房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告模板
可行性研究報(bào)告主要是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的主要內(nèi)容和配套條件，如市場(chǎng)需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工程等方面進(jìn)行調(diào)查研究和分析比較，以下是關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告模板，歡迎閱讀!
一、項(xiàng)目背景
1 、 項(xiàng)目名稱: 居住小區(qū)(暫定名)
2、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù):
(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》
(2)《A市城市拆遷管理?xiàng)l例》
(3)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》
(4)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》
(5)《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》
(6)《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》
(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》
(8)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》
3、項(xiàng)目概況
1 )地塊位置:該基地東起 ，南至 路，西至 路、北至 ，圍合區(qū)內(nèi)土地面積約 平方米，該地塊屬A市 類地段。
2 )建設(shè)規(guī)模與目標(biāo):
土地面積: 畝( 平方米)
容積率:
開(kāi)發(fā)周期:
土地價(jià)格: 元/畝(A市國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓起價(jià)) 建筑面積(預(yù)計(jì)):總建筑面積: ㎡
3 )周圍環(huán)境與設(shè)施
(1)步行約10 分鐘可至A市中心。
(2)西側(cè)為市城市中心景點(diǎn)。
(3)東側(cè)為 城市綠化帶，南側(cè)為 廣場(chǎng)。
(4)西南靠近A市 小學(xué)。
(5)北面為A市人民銀行。
4 、項(xiàng)目SWOT分析
優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)
(1) 該項(xiàng)目地處A市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟�，周邊環(huán)境在不久的將來(lái)是最佳的居住區(qū)域。
(2) A近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。
(3) 東側(cè) 的成功開(kāi)發(fā)，為該區(qū)域的房?jī)r(jià)定位提供了市場(chǎng)認(rèn)可性。
(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項(xiàng)目的商鋪價(jià)格奠定了一定的基礎(chǔ)。
(5) 拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對(duì)該項(xiàng)目的資金流壓力有一定的緩解作用。
(6) 該項(xiàng)目以毛地出讓，起價(jià) 元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。
(7) 該項(xiàng)目規(guī)劃定位為A市第一個(gè)小高層住宅小區(qū)，我公司在B市開(kāi)發(fā)小高層的經(jīng)驗(yàn)可以為之借鑒。
(8) 我公司與A市的政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。
(9) 物業(yè)管理公司在A市的先行介入，為今后該項(xiàng)目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的性。
(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競(jìng)價(jià)成功創(chuàng)造了一定的機(jī)會(huì)。
劣勢(shì)及威脅
(11) 拆遷密度過(guò)大，拆遷成本及風(fēng)險(xiǎn)是該項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。
(12) A市拆遷實(shí)施細(xì)則的即將出臺(tái)，拆遷成本的預(yù)測(cè)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。
(13) 市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標(biāo)準(zhǔn)的不確定性，使的成本的測(cè)算具有一定的不確定性。
(14) 外來(lái)資金的介入，有可能使得土地的掛牌價(jià)抬的過(guò)高。
(15) 規(guī)劃中對(duì)于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過(guò)，具有一定的不可確定性。
(16) 小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費(fèi)、電梯的運(yùn)行和維護(hù)等，將給今后的銷售帶來(lái)一定的抗性。
(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。
(18) 花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)將比較激烈。
(19) 拆遷的難度，使該項(xiàng)目的建設(shè)周期具有延期的可能。
(20) 周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。
二、市場(chǎng)分析
1 A市概況(參考)
A市位于 河南岸，面積 平方公里，人口 萬(wàn)。
生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。
境內(nèi)有國(guó)家級(jí)森林公園、國(guó)家級(jí)野生動(dòng)植物保護(hù)區(qū)、國(guó)家級(jí)水禽濕地保護(hù)區(qū)。
全市森林覆蓋率達(dá)56%，1996年和1997年被國(guó)家批準(zhǔn)為國(guó)家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和實(shí)施《中國(guó)21世紀(jì)議程》地方試點(diǎn)。
投資環(huán)境良好。
交通通信便捷，公路已形成了以國(guó)道、省道及沿江公路為骨架的交通運(yùn)輸網(wǎng);水運(yùn)以長(zhǎng)江干流的重要港口--A港為樞紐，擁有國(guó)家對(duì)外開(kāi)放口岸，
年設(shè)計(jì)吞吐能力達(dá)500萬(wàn)噸，A港泥洲新港區(qū)一期工程已動(dòng)工;通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。
項(xiàng)目所在區(qū)位于 江中下游南岸，與B市接壤，是A市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。
全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬(wàn)，轄8個(gè)鄉(xiāng)、13個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)街道辦事處。
城區(qū)人口12萬(wàn)。
2 A市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析
A市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段:1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。
1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開(kāi)發(fā)逐漸興起。
1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。
