商品房買賣合同

時(shí)間：2022-10-12 11:39:03 買賣合同我要投稿

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【精選】商品房買賣合同范文錦集6篇

　　隨著人們法律意識(shí)的加強(qiáng)，合同起到的作用越來(lái)越大，簽訂合同可以使我們的合法權(quán)益得到法律的保障。相信很多朋友都對(duì)擬合同感到非常苦惱吧，下面是小編幫大家整理的商品房買賣合同6篇，希望對(duì)大家有所幫助。

【精選】商品房買賣合同范文錦集6篇

商品房買賣合同篇1

　　甲方(賣方)：________________________

　　單位：____________職務(wù)：____________

　　身份證號(hào)：________家庭住址：________

　　郵編：____________電話：____________

　　甲方(與上述甲方系夫妻關(guān)系)：________

　　單位：____________職務(wù)：____________

　　身份證號(hào)：________家庭住址：________

　　郵編：____________電話：____________

　　甲方夫妻身份證、結(jié)婚證見(jiàn)合同附件一

　　乙方(買方)：________________________

　　單位：____________職務(wù)：____________

　　身份證號(hào)：________家庭住址：________

　　郵編：____________電話：____________

　　乙方(與上述乙方系夫妻關(guān)系)：

　　單位：____________職務(wù)：____________

　　身份證號(hào)：________家庭住址：________

　　郵編：____________電話：____________

　　買方夫妻身份證、結(jié)婚證見(jiàn)合同附件二

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲乙雙方就買賣商品房事宜達(dá)成如下協(xié)議：

　　第一條甲乙雙方經(jīng)協(xié)商，乙方?jīng)Q定購(gòu)買甲方擁有土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的商品房(以下簡(jiǎn)稱商品房)，商品房位于____幢____樓第____單元________號(hào)房屋。商品房建于________年____月____日，土地使用權(quán)證號(hào)為_(kāi)___________，房屋所有權(quán)證號(hào)為_(kāi)___________。屬_____磚混_____結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)為_(kāi)___層。

　　第二條乙方向甲方購(gòu)買商品房的建筑面積共_____平方米，共_____室____廳____衛(wèi)。(該商品房房屋平面圖見(jiàn)本合同附件三)。

　　第三條自商品房交付之日起，商品房所占用的土地使用權(quán)依法隨之轉(zhuǎn)移給乙方。

　　第四條商品房總金額為共______萬(wàn)_____千_____百_____拾_____(人民幣)元整。(括弧外填漢字大寫(xiě)，括弧內(nèi)填阿拉伯?dāng)?shù)字，發(fā)生爭(zhēng)議以漢字大寫(xiě)為準(zhǔn))

　　第五條乙方應(yīng)當(dāng)在甲乙雙方共同到房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行辦理房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)之日付房款____%。否則，甲方有權(quán)解除合同，或者要求乙方每日甲方支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)0.1%的違約金。

　　鑒于乙方經(jīng)濟(jì)困難，甲方同意乙方在乙方居住該商品房3個(gè)月內(nèi)付清房款的____%。若乙方違約，甲方有權(quán)要求乙方每日甲方支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)0.1%的違約金。

　　甲方應(yīng)當(dāng)在甲乙雙方共同到房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行辦理房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)之日，即本條第一款日期將商品房鑰匙交付給乙方。否則從該日起，甲方每日向乙方支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)0.1%的'違約金。

　　第六條甲乙雙方應(yīng)當(dāng)在簽訂合同之日起日內(nèi)攜帶有關(guān)商品房登記過(guò)戶所需的所有證件、資料、票據(jù)等，到市房產(chǎn)局將商品房辦理產(chǎn)權(quán)登記過(guò)戶給乙方。否則從甲乙雙方簽訂合同之日第日起，違約方每日向未違約方支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)0.1%的違約金。

　　該商品房登記過(guò)戶由乙方負(fù)責(zé)，甲方協(xié)助，所需契稅、評(píng)估費(fèi)等過(guò)戶費(fèi)用由乙方負(fù)擔(dān)。商品房無(wú)法登記過(guò)戶的，乙方有權(quán)立即解除合同，甲方應(yīng)當(dāng)立即退還所收全部房款，并自確定不能登記過(guò)戶之日起有權(quán)要求甲方每日支付乙方相當(dāng)于總房?jī)r(jià)0.1%的違約金。

　　甲方應(yīng)當(dāng)在甲乙雙方辦理完畢付清房款之日將商品房鑰匙交付給乙方。否則從乙方付清房款之日起，甲方每日向乙方支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)0.1%的違約金。甲方要將房子在過(guò)戶交屋前,將室內(nèi)清掃干凈,不能留有垃圾,廢棄物等。

　　第七條甲方承諾該商品房?jī)?nèi)從未發(fā)生過(guò)任何人死亡、從未發(fā)生過(guò)惡性傷人等涉嫌犯罪案件、以及從未發(fā)生過(guò)其他使社會(huì)一般人居住在該房產(chǎn)生精神緊張、驚恐等不利益的不法事件，否則乙方有權(quán)解除合同要求退房;如乙方暫不解除合同要求退房，則甲方應(yīng)自該事件發(fā)生之日起7日內(nèi)向乙方支付違約金萬(wàn)元，逾期則甲方再每日向乙方支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)0.1%的違約金。

　　該商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移后，甲方承諾其不欠任何物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)等。如發(fā)生此種情況，甲方承諾在接到乙方所稱甲方拖欠上述費(fèi)用通知之日起7日內(nèi)結(jié)清。否則從乙方通知甲方之日起第8日起，甲方每日向乙方支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)0.1%的違約金。

　　該商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中及轉(zhuǎn)移后，甲方承諾其他任何第三方不會(huì)對(duì)乙方所購(gòu)的商品房及該房屋相關(guān)設(shè)備、設(shè)施等提出任何權(quán)利(包括但不限于抵押權(quán)、留置權(quán)、交納土地出讓金權(quán)利等)要求，不會(huì)要求乙方支付除房款以外其他任何價(jià)款才能使乙方達(dá)到取得商品房的土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)等設(shè)施、設(shè)備的目的。如發(fā)生此情況，則乙方有權(quán)解除合同要求退房;如乙方暫不解除合同要求退房，則甲方應(yīng)自該事件發(fā)生之日起每日向乙方支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)0.1%的違約金，直至甲方將上述妨礙乙方利益行使的事項(xiàng)消除。

　　第八條本合同之附件均為本合同不可分割之一部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。

　　本合同任何一處修改須經(jīng)甲乙雙方在修改處簽名捺手印認(rèn)可，否則所作修改無(wú)效。

　　第九條本合同經(jīng)甲、乙雙方簽字之日起生效。

　　第十條本合同連同附件共__頁(yè)，一式__份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，另一份提交市房產(chǎn)局辦理過(guò)戶手續(xù)，均具有同等效力。

　　甲方(簽章)：__________________乙方(簽章)：______________

　　______年____月____日簽于____________年____月____日簽于_________

　　我保證甲方以后不會(huì)違約，如果甲方違約，我承擔(dān)保證責(zé)任。

　　甲方保證人：__________身份證號(hào)：________單位：________

　　______年____月____日

　　我保證乙方以后不會(huì)違約，如果乙方違約，我承擔(dān)保證責(zé)任。

　　乙方保證人：__________身份證號(hào)：________單位：________

商品房買賣合同篇2

　　合同編號(hào)：_________

　　出賣人：_________

　　買受人：_________

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成如下協(xié)議：

　　第一條項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)

　　1、出賣人以【出讓】【轉(zhuǎn)讓】【劃撥】方式取得座落于_________地塊的國(guó)有土地使用權(quán)。

　　2、該地塊【國(guó)有土地使用證號(hào)】【城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)號(hào)】為：_________，土地使用權(quán)面積為：_________，買受人購(gòu)買的商品房(以下簡(jiǎn)稱該商品房)所在土地用途為：_________，土地使用年限自_________年_________月_________日至_________年 _________月_________日止。

　　3、出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)的商品房【地名核準(zhǔn)名稱】【暫定名】為：_________，建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為：_________，建筑工程施工許可證號(hào)為：_________，建設(shè)工程施工合同約定的開(kāi)工日期為：_________，建設(shè)工程施工合同約定的竣工日期為：_________.

