租賃合同的簽約技巧

　　隨著法律法規(guī)不斷完善，人們越發(fā)重視合同，合同在生活中的使用越來越廣泛，它也是實現(xiàn)專業(yè)化合作的紐帶。知道嗎，寫合同可是有方法的哦，下面是小編整理的租賃合同的簽約技巧，希望能夠幫助到大家。

　　簽約技巧

　　1、租賃物的條款

　　租賃物的確定是簽訂租賃合同的首要任務(wù)。租賃物條款應(yīng)首先確定租賃物的名稱、數(shù)量和用途(租賃物如系不動產(chǎn)，應(yīng)確定其地理位置、周圍四至、面積及其他相關(guān)情況；如系動產(chǎn)，應(yīng)確定其規(guī)格、型號、品牌和其他相應(yīng)約定；租賃物如有從物的，應(yīng)約定對從物的名稱、數(shù)量、用途等。

　　注：約定租賃物的條款應(yīng)約定租賃的適用范圍、用途。

　　2、租金條款

　　租金約定是租賃合同雙方當(dāng)事人必須明確的條件。租金條款應(yīng)包括租金的數(shù)額，交付期間和交付方式。租金可以約定具體的數(shù)額，也可以約定租金的計算方式，在二者都進(jìn)行約定時，還應(yīng)約定二者的關(guān)系。租金條款通常還約定租金遲延支付時，承租方須負(fù)擔(dān)的遲延利息。

　　3、租賃期限的條款

　　租賃合同中當(dāng)事人雙方如未能返還租賃期限，合同的租賃期限應(yīng)視為不定期，當(dāng)事人任何一方得隨時要求終止租賃合同，但出租人終止租賃合同時，應(yīng)給承租方一個合理的寬限期，使承租人能及時找到其他合適的租賃物或進(jìn)行搬遷等相應(yīng)事項。當(dāng)事人還可以約定更新或默示更新租賃期，當(dāng)事人雙方也可以協(xié)商變更。

　　4、租賃物在租賃期間的維修保養(yǎng)責(zé)任條款

　　租賃物的修繕義務(wù)的構(gòu)成要件應(yīng)包括以下四項：

　　(1)租賃物有修繕的必要，是指租賃物需要修繕方能滿足承租人依約定對租賃物為使用收益。

　　(2)有修繕可能，是指損壞的租賃物在事實上能夠修復(fù)，在經(jīng)濟上也合算。若租賃物在事實上亦不能修好，或雖能修好，但花費較高，在經(jīng)濟上不合算，則無修繕的可能。

　　(3) 在租賃期間內(nèi)的修繕。如約定或依習(xí)慣應(yīng)由出租人修繕，承租人必須聽通知出租人，否則出租人不負(fù)修繕義務(wù)；如約定由承租人修繕租賃物的，承租人的通知義務(wù)僅在有約定時為之，但承租人修繕應(yīng)保存單據(jù)，在租金中作相應(yīng)的扣除，但當(dāng)事人約定的租金已把這一因素考慮進(jìn)去時，承租人不得要求減免租金。

　　(4) 當(dāng)事人雙方約定由哪方承擔(dān)對租賃物在租賃期間的維修保養(yǎng)義務(wù)，一般來講，對租賃物的一般維修保養(yǎng)多由承租人負(fù)責(zé)，而對于租賃物的大修，一般都是由出租人負(fù)責(zé)。

　　5、租賃物的法定負(fù)擔(dān)和使用的條款

　　租賃合同中當(dāng)事人雙方必須約定由誰承擔(dān)租賃物的法定負(fù)擔(dān)，如稅款捐款等費用，除當(dāng)事人有特別約定外，應(yīng)由出租人負(fù)擔(dān)該稅捐款的費用。

　　出租人對于承租人為租賃物所支出的特定非要用有償還的義務(wù)，這些費用包括：有益費用和必要費用(有益費用----是指承租人支出的使租賃物價值增加的費用；必要費用----是指維護(hù)租賃物所不可缺少的費用，必要費用中：為維持租賃物的能力所支出的必要費用，如動物的飼養(yǎng)費用、汽車加油的費用、機器設(shè)備上潤滑油的費用、水電氣費等，一般應(yīng)由承租人承擔(dān)；為維持租賃物的使用收益而支出的費用，如房屋的維修費用，汽車補輪胎的費用等，應(yīng)由出租人負(fù)擔(dān)，若此項費用已由承租人支出，出租人有償還的義務(wù))。

