房地產(chǎn)調(diào)研報告
在生活中，報告有著舉足輕重的地位，報告具有語言陳述性的特點。相信很多朋友都對寫報告感到非�？鄲腊桑旅媸切【幷淼姆康禺a(chǎn)調(diào)研報告，僅供參考，歡迎大家閱讀。
房地產(chǎn)調(diào)研報告1
近年來，由于XX經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和房地產(chǎn)政策調(diào)控等諸多因素的影響，海南房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出錯綜復雜的局面，特別是海南省XX出臺全域限購政策以后，形勢變得更加讓人難以捉摸，房地產(chǎn)業(yè)面臨著發(fā)展與轉(zhuǎn)型的新挑戰(zhàn)，給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來不小的沖擊，這意味著海南的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨一場嚴峻的“寒冬”考驗。如何抵擋這股“寒流”過好“寒冬”，如何規(guī)避風險，沖破發(fā)展瓶頸，利用自身優(yōu)勢開辟、探索新時期XX企業(yè)發(fā)展的新路子，成為擺在我們面前的、繞不過去的重大課題。
房地產(chǎn)業(yè)務是我們的主業(yè)，圍繞主業(yè)做大做強是我們的職責與使命。為了進一步摸清目前海南房地產(chǎn)現(xiàn)狀和未來發(fā)展方向，現(xiàn)結(jié)合前期走訪調(diào)研做分析如下：
一、基本情況
此次調(diào)研在�？凇⑽牟齼傻亻_展，共走訪兩地16個房地產(chǎn)項目，與多位業(yè)內(nèi)人士進行交流，收集市場信息、有效經(jīng)驗與建議40多條。
20xx年全省上半年供應房地產(chǎn)347。38萬平方米，同比下降25%；
成交367。02萬平方米，同比下降57%；
供求比0。95，同比增長72%；
成交均價14139元/平方米，同比下降13%。
20xx年上半年�？谏唐纷≌⿷�136。74萬平方米，同比上漲25%；
商品住宅成交176。17萬平方米，同比下降13%；
供求比0。78，成交金額2711。62億元，同比下降11%；
成交均價15420元/平方米，同比上漲2%。
二、分析情況
�。ㄒ唬┖Ｄ戏康禺a(chǎn)業(yè)的歷史和現(xiàn)狀
海南房地產(chǎn)市場的發(fā)展變遷大致可劃分為三個階段。
第一階段：即1992、1993年樓市泡沫階段。當時瘋狂的“圈地風”、“集資風”、“炒地賣樓花”造成爛尾樓遍地，小區(qū)里雜草叢生、樓房空空如也，擊豉傳花式的炒賣終造成樓市泡沫，導致大部分投資商破產(chǎn)，泡沫破滅的陰影至今揮之不去，教訓不可謂不深刻。
第二階段：即20xx年金融危機階段，這個階段可謂一波三折。歷經(jīng)數(shù)年泡沫后，經(jīng)海南省處置積壓房政策的刺激，使樓市逐漸得到恢復，然而恢復起的樓市受國際金融危機影響再次陷入低迷，為了去庫存，盡快回籠資金，緩解銀行貸款壓力，各大房地產(chǎn)商使出渾身解數(shù)大搞促銷；
20xx年海南開始建設國際旅游島，樓市受到刺激一反常態(tài)開始瘋漲，房價像脫韁的野馬短短數(shù)天就翻了一倍，海南省XX重拳出擊抑制住瘋狂的樓市，房價逐漸理性回歸，但是金融海嘯余波未盡，樓市仍未走出低迷狀態(tài)，除了開發(fā)商花樣百出的各種促銷，在XX的大力扶持和房企的積極應對下，海南樓市逐漸走出陰霾，在后期迎來一波上行的行情。
第三階段：即20xx年全區(qū)限購階段。在XX鼓勵和扶持下，海南樓市得到穩(wěn)步、健康發(fā)展，特別是XX批準海南自貿(mào)區(qū)（港）后，海南樓市銷售量出現(xiàn)了“井噴式”增長，房價甚至出現(xiàn)連夜翻翻甚至幾翻的情況。而國內(nèi)一些大型房地產(chǎn)商如：綠地、恒大、萬達、環(huán)球100等也瞄準機會紛紛進駐，推出自己的樓盤，海南樓市呈現(xiàn)出難得的火爆現(xiàn)狀，樓市價格更是只升不降，房子供不應求。為避免房價過高、過快增長，防止樓市泡沫悲劇重演，海南省XX于20xx年4月出臺了全域調(diào)控政策，旨在給火熱的樓市降降溫。盡管海南現(xiàn)在買房的門檻提高了，可是開盤即售罄的狀況屢見不鮮。為什么出現(xiàn)這樣的局面呢？通過分析我認為主要有以下幾個方面因素。
