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房屋租賃合同的審查
隨著法律知識的普及，能夠利用到合同的場合越來越多，簽訂合同能平衡雙方當(dāng)事人的平等地位。那么合同書的格式，你掌握了嗎？下面是小編幫大家整理的房屋租賃合同的審查，歡迎閱讀與收藏。
房屋租賃合同的審查 1
房屋租賃合同的審查要點(diǎn)【1】
一、對出租主體的審查。
對出租主體的審查,除審核出租人的主體資格外,還應(yīng)審查出租人是否有權(quán)出租標(biāo)的物,可以查驗對方房地產(chǎn)權(quán)利證書或者其他有效證明文件(房地產(chǎn)證、房屋所有權(quán)證、國有土地使用權(quán)證等能夠證明權(quán)利合法來源的其他有效證明文件)。
審查合同時要注意查看合同所附資料中是否有出租人的上述權(quán)屬證書(各地房屋所有權(quán)證書的名稱可能稍有不同,以上名稱供參考),主要是看權(quán)屬證書記載的所有權(quán)人與出租人是否一致、是否有共有權(quán)人及共有權(quán)人是否同意、設(shè)立抵押權(quán)、是否已經(jīng)進(jìn)行其他處分或受到其他權(quán)利限制。
如果出租人非產(chǎn)權(quán)人,而是承租后再轉(zhuǎn)租,還應(yīng)審核產(chǎn)權(quán)人書面同意出租人轉(zhuǎn)租的文件(如屬多次轉(zhuǎn)租,應(yīng)逐次審核前手出租人同意轉(zhuǎn)租的文件直至產(chǎn)權(quán)人),相關(guān)文件應(yīng)作為合同附件。
二、審查合同是否有違反強(qiáng)制性規(guī)定的內(nèi)容。
如承租的房屋未經(jīng)竣工驗收或驗收不合格,承租違法建筑等。
三、租賃標(biāo)的物的準(zhǔn)確描述。
合同中應(yīng)約定租賃房屋所處的準(zhǔn)確位置(如門牌號)以及租賃物的概要情況,如承租的建筑面積或使用面積、樓層等,最好附圖說明。
此外,要對租賃物作完整描述。
四、租賃標(biāo)的物用途。
在租賃房屋前,應(yīng)首先核實租賃房屋房產(chǎn)證上所載的用途,做到租賃協(xié)議上約定的用途不與規(guī)定用途相沖突。
如果房產(chǎn)證上記載用途為住宅,則對于經(jīng)營用房的承租原則上不予考慮。
同時應(yīng)審查是否在合同條款中明確約定租賃物的用途,如用于營業(yè)、辦公或倉儲等。
五、租賃期限的審查。
審查合同應(yīng)寫明租賃期限及具體的起止日期。
按照《合同法》的規(guī)定,租賃期限不得超過 20年,超過 20 年的,超過部分無效。
租賃期間屆滿,當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同,但約定的租賃期限自續(xù)訂日起不得超過 20 年。
六、租賃標(biāo)的物交付的約定。
審查是否有房屋移交方面的具體約定,如是否有關(guān)于租賃物的移交狀態(tài)、移交租賃物及其附屬設(shè)施設(shè)備清單及移交時間的約定等。
七、租金條款的審查。
審查有關(guān)租金的約定是否完整,具體包含以下幾個方面:
1、租金標(biāo)準(zhǔn)及租金總額以及資金支付期限、支付比例、支付條件等是否明確。
2、租金包含的范圍及租期內(nèi)的物業(yè)管理、水、電、供暖等費(fèi)用承擔(dān)及支付約定是否明確。
3、是否有類似約定:“對于除合同所列明的租金、雜物以及本協(xié)議明確規(guī)定需由承租方承擔(dān)和(或)支付的費(fèi)用外,出租方保證不再要求承租方為承租租賃物因任何原因承擔(dān)和(或)支付任何其他費(fèi)用。
”
八、裝修及免租期的約定。
審查合同是否有關(guān)于租賃房屋裝修改造的約定。
如涉及裝修改造,應(yīng)在合同中約定:在不改變房屋主體結(jié)構(gòu)、不危及原建筑物的安全或造成潛在危險的情況下,出租人同意承租方進(jìn)行裝修改造,并應(yīng)約定合理的免租期限。
九、關(guān)于宣傳廣告事項的約定。
對于租賃房屋用途為營業(yè)、辦公的,承租方一般會懸掛公司名牌或進(jìn)行其他廣告宣傳。
因此, 審查租賃合同時,注意合同是否約定承租方有權(quán)使用門頭門楣及具體位置、有權(quán)在租賃物室外懸掛、張貼宣傳資料以及利用其他方式進(jìn)行企業(yè)、業(yè)務(wù)的廣告宣傳,并應(yīng)約定出租人保證廣告位的合法使用。
一般情況下,此費(fèi)用可約定為已包含在合同租金中。
如約定由承租方另行支付,須對費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及支付作具體明確的約定。
十、關(guān)于維修的約定。
審查合同是否有關(guān)于房屋維修、修繕、更換和改良的約定。
房屋租賃合同中應(yīng)約定;當(dāng)租賃物影響承租方正常使用時,出租方應(yīng)負(fù)責(zé)對租賃物及時進(jìn)行維護(hù)、維修,費(fèi)用由出租方承擔(dān)。
