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房地產(chǎn)企業(yè)流程建設(shè)與成本管理
房地產(chǎn)企業(yè)流程建設(shè)與成本管理
摘要：項(xiàng)目不可復(fù)制，但經(jīng)驗(yàn)可以沉淀，教訓(xùn)可以銘記，工作模塊可以固化。
房地產(chǎn)企業(yè)需要運(yùn)用成本管理理論，結(jié)合企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀對業(yè)務(wù)流程進(jìn)行優(yōu)化，在業(yè)務(wù)流程的基礎(chǔ)上分析房地產(chǎn)企業(yè)成本控制主要風(fēng)險(xiǎn)和措施，構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)成本控制流程和分析成本控制關(guān)鍵點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全過程成本控制。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);流程;成本
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是一個(gè)復(fù)雜、系統(tǒng)性要求較高的工作，是一個(gè)資源融合的行業(yè)，資金占用大，開發(fā)周期長、風(fēng)險(xiǎn)大、控制節(jié)點(diǎn)多，部門工作相關(guān)性強(qiáng)，涉及面廣，項(xiàng)目差異性大。
加上整個(gè)行業(yè)發(fā)展的時(shí)間短，可復(fù)制的成熟的可借鑒管理模式不多。
房地企業(yè)需要在經(jīng)營過程中不斷地總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，不斷化解項(xiàng)目開發(fā)過程中遇到的各種風(fēng)險(xiǎn)。
項(xiàng)目不可復(fù)制，但經(jīng)驗(yàn)可以沉淀，教訓(xùn)可以銘記，工作模塊可以固化。
建立房地產(chǎn)企業(yè)作業(yè)流程、記憶系統(tǒng)等工作在房地產(chǎn)企業(yè)的管理中顯得異常重要和迫切。
一個(gè)公司沒有一套規(guī)范化的管理模式、作業(yè)流程、扎實(shí)的內(nèi)力、人力儲備等，發(fā)展無從談起。
房地產(chǎn)企業(yè)為顧客提供產(chǎn)品和服務(wù)，不僅要借核算成本過程為其產(chǎn)品、服務(wù)等市場定價(jià)提供基礎(chǔ)依據(jù)，而且還要通過運(yùn)營分析和流程化等發(fā)現(xiàn)引起成本變動(dòng)的真正原因，控制成本以獲取關(guān)鍵優(yōu)勢。
成本管理作為企業(yè)管理的重要組成部分，是企業(yè)立足于市場并提高其競爭力的法寶。
從總體上看，戰(zhàn)略成本管理體系主要由價(jià)值鏈分析、對標(biāo)分析、作業(yè)成本法和作業(yè)基礎(chǔ)管理、目標(biāo)成本法、流程再造、平衡計(jì)分卡等一系列方法體系構(gòu)成，且各方法體系之間存在高度融合性、互補(bǔ)性。
僅房地產(chǎn)企業(yè)流程制度體系就包括論證管理、策劃管理、設(shè)計(jì)管理、成本管理、采購管理、施工管理、營銷管理、銷售管理、客戶管理、計(jì)劃管理、財(cái)務(wù)管理、人力管理、行政管理、風(fēng)險(xiǎn)管理等內(nèi)容。
此文僅就計(jì)劃管理、成本管理、采購管理的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行簡要闡述。
就房地產(chǎn)企業(yè)流程建設(shè)與成本管理而言，主要從管理和技術(shù)兩個(gè)層面提高公司的整體管理水平，保障項(xiàng)目順利的開發(fā)，為客戶提供優(yōu)良的產(chǎn)品及服務(wù)，逐漸建立公司良好的品牌，建立企業(yè)內(nèi)部的管理模式，為公司的發(fā)展和擴(kuò)展打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
加強(qiáng)向行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)的學(xué)習(xí)，加強(qiáng)內(nèi)部培訓(xùn)，從思想上讓大家統(tǒng)一對流程的認(rèn)識，認(rèn)識到流程建設(shè)對企業(yè)管理的好處，不斷完善公司流程并堅(jiān)決執(zhí)行，不能光說不做或執(zhí)而不行。