　　第二條商品房情況

　　該商品房銷售許可證號(hào)：_________.

　　商品房座落：_________區(qū)_________縣_________路、道、街。

　　設(shè)計(jì)用途_________;建筑結(jié)構(gòu)_________;建筑層數(shù)為_(kāi)________層。

　　建筑面積_________平方米，其中：套內(nèi)建筑面積_________平方米，公共部位分?jǐn)偨ㄖ娣e_________平方米。

　　商品房平面圖見(jiàn)附件一，商品房抵押、租賃等情況見(jiàn)附件二。

　　第三條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款

　　出賣人與買受人約定按下述第_________種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款：

　　1、按建筑面積計(jì)算，該商品房單位為(_________幣)每平方米_________元，總金額(_________幣)_________元。

　　2、按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為(_________幣)每平方米_________元，總金額(_________幣)_________元整。

　　3、按套(單元)計(jì)算，該商品房總價(jià)款為(_________幣)_________元整。

　　第四條付款方式及期限

　　買受人采取下列第_________種方式付款。

　　1、一次性付款，自簽約日起_________日內(nèi)付全部?jī)r(jià)款_________元。(小寫(xiě)：_________萬(wàn)元)

　　2、分期付款。

　　(1)第一次付款自簽約日起_________日內(nèi)付全部?jī)r(jià)款的_________%;_________幣_(tái)________元。(小寫(xiě)：_________元)

　　(2)第二次付款自簽約日起_________日內(nèi)付全部?jī)r(jià)款的_________%;_________幣_(tái)________元。(小寫(xiě)：_________元)

　　(3)其余部分在移交房屋前一天付清_________%;_________幣_(tái)________元。(小寫(xiě)：_________元)

　　3、貸款方式付款。買受人可以首期支付購(gòu)房總價(jià)款的_________%，其余價(jià)款可以向_________銀行或住房公積金管理機(jī)構(gòu)借款支付。

　　第五條房產(chǎn)交付

　　1、房產(chǎn)實(shí)物狀況、權(quán)利狀況，符合有關(guān)規(guī)定和雙方約定的，方可交付;不符合有關(guān)規(guī)定和雙方約定的，不得交付。

　　2、出賣人須于_________前，將該房產(chǎn)及相關(guān)證明交付買受人。如遇不可抗力，雙方約定處理方式：_________.

　　3、上述相關(guān)證明包括：_________.

　　第六條產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記及其他相關(guān)設(shè)施登記

　　1、協(xié)議訂立后，買賣雙方應(yīng)在30日內(nèi)，到房屋所有權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

　　2、按照有關(guān)規(guī)定，其他相關(guān)設(shè)施應(yīng)辦理登記的，應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)辦理。

　　3、如因一方原因造成另一方未能及時(shí)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記、其他相關(guān)設(shè)施登記造成損失的，應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。

　　第七條出賣人逾期交付商品房的處理

　　除遇不可抗力外，出賣人如未按本合同約定日期交付商品房，逾期在_________日內(nèi)的，買受人有權(quán)向出賣人追究已付款利息，利息自合同約定出賣人應(yīng)支付商品房之日次日起至實(shí)際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。如超過(guò)上述約定期限的，買受人有權(quán)按照下述的第_________種約定，追究出賣人違約責(zé)任：

　　1、合同繼續(xù)履行。出賣人應(yīng)支付買受人已付款利息，利息自合同約定出賣人應(yīng)交付商品房之日次日起至實(shí)際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。此外，出賣人還應(yīng)每日按商品房?jī)r(jià)款的_________‰向買受人支付違約金。

　　2、解除合同。出賣人應(yīng)退還買受人已付款、支付已付款利息，利息自合同約定出賣人應(yīng)交付商品房之日次日起至出賣人退還買受人已付款之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。此外，出賣人還應(yīng)每日按商品房?jī)r(jià)款的_________‰向買受人支付違約金。買受人的實(shí)際損失超過(guò)出賣人支付的違約金時(shí)，出賣人還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第八條買受人逾期付款的處理

　　買受人如未按本合同約定的日期付款，逾期在 _________日內(nèi)的，出賣人有權(quán)追究買受人逾期付款及其利息，利息自合同約定買受人應(yīng)付款之日次日起至實(shí)際付款之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。如超過(guò)上述約定期限的，出賣人有權(quán)按照下述的第_________種約定，追究買受人違約責(zé)任：

　　1、合同繼續(xù)履行。買受人應(yīng)支付逾期付款及其利息，利息自合同約定買受人應(yīng)付款之日次日起至實(shí)際付款之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。此外，買受人還應(yīng)每日按商品房?jī)r(jià)款的_________‰向出賣人支付違約金。

　　2、解除合同。買受人應(yīng)每日按商品房?jī)r(jià)款的_________‰向出賣人支付違約金。

　　第九條面積確認(rèn)及面積差異處理。

　　(一)根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以_________(建筑面積/套內(nèi)建筑面積)(本條款中均簡(jiǎn)稱面積)為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。

　　(二)當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，不適用本條約定。

　　(三)合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的.，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。

　　(四)商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第_________種方式進(jìn)行處理：

　　1、雙方自行約定：_________.

　　2、雙方同意按以下原則處理：

　　(1)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款;

　　(2)面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。

　　(五)買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按_________利率付給利息。

　　(六)買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由出賣人返還買受人;絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

商品房買賣合同篇3

　　「內(nèi)容提要」最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》雖然解決了目前商品房買賣合同糾紛中的許多問(wèn)題，但其自身適用范圍的限制，并不能解決由在集體土地上所建商品房買賣合同而引發(fā)的一系列問(wèn)題，導(dǎo)致實(shí)踐中的無(wú)序。無(wú)效論者從合同違反《土地管理法》的規(guī)定和合同標(biāo)的履行不能出發(fā)，否定此類合同的效力；有效論者則從法解釋學(xué)和取締規(guī)范與效力規(guī)范的區(qū)別出發(fā)，認(rèn)定合同效力。基于此類問(wèn)題的復(fù)雜，筆者從社會(huì)整體的角度出發(fā)，利用利益衡量的基本觀點(diǎn)，指出有效論更能適應(yīng)現(xiàn)實(shí)社會(huì)的需要，并在此基礎(chǔ)上提出了相應(yīng)的處理對(duì)策，以期能對(duì)這一難題的解決起到促進(jìn)作用。

