　�。ㄊ�一）項(xiàng)目可行性綜合評價(jià)

　　三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

　　在總論部分中，可將研究報(bào)告中各部分的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總，列出主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表，使審批和決策者對項(xiàng)目作全貌了解。

　　四、存在問題及建議

　　對可行性研究中提出的項(xiàng)目的主要問題進(jìn)行說明并提出解決的建議。

　　第二部分 農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目建設(shè)背景、必要性、可行性

　　這一部分主要應(yīng)說明項(xiàng)目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項(xiàng)目開展的支撐性條件等等。

　　一、農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目建設(shè)背景

　�。ㄒ唬╉�(xiàng)目政策層面發(fā)起背景

　　1、國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

　　2、產(chǎn)業(yè)政策

　　3、技術(shù)政策

　　（二）項(xiàng)目市場層面發(fā)起背景

　　1、市場發(fā)展階段、趨勢、特點(diǎn)

　　2、市場發(fā)展前景

　�。ㄈ�）項(xiàng)目發(fā)起人以及發(fā)起緣由

　　1、公司在技術(shù)方面的積累

　　2、公司在市場方面的積累

　　3、……

　�。ㄋ模�……

　　二、農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目建設(shè)必要性

　�。ㄒ唬┊a(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求

　�。ǘ�）市場發(fā)展的要求

　　（三）企業(yè)發(fā)展的要求

　　三、農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目建設(shè)可行性

　　（一）經(jīng)濟(jì)可行性

　�。ǘ�）政策可行性

　�。ㄈ�）技術(shù)可行性

　�。ㄋ模┠Ｊ娇尚行�

　�。ㄎ澹┙M織和人力資源可行性

　　第三部分 農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目市場需求分析

　　市場分析在可行性研究中的'重要地位在于，任何一個(gè)項(xiàng)目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價(jià)格、銷售收入，最終影響到項(xiàng)目的盈利性和可行性。在可行性報(bào)告中，要詳細(xì)研究當(dāng)前市場現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。

　　一、XX市場前景（重點(diǎn)）

　　二、XX市場容量（重點(diǎn)）

　　三、XX市場競爭格局

　　四、XX價(jià)格現(xiàn)狀及預(yù)測

　　五、XX市場主要原材料供應(yīng)

　　第四部分 農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃方案

　　一、農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目產(chǎn)品產(chǎn)能規(guī)劃方案

　　二、農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目產(chǎn)品工藝規(guī)劃方案

　�。ㄒ唬┕に囋O(shè)備選型

　�。ǘ�）工藝說明

　　（三）工藝流程

　　三、農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目產(chǎn)品營銷規(guī)劃方案

　�。ㄒ唬�營銷戰(zhàn)略規(guī)劃

　�。ǘ�）營銷模式

　　在商品經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，企業(yè)要根據(jù)市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴(kuò)大市場份額，穩(wěn)定銷售價(jià)格，提高產(chǎn)品競爭能力。因此，在可行性報(bào)告中，要對市場營銷模式進(jìn)行詳細(xì)研究。

　　1、投資者分成

　　2、企業(yè)自銷

　　3、國家部分收購

　　4、經(jīng)銷人代銷及代銷人情況分析

　�。ㄈ�）促銷策略

　　……

　　第五部分 農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目建設(shè)地與土建總規(guī)

　　一、農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目建設(shè)地

　�。ㄒ唬┺r(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目建設(shè)地地理位置

　　（二）農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目建設(shè)地自然情況

　�。ㄈ�）農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目建設(shè)地資源情況

　�。ㄋ模┺r(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目建設(shè)地經(jīng)濟(jì)情況

　　（五）農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目建設(shè)地人口情況

　　二、農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目土建總規(guī)

　　（一）項(xiàng)目廠址及廠房建設(shè)

　　1、廠址

　　2、廠房建設(shè)內(nèi)容

　　3、廠房建設(shè)造價(jià)