一是獨特的地理環(huán)境。海南樓市消費群體相當一部分是北方人，北方人之所以喜歡海南島，是因為北方冬天天寒地凍，氣候環(huán)境惡劣，而海南四季如春，有豐富的海岸資源，有溫暖的明媚陽光，有茂密的熱帶雨林，有清新的有氧空氣，有原生態(tài)的風土人情，是他們“春暖花開”、“推窗看�！毙蓍e度假的夢想天堂，而獨特的地理位置讓這個美麗的島嶼成為享譽全國乃至全世界的國際旅游島。
二是良好的公共設施。源源不斷劃拔土地，投入大量資金完善社區(qū)休閑小站、健身場所、信息宣傳配套設施和“菜籃子”工程等，給市民的衣、吃、住、行帶來極大便利。城市綠化、街心公園、大型廣場、濕地公園不斷投入使用，成為市民日常休閑的好去處。另外，海口、三亞大型、超大型購物中心，大大滿足人們?nèi)粘Ｙ徫镄枨�，位居亞洲第一的三亞免稅店更是吸取國�?nèi)外游客慕名而至。
三是暢通的交通線路。海南田字型高速公路網(wǎng)即將全部貫通，環(huán)島高鐵已成為人們出行的首選；�？�、三亞國際機場年運載量逐年增加，已啟用的博鰲機場和即將要籌建的第四個機場，將大大方便旅客出行。而非常成熟的城市公交系統(tǒng)解決了大部分人出行問題。
四是健全的醫(yī)療體系。XX非常重視老百姓的醫(yī)療和健康工作，20xx年XX劃撥大量土地在各縣市修建或擴建醫(yī)院，醫(yī)療保障方面也在逐步完善中。目前，文昌、瓊海等地已建成許多養(yǎng)老基地；三亞的海棠灣現(xiàn)規(guī)劃為健康度假中心，并且引進多家健康產(chǎn)業(yè)機構(gòu)。這些配套設施的完善，能夠更大程度上滿足旅游、度假、療養(yǎng)和“候鳥”人群的需求。
五是改善性剛需猛增。一方面是以海口市坡巷村為代表的舊城改造不斷推進，拆遷后原住居民需要另找住宿，而相當一部分租戶也需要一個長期穩(wěn)定的住所。另一方面是省XX推出的人才引進政策，吸引了一部分島外人才前來就業(yè)，這些“新海南人”更需要一個穩(wěn)定的居所，這些因素都推進了房地產(chǎn)的發(fā)展。
總的來說，海南的房子好賣，是因為海南的環(huán)境好，空氣好，風景好，這就是海南的'魅力所在。
�。ǘ┱哒{(diào)整后的現(xiàn)狀
不難看出，火爆的樓市背后難免有炒作的成分。根據(jù)XX“房子是住的不是炒的”指示要求，XX實行限購政策后，“瘋了一樣的”房價得到進一步抑制，然而房子總歸是要住的，況且中國人自古以來的觀念就是“安居樂業(yè)”，擁有一套屬于自己的房子是一生的奮斗的目標之一，再加上無房難結(jié)婚的觀念影響，本地居民對房子仍然有需求。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應受到限制，新建商品房供應量有限，導致房價穩(wěn)居高位。換句話說，XX調(diào)控土地開發(fā)后，出現(xiàn)了僧多粥少的現(xiàn)象。在走訪海口XXX、XX城、XXX園等10多個樓盤了解到，買房需要先報名，再搖號，后選房，有的樓盤拿到號后還要先買車位才能選房，造成一房難求、有錢也難買到房的情況。我們在項目了解到，該項目第三期計劃開盤400套房子，而報名人數(shù)已達到8000多人，其中只有5%的人能買到房子，讓許多人望房興嘆。事實上，海南的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀是“房價永遠是昨天的便宜”，有的人因為房價太貴而猶豫的時候，有的人已經(jīng)在摩拳擦掌，等著掏腰包了。因此說，海南樓市住上走趨勢還會在繼續(xù)，因為市場就在那里，剛性需求就在那里。
海南位于中國最南端，陸地總面積3.5萬平方公里，20xx年海南人口數(shù)量約為867.15萬人，與香港接近，而陸地面積是香港的30余倍，也就是說人均占地面積是香港的30余倍，總的來說，海南是一個地廣人稀的舒適宜居之地，我們可以大膽展望，隨著自貿(mào)區(qū)、港建設的繼續(xù)推進，海南外來人口還會繼續(xù)大幅度增長，同時也會帶動住房和配套設施的需求，海南的房地產(chǎn)市場仍然有較大的增長空間。而作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，只有遵守市場規(guī)則、把握客戶需求、保證產(chǎn)品質(zhì)量開發(fā)出來的產(chǎn)品才能獲得市場青睞和客戶認可。而作為中小企業(yè)來說，面對新的形勢、新的變化，只有揚長避短、轉(zhuǎn)變觀念、拓寬思維、及時變革，沖破發(fā)展瓶頸，才能開辟出XX企業(yè)發(fā)展的新路子。
房地產(chǎn)調(diào)研報告2
一、調(diào)查研究的目的:
了解當今及未來房地產(chǎn)市場情況，互聯(lián)網(wǎng)對房地產(chǎn)的介入情況，地產(chǎn)服務市場是否存在.