　　「關(guān)鍵詞」商品房買賣合同，集體土地，合同效力，利益衡量

　　隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)社會(huì)整體發(fā)展，物質(zhì)水平有了很大的提高，人民生活漸趨富足，文化日益昌明，原本與尋常百姓毫不相干的買房置地也成了現(xiàn)今十分普通的一件事情。但既然有買有賣，其間就難免產(chǎn)生糾紛，為了處理日益涌現(xiàn)的商品房買賣糾紛，20xx年4月28日最高人民法院公布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）.這一司法解釋的出臺(tái)，對(duì)于人民法院處理此類案件起到了十分積極的促進(jìn)作用，得到了社會(huì)各界的普遍歡迎。但是，通過(guò)近一年來(lái)的實(shí)踐，這一司法解釋也暴露出自身的一些不足，尤其是從司法解釋序言中所體現(xiàn)的立法意旨看，該司法解釋主要是針對(duì)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)的商品房買賣合同進(jìn)行規(guī)定的，并未把占國(guó)土很大比例的農(nóng)村集體土地上發(fā)生的商品房買賣行為納入調(diào)整范圍，不能不說(shuō)是一種“立法”上的缺失。對(duì)于在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同的效力及處理，目前司法實(shí)務(wù)界及理論界都尚無(wú)定論，但實(shí)踐中由此而引發(fā)的糾紛卻日益增加，亟待解決。本文中，筆者試就此問(wèn)題發(fā)表一下個(gè)人見(jiàn)解，希望能夠?qū)θ嗣穹ㄔ旱乃痉▽?shí)踐起到參考作用。

　　一、我國(guó)的土地制度與商品房種類

　　根據(jù)我國(guó)憲法的規(guī)定，“城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”因此，在社會(huì)主義的中國(guó)，從所有制上講，土地可以分為兩類，即國(guó)有土地和農(nóng)村集體土地。這種土地歸屬上的公有制是與我國(guó)的社會(huì)主義制度緊密聯(lián)系在一起的。研究我國(guó)的土地問(wèn)題及附著于土地之上的房屋問(wèn)題，就不能不以此為最根本的出發(fā)點(diǎn)，所以，商品房也就可以區(qū)分為建筑于國(guó)有土地上的商品房和建筑于集體土地上的商品房?jī)纱箢悺?/p>

　　二、農(nóng)村集體土地上所建商品房的問(wèn)題所在

　　商品者，依《高級(jí)漢語(yǔ)大詞典》之解釋，意為“⑴為交換而生產(chǎn)的物品。⑵泛指市場(chǎng)上買賣的物品”。據(jù)此并參考《解釋》第1條的規(guī)定，本文要討論的商品房就是指出賣人（僅指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）尚未建成或者已經(jīng)竣工的用于向社會(huì)銷售并移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)于買受人、買受人支付價(jià)款的房屋。究其根本，商品房與其他房屋的最大區(qū)別就在于它是作為一種商品用于交換，商品房在所有權(quán)的讓渡過(guò)程中實(shí)現(xiàn)其交換價(jià)值。但是，法學(xué)不同于經(jīng)濟(jì)學(xué)，其著眼點(diǎn)在于所有權(quán)的移轉(zhuǎn)及移轉(zhuǎn)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題。比較研究國(guó)有土地上的商品房與集體土地上的商品房，就是要比較二者在所有權(quán)移轉(zhuǎn)方面的差別。

　　通觀世界各國(guó)，在房屋與土地的關(guān)系上，普遍采取“房地一體主義”，即房屋的所有權(quán)與其所附著的土地的所有權(quán)或者使用權(quán)同時(shí)移轉(zhuǎn)，只有這樣才能保證房屋的所有權(quán)人在房屋使用過(guò)程中不會(huì)因房屋所附著的土地歸屬于其他人而引致紛爭(zhēng)。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第31條也規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押�！痹谖覈�(guó)經(jīng)過(guò)出讓的國(guó)有土地其土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是不存在障礙的，但是，1998年8月《土地管理法》修改時(shí)將“允許城鎮(zhèn)非農(nóng)戶口居民建住宅使用集體土地”的規(guī)定加以刪除，并在第63條中明確規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”，造成“集體建設(shè)用地必須轉(zhuǎn)為國(guó)有以后才能進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)”的狀況，從而在立法意旨上，城市及外村、外鄉(xiāng)居民已被禁止成為集體土地上住宅的合法所有權(quán)人。在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同也就由于違反法律禁止性規(guī)定而成為一種病態(tài)的契約，從而直接影響到買賣合同的效力問(wèn)題。

　　但是，在當(dāng)前相當(dāng)一部分地區(qū)出現(xiàn)了利用尚未收歸國(guó)有的集體土地開(kāi)發(fā)商品房、規(guī)模建設(shè)新型人口聚集區(qū)的活動(dòng)，較為時(shí)興的說(shuō)法叫作“舊村改造”。雖然在這一過(guò)程中出現(xiàn)了一些糾紛，但是，從深層次上看，這種現(xiàn)象的出現(xiàn)有其必然原因。隨著城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，土地的承載、養(yǎng)育等傳統(tǒng)功能逐步萎縮，而財(cái)富儲(chǔ)存功能、產(chǎn)業(yè)空間聚集功能、土地增值等新興功能不斷加強(qiáng)，集體土地經(jīng)歷了從生存手段到保障手段再到增值手段的演變，此其一。其二，隨著開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)與城市建設(shè)的深入發(fā)展，大量外來(lái)資金與人口涌入，使村鎮(zhèn)集體土地的價(jià)值迅速提升，城市近郊非農(nóng)用地的收益率明顯高于農(nóng)用地。其三，國(guó)家征用集體土地是按產(chǎn)值補(bǔ)償，而當(dāng)前土地市場(chǎng)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出該標(biāo)準(zhǔn)，用地者到國(guó)家嚴(yán)格控制的土地一級(jí)市場(chǎng)受讓土地成本過(guò)高。在土地補(bǔ)償水平與用地成本比較利益的巨大反差下，農(nóng)村集體建設(shè)用地不可避免地自行流轉(zhuǎn)。其四，我國(guó)土地管理制度改革后，土地使用權(quán)在土地權(quán)力體系中的地位日益突出，隨著城市化程度的提高和“舊村改造”的推進(jìn)，相當(dāng)一部分村成為實(shí)體化的經(jīng)濟(jì)組織，在經(jīng)濟(jì)利益最大化的驅(qū)動(dòng)下，自然將手中所掌握并能實(shí)際加以運(yùn)用的土地使用權(quán)作為資產(chǎn)來(lái)進(jìn)行“土地經(jīng)營(yíng)”�？梢哉f(shuō)，在一定意義上，在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同的出現(xiàn)就成為不可避免的現(xiàn)象。

　　除此以外，在中小城市出現(xiàn)的“舊村改造”也并不與國(guó)家開(kāi)發(fā)小城鎮(zhèn)的戰(zhàn)略相背離。無(wú)論從我國(guó)作為發(fā)展中國(guó)家走城市化、現(xiàn)代化道路的發(fā)展途徑上看，抑或從我國(guó)拉動(dòng)內(nèi)需、擴(kuò)展經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的需求上看，小城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)都是我國(guó)必將長(zhǎng)期堅(jiān)持并不斷發(fā)展的一項(xiàng)重要國(guó)策，而不是應(yīng)付現(xiàn)狀、一時(shí)之興的臨時(shí)過(guò)渡措施。與其相對(duì)照，“集體建設(shè)用地不得直接進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)”的規(guī)定，僅源于原國(guó)家土地局上世紀(jì)九十年代初期推行的“轉(zhuǎn)權(quán)讓利”政策，其實(shí)質(zhì)仍擺脫不了政府利用管理者職權(quán)剝奪集體土地所有者、與民爭(zhēng)利的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代色彩。農(nóng)民集體所有的土地只有被征為國(guó)有后才能進(jìn)入市場(chǎng)，其收益只能由國(guó)家得到，這一傳統(tǒng)做法明顯是忽視農(nóng)民集體土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的表現(xiàn)，與我國(guó)正在推行的財(cái)產(chǎn)權(quán)體系改革相背離。集體土地所有權(quán)作為一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，其所有人必然要求能正常地使用、支配和處分土地，以取得合理的土地收益。