以城區(qū)南門“兩點(diǎn)一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開(kāi)發(fā)為起點(diǎn)，掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。
尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)場(chǎng)進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。
到目前為止，A市房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。
居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場(chǎng)體系基本建立。
二OO三年，A市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
表現(xiàn)之一:投資增幅大。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達(dá)33.4%,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。
表現(xiàn)之二:市場(chǎng)供銷兩旺。
主城區(qū)竣工商品房面積 20.04萬(wàn)平方米，銷售面積22.04萬(wàn)平方米，消化空置房2萬(wàn)平方米。
城市人均住房建筑面積已達(dá)26平方米。
表現(xiàn)之三:房?jī)r(jià)平穩(wěn)上升。
城區(qū)商品住宅價(jià)格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。
表現(xiàn)之四:交易市場(chǎng)持續(xù)升溫。
全市全年共辦理各類房產(chǎn)交易1.12萬(wàn)起。
A市城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易7938起，面積達(dá)89.62萬(wàn)m2，比上年度分別增長(zhǎng)25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積24.40萬(wàn)m2，成交金額8800萬(wàn)元。
表現(xiàn)之五:拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)效果顯著。
房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市GDP增加值14%，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值8.87億元，帶動(dòng)社會(huì)商品銷售6.16億元;房地產(chǎn)業(yè)上繳國(guó)家稅收2800萬(wàn)元。
對(duì)今后市場(chǎng)的預(yù)測(cè):
----從購(gòu)房能力看
伴隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。
盡管去年房?jī)r(jià)漲幅較大，但消費(fèi)市場(chǎng)仍保持旺熱。
--從投資角度看
由于股市長(zhǎng)期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資的重要領(lǐng)域。
加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場(chǎng)的需求。
目前通過(guò)按揭貸款購(gòu)買商品房的比例為42%，年增幅達(dá)16%。
--從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化。
人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。
住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。
二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。
據(jù)調(diào)查，匯景花園一期95%以上購(gòu)房戶均為房改房換房。
--從需求關(guān)系看
根據(jù)城市總體規(guī)劃，城市建城區(qū)面積將由14.6平方公里發(fā)展到27.8平方公里，城市人口由12萬(wàn)人增加到30萬(wàn)人。
在不考慮有效購(gòu)買力的情況下，單從住房需求分析，A市每年人口增長(zhǎng)拉動(dòng)的住房需求，加之城市外來(lái)人口的購(gòu)買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。
3、主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析
住宅小區(qū)詳細(xì)情況如表:
項(xiàng)目 套數(shù) 建筑面積(萬(wàn)㎡) 平均單價(jià)(元/㎡) 位置
向陽(yáng)小區(qū) 1500 22 1400 寶山路
新華小區(qū) 785 8 1344 黃河街
銀河小區(qū) 170 1460 銀河街
成光小區(qū) 130 1400 學(xué)院路
太陽(yáng)神小區(qū)500 6.9 1508 英雄路
部分商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)詳細(xì)情況
項(xiàng)目 面積㎡ 單價(jià)元/㎡ 位置
匯豐花園 40~~80 4000~5600 新城區(qū)
秋爽花園 50~~70 5000~12000 市中心
碧苑小區(qū) 36~~50 6800 建設(shè)路
桃園小區(qū) 車庫(kù) 550 秋浦路
荷花村 車庫(kù) 550 建設(shè)路
三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析
(一)、拆遷成本分析
圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房(實(shí)驗(yàn)小學(xué)職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，
拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶)。
其它房屋均為二--四層。
根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場(chǎng)核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積:住宅34329平方米，經(jīng)營(yíng)性用房600平方米，合計(jì)住戶約205戶。
住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。
住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶水、電表。
具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗(yàn)。
拆遷成本估算:
按照A市《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定和拆遷補(bǔ)償評(píng)估報(bào)告。
1、住宅:640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元
2、經(jīng)營(yíng)性用房:640元/平方米*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元
3、附屬物(水、電、電話、空調(diào)以上其它)
住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元
經(jīng)營(yíng)性用房:600平方米*45元/平方米=27000元
4、室內(nèi)裝飾:34929平方米*80元/平方米=2794320元
5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等:
34929平方米*48元=1676592元
6、搬家費(fèi)、臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)等:
1)、搬家費(fèi):
住宅:200戶*300元=60000元
經(jīng)營(yíng)性用房:9戶*500元=4500元
小計(jì):64500元
2)、過(guò)渡費(fèi):
住宅:34329平方米*2.5元/平方米*6個(gè)月=514935元
經(jīng)營(yíng)性用房:600平方米*16元/平方米*6個(gè)月=57600元
小計(jì):632535元
其他費(fèi)用
3)、 管理費(fèi)，委托拆遷費(fèi):
34929平方米*15元/平方米=523935元
