農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓合法嗎

時間：2022-10-06 00:11:16 常識大全我要投稿

相關(guān)推薦

　　農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓合法嗎，宅基地使用權(quán)是農(nóng)民因建造自有房屋而對集體所有的土地享有占有、使用的權(quán)利，下面帶來農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓合法嗎相關(guān)文章，歡迎閱讀。

　　農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓合法嗎【1】

　　農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓合法嗎：農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓是合法的

　　農(nóng)村宅基地可以轉(zhuǎn)讓嗎【2】

　　一、宅基地使用權(quán)連同房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移應(yīng)符合一定條件

　　1、履行相關(guān)審批手續(xù)

　　《房屋所有權(quán)證》是確認房屋所有權(quán)的合法憑證，《宅基地使用證》和《集體土地建設(shè)用地使用證》是農(nóng)民合法取得宅基地使用權(quán)的重要憑據(jù)，因買賣房屋而轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)的，宅基地使用權(quán)主體發(fā)生變化，應(yīng)當依照《土地管理法》、《土地管理法實施條例》及其他規(guī)定履行審查、批準等手續(xù)，并完成權(quán)利主體的變更登記。

　　實踐中有些地區(qū)的房屋管理部門和土地管理部門對房、地管理脫節(jié)，有些當事人在進行變更登記時，只到房屋管理部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，沒有進行宅基地使用權(quán)的主體變更，從而使土地管理部門的工作陷入被動。

　　還有的當事人在買賣時未經(jīng)任何部門批準，既沒有進行房屋產(chǎn)權(quán)的變更登記，又沒有完成宅基地的變更登記。

　　嚴格地說，此類情況下宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移。

　　2、受讓人主體資格應(yīng)受限制

　　宅基地分配制度的福利性必然產(chǎn)生權(quán)利主體的身份特定性與權(quán)利取得的受限性，使用權(quán)主體應(yīng)是該農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織成員，或與成員有直系親屬等身份或其他規(guī)定的身份。

　　因經(jīng)濟發(fā)展、人口流動等，原使用權(quán)人不再使用宅基地，依法可以轉(zhuǎn)讓，但是，對于宅基地使用權(quán)的受讓主體，應(yīng)當有所限制。

　　即宅基地使用權(quán)只可在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部自由轉(zhuǎn)讓，因為一旦轉(zhuǎn)讓給城市居民或其他農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織成員，受讓主體便不再符合法定的條件，除非轉(zhuǎn)讓時，該受讓人已經(jīng)將戶口遷入本鄉(xiāng)或本村，成為本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員。

　　3、轉(zhuǎn)讓后原則上仍遵循“一戶一宅”

　　《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定明確了宅基地“一戶一宅”的原則。

　　因此農(nóng)民買賣房屋涉及到宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移時，還應(yīng)當滿足宅基地標準的限制。

　　當取得宅基地超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定標準的，應(yīng)在土地登記卡和土地證書內(nèi)注明超標的數(shù)量。

　　以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規(guī)劃重新建設(shè)時，按當?shù)卣?guī)定的面積標準重新確定使用權(quán)，超過部分歸還集體經(jīng)濟組織。

　　實踐中還有對超標部分由本集體經(jīng)濟組織收回，并對收回宅基地上的房屋給予適當補償?shù)淖龇ā?/p>

　　二、上述條件不應(yīng)影響房屋買賣合同的效力

　　1、是否辦理過戶登記不影響買賣合同效力。

　　有觀點認為農(nóng)村宅基地、房屋買賣合同違反了法律關(guān)于此類合同在訂立前后應(yīng)當辦理申請、審查、批準和登記手續(xù)的規(guī)定，因此應(yīng)當認定房屋買賣合同無效。

　　其理由是，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)辦理變更登記;根據(jù)《土地管理法實施條例》第六條和《土地登記規(guī)則》第二十五條的規(guī)定，土地使用權(quán)的變更自登記之日起生效，不辦理變更登記的不具有法律效力。

