二手房交易流程中介

　　當(dāng)我們跟中介買二手房的交易流程中，我們需要知道些什么防范知識呢?我們應(yīng)該怎么做到在二手房交易流程中不會被騙呢?以下是關(guān)于二手房交易流程中介的知識，歡迎閱讀，僅供參考!

　　二手房交易手續(xù)【1】

　　1. 了解房屋產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法有效的證明文件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件。

　　2. 訂立買賣契約。

　　買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格等達(dá)成協(xié)議后，雙方簽訂一份正式的房產(chǎn)買賣契約。

　　3. 向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。

　　買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)。

　　對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

　　4. 立契。

　　房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按審批權(quán)限申報審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。

　　5. 繳納稅費(fèi)。

　　稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。

　　比如房改房、經(jīng)濟(jì)適用房與其他商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是有區(qū)別的。

　　6. 辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。

　　交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑房屋買賣契約到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證后，交易的房屋轉(zhuǎn)讓行為方為有效。

　　至此二手房的房屋買賣行為全部完成。

　　二手房買賣下定金四步驟 確保定金合同有效成立

　　一、要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協(xié)議。

　　在該協(xié)議中應(yīng)當(dāng)包括房屋基本狀況、房價、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的內(nèi)容。

　　二、與中介公司簽訂書面的中介協(xié)議。

　　該協(xié)議至少應(yīng)包括房屋基本狀況、房價、保留期限及定金的處理方法等約定，并一定要加蓋中介公司的印章。

　　三、與中介公司簽好中介協(xié)議后實(shí)際交付定金前，購房者還應(yīng)要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托書。

　　四、收到委托書后，在交付定金時應(yīng)要求中介公司出具收取定金的收據(jù)。

　　該收據(jù)僅有中介公司經(jīng)辦人員的簽字不行，一定要加蓋中介公司的印章。

　　遵循上述四個步驟付定金，下家與上家之間的定金合同便能確保有效成立，一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求雙倍返還定金。

　　買賣雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同。

　　簽訂二手房買賣合同七個必須

　　1.必須確認(rèn)房主真實(shí)身份 買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實(shí)性，主要是核實(shí)房主的身份。

　　因此對于業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進(jìn)行交易而沒有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，該項(xiàng)問題更需引起客戶的注意。

　　2.必須明確雙方違約責(zé)任 因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時會出現(xiàn)意想不到的狀況，導(dǎo)致違約行為。

　　為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對等。

　　目前絕大多數(shù)二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對于賠付時間卻沒有具體款項(xiàng)，這會導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時間，使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降，因此合同中應(yīng)加入“買方在實(shí)際支付應(yīng)付款之日起(賣方在實(shí)際交房之日起)規(guī)定期限內(nèi)向賣方(買方)支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實(shí)。

　　3.必須標(biāo)明付款過戶時間 在實(shí)際操作中買方會將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主。

　　因此，賣方需要明確買方的付款時間，而同時尾款的支付時間有賴于房產(chǎn)過戶的日期，因此買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過戶時間。

　　如果逾期則依照實(shí)際情況由違約方執(zhí)行第2款項(xiàng)中的違約責(zé)任。

　　4.必須注明費(fèi)用交接時間 這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接年月日。

　　因?yàn)榻唤訒r間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵，同時如果是公房交易，對于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的交納時間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，都應(yīng)在合同中明確寫明。

　　5.必須有代理費(fèi)明細(xì)單 隨著中介市場的不斷完善，消費(fèi)者逐漸認(rèn)識到信譽(yù)好的經(jīng)紀(jì)公司能切實(shí)保障買賣雙方的權(quán)利。

　　通過經(jīng)紀(jì)公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年該數(shù)量翻了一倍還多。