同時,合同中應(yīng)明確維修期間不得影響承租方正常營業(yè)及辦公,且應(yīng)約定如維修時間超過一定期限仍未能達(dá)到正常使用標(biāo)準(zhǔn),承租方有權(quán)解除合同或者減少相應(yīng)數(shù)額的租金。
十一、關(guān)于租賃物不能正常使用,減少租金及費(fèi)用的約定。
審查合同時,注意合同中是否約定了當(dāng)供電、空調(diào)、供暖等一項或多項設(shè)施不能正常使用或影響承租方正常營業(yè)時,承租方有權(quán)拒付相應(yīng)期間內(nèi)的租金及水、電、空調(diào)等相應(yīng)使用費(fèi),如果上述情形持續(xù)時間或累計時間達(dá)到一定時限的,承租方有權(quán)解除合同,并有權(quán)要求出租方按合同租金總額的一定比例支付違約金。
十二、違約責(zé)任的約定應(yīng)盡可能具體和量化。
違約責(zé)任方面,應(yīng)注意約定出租人延遲交付租賃標(biāo)的物、交付的租賃物有瑕疵(包括權(quán)利瑕疵和質(zhì)量瑕疵等方面)的違約責(zé)任及提前終止合同的違約責(zé)任等。
為增加違約責(zé)任的可操作性,可以約定一方違約后計算損失的范圍,也可約定違約金的具體金額或比例,違約金不宜過低。
十三、關(guān)于承諾保證條款。
租賃合同中一般應(yīng)有出租人有權(quán)出租租賃標(biāo)的物的保證條款,出租方應(yīng)保證租賃標(biāo)的物在交付時沒有產(chǎn)權(quán)糾紛或其他糾紛,且應(yīng)保證沒有第三方就此主張權(quán)利。
交付后如發(fā)生產(chǎn)權(quán)等糾紛或有第三方主張權(quán)利,則在保障承租方權(quán)益的前提下,由出租方負(fù)責(zé)解決,如造成承租方損失的,由出租方負(fù)責(zé)賠償。
并可進(jìn)一步約定,其保證若有不真實之處,承租方有終止協(xié)議的權(quán)利,并有權(quán)要求出租方支付違約金并賠償由此造成的損失。
十四、關(guān)于租賃登記備案的約定。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理辦法》第 53 條的規(guī)定,出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同,約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款,以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù),并向房產(chǎn)管理部門登記備案。
因此,在房屋租賃合同中應(yīng)約定由出租人向房產(chǎn)管理部門登記備案并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。
十五、審查是否明確約定租賃期滿后優(yōu)先續(xù)租及其適用條件。
關(guān)于優(yōu)先承租權(quán),目前法律沒有明確規(guī)定,若合同中未明確約定租賃期限屆滿后優(yōu)先續(xù)租的適用條件,則租賃期滿后臨時談判,一旦談判不成,將無法繼續(xù)承租,這對承租方來說可能造成損失。
因此,在合同中應(yīng)明確約定租賃期限屆滿后,承租人有優(yōu)先續(xù)租的權(quán)利并具體約定適用條件(如同等租金標(biāo)準(zhǔn)條件)。
房屋租賃合同涉及的法律關(guān)系、法律問題較為復(fù)雜,合同履行中容易發(fā)生爭議和糾紛,風(fēng)險相對較大。
筆者基于自己的法律實務(wù)經(jīng)驗,對房屋租賃合同審查中應(yīng)注意的問題予以介紹。
常見問題及處理建議【2】
一、出租人的主體資格審查問題。
一般情況下房屋租賃合同應(yīng)優(yōu)先選擇與房屋的產(chǎn)權(quán)人簽訂合同,次之也可以考慮與代理人及轉(zhuǎn)租人簽訂租賃合同。
若與代理人簽訂合同,還需要有產(chǎn)權(quán)證人同意轉(zhuǎn)租的書面證明文件,并在合同中約定如產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的書面文件不真實時,轉(zhuǎn)租人應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任(此處違約金的約定可適當(dāng)提高數(shù)額)。
其次,應(yīng)盡量考慮選擇法人簽約,如選擇自然人,該自然人應(yīng)為成年人且具有相應(yīng)的民事行為能力(非精神病人);如為未成年人,應(yīng)征得其法定代理人(監(jiān)護(hù)人)的書面同意。
自然人為房屋產(chǎn)權(quán)人時,經(jīng)常存在房屋共有的狀況,此時還應(yīng)征得其他共有人的同意。
此外,選擇出租人原則上盡量避免采用轉(zhuǎn)租形式。
