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中介二手房交易注意事項
報近期推出的房地產(chǎn)中介行業(yè)內(nèi)幕報道吸引了廣大市民的注意，許多市民打來電話反映自己在二手房交易中遇到過的問題。
房地產(chǎn)中介鏈條中的潛規(guī)則正在隨著一個個案例的征集而浮出水面。
在對征集線索進行分析比較后，本報將從今天開始推出房產(chǎn)中介服務(wù)系列報道，將市民反映集中的中介公司內(nèi)幕分類呈現(xiàn)。
廣州市國土房管局和業(yè)內(nèi)專家還將對相關(guān)問題做出回應，幫助消費者在房地產(chǎn)交易中維護自身權(quán)益。
在征集線索中，很多市民反映中介公司在房地產(chǎn)交易中占據(jù)了絕對的主導權(quán)，利用買賣信息不對稱賺取差價。
對此，廣州市國土房管局相關(guān)負責人昨日指出，防止中介騙取差價的兩個重要方法是，買賣雙方一定要在簽合同時見面，而且不要簽署全權(quán)委托書。
差價有明暗兩種吃法
廣州市國土房管局表示，房地產(chǎn)中介服務(wù)目前法律界定為居間行為，這個法律性質(zhì)決定中介公司只能在促成合同成立時收取中介服務(wù)費，而不能在交易服務(wù)中“吃差價”。
據(jù)介紹，“吃差價”的基本模式有明暗兩種：明“吃差價”
是指買賣雙方中的一方知道中介公司抬高或壓低了交易價，愿意為其支付一定報酬;暗“吃差價”
是房地產(chǎn)中介公司避免交易雙方見面，而由中介公司分別與交易雙方約定交易條件，
在交易條件存在差價后，通過虛構(gòu)的或與自己有密切關(guān)系的第三方分別與交易雙方簽訂合同，從而賺取差價。
案例1中的王小姐遇到的就是明吃差價的行為，而大部分委托交易都是由中介公司或相關(guān)經(jīng)紀人暗中賺取差價。
據(jù)了解，“筍盤”出現(xiàn)后，經(jīng)紀人以其親戚或好友的名義作為買受方與業(yè)主協(xié)商交易條件，在交易條件基本一致后，經(jīng)紀人在買賣雙方簽訂房屋買賣合同時，要求增加買受人，
通常的借口是增加的買受人與原買受人存在親屬關(guān)系，買受人希望以后的產(chǎn)權(quán)證上出現(xiàn)雙方的名字。
由于房款及付款時間等其他合同條款都沒有改變，增加買受人對業(yè)主幾乎沒有影響，業(yè)主方往往都會同意。
但往往增加的買受人才是真正的買受人，這樣不良經(jīng)紀人就有了“吃差價”的機會，為了方便表述，我們將原買受人稱為A，增加的買受人稱為B。
不良經(jīng)紀人在以A的名義與業(yè)主協(xié)商買房合同條款的同時，也以A的名義與真正的買受人B協(xié)商賣房合同條款。
顯然，這兩份合同除了房款存在差額外，其他條款都會一致，這樣，不良經(jīng)紀人則可以A的名義“吃差價”。
在兩邊的合同條款協(xié)商一致后，不良經(jīng)紀人以上述“加名”的方法將業(yè)主和真正的買受人B聯(lián)系起來，以便將房屋過戶給B。
房屋買賣合同加名后，唯一的問題是如何在房屋交易登記時不要出現(xiàn)A的名字，辦法是由A寫一個聲明，表明該房地產(chǎn)只過戶到B名下，然后，經(jīng)紀人在代辦房屋過戶時，在交易所填寫格式交易合同時，將交易雙方換成原業(yè)主和B，這樣房屋得以最終過戶給B。
由于房屋買賣合同的購買人是A與B，原業(yè)主不能認為經(jīng)紀人將房屋過戶給B是違反其意思，而B在取得房地產(chǎn)權(quán)證之后，其權(quán)利已得到保障，很少會懷疑該房屋是不是從A那里購買來的。
當然，房屋買賣合同增加買受人，很多情況也是原買受人與增加的買受人之間存在親屬關(guān)系，因此，一律拒絕增加買受人的要求也是不合理的。
防范不良經(jīng)紀人以增加買受人的方法“吃差價”，最好還是業(yè)主直接與原買受人和增加的買受人見面，或由原買受人提供與增加的買受人之間的關(guān)系證明。
不要簽署全權(quán)委托書
按目前的交易習慣，很多中介公司在買賣雙方簽訂合同后，還負責代為辦理交易過戶手續(xù)，代辦過戶交易手續(xù)，需要買賣雙方出具授權(quán)委托書。
授權(quán)委托書的內(nèi)容基本上是;某某是某某房屋的產(chǎn)權(quán)人，現(xiàn)委托某某代辦交易過戶手續(xù)。
不同中介公司的授權(quán)委托書內(nèi)容幾乎是一致的，但存在明顯的漏洞。
廣州市國土房管局指出，上述授權(quán)委托書的缺陷是，交易對象沒有確定。
雖然交易對象可以根據(jù)交易合同來確定，但按目前的辦理交易程序，交易格式合同可以由經(jīng)紀人代為填寫，基于授權(quán)委托書，經(jīng)紀人可以代為簽名。
因此，不良經(jīng)紀人可以在格式交易合同將交易對象由A換成B，而交易部門無法知道這違反業(yè)主的意思，交易可以成功登記。
