房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告的分析總結(jié)方法

　　一、成本法

　　1、 成本應(yīng)為社會平均成本,即客觀成本

　　2、 注意各種物業(yè)的價格構(gòu)成(及商品房，農(nóng)地征用，拆遷房屋)

　　3、 注意保險估價不計地價，評估抵押價值時的土地價值考慮是否正確,看是直接還是間接損失,如不可修復(fù),應(yīng)有說明

　　4、 銷售稅費的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費的構(gòu)成是否正確

　　5、 入股的估價應(yīng)說明入股后的用途

　　6、 注意計稅方式是否正確，如房產(chǎn)稅要減去原值得10-30%，個人按市場價格出租居民用房4%，營業(yè)稅3%

　　7、 預(yù)售的價值應(yīng)在銷售價格中扣除而不是在最后的估價報告中

　　8、 折舊計算是否正確(包括年限和項目,公式)

　　9、 用成本計算而非成本價

　　10、 長壽命的折舊要減去短壽命的重置價格

　　二、綜合察看

　　1、 對照估價規(guī)范看估價報告案例是否符合規(guī)范格式，內(nèi)容描述項目是否完全、合適，書寫方式，用詞稱呼、符號、序號、術(shù)語、大寫、錯別字等是否準(zhǔn)確。

　　2、 察看估價方法是否與估價目的，估價對象適用，估價技術(shù)路線是否正確

　　3、 估價時點是否準(zhǔn)確

　　4、 修正年限是否正確

　　5、 檢查計算是否正確，前后數(shù)據(jù)是否照應(yīng)一致

　　6、 對采用的方法是否有合理的說明和理由

　　7、 任何一項數(shù)據(jù)都應(yīng)有來源依據(jù)，必要時說明

　　8、 注意利息的計算方式，期限

　　9、 報告有效期應(yīng)以報告完成之日為準(zhǔn)

　　10、 現(xiàn)實用途和法定用途相符

　　11、 一估價以選用兩種以上的估價方法，要符合要求，選用取舍都應(yīng)有理由(1)有條件選用市場比較法的(2)收益性的房地產(chǎn)要有一用收益法(3)具有投資開發(fā)或潛力的用假設(shè)開發(fā)法

　　12、 注意對價格的稱謂是否錯誤(比準(zhǔn)，收益，積算)

　　13、 要察看估價類型,對照規(guī)范對此要求

　　14、 最后一道題一定要細(xì)心,首先指出錯誤,在進(jìn)行改正,切忌認(rèn)真.正確的改錯了要倒扣分的

　　16、 糾紛房屋,拆遷房屋，拍賣等特殊的估價,應(yīng)注意特別說明原因狀況

　　17、 注意一些對估價的特殊規(guī)定，如對不得設(shè)定抵押權(quán)的，國有劃撥土地的等等

　　18、 保險估價應(yīng)首先明確是否包含間接損失，說明是否能修復(fù)

　　19、 基準(zhǔn)地價修正法中基礎(chǔ)設(shè)施要進(jìn)行修正，使用年限是否明確

　　三、假設(shè)法

　　1、 預(yù)期的價值應(yīng)減去管理費銷售費稅和購入土地的稅費(71)

　　2、 察看項目是否齊全(236)是否項目有具體表述和利用計算如風(fēng)險損失

　　3、 看傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流法的注意事項，現(xiàn)金流不計利潤和利息，傳統(tǒng)不折現(xiàn)

　　4、 注意項目必須是有投資開發(fā)和在開發(fā)潛力的房地產(chǎn)

　　5、 其未來的用途應(yīng)該合法和符合最高最佳使用原則