4)、 房屋拆遷評(píng)估服務(wù)費(fèi)費(fèi):35000元
5)、 獎(jiǎng)勵(lì):
34929平方米*100元/平方米=3492900元
上述所有費(fèi)用小計(jì):38533208元，折抵每平方補(bǔ)償金額為1103.18元。
按照A市人民政府令，對(duì)A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開(kāi)始執(zhí)行后。
A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國(guó)城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強(qiáng)制拆遷基本停止。
1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米
1203.18元*34929平方米=42025874.2元
(二)建筑成本分析
對(duì)該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積:50*10*2=1000㎡，建筑面積:2000㎡。
主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設(shè)在 路靠近 小區(qū)的橋旁。
沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積:29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，合計(jì)建筑面積:17906㎡。
地塊內(nèi)大致布置
一棟 15層29.4*13.8*15層;
一棟 12層29.4*13.8*12層;
三棟 12層40*15*12層;
一棟 15層40*15*15層;
占地面積:3211㎡，建筑面積:41554㎡
總占地面積:5861㎡，建筑密度:20.7%
總建筑面積:61460㎡，容積率:2.17
高層均設(shè)計(jì)地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。
建設(shè)成本估算
(一)、工程前期費(fèi):
1、拆遷成本
2、土地出讓金
3、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi):61460㎡*50元/㎡=307.3萬(wàn)元
4、人防基金:配套建地下室
5、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi):56160*1.4+5300*2.2=9.03萬(wàn)元
6、墻改:61460*8=49.168萬(wàn)元
7、散裝水泥:61460*2=12.29萬(wàn)元
8、白蟻防治費(fèi):61460*2=12.29萬(wàn)元
9、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi):61460*2=12.296萬(wàn)元
10、施工圖審查:61460*1=6.15萬(wàn)元
11、防雷審查:61460*1=6.15萬(wàn)元
12、消防審查:
13、文物:0.2萬(wàn)元
14、規(guī)劃設(shè)計(jì):10萬(wàn)元
15、建筑設(shè)計(jì):2000*12+59460*30=180.78萬(wàn)元
16、地質(zhì)勘探:61460*2=12.29萬(wàn)元
17、測(cè)量定位:10萬(wàn)元
18、煤氣增容:2500元/戶
19、供水管網(wǎng)配套費(fèi):20元/㎡
小計(jì):627.93萬(wàn)元(18、19項(xiàng)代收代繳，未計(jì))
(二) 工程成本
1、樁基:59460*100元/㎡=594.6萬(wàn)元
2、地下室:4861*600元/㎡=291.66萬(wàn)元
3、主體:59460*900+2000*500=5451.4萬(wàn)元
4、電梯:9棟*50萬(wàn)元/棟=450萬(wàn)元
5、室外水電氣工程:61460*50=307.3萬(wàn)元
6、小區(qū)綠化、道路等工程:61460*60=368.76萬(wàn)元
7、監(jiān)理費(fèi):6337.66*1%=63.38萬(wàn)元
小計(jì):7527.1萬(wàn)元
總計(jì)、8155.03萬(wàn)元
(三)項(xiàng)目費(fèi)用分析
依據(jù)比較定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)相結(jié)合的原則，就該項(xiàng)目的預(yù)算定價(jià)為:
小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車庫(kù)800元/㎡
銷售收入 住宅1900*56160=106704000
商鋪6000*5300=31800000
地下室4861*800=3888800
總計(jì):142392800元
營(yíng)業(yè)稅及附加 142392800*5.5%=7831604
各項(xiàng)費(fèi)用 142392800*4%=5695712
總成本:拆遷成本+建安成本+稅收+費(fèi)用+土地成本
=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2
毛利潤(rùn):銷售收入-總成本
=142392800-137103490.2
=5289309.8元
四、項(xiàng)目費(fèi)用分析結(jié)論
如土地掛牌競(jìng)價(jià)在五百二十八萬(wàn)以內(nèi)，該項(xiàng)目具有一定的利潤(rùn)空間，項(xiàng)目可行。
如超出項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大，項(xiàng)目不可行。
房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告模板【2】
目 錄
第一章 總論
第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究
第三章 建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件
第四章 建筑方案選擇
第五章 節(jié)能、節(jié)水措施
第六章 環(huán)境影響評(píng)價(jià)
第七章 勞動(dòng)安全與消防
第八章 組機(jī)構(gòu)設(shè)置與人力資源配置
第九章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃
第十章 投資估算及資金籌措
第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
第十二章 社會(huì)評(píng)價(jià)
第十二章 研究結(jié)論
附圖、附表、附件
第一章 總論
(一) 項(xiàng)目背景與概況
1、 項(xiàng)目名稱
2、 承辦單位概況
3、 可行性報(bào)告編制依據(jù)
4、 項(xiàng)目提出的理由
5、 項(xiàng)目擬建地點(diǎn)
6、 項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)
7、 項(xiàng)目主要建設(shè)條件
(二) 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
(三) 問(wèn)題與建議
1、 問(wèn)題
2、 建議
第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究
(一) 投資環(huán)境分析
1、 國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及有關(guān)政策
2、 選擇開(kāi)發(fā)地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及管理、政策因素
(二) 市場(chǎng)供求分析
1、 需求分析
2、 供給分析
(三) 銷售預(yù)測(cè)
(四) 營(yíng)銷策略
第三章 建設(shè)規(guī)模與開(kāi)發(fā)條件
(一) 建設(shè)方案比選。
結(jié)構(gòu)形式、建筑面積、使用功能
(二) 推薦建設(shè)規(guī)模方案
(三) 項(xiàng)目現(xiàn)狀概況
1、 建設(shè)地點(diǎn)與地理位置
2、 場(chǎng)址土地權(quán)屬類別與占地面積
3、 現(xiàn)有土地狀況
(四) 項(xiàng)目建設(shè)條件
1、 地形、地貌
2、 工程地質(zhì)與水文地質(zhì)條件
3、 周邊建筑物與環(huán)境條件
4、 城市規(guī)劃與區(qū)域性規(guī)劃要求
5、 交通條件
6、 社會(huì)環(huán)境條件
7、 法律支持條件
8、 公共設(shè)施條件
9、 征地與拆遷條件
10、 施工條件
(五) 擬建地址條件比選