　　三、病態(tài)契約與無(wú)效合同

　　討論在集體土地上所建商品房買賣合同的效力問(wèn)題之前，有必要首先對(duì)病態(tài)契約和無(wú)效合同的概念作出說(shuō)明。

　　何謂病態(tài)契約？各國(guó)法對(duì)契約的成立和生效均規(guī)定了一系列要件，違反法律強(qiáng)行性規(guī)定的契約即為病態(tài)契約。例如，根據(jù)《意大利民法典》第1325~1352條的規(guī)定，契約生效的要件包括：⑴當(dāng)事人的合意；⑵契約原因合法；⑶契約的標(biāo)的可能、合法并確定或可確定；⑷契約的形式應(yīng)符合法定或約定。如果將符合這些要件的契約定義為健康契約，那么違反這些法定要件的契約則為病態(tài)契約。根據(jù)我國(guó)合同法第52條、54條的規(guī)定，契約的病因主要有：⑴惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；⑵以合法形式掩蓋非法目的；⑶損害社會(huì)公共利益；⑷違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)行性規(guī)定；⑸因重大誤解訂立的合同；⑹在訂立合同時(shí)顯失公平的；⑺一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同。

　　因契約違反法律所規(guī)定的要件的不同，可以確定契約病態(tài)的嚴(yán)重性。一種是僅與當(dāng)事人利益有關(guān)的要件的違反，如意思瑕疵等；另一種是對(duì)于與社會(huì)利益相關(guān)的要件的違反，如違反法律的強(qiáng)行性規(guī)定或共序良俗等。前者因涉及當(dāng)事人雙方利益，故病態(tài)并不十分嚴(yán)重而尚可救治，各國(guó)法一般規(guī)定其為相對(duì)無(wú)效的契約，即將契約是否生效的決定權(quán)交給當(dāng)事人本人；后者因涉及社會(huì)利益，故為病態(tài)嚴(yán)重的契約，當(dāng)事人無(wú)權(quán)決定其命運(yùn)，各國(guó)法一般規(guī)定其為絕對(duì)無(wú)效。

　　雖然違反與社會(huì)利益相關(guān)的要件是確認(rèn)絕對(duì)無(wú)效的契約的衡量標(biāo)準(zhǔn)，但這種表述仍失之抽象。筆者以為，根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況，違反與社會(huì)利益相關(guān)的有效要件主要有兩個(gè)方面，即：⑴違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，⑵損害社會(huì)公共利益，或者稱之為違背公

　　共秩序與善良風(fēng)俗。對(duì)于第一方面，王利明教授在《關(guān)于無(wú)效合同確認(rèn)的若干問(wèn)題》一文中提出了依據(jù)違法性確認(rèn)合同無(wú)效的三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：⑴必須違反了全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)，才能直接導(dǎo)致合同無(wú)效；⑵必須是違反了法律和行政法規(guī)的強(qiáng)行性規(guī)定；⑶必須是違反了強(qiáng)行性規(guī)定中的效力性規(guī)定。對(duì)于第二個(gè)方面，可以簡(jiǎn)稱為違背公序良俗。所謂善良風(fēng)俗，一般是指社會(huì)對(duì)某種行為所持的一般道德標(biāo)準(zhǔn)與習(xí)慣。公共秩序與善良風(fēng)俗不同，它反映和保護(hù)國(guó)家和社會(huì)的根本利益，表現(xiàn)了國(guó)家對(duì)社會(huì)生活的積極干預(yù)，其淵源大多來(lái)自公法，如憲法、行政法等；也有些規(guī)定來(lái)自私法。凡是違背上述條件的合同，都應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為絕對(duì)無(wú)效的合同。

　　四、在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同的效力

　　通說(shuō)認(rèn)為，由于《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，商品房買賣必然導(dǎo)致房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓，而《土地管理法》中又規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”、“集體建設(shè)用地必須轉(zhuǎn)為國(guó)有以后才能進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)”，因此，在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同就成為一種違反法律的強(qiáng)行性規(guī)定的無(wú)效合同。但是，筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)實(shí)在是有重新探討的必要。

　�。ㄒ唬┖贤瑹o(wú)效論的依據(jù)

　　在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同無(wú)效觀點(diǎn)的依據(jù)概括起來(lái)主要有以下兩點(diǎn)：

　　1、此類合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。由于《房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓，因此要實(shí)現(xiàn)此類合同的目的，就必須使在集體土地上所建房屋的所有權(quán)與集體土地的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓，但是在《土地管理法》里卻明確規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，因此，在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同違反了法律（此處是指《土地管理法》）的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效，由此就可以得出此類合同無(wú)效的結(jié)論。

　　2、由于合同標(biāo)的不能而無(wú)效。除合法要件外，契約的標(biāo)的可能、確定或可確定是合同生效的必備要件之一。所謂標(biāo)的可能，是指合同所規(guī)定的債權(quán)人的權(quán)利或債務(wù)人的義務(wù)在客觀上有成為現(xiàn)實(shí)的可能性。如果標(biāo)的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，則不發(fā)生法律上的效力。當(dāng)事人簽訂的在集體土地上所建商品房的買賣合同，其標(biāo)的是買受人交付價(jià)金、出賣人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)。但在現(xiàn)實(shí)生活中，由于房產(chǎn)管理部門(mén)只辦理城市國(guó)有土地上所建房屋的權(quán)屬證書(shū)，因此，在集體土地上所建的商品房無(wú)法按照約定進(jìn)行所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，因?yàn)橐勒瘴餀?quán)的公示公信原則，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的移轉(zhuǎn)必須以法定登記機(jī)關(guān)的物權(quán)移轉(zhuǎn)登記為要件，不經(jīng)登記變更物權(quán)歸屬始終不發(fā)生變化，也就是說(shuō)這類合同的標(biāo)的在客觀上沒(méi)有實(shí)現(xiàn)的可能性。這是一種債務(wù)人即使愿意履行也不履行的狀態(tài)。基于這一原因，也可以確定此類合同無(wú)效。

　�。ǘ┖贤行д摰囊罁�(jù)

　　與上述觀點(diǎn)相對(duì)應(yīng)，合同有效觀點(diǎn)的依據(jù)概括起來(lái)主要有以下兩點(diǎn)：

　　1、雖然《土地管理法》中規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，但是，我國(guó)《憲法》第10條第4款后段明確規(guī)定：“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”，這里雖然要求“依照法律的規(guī)定”進(jìn)行移轉(zhuǎn)，但依照法律解釋學(xué)的體系解釋方法，根據(jù)該條的上下文意來(lái)判斷，這里所稱的法律應(yīng)當(dāng)是對(duì)轉(zhuǎn)讓的程序進(jìn)行規(guī)范和調(diào)整的法律，而不包括實(shí)體上的限制。因?yàn)樵摋l從體系上分為四款，第1款規(guī)定了國(guó)有土地，第2款規(guī)定了集體所有土地，第3款規(guī)定了土地征用，第4款對(duì)土地轉(zhuǎn)讓作出了規(guī)定。這就是說(shuō)，在整個(gè)這一條上，立法者是對(duì)國(guó)有土地和集體所有土地作出了明確的區(qū)分，逐款加以規(guī)定，在此種情形下，不作區(qū)分地提及土地使用權(quán)，當(dāng)然是包括國(guó)有土地使用權(quán)與集體所有土地使用權(quán)這個(gè)整體的，這是《憲法》條文中的應(yīng)有之義。所以，《土地管理法》的規(guī)定是與《憲法》的立法宗旨相背離的，而基于“上位法優(yōu)于下位法”的基本原則和《立法法》第78條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的。