　　（二）土建總圖布置

　　1、平面布置。列出項(xiàng)目主要單項(xiàng)工程的名稱、生產(chǎn)能力、占地面積、外形尺寸、流程順序和布置方案。

　　2、豎向布置

　　（1）場址地形條件

　�。�2）豎向布置方案

　�。�3）場地標(biāo)高及土石方工程量

　　3、技術(shù)改造項(xiàng)目原有建、構(gòu)筑物利用情況

　　4、總平面布置圖（技術(shù)改造項(xiàng)目應(yīng)標(biāo)明新建和原有以及拆除的建、構(gòu)筑物的位置）

　　5、總平面布置主要指標(biāo)表

　　（三）場內(nèi)外運(yùn)輸

　　1、場外運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式

　　2、場內(nèi)運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式

　　3、場內(nèi)運(yùn)輸設(shè)施及設(shè)備

　�。ㄋ模╉�(xiàng)目土建及配套工程

　　1、項(xiàng)目占地

　　2、項(xiàng)目土建及配套工程內(nèi)容

　�。ㄎ澹╉�(xiàng)目土建及配套工程造價(jià)

　�。�六）項(xiàng)目其他輔助工程

　　1、供水工程

　　2、供電工程

　　3、供暖工程

　　4、通信工程

　　5、其他

　　第六部分 農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目環(huán)保、節(jié)能與勞動(dòng)安全方案

　　在項(xiàng)目建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)境保護(hù)、能源節(jié)約和職業(yè)安全方面的法規(guī)、法律，對項(xiàng)目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動(dòng)者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進(jìn)行論證分析，提出防治措施，并對其進(jìn)行評價(jià)，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)，且布局合理，對環(huán)境有害影響較小的最佳方案。按照國家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對環(huán)境有影響的建設(shè)項(xiàng)目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報(bào)告書的審批制度，同時(shí)，在可行性報(bào)告中，對環(huán)境保護(hù)和勞動(dòng)安全要有專門論述。

　　一、農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)

　　（一）項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)依據(jù)

　�。ǘ�）項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)措施

　　（三）項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)評價(jià)

　　二、農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目資源利用及能耗分析

　　（一）項(xiàng)目資源利用及能耗標(biāo)準(zhǔn)

　�。ǘ�）項(xiàng)目資源利用及能耗分析

　　三、農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目節(jié)能方案

　　（一）項(xiàng)目節(jié)能設(shè)計(jì)依據(jù)

　�。ǘ�）項(xiàng)目節(jié)能分析

　　四、農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目消防方案

　　（一）項(xiàng)目消防設(shè)計(jì)依據(jù)

　�。ǘ�）項(xiàng)目消防措施

　�。ㄈ�）火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)

　　（四）滅火系統(tǒng)

　�。ㄎ澹┫�防知識教育

　　五、農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目勞動(dòng)安全衛(wèi)生方案

　　（一）項(xiàng)目勞動(dòng)安全設(shè)計(jì)依據(jù)

　�。ǘ�）項(xiàng)目勞動(dòng)安全保護(hù)措施

　　第七部分 農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目組織和勞動(dòng)定員

　　在可行性報(bào)告中，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目組成和工藝流程，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)，勞動(dòng)定員總數(shù)及勞動(dòng)力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計(jì)劃。

　　一、農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目組織

　　（一）組織形式

　�。ǘ�）工作制度

　　二、農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn)

　�。ㄒ唬﹦趧�(dòng)定員

　�。ǘ�）年總工資和職工年平均工資估算

　　（三）人員培訓(xùn)及費(fèi)用估算

　　第八部分 農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

　　項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期的進(jìn)度安排是可行性報(bào)告中的一個(gè)重要組成部分。項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期亦稱投資時(shí)間，是指從正式確定建設(shè)項(xiàng)目到項(xiàng)目達(dá)到正常生產(chǎn)這段時(shí)期，這一時(shí)期包括項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備，資金籌集安排，勘察設(shè)計(jì)和設(shè)備訂貨，施工準(zhǔn)備，施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備，試運(yùn)轉(zhuǎn)直到竣工驗(yàn)收和交付使用等各個(gè)工作階段。這些階段的各項(xiàng)投資活動(dòng)和各個(gè)工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時(shí)開展，相互交叉進(jìn)行的。因此，在可行性研究階段，需將項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期每個(gè)階段的工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實(shí)可行的安排。