當(dāng)然在流程執(zhí)行不順時(shí)，要適時(shí)調(diào)整優(yōu)化，讓流程成為一種習(xí)慣性的工作方式。
技術(shù)層面上，由內(nèi)部來不斷總結(jié)自己已完成項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)，將經(jīng)驗(yàn)在流程中、制度中體現(xiàn)出來，形成模式化的范本，避免在后面項(xiàng)目中重犯，減少項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。
外部可以建立公司的專家指導(dǎo)制度，從市場、設(shè)計(jì)、工程、研發(fā)、成本等進(jìn)行支持、保障項(xiàng)目的合理開發(fā)，豐富公司人員的專業(yè)技術(shù)和知識，逐步提高自身的專業(yè)技術(shù)能力。
房地產(chǎn)企業(yè)制度流程建設(shè)主要達(dá)到以下幾個(gè)目標(biāo)：
1、通過學(xué)習(xí)實(shí)踐形成適合公司的規(guī)范化管理模式
根據(jù)公司特性調(diào)整適合公司的規(guī)范化管理模式——系統(tǒng)的管理流程、作業(yè)指引;
2、建立公司記憶系統(tǒng)
根據(jù)流程、作業(yè)指引的要求形成記錄性文件——表格表單;
根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)用用市場調(diào)研形成公司數(shù)據(jù)庫;
通過工作經(jīng)驗(yàn)的積累，形成公司的文件模板。
3、打好公司底盤，促進(jìn)公司發(fā)展
不斷完善記憶系統(tǒng)，形成體系，做到管理模式的可復(fù)制;滿足企業(yè)形成規(guī)模經(jīng)營的要求;
4、通過經(jīng)營管理，系統(tǒng)考慮項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)，增強(qiáng)預(yù)見性，協(xié)調(diào)各部門間的交叉工作，在開發(fā)周期中合理分配資源，實(shí)現(xiàn)資源效率的最大化。
一、計(jì)劃管理流程：《項(xiàng)目作業(yè)管理計(jì)劃指引》、《項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃管理流程》、《專項(xiàng)計(jì)劃編制作業(yè)指引》。
一級計(jì)劃：服從于公司長期(3-5年)發(fā)展規(guī)劃，由“項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃”及“年度重點(diǎn)專項(xiàng)工作”兩部分組成。
公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)對一級節(jié)點(diǎn)進(jìn)行控制。
二級計(jì)劃：為達(dá)成公司一級計(jì)劃目標(biāo)而必須完成的行動(dòng)計(jì)劃。
包括“二級項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃”和“部門專項(xiàng)工作計(jì)劃”，每項(xiàng)二級計(jì)劃均由單一部門負(fù)責(zé)。
三級計(jì)劃：是指導(dǎo)某一計(jì)劃執(zhí)行人工作的行動(dòng)清單，它由二級計(jì)劃分解而來，每條本級計(jì)劃任務(wù)都應(yīng)由某人獨(dú)立主責(zé)。
運(yùn)營計(jì)劃管理可以使項(xiàng)目在運(yùn)營過程中有序進(jìn)行，部門之間的工作可互相牽制、互相推進(jìn)、互相監(jiān)督，當(dāng)項(xiàng)目運(yùn)營偏離目標(biāo)時(shí)起到預(yù)警的作用，保障項(xiàng)目在可控的目標(biāo)內(nèi)運(yùn)轉(zhuǎn)，是公司績效考核的重要工具。
二、成本管理流程：
1、項(xiàng)目全過程成本管理流程，流程目的：規(guī)范成本管理工作，提高管理效率。
適用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程。
2、項(xiàng)目成本分類與核算作業(yè)指引，流程目的：加強(qiáng)成本管理，規(guī)范企業(yè)成本核算，正確計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料的比較和分析。
適用于項(xiàng)目開發(fā)全過程的成本管理。
3、可研階段成本估算作業(yè)指引，流程目的：為了加強(qiáng)買地前可研階段的成本估算管理，提高成本估算的效率，有效地控制成本、降低風(fēng)險(xiǎn)。