1、 擬建地址建設(shè)條件比選
2、 擬線地址投資條件比選
(四)推薦地址方案，附圖
第四章 項(xiàng)目建設(shè)方案選擇
(一) 建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則
(二) 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案
1、 總平面布置與功能要求
2、 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案描述
3、 設(shè)計(jì)圖與主要參數(shù)
(三) 建筑方案
1、 建筑方案描述(藝術(shù)、風(fēng)格、特征、結(jié)構(gòu)、功能、建筑與城市的協(xié)調(diào))
2、 主體與輔助工程(平面布置與功能、主體、輔助工程)
3、 主要工藝設(shè)備
4、 配套設(shè)施(給排水、電、汽、通風(fēng)、空調(diào))
(四) 建筑方案比選
(五) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
第五章 節(jié)能、節(jié)水措施
(一)節(jié)能措施與能耗指標(biāo)分析
(二)節(jié)水措施與水耗指標(biāo)分析
第六章 環(huán)境保護(hù)與消防方案
(一)項(xiàng)目場(chǎng)址環(huán)境現(xiàn)狀
(二)項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)行對(duì)環(huán)境的影響
(三)環(huán)境保護(hù)措施
(四)環(huán)境保護(hù)設(shè)施與投資
(五)環(huán)境影響評(píng)價(jià)
第七章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防
(一)危害因素與危害程度分析
1、主要隱患部位
2、有害物質(zhì)種類及危害性分析
(二)安全措施
(三)消防設(shè)施
第八章 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置與人力資源配置
(一)組織機(jī)構(gòu)
(二)人力資源配置
第九章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃
(一)建設(shè)工期
(二)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)龐安排
(三)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃模橫道圖
第十章 投資估算及資金籌措
(一)投資估算
1、投資估算依據(jù)
2、建設(shè)投資估算(建筑工程費(fèi)、設(shè)備工器具購(gòu)置費(fèi)、安裝工程費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用、基本預(yù)備費(fèi)、漲價(jià)預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期利息、投資估算表、分年度投資計(jì)劃)
(二)資金籌措方式與來(lái)源
1、自有資金
5、負(fù)債資金
第十三章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
(一) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選擇
(二) 收入支出測(cè)算
1、 收入測(cè)算
2、 支出測(cè)算
(三) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)
1、 盈利能力分析
2、 內(nèi)部收益率
3、 借款償還期
4、 投資回收期
5、 投資利潤(rùn)率
6、 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值
第十四章 社會(huì)評(píng)價(jià)
(一) 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析
(二) 項(xiàng)目與所在地互適性分析
1、 不同利益群體對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度與參與程度
2、 各級(jí)組織對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度與支持程度
3、 地方文化狀況對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)程度
(三) 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析
(四) 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論
第十五章 研究結(jié)論
結(jié)論:
建議:
附圖、附表、附件
(一) 附圖
(二) 附表
(三) 附件
房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告模板【3】
“城南春天”可行性研究報(bào)告
第一章 投資環(huán)境分析
一、 國(guó)內(nèi)環(huán)境:中國(guó)房地產(chǎn)還有20年以上的好景
2004年12月3日上海新國(guó)際博覽中心，第六屆中國(guó)住交會(huì)拉開(kāi)序幕。
與往屆相比，本屆住交會(huì)無(wú)論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無(wú)前例。
共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會(huì)，從側(cè)面反映開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期向好，一致認(rèn)同住交會(huì)主辦方所預(yù)言“中國(guó)房地產(chǎn)還有20年以上的好景” 。
“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。
在2003年中國(guó)GDP增長(zhǎng)的9.3個(gè)百分點(diǎn)中，有1.8個(gè)百分點(diǎn)是由房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)的。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)直接帶動(dòng)了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒(méi)有一個(gè)其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動(dòng)力。
1998年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長(zhǎng)。
2003年中國(guó)住宅投資占GDP比例超過(guò)了美國(guó)，已經(jīng)達(dá)到了5.7%。
而在美國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的三大支柱產(chǎn)業(yè)(汽車、醫(yī)藥、房地產(chǎn))之一，已持續(xù)了50多年。
2020年，中國(guó)的城鎮(zhèn)人口將達(dá)到10.2億人，年均增長(zhǎng)4%，城鎮(zhèn)住宅存量面積將達(dá)到330億平方米，比2004年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米。”
二、荊州房地產(chǎn)市場(chǎng):整體良性發(fā)展與現(xiàn)階段迅速升溫
1、湖北省宏觀政策的指導(dǎo)
2004年6月，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，結(jié)合我省實(shí)際，湖北省政府出臺(tái)《省政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，將在一定程度上刺激商品房市場(chǎng)，保證房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
2、政府出臺(tái)房改政策，取消福利分房
自2000年年底荊州政府取消福利分房制度，個(gè)人購(gòu)房數(shù)量驟增。
同時(shí)，隨著居民收入水平不斷提高以及消費(fèi)者觀念的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者對(duì)商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢(shì)，在很大程度上刺激了商品房市場(chǎng)迅猛發(fā)展。