　　一、農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目實(shí)施的各階段

　�。ㄒ唬┙�立項(xiàng)目實(shí)施管理機(jī)構(gòu)

　�。ǘ�）資金籌集安排

　�。ㄈ�）技術(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓

　　（四）勘察設(shè)計(jì)和設(shè)備訂貨

　�。ㄎ澹┦┕�準(zhǔn)備

　�。�六）施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備

　�。ㄆ撸┛⒐を�(yàn)收

　　二、農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表

　　三、XX劑項(xiàng)目實(shí)施費(fèi)用

　�。ㄒ唬┙ㄔO(shè)單位管理費(fèi)

　　（二）生產(chǎn)籌備費(fèi)

　�。ㄈ�）生產(chǎn)職工培訓(xùn)費(fèi)

　　（四）辦公和生活家具購置費(fèi)

　�。ㄎ澹┢渌麘�(yīng)支出的費(fèi)用

　　第九部分 農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)分析

　　一、農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目總投資估算

　　圖：項(xiàng)目總投資估算體系

　　二、農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目資金籌措

　　一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目所需要的投資資金，可以從多個(gè)來源渠道獲得。項(xiàng)目可行性研究階段，資金籌措工作是根據(jù)對建設(shè)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算和流動(dòng)資金估算的結(jié)果，研究落實(shí)資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇條件優(yōu)惠的資金�？尚行詧�(bào)告中，應(yīng)對每一種來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計(jì)算表格和附件。可行性研究中，應(yīng)對下列內(nèi)容加以說明：

　�。ㄒ唬┵Y金來源

　�。ǘ�）項(xiàng)目籌資方案

　　三、農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目投資使用計(jì)劃

　�。ㄒ唬┩顿Y使用計(jì)劃

　　（二）借款償還計(jì)劃

　　四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)說明&財(cái)務(wù)測算假定

　�。ㄒ唬┯�(jì)算依據(jù)及相關(guān)說明

　�。ǘ�）項(xiàng)目測算基本設(shè)定

　　五、農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算

　　圖：農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算

　�。ㄒ唬┲苯映杀�

　　（二）工資及福利費(fèi)用

　�。ㄈ�）折舊及攤銷

　�。ㄋ模┕べY及福利費(fèi)用

　　（五）修理費(fèi)

　�。�六）財(cái)務(wù)費(fèi)用

　　（七）其他費(fèi)用

　�。ò耍┴�(cái)務(wù)費(fèi)用

　�。ň牛┛偝杀举M(fèi)用

　　六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

　�。ㄒ唬╀N售收入

　�。ǘ�）銷售稅金及附加

　�。ㄈ�）增值稅

　　（四）銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

　　七、損益及利潤分配估算

　　八、現(xiàn)金流估算

　　（一）項(xiàng)目投資現(xiàn)金流估算

　　圖：農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目投資現(xiàn)金流估算

　�。ǘ�）項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流估算

　　圖：農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目現(xiàn)金流估算

　　九、不確定性分析

　　在對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行評價(jià)時(shí)，所采用的數(shù)據(jù)多數(shù)來自預(yù)測和估算。由于資料和信息的有限性，將來的實(shí)際情況可能與此有出入，這對項(xiàng)目投資決策會帶來風(fēng)險(xiǎn)。為避免或盡可能減少風(fēng)險(xiǎn)，就要分析不確定性因素對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)的影響，以確定項(xiàng)目的可靠性，這就是不確定性分析。

　　根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要進(jìn)行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項(xiàng)目情況而定。

　�。ㄒ唬┯�虧平衡分析

　�。ǘ�）敏感性分析

　　-----回到頂部

　　第十部分 農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)和社會效益評價(jià)

　　在建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)路線確定以后，必須對不同的方案進(jìn)行財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)，判斷項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行，并比選出優(yōu)秀方案。本部分的評價(jià)結(jié)論是建議方案取舍的主要依據(jù)之一，也是對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行投資決策的重要依據(jù)。本部分就可行性報(bào)告中財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)與社會效益評價(jià)的主要內(nèi)容做一概要說明

