新手買二手房注意事項

　　新手買二手房一定要知道這些注意事項，否則坑人坑己，下面就一起來看看吧。

　　新手買二手房注意事項一、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可靠度

　　1.注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人;

　　2.產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實際面積是否有不符之處;

　　3.一定要驗看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實性。

　　二、考察原單位是否允許轉(zhuǎn)賣

　　1.確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房出讓時是否已經(jīng)按成本價補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成;

　　2.大部分公房進(jìn)行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權(quán)，因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓;

　　3.一般來說，軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。

　　三、查看是否有私搭私建部分

　　1.是否有占用屋頂?shù)钠脚_、走廊的情況;或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓;

　　2.是否改動過房屋的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu)，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間;

　　3.陽臺是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽臺面積應(yīng)該怎么計算的問題。

　　四、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積

　　1.包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實際面積;

　　2.產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積;

　　3.最保險的辦法是測量一下房屋內(nèi)從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。

　　五、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)

　　1.戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點;

　　2.管線是否太多或者走線不合理;

　　3.天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題。

　　六、考核房屋的市政配套

　　1.打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓;

　　2.打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個臺的節(jié)目;

　　3.確認(rèn)房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的現(xiàn)象;

　　4.觀察戶內(nèi)、外電線是否有老化的現(xiàn)象;

　　5.電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線;

　　6.煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用天然氣;

　　7.小區(qū)有無熱水供應(yīng)，或者房屋本身是否帶有熱水器;

　　8.冬天暖氣的供應(yīng)以及費(fèi)用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠。

　　七、了解裝修的狀況

　　1.原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉;

　　2.了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。

　　八、查驗物業(yè)管理的水平

　　1.水、電、煤、暖的費(fèi)用如何收取，是上門代收還是自己去繳，三表是否出戶;

　　2.觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局;

　　3.小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心;

　　4.小區(qū)綠化工作如何，物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。

　　九、了解以后居住的費(fèi)用

　　1.水、電、煤、暖的價格;

　　2.物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn);

　　3.車位的費(fèi)用。

　　十、追溯舊房的歷史

　　1.哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限;

　　2.哪些人住過，什么背景，是何種用途;

　　3.是否發(fā)生過不好的事情，是否欠人錢或者發(fā)生過盜竊案;

　　4.是否欠物業(yè)管理公司的費(fèi)用，以及水、電、煤、暖的費(fèi)用。

　　新手賣二手房注意事項

　　二手房買賣交房是開發(fā)商向業(yè)主履行交付的現(xiàn)時義務(wù)，賣主委托物業(yè)向業(yè)主交付，也是可以的，但實際上物業(yè)也應(yīng)該提供委托書。

　　否則，則應(yīng)該由開發(fā)商自己履行該交付義務(wù)。

　　而且該委托本身的爭議與業(yè)主無關(guān)。

　　開發(fā)商才是商品房買賣合同的相對方。

　　二手房買賣的交房大部分都是開發(fā)商委托物業(yè)進(jìn)行交付，開發(fā)商主要負(fù)責(zé)對業(yè)主進(jìn)行身份驗證，

　　收取一些遺留費(fèi)用，然后物業(yè)公司收取物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，物業(yè)公司提供委托書并帶領(lǐng)業(yè)主驗房，最后發(fā)放鑰匙，就算完成了交房的基本程序。

　　新手必知的注意事項

　　1.二手房買賣時注意有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。

　　如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

　　2.在選購二手房時應(yīng)注意：要看總價和看單價，要注意計算單價，并和周邊的新房價格做個比較。

　　要看房齡和質(zhì)量，須仔細(xì)考察房屋的質(zhì)量。

　　要看房子和物管，要注意物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量。

　　要看小區(qū)和周邊環(huán)境，小區(qū)的綠化、保安、清潔、生活配套等細(xì)節(jié)對居住感覺很重要。

　　要看眼前和將來。

　　對所購二手房眼光要放長遠(yuǎn)一些才行。

　　3.二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利。

　　還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量。

　　二手房交易過程中的一些規(guī)則雖然繁瑣，但是更加需要我們?nèi)プ⒁猓�去看重，去認(rèn)真對待。

　　上述文章講的就是關(guān)于二手房買賣交易流程是什么和在二手房買賣交易過程中新手必須知道的注意事項的內(nèi)容，希望能給有需要的人提供幫助。

　　新手賣二手房注意事項

　　一、選取品牌中介較可靠雖然隨著二手房市場的日漸發(fā)展，中介交易正在一步步走向規(guī)范，但目前現(xiàn)實存在的種種交易糾紛還是令買房者和購房者不勝其煩。

　　據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士介紹，許多市民在選擇購房時，一般都以大公司作為第一選擇，一方面操作比較規(guī)范;另一方面房源也比較充裕。

　　專家建議:賣方最好將房屋委托給一些比較大的中介公司，除了能夠保證比較多的客源外，最重要的是能夠保證交易的安全性、避免帶來后顧之憂。

　　二、兩種代理方式各有利弊目前委托中介銷售二手房一般有兩種方式:獨家代理方式和一般方式。

　　選取獨家代理方式的客戶不應(yīng)當(dāng)將同一套房源委托給另一家中介;而一般方式可將同一套房源同時委托幾家中介代理銷售。

　　據(jù)介紹，目前比較大的公司一般都傾向于同客戶簽署獨家代理合同，小型中介則比較傾向于一般合同。

　　兩種方式各有利弊:一般而言，獨家代理合同更能保證交易的安全性;一般合同則能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易過程中可能會存在一定的風(fēng)險。

　　三、代理有效期宜短不宜長如果簽了一份獨家代理合同，但是房子遲遲不能脫手怎么辦?這就需要在簽定合同的時候約定一個有效期，在有效期內(nèi)未能達(dá)成交易就可以自動解除合同。

　　有效期定多久比較好呢?