3、人口城鎮(zhèn)化，擴(kuò)大了市場(chǎng)消費(fèi)需求。
荊州是一個(gè)文化古城，有著悠久的歷史，自古以來(lái)就是連貫?zāi)媳钡慕煌ㄒ臀镔Y集散地，隨著近年來(lái)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步完善，吸引了許多外地人來(lái)荊州投資經(jīng)商。
另外戶籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。
這些都為荊州市的商品房消費(fèi)市場(chǎng)增添了新的主力軍。
4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場(chǎng)消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)。
2003年荊州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7093元，上年增長(zhǎng)7.4%。
人均消費(fèi)支出5400元，增長(zhǎng)3.3%;2003年全市農(nóng)民人均純收入2502元，增長(zhǎng)3.9%。
(摘自:《荊州縱橫》之《2003年荊州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特點(diǎn)、問(wèn)題及對(duì)策》)
2004年荊州市完成生產(chǎn)總值430億元左右，同比增長(zhǎng)8.5%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7600元，比上年增長(zhǎng)7.2%;農(nóng)民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長(zhǎng)20.0%，增長(zhǎng)速度創(chuàng)九年來(lái)最好水平，增長(zhǎng)速度居全省第一位，增加絕對(duì)額居全省第二位。
(摘自:荊州市人民政府新聞發(fā)言人辦公室《2004年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況新聞發(fā)布稿》)
以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個(gè)人的投資與消費(fèi)仍蘊(yùn)藏著較大的增長(zhǎng)潛力。
近年來(lái)，相當(dāng)一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。
電腦、移動(dòng)電話、摩托車等消費(fèi)的快速增長(zhǎng)帶動(dòng)了城市消費(fèi)品市場(chǎng)的活躍，汽車、住房消費(fèi)的增加預(yù)示著新一輪消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)已為期不遠(yuǎn)。
5、同類物業(yè)的市場(chǎng)情況
荊州花園、順馳太陽(yáng)城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對(duì)本類產(chǎn)品的市場(chǎng)說(shuō)明任務(wù)，人們對(duì)高檔住宅已廣為認(rèn)同和接受，希望擁有這類高檔住宅。
在此基礎(chǔ)上，本類產(chǎn)品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。
三、荊州房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的新機(jī)遇:舊城改造與銀行按揭
1、舊城改造，造成了需求量的增加
鑒于原荊州城內(nèi)人口密度過(guò)大的狀況，為減輕市政壓力， 2003年，政府出臺(tái)“為古城減壓，城內(nèi)只許拆房，不許建房”的新規(guī)劃，開(kāi)始對(duì)城墻及城內(nèi)古跡、古建筑加以保護(hù)。
同時(shí)下令城內(nèi)十二萬(wàn)人外遷六萬(wàn)，短期目標(biāo)是三年遷出三萬(wàn)人。
這給城外的房地開(kāi)發(fā)提供了良好的市場(chǎng)環(huán)境。
2、銀行按揭政策的出臺(tái)，讓大量經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很強(qiáng)的家庭也步入了購(gòu)房者的行業(yè)，增加了市場(chǎng)的需求量。
在銀行按揭政策，這些消費(fèi)者通常僅需支付相當(dāng)于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產(chǎn)的居住權(quán)。
這就大大增加了消費(fèi)人群數(shù)量，有效刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)。
第二章 項(xiàng)目概況
一、建設(shè)地址
新風(fēng)小區(qū)二期工程--城南春天項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱“本項(xiàng)目”)位于荊州城南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，建設(shè)中的大學(xué)城的中心。
北臨城南片區(qū)交通主動(dòng)脈--高規(guī)格景觀路南環(huán)路，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結(jié)束;西面的屈原南路，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，其拓建工程已經(jīng)動(dòng)工，預(yù)計(jì)2005年底將全部竣工，屆時(shí)將大大改善目前需繞道進(jìn)入市中心的狀況，在相當(dāng)大程度上增強(qiáng)本項(xiàng)目的地理優(yōu)勢(shì)。
二、項(xiàng)目規(guī)模
“新風(fēng)小區(qū)”項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積為61730.85平方米，總建筑面積100300平方米，總居住人口2639人。
其中，已開(kāi)發(fā)的一期工程用地面積9666.61平方米，建筑面積22000平方米。
本項(xiàng)目“城南春天”為“新風(fēng)小區(qū)”二期待建工程，目前已列入荊州市2004年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃。
用地面積52064.24平方米，總建筑面積82000平方米，其中含住宅建筑面積70803平方米，商業(yè)用房面積9659平方米，公建面積1538平方米。
總套數(shù)為636套，入住人口約2000人。
三、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念
1、充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然的居住環(huán)境;
2、適應(yīng)大學(xué)城、開(kāi)發(fā)區(qū)高知人士需求，創(chuàng)造切合二十一世紀(jì)生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環(huán)境;
3、在延續(xù)一期建筑風(fēng)格的基礎(chǔ)上積極創(chuàng)新，利用科學(xué)的環(huán)境規(guī)劃方法，為荊州市的住宅小區(qū)發(fā)展創(chuàng)造良好的典范。
四、總體規(guī)劃構(gòu)思
本項(xiàng)目參照浙江、深圳等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)精萃，吸取各地域房地產(chǎn)業(yè)界的優(yōu)點(diǎn)，接合本地區(qū)實(shí)際情況，邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名景觀設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃大師傾力打造，對(duì)建筑外立面、戶型設(shè)計(jì)、樓宇間距、休閑會(huì)所、中心廣場(chǎng)等合理規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)。
小區(qū)內(nèi)配套設(shè)計(jì)齊全，規(guī)劃建設(shè)5000平方米中央綠地廣場(chǎng)、約1000 平方米時(shí)尚休閑會(huì)所、400米特色商業(yè)街、大型地下停車場(chǎng)、社區(qū)醫(yī)療保健站、健，以及健身房等娛樂(lè)休閑設(shè)施。
1、規(guī)劃結(jié)構(gòu)