　　應(yīng)當指出，宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是否經(jīng)過戶登記并不是房屋買賣合同的有效要件，未辦理過戶登記不影響買賣合同的效力，只要買賣合同符合合同的有效要件，合同即為有效。

　　根據(jù)我國《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效，法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”

　　首先，依據(jù)該規(guī)定需要辦理批準、登記等手續(xù)后生效的合同，必須要有法律或者行政法上的依據(jù)，因此《土地登記規(guī)則》并不能作為認定合同須依法登記后生效的依據(jù)。

　　其次，《城市房地產(chǎn)管理法》調(diào)整的是城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，其不應(yīng)適用于農(nóng)村宅基地使用權(quán);再次，《土地管理法實施條例》雖可適用，但相關(guān)條文規(guī)定的是土地使用權(quán)自登記之日起生效，因而規(guī)范的是物權(quán)行為，而非規(guī)范屬于債權(quán)行為的買賣合同。

　　最后，從登記設(shè)立的目的考察，登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方式，就宅基地房屋買賣行為而言，登記的只能是宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的變動，而非房屋買賣合同本身。

　　從登記的性質(zhì)而言，登記是生效房屋買賣合同的履行內(nèi)容之一，如果認為房屋買賣合同自登記之日起生效，則混淆了物權(quán)行為和債權(quán)行為的生效要件。

　　進行過戶登記是生效房屋買賣合同當事人的義務(wù)之一，而不是合同有效的要件。

　　2、主體條件和“一戶一宅”標準不影響買賣合同效力

　　合同的效力的判斷應(yīng)以法律規(guī)定的合同有效要件為標準。

　　可能導致農(nóng)村宅基地房屋買賣合同無效的理由是其違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，此外即使合同的訂立違背了其他部門頒布的規(guī)范性文件的強制性規(guī)定，也不能據(jù)此認定合同無效。

　　雖然《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁土地炒賣的通知》規(guī)定“農(nóng)村房屋不得向城市居民出售。”但其發(fā)文機關(guān)是國務(wù)院辦公廳，并非行政法規(guī)，不能作為判斷合同效力的依據(jù);而《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”并未禁止農(nóng)村宅基地上房屋的出售和出租。

　　至于第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

　　” 其立法目的是為限制農(nóng)村集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，而農(nóng)村宅基地上的房屋即使出售也未改變宅基地的性質(zhì)，其仍屬于農(nóng)村建設(shè)用地的性質(zhì)。

　　故農(nóng)村宅基地房屋買賣合同并不存在法定的無效事由，因此如果違反了受讓主體的身份條件和“一戶一宅”的標準，買賣合同仍應(yīng)認定有效，如果取得了有關(guān)組織或部門批準并辦理了過戶登記手續(xù)的，應(yīng)繼續(xù)履行;經(jīng)過有關(guān)組織或部門批準但未辦理過戶登記手續(xù)的，可責令補辦;未經(jīng)批準而無法辦理過戶登記手續(xù)的，屬于合同無法履行，如出賣方要求解除合同返還房屋的，應(yīng)當支持其主張，判決返還房屋。

　　由此造成買受方損失的，買受方可要求出賣方賠償損失。

　　三、出租農(nóng)村房屋、宅基地行為的效力認定

　　農(nóng)民將經(jīng)依法批準修建的房屋出租的，如其宅基地使用權(quán)與建設(shè)報批時的手續(xù)齊全，可認定合同有效。

　　農(nóng)村居民僅出租住房，因不涉及宅基地使用權(quán)主體變更，故不受承租人身份條件和“一戶一宅”原則的限定。

　　宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件是什么【3】

　　轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)需具備的條件：

　　依據(jù)《土地管理法》第62條、《物權(quán)法》第155條及有關(guān)政策，有條件的允許宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不為法律所禁止。

　　需具備的條件有：(一)轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的宅基地;(二)轉(zhuǎn)讓人與受讓人為同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的成員;(三)受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件;(四)轉(zhuǎn)讓行為征得集體經(jīng)濟組織同意。