　　一、財(cái)務(wù)評價(jià)

　　財(cái)務(wù)評價(jià)是考察項(xiàng)目建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力及外匯平衡能力的財(cái)務(wù)狀況，以判斷建設(shè)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。財(cái)務(wù)評價(jià)多用靜態(tài)分析與動(dòng)態(tài)分析相結(jié)合，以動(dòng)態(tài)為主的辦法進(jìn)行。并用財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)分別和相應(yīng)的基準(zhǔn)參數(shù)--財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率、行業(yè)平均投資回收期、平均投資利潤率、投資利稅率相比較，以判斷項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。

　�。ㄒ唬┴�(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

　　財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指把項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量，按照一個(gè)設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)折現(xiàn)率（基準(zhǔn)收益率）折算到建設(shè)期初（項(xiàng)目計(jì)算期第一年年初）的現(xiàn)值之和。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是考察項(xiàng)目在其計(jì)算期內(nèi)盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評價(jià)指標(biāo)。

　　如果項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于或大于零，表明項(xiàng)目的盈利能力達(dá)到或超過了所要求的盈利水平，項(xiàng)目財(cái)務(wù)上可行。

　�。ǘ�）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）

　　財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率，也就是使項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。

　　財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是反映項(xiàng)目實(shí)際收益率的一個(gè)動(dòng)態(tài)指標(biāo)，該指標(biāo)越大越好。

　　一般情況下，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率時(shí)，項(xiàng)目可行。

　　（三）投資回收期Pt

　　投資回收期按照是否考慮資金時(shí)間價(jià)值可以分為靜態(tài)投資回收期和動(dòng)態(tài)投資回收期。以動(dòng)態(tài)回收期為例：

　　（l）計(jì)算公式

　　動(dòng)態(tài)投資回收期的計(jì)算在實(shí)際應(yīng)用中根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表，用下列近似公式計(jì)算：Pt＝（累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù)-1）+上一年累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/出現(xiàn)正值年份凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值

　　（2）評價(jià)準(zhǔn)則

　　1）Pt≤Pc（基準(zhǔn)投資回收期）時(shí)，說明項(xiàng)目（或方案）能在要求的時(shí)間內(nèi)收回投資，是可行的；

　　2）Pt＞Pc時(shí)，則項(xiàng)目（或方案）不可行，應(yīng)予拒絕。

　�。ㄋ模╉�(xiàng)目投資收益率ROI

　　項(xiàng)目投資收益率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后正常年份的年息稅前利潤或營運(yùn)期內(nèi)年平均息稅前利潤（EBIT)與項(xiàng)目總投資（TI）的比率�？偼顿Y收益率高于同行業(yè)的收益率參考值，表明用總投資收益率表示的盈利能力滿足要求。

　　ROI≥部門（行業(yè)）平均投資利潤率（或基準(zhǔn)投資利潤率）時(shí)，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可考慮接受。

　�。ㄎ澹╉�(xiàng)目投資利稅率

　　項(xiàng)目投資利稅率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后的一個(gè)正常生產(chǎn)年份的年利潤總額或平均年利潤總額與銷售稅金及附加與項(xiàng)目總投資的比率，計(jì)算公式為：

　　投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%

　　投資利稅率≥部門（行業(yè)）平均投資利稅率（或基準(zhǔn)投資利稅率）時(shí)，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可考慮接受。

　�。�六）項(xiàng)目資本金凈利潤率（ROE）

　　項(xiàng)目資本金凈利潤率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后正常年份的年凈利潤或運(yùn)營期內(nèi)平均凈利潤(NP)與項(xiàng)目資本金(EC)的比率。

　　項(xiàng)目資本金凈利潤率高于同行業(yè)的凈利潤率參考值，表明用項(xiàng)目資本金凈利潤率表示的盈利能力滿足要求。

　�。ㄆ撸╉�(xiàng)目測算核心指標(biāo)匯總表

　　二、國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)