　　2、暫且不慮及上述對(duì)《憲法》和《土地管理法》的學(xué)理解釋，單從因?yàn)檫`反法律的強(qiáng)行性規(guī)定而使合同無(wú)效的角度分析，在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同的效力也值得探討。違反法律和行政法規(guī)而使合同無(wú)效，其前提是合同違反的是法律和行政法規(guī)中的強(qiáng)行性規(guī)定。法律規(guī)范可以區(qū)分為任意法規(guī)和強(qiáng)行法規(guī)，而強(qiáng)行法規(guī)又可以區(qū)分為強(qiáng)制規(guī)定和禁止規(guī)定二種。強(qiáng)制規(guī)定，指命令當(dāng)事人應(yīng)為一定行為的法律規(guī)定。禁止規(guī)定，指命令當(dāng)事人不得為一定行為的法律規(guī)定。但是，如果再進(jìn)一步細(xì)分，禁止規(guī)定又可以再分為取締規(guī)定和效力規(guī)定。前者僅系取締違反之行為，對(duì)違反者加以制裁，以禁遏其行為，并不否認(rèn)其行為之私法上效力。后者系明確規(guī)定違反禁止性規(guī)定將導(dǎo)致合同無(wú)效或不成立的法律規(guī)定。由此可知，由于違反法律和行政法規(guī)而使合同無(wú)效，必須是違反了強(qiáng)行性規(guī)定中的效力性規(guī)定。但是，細(xì)觀《土地管理法》的規(guī)定，第63條不僅有除外條款，而且也僅是規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，屬于典型的僅取締違反之行為、對(duì)違反者加以制裁、以禁遏其行為的規(guī)定，并未否認(rèn)其行為之私法上效力，應(yīng)當(dāng)定性為取締性規(guī)定，根據(jù)王利明教授“無(wú)效一般只限于違反效力性規(guī)范的合同”的觀點(diǎn)推論，在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同也并不必然無(wú)效，只是屬于行政機(jī)關(guān)行政執(zhí)法取締的范圍而已，但此種結(jié)果并不必然及于私法。

　�。ㄈ┕P者的觀點(diǎn)

　　筆者認(rèn)為，對(duì)在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同效力進(jìn)行界定，必須放在一個(gè)更高的、全局的視野上進(jìn)行審視，不能單就某一部法律為判斷，“法規(guī)則只有參照它們所服務(wù)的目的始能被理解”，確定一項(xiàng)法律規(guī)則的存在是否合理，必須首先探究其目的何在，只有在此基礎(chǔ)上，才能對(duì)兩種針?shù)h相對(duì)的觀點(diǎn)作出取舍。

　　《土地管理法》規(guī)定集體土地的使用權(quán)在原則上不允許出讓、轉(zhuǎn)讓，其意圖可以從該法第一章總則的規(guī)定得到說(shuō)明。該法第1條規(guī)定：“為了加強(qiáng)土地管理，維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制，保護(hù)、開(kāi)發(fā)土地資源，合理利用土地，切實(shí)保護(hù)耕地，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)憲法，制定本法�！蓖瑫r(shí)，該法第4條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度。國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)�！备鶕�(jù)這些規(guī)定，我們可以較為清楚的認(rèn)識(shí)到，《土地管理法》不允許集體土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓，其目的主要是保護(hù)農(nóng)用地（耕地）總量，防止農(nóng)用地（耕地）不斷減少而影響糧食安全和國(guó)計(jì)民生。應(yīng)該說(shuō)，這種立法意圖是十分正確的，整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，是以農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定為基礎(chǔ)的，只有農(nóng)業(yè)穩(wěn)定，才會(huì)有工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展，社會(huì)也才能保持穩(wěn)定。但是，假如商品房的開(kāi)發(fā)是在現(xiàn)有建設(shè)用地上進(jìn)行的，對(duì)農(nóng)用地并不構(gòu)成影響，那么，就不應(yīng)當(dāng)也沒(méi)有依據(jù)一概加以否定。

　　法律的主要作用之一就是調(diào)整及調(diào)和種種相互沖突的利益，無(wú)論是個(gè)人利益還是社會(huì)利益。法律的正式淵源并不能夠覆蓋司法活動(dòng)的全部領(lǐng)域，總是有某種領(lǐng)域要依靠法官的自由裁量來(lái)決定，在這種領(lǐng)域中，法官必須發(fā)揮其創(chuàng)造精神和能動(dòng)性。法官應(yīng)當(dāng)努力在符合社會(huì)一般目的的范圍內(nèi)最大可能地滿足當(dāng)事人的意愿。實(shí)現(xiàn)這個(gè)任務(wù)的方法應(yīng)當(dāng)是“認(rèn)識(shí)所涉及的利益、評(píng)價(jià)這些利益各自的份量、在正義的天枰上對(duì)它們進(jìn)行衡量，以便根據(jù)某種社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)去確保其間最為重要的利益的優(yōu)先地位，最終達(dá)到最為可欲的平衡”。

　　讓我們首先來(lái)看一下確認(rèn)在集體土地上所建商品房買賣合同無(wú)效能夠帶來(lái)的利益。這一點(diǎn)其實(shí)在前面也已經(jīng)基本提及了，最根本的就是為了貫徹落實(shí)土地用途的嚴(yán)格管制制度，國(guó)家可以控制土地用途，保護(hù)耕地，穩(wěn)定國(guó)計(jì)民生。當(dāng)然，除此以外，由于《土地管理法》已經(jīng)著有明文，所以對(duì)這一制度不便輕易改動(dòng)，這就是另一個(gè)好處，即維護(hù)法律秩序的穩(wěn)定性。

　　與此對(duì)應(yīng)的，如果確認(rèn)在集體土地上所建商品房買賣合同有效又能夠帶來(lái)哪些利益呢？從目前的情況看，在集體土地上進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)，雖然主要目的是用于銷售，但是，在此基礎(chǔ)上，村民的居住條件則是首先得到了改善，在村民改善自身居住條件后的房屋才被用于市場(chǎng)銷售，也正是這種銷售帶來(lái)的巨大收入才保證了村民在現(xiàn)階段有能力進(jìn)行居住條件的普遍改善�？梢哉f(shuō)，改善村民的居住條件、增加農(nóng)民收入是確認(rèn)合同有效的第一點(diǎn)好處。第二個(gè)好處，確認(rèn)此類合同可以利用新增的居住空間改善城市中低收入人群的居住條件。國(guó)家雖然正在大力發(fā)展城市低收入人群的“廉租住房”制度，但是，單一的渠道難以在短時(shí)間內(nèi)解決全部問(wèn)題，多頭并舉更能加快進(jìn)程。第三，也是很實(shí)際的一個(gè)問(wèn)題是，由于行政機(jī)關(guān)的執(zhí)法乏力，在集體土地上進(jìn)行的商品房開(kāi)發(fā)已經(jīng)在全國(guó)各地廣泛出現(xiàn)，成為一種普遍的社會(huì)問(wèn)題。如何處理這類商品房的買房者與賣房者的利益，就成為一個(gè)直接關(guān)乎社會(huì)穩(wěn)定的政治問(wèn)題。確認(rèn)合同無(wú)效，必然導(dǎo)致退房退款，而農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織已將所收房款用于房屋開(kāi)發(fā)或者其他支出，不可能退還出如此巨大的一筆款項(xiàng)，買房者關(guān)心的更是有房住，如此一來(lái)買