二、不適于承租的房屋租賃審查問題。
依據(jù)建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第 6 條的規(guī)定,有下列情形的房屋不得出租:
1、未依法取得房屋所有權(quán)證的;
2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;
3、共有房屋未取得共有人同意的;
4、權(quán)屬有爭議的;
5、屬于違法建筑的;
6、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;
7、已抵押,未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;
8、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;
9、有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
三、關(guān)于出租人對房屋擁有合法權(quán)利的保證問題。
對合同標(biāo)的物擁有合法的.所有權(quán)是當(dāng)事人行使對標(biāo)的物的占有、使用、收益、處分權(quán)的基礎(chǔ)和前提,否則可能不受法律保護(hù)。
四、租賃有抵押房產(chǎn)的問題。
承租有抵押房產(chǎn)的問題分以下兩種情況:
第一、承租先出租后抵押的房產(chǎn),風(fēng)險相對較小。
《擔(dān)保法解釋》第 65 條規(guī)定:“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的,抵押權(quán)實現(xiàn)后,租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效”。
第二、承租先抵押后出租的房產(chǎn),風(fēng)險較大。
依據(jù)《擔(dān)保法解釋》第 66 條的規(guī)定:抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的,抵押權(quán)實現(xiàn)后,租賃合同對受讓人不具有約束力。
抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時,如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的,抵押人對出租抵押物造成承租人的損
失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的,抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失, 由承租人自己承擔(dān)。
依據(jù)上述法律規(guī)定,此種情形下承租人有以下兩重法律風(fēng)險:
其一,抵押權(quán)實現(xiàn)后,原租賃合同因此提前終止,承租人無權(quán)要求受讓人繼續(xù)履行原租賃合同。
其二,抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失,存在無法獲得賠償?shù)娘L(fēng)險。
五、優(yōu)先購買和優(yōu)先承租權(quán)問題。
優(yōu)先購買權(quán)是法定權(quán)利,即使合同中未約定承租人也可享有,但鑒于法律只有原則性規(guī)定,具體內(nèi)容仍應(yīng)在合同中具體約定,以利履行;而優(yōu)先承租權(quán)沒有明確的法律規(guī)定作為權(quán)利依據(jù),必須由合同雙方自行進(jìn)行明確約定方可行使。
六、關(guān)于租賃期滿后的合同處理。
《合同法》規(guī)定,租賃期限屆滿,承租人繼續(xù)使用租賃物,出租人沒有提出異議的,原租賃合同繼續(xù)有效,但租賃期限為不定期。
因此,如果原租賃合同約定了自動順延條款,應(yīng)明確約定順延的具體期限。
七、房屋租賃和場地租賃之區(qū)別。
房屋租賃和場地租賃的稅率不一樣,所以為了降低租金,個別公司將房屋租賃合同作為場地租賃合同來簽訂。
按照《合同法》規(guī)定以合法形式掩蓋非法目的的合同是無效的,所以此類以避稅為目的的合同存在被認(rèn)定無效因而無法得到法律有效保護(hù)的風(fēng)險。
目前有些地區(qū)稅務(wù)部門對此核查比較嚴(yán)格,存在被查處的違規(guī)風(fēng)險,建議按實際租賃種類據(jù)實分列。
如果合同中既有租賃場地也有房屋的,可以分開計算租金。
八、關(guān)于租金支付具體約定的問題。
租賃合同中,由于合同履行管理環(huán)節(jié)的問題或其他原因,公司盡管沒有違約的故意,但實際卻未能按合同要求及時付款,常因此發(fā)生遲延付款的違約行為,經(jīng)出租人提示才被動付款,違約
風(fēng)險較高,建議合同中補(bǔ)充如下約定:
1、租賃合同中對公司延遲付款責(zé)任進(jìn)行明確,明確延遲付款的違約金總額的最高限額;