小區(qū)以城市主干道、小區(qū)廣場(chǎng)、小區(qū)干道、小區(qū)道路為網(wǎng)絡(luò)。
整個(gè)小區(qū)地形成矩形狀，以南環(huán)路上設(shè)入口廣場(chǎng)，其余路設(shè)次入口，小區(qū)中心設(shè)區(qū)內(nèi)廣場(chǎng)，小區(qū)主干道串聯(lián)若干個(gè)小區(qū)廣場(chǎng)作為主交通網(wǎng)絡(luò)。
2、建筑單體設(shè)計(jì)
小區(qū)建筑單體呈南北向，以點(diǎn)面結(jié)合式布局，以小區(qū)主干道組織交通，均設(shè)公共綠地，單位建筑間路保持規(guī)定系數(shù)以上，使每個(gè)建筑具有較多綠地、陽(yáng)光和較好通風(fēng)。
建筑底層設(shè)汽車庫(kù)，均與區(qū)內(nèi)主干道相連。
中心廣場(chǎng)設(shè)置中心會(huì)所，滿足小區(qū)管理、服務(wù)、休閑等配套所需。
次入口設(shè)置相應(yīng)的管理用房和停車場(chǎng)地。
小區(qū)住宅單體定位于公寓式住宅，由不同戶型組成，兼有舒適、自然、集中的布局形式，擁有公共綠地、車庫(kù)、屋頂露臺(tái)等配套設(shè)施，同時(shí)具有結(jié)構(gòu)緊湊、布局合理、功能分區(qū)科學(xué)、外表親和不張揚(yáng)的特點(diǎn)。
頂層均設(shè)閣樓帶屋頂花園，建筑外形繼承傳統(tǒng)建筑中粉墻黛瓦的神韻，使小區(qū)具濃郁的地域風(fēng)情及強(qiáng)烈的可識(shí)別性。
3、建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì)
整體環(huán)境景觀設(shè)計(jì)，總體表現(xiàn)現(xiàn)代人文景觀的環(huán)境特色，結(jié)合自然、地勢(shì)、地貌，塑造小區(qū)優(yōu)雅、寧?kù)o、宜人的居住環(huán)境。
規(guī)劃建造5000平方米中央綠地廣場(chǎng)，采用坡地式設(shè)計(jì)，平均地平在原有基礎(chǔ)上高出1米左右，實(shí)行立體綠化，建造特色枯水景，并輔以建筑小品裝點(diǎn)，以擴(kuò)大綠化面積、增強(qiáng)視覺(jué)沖擊力。
設(shè)計(jì)立體可參與式園林，開(kāi)辟運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、休閑場(chǎng)所，使讓小區(qū)的綠化景觀真正成為業(yè)主的休閑享受樂(lè)園。
根據(jù)組團(tuán)分區(qū)，設(shè)置不同主題的組團(tuán)綠化，倡導(dǎo)可親近的庭院生活。
各組團(tuán)的景觀設(shè)計(jì)以半圍合的結(jié)構(gòu)加上立體化的主題綠化使每個(gè)組團(tuán)形成各有特色的悠悠庭園，營(yíng)造溫馨居家的歸屬感。
保證植被的多樣性和色彩性。
整個(gè)園區(qū)的植被應(yīng)保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。
另外應(yīng)注意園區(qū)植物的色彩搭配，營(yíng)造一派新鮮熱火的場(chǎng)面，增添社區(qū)人氣和美感。
小區(qū)綠地和綠地相應(yīng)，使人與自然和諧共存，并加以具有地方特色的小品點(diǎn)綴，給人親切愉悅的居住情趣。
五、物業(yè)管理
優(yōu)良的物業(yè)管理，不僅能讓住宅本身保值增值，也可使業(yè)主的利益得到保障。
本項(xiàng)目聘請(qǐng)浙江省知名萬(wàn)家物業(yè)公司進(jìn)行全程物業(yè)指導(dǎo)，該公司從事專業(yè)物業(yè)管理多年，服務(wù)過(guò)眾多中、高檔樓盤并深受好評(píng)，資質(zhì)深厚，經(jīng)驗(yàn)豐富。
該公司將在本項(xiàng)目未竣工前即開(kāi)始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題。
本項(xiàng)目推行“綠色安全環(huán)保小區(qū)”概念，全部采取人車分流，設(shè)三十米寬的主入口僅供行人出入，在新風(fēng)二路和屈原南路上還設(shè)有兩個(gè)側(cè)門，供車輛出入。
小區(qū)入口設(shè)保衛(wèi)室，每棟樓的單元入口都裝有可視對(duì)講系統(tǒng)，公共場(chǎng)所及外墻設(shè)高密度紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，社區(qū)內(nèi)保安二十四小時(shí)巡邏，遇緊急情況還可通過(guò)報(bào)警系統(tǒng)獲得最及時(shí)的幫助。
此外，本項(xiàng)目物業(yè)管理還提供全天候的小區(qū)保潔;園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作;消防設(shè)施的保護(hù);公共部位的維修與保養(yǎng)以及代訂牛奶、書刊報(bào)紙等等。
想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，讓業(yè)主享受尊貴自在的居家生活。
第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析與整合營(yíng)銷
一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析
1、地段環(huán)境優(yōu)越
本項(xiàng)目位于荊州城南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，建設(shè)中的大學(xué)城的中心。
北臨城南片區(qū)交通主動(dòng)脈--高規(guī)格景觀路南環(huán)路，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結(jié)束;西面的屈原南路，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，
其拓建工程已經(jīng)動(dòng)工，預(yù)計(jì)2005年底將全部竣工，屆時(shí)將大大改善目前需繞道進(jìn)入市中心的狀況，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目與城內(nèi)的零距離接觸，在相當(dāng)大程度上增強(qiáng)本項(xiàng)目的地理優(yōu)勢(shì)。
2、周邊生活配套完善
本項(xiàng)目周邊的生活配套包括:新風(fēng)超市、金豐園超市、明珠超市;新風(fēng)菜場(chǎng)、金豐園菜場(chǎng);農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行;胸科醫(yī)院、二醫(yī)院、荊州市中心醫(yī)院;以及金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場(chǎng)、東門風(fēng)景區(qū)等休閑配套，生活十分便利。
3、園林景觀設(shè)計(jì)突出
本項(xiàng)目對(duì)荊州住宅市場(chǎng)的園林景觀設(shè)計(jì)進(jìn)行了巨大突破，以100畝的社區(qū)規(guī)模，開(kāi)辟5000平方米中央綠地廣場(chǎng)，采用坡地式設(shè)計(jì)，建造特色枯水景、實(shí)行立體綠化、多組團(tuán)綠化、設(shè)計(jì)可參與式園林、開(kāi)辟運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約1000 平方米時(shí)尚休閑會(huì)所，等等(詳見(jiàn)P.5“建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì)”)。
4、教育配套優(yōu)勢(shì)顯著
自古以來(lái)，人們就非�？粗丨h(huán)境對(duì)人的影響，古有“孟母三遷”，隨著買家看樓眼光漸趨成熟，買家從購(gòu)買前期對(duì)樓盤綜合素質(zhì)的關(guān)注，發(fā)展到對(duì)未來(lái)居住環(huán)境的關(guān)注，對(duì)未來(lái)鄰居的關(guān)注。
現(xiàn)代社會(huì)，人們?cè)谏畹膲毫χ赂释环N淡定、閑適的居家感覺(jué)，一份內(nèi)心的豐盈和自身氣質(zhì)修養(yǎng)的顯現(xiàn)。
目前，全國(guó)各大城市的“教育樓盤”普遍暢銷，銷售價(jià)格高于周邊其他條件相同樓盤10%~20%。
本項(xiàng)目地處大學(xué)城中心，教育配套優(yōu)勢(shì)極為顯著。
隨著長(zhǎng)江大學(xué)的成立，高級(jí)職業(yè)技術(shù)學(xué)校等20余所學(xué)校逐步遷入大學(xué)城，本項(xiàng)目得天獨(dú)厚的文化教育氛圍，以及業(yè)主以教師為主的特點(diǎn)，將吸引越來(lái)越多的高知高收入人群投資置業(yè)。
