房產(chǎn)評估項目資產(chǎn)評估報告

　　一、緒言

　　XX資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司接受西安飲食股份有限公司的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法，對西安飲食股份有限公司因履約重組而申報的房產(chǎn)進行了評估。本公司評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ�托評估的資產(chǎn)實施了實地勘查、市場調(diào)查與詢證，對委估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日2007年8月31日所表現(xiàn)的“市場價值”進行了評定估算并發(fā)表了本公司的專業(yè)意見。現(xiàn)謹(jǐn)將該專業(yè)意見報告如下：

　　二、委托方與資產(chǎn)占有方簡介

　　委托方：西安飲食股份有限公司

　　資產(chǎn)占有方：西安泰晤士酒店管理有限公司

　　三、評估目的

　　根據(jù)委托方了解市場公允價值的需要，對所申報的房產(chǎn)進行評估，提供該房產(chǎn)截止評估基準(zhǔn)日“市場價值”的專業(yè)意見，為委托方履約重組行為提供價值參考依據(jù)。

　　四、評估范圍和對象

　　本次資產(chǎn)評估范圍是位于西安市咸寧路和興慶路十字路口翠庭大廈5層的部分商業(yè)房屋以及分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)。5層面積2761.21平方米

　　以上房屋西安泰晤士酒店管理有限公司于2007年1月已取得房屋所有權(quán)利證書，截止2007年9月1日委托方未查詢出抵押等情況。

　　五、評估基準(zhǔn)日

　　本次資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日是2007年8月31日。

　　本次評估的取價標(biāo)準(zhǔn)均為基準(zhǔn)日的有效價格或執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)。

　　六、價值類型

　　根據(jù)評估目的，本次資產(chǎn)評估的價值類型為“市場價值”。

　　“市場價值”是指自愿買方與自愿賣方在評估基準(zhǔn)日進行正常的市場營銷之后所達(dá)成的公平交易中，某項資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進行交易的價值估計數(shù)額，當(dāng)事人雙方各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強迫壓制。

　　七、評估原則及評估假設(shè)

　　我們對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進行評估過程中，依據(jù)國家資產(chǎn)評估的法律法規(guī)及規(guī)范化要求，在評估程序、取價標(biāo)準(zhǔn)、資產(chǎn)狀態(tài)確認(rèn)時遵循獨立性、客觀性、公正性、科學(xué)性的工作原則以及持續(xù)經(jīng)營、替代性、公開市場等評估假設(shè)。

　　八、評估依據(jù)

　　本次評估的主要依據(jù)有：

　　(一)行為依據(jù)

　　1、委托單位與XX資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司就該項目簽訂的“資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書”。

　　(二)法規(guī)依據(jù)

　　1、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則》;

　　2、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則》;

　　3、《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》;

　　4、財政部財評字[1999]91號關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》的通知;

　　5、其他與資產(chǎn)評估有關(guān)的法律、法規(guī)等;

　　6、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及《中華人民共和國土地管理法》;

　　7、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。

　　(三)產(chǎn)權(quán)依據(jù)

　　評估對象房屋所有權(quán)證書;(西房權(quán)碑林區(qū)1150106023-1_2-1-10501)

　　(四)取價依據(jù)

　　1、委托方及資產(chǎn)占有方提供的各類《資產(chǎn)評估清查申報明細(xì)表》;

　　2、市場調(diào)查情況;

　　九、評估方法

　　(一)評估方法的選擇和確定

　　根據(jù)國家國有資產(chǎn)管理及評估的有關(guān)法規(guī)和本次資產(chǎn)評估目的及委估資產(chǎn)類型，遵循客觀、獨立、公正的原則及持續(xù)經(jīng)營、替代性、公開市場等評估假設(shè)，本次資產(chǎn)評估采用的方法是市場法。

　　基本原理

　　根據(jù)經(jīng)濟學(xué)理論，在同一市場上，具有相同效用的物品，應(yīng)具有同一的價格，即同類型而具有替代關(guān)系的商品之間，會互相競爭，使其價格互相牽制而趨于一致，這就是替代原理作用的結(jié)果。

　　公式

　　PD=PB A B D E

　　式中PD—待估房地產(chǎn)價格

　　PB—比較案例房地產(chǎn)價格

　　A—待估房地產(chǎn)交易情況指數(shù)/比較案例交易情況指數(shù)

　　B—估價期日房地產(chǎn)價格指數(shù)/比較案例期日房地產(chǎn)價格指數(shù)

　　D—待估房地產(chǎn)區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例區(qū)域因素條件指數(shù)

　　E—待估房地產(chǎn)個別因素條件指數(shù)/比較案例個別因素條件指數(shù)