　　國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的核心部分，是決策部門考慮項(xiàng)目取舍的重要依據(jù)。建設(shè)項(xiàng)目國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)采用費(fèi)用與效益分析的方法，運(yùn)用影子價(jià)格、影子匯率、影子工資和社會折現(xiàn)率等參數(shù)，計(jì)算項(xiàng)目對國民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，評價(jià)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性。國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)采用國民經(jīng)濟(jì)盈利能力分析和外匯效果分析，以經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率（EIRR）作為主要的評價(jià)指標(biāo)。根據(jù)項(xiàng)目的具體特點(diǎn)和實(shí)際需要也可計(jì)算經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值（ENPV）指標(biāo)，涉及產(chǎn)品出口創(chuàng)匯或替代進(jìn)口節(jié)匯的項(xiàng)目，要計(jì)算經(jīng)濟(jì)外匯凈現(xiàn)值（ENPV），經(jīng)濟(jì)換匯成本或經(jīng)濟(jì)節(jié)匯成本。

　　三、社會效益和社會影響分析

　　在可行性研究中，除對以上各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算和分析以外，還應(yīng)對項(xiàng)目的社會效益和社會影響進(jìn)行分析，也就是對不能定量的效益影響進(jìn)行定性描述。

　　第十一部分 農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)防控

　　一、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)分析及防控措施

　　二、法律政策風(fēng)險(xiǎn)及防控措施

　　三、市場風(fēng)險(xiǎn)及防控措施

　　四、籌資風(fēng)險(xiǎn)及防控措施

　　五、其他相關(guān)粉線及防控措施

　　第十二部分 農(nóng)村商業(yè)銀行項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議

　　一、結(jié)論與建議

　　根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的評價(jià)，對建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié)，提出結(jié)論性意見和建議。主要內(nèi)容有：

　　1、對推薦的擬建方案建設(shè)條件、產(chǎn)品方案、工藝技術(shù)、經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見

　　2、對主要的對比方案進(jìn)行說明

　　3、對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議

　　4、對應(yīng)修改的主要問題進(jìn)行說明，提出修改意見

　　5、對不可行的項(xiàng)目，提出不可行的主要問題及處理意見

　　6、可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論

　　二、附件

　　凡屬于項(xiàng)目可行性研究范圍，但在研究報(bào)告以外單獨(dú)成冊的文件，均需列為可行性報(bào)告的附件，所列附件應(yīng)注明名稱、日期、編號。

　　1、項(xiàng)目建議書（初步可行性報(bào)告）

　　2、項(xiàng)目立項(xiàng)批文

　　3、廠址選擇報(bào)告書

　　4、資源勘探報(bào)告

　　5、貸款意向書

　　6、環(huán)境影響報(bào)告

　　7、需單獨(dú)進(jìn)行可行性研究的單項(xiàng)或配套工程的可行性報(bào)告

　　8、需要的市場預(yù)測報(bào)告

　　9、引進(jìn)技術(shù)項(xiàng)目的考察報(bào)告

　　10、引進(jìn)外資的名類協(xié)議文件

　　11、其他主要對比方案說明

　　12、其他

　　三、附圖

　　1、廠址地形或位置圖（設(shè)有等高線）

　　2、總平面布置方案圖（設(shè)有標(biāo)高）

　　3、工藝流程圖

　　4、主要車間布置方案簡圖

　　5、其它

商業(yè)可行性研究報(bào)告3

　　一、 項(xiàng)目名稱

　　某某地下商業(yè)街項(xiàng)目

　　二、 項(xiàng)目簡介

　　項(xiàng)目位于某某市某某區(qū)東大街-鹽市口至南糠市街段，全長約1.2公里，西接鹽市口地下空間，東至花樣年喜年廣場。

　　項(xiàng)目規(guī)劃地下二層，總用地43650㎡（約65.47畝）， 規(guī)劃設(shè)計(jì)總建筑面積58034㎡，-1層總建筑面積42371㎡, -2層總建筑面積 15663㎡(含管溝4275) 。其中商業(yè)可售建筑面積約27264㎡，占-1層總建筑面積64%。

　　地下一層以以商業(yè)為主，兼部分商業(yè)配套服務(wù)設(shè)施，并作為東大街主要慢行交通通道，在主要節(jié)點(diǎn)位置形成開敞空間作為公共活動(dòng)區(qū)域，并結(jié)合周邊地塊建筑的地下空間利用情況預(yù)留連接口，共同形成地下商業(yè)綜合體。地下二層以設(shè)備用房，綜合管線，非機(jī)動(dòng)車停車為主要功能 。