適用于購地前可研階段成本估算工作。
4、策劃階段目標(biāo)成本管理作業(yè)指引，流程目的：規(guī)范目標(biāo)成本管理，通過確定成本目標(biāo)值，明確各部門的成本控制責(zé)任，在項(xiàng)目開發(fā)各階段嚴(yán)格控制過程成本。
適用于買地后，項(xiàng)目目標(biāo)成本的估算與責(zé)任分解;
5、設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化作業(yè)指引，流程目的：總結(jié)設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化的方法，在正式施工圖完成前，實(shí)施成本優(yōu)化，提高設(shè)計(jì)階段的成本管理意識，提高成本控制效果;適用于概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)各階段。
適用建筑、結(jié)構(gòu)、安裝、景觀、室內(nèi)設(shè)計(jì)各專業(yè);
6、招標(biāo)階段成本優(yōu)化作業(yè)指引，流程目的：規(guī)范招標(biāo)階段成本評審工作。
適用于施工及材料設(shè)備招標(biāo)。
7、施工階段變更簽證作業(yè)指引，流程目的：規(guī)范工程變更簽證的辦理流程，包括施工變更形成的《施工指令單》及設(shè)計(jì)變更形成的《設(shè)計(jì)變更單》，施工完成后，對新增工程的量價(jià)的確認(rèn)。
適用于合同簽訂后發(fā)生的工程變更。
8、工程合同款支付作業(yè)指引，流程目的：加強(qiáng)對項(xiàng)目付款的管理，規(guī)范工程付款作業(yè)，提高項(xiàng)目資金管理能力。
適用于所有在建工程的付款。
9、工程竣工結(jié)算作業(yè)指引，流程目的：明確結(jié)算程序，提高結(jié)算效率。
適用于各項(xiàng)目工程結(jié)算。
10、后評估階段成本總結(jié)作業(yè)指引，流程目的：適用于評價(jià)項(xiàng)目成本的科學(xué)合理性，總結(jié)成本管理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為新項(xiàng)目成本測算提供參照系。
適用于公司所有完工結(jié)算項(xiàng)目。
11、成本管理評估作業(yè)指引，流程目的：明確成本管理工作的重點(diǎn)，促進(jìn)發(fā)現(xiàn)公司成本管理的優(yōu)缺點(diǎn)，便于公司高管對公司成本管理工作的評估，最終提高成本管理的水平。
三、采購管理流程：
1、施工及材料設(shè)備招標(biāo)管理流程、設(shè)計(jì)招標(biāo)管理流程與營銷招標(biāo)管理流程，流程目的：確保招標(biāo)采購過程的嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、透明;采用招投標(biāo)方式實(shí)施采購，保證質(zhì)量、降低成本、提高效益。
2、合同管理流程，流程目的確保合同簽訂、合同履行、合同變更、合同后評估管理的標(biāo)準(zhǔn)化與規(guī)范化，提升合同管理質(zhì)量。
3、供方管理流程，流程目的：有效高效管理供方，提升集團(tuán)運(yùn)營效益。
4、采購管理流程，流程目的：確保采購的產(chǎn)品或服務(wù)符合規(guī)定的采購要求，并依據(jù)采購的產(chǎn)品或服務(wù)對項(xiàng)目整體品質(zhì)的影響進(jìn)行控制。
5、招投標(biāo)委員會評標(biāo)作業(yè)指導(dǎo)，流程目的：成本委員會——公司非常設(shè)機(jī)構(gòu)，根據(jù)業(yè)務(wù)需要臨時(shí)組建，負(fù)責(zé)授權(quán)范圍內(nèi)的評標(biāo)定標(biāo);規(guī)范評標(biāo)活動(dòng)的公平、公正，維護(hù)公司權(quán)益。
房地產(chǎn)企業(yè)流程建設(shè)與成本管理是一個(gè)全員參與的過程，這個(gè)過程要讓大家感受到制度和流程給企業(yè)管理帶來的好處。
制度和流程是一個(gè)堅(jiān)守的過程，就像一個(gè)人克服壞習(xí)慣建立好習(xí)慣一樣，一個(gè)人有了好的習(xí)慣才能活得輕松，一個(gè)企業(yè)有了適合自身的制度和流程才能健康的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
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