　　十、評估程序?qū)嵤┻^程和情況

　　本次資產(chǎn)評估工作2007年8月25日開始，至2007年9月10日出具正式報告。整個評估工作包括以下程序：

　　(一)明確評估業(yè)務(wù)基本事項

　　根據(jù)評估機構(gòu)與委托方達(dá)成的意向，經(jīng)與委托方洽談后，確定承接評估業(yè)務(wù)。然后，明確了以下事項：委托方和資產(chǎn)占有方、評估報告使用者等相關(guān)當(dāng)事方及其相互關(guān)系;評估目的;評估范圍和評估對象基本情況;適用的價值類型;評估基準(zhǔn)日;評估假設(shè)和限定條件;時間安排和工作配合。

　　(二)簽訂業(yè)務(wù)約定書

　　在明確了上述事項的基礎(chǔ)上，雙方簽訂業(yè)務(wù)約定書，對評估機構(gòu)和委托方的權(quán)利、義務(wù)和其他重要事項進行了約定。

　　(三)編制評估計劃

　　根據(jù)評估業(yè)務(wù)的性質(zhì)和復(fù)雜程度制定評估計劃，對評估進度、人員安排、費用預(yù)算、是否需要專家?guī)椭�等評估業(yè)務(wù)的全過程進行合理安排。同時，與委托方和資產(chǎn)占有方就評估計劃的要點和重要環(huán)節(jié)進行溝通，協(xié)商計劃的實施。

　　(四)收集評估資料

　　評估人員根據(jù)資產(chǎn)評估的有關(guān)原則和規(guī)定，充分收集了與評估業(yè)務(wù)相關(guān)的信息資料。

　　(五)現(xiàn)場調(diào)查和勘察資產(chǎn)

　　評估人員根據(jù)評估對象的特點，對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進行了勘察核實。

　　(六)評定估算

　　1、根據(jù)委估資產(chǎn)的實際狀況和特點，制訂各類資產(chǎn)的具體評估方法;

　　2、開展市場調(diào)研、詢價工作，收集各種市場價格信息和相關(guān)政策規(guī)定;

　　3、對各類資產(chǎn)分別按確定的評估方法，進行詳細(xì)的評定估算。

　　(七)編制和提交評估報告

　　1、根據(jù)評估人員對各類資產(chǎn)的初步評估結(jié)果，進行評估結(jié)果匯總、評估結(jié)論分析工作;

　　2、確認(rèn)評估工作中沒有發(fā)生重復(fù)和漏評的情況，并根據(jù)匯總分析情況，對資產(chǎn)評估結(jié)果進行調(diào)整、修改和完善;

　　3、根據(jù)評估工作情況，撰寫資產(chǎn)評估報告書、評估說明，并進行三級審核;

　　4、向委托方提交評估報告初稿，經(jīng)與委托方交換意見后，向委托方提交正式資產(chǎn)評估報告書。

　　十一、評估結(jié)論

　　在實施了上述資產(chǎn)評估程序和方法后，我們對委估資產(chǎn)提出的專業(yè)意見是：

　　委托單位的委估資產(chǎn)在評估報告書給定的評估目的下，于評估基準(zhǔn)日表現(xiàn)的“市場價值”為人民幣17,870,551.12元。

　　十二、特別事項說明

　　1、本項評估是在獨立、公正、客觀、科學(xué)的原則下作出的，本公司及參加評估工作的全體人員在評估資產(chǎn)中沒有現(xiàn)實的和預(yù)期的利益，同時與經(jīng)濟行為相關(guān)各方之間沒有個人利益關(guān)系或偏見。評估人員在評估過程中恪守職業(yè)道德和規(guī)范，并進行了充分努力。本專業(yè)意見是XX資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司出具的，受本機構(gòu)具體參加本項目評估人員的執(zhí)業(yè)水平和能力的影響。

　　2、委托方及資產(chǎn)占有方提供給評估機構(gòu)及評估人員的產(chǎn)權(quán)依據(jù)、財務(wù)會計數(shù)據(jù)、企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營資料等與評估相關(guān)的所有資料是編制本報告的基礎(chǔ)。注冊資產(chǎn)評估師的責(zé)任是遵守相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，對評估對象價值進行估算并發(fā)表專業(yè)意見。注冊資產(chǎn)評估師對評估對象的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對查驗情況予以披露，但不對評估對象的法律權(quán)屬作任何形式的保證。

　　3、恰當(dāng)?shù)厥褂迷u估報告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。

　　4、本評估結(jié)論是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場的原則確定的現(xiàn)行市場價值，沒有考慮將來可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價格等對評估價格的影響;亦未考慮該等資產(chǎn)所欠付的稅項，以及如果該等資產(chǎn)出售，則應(yīng)承擔(dān)的費用和稅項等可能影響其價值的任何限制;我們也未對資產(chǎn)評估增值額作任何納稅調(diào)整準(zhǔn)備。同時，本報告也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產(chǎn)價格的影響。

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