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加強物業(yè)管理企業(yè)財務管理的途徑論文
加強物業(yè)管理企業(yè)財務管理的途徑論文【1】
摘要：財務管理是企業(yè)內(nèi)部管理的核心，關系到企業(yè)資產(chǎn)的安全和完整，也關系到企業(yè)的經(jīng)濟效益。
鑒于此，本文將通過對企業(yè)財務管理理論的概述，分析其于物業(yè)管理企業(yè)中的作用，并藉此提出相應改善建議，以期對我國企業(yè)財務管理實效性的提升提供有益參考。
關鍵詞：物業(yè)管理 企業(yè)管理 財務分析 事中控制 房地產(chǎn)行業(yè)
人們生活水平不斷提高，對于居住環(huán)境、配套服務的要求也越來越高，房地產(chǎn)的衍生行業(yè)之一――物業(yè)管理企業(yè)藉此需求背景下得到了蓬勃發(fā)展，并逐漸成為人們最為關注的焦點。
由此，加強物業(yè)管理企業(yè)財務管理，對其內(nèi)部管理現(xiàn)狀展開詳細研究，總結其具體財務實施過程，將有助于提升整體物業(yè)管理水平。
同時亦有助于為消費者提供更加滿意的服務。
一、企業(yè)財務管理的理論概述
(一)基礎釋義
財務管理就是指在企業(yè)在運行過程中采取的圍繞財務活動的一系列管理工作，它是企業(yè)管理的重要組成部分，具體包括管理企業(yè)資金運作，處理企業(yè)內(nèi)部財務關系，處理企業(yè)和外部財務關系等。
現(xiàn)代企業(yè)制度賦予了企業(yè)獨立的財權，企業(yè)成為自主經(jīng)營、自負盈虧的實體單位，因此，企業(yè)應當以市場為導向，吸收最優(yōu)的財務管理思想，樹立最先的財務管理理念，建立最優(yōu)的財務管理、投資機構，為企業(yè)制定科學的財務戰(zhàn)略計劃，從而確保企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
(二)主要特征
良好的財務管理能夠保障企業(yè)資金的循環(huán)使用，使企業(yè)創(chuàng)造更多的財富。
同時，加強財務管理也是鞏固企業(yè)內(nèi)部管理的關鍵，能有效解決企業(yè)內(nèi)部管理的主要矛盾，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。
而企業(yè)財務管理最大的特點與之企業(yè)自身規(guī)模相關，以中小企業(yè)為例，正所謂“船小好掉頭”，中小企業(yè)財務管理多數(shù)靈活，但其管理多數(shù)缺乏科學性和規(guī)范性，財務內(nèi)部控制薄弱，企業(yè)資金利用率低，投資效率往往不高，抗政策風險和市場風險的能力也較弱。
二、財務管理對物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的作用
我國第一家物業(yè)管理企業(yè)成立至今，已有三十余年，而物業(yè)整體行業(yè)發(fā)展趨勢也正日趨逐漸走向規(guī)范化。
物業(yè)管理與地區(qū)經(jīng)濟、人們生活質(zhì)量息息相關，且伴隨著人們生活水平的提高而快速發(fā)展，其以向業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務為宗旨，將企業(yè)經(jīng)濟效益、社會效益綜合在一起，是城市建設的重要組成部分。
作為房地產(chǎn)的衍生產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展過程難免備受壓力，內(nèi)外管理都時常頻現(xiàn)一系列問題。
財務管理一般泛指在一定整體目標的情況下，針對資產(chǎn)購置、資產(chǎn)融通以及利潤分配所開展的管理工作，同時也是對企業(yè)資金投入以及利潤回收的全過程所采取的經(jīng)濟管理活動的統(tǒng)稱，其涉及企業(yè)的整個經(jīng)營過程。
所以，立足于如此激烈的市場競爭環(huán)境下，企業(yè)要想在市場競爭中站穩(wěn)腳跟，就必須要提升自身的資金管理水平，借助財務管理確保企業(yè)財務管理工作的實際質(zhì)量。
三、改善物業(yè)管理企業(yè)財務管理的有效途徑
(一)明確物管企業(yè)財務管理目標
物業(yè)管理企業(yè)只有樹立明確的財務管理目標，才能正確的引導后續(xù)會計工作，切實提高財務管理水平。
為此，企業(yè)應結合自身發(fā)展戰(zhàn)略，及時掌握外界環(huán)境變化，防范風險，確保按照預定的軌道發(fā)展;還應理順產(chǎn)權關系，明確各項費用支出，積極建立現(xiàn)代企業(yè)制度，加強對市場的調(diào)查研究，尤其是對投資項目的可行性研究，要注意分散投資方向，降低投資風險，來進行企業(yè)資本的積累;此外，還要正確認識到企業(yè)的規(guī)模實力和投資界限，有針對性的強化企業(yè)投資能力。