2、在合同付款條件中增加要求出租人出具相關(guān)文件(如發(fā)票、付款通知)后一定期限內(nèi)公司予以付款的內(nèi)容,增加出租人的付款提示義務(wù),避免承租人因疏忽等原因遲延付款。
此外,如租期較長,建議租金支付約定為分期支付。
房屋租賃合同的審查 2
1、合同中應(yīng)寫明出租人和承租人的姓名及住址等個人情況
2、房屋租賃合同中應(yīng)寫明住房具體情況
住房的具體位置，如位于某路某號某室;住房面積;住房裝修情況，簡要說明住房的墻壁、門窗、地板、天花板、廚房和衛(wèi)生間的裝修情況;配備設(shè)施和設(shè)備，簡要列舉住房內(nèi)出租人為承租人準(zhǔn)備的家具、家用電器、廚房設(shè)備和衛(wèi)生間設(shè)備等;住房的產(chǎn)權(quán)及產(chǎn)權(quán)人，寫明這套住房為何種產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)人是誰，出租人與產(chǎn)權(quán)人的關(guān)系及是否得到產(chǎn)權(quán)人的委托出租住房。
3、合同要寫明住房用途
住房是用于承租人自住、承租人一家居住、還是允許承租人或其家庭與其他人合住;住房是僅能用于居住，還是同時可以有其他用途，如辦公等。
4、合同中要約定好租賃期限
由于承租人不希望頻繁搬家，而出租人也不希望在短時間內(nèi)又要尋找新的房客，雙方都需要有一段比較穩(wěn)定的時間，所以需要在合同中約定一個期限。在這個期限內(nèi)，如果沒有特殊情況，出租人不得收回住房，承租人也不得放棄這一住房而租賃別的住房。期限到了之后，承租人將住房退還給出租人。如果承租人要繼續(xù)租賃這套住房，則要提前通知出租人。經(jīng)協(xié)商，出租人同意后，承租人可繼續(xù)租賃這套住房。如承租人要搬走，但是沒有找到合適的新住處，出租人應(yīng)酌情延長租賃期限。
5、房租及支付方式
住房租金由出租人和承租人協(xié)商確定，在租賃期限內(nèi)，出租人不得、房租及支付方式住房租金由出租人和承租人協(xié)商確定，在租賃期限內(nèi)，擅自提高房租。擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清較長期限的房租，可以和出租人討價還價，要求給予一些優(yōu)惠。但從承租人的經(jīng)濟(jì)承受能力角度考慮，按月或按季付款造成的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)相對較小。
6、住房修繕責(zé)任的承擔(dān)
出租人是住房的產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人的委托人，所以修繕住房是出租人的、住房修繕責(zé)任出租人是住房的.產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人的委托人，責(zé)任。責(zé)任。承租人在租賃前應(yīng)對住房及其內(nèi)部設(shè)施進(jìn)行認(rèn)真檢查，保證自己今后能夠正常使用。如果在正常使用過程中住房或設(shè)施損壞，承租人應(yīng)及時通知出租人請物業(yè)管理公司予以維修。但如果是因為承租人使用不當(dāng)而造成損壞的，由承租人負(fù)責(zé)維修或賠償。出租人無力對住房進(jìn)行修繕的，承租人可與其共同出資維修，承租人負(fù)擔(dān)的維修費(fèi)用可以抵償應(yīng)交的租金或由出租人分期償還。
7、住房狀況變更
承租人應(yīng)該愛護(hù)住房和各種設(shè)施，不能擅自拆、改、擴(kuò)建或增加。在、住房狀況變更承租人應(yīng)該愛護(hù)住房和各種設(shè)施，不能擅自拆、擴(kuò)建或增加。確實需要對住房進(jìn)行變動時，要征得出租人的同意，并簽訂書面協(xié)議。
8、轉(zhuǎn)租的約定
有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通過轉(zhuǎn)租取得租金收入。由、轉(zhuǎn)租的約定有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通過轉(zhuǎn)租取得租金收入。于這種轉(zhuǎn)租行為影響到出租人的利益，所以雙方應(yīng)該在合同中對轉(zhuǎn)租加以規(guī)定。如果允許轉(zhuǎn)租，雙方可以協(xié)商確定一個分享轉(zhuǎn)租收入的比例;如果不允許轉(zhuǎn)租，而承租人擅自轉(zhuǎn)租，出租人則有權(quán)終止租賃合同。
9、違約責(zé)任
在簽訂合同時，雙方就要想到可能產(chǎn)生的違反合同的行為，并在合同中規(guī)、違約責(zé)任在簽訂合同時，雙方就要想到可能產(chǎn)生的違反合同的行為，定相應(yīng)的懲罰辦法。定相應(yīng)的懲罰辦法。例如，如果承租人不按期交納房租，出租人可以提前終止合同，讓其搬離;如果出租人未按約定配備家具等，承租人可以與其協(xié)商降低房租等。