　　者與賣者都將遭受巨大損失。那么，國(guó)家如果調(diào)整法律、確認(rèn)此類合同有效又會(huì)失去什么呢？國(guó)家要求集體土地必須征用后由使用者支付出讓金才能用于商品房建設(shè)，這一前提是國(guó)家要向集體經(jīng)濟(jì)組織支付征地補(bǔ)償費(fèi)，如果補(bǔ)償費(fèi)高于出讓金，則國(guó)家就會(huì)遭受損失，如此一來(lái)國(guó)家就要“賠錢(qián)”；如果補(bǔ)償費(fèi)低于出讓金，則意味著國(guó)家從農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織處也就是農(nóng)民處獲得了額外的利益，農(nóng)民就遭受了“盤(pán)剝”。也就是說(shuō)，補(bǔ)償費(fèi)無(wú)論是高是低，都缺乏合理的'依據(jù)。而如果確認(rèn)合同有效，開(kāi)發(fā)商品房使用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，就不會(huì)有“賠錢(qián)”或是“盤(pán)剝”的出現(xiàn)，國(guó)家只要加強(qiáng)對(duì)土地用途的監(jiān)管就可以了。目前實(shí)踐中出現(xiàn)的障礙主要是無(wú)法為在集體土地上建設(shè)的商品房辦理權(quán)屬證書(shū)，而這完全是由于國(guó)家法律政策造成，對(duì)國(guó)家而言輕而易舉毫無(wú)損失，對(duì)房屋的買賣者則是利益巨大。這也就是為什么此類合同在國(guó)家法律上存在障礙，而實(shí)踐中有大量出現(xiàn)的根本原因。

　　從法律演變的歷史原因看，國(guó)家之所以調(diào)整《土地管理法》，禁止集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，主要是為了有力遏止1992年之后出現(xiàn)的開(kāi)發(fā)區(qū)熱、房地產(chǎn)熱對(duì)新興土地市場(chǎng)的過(guò)度沖擊，改變耕地大量閑置、用地結(jié)構(gòu)失衡的惡性局面。但是，“社會(huì)現(xiàn)象日新月異，立法者有非萬(wàn)能，茍發(fā)生立法當(dāng)時(shí)所未料及之事件，自須衡量現(xiàn)行環(huán)境及價(jià)值判斷之各種變化，以探求立法者于今日‘立法’時(shí)，所可能表示之意思，始能掌握法律的‘一般妥當(dāng)性’”。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，現(xiàn)實(shí)的需要，都要求國(guó)家調(diào)整立法政策，對(duì)需求作出合理的反映�！疤�(yáng)、月亮和星星今天看上去一如幾千年以前；玫瑰仍像在伊甸園里那樣開(kāi)放；但法律從來(lái)是另一回事。婚姻、家庭、國(guó)家、財(cái)產(chǎn)經(jīng)歷了最多種多樣的形態(tài)�！比绻晃兜匾蜓嘏f固守現(xiàn)有法律不變，實(shí)在不是明智之舉。

　　最后還有一個(gè)因素，但并非是最不重要的，就是如果確認(rèn)合同無(wú)效，其邏輯的必然結(jié)果是退房退款，而事實(shí)上的失控已使數(shù)量眾多的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民個(gè)人、城市居民卷入到此類合同中來(lái)，退房退款必將極大影響他們的切身利益，極易造成社會(huì)的不穩(wěn)定。在這種情況下，與其硬性取締，不如調(diào)整政策而疏導(dǎo)之，畢竟國(guó)家的政策要以絕大多數(shù)人的利益為歸依。

　　綜上，基于對(duì)上述兩種觀點(diǎn)的利益衡量，筆者認(rèn)為，確認(rèn)在集體土地上所建商品房買賣合同有效的觀點(diǎn)在現(xiàn)階段更為可取。

　　五、對(duì)在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同的處理

　　基于對(duì)上述分析，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)可以采取一種更加靈活務(wù)實(shí)的策略來(lái)對(duì)待這一日益突出的問(wèn)題，具體的可以采取以下處理方法：

　　第一，修改《土地管理法》，在保護(hù)基本農(nóng)田的前提下，使農(nóng)村集體土地使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓享有與國(guó)有土地同等的待遇。這是一種最直接、最簡(jiǎn)單的辦法�！稇椃ā返脑瓌t性規(guī)定看，所有的土地使用權(quán)都是可以依法轉(zhuǎn)讓的，修改《土地管理法》只是使具體法律與《憲法》的根本意旨相符合。從財(cái)產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)看，無(wú)論是作為國(guó)有土地所有者的國(guó)家，還是作為農(nóng)村集體土地所有者的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，在法律性質(zhì)上，都是土地這種特殊財(cái)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)所有人，它們?cè)谒椒ㄉ系牡匚粦?yīng)當(dāng)是平等的，所有權(quán)具體權(quán)能的內(nèi)容應(yīng)是無(wú)差異的，即都應(yīng)包含占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能。雖然由于土地資源具有稀缺性的特點(diǎn)和保證國(guó)家糧食安全，對(duì)土地的用途應(yīng)從法律上作出統(tǒng)一規(guī)定，但是在合理使用土地和確保耕地?cái)?shù)量的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)允許土地所有人享有其他財(cái)產(chǎn)的所有人所能享有的財(cái)產(chǎn)權(quán)內(nèi)容相同的權(quán)利，其中當(dāng)然包括用益物權(quán)的設(shè)立，此時(shí)的制度設(shè)計(jì)可以傳統(tǒng)的地上權(quán)制度為藍(lán)本。

　　第二，貫徹兩權(quán)分離，規(guī)范集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。要堅(jiān)持和維護(hù)國(guó)家就土地所有制問(wèn)題上的基本原則不動(dòng)搖，確保土地所有制上的公有制度，在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)所有權(quán)與使用權(quán)的分離，使土地使用權(quán)作為資源在市場(chǎng)上合理流動(dòng)。在這一過(guò)程中，要時(shí)刻保持清醒的頭腦，從土地用途管理和國(guó)家總體規(guī)劃入手，保護(hù)耕地、節(jié)約耕地，通過(guò)集體存量用地的流轉(zhuǎn)減少建設(shè)用地增量的增加，減少閑置土地?cái)?shù)量。目前，廣東在這一方面進(jìn)行了有益的探索，正式出臺(tái)了《集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》，允許在土地總體規(guī)劃中確定并經(jīng)批準(zhǔn)為建設(shè)用地用途的集體土地進(jìn)入市場(chǎng)，從而在國(guó)家土地一級(jí)市場(chǎng)外全新生成一個(gè)區(qū)域性的農(nóng)村集體土地市場(chǎng)，在我國(guó)集體土地管理改革進(jìn)程中邁出了實(shí)質(zhì)性的一步，被稱為土地管理“二次創(chuàng)業(yè)”。為有力支持這一改革，廣東省在堅(jiān)持占補(bǔ)平衡、切實(shí)保護(hù)耕地，全面進(jìn)行農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)登記調(diào)查，建立土地交易信息服務(wù)系統(tǒng)及建立以農(nóng)村土地交易為核心的有形土地市場(chǎng)等方面做了大量基礎(chǔ)性工作，為農(nóng)村集體土地這一“農(nóng)民的資產(chǎn)”正式進(jìn)入可經(jīng)營(yíng)范圍提供了堅(jiān)實(shí)的保障。

　　第三，以上兩點(diǎn)主要是對(duì)今后立法提出的一點(diǎn)建議，但立法的修訂總是需要一個(gè)周期，如何在現(xiàn)有法律條文修訂前處理實(shí)踐中出現(xiàn)的在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同案件，是司法實(shí)踐中亟需解決的迫切問(wèn)題，這也是我們司法實(shí)務(wù)工作者義不容辭的義務(wù)。

