房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告-資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

　　福建中興資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受江蘇霞客環(huán)保色紡股份有限公司的委托，根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)福州永升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申報(bào)待評(píng)估的資產(chǎn)、負(fù)債及所有者權(quán)益進(jìn)行了評(píng)估工作。本公司評(píng)估人員按照必要的評(píng)估程序?qū)ξ�托評(píng)估的資產(chǎn)和負(fù)債實(shí)施了實(shí)地查勘、市場(chǎng)調(diào)查與詢證，對(duì)委估資產(chǎn)和負(fù)債在二○○五年五月三十一日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值作出了公允反映�，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：

　　一.委托方及資產(chǎn)占有方簡(jiǎn)介

　　1.委托方：　江蘇霞客環(huán)保色紡股份有限公司

　　2.資產(chǎn)占有方：　福州永升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

　　3.福州永升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司概況：　福州永升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于1998年在福州市工商行政管理局登記成立，注冊(cè)號(hào)為3501001003841;公司住所：福州市臺(tái)江區(qū)五一中路88號(hào)平安大廈21A;

　　法定代表人：林中;注冊(cè)資本：人民幣壹仟萬(wàn)元整;企業(yè)類型：有限責(zé)任公司;經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)綜合開發(fā)、商品房銷售和出租。

　　二.評(píng)估目的

　　本次資產(chǎn)評(píng)估目的是為福州永升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓提供作價(jià)參考。

　　三.評(píng)估范圍和對(duì)象

　　本次評(píng)估的范圍根據(jù)委托方的委托，評(píng)估福州永升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申報(bào)的資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益。本次委托評(píng)估的資產(chǎn)調(diào)整后賬面值為66，125，412.16元，負(fù)債調(diào)整后賬面值45，513，131.58元，凈資產(chǎn)調(diào)整后賬面值20，612，280.58元。

　　四.評(píng)估基準(zhǔn)日

　　本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日是二○○五年五月三十一日，評(píng)估中所采用的價(jià)格均為評(píng)估基準(zhǔn)日有效的標(biāo)準(zhǔn)。

　　五.評(píng)估原則

　　本公司在本次評(píng)估工作過(guò)程中是遵循如下原則進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的。

　　(一)產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)原則

　　產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)原則即指資產(chǎn)評(píng)估是以被評(píng)估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)為前提或假設(shè)前提，確定被評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)行公允價(jià)值。

　　(二)資產(chǎn)評(píng)估的工作原則

　　1.客觀性原則

　　客觀性原則是指評(píng)估結(jié)果應(yīng)有充分的事實(shí)為依據(jù)。本公司評(píng)估人員從實(shí)際出發(fā)，認(rèn)真進(jìn)行調(diào)查研究，在評(píng)估過(guò)程中除人為因素及某些不可抗拒原因的干擾，具有客觀、公正的態(tài)度和采用科學(xué)的方法。

　　2.獨(dú)立性原則

　　獨(dú)立性原則要求在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中擺脫資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人利益的影響，評(píng)估工作應(yīng)始終堅(jiān)持獨(dú)立的第三者立場(chǎng)。

　　3.公正性原則

　　公正性原則要求注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師公平正直、不偏不倚地對(duì)待有關(guān)各方，不以犧牲一方利益為條件而使另一方受益。

　　4.科學(xué)性原則

　　科學(xué)性原則是指在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，必須根據(jù)評(píng)估的特定目的，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型和方法，制定科學(xué)的評(píng)估實(shí)施方案，使資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果科學(xué)合理。

　　(三)資產(chǎn)評(píng)估的操作原則

　　1.替代原則

　　替代原則是指當(dāng)同時(shí)存在幾種效能相同的資產(chǎn)時(shí)，以市場(chǎng)公允價(jià)格的資產(chǎn)作為評(píng)估值。

　　2.公開市場(chǎng)原則(公允市價(jià)原則)