避免不良經(jīng)紀以這個方法“吃差價”，事前預防的方法是在授權(quán)委托書寫明“委托某某將房屋交易過戶給某某”，委托書出現(xiàn)這樣的表述，不良經(jīng)紀將交易對象由A換成B時，交易將無法進行。
事后的辦法是在成交后審閱新的房地產(chǎn)權(quán)證權(quán)屬人，如果發(fā)現(xiàn)權(quán)屬人不是自己的交易對象，則及時提起訴訟或仲裁，確認該交易無效。
中原地產(chǎn)表示，目前很多炒家為了達到炒賣房屋的目的，要求委托書上將所有與交易相關(guān)的權(quán)限都委托給他們，包括樓款收取、按揭辦理、贖契、交易過戶、交稅、房屋裝修、房屋租賃等等。
中原地產(chǎn)建議，無論買家是一次性付款還是按揭付款，在未辦理過戶前，不要為買家提供委托公證，因為產(chǎn)權(quán)尚未轉(zhuǎn)移，涉及房屋的相關(guān)責任問題仍然是原業(yè)主負責。
房屋買賣應按交易流程履行至最后的交易過戶。
1 還價成功卻多付4000
王小姐是中山大學的一名老師，去年其與中介公司美聯(lián)物業(yè)一起去看了小北路天秀大廈的一套房子。
看完之后王小姐覺得滿意，便和中介一起來到了倉邊路的美聯(lián)物業(yè)談價。
當時中介表示賣主給出的價格是48萬元，但是賣主在深圳，現(xiàn)在一下過不來。
之后王小姐詢問能否優(yōu)惠一點，中介則表示最低能到47萬，但是傭金就要在原來3個點的基礎(chǔ)上再加4000元。
王小姐覺得也算劃算，便答應了并簽訂了合同。
誰知王小姐在辦理過戶的時候見到了賣主，賣主告之她給中介公司的價格就是47萬，而不是中介公司所說的48萬元。
如此一來，由于中介的欺騙，王小姐一番討價還價的結(jié)果是多付了4000元的冤枉錢。
此外，王小姐在收樓的時候居然接到了天秀大廈管理處要求王小姐交納該房拖欠多年的1萬多元維修基金的通知。
隨后她致電中介公司和賣主，但是他們都已經(jīng)翻臉不認賬了。
至今這些維修基金依然拖欠當中。
2 壓低報價多交1萬元傭金
不僅買方在二手房交易中被賺取差價，賣方業(yè)主由于交易信息不透明，也經(jīng)常被中介公司報上的價格所迷惑。
日前致電本報的黃先生就遇到了中介壓價賺取傭金的事情。
今年6月份，黃先生把番禺區(qū)海濱花園的一套80多平方米的房子拿出來賣，當時委托了某大型中介公司華進分店代理。
據(jù)他介紹，當時他的放盤價是62萬元，而中介報回的價格是60萬元。
黃先生本不愿接受這個報價，但中介人士多次勸說他接受這個價格。
在整個交易過程中，黃先生多次提出與買方見面協(xié)商均遭到中介公司的拒絕，直到7月份簽合同那天，黃先生才見到買家真面目。
但令他驚訝的是，買方開出的價竟然是61萬元，而不是中介公司反饋的60萬元。
黃先生對此表示無法接受，并當即取消在這家中介公司放盤。
隨后，黃先生和買方私下成交了這筆交易。
但讓黃先生想不到的是，中介公司至今還向他追討1萬元作為此次中介服務(wù)的傭金，并于近日發(fā)函給他，指明原來壓低的1萬元屬于中介服務(wù)費和咨詢費。
黃先生指出，“當時放盤時已經(jīng)和中介談好是實收62萬元的報價，其中已經(jīng)包括傭金和各種稅費了，現(xiàn)在卻把壓低的價格轉(zhuǎn)變成傭金，整個交易就是中介公司在主導。
”
3 委托交易讓業(yè)主房財兩空
郭生通過中介公司出售房屋給買家鄧生，合同約定，簽訂合同時支付首期款(樓款總價30%)，余下樓款約定于辦理過戶前再支付。
簽訂合同后，買家鄧生表示自己是炒家，希望郭生能提供一份公證委托給其，將房屋買賣及交易過戶的所有權(quán)利全權(quán)委托給鄧生，同時鄧生亦公證一份承諾書，承諾會按合同規(guī)定支付余下樓款給郭生，如果鄧生沒有將余下樓款支付給郭生，郭生有權(quán)取消公證委托，同時向法院申請交易無效，并查封房屋等等。
郭生初時并不同意，但經(jīng)不住中介公司經(jīng)紀人和買家的反復游說，于是為鄧生提供公證委托書。
到了約定余下樓款支付時間，郭生還沒收到樓款，于是立即致電給鄧生，發(fā)生已經(jīng)關(guān)機，尋找那位經(jīng)紀人，發(fā)現(xiàn)他已經(jīng)離職了，郭生立即去聲明取消公證并向法院申請查封房屋，但法院經(jīng)調(diào)查，該房屋已經(jīng)易了主，無法查封。
原來，鄧生通過公證委托，很快找到下一手買家，要求買家一次性付款，并迅速辦理了交易過戶手續(xù)，鄧生拿到錢后就消失得無影無蹤。
由于鄧生與買家在房屋交易時，公證委托尚未取消，是有效的，雙方證件齊全，且履行了所有交易手續(xù)，買家是善意取得人，房屋無法再查封。
郭生只能是追究鄧生的法律責任，而無法取回房屋。
郭生追悔莫及，后悔輕信他人提供了公證委托，最后弄得房財兩空。
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