(二)加強對財務管理的事中控制
在財務管理實踐過程中，基礎數(shù)據(jù)的采集和統(tǒng)計可以簡單的概括成會計憑證的填寫、會計確認和會計計量，其中，模型運算的結果包括了財務會計的報表整理，財務會計的總賬以及財務會計的類型，由此可見，財務管理需要面對基礎數(shù)據(jù)的采集和統(tǒng)計工作，信息的篩選和信息的計算。
因此，加強對基礎數(shù)據(jù)源的控制能提高財務管理事中控制的有效性，在一定程度促進了財務信息數(shù)據(jù)的統(tǒng)一和整合，為財務管理實效性提升提供了助力。
(三)創(chuàng)新對會計憑證的記錄形式
實踐中，財務管理信息的獲取都是借助于會計憑證，所以，會計憑證是企業(yè)資金管理數(shù)據(jù)的重要來源。
為此，財務管理要加強對會計憑證的關注和重視，從會計憑證角度深化財務管理預測，為企業(yè)后續(xù)資金管理活動提供有力依據(jù)。
此外，企業(yè)交易過程中主要以貨幣為主，會計憑證也更多的是涉及到貸方記錄和借方記錄，然而，這些數(shù)據(jù)難以滿足財務管理會計具體工作的實施。
因此，必須要對會計憑證的記錄形式進行優(yōu)化和創(chuàng)新，除了記錄必要的貨幣信息之外，還應該在會計憑證的備用信息欄中，增設統(tǒng)計信息代碼，使之不僅利于資金信息的記錄和收集，立足于財務管理的預測角度，在一定程度上保障財務信息的豐富和完善。
四、結束語
除前文所述，筆者認為物業(yè)管理企業(yè)在財務管理實踐中，還應注意財務風險的規(guī)避和分散，加大保險力度，降低索賠風險，并在企業(yè)業(yè)務范圍內(nèi)推行壞賬準備金制度，計提的壞賬準備金應當計入管理費用，以提升公司的風險意識和抗風險能力，最大限度減少資金占用，加快資金周轉速率，進一步實現(xiàn)資金成本的縮減。
參考文獻：
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物業(yè)管理公司的財務管理現(xiàn)狀與建議【2】
物業(yè)管理行業(yè)有其自身的行業(yè)特點,因此財務管理相比較于其他行業(yè)也存在一定的特殊性,如何加強和完善物業(yè)公司的財務管理,不僅關系著物業(yè)公司自身的發(fā)展,還涉及到社區(qū)的和諧穩(wěn)定。
一、當前物業(yè)管理公司財務管理現(xiàn)狀
(一)物業(yè)管理者缺乏現(xiàn)代理財觀念,不重視成本管理工作
傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理走的是“誰開發(fā),誰管理”的路子。
隨著物業(yè)管理需求的進一步擴大,物業(yè)管理開始走向市場化、專業(yè)化、規(guī)�；椭悄芑�。
但長期以來,受“物業(yè)管理工作就是簡單的維修保養(yǎng)、清潔衛(wèi)生以及環(huán)境綠化和保安”等觀念的影響,致使一些物業(yè)公司尤其是一些中小型物業(yè)企業(yè),缺乏現(xiàn)代管理理念和科學的市場定位,沒有長遠的經(jīng)營謀略,形不成規(guī)模效益,再加上不重視財務管理工作,人、財、物、信息等資源未能優(yōu)化配置,甚至存在嚴重浪費,致使企業(yè)經(jīng)濟效益低下。
因此,物業(yè)企業(yè)經(jīng)營者應樹立現(xiàn)代理財觀和成本核算觀。
(二)物業(yè)管理公司的內(nèi)部財務控制不規(guī)范
總體來說,物業(yè)管理公司內(nèi)部財務控制不夠規(guī)范,物業(yè)管理公司還沒有完整的財務管理辦法可供遵循,而且有的物業(yè)公司由于核算簡單,并沒有制定相應的內(nèi)部財務制度,這對于物業(yè)公司來說都是不合理的。
大部分企業(yè)需要設立賬目,但會計基礎管理薄弱、依法建賬不到位,并沒有按照會計科目的要求分門別類的設置明細的賬目,這不僅不利于公司及時的向業(yè)主客戶反映物業(yè)管理費的使用情況,而且會計信息也不能得到真實的反映。
(三)物業(yè)管理公司的資金管理力度不夠
資金不足和籌資能力差是當前物業(yè)企業(yè)管理中普遍存在的問題,物業(yè)管理資金的來源渠道和數(shù)量都非常有限。
主要包括物業(yè)管理的啟動資金,即資本金;物業(yè)維修資金;日常綜合管理服務費及經(jīng)營性收入。
至于其他渠道,如銀行借款資金,由于物業(yè)管理企業(yè)幾乎都是中小企業(yè),其注冊資本較少,資本實力有限,土地、房屋等銀行認可的不動產(chǎn)資產(chǎn)數(shù)量較少,缺乏信用保證,所以難以銀行貸款。
(四)物業(yè)管理公司財務報表過于籠統(tǒng),無法滿足各層次的管理需要