　　公開市場(chǎng)原則是指資產(chǎn)評(píng)估選取的作價(jià)依據(jù)和評(píng)估結(jié)論都可在公開市場(chǎng)存在或成立，在公開市場(chǎng)存在或成立的價(jià)格即為公允價(jià)格。

　　六.評(píng)估依據(jù)

　　(一)行為依據(jù)

　　1.本公司與委托方訂立的資產(chǎn)評(píng)估協(xié)議書;

　　2.委托評(píng)估的資產(chǎn)、負(fù)債評(píng)估申報(bào)明細(xì)表;

　　3.本次評(píng)估前，福建華興有限責(zé)任會(huì)計(jì)事務(wù)所對(duì)福州永升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司截止2005年5月31日的會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行審計(jì)，并出具的閩華興所(2005)審字B-117號(hào)的《審計(jì)報(bào)告》;

　　(二)法規(guī)依據(jù)

　　1.國(guó)家頒布的與資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的法律法規(guī);

　　2.《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(試行)》;

　　3.《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告具體內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》;

　　4.行業(yè)性的其他有關(guān)法律法規(guī)。

　　(三)產(chǎn)權(quán)依據(jù)

　　1.企業(yè)占有方承諾函;

　　2.主要設(shè)備的購(gòu)置發(fā)票;

　　3.汽車行駛證;

　　4.其它有關(guān)資料。

　　(四)取價(jià)依據(jù)

　　1.企業(yè)提供的有關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料;

　　2.企業(yè)提供的經(jīng)營(yíng)方面資料;

　　3.收集的市場(chǎng)詢價(jià)資料;

　　4.中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T18508-2001《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)范》;

　　5.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和建設(shè)部等有關(guān)規(guī)定;　6.《中華人民共和國(guó)土地管理法》及《城鎮(zhèn)土地估計(jì)規(guī)程》;

　　7.《國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展

　　的若干意見》;

　　8、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》;

　　9、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和建設(shè)部等有關(guān)規(guī)定;　10.《計(jì)算機(jī)市場(chǎng)》;

　　11.《中國(guó)電子商情》;

　　12.本公司掌握的有關(guān)資料以及評(píng)估人員實(shí)際勘查所獲取的資料;

　　13.其他企業(yè)提供的及評(píng)估專業(yè)人員認(rèn)為評(píng)估所必備的資料。

　　七.評(píng)估方法

　　根據(jù)評(píng)估項(xiàng)目的評(píng)估目的和資產(chǎn)負(fù)債的具體類型，在核實(shí)評(píng)估基準(zhǔn)日數(shù)量和賬面價(jià)值的基礎(chǔ)上，選擇國(guó)家規(guī)定的評(píng)估方法：

　　1.貨幣資金在核實(shí)無(wú)誤的基礎(chǔ)上，按核實(shí)無(wú)誤確認(rèn)后的價(jià)值為評(píng)估值;

　　2.各種應(yīng)收款項(xiàng)的評(píng)估(包括應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款)在核實(shí)無(wú)誤的基礎(chǔ)上，根據(jù)每筆款項(xiàng)可能收回的數(shù)額確定評(píng)估值;

　　3.存貨主要包括公司已建成在售的永升城市花園一、二期的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘察核實(shí)后，采用市價(jià)法確定評(píng)估值;

　　4.長(zhǎng)期投資為對(duì)福州旭騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的70%的股權(quán)投資，及對(duì)福州永升物業(yè)管理有限公司的51%的股權(quán)投資，以被投資單位的評(píng)估值乘以股權(quán)投資比例確定評(píng)估值;

　　5.設(shè)備采用重置成本法評(píng)估;

　　6.各項(xiàng)負(fù)債在核實(shí)的基礎(chǔ)上以核實(shí)確認(rèn)后的賬面值作為評(píng)估值，適當(dāng)考慮是否存在不需支付的金額。