　　三、 項(xiàng)目背景

　　隨著城市人口的增多和交通擁堵，大城市的地鐵建設(shè)突飛猛進(jìn)，城市土

　　地資源逐步短缺，特別是中心城市中心地段土地資源的嚴(yán)重匱乏，給地下商業(yè)的發(fā)展帶來前所未有的巨大機(jī)遇。

　　地下商業(yè)的開發(fā)，有助于解決了城市發(fā)展進(jìn)程中的許多瓶頸問題。比如通過建設(shè)地下商業(yè)街道來疏導(dǎo)地面擁擠的消費(fèi)人群，達(dá)到交通便利和美化城市的目的。

　　四、 研究目的

　　通過研究東大街-鹽市口商圈市場狀況，商業(yè)經(jīng)營狀況以及消費(fèi)能力判別本項(xiàng)目的未來市場前景，尋找項(xiàng)目的突破空間，以論證項(xiàng)目的可行性；

　　確定本項(xiàng)目的市場定位，并通過行之有效的策略，爭取實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目市場價(jià)值最大化。

　　五、 研究方法

　　本報(bào)告通過分析某某市宏觀經(jīng)濟(jì)、商業(yè)狀況、區(qū)域現(xiàn)狀及有關(guān)規(guī)劃、區(qū)域商圈相關(guān)物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及城市區(qū)位等因素對項(xiàng)目發(fā)展的影響，結(jié)合項(xiàng)目自身的條件、規(guī)劃要素，判別項(xiàng)目的市場前景，及確定項(xiàng)目的市場定位，提出項(xiàng)目建議；梳理各種對項(xiàng)目發(fā)展的利弊因素，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大的`市場價(jià)值。具體采用的研究方法：

　　類比分析法

　　在本次研究中，我司通過考察研究東大街-鹽市口以及春熙路商圈各種類型的商業(yè)物業(yè)以及與本項(xiàng)目類型相似的地一大道地下商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營情況、業(yè)態(tài)分布、租金水平等多方面因素，通過對其優(yōu)劣勢的分析，并結(jié)合我司積累的商業(yè)地產(chǎn)方面的經(jīng)驗(yàn)，將項(xiàng)目與潛在的競爭對手進(jìn)行比較，通過研究競爭對手的發(fā)展現(xiàn)狀以及其成功與失敗之處，為本項(xiàng)目揚(yáng)長避短提

商業(yè)可行性研究報(bào)告4

　　房地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目，可行性研究報(bào)告主體有七大部分，分別為項(xiàng)目總論、市場分析及前景預(yù)測、建設(shè)單位基本情況、項(xiàng)目建設(shè)方案、投資估算資金籌措及貸款償還計(jì)劃、財(cái)務(wù)評價(jià)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析。

　　我們小組認(rèn)真學(xué)習(xí)了該報(bào)告，對整個(gè)項(xiàng)目的流程有了大致的了解。按照報(bào)告所示，在實(shí)際操作中首先要到實(shí)地考察該項(xiàng)目，對項(xiàng)目名稱（成都環(huán)達(dá)通泰盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“環(huán)達(dá)通”商業(yè)項(xiàng)目）、項(xiàng)目建設(shè)單位概況，建設(shè)地點(diǎn)、規(guī)模、期限及建設(shè)內(nèi)容、投資估算及資金籌措、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)等做到心中有數(shù)，然后再進(jìn)行市場分析和財(cái)務(wù)評價(jià)。

　　現(xiàn)在具體操作如下：

　　一、市場分析與前景預(yù)測。首先要對投資環(huán)境及城市規(guī)劃和成都市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r

