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房地產企業(yè)流程建設與成本管理
房地產企業(yè)流程建設與成本管理
摘要：項目不可復制，但經驗可以沉淀，教訓可以銘記，工作模塊可以固化。
房地產企業(yè)需要運用成本管理理論，結合企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀對業(yè)務流程進行優(yōu)化，在業(yè)務流程的基礎上分析房地產企業(yè)成本控制主要風險和措施，構建房地產企業(yè)成本控制流程和分析成本控制關鍵點，實現(xiàn)對房地產企業(yè)進行全過程成本控制。
關鍵詞：房地產;流程;成本
房地產項目管理是一個復雜、系統(tǒng)性要求較高的工作，是一個資源融合的行業(yè)，資金占用大，開發(fā)周期長、風險大、控制節(jié)點多，部門工作相關性強，涉及面廣，項目差異性大。
加上整個行業(yè)發(fā)展的時間短，可復制的成熟的可借鑒管理模式不多。
房地企業(yè)需要在經營過程中不斷地總結經驗，不斷化解項目開發(fā)過程中遇到的各種風險。
項目不可復制，但經驗可以沉淀，教訓可以銘記，工作模塊可以固化。
建立房地產企業(yè)作業(yè)流程、記憶系統(tǒng)等工作在房地產企業(yè)的管理中顯得異常重要和迫切。
一個公司沒有一套規(guī)范化的管理模式、作業(yè)流程、扎實的內力、人力儲備等，發(fā)展無從談起。
房地產企業(yè)為顧客提供產品和服務，不僅要借核算成本過程為其產品、服務等市場定價提供基礎依據(jù)，而且還要通過運營分析和流程化等發(fā)現(xiàn)引起成本變動的真正原因，控制成本以獲取關鍵優(yōu)勢。
成本管理作為企業(yè)管理的重要組成部分，是企業(yè)立足于市場并提高其競爭力的法寶。
從總體上看，戰(zhàn)略成本管理體系主要由價值鏈分析、對標分析、作業(yè)成本法和作業(yè)基礎管理、目標成本法、流程再造、平衡計分卡等一系列方法體系構成，且各方法體系之間存在高度融合性、互補性。
僅房地產企業(yè)流程制度體系就包括論證管理、策劃管理、設計管理、成本管理、采購管理、施工管理、營銷管理、銷售管理、客戶管理、計劃管理、財務管理、人力管理、行政管理、風險管理等內容。
此文僅就計劃管理、成本管理、采購管理的相關內容進行簡要闡述。
就房地產企業(yè)流程建設與成本管理而言，主要從管理和技術兩個層面提高公司的整體管理水平，保障項目順利的開發(fā)，為客戶提供優(yōu)良的產品及服務，逐漸建立公司良好的品牌，建立企業(yè)內部的管理模式，為公司的發(fā)展和擴展打好堅實的基礎。
加強向行業(yè)標桿企業(yè)的學習，加強內部培訓，從思想上讓大家統(tǒng)一對流程的認識，認識到流程建設對企業(yè)管理的好處，不斷完善公司流程并堅決執(zhí)行，不能光說不做或執(zhí)而不行。
當然在流程執(zhí)行不順時，要適時調整優(yōu)化，讓流程成為一種習慣性的工作方式。
技術層面上，由內部來不斷總結自己已完成項目的優(yōu)缺點，將經驗在流程中、制度中體現(xiàn)出來，形成模式化的范本，避免在后面項目中重犯，減少項目的風險。
外部可以建立公司的專家指導制度，從市場、設計、工程、研發(fā)、成本等進行支持、保障項目的合理開發(fā)，豐富公司人員的專業(yè)技術和知識，逐步提高自身的專業(yè)技術能力。
房地產企業(yè)制度流程建設主要達到以下幾個目標：
1、通過學習實踐形成適合公司的規(guī)范化管理模式
根據(jù)公司特性調整適合公司的規(guī)范化管理模式——系統(tǒng)的管理流程、作業(yè)指引;
2、建立公司記憶系統(tǒng)
根據(jù)流程、作業(yè)指引的要求形成記錄性文件——表格表單;
根據(jù)經驗數(shù)據(jù)用用市場調研形成公司數(shù)據(jù)庫;
通過工作經驗的積累，形成公司的文件模板。
3、打好公司底盤，促進公司發(fā)展
不斷完善記憶系統(tǒng)，形成體系，做到管理模式的可復制;滿足企業(yè)形成規(guī)模經營的要求;
4、通過經營管理，系統(tǒng)考慮項目開發(fā)節(jié)點，增強預見性，協(xié)調各部門間的交叉工作，在開發(fā)周期中合理分配資源，實現(xiàn)資源效率的最大化。
一、計劃管理流程：《項目作業(yè)管理計劃指引》、《項目開發(fā)總體計劃管理流程》、《專項計劃編制作業(yè)指引》。