10、租賃合同的變更和終止
如果在租賃過程中出租人和承租人認(rèn)為有必要改變合同的、上述各項條款，如租賃期限、租金等，雙方可以通過協(xié)商對合同進(jìn)行變更。如果因為工作等的變動需要與他人互換住房，應(yīng)該事先征得出租人同意，換房后，原租賃合同終止，出租人和新的承租人簽訂新的租賃合同。如果合同未到期時出租人和承租人中有一方要提前解除合同，則要提前通知對方，并按照合同約定或協(xié)商給予對方一定的補(bǔ)償。如果合同到期，那么該合同自然終止。
房屋租賃合同的審查 3
租賃合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式，至少一式兩份，出租人與承租人各持一份。
1、出租人出租房屋的合法性
出租人有權(quán)出租房屋，這構(gòu)成房屋租賃合同合同合法性、有效性和可履行的基礎(chǔ)。
1.1出租人是房屋的所有權(quán)人、持有所有權(quán)證書;
1.2出租人是房屋所有人而無所有權(quán)證書，但有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，或者有商品房買賣合同并且是合同中的買方、合同已經(jīng)在房屋登記部門辦理預(yù)售登記、預(yù)登記;
1.3出租人為房屋的合建方，與建設(shè)工程規(guī)劃許可證的持有者(即房屋的建設(shè)方、房租建成之后的房屋所有權(quán)人)之間有合作建房合同，已經(jīng)獲得合建方同意出租。
作為承租人，必須查看出租人的上述證書和文件原件、盡可能留存復(fù)印件;出租人是單位的，要查看單位的營業(yè)執(zhí)照副本、或事業(yè)單位登記證書或其他登記證件，留存復(fù)印件。
代理人代為出租房屋的，要查看代理人的身份證件、留存復(fù)印件;查看代理人的授權(quán)委托書原件，看代理人是否有代理出租的權(quán)限，應(yīng)留存代理人的授權(quán)委托書，如留存復(fù)印件，復(fù)印件上應(yīng)要求代理人當(dāng)面親筆簽名。
2、出租人為轉(zhuǎn)租的情形
2.1轉(zhuǎn)租出租人即所謂二房東與房屋所有人之間有租賃合同，合同約定允許轉(zhuǎn)租;
2.2原租賃合同不允許轉(zhuǎn)租或沒有對轉(zhuǎn)租作出明文約定，需要取得房屋所有人同意轉(zhuǎn)租的書面同意書
2.3次承租人最好能查看并持有原租賃合同
3、租賃房屋用途
3.1租賃合同應(yīng)明確租賃房屋的`用途，承租人未經(jīng)出租人書面同意不能改變用途;改變用途不應(yīng)違反房屋的本來可用范圍、房屋本來的使用性質(zhì)。
3.2如果租賃房屋用于經(jīng)營使用、需要將租賃房屋作為承租人的公司住所辦理工商注冊登記或者其他類似登記，在簽訂合同之前先進(jìn)行核查，如不能實現(xiàn)目的即不應(yīng)簽署合同;如初步核查可行，也應(yīng)在合同中明確約定該具體用途;如是否能注冊存在不確定性，合同應(yīng)約定不能注冊時的處理辦法，如解除合同、退還預(yù)付租金、押金等。實踐中因為約定不明，發(fā)生糾紛的不少。
3.3合同應(yīng)約定擅自改變用途時承租人的違約責(zé)任、出租人的解約權(quán)等。
對承租人而言，如果要改變租賃用途，一定要事前取得出租人的書面許可。
根據(jù)民法典規(guī)定，承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。
4、約定租賃期間
租賃合同應(yīng)明確約定租賃的起止日期;
根據(jù)民法典的規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。
租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。
租賃期未約定或約定不明的視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。
5、租金的計算與支付
租金起算點(diǎn)要明確;如有裝修時間，不計算租金的(所謂免租期)，也應(yīng)明確。
民法典第七百二十一條規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第五百一十條的規(guī)定(補(bǔ)充協(xié)議約定或合同相關(guān)條款、交易習(xí)慣)仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付;租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付。
民法典第七百二十二條規(guī)定，承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
6、裝修與提前解約