　　八.評(píng)估過(guò)程

　　本公司自接受評(píng)估項(xiàng)目委托起至提交評(píng)估報(bào)告的工作過(guò)程中，分五個(gè)過(guò)程進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，這五個(gè)過(guò)程依次是接受委托、資產(chǎn)清查、評(píng)定估算、評(píng)估匯總、提交報(bào)告。

　　1.接受委托

　　(1)在通過(guò)了解企業(yè)資產(chǎn)狀況后，接受委托，與委托方簽訂資產(chǎn)評(píng)估協(xié)議書，明確評(píng)估目的、范圍、對(duì)象、基準(zhǔn)日，布置并輔導(dǎo)委托方進(jìn)行待評(píng)估資產(chǎn)的申報(bào)、清查等工作;

　　(2)成立評(píng)估工作小組。由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人主持評(píng)估工作小組討論會(huì)，制定評(píng)估實(shí)施方案。

　　2.資產(chǎn)清查

　　(1)資產(chǎn)占有方對(duì)待評(píng)估資產(chǎn)及有關(guān)債權(quán)、債務(wù)進(jìn)行全面清查盤點(diǎn);

　　(2)本公司評(píng)估專業(yè)人員到現(xiàn)場(chǎng)檢查核實(shí)資產(chǎn)占有單位進(jìn)行的清查情況，驗(yàn)證所提供的資料;

　　(3)本公司根據(jù)企業(yè)填寫的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表數(shù)據(jù)與企業(yè)賬面數(shù)進(jìn)行核對(duì);

　　(4)收集待評(píng)估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明、基準(zhǔn)日市場(chǎng)價(jià)格、信息等資料，

　　對(duì)固定資產(chǎn)進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)觀測(cè)。

　　3.評(píng)定估算

　　(1)由本公司評(píng)估師、工程師在資產(chǎn)占有方配合下，對(duì)申報(bào)的實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行核實(shí)、觀測(cè)，并作相應(yīng)工作記錄;

　　(2)根據(jù)實(shí)物資產(chǎn)和非實(shí)物資產(chǎn)的特點(diǎn)及本次評(píng)估目的，選用上述擬定的評(píng)估方法，運(yùn)用收集的相關(guān)市場(chǎng)信息，進(jìn)行估算;

　　(3)各專業(yè)組評(píng)估人員根據(jù)各類資產(chǎn)的初步估算材料，撰寫資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果，填寫完成各類資產(chǎn)負(fù)債清查評(píng)估明細(xì)表，編制工作底稿。

　　4.評(píng)估匯總

　　(1)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)各專業(yè)組編制的工作底稿，進(jìn)行復(fù)核驗(yàn)證;　(2)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織匯總評(píng)估結(jié)果，匯集資產(chǎn)評(píng)估工作底稿。　5.提交報(bào)告

　　(1)由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人擬寫評(píng)估報(bào)告初稿;

　　(2)公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行審核;

　　(3)經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審核后的評(píng)估報(bào)告初稿征求委托方意見;

　　(4)正式出具評(píng)估報(bào)告。

　　九.評(píng)估結(jié)論

　　本次評(píng)估，福州永升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申報(bào)評(píng)估的資產(chǎn)總計(jì)為66，125，412.16元，負(fù)債總額為45，513，131.58元，凈資產(chǎn)為20，612，280.58元;調(diào)整后資產(chǎn)總計(jì)為66，125，412.16元，負(fù)債總額為45，513，131.58元，凈資產(chǎn)為20，612，280.58元;經(jīng)評(píng)估后，資產(chǎn)總計(jì)評(píng)估值為77，144，805.46元，增值11，019，393.30元，負(fù)債合計(jì)評(píng)估值為45，513，131.58元，增值0元，凈資產(chǎn)合計(jì)評(píng)估值為31，631，673.88元，增值11，019，393.30元，增值率53.46%;資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總?cè)缦卤恚?/p>

　　(單位：萬(wàn)元)