5、建筑施工品質(zhì)過(guò)硬
本項(xiàng)目施工隊(duì)伍來(lái)自中國(guó)“建筑之鄉(xiāng)”浙江上虞，推行品牌第一、信譽(yù)至上的原則，對(duì)施工品質(zhì)精益求精，深受業(yè)界好評(píng)。
一期現(xiàn)房達(dá)到了卓越的半裝修房品質(zhì):獨(dú)特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺(tái)整體裝配，室內(nèi)電路預(yù)先暗藏，插座接頭合理預(yù)留等等，給消費(fèi)者留下了深刻的印象。
施工方在“城南春天”的建造中，將繼續(xù)秉承這種精益求精的作風(fēng)，把“城南春天”建造成荊州市品位最高、質(zhì)量最好、設(shè)施最完善的住宅示范小區(qū)，創(chuàng)造良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。
6、市場(chǎng)供求關(guān)系良好
本項(xiàng)目地處城南開(kāi)發(fā)區(qū)，周邊房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少。
作為城南開(kāi)發(fā)區(qū)、荊州大學(xué)城、景觀路南環(huán)路上第一個(gè)大型住宅社區(qū)，大學(xué)城20余所學(xué)校的遷入，將為本項(xiàng)目帶來(lái)龐大的消費(fèi)群體，營(yíng)造興旺蓬勃的人氣，強(qiáng)力推進(jìn)本項(xiàng)目住宅、商鋪的銷售。
寬松的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，巨大的目標(biāo)消費(fèi)群體，使本項(xiàng)目處于良好的市場(chǎng)供求關(guān)系中，市場(chǎng)前景令人樂(lè)觀。
7、開(kāi)發(fā)區(qū)的升值潛力巨大
本項(xiàng)目所處的城南經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，屬省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、省級(jí)臺(tái)商投資區(qū)，近年來(lái)發(fā)揮其特有的區(qū)位、土地、港口、大學(xué)城高校科教優(yōu)勢(shì)，打“高校牌”、“科技牌”，做到引資引智并重，在荊州市的幾大開(kāi)發(fā)區(qū)中格外引人注目。
在城南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、大學(xué)城大力建設(shè)的同時(shí)，也刺激了周邊各相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，使得城南片區(qū)人氣驟增。
恰逢現(xiàn)階段荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時(shí)機(jī)，作為城南開(kāi)發(fā)區(qū)、荊州大學(xué)城、景觀路南環(huán)路上第一個(gè)大型住宅社區(qū)，本項(xiàng)目前景十分看好。
二、一期現(xiàn)房整合營(yíng)銷
我公司通過(guò)對(duì)一期現(xiàn)房滯銷情況的深刻研究，認(rèn)識(shí)到其根本原因并非產(chǎn)品本身不符合市場(chǎng)需求，而是缺乏巧妙的產(chǎn)品包裝和有效的銷售執(zhí)行。
2003年3月，本項(xiàng)目聘請(qǐng)武漢新希望物業(yè)代理顧問(wèn)有限公司進(jìn)行策劃、包裝和銷售，并初步簽訂銷售代理合同。
武漢新希望物業(yè)代理顧問(wèn)有限公司是一家從事房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃與銷售代理顧問(wèn)的專門公司，業(yè)務(wù)廣及西安、鄭州、武漢、昆明四地，先后與20家知名開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)線合作，擁有8年的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，4 8個(gè)樓盤成功策劃、營(yíng)銷的經(jīng)歷。
該公司憑借先進(jìn)的管理模式、扎實(shí)的工作精神、精專的業(yè)務(wù)能力等諸多方面的優(yōu)勢(shì)，屢屢超額完成銷售任務(wù)，典型案例年銷售10萬(wàn)余方，銷售額逾億元，更創(chuàng)下了日售1萬(wàn)平米的售樓奇跡。
其中曾為9個(gè)滯銷樓盤做出科學(xué)的分析、診斷，并重新策劃入市，使其圓滿贏得市場(chǎng)銷售。
迅速售罄，被發(fā)展商譽(yù)為“房產(chǎn)良醫(yī)”、“發(fā)展商的新希望”。
武漢新希望物業(yè)代理顧問(wèn)有限公司自接手本項(xiàng)目后，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行了全新的整合包裝、營(yíng)銷策劃，運(yùn)用規(guī)范、科學(xué)、有效的操作技巧，大大加強(qiáng)了本項(xiàng)目的銷售力度。
截止2004年底，售罄住宅100套，占接手時(shí)未售186套的54%，大大加快了項(xiàng)目的資金回籠速度。
2005年元旦及春節(jié)期間，新希望公司根據(jù)返鄉(xiāng)回城人員驟增等趨勢(shì)，策劃舉辦了“迎新年，購(gòu)房四重禮”等促銷活動(dòng)，進(jìn)一步加強(qiáng)銷售攻勢(shì)，以一期所余近90套住宅猛烈沖擊市場(chǎng)。
事實(shí)證明，本項(xiàng)目聘請(qǐng)武漢新希望物業(yè)代理顧問(wèn)有限公司，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行全新的整合包裝、營(yíng)銷策劃和強(qiáng)勢(shì)銷售，使本項(xiàng)目銷售進(jìn)度、資金回籠與周轉(zhuǎn)產(chǎn)生了重大轉(zhuǎn)折。
據(jù)此進(jìn)度預(yù)計(jì)，一期186套現(xiàn)房將于2005年4月實(shí)現(xiàn)100%售罄，實(shí)現(xiàn)資金全部回籠。
三、“城南春天”價(jià)格定位
現(xiàn)階段本項(xiàng)目同類物業(yè)荊州花園、順馳太陽(yáng)城、翰林苑等一批高檔次概念住宅的推出，已完成了對(duì)本類產(chǎn)品的市場(chǎng)說(shuō)明任務(wù)，人們對(duì)之廣為接受并希望擁有。
另一方面，如上所述，本項(xiàng)目恰逢現(xiàn)階段荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時(shí)機(jī)。
從2005年1月我公司對(duì)市場(chǎng)同類產(chǎn)品的價(jià)格調(diào)查(見(jiàn)下表)可以看出，目前市場(chǎng)同類產(chǎn)品銷售均價(jià)皆在1400元/ m2以上。
如園林景觀設(shè)計(jì)方面，順馳·太陽(yáng)城無(wú)中心花園廣場(chǎng)，其他項(xiàng)目的設(shè)計(jì)力度也較弱。
而本項(xiàng)目對(duì)荊州住宅市場(chǎng)的園林景觀設(shè)計(jì)進(jìn)行了巨大突破，以100畝的社區(qū)規(guī)模，開(kāi)辟5000平方米中央綠地廣場(chǎng)，采用坡地式設(shè)計(jì)，
建造特色枯水景、實(shí)行立體綠化、多組團(tuán)綠化、設(shè)計(jì)可參與式園林、開(kāi)辟運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約1000 平方米時(shí)尚休閑會(huì)所，等等。
根據(jù)消費(fèi)者“買升不買降”的心理特征，我公司將對(duì)“城南春天”的銷售采取“低開(kāi)高走”的價(jià)格策略，即在入市初期采取較優(yōu)惠的定價(jià)，之后根據(jù)供求關(guān)系的變化控制漲幅，有計(jì)劃地逐步提升銷售價(jià)格。
目前，我公司根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)，結(jié)合市場(chǎng)同類產(chǎn)品價(jià)格，進(jìn)行綜合研究分析，將“城南春天”入市階段銷售均價(jià)定為1400元/ m2。
預(yù)計(jì)將獲得廣泛的市場(chǎng)認(rèn)同，為本項(xiàng)目的銷售開(kāi)啟良好的開(kāi)端，促進(jìn)資金的良性循環(huán)周轉(zhuǎn)。
四、“城南春天”整合營(yíng)銷
武漢新希望物業(yè)代理顧問(wèn)有限公司在對(duì)一期現(xiàn)房進(jìn)行全新的整合包裝、營(yíng)銷策劃、強(qiáng)勢(shì)銷售的同時(shí)，也為二期“城南春天”的包裝與營(yíng)銷進(jìn)行了良好鋪墊，