合同宜約定，承租人裝修房屋和裝修方案應(yīng)獲得出租人書面同意;裝修不應(yīng)破壞房屋基本結(jié)構(gòu);對裝修的其他約定。
承租人提前解除合同，不得要求退還裝修費(fèi)。
7、押金的支付與返還
租賃合同通常約定承租人支付相當(dāng)于數(shù)月租金的押金給出租人，主要用于1)擔(dān)保租金的支付，防止欠租;2)對房屋的合理使用，防止對房屋及其附屬設(shè)備的損害;3)防止拖欠水電費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。
對出租人而言，一定要收到押金后再交付出租房屋;交房后再收押金就難了。
在退租時，租賃雙方應(yīng)檢查房屋狀況，除房屋和設(shè)備的正常損耗外，如不存在損壞，進(jìn)行費(fèi)用結(jié)算后，出租人應(yīng)將押金退還承租人。
8、違約金
房屋租賃合同中可以針對不同情形分別約定違約金。
遲延支付租金的違約金。
提前解除合同的違約金。
9、房屋及附屬設(shè)施的維修責(zé)任
通常由出租人承擔(dān)房屋和附屬設(shè)施的維修費(fèi)用;對于一些微小的維修，雙方也可以在合同中另行約定，但一定要明確范圍，最好能列一個清單，避免含糊不清將來發(fā)生糾紛。
10、房屋附屬設(shè)備、水電氣等相關(guān)手續(xù)
租賃合同應(yīng)當(dāng)對房屋附屬設(shè)施的情況作出明確的約定;
對房屋使用相關(guān)的水、電、天然氣、暖氣、網(wǎng)絡(luò)、電話、有線電視等使用和繳費(fèi)應(yīng)作出約定。
對房屋的鑰匙交接、物業(yè)交接等做出約定，并按照約定進(jìn)行交接、作出記錄。
房屋租賃合同的審查 4
出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見后，租賃合同就成立了。成立后的房屋租賃合同有無法律效力，主要從下面四個方面進(jìn)行審查。
(一) 合同主體是否符合規(guī)定
即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權(quán)人等。
(二) 房屋是否為法律法規(guī)禁止出租
只要法律法規(guī)不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根據(jù)規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：(1)未依法取得房屋所有權(quán)證的;(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(3)共有房屋未取得共有人同意的;(4)權(quán)屬有爭議的;(5)屬于違法建筑的;(6)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;(7)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;(8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;(9)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
(三) 房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法
在實踐中，有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費(fèi)等的滯納金按每日2%計算。從法律來說，這種約定因滯納金過高有失公平，屬于可撤銷條款。還有一種常見的情形是，有人用租來的房屋進(jìn)行違法犯罪活動，若屬實，則在出租人明知或應(yīng)當(dāng)知道的情況下，這樣的租賃合同均是無效的`，不受國家法律保護(hù)，租金依法沒收。
(四) 是否進(jìn)行過登記備案
《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規(guī)均規(guī)定，租賃當(dāng)事人應(yīng)向房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。在實踐中，對未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀點(diǎn)，一種認(rèn)為合同是無效的，另一種認(rèn)為租賃合同仍然有效，但不具有對抗第三人的效力。
在審查房屋租賃合同的法律效力時可以從四方面進(jìn)行審查，即主體、客體、合同內(nèi)容以及登記備案，詳細(xì)內(nèi)容還請各位從上文中進(jìn)行了解。合同一般都是與當(dāng)事人利益密切相關(guān)的文書，因此大家不管是簽訂什么合同，一定要小心謹(jǐn)慎，千萬不能使合同無效，這樣對自身利益來講是很不利的。
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