　　強調(diào)一點，以上條件應(yīng)同時具備。

　　轉(zhuǎn)讓宅基地的立法背景：

　　由于涉及全國9億農(nóng)民“安身立命”及攸關(guān)社會和諧穩(wěn)定，國家政策和立法一直從嚴控制宅基地轉(zhuǎn)讓。

　　《物權(quán)法》中有關(guān)宅基地使用權(quán)的規(guī)定有四條，其它規(guī)定散見于《土地管理法》、《擔保法》等法律中。

　　應(yīng)注意，《物權(quán)法》規(guī)定的宅基地使用權(quán)特指農(nóng)村宅基地使用權(quán)。

　　宅基地使用權(quán)的概念：

　　宅基地使用權(quán)是農(nóng)民因建造自有房屋而對集體所有的土地享有占有、使用的權(quán)利。

　　特點有：(一)宅基地的所有權(quán)歸村集體或者村集體經(jīng)濟組織。

　　(二)宅基地使用權(quán)的主體是特定的農(nóng)民。

　　使用權(quán)僅限于本集體經(jīng)濟組織內(nèi)特定的成員享有，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的人員不能申請并取得宅基地。

　　(三)宅基地使用權(quán)具有有限性。

　　即宅基地原則上只能由宅基地使用不能將宅基地轉(zhuǎn)賣。

　　(四)宅基地使用權(quán)具有福利性。

　　即農(nóng)村村民取得宅基地使用權(quán)基本上是無償?shù)�，或只交納了極少的費用。

　　城鎮(zhèn)居民不得購買宅基地的立法依據(jù)：

　　我國人多地少，一直實行最嚴格的土地管理制度，且為防止出現(xiàn)農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地后流離失所，進而影響社會穩(wěn)定這一大局，我國立法禁止城鎮(zhèn)居民購買宅基地。

　　國務(wù)院于《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調(diào)：“加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。”《土地管理法》中有關(guān)“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”的規(guī)定，也體現(xiàn)了不允許宅基地使用權(quán)向集體經(jīng)濟組織外的城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓的意思。

　　綜上，農(nóng)村宅基地只能在村集體成員內(nèi)部之間轉(zhuǎn)讓，不能轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)戶口的居民。

　　宅基地轉(zhuǎn)讓手續(xù)【4】

　　一、具體解析：

　　關(guān)于你所說的宅基地問題，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。

　　農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃。

　　一般來說，宅基地是不能單獨轉(zhuǎn)讓的，涉及宅基地轉(zhuǎn)讓主要是房屋轉(zhuǎn)讓的時候房屋和宅基地一起轉(zhuǎn)讓，而且要求要轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織的成員，這是法律允許的，但是該法規(guī)定了，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

　　另外，按照《物權(quán)法》的規(guī)定，已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當及時辦理變更登記或者注銷登記。

　　其實，你如果符合申請宅基地條件的話，是可以直接申請的，以河北省的規(guī)定為例，根據(jù)規(guī)定，農(nóng)村村民符合下列條件之一的，可以申請宅基地：

　　(一) 因子女結(jié)婚等原因確需分戶，缺少宅基地的; (二) 外來人口落戶，成為本集體經(jīng)濟組織成員，沒有宅基地的; (三) 因發(fā)生或者防御自然災(zāi)害、實施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及進行鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要搬遷的。

　　二、法條依據(jù)：

　　《中華人民共和國土地管理法》

　　第六十二條　農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。

　　農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。

　　農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準;其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

　　農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

　　《物權(quán)法》

　　第一百五十五條已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當及時辦理變更登記或者注銷登記。

　　《河北省農(nóng)村宅基地管理辦法》

　　第七條農(nóng)村村民符合下列條件之一的，可以申請宅基地：

　　(一) 因子女結(jié)婚等原因確需分戶，缺少宅基地的;

　　(二) 外來人口落戶，成為本集體經(jīng)濟組織成員，沒有宅基地的;