　　因此，經(jīng)紀(jì)公司的代理費(fèi)越來越受消費(fèi)者的關(guān)注。

　　但是，目前市場上存在經(jīng)紀(jì)公司代理費(fèi)收取不明確的問題，在合同中只寫其占總房款的比例，而并沒有明細(xì)單，這中間就會存在信息的不對等，最終損害消費(fèi)者的利益。

　　因此買賣雙方在簽訂合同時，一定要要求經(jīng)紀(jì)公司明確寫明代理費(fèi)的用途。

　　6.買方必須見房主 現(xiàn)在有些經(jīng)紀(jì)公司有“收購”業(yè)務(wù)，因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作，即經(jīng)紀(jì)公司在收暌桓隹突Ф?金后，還會帶其他客戶看房，最后誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。

　　理由常常是房主不賣等經(jīng)紀(jì)公司的免責(zé)條款，即經(jīng)紀(jì)公司無需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任，而交了訂金的消費(fèi)者只能忍氣吞聲。

　　為此提醒消費(fèi)者，如果此時您能夠行使自身權(quán)利，要求約見房主當(dāng)面核實(shí)，就會揭穿其不軌行為。

　　二手房交易流程【2】

　　網(wǎng)簽。

　　由中介促成的交易，必須通過中介的電子密匙網(wǎng)簽合同，中介促成合同又讓買賣雙方自行網(wǎng)絡(luò)簽約屬于違反行業(yè)操作規(guī)范的行為，買賣雙方應(yīng)該警惕。

　　若是個人與個人達(dá)成的二手房交易，沈小姐建議買賣雙方在家庭電腦就可以完成網(wǎng)簽并打印合同，如家里沒有打印機(jī)可憑網(wǎng)簽編號在交易登記中心現(xiàn)場打印合同即可。

　　遞件。

　　交易雙方帶上網(wǎng)簽合同可取號遞件。

　　在受理窗口提交房產(chǎn)證、雙方身份證及網(wǎng)簽合同等資料后可獲得收件收據(jù)，收件收據(jù)上會做出繳稅指引，指導(dǎo)買賣雙方到相應(yīng)的窗口繳稅。

　　完稅。

　　買賣雙方到稅務(wù)窗口繳稅后取得完稅證明，完稅證明會打上房屋網(wǎng)簽合同的標(biāo)準(zhǔn)地址以及繳稅人的名字，買家應(yīng)付的稅費(fèi)為契稅，完稅證明會打上房屋地址以及買家的名字，但這絕非證明房屋已轉(zhuǎn)名;業(yè)主應(yīng)付的稅費(fèi)為個稅，完稅證明上會打上房屋地址以及業(yè)主的名字。

　　買賣雙方完稅后憑完稅證明以及收件收據(jù)，可以回到遞件窗口換領(lǐng)受理回執(zhí)，受理回執(zhí)會注明領(lǐng)新證的日期，一般為7個工作日。

　　領(lǐng)新證。

　　房管局對交易進(jìn)行審核后，一般在7個工作日內(nèi)出新證，新買家或者中介可以到窗口取證(按揭付款交易須由銀行或按揭中介代表取新證，防止買家只付首期即獲得新房產(chǎn)證)。

　　二手房交易流程之中介篇【3】

　　1.買方至中介門店看房、選房、咨詢

　　聽懂行話 為您解讀中介機(jī)構(gòu)九大常用俗語

　　【地鋪】經(jīng)紀(jì)公司下屬分支機(jī)構(gòu)，在內(nèi)地叫門店，是指專門從事二手房交易的辦公場所。

　　【直營地鋪】屬于經(jīng)紀(jì)公司的一個直接管理、管理機(jī)構(gòu).