　　6、通知義務(wù)的條款

　　通知義務(wù)條款通常應(yīng)約定的為通知事項包括：

　　(1)租賃物有修理、防止危害之必要時，出租人對租賃物負(fù)有維修保養(yǎng)義務(wù)，負(fù)擔(dān)物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任時，承租人應(yīng)當(dāng)及時通知出租人。(有無修理必要和防止危險之必要，應(yīng)以是否會損害承租人、出租人及第三人利益為判斷標(biāo)準(zhǔn)，盡管危險的存在不會妨礙承租人的使用收益，但如不及時處置會損害出租人利益的，也應(yīng)為通知)

　　(2)第三人就租賃物主張權(quán)利。

　　(3)其他約定性通知的事項。如租賃物因不可抗力損毀滅失或遭受到第三人的侵害二發(fā)生損失的，承租熱應(yīng)及時通知出租人等。

　　承租人在發(fā)生上述應(yīng)為通知事項時，即使在合同中沒有約定承租人負(fù)擔(dān)通知義務(wù)的，承租人也應(yīng)負(fù)擔(dān)該通知義務(wù)。因為，該通知義務(wù)是承租人依誠實信用原則而應(yīng)負(fù)擔(dān)的附隨義務(wù)。

　　7、押金條款

　　在大額標(biāo)的物出租時，法律不允許收取押金。在私房租賃中，法律禁止出租人收取押金。

　　8、轉(zhuǎn)租條款

　　轉(zhuǎn)租應(yīng)經(jīng)出租人同意，未經(jīng)出租人同意的，出租人可以解除租賃合同。一般情況下，出租人未在租賃合同中約定有權(quán)轉(zhuǎn)租或合同雖無約定，但未經(jīng)出租人同意，不得將租賃物轉(zhuǎn)租他人，但不動產(chǎn)租賃中，除合同另有約定外，出租人有權(quán)將租賃物的一部分轉(zhuǎn)租。

　　簽約合同正確方法

　　正確做法NO.1

　　1：在簽訂合約之前，不要支付任何的意向金、定金、中介費等，中介費應(yīng)該是簽訂完合約之后再交付。

　　2：如果是通過中介租的房子，應(yīng)該三方（出租方、承租方、中介）在一起簽訂合約，缺少一方都不可。

　　3：簽合同時，先注意核實出租人的身份，一般小區(qū)房房東出租這種，可以查看房屋的相關(guān)證件。

　　4：仔細(xì)查看合同內(nèi)的各條款，租金、押金、租期、水電費、網(wǎng)費、物業(yè)費、管理費等各項費用

　　正確做法NO.2

　　1：看房時對方口頭答應(yīng)你的優(yōu)惠及各種事項等，簽約時一定要白紙黑字寫進(jìn)合約，以免以后產(chǎn)生糾紛時沒有憑證。

　　2：要在合同內(nèi)注明，房東配置在房間內(nèi)供使用的家具家電等（最好在房間內(nèi)當(dāng)場點清），并標(biāo)明數(shù)量，及使用狀況是否良好。

　　3：能否養(yǎng)寵物等事項也在合約內(nèi)注明。到期退房時需要提前多少天說明，退房手續(xù)多少天時限，房屋未到期時能否轉(zhuǎn)租，及轉(zhuǎn)租的各事項手續(xù)等（是否另外收費）都要寫明在合約中

　　正確做法NO.3

　　1：如果是合租的房子，你是從轉(zhuǎn)租者手里租的房子，必須要跟房東重新簽訂合約（續(xù)之前的租約期限，或者是重新簽訂租賃期限），總之一定要跟房東簽 ，與轉(zhuǎn)租者簽訂的合約可能 存在房東不認(rèn)可的情況。

　　2：合約內(nèi)要寫明：房屋內(nèi)的家具家電或墻面、地板等設(shè)施歸誰維護(hù)，正常來說非人為的損壞的家具家電是出租方承擔(dān)，人為的損壞就是承租方承擔(dān)；易損件（如開關(guān)、燈泡等）是承租者承擔(dān)，而墻面、地板等固定的裝修的設(shè)施人為一般不會弄壞，由出租方承擔(dān)。

　　3：房租一定要月交，不要一次性付半年或者一年，因為出現(xiàn)大把公寓一次性收一年房租后跑路的，可以自行上網(wǎng)查查。

　　4：如果合同覺得不滿意，可以不簽訂，房子可以不租，提前止損4：如果合同覺得不滿意，可以不簽訂，或者溝通具體不符的地方，還還是不行，房子可以不租，提前止損。

　　注意事項

　　一、確認(rèn)出租方是否有權(quán)出租房屋

　　現(xiàn)實生活中房屋出租方不一定都是房主本人，還可能是二房東、三房東等情形。而辨別他們是否有權(quán)出租最好的方法就是看一下房產(chǎn)證上載明的房屋所有權(quán)人與簽約方是否一致。如果出租方是房主本人時，記得留存一下房產(chǎn)證復(fù)印件和房主身份證復(fù)印件。如果是二房東、三房東時，記得跟他們索要跟上一家簽訂的房屋租賃合同，以便于確認(rèn)他們是否有轉(zhuǎn)租權(quán)。