　　根據(jù)上述對(duì)在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同效力的分析，筆者提出一個(gè)大膽的處理意見(jiàn)，僅供參考，即確認(rèn)此類合同有效，但賦予購(gòu)房者以選擇權(quán)。這里的選擇權(quán)的具體內(nèi)容包括購(gòu)房者可以選擇解除合同，要求退房退款；也可以選擇繼續(xù)履行合同，維持使用房屋的現(xiàn)狀，如果購(gòu)房者要求辦理相關(guān)證件，則可以辦理“村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證”或者其他證明手續(xù)，并待國(guó)家政策調(diào)整后再作出進(jìn)一步處理。

　　下面進(jìn)一步闡述一下筆者提出上述建議的理由。

　　1、解除合同。雖然通過(guò)對(duì)合同效力的分析，合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效，但是由于目前實(shí)踐中的現(xiàn)狀，比如產(chǎn)權(quán)證照辦理不能，對(duì)購(gòu)房者權(quán)利的保護(hù)措施仍然不健全，其權(quán)利處于一種不能完全行使的狀態(tài)，因此，應(yīng)當(dāng)設(shè)立一種相應(yīng)的救濟(jì)途徑以示公平。同時(shí)，由于目前經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，商品房市場(chǎng)的走勢(shì)良好，房?jī)r(jià)不斷攀升，而這種房屋的購(gòu)買者又往往住房條件差、急需購(gòu)房。在這種條件下，解除合同的做法其實(shí)是由購(gòu)房者自己選擇，是否讓自己失去已得利益或可得利益，這種當(dāng)事人自愿放棄利益的行為法律自然沒(méi)有必要強(qiáng)行干預(yù)。在這種房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的狀況下，也不宜賦予開(kāi)發(fā)商以解除權(quán)，因?yàn)槟菢右粊?lái)，對(duì)開(kāi)發(fā)商有利而對(duì)購(gòu)房者不利，容易助長(zhǎng)開(kāi)發(fā)商追逐利益的恣意行為。需要指出的是，在解除合同、退房退款的情況下，所退房款應(yīng)當(dāng)只是房屋價(jià)款的本金，而不應(yīng)當(dāng)包含利息。

　　2、履行合同。在購(gòu)房者未選擇解除合同的情況下，由于合同具有法律效力，則雙方就應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行各自義務(wù)，購(gòu)房者交納購(gòu)房款，開(kāi)發(fā)商交付房屋。只是在這種情況下，由于目前體制上和行政管理上的問(wèn)題，可能在房屋所有權(quán)證的辦理上會(huì)存在一些問(wèn)題，影響到權(quán)利人的權(quán)利行使和今后房屋的再次轉(zhuǎn)讓等方面，但這是一個(gè)需要協(xié)調(diào)各方面的系統(tǒng)工程，又涉及到前文對(duì)立法方面的建議了。

商品房買賣合同篇4

　　甲方：________________________

　　乙方：________________________

　　甲乙雙方為購(gòu)銷度假村商品房事宜，經(jīng)洽商簽訂合同條款如下，以便共同遵守。

　　一、乙方向甲方購(gòu)買坐落在度假村組團(tuán)內(nèi)樓房___棟。建筑面積為_(kāi)_____平方米。其面積以《建筑面積計(jì)算規(guī)則》為準(zhǔn)。

　　二、商品房售價(jià)為人民幣_(tái)____元。其中包括配套的配電室、臨時(shí)鍋爐房、道路、綠化等工程設(shè)施的費(fèi)用，但不包括建筑稅和公證費(fèi)。

　　三、付款辦法

　　預(yù)購(gòu)房屋按房屋暫定價(jià)先付購(gòu)房款40%，計(jì)人民幣_(tái)____元(其中10%為定金)。待房屋建筑工作量完成一半時(shí)再預(yù)付30%。房屋竣工交付乙方時(shí)按實(shí)際售價(jià)結(jié)清尾款。房屋建筑稅款由甲方代收代繳。

　　四、交房時(shí)間

　　甲方應(yīng)于____年____月將驗(yàn)收合格的房屋交付乙方。

　　五、乙方在接到甲方交接房通知后的十天內(nèi)將購(gòu)房款結(jié)清。屆時(shí)乙方若不能驗(yàn)收接管時(shí)，須委托甲方代管，并付甲方代管費(fèi)________(按房?jī)r(jià)的`萬(wàn)分之一/日計(jì)取)。

　　六、乙方從接管所購(gòu)房屋之日起，甲方按照國(guó)家規(guī)定，對(duì)房屋質(zhì)量問(wèn)題實(shí)行保修(土建工程保修一年，水電保修半年，暖氣保修一個(gè)采暖期)。

　　七、違約責(zé)任

　　1.本合同生效后，如乙方違約，乙方已繳定金不退;如甲方違約，則應(yīng)雙倍退還定金。

　　2.甲方如不能按期交付乙方所購(gòu)房屋時(shí)(除人力不可抗拒原因外)，每逾期一天，甲方向乙方償付承擔(dān)應(yīng)交房屋售價(jià)萬(wàn)分之一的罰金。甲方通過(guò)努力交付房屋，乙方又同意提前接管時(shí)，以同等條件由乙方付給甲方作為獎(jiǎng)勵(lì)。

　　八、乙方需要安裝電話，由甲方解決，費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

　　九、乙方對(duì)所購(gòu)房屋享有所有權(quán)，但必須遵守國(guó)家有關(guān)房屋管理規(guī)定及度假村管理辦法。

　　十、甲乙雙方如在執(zhí)行本合同過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，應(yīng)首先通過(guò)友好協(xié)商解決;如雙方不能達(dá)成一致意見(jiàn)時(shí)，應(yīng)提交仲裁委員會(huì)進(jìn)行仲裁。

　　十一、本合同一式九份，正本兩份，雙方各執(zhí)一份;副本六份，雙方各執(zhí)三份。正副兩本具有同等法律約束力。

　　十二、本合同經(jīng)雙方簽字蓋章并公證后生效。本合同未盡事宜由雙方另行協(xié)商。

　　甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________

　　法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________

　　_________年____月____日 _________年____月____日

商品房買賣合同篇5

　�。ê贤幪�(hào)：20075493401）

　　合同雙方當(dāng)事人：

　　出賣人：

　　注冊(cè)地址：營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：機(jī)構(gòu)代碼證：法定代表人：聯(lián)系電話：委托代理機(jī)構(gòu)：注冊(cè)地址：營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：機(jī)構(gòu)代碼證：法定代表人：

　　買受人：

　　證件類型：

　　國(guó)籍：聯(lián)系電話：證件號(hào)碼：聯(lián)系電話：聯(lián)系地址：共有情況：

　　代理人：

　　國(guó)籍：聯(lián)系電話：代表人聯(lián)系地址：根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一一的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成如下協(xié)議：

　　第一條項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)

　　出賣人以方式取得位于，編號(hào)為的地塊的土地使用權(quán)，土地面積為

　　畝，土地使用起始日期為，其中非商業(yè)用地終止日期為，商業(yè)用地終止日期為。 1

　　出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，項(xiàng)目名稱。該項(xiàng)目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證為號(hào) ，建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為，規(guī)劃用途為，施工許可證號(hào)為。

　　第二條商品房銷售依據(jù)

　　買受人購(gòu)買的商品房為預(yù)售商品房，預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為長(zhǎng)沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局，商品房預(yù)售許可證號(hào)為。