物業(yè)公司根據(jù)會計制度的要求,對外提供的報表,只有資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表,數(shù)據(jù)過于籠統(tǒng)和宏觀,缺少管理需要的各種報表。
如提供給業(yè)主的各房屋維修基金使用情況表、提供給業(yè)務部門的各小區(qū)各樓宇、各項目成本費用明細表和利潤表、應收未收物業(yè)費明細表、提供給公司決策者使用的資金狀況表、客戶付款周期表和客戶信用檔案等各種財務信息,只能采取統(tǒng)計辦法獲取,耗時耗力,且容易出現(xiàn)差錯,無法滿足內(nèi)部管理的需要。
二、關于完善物業(yè)管理公司財務管理的幾點建議
(一)要強化成本觀念,建立財務成本分析控制制度
物業(yè)管理作為服務性行業(yè),財務管理的一個重要方面就是成本管理,因為其最重要的成本支出是人工成本和管理費用的支出,因此物業(yè)管理公司應該樹立全員成本控制觀念。
物業(yè)管理企業(yè)一方面應確立科學的財務管理和成本控制目標,提高全員成本素質(zhì)和意識。
另一方面通過對人力資源的科學整合,激活人才潛力,減少冗員,降低人工成本。
同時還要通過職業(yè)道德及服務技術培訓,造就一批敬崗愛業(yè)、懂技術、會管理的高素質(zhì)復合型人才隊伍,來提高工作質(zhì)量和效率。
(二)要全面展開財務分析,保證資金合理運用
物業(yè)企業(yè)在開展經(jīng)營的過程中,經(jīng)濟收益主要來自于兩個方面,一個是為客戶提供物業(yè)管理,收取管理費。
另一個就是開展多種經(jīng)營,多元化、分散化投資。
如果企業(yè)想從中獲取利潤,使得企業(yè)發(fā)展壯大,就要對企業(yè)進行有效的財務分析,保持企業(yè)良性運行。
物業(yè)管理的財務分析就是以物業(yè)企業(yè)的報表為依據(jù)展開分析,從而為客戶及投資者提供有用信息。
首先,財務管理部門要評價公司的財務狀況,了解公司一定時期的資產(chǎn)、負債水平,從而判斷企業(yè)的經(jīng)營風險,保證資金合理運作。
企業(yè)在發(fā)展壯大時需要投資籌資,企業(yè)通過財務分析可以及時了解企業(yè)資金的構成比例,充分利用閑置資金,合理安排長期借款或者是短期借款,有效控制資金成本。
其次,財務分析要評價企業(yè)的管理效率,管理效率的高低是企業(yè)管理能力的集中反映。
企業(yè)要分析自身的管理效率,及時了解企業(yè)的運作情況,要對企業(yè)的財務制度進行檢查,以有效防范經(jīng)營風險,健全財務控制,保證業(yè)務流程流暢運作。
最后,企業(yè)的財務管理分為三個部分,投資、融資以及利潤分配。
企業(yè)要進行利益分配,就要對企業(yè)的獲利能力進行評價,贏利多少不僅跟自身有關系,而且跟投資者、債權人都息息相關。
因此,對企業(yè)贏利能力的評估是必須的,不僅可以滿足投資者的需要,而且還可以根據(jù)自身的活力能力及時做出財務預測。
(三)就是要加強物業(yè)管理資金的籌措及運作管理
物業(yè)管理資金的來源,除資本本金或者銀行貸款外,其他物業(yè)管理收入都是向業(yè)主或使用人收取的管理費用,所以資金的籌措必須注重社會效益和經(jīng)濟效益的有機統(tǒng)一。
同時,加強資金有計劃及合理使用,把有限的資金用在必要的物業(yè)管理項目上,增加資金使用的透明度。
另外,進行科學的投資決策,積極防范投資風險。
物業(yè)管理企業(yè)多是中小企業(yè),更應選擇科學合理的投資模式,盡可能地采用中短期投資,揚長避短,在科學合理的投資模式下,加強投資項目的可行性研究和論證。
同時,加強項目投資實施過程中的控制和管理,搞好監(jiān)督工作。
(四)要建立和健全物業(yè)公司內(nèi)部財務管理制度
物業(yè)管理企業(yè)應根據(jù)國家統(tǒng)一規(guī)定,結合本身的經(jīng)營特點和內(nèi)部管理要求,制定規(guī)范企業(yè)內(nèi)部財務活動的《財務管理辦法》。
同時,還要不斷細化完善這項制度,配以與財務管理有關的分支管理辦法。
如:《收費員管理辦法》,《預售電費系統(tǒng)工作規(guī)則》,《空置房、報停房管理辦法》,《兼職收費員管理辦法》,《物資采購管理辦法》等等;制定小區(qū)管理者的考核指標和收費員考核指標,并對小區(qū)臺賬、上交的各種財務資料進行日常核對;對小區(qū)的收入進行定期、不定期的檢查監(jiān)督。
因此,物業(yè)管理企業(yè)只有建立一套科學、完整、規(guī)范的內(nèi)部財務管理制度,才能充分落實好理財自主權,形成一系列適應物業(yè)公司財務核算和財務管理要求的財務管理體系和自我約束機制,才能規(guī)范企業(yè)的財務行為,促進物業(yè)管理企業(yè)的健康有序發(fā)展。
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