未簽訂書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同

　　基本案情：

　　王某系某房屋所有權(quán)人，2005年3月12日，王某書(shū)寫(xiě)收條，內(nèi)容為：今收到黃某某交來(lái)房款共計(jì)人民幣32萬(wàn)元。2005 年4月，王某將房屋交付黃某某使用。

　　2012年7月，黃某某起訴王某至法院，稱(chēng)2005年我與王某達(dá)成口頭房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，我支付房款32萬(wàn)元，王某將涉案房屋出售給我。后來(lái)我多次要求王某辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，王某一直推脫，2012年初，王某要求我搬出該房屋。故我起訴王某，要求王某辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

　　王某辯稱(chēng)：我與黃某某非房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，而是借貸關(guān)系，我2005年急需用錢(qián)，向黃某某借款32萬(wàn)元，繼而將房屋租給黃某某，租期為7年。

　　庭審中，黃某某申請(qǐng)證人陳某出庭作證，陳某稱(chēng)，我與黃某某系同學(xué)關(guān)系，2005年3月，我和黃某某一起去銀行取款，用于買(mǎi)房，在銀行大廳把錢(qián)給了賣(mài)房人，賣(mài)房人當(dāng)場(chǎng)寫(xiě)了收據(jù)給黃某某。王某對(duì)陳某的證言不予認(rèn)可。

　　法院判決：

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案的焦點(diǎn)在于雙方是房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系還是借貸關(guān)系，黃某某出示的收據(jù)表明收到的系“房款”，并且證人陳某證明雙方存在房屋買(mǎi)賣(mài)，黃某某支付房款的行為。而王某認(rèn)為系借貸關(guān)系，但未能提供證據(jù)予以證明，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。法院判決王某將涉訟房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記在黃某某名下，并承擔(dān)訴訟費(fèi)。

　　律師觀點(diǎn)：

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第41條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同，合同應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。由此可見(jiàn)，當(dāng)事人雙方進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，均應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面合同形式，也就是說(shuō)涉及房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的合同，均為要式合同。但是，要式合同也有例外，《合同法》第36條明確規(guī)定了要式合同的例外情形，即“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書(shū)面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立”;本案中，正是雙方口頭約定房屋買(mǎi)賣(mài)，黃某某已經(jīng)履行了主要義務(wù)即支付房款義務(wù)，而王某也接受的情形，況且房屋也已經(jīng)交付使用。因此，綜合來(lái)看，該口頭協(xié)議成立并生效，黃某某要求合同相對(duì)方履行合同義務(wù)是理所當(dāng)然。

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