“城南春天”尚未開(kāi)盤，其產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，以及在一期基礎(chǔ)上的改進(jìn)已在荊州深入人心，積累了大量潛在客戶，詳細(xì)登記預(yù)訂客戶已達(dá)100人。
預(yù)計(jì)開(kāi)盤后，產(chǎn)品銷售將勢(shì)如破竹，實(shí)現(xiàn)更快的資金回籠，實(shí)現(xiàn)將資金周轉(zhuǎn)的良性循環(huán)。
“城南春天”在產(chǎn)品包裝上緊緊抓住產(chǎn)品園林景觀設(shè)計(jì)、教育配套的重大優(yōu)勢(shì)，切合目標(biāo)消費(fèi)群(以周邊教師、公務(wù)員等高知高收入人群為主)的特征，推廣“生態(tài)”、“人文”概念，樹(shù)立了產(chǎn)品新穎、高尚、親切、健康的良好形象。
1、案名:新風(fēng)小區(qū)二期·城南春天
以“城南春天”這一富有現(xiàn)代都市人文氣息的新穎命名，引領(lǐng)產(chǎn)品包裝形象的煥然一新。
“城南”點(diǎn)明項(xiàng)目地址，“春天”帶給受眾清新親切、綠意盎然、生機(jī)勃勃的感受。
“城南春天”寓意二期產(chǎn)品不僅是對(duì)一期的創(chuàng)新，更是給城南片區(qū)、給整個(gè)荊州來(lái)了春天般的新意。
2、推廣主題:春天里的書香院落
“春天”點(diǎn)題，并緊扣產(chǎn)品的園林景觀設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì);“書香院落”緊扣產(chǎn)品的另一重大優(yōu)勢(shì)--教育配套，并深深契合。
3、組團(tuán)名:梅園、蘭園、竹園、菊?qǐng)@
將“春天”般居住的新意具體到每個(gè)組團(tuán)，給每位住戶屬于自己的居住情趣。
梅蘭竹菊既是綠色生態(tài)、自然園林的代表，體現(xiàn)產(chǎn)品的園林景觀設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì);也是中國(guó)傳統(tǒng)文化中高尚品格的象征，極具人文意涵。
“梅園、蘭園、竹園、菊?qǐng)@”的組團(tuán)命名，同樣是既緊扣產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，也深得目標(biāo)消費(fèi)群(以周邊教師、公務(wù)員等高知高收入人群為主)所愛(ài)。
4、主打廣告語(yǔ):
(1)2005荊州最值得期待的生態(tài)人文住宅(開(kāi)盤前)
(2)領(lǐng)舞城南新生活(開(kāi)盤后，暫定)
以強(qiáng)勢(shì)的主打廣告語(yǔ)吸引受眾的密切關(guān)注。
主打廣告語(yǔ)的設(shè)計(jì)表現(xiàn)十分搶眼，并在產(chǎn)品包裝(報(bào)紙廣告、宣傳單、戶外廣告、售樓部包裝等)中頻頻出現(xiàn)，給受眾反復(fù)、強(qiáng)烈的刺激。
5、賣點(diǎn)提煉:
(1)金牌美福地，品藝術(shù)人文書香。
絕版地段，浸染大學(xué)城墨秀書香，盡享城南經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)商圈活力，坐擁高標(biāo)準(zhǔn)景觀路南環(huán)路的便利和尊榮，多條公交線路直達(dá)小區(qū)門口。
黃金福地，締造高尚儒雅生活品質(zhì)，輻射無(wú)限升值潛力。
(2)優(yōu)越性價(jià)比，體貼生活多樣選擇的空間
超值起價(jià)，引領(lǐng)城南片區(qū)超值風(fēng)暴。
精心打造，細(xì)心雕琢，成就卓越半裝修房品質(zhì):獨(dú)特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺(tái)整體裝配，室內(nèi)電路預(yù)先暗藏，插座接頭合理預(yù)留……
省錢、省時(shí)、省心，品質(zhì)關(guān)懷生活，讓家的感覺(jué)更好。
(3)完美設(shè)計(jì)，成就大家風(fēng)范
100畝宏大規(guī)模，1000㎡時(shí)尚休閑會(huì)所，5000㎡中央綠化廣場(chǎng)，400m特色商業(yè)街，靜謐社區(qū)、純美領(lǐng)地。
精彩貼心戶型，南北向、穿堂風(fēng)、大開(kāi)間、短進(jìn)深，完美多樣。
每戶專配儲(chǔ)藏室，/時(shí)尚車庫(kù)，給你更多生活空間。
綠意漾漾，日子緩緩，生活散散。
(4)完善配套，實(shí)現(xiàn)愛(ài)家之人的夢(mèng)想
金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場(chǎng)、東門風(fēng)景區(qū)等休閑場(chǎng)所舉步即至;江漢石油學(xué)院、石油附中、石油附小、石油幼兒園、新風(fēng)幼兒園等名校環(huán)繞毗鄰;超市、菜場(chǎng)、醫(yī)院、銀行、商場(chǎng)林立四周。
愛(ài)家人、愛(ài)孩子，就該讓他們住在這里。
(5)“五心”級(jí)物管，感受心的呵護(hù)
家的價(jià)值，不可忽視的一部分是在建筑之外的，一種真正讓您省心、舒心、放心、貼心、怡心的“五心”級(jí)生活:24小時(shí)保安守崗及不間斷巡邏、高密度閉路監(jiān)控探頭、可視對(duì)講門禁系統(tǒng)，多項(xiàng)人性化家政服務(wù)。
讓尊崇和安全，在點(diǎn)滴享受中自然流露。
第四章 投資計(jì)劃及經(jīng)濟(jì)分析
一、前期工程情況
1、土地出讓手續(xù)全部完善;
2、地質(zhì)勘察已全部結(jié)束;
3、建施圖紙、基礎(chǔ)圖紙已設(shè)計(jì)完成。
二、投資計(jì)劃及建設(shè)周期三、建設(shè)周期及資金來(lái)源計(jì)劃
本公司將對(duì)“城南春天”項(xiàng)目分兩階段進(jìn)行滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)。
第一階段開(kāi)發(fā)總建面約41000平方米，其中臨南環(huán)路商業(yè)用房總建面約7600平方米，住宅總建面約33400平方米，合計(jì)需投入資金4100萬(wàn)元。
資金來(lái)源計(jì)劃:
(1)公司土地投入款1096萬(wàn)元(出讓土地評(píng)估價(jià))已付;
(2)在本項(xiàng)目“城南春天”第一階段開(kāi)發(fā)建設(shè)中，新風(fēng)小區(qū)一期待售近90套現(xiàn)房正在熱銷中，預(yù)計(jì)于2005年4月全部售罄，實(shí)現(xiàn)銷售收入(資金回籠)1300萬(wàn)元;
(3)在本項(xiàng)目“城南春天”第一階段開(kāi)發(fā)建設(shè)中，新風(fēng)小區(qū)一期靠近南環(huán)路臨街商業(yè)用房(一至二層)約7600平方米同期熱賣，資金回籠快，預(yù)計(jì)于2005年8月全部售罄，實(shí)現(xiàn)銷售收入(資金回籠)1672萬(wàn)元;
(3)銀行部門貸款支持第一階段項(xiàng)目中的工程款約2000萬(wàn)元;
(4)根據(jù)與施工單位簽訂的合同規(guī)定，本項(xiàng)目“城南春天”第一、二階段工程全部竣工驗(yàn)收后，支付總工程款的80%左右，因此可余一部分工程款的支付資金;
(5)第一階段開(kāi)發(fā)建設(shè)的同時(shí)，代理銷售公司進(jìn)行強(qiáng)有力度的房產(chǎn)預(yù)售，將促使資金快速回籠。
預(yù)計(jì)本項(xiàng)目第一階段將于2005年2月開(kāi)工，5月開(kāi)始預(yù)售，8月至少實(shí)現(xiàn)銷售收入2000萬(wàn)元(第一階段全部6348萬(wàn)元的30%)。
至此第二階段項(xiàng)目開(kāi)工。
綜上所述，本項(xiàng)目將使資金的靈活周轉(zhuǎn)，與項(xiàng)目的順利開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)環(huán)相扣，實(shí)現(xiàn)整體良性循環(huán)。
本項(xiàng)目計(jì)劃至多在二年半內(nèi)順利完成兩個(gè)階段的全部開(kāi)發(fā)建設(shè)，三年半內(nèi)實(shí)現(xiàn)全部銷售收入，二年半內(nèi)還清全部貸款。
四、經(jīng)濟(jì)分析
本項(xiàng)目的成本、利潤(rùn)，由住宅、商業(yè)用房、架空層(車庫(kù)、儲(chǔ)藏室)三部分組成，且架空層成本已攤?cè)胱≌虡I(yè)用房成本中，其銷售所得即為純利潤(rùn)，具體分析如下:
1、住宅(商品房)，測(cè)算成本為人民幣953，預(yù)計(jì)盈利3165萬(wàn)元。
如下表:
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