　　買受人購(gòu)買的房屋為現(xiàn)房，房屋所有權(quán)證號(hào)為。

　　第三條買受人所購(gòu)商品房的基本情況

　　買受人購(gòu)買的商品房（以下簡(jiǎn)稱該商品房，其房屋平面圖見(jiàn)本合同附件一）為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的：

　　第 [幢][層] 號(hào)房。該商品房的用途為，屬結(jié)構(gòu)，該幢房屋建筑層數(shù)地上層，地下層。

　　該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共套內(nèi)建筑

　　面積平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e 平方米（有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明見(jiàn)附件二）。

　　第四條計(jì)價(jià)方式及付款

　　出賣人與買受人約定按下列第種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款：

　　1、按建筑面積計(jì)算，該商品房單位為（元，總金額（元）。

　　2、按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為每平方米總金額元。

　　3元）。

　　第五條預(yù)售款監(jiān)管

　　該商品房的預(yù)售款監(jiān)管機(jī)構(gòu)：，預(yù)收款監(jiān)管賬戶名稱為，賬號(hào)為。預(yù)售款應(yīng)按法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定監(jiān)管使用。

　　買受人應(yīng)當(dāng)按合同約定如期足額將房?jī)r(jià)款繳入上列預(yù)售款監(jiān)管帳戶。買受人采用現(xiàn)金直接支付給出賣人房?jī)r(jià)款的，出賣人收到款項(xiàng)后應(yīng)及時(shí)繳入上列預(yù)售款監(jiān)管帳帳戶。

　　第六條付款方式及期限

　　買受人按下列第種方式按期付款：

　　1、一次性付款

　　首付款（含定金）元于合同簽訂之日一次性支付。

　　2、銀行按揭付款

　　首付款（含定金）元于支付，剩余房款壹拾伍萬(wàn)采用銀行按揭方式支付。

　　因買受人的原因?qū)е沦I受人未能獲得貸款或獲得貸款少于申請(qǐng)貸款數(shù)額的，出賣人同意買受人在日內(nèi)，以自有資金或其他方式支付，并不承擔(dān)本合同第七條約定的違約責(zé)任。

　　因出賣人的原因?qū)е沦I受人未能獲得貸款或獲得貸款少于申請(qǐng)貸款數(shù)額的，買受人可以選擇以下第種方式：

　　(1) 合同繼續(xù)履行，具體付款方式和付款期限另行協(xié)商，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

　　(2) 買受人權(quán)解除本合同。

　　因非歸責(zé)于雙方的原因，導(dǎo)致買受人未能獲得貸款或獲得貸款少于申請(qǐng)貸款數(shù)額的，買賣雙方應(yīng)就具體付款方式另行協(xié)商，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議：協(xié)商不成 3

　　的，買受人可以單方面解除合同，但應(yīng)書(shū)面通知出賣人，出賣人應(yīng)當(dāng)在收到買受人書(shū)面通知日內(nèi)將房?jī)r(jià)款（包括利息，利息按中國(guó)人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算）全部退還給買受人。

　　3、其他方式

　　首付款（含定金）元于本合同簽訂之日支付。合同簽訂之后三十日內(nèi)應(yīng)付元，剩余房款的支付。

　　第七條買受人逾期付款的違約責(zé)任

　　買受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按下列第種方式處理：

　　1．按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）

　　(1) 逾期在日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之的違約金，合同繼續(xù)履行；

　　(2) 逾期超過(guò)人按累計(jì)應(yīng)付款的 %向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付萬(wàn)分之（該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。

　　本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。

　　2．。

　　第八條面積確認(rèn)及面積差異處理

　　根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以面積）為依照進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，不適用本條約定。

　　合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的`，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。

　　商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第種方式進(jìn)行處理：

　　1．雙方同意按以下原則處理：

　�。�1）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；

　　（2）面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。

　　買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按利率付給利息。

　　買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足，提出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由出賣人返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

　　產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積

　　面積誤差比=---------------------×100%

　　合同約定面積

　　因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。

　　2．雙方自行約定：。

　　第九條房屋室內(nèi)層高及差異處理方式

　　買受人所購(gòu)房屋的室內(nèi)層高為米，若房屋實(shí)際交付時(shí)室內(nèi)層高低于該約定，雙方同意按如下方式處理：

　　本合同所述房屋室內(nèi)層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。

商品房買賣合同篇6

　　合同的效力，又稱合同的法律效力，是指法律賦予依法成立的合同具有約束當(dāng)事人的強(qiáng)制力。依法成立的合同在法律上產(chǎn)生既定力和約束力，無(wú)效合同不產(chǎn)生法律效力。《中華人民共和國(guó)合同法》(以下簡(jiǎn)稱《合同法》)第四十四條第一款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。”《民法通則》第五十五條規(guī)定：“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;(二)意思表示真實(shí);(三)不違反法律或者社會(huì)公共利益。”這是《民法通則》規(guī)定的有效合同標(biāo)準(zhǔn)。判斷一個(gè)合同是否具有法律效力，應(yīng)主要依據(jù)上述《民法通則》所規(guī)定的條件，當(dāng)事人簽訂合同時(shí)同時(shí)具備上述條件，便確認(rèn)合同有效。

　　商品房買賣合同，是指當(dāng)事人雙方約定，一方交付商品房并移轉(zhuǎn)商品房所有權(quán)于他方，他方受領(lǐng)商品房并支付價(jià)金的合同。其中負(fù)轉(zhuǎn)移商品房所有權(quán)義務(wù)的一方當(dāng)事人稱為商品房出賣人，負(fù)給付價(jià)金義務(wù)的他方當(dāng)事人稱為商品房買受人。商品房買賣合同的訂立和履行，不僅要遵守《民法通則》、《合同法》等的規(guī)定，還應(yīng)當(dāng)受《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》等的規(guī)范和管理�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和商品房所有權(quán)登記發(fā)證制度。”第六十條第三款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的商品房所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)政府更換或者更改土地使用權(quán)證書(shū)�！贝颂幍摹皯�(yīng)當(dāng)”應(yīng)理解為強(qiáng)制性規(guī)范，說(shuō)明房地產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)以登記為成立要件。

　　實(shí)踐中商品房買賣糾紛時(shí)有發(fā)生。商品房買賣糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、價(jià)款、面積、原承租戶的利益等多種問(wèn)題，但都離不開(kāi)買賣合同的有效性問(wèn)題。那么，究竟哪些商品房買賣合同屬無(wú)效合同呢?歸納起來(lái)，主要有以下幾種：

　　1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無(wú)效。

　　由于商品房是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，商品房的所有權(quán)通過(guò)買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該商品房占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨商品房轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣商品房時(shí)只轉(zhuǎn)讓商品房所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無(wú)效。

　　2、產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。

　　出賣商品房的主體必須是該商品房的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人商品房的，其買賣行為一般無(wú)效。商品房的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有商品房時(shí)，須提交共有人同意的證明書(shū)。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有商品房的，其買賣行為一般認(rèn)定無(wú)效。

　　3、侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，合同無(wú)效。

　　商品房所有人出賣共有商品房時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。商品房所有人出賣租賃商品房的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。商品房所有人出賣房商品房侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的'，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房商品房賣無(wú)效。

　　一般的商品房買賣合同的效力是存在三種情況的，包括有效、無(wú)效以及效力待定。而在上述三種情況下，商品房買賣合同則是無(wú)效的，這將對(duì)合同的雙方當(dāng)事人產(chǎn)生不利的影響。實(shí)踐中，在簽訂商品房買賣合同的時(shí)候，為了你的利益著想，最好還是委托網(wǎng)站的專業(yè)律師幫你參考一下相關(guān)合同內(nèi)容，維護(hù)你的合法利益。

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