　　專家認(rèn)為，代理有效期的時間宜短不宜長，一般以一個月為宜。

　　因為如果一個月內(nèi)房子未能脫手，但你對中介公司的服務(wù)還比較滿意，還可以選擇續(xù)約，中介公司一般也樂意。

　　四、“跳過”中介有風(fēng)險.有一些“精明”的賣房者通過中介與購房者碰頭后，為了省卻一筆中介費(fèi)，就會“跳過”中介與購房者直接進(jìn)行交易。

　　專家認(rèn)為，這一方面是賣房客戶有違誠信的表現(xiàn)，另一方面也增大了交易的風(fēng)險，有時反而還會降低交易的效率。

　　二手房交易是一個煩瑣的過程、需要許多的證明和手續(xù)。

　　一旦跳過中介，買賣雙方就必須親自去處理這些事務(wù)，將消耗極大的精力和時間，反而會降低交易的效率。

　　五、不能簽“到手價”據(jù)一些中介公司反映，許多客戶在委托他們賣房的時候由于嫌合同上各款項細(xì)則太過麻煩，要求只與公司簽一個“到手價”，即直接到手的錢有多少簽多少。

　　對此，中介公司頗感為難，因為只同客戶簽“到手價”屬于中介公司違規(guī)操作行為。

　　二手房交易過程中，除了房屋本身的房款外，還涉及到契稅、交易手續(xù)費(fèi)、中介費(fèi)等多筆費(fèi)用。

　　如果只簽一個“到手價”，必然給中介留下很大的操作空間。

　　碰到一些不法中介的話，等于制造了“暗箱操作”的溫床，最后受到損失的還是交易買賣雙方。

　　因而專家建議，簽約過程中，一定要把各款項弄清楚，千萬不要只簽一個“到手價”。

　　六、心平氣和報房價近段時間來，上海二手房成交量有所減少，其中一個主要原因就是由于半年來二手房房價

　　持續(xù)上漲，造成不少屋主對物業(yè)期望值太高，出現(xiàn)了盲目開價的情況，陷入物業(yè)難以成交的窘境。

　　專家建議，屋主在報價的時候一定要心平氣和，客觀的估計自己物業(yè)的價格。

　　如果不放心，可以多跑幾家中介去問問，然后綜合一下報價。

　　七、交鑰匙要謹(jǐn)慎許多二手房房主同中介公司簽定了合同后，為了避免一次次看房的麻煩，將自己的鑰匙交給中介公司。

　　專家提醒，二手房交易中，交鑰匙還需謹(jǐn)慎。

　　許多中介公司也并不主張屋主交鑰匙的做法。

　　雖然交鑰匙方便了中介公司看房，但是，萬一發(fā)生失竊等意外情況，責(zé)任歸屬問題就十分麻煩。

　　因此，許多大型中介對交鑰匙也保持了謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　八、不要輕易提前交房在交易過程中，有些購房者可能會提出各種理由要求在辦妥過戶手續(xù)前入住。

　　專家提醒，即使簽了購房合同，在過戶手續(xù)沒有辦妥之前，對于提前交房的要求屋主還需思量。

　　雖然現(xiàn)在辦理產(chǎn)權(quán)過戶的時間已經(jīng)大大縮短，但是仍需要15天左右的時間，在這段時間里還是有可能產(chǎn)生一些糾紛。

　　糾紛發(fā)生后，由于現(xiàn)行法律以“保護(hù)現(xiàn)居住者”的權(quán)益優(yōu)先，因此可能會給屋主帶來一些不必要的損失。

　　九、合同細(xì)節(jié)要講清一些經(jīng)紀(jì)人反映，有時買賣雙方在成交入住后仍會有糾紛。

　　這些糾紛主要集中在一些細(xì)節(jié)問題上，諸如維修基金、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等等。

　　由于買賣雙方缺乏房屋交易的經(jīng)驗，在交易過程中往往比較注意房款、中介費(fèi)等比較大的費(fèi)用，但在某些細(xì)節(jié)問題上則不甚關(guān)注。

　　如果這些細(xì)節(jié)問題在簽定合同前就事先約定好了，就不會產(chǎn)生這些“后遺癥”了。

　　十、自售房屋有學(xué)問目前市場上也有一部份屋主的二手房交易并不是通過中介進(jìn)行的，而是通過朋友、親戚的介紹尋找買家。

　　對于這樣自售二手房的現(xiàn)象。

　　專家提醒:要仔細(xì)研究二手房交易的相關(guān)政策、程序、手續(xù)等系列知識，否則很難順利完成整個交易過程。

　　自己不熟悉的話，起碼也要找一個懂行的朋友陪同。

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