　　有一個(gè)大致的了解，在此基礎(chǔ)上再進(jìn)行項(xiàng)目分析，項(xiàng)目分析的內(nèi)容包括項(xiàng)目概況、南部新區(qū)商業(yè)物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r（在做這個(gè)的同時(shí)，可以參考類似商業(yè)物業(yè)重點(diǎn)個(gè)案和區(qū)域互補(bǔ)商業(yè)物業(yè)兩種，對他們的基本情況要有所了解）、項(xiàng)目swot分析、項(xiàng)目定位分析、項(xiàng)目運(yùn)營分析、項(xiàng)目運(yùn)營分析是重點(diǎn)。包括確定推廣及招商時(shí)機(jī)，租賃價(jià)格的預(yù)測。租賃價(jià)格的預(yù)測所包含的內(nèi)容很多。主要用到的方法是未來現(xiàn)金流的貼現(xiàn)加總。

　　作為報(bào)告中很重要的一塊，市場分析和前景預(yù)測我們總結(jié)其主要內(nèi)容如下：

　　1.投資環(huán)境，包括宏觀環(huán)境和區(qū)域環(huán)境.在宏觀政策里面包括土地、金融、稅收、產(chǎn)業(yè)調(diào)整等一些政策。而區(qū)域環(huán)境則主要包括區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、區(qū)域發(fā)展趨勢、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及具名消費(fèi)水平，收入水平和消費(fèi)習(xí)慣等。

　　2.城市規(guī)劃，主要包括城市規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布、城市規(guī)劃重點(diǎn)、城市規(guī)劃調(diào)整、城市布局以及項(xiàng)目所在區(qū)發(fā)展規(guī)劃等。

　　3.項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，主要包括項(xiàng)目商業(yè)格局，商業(yè)業(yè)態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)特征，商業(yè)地產(chǎn)趨勢預(yù)測等

　　4.項(xiàng)目分析。主要包括項(xiàng)目概況，商業(yè)物業(yè)需求，參考商業(yè)物業(yè)，個(gè)案分析

　　以及swot分析，項(xiàng)目定位和運(yùn)營分析。

　　二、建設(shè)單位與項(xiàng)目不同，建設(shè)單位是成都環(huán)達(dá)通泰盈房地產(chǎn)有限公司。要對他的.基

　　本情況比如注冊資本，公司總經(jīng)理等有一定了解。然后發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位優(yōu)勢，這里的優(yōu)勢是成都子公司是環(huán)達(dá)通泰盈成都房產(chǎn)發(fā)展有限公司是環(huán)達(dá)通泰盈成都房產(chǎn)發(fā)展有限公司的全資子公司，作為強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的產(chǎn)物，能夠形成集西方管理和本土運(yùn)作相依存的新型團(tuán)隊(duì)，使其項(xiàng)目從規(guī)劃、設(shè)計(jì)以及未來的建設(shè)和運(yùn)營中擁有超前的理念和較好的發(fā)展前景。建設(shè)單位財(cái)務(wù)狀況也是重點(diǎn)。

　　三、項(xiàng)目建設(shè)方案。項(xiàng)目建設(shè)方案的內(nèi)容包括建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模，綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，建設(shè)工期安排及目前進(jìn)度，建設(shè)設(shè)計(jì)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，給排水設(shè)計(jì)，電氣設(shè)計(jì)，暖通設(shè)計(jì)等。

　　四、投資估算、資金籌措及貸款償還計(jì)劃。在對投資進(jìn)行估算之前，要找到估算依據(jù)，估算依據(jù)一般包括建設(shè)部、四川省建設(shè)廳、財(cái)務(wù)廳、發(fā)改委、物價(jià)局、成都市造價(jià)站、建設(shè)部、成都市房管部門的官方網(wǎng)站上去尋找相關(guān)文件和資料。之后，再進(jìn)行投資估算，包括項(xiàng)目總投資估算和具體估算，具體估算包括土地取得費(fèi)用，前期工程費(fèi)用，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，建筑安裝工程費(fèi)用，開發(fā)間接費(fèi)，財(cái)務(wù)費(fèi)用，開發(fā)期稅費(fèi)，其他費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)，開辦費(fèi)用，推廣和招商代理等費(fèi)用及鋪地運(yùn)營資金。這些費(fèi)用的估算主要是結(jié)合或某些標(biāo)準(zhǔn)或企業(yè)類型、組織架構(gòu)、管理特點(diǎn)和項(xiàng)目的經(jīng)營方向及目標(biāo)客戶群和以往的操作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算。除了投資估算以外還包括項(xiàng)目資金籌措以及資金使用計(jì)劃和還款計(jì)劃。