　　二、弄清楚房屋是否存在被抵押或被查封情形

　　租房子自己居住時候，影響不是太大。但是如果租了一個抵押在先或者被查封的房子時，就非常頭疼了。因為房子是隨時可以被抵押權(quán)人優(yōu)先受償?shù)模�而且還能要求你無條件騰退房屋，因為房子是隨時可以被抵押權(quán)人優(yōu)先受償，或者被法院查封拍賣，你除了配合騰房，別無他法。畢竟房子抵押在先時，是不受買賣不破租賃原則保護(hù)的。

　　三、房屋租金支付條款要約定清楚

　　房屋年租金是多少，每年是否有遞增，租金支付周期是多久（例如:半年付還是年付），租金收款賬戶是否寫清楚，每次租金支付的時間節(jié)點是否約定明確等等。

　　四、房屋押金的交付及返還條款也同樣重要

　　雙方一定要在合同中明確約定房屋押金的具體金額及支付時間，因而且一定要明確約定，押金在什么情況下必須全額返還，在什么情形下才能扣款。另外郭律師建議在合同里寫一句話:如承租方違反合同約定需賠償出租方違約金時，該押金沖抵等額違約金。

　　五、房屋交付驗收條款要約定明確

　　從承租方角度而言，最好先收房，再付款。如果出租方不同意，就當(dāng)天收房驗收的同時再付款。盡量別有時間差，否則遲則生變，容易產(chǎn)生很多變數(shù)。另外租賃雙方在交接房屋時，盡量要把房屋現(xiàn)狀、附屬設(shè)施設(shè)備、水電燃?xì)赓M、裝修情況驗收情況等都寫清楚，由雙方簽字確認(rèn)，配合照片或者視頻使用效果更佳。

　　六、房屋租賃期限盡量別寫一年

　　如果是租房子做生意，而且需要重新裝修，房屋租賃期限盡量三年以上，別一年一簽，要不然有的不良房主看你生意好，坐地起價，漲租金，你不同意就不租給你房子了。合同里約定一下是否有免租期，如果有的話要約定清楚免租期的具體起止時間。

　　七、房屋水電燃?xì)赓M、物業(yè)費、取暖費的收費標(biāo)準(zhǔn)及承擔(dān)主體要約定清楚

　　在收房前，一定要弄清楚該房屋是否有水電燃?xì)赓M、取暖費之類的費用陳欠。同時也要約定清楚租賃期間的各項費用標(biāo)準(zhǔn)，房屋租賃費稅由誰承擔(dān)，以及甲乙雙方各自承擔(dān)哪些費用。

　　八、房屋裝修范圍，是否需要恢復(fù)原樣應(yīng)當(dāng)約定清楚

　　一般而言，租房經(jīng)營都需要重新裝修，如果沒有詳細(xì)約定，就可能會出現(xiàn)裝修改造過程中，房主這個不同意拆除，那個不同意安裝的情形。也可能會出現(xiàn)，解約時候房主要求你恢復(fù)原狀，否則就要經(jīng)濟賠償?shù)那樾�。建議承租方在合同里約定:退租時，承租方無需恢復(fù)原狀，現(xiàn)狀交付即可。

　　九、房屋日常修繕維護(hù)要明確約定

　　房子在使用過程中難免會出現(xiàn)漏水、返潮、墻皮脫落、管線老化等情況。如果在租房子的時候沒有明確約定由哪一方負(fù)責(zé)房屋的日常維護(hù)修繕，將來不僅容易產(chǎn)生互相推諉的情形，還非常容易產(chǎn)生爭議糾紛，郭律師建議有必要明確約定房屋日常修繕維護(hù)由哪一方承擔(dān)。

　　十、合同的解除及違約責(zé)任要約定清楚

　　建議在合同里把解除情形，免責(zé)解約情形，以及違約賠償情形都約定清楚。詳細(xì)約定剩余租金及押金什么解約前提下需要返還，什么情形下不需要返還。詳細(xì)約定給對方造成的經(jīng)濟損失都包含哪些情形，最好要有明確的計算標(biāo)準(zhǔn)。

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