　　【加盟地鋪】因資質(zhì)或其他問題而加入品牌中介公司的一種方式，目的在于規(guī)避市場風(fēng)險、利用品牌效應(yīng)，但上級公司但不直接參與經(jīng)營管理。

　　【洗盤】中介工作人員通過業(yè)主資料或其他途徑，來了解房屋的最新動態(tài)和基本情況。

　　【跑盤】通過走訪和打電話了解樓盤信息。

　　【封盤】這是在有客戶有意購買某物業(yè)時而采取的一種暫時性營銷策略，封盤時只有分行經(jīng)理或指定人員才有權(quán)看到該物業(yè)信息。

　　【跳盤】同行挖走業(yè)主房源。

　　【跳客】通過同行挖走其客戶資源。

　　【跳單】買賣雙方通過中介搭建平臺之后，兩者“過河拆橋”私下交易。

　　2.交納意向金、簽訂意向金協(xié)議

　　消費(fèi)者“跳單”是指買賣雙方通過中介搭建平臺之后，直接跳過中介機(jī)構(gòu)，私下進(jìn)行交易的行為。

　　建議中介公司看樓前簽訂《居間服務(wù)委托書》，《居間服務(wù)委托書》是對中介付出的勞動和服務(wù)的確認(rèn)。

　　其次中介公司要與賣方簽訂《客戶確認(rèn)書》，將業(yè)主姓名、物業(yè)名稱分別相應(yīng)予以確認(rèn)。

　　根據(jù)《合同法》第426條的規(guī)定“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬”。

　　為此，在宣揚(yáng)房地產(chǎn)中介誠信服務(wù)的今天，中介方在提升自身服務(wù)規(guī)范操作的同時，也不能對買賣雙方不守信的“跳單”行為聽之任之。

　　為防止“跳單”，中介方要盡量與雙方簽訂書面協(xié)議，從而獲得中介方促成雙方交易的有利證據(jù)，最大限度降低中介方的法律風(fēng)險。

　　3.中介聯(lián)系賣方，收意向金，轉(zhuǎn)定金

　　實(shí)踐中中介公司處于種種考慮，一般會讓買方簽訂《承購意向書》并且意向書對誠意金的用途及處理方法作出明確約定:"議價成功后，誠意金轉(zhuǎn)為購房定金，如承購方違約不買或不依約履行，則誠意金由出售方?jīng)]收"。

　　在這樣的約定下，如果中介公司能夠證明其已經(jīng)取得賣方的同意，那么這個誠意金已經(jīng)轉(zhuǎn)為定金，根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第一百一十五條當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

　　這種約定是有效的。

　　防范對策:

　　A:購房前一看房屋質(zhì)量二察看產(chǎn)權(quán)證三比較價格四要中介公司將口頭承諾寫成書面文字五合同協(xié)商不成要保留證據(jù)(錄音)(打官司時全部同意)。

　　B:不要交納定金，不簽承諾書，直接簽訂三方協(xié)議。

　　C:刪除委托書或者承諾書的有關(guān)條款:"議價成功后，誠意金轉(zhuǎn)為購房定金，如承購方違約不買或不依約履行，則誠意金由出售方?jīng)]收";或者"若受托人(中介)在上述期限內(nèi)取得符合上述要約條件的賣方承諾，賣方承諾到達(dá)受托人即視為到達(dá)委托人。

　　委托人與賣方的買賣合同即告成立。

　　委托人應(yīng)于 年 月日前按照上述要約條件到受托人處簽署《房地產(chǎn)買賣協(xié)議書》。

　　若買方逾期或違反上述任一條件，則按違約處理，定金不予退回，賣方有權(quán)即時解除并另行出售上述物業(yè)。

　　D:加上下列條款:"簽署本委托書后30天內(nèi)(即 年 月日前)買賣雙方及中介方?jīng)]有共同簽署正式的《房屋買賣協(xié)議》的，本委托書終止，中介方同時退還定金給買方。

　　逾期每日按照定金的1%向買方支付違約金。

　　沒有簽署上述協(xié)議的，中介方不得將定金交給賣方或者沒收定金。

　　本條款與其它條款不一致的，以本條款為準(zhǔn)。”

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