一級計劃：服從于公司長期(3-5年)發(fā)展規(guī)劃，由“項目開發(fā)總體計劃”及“年度重點專項工作”兩部分組成。
公司總經理負責對一級節(jié)點進行控制。
二級計劃：為達成公司一級計劃目標而必須完成的行動計劃。
包括“二級項目開發(fā)計劃”和“部門專項工作計劃”，每項二級計劃均由單一部門負責。
三級計劃：是指導某一計劃執(zhí)行人工作的行動清單，它由二級計劃分解而來，每條本級計劃任務都應由某人獨立主責。
運營計劃管理可以使項目在運營過程中有序進行，部門之間的工作可互相牽制、互相推進、互相監(jiān)督，當項目運營偏離目標時起到預警的作用，保障項目在可控的目標內運轉，是公司績效考核的重要工具。
二、成本管理流程：
1、項目全過程成本管理流程，流程目的：規(guī)范成本管理工作，提高管理效率。
適用于房地產項目開發(fā)全過程。
2、項目成本分類與核算作業(yè)指引，流程目的：加強成本管理，規(guī)范企業(yè)成本核算，正確計算開發(fā)產品成本，便于成本資料的比較和分析。
適用于項目開發(fā)全過程的成本管理。
3、可研階段成本估算作業(yè)指引，流程目的：為了加強買地前可研階段的成本估算管理，提高成本估算的效率，有效地控制成本、降低風險。
適用于購地前可研階段成本估算工作。
4、策劃階段目標成本管理作業(yè)指引，流程目的：規(guī)范目標成本管理，通過確定成本目標值，明確各部門的成本控制責任，在項目開發(fā)各階段嚴格控制過程成本。
適用于買地后，項目目標成本的估算與責任分解;
5、設計階段成本優(yōu)化作業(yè)指引，流程目的：總結設計階段成本優(yōu)化的方法，在正式施工圖完成前，實施成本優(yōu)化，提高設計階段的成本管理意識，提高成本控制效果;適用于概念設計、規(guī)劃設計、方案設計、施工圖設計各階段。
適用建筑、結構、安裝、景觀、室內設計各專業(yè);
6、招標階段成本優(yōu)化作業(yè)指引，流程目的：規(guī)范招標階段成本評審工作。
適用于施工及材料設備招標。
7、施工階段變更簽證作業(yè)指引，流程目的：規(guī)范工程變更簽證的辦理流程，包括施工變更形成的《施工指令單》及設計變更形成的《設計變更單》，施工完成后，對新增工程的量價的確認。
適用于合同簽訂后發(fā)生的工程變更。
8、工程合同款支付作業(yè)指引，流程目的：加強對項目付款的管理，規(guī)范工程付款作業(yè)，提高項目資金管理能力。
適用于所有在建工程的付款。
9、工程竣工結算作業(yè)指引，流程目的：明確結算程序，提高結算效率。
適用于各項目工程結算。
10、后評估階段成本總結作業(yè)指引，流程目的：適用于評價項目成本的科學合理性，總結成本管理的經驗教訓，為新項目成本測算提供參照系。
適用于公司所有完工結算項目。
11、成本管理評估作業(yè)指引，流程目的：明確成本管理工作的重點，促進發(fā)現(xiàn)公司成本管理的優(yōu)缺點，便于公司高管對公司成本管理工作的評估，最終提高成本管理的水平。
三、采購管理流程：
1、施工及材料設備招標管理流程、設計招標管理流程與營銷招標管理流程，流程目的：確保招標采購過程的嚴謹、科學、透明;采用招投標方式實施采購，保證質量、降低成本、提高效益。
2、合同管理流程，流程目的確保合同簽訂、合同履行、合同變更、合同后評估管理的標準化與規(guī)范化，提升合同管理質量。
3、供方管理流程，流程目的：有效高效管理供方，提升集團運營效益。
4、采購管理流程，流程目的：確保采購的產品或服務符合規(guī)定的采購要求，并依據(jù)采購的產品或服務對項目整體品質的影響進行控制。
5、招投標委員會評標作業(yè)指導，流程目的：成本委員會——公司非常設機構，根據(jù)業(yè)務需要臨時組建，負責授權范圍內的評標定標;規(guī)范評標活動的公平、公正，維護公司權益。
房地產企業(yè)流程建設與成本管理是一個全員參與的過程，這個過程要讓大家感受到制度和流程給企業(yè)管理帶來的好處。
制度和流程是一個堅守的過程，就像一個人克服壞習慣建立好習慣一樣，一個人有了好的習慣才能活得輕松，一個企業(yè)有了適合自身的制度和流程才能健康的發(fā)展。
參考文獻
[1]陳柯， 企業(yè)戰(zhàn)略成本管理研究 中國財經經濟出版社， 2009
[2]孫宗虎，張瑞金，房地產企業(yè)管理流程設計與工作標準.人民郵電出版社.2007
[3]候冶國，中國房地產開發(fā)項目成本控制分析 對外經濟貿易大學，2011
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