商品房買賣合同糾紛案認定解析范文

　　一、案情

　　王某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了一份商品房買賣合同，合同約定了買賣的價格和房屋的交付時間。此后，王某依約支付了約定的合同價款，房地產(chǎn)開發(fā)公司將商品房房交付王某使用，未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。另王某又與李某簽訂了一份買賣合同，約定將從某房地產(chǎn)開發(fā)公司購得的商品房以每平方米高于原購入價500元賣給李某。但后因此房價格上漲，王某拒不辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)且主張其與李某的買賣合同無效，李某因之訴至法院。

　　二、分歧

　　本案審理中首要的一點是認定王某與李某間買賣合同的效力如何，對此有三種意見。

　　第一種意見認為合同無效，理由為：買賣合同違反了《城市房地產(chǎn)管理法》無產(chǎn)權(quán)房屋不得買賣的禁止性規(guī)定。

　　第二種意見認為合同效力待定，理由為：王某未取得產(chǎn)權(quán)而處分他人財產(chǎn)，是無權(quán)處分，無權(quán)處分的合同效力待定。

　　第三種意見認為合同有效，理由為：王某將其對房屋開發(fā)公司的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給了自己，這一債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同符合當事人的意思自治，并不違反法律強制性規(guī)定。

　　三、評析

　　審理本案的第一關(guān)鍵在于對認定李某與王某間房屋買賣合同的效力，結(jié)合上文的分歧意見，我們歸納出本案中有爭議的法律問題為：王某與李某的買賣合同是否違反法律的強制性規(guī)定；王某將轉(zhuǎn)讓商品房的行為是無權(quán)處分還是有權(quán)處分；如果上述行為是無權(quán)處分，那這一行為的效力如何；如果上述行為是有權(quán)處分，那這一行為是否屬于債權(quán)讓與�，F(xiàn)分析如下：

　　1、《城市房地產(chǎn)管理法》無產(chǎn)權(quán)房屋不得買賣是否是認定合同無效的強制性條款�！逗贤�法》第52條第1款的第5項規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。因此，違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定是認定合同無效的重要依據(jù)之一。王某認為根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第1款的第6項規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。其與李某所訂立的合同違反了這一強制性的規(guī)定，故為無效。我們認為，這一規(guī)定不是《合同法》第52條所謂的強制性條款，第一、在法理上，凡法律條文冠以“不得”等字樣不必然代表此條文為強制性條款，也可以是帶有指引性質(zhì)的條款；第二、《城市房地產(chǎn)管理法》是1994年頒布的法律，此法的頒布帶有濃厚的行政管理色彩，在立法技術(shù)上多用“不得”等字樣來表達方便行政的寓意。同時在立法的內(nèi)容上也沒有充分考慮到當下的商品房交易狀況，有滯后性；第三、從《合同法》鼓勵交易的原則出發(fā)，對實踐中如王某與李某相類似的買賣合同都認定為無效不利用物價值的有效且充分使用，所以在審判實踐中，應(yīng)盡量減小合同無效的范圍；第四、買賣合同標的物的特征表明，其標的物無須是現(xiàn)已存在的物或現(xiàn)屬于出賣人的物，即使是非房屋所有權(quán)人也可能成為房屋的出賣人。綜上，以本案訟爭買賣合同違反《城市房地產(chǎn)管理法》的強制性規(guī)定而無效的觀點是錯誤的。

　　2、王某轉(zhuǎn)讓商品房的行為是否是無權(quán)處分。無權(quán)處分是指無處分權(quán)人處分他人財產(chǎn)并與相對人訂立轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的合同。（王利明民法159頁）無權(quán)處分中的“處分”主要是指處分財產(chǎn)所有權(quán)或債權(quán)的行為。因此，判斷王某的行為是否是無權(quán)處分就要看王某對商品房是否享有財產(chǎn)所有權(quán)或者是債權(quán)。本案中，因房地產(chǎn)開發(fā)公司履行合同，將商品房交付王某使用，王某因此獲得了對商品房的直接占有，占有是所有權(quán)的重要權(quán)能之一，王某對商品房的實際占有使得王某對商品房有管領(lǐng)和支配的權(quán)力。但由于我國民法采取的是不動產(chǎn)變動登記主義，不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為標志，因此，王某取得的是一個欠缺登記要件的不充分的所有權(quán)。綜上，我們認為，王某轉(zhuǎn)讓商品房給李某的行為是有權(quán)處分，不是無權(quán)處分，故而本案訟爭的買賣合同不應(yīng)當認定為效力待定。

　　3、王某的有權(quán)處分是否是債權(quán)轉(zhuǎn)讓。債權(quán)讓與的概念指，在不改變合同關(guān)系內(nèi)容的前提下，合同關(guān)系的一方當事人依法將其合同權(quán)利和義務(wù)全部或者部分地轉(zhuǎn)讓給第三人的法律行為。本案中王某將商品房轉(zhuǎn)讓給李某時抬高了合同價格，改變了合同關(guān)系的內(nèi)容。同時，房地產(chǎn)開發(fā)公司依約將商品房交付王某實際使用，王某不辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)是因為其自己拒絕辦理的原因所致，所以可以認為，房地產(chǎn)開發(fā)公司與王某間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系已因履行而消滅，故認定王某與李某間合同為債權(quán)讓與合同并進而認為買賣合同有效的觀點也是錯誤的。

　　總之，我們認為，本案適當?shù)奶幚矸绞秸J定王某與李某間的合同是有效的，王某的轉(zhuǎn)讓行為是有權(quán)處分。王某違反合同約定，李某訴請王某繼續(xù)履行合同應(yīng)予以支持。

　　四、余論

　　上文論證中的一個主要爭議問題可能是在王某轉(zhuǎn)讓商品房的行為到底是有權(quán)處分還是無權(quán)處分上。如果認定為無權(quán)處分，根據(jù)通說的觀點，因《合同法》51條規(guī)定的無權(quán)處分被認為是效力待定的，因此，王某與李某間的合同效力會被認定為效力待定的合同。此時買賣合同會因為王某惡意拒絕辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)而使合同一直處于效力待定的狀態(tài)，顯然不符合民法誠實信用的基本原則，也不利于解決王某與李某間的糾紛。況且，對無權(quán)處分合同的效力問題，我國法學界本來就存有爭議，同樣有觀點認為無權(quán)處分合同是有效的。（參見王軼的觀點）

　　本案中認定王某的轉(zhuǎn)讓行為是有權(quán)處分，可能有人會認為這和我國民法傳統(tǒng)中認為的不動產(chǎn)物權(quán)變動以登記為要件相矛盾，之所以有這樣的矛盾實質(zhì)上是因為我國法律上的登記制度不規(guī)范所致。司法實踐基于公平和正義的理由應(yīng)在個案中有所突破。舉一個簡單的例子，如果本案中王某將商品房借給他人居住，同樣是一種處分行為，法律認定這種處分行為無效或是效力待定，毫無意義。其實，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第11條有關(guān)房屋的轉(zhuǎn)移占有及風險轉(zhuǎn)移的規(guī)定就表明了審判機關(guān)沒有拘泥于傳統(tǒng)的物權(quán)理論。

　　對本案買賣合同的定性可以還有多種的思考角度，但認定本案訟爭合同為有效合同卻應(yīng)當是殊途同歸的選擇，這是因為，我們都認為以誠實信用為原則，盡量減小合同無效的范圍是當前審理商品房買賣合同糾紛案應(yīng)當堅持的兩個基本理念。

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