　　五、財(cái)務(wù)評價(jià)財(cái)務(wù)評價(jià)是可行性研究報(bào)告里的另外一個(gè)重點(diǎn)部分。財(cái)務(wù)評價(jià)是在上面

　　投資估算的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。首先要獲得基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，但這些基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不同于上面的費(fèi)用，應(yīng)該包括營業(yè)收入估算、折舊和攤銷、經(jīng)營成本估算、利息支出。而預(yù)測的依據(jù)是項(xiàng)目的盈利情況、公司對所得稅、公積金、公益金及應(yīng)付利潤分類進(jìn)行估算。（按現(xiàn)行稅收制度，成都市企業(yè)應(yīng)繳納營業(yè)稅為營業(yè)收入的5%，城市維護(hù)建設(shè)稅為營業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附加為應(yīng)納營業(yè)稅的3%，地方教育費(fèi)附加為應(yīng)納營業(yè)稅的1%，副食品調(diào)控基金為營業(yè)收入的1‰.經(jīng)營稅金及附加合計(jì)為銷售收入的5.65%，除此之外，作為房屋所有權(quán)人，企業(yè)還應(yīng)該繳納房產(chǎn)稅，其計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值的1.2%或者房產(chǎn)的租金收入的12%，本次按照房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值的1.2%估算房產(chǎn)稅。）

　　在獲得基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，再進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，項(xiàng)目評價(jià)各基本報(bào)表的編制，財(cái)務(wù)分析指標(biāo)計(jì)算，項(xiàng)目不確定性分析，敏感性分析和財(cái)務(wù)分析結(jié)論。

　　六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析這些風(fēng)險(xiǎn)主要來自：招標(biāo)和承包模式、自然條件風(fēng)險(xiǎn)、工期拖延和

　　質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目開發(fā)成本、施工索賠、出租運(yùn)營階段、市場定位、項(xiàng)目招商、租金方案和出租策略的制定及運(yùn)營管理等階段�？傊�，在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前，對項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營存在的風(fēng)險(xiǎn)因素以及產(chǎn)生的原因，要從系統(tǒng)的觀點(diǎn)出發(fā)，做出判斷。許多風(fēng)險(xiǎn)具有隱蔽性，各種風(fēng)險(xiǎn)往往交織在一起，這個(gè)識別風(fēng)險(xiǎn)帶來困難，因此針對“成都環(huán)達(dá)通”項(xiàng)目應(yīng)建立專門班子，聘請專業(yè)顧問，采取科學(xué)方法，對風(fēng)險(xiǎn)因素識別和控制。

　　七、據(jù)以上分析，得出項(xiàng)目可行性研究結(jié)論。并編制可行性要就報(bào)告。

　　資料相關(guān)

　　因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場是一個(gè)政策為主要導(dǎo)向的市場，政府從供應(yīng)結(jié)構(gòu)、土地管理、外匯準(zhǔn)入、稅收杠桿、貨幣政策、市場監(jiān)管等方面對房地產(chǎn)進(jìn)行了組合調(diào)控。數(shù)據(jù)主要從建設(shè)部、國土資源部、國家外匯管理局、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局和地方對應(yīng)機(jī)構(gòu)等部門的官方網(wǎng)站上下載相關(guān)文件及資料。還有《成都市統(tǒng)計(jì)年鑒》，成都市商務(wù)局，南部新區(qū)商業(yè)用房供需量、參考性物業(yè)等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源于世邦魏理仕，同時(shí)參與項(xiàng)目的各相關(guān)方都是數(shù)據(jù)的來源處。各大門戶網(wǎng)站和研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，以及各大數(shù)據(jù)庫都是數(shù)據(jù)來源。為該項(xiàng)目所做的專項(xiàng)分析報(bào)告，并以此報(bào)告為依據(jù)對本項(xiàng)目未來租金水平做出預(yù)測，以及項(xiàng)目的平面圖。

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