　　評(píng)估結(jié)論詳細(xì)情況見評(píng)估明細(xì)表。

　　十.特別事項(xiàng)說(shuō)明：

　　1.本報(bào)告的評(píng)估結(jié)果是反映評(píng)估對(duì)象在本評(píng)估目的下，根據(jù)公開市場(chǎng)原則確定的公允市價(jià)，沒(méi)有考慮資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日及評(píng)估基準(zhǔn)日以后可能或已承擔(dān)的按揭、抵押、擔(dān)保事宜以及特殊的交易可能追加或減少付出的價(jià)格等對(duì)評(píng)估值的影響，也未考慮國(guó)家宏觀政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響;

　　2.本報(bào)告未考慮評(píng)估中遵循的持續(xù)經(jīng)營(yíng)原則發(fā)生變化時(shí)對(duì)評(píng)估值的影響;

　　3.本報(bào)告未考慮未來(lái)市場(chǎng)環(huán)境變化可能對(duì)評(píng)估值所帶來(lái)的影響;

　　4.本報(bào)告未考慮因資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的有關(guān)稅收及費(fèi)用;

　　5.本公司在評(píng)估過(guò)程中，接受了部分由福州永升房地產(chǎn)開發(fā)有限

　　公司提供的評(píng)估師認(rèn)為是評(píng)估過(guò)程中不可缺少的資料，這些資料的真實(shí)性、正確性及來(lái)源合法性由福州永升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)，評(píng)估師均假定這些資料是真實(shí)、正確及來(lái)源合法，本次評(píng)估的結(jié)果在一定程度上依賴于這些資料的真實(shí)性、正確性及來(lái)源合法性;

　　6.本次評(píng)估中評(píng)估師未考慮福州永升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司截至評(píng)估基準(zhǔn)日可能存在的賬外應(yīng)付款和或有負(fù)債等因素對(duì)評(píng)估值產(chǎn)生的影響;

　　7.在本次評(píng)估前，福建華興有限責(zé)任會(huì)計(jì)事務(wù)所對(duì)福州永升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司截止2005年5月31日的會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行審計(jì)并出具了閩華興所(2005)審字B-117號(hào)的《審計(jì)報(bào)告》，該審計(jì)報(bào)告是本次評(píng)估的重要依據(jù);

　　8.本報(bào)告僅供江蘇霞客環(huán)保色紡股份有限公司在實(shí)現(xiàn)本次評(píng)估目的時(shí)參考使用，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師不對(duì)因評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)與否所產(chǎn)生的影響及限制負(fù)責(zé)。

　　十一.評(píng)估報(bào)告評(píng)估基準(zhǔn)日后重大事項(xiàng)

　　1.評(píng)估基準(zhǔn)日后，有效期限以內(nèi)資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應(yīng)根據(jù)原評(píng)估方法對(duì)資產(chǎn)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。當(dāng)評(píng)估方法為重置成本法時(shí)，應(yīng)按照實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行調(diào)整;若資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)重新確定評(píng)估價(jià)值;

　　2.本公司評(píng)估專業(yè)人員評(píng)估基準(zhǔn)日后因自身所處客觀環(huán)境及條件的限制，尚未發(fā)現(xiàn)其他有影響評(píng)估結(jié)果重大的事項(xiàng)。

　　十二.評(píng)估報(bào)告法律效力

　　1.本報(bào)告是建立在第十點(diǎn)“特別事項(xiàng)說(shuō)明”的前提條件下成立的;

　　2.本報(bào)告至2OO6年5月31日內(nèi)有效;

　　3.本報(bào)告的附表、附件均為與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書具有同等法律效力;

　　4.本報(bào)告評(píng)估結(jié)論僅供委托方為評(píng)估目的使用和送交財(cái)產(chǎn)評(píng)估主管機(jī)關(guān)審查使用，評(píng)估報(bào)告書的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可本公司不得隨意向他人提供或公開。

　　中國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：

　　法定代表人：王永忠

　　福建中興資產(chǎn)評(píng)估有限公司

　　二○○五年六月十六日

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