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農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓糾紛
農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛【1】
(一)農(nóng)村宅基地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需滿(mǎn)足的四個(gè)條件：
1.需經(jīng)本村村民委員會(huì)同意和鄉(xiāng)級(jí)政府的批準(zhǔn);
2.轉(zhuǎn)讓人與受讓人同為本村村民;
3.受讓人無(wú)宅基地，符合宅基地申請(qǐng)條件;
4.宅基地使用權(quán)不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓?zhuān)毰c住房一并轉(zhuǎn)讓。
著名征地拆遷律師沈玉潮，現(xiàn)任北京來(lái)碩律師事務(wù)所征地拆遷部主辦律師，高級(jí)合伙人，20XX年代理的"解某不服某縣政府房屋征收補(bǔ)償決定案"與"原國(guó)家發(fā)改委副主任劉案"一并被選為推進(jìn)河北省法治進(jìn)程的十大案例。
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沈玉潮律師擁有豐富的庭審經(jīng)驗(yàn)，在辦案中，善于抓住案件的核心和要害，從最本質(zhì)和關(guān)鍵的問(wèn)題著手，辦理案件認(rèn)真負(fù)責(zé)，恪守勤勉盡責(zé)，一切以當(dāng)事人利益為中心的原則，自執(zhí)業(yè)以來(lái)，共代理征地拆遷案件二百余件，其它各類(lèi)案件三百余件，客戶(hù)對(duì)案件處理結(jié)果的滿(mǎn)意度在九成以上執(zhí)業(yè)信條：受人之托，忠人之事;永遠(yuǎn)做人民的律師，永遠(yuǎn)為弱勢(shì)群體服務(wù)。
(二)農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓容易出現(xiàn)的問(wèn)題有哪些
1.沒(méi)有規(guī)范的買(mǎi)賣(mài)合同
在農(nóng)村房屋或宅基地的買(mǎi)賣(mài)中多為口頭協(xié)議，未簽訂買(mǎi)賣(mài)合同(或者買(mǎi)賣(mài)合同不規(guī)范);然而在法律上農(nóng)村房屋或宅基地的買(mǎi)賣(mài)也需要規(guī)范的買(mǎi)賣(mài)合同。
如果沒(méi)有簽署買(mǎi)賣(mài)合同或者是買(mǎi)賣(mài)合同存在瑕疵，很容易對(duì)合同內(nèi)容出現(xiàn)爭(zhēng)議，進(jìn)而造成毀約糾紛。
2.房屋升值，賣(mài)方毀約
現(xiàn)在的土地價(jià)值與日俱增，房屋的價(jià)值也不斷增長(zhǎng)，很多房屋出賣(mài)人看到了房屋的經(jīng)濟(jì)利益，已經(jīng)出賣(mài)房屋或宅基地的人開(kāi)始反悔，想方設(shè)法地想收回房屋，這樣就很容易出現(xiàn)糾紛。
3.城鎮(zhèn)居民禁買(mǎi)農(nóng)村房屋/宅基地
農(nóng)村宅基地管理中有嚴(yán)格規(guī)定：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證�！边@些禁止購(gòu)買(mǎi)的政策為出賣(mài)人要求確認(rèn)合同無(wú)效、返還房屋、贏得訴訟提供了法律支撐，房屋出賣(mài)人更是“理直氣壯”地反悔，也使得一些買(mǎi)了農(nóng)村房屋或宅基地的城鎮(zhèn)居民錢(qián)房?jī)煽铡?/p>
農(nóng)村宅基地不能隨便轉(zhuǎn)讓?zhuān)贤瑢⑴袩o(wú)效【2】
值得注意的是，根據(jù)目前國(guó)家的法律政策，宅基地等集體所有土地使用權(quán)只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部享有、流轉(zhuǎn);
在這之外的宅基地交易一律無(wú)效。
我們知道現(xiàn)行的政策具有很強(qiáng)的社會(huì)保障功能，但在實(shí)際社會(huì)中，存在大量的違法宅基地流轉(zhuǎn)。
如果交易雙方能夠正常履約，這種違法現(xiàn)象也就“合情合理”地存在著，并無(wú)“相關(guān)單位”追究。
但交易之中一旦產(chǎn)生糾紛，需要通過(guò)法律途徑解決時(shí)，這種“轉(zhuǎn)讓”行為被法院認(rèn)定為無(wú)效幾乎是肯定的。
相關(guān)案例：
20XX年，村民吳某與蔡某簽訂了一份樓基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)，
約定吳某將位于己村的一處拆遷補(bǔ)償置換的樓基地，以83000元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給外村村民蔡某，
雙方簽下轉(zhuǎn)讓協(xié)議并載明款項(xiàng)當(dāng)面付清，同時(shí)吳某還找到了同村村民李某作為協(xié)議書(shū)的證明人并簽字注明。
蔡某順利從吳某手中買(mǎi)下樓基地后，該處樓基地就一直被閑置，蔡某也未在上面建設(shè)房屋。
20XX年，該街道的居委會(huì)以該處樓基地未能辦理樓房建設(shè)手續(xù)，遂將該樓基地收回，并向吳某補(bǔ)償位于縣城外環(huán)的安置房一處。
得知此消息的蔡某找到吳某，拿出了當(dāng)年雙方欠下的合同，要求該樓基地補(bǔ)償?shù)陌仓梅繎?yīng)歸其所有，
蔡某認(rèn)為，吳某已經(jīng)將該樓基地轉(zhuǎn)讓給了他，因此，安置房歸其所有合情合理。
眼見(jiàn)安置房到手的吳某并未馬上同意將安置房交付給蔡某，他要求蔡某再支付15萬(wàn)元額外金額才轉(zhuǎn)讓?zhuān)p方因此產(chǎn)生糾紛。
一個(gè)月后，蔡某起訴至法院，要求吳某將樓基地補(bǔ)償所得的安置房無(wú)條件轉(zhuǎn)交給自己，
或者賠償自己當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)樓基地支付的8萬(wàn)3千元以及相應(yīng)的損失。
法院認(rèn)為，該涉案樓基地所占土地性質(zhì)系集體所有土地，
且吳某取得該樓基地系基于原宅基地及房屋重新規(guī)劃、拆遷后的補(bǔ)償利益，其性質(zhì)等同于宅基地。
而張某將該樓基地轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的蔡某，該行為已經(jīng)違反了我國(guó)行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，
最終法院依法確認(rèn)該轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效，蔡某不能取得涉案樓基地的使用權(quán)。
律師：宅基地轉(zhuǎn)讓被判無(wú)效后，關(guān)于補(bǔ)償責(zé)任劃分依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定，
“合同無(wú)效或者被撤消后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。
有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”。
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