二、調(diào)查的方法，資料的來源，方法:
觀察分析法，資料分析法.資料來源:互聯(lián)網(wǎng)權威網(wǎng)站，報紙，
三、調(diào)查研究的主要發(fā)現(xiàn)
1、廣東房地產(chǎn)市場投資活躍，銷售雖然增長，但積壓依然增加.
資料顯示20xx年1-9月份，隨著宏觀經(jīng)濟環(huán)境的改善及廣州市城市環(huán)境改造進展，令投資再度活躍，開發(fā)投資進入了新的增長周期.今年1-9月，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資達192.35億元，同比增長32.9%，比去年同期增幅提高20.6個百分點，為今年以來的最高增幅(一季為23.7%，上半年為30.5%)，其中全市房地產(chǎn)開發(fā)綜合實力30強企業(yè)完成投資49.22億元，占全市的1/4.全市商品房施工面積3083.66萬平方米，同比增長10.2%，增幅上升9.6個百分點.1-9月，全市房地產(chǎn)開發(fā)項目新開工面積大幅上升，達670.17萬平方米，同比增長39.9%，新開工率由去年的17.1%上升至21.7%.在全市新開工面積中，住宅為541.79萬平方米，同比增長40.8%，增幅比去年同期提高28.7個百分點，新開工率達26.1%.全市新開工的大樓盤有所增加，全市1502家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，新開工面積超5萬平方米的企業(yè)達40家，同比增加14家，新開工規(guī)模達394.21萬平方米，占全市的58.8%，比上年同期提高了14個百分點.由于廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)較快增長，使商品房施工進度加快，竣工量增大，帶動1-9月交樓面積同比增長50.8%，為223.78萬平方米，其中住宅銷售(交樓)201.8萬平方米，辦公樓5.68萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房12.95萬平方米，其他房屋3.35萬平方米.另據(jù)統(tǒng)計，廣東全省積壓商品房已達1200萬平方米，而另一方面，全省還有7000多萬平方米的商品房施工面積.按現(xiàn)時的上市量與消化量，全省當前積壓的商品房不但難以減少，還可能進一步增多.
2、廣州商品房向外地擴散，大戶型和別墅型成為主流.
原番禺市和花都市正式撤市改區(qū)后，廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資形成新格局，市區(qū)投資基本上占絕對優(yōu)勢.1-9月市區(qū)完成投資額188.01億元，同比增長32.2%，占全市的97.7%;兩縣級市完成投資額4.34億元，同比增長76.4%.占全市的2.3%.在全市十區(qū)中:番禺區(qū)和花都區(qū)開發(fā)投資出現(xiàn)強勁增長勢頭，投資總量分別居十區(qū)的第一，二位，完成投資額分別為27.78億元和6.63億元，同比增長均為1.2倍，特別是番禺區(qū)住宅投資大幅增長，完成投資額為23.41億元，同比增長1.2倍，占本區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資的84.3%，比全市住宅投資高13.8個百分點.廣州商品房從市中心向外擴散的格局已經(jīng)明顯.據(jù)民政部門統(tǒng)計，1998年底廣州60歲以上的老年人口有80多萬人，約占全市人口總量12%，這標志著廣州的人口結(jié)構(gòu)進一步邁向老齡化.而贍養(yǎng)老人既是中華全統(tǒng)美德，又是法律規(guī)定.在將來，由于計劃生育和人口壽命的提高，每對夫婦很可能要照顧兩對老人，而養(yǎng)老園還未成風，因此，新婚夫婦與老人同住極為可能，購買大面積套間成為必要.別墅市場也漸漸升溫，"一股自家車選購別墅的大軍正悄然興起".
3、各地產(chǎn)商為推銷樓盤各出奇招，推廣費用龐大.
為推樓，地產(chǎn)商想出各種"概念"作為買點，先后出現(xiàn)"體育概念"，"山水概念"，"生態(tài)概念"，"地鐵概念"，"教育概念"，"智能概念"等，并以巨額資金在電視，報章等媒體推銷其概念.就20xx年10月10日-10月16日間，由于國慶過后，樓市經(jīng)過兩個星期強勁的推盤聲勢之后，開始恢復低調(diào)并進行休整.做廣告宣傳的樓盤僅75個，較上周驟降了25%，但廣告額也達到859.4萬元，其中十大廣告樓盤之首的江南世家所投入的廣告費用59.7萬元，康王商業(yè)城和益豐花園以33萬元左右的廣告宣傳費用分別位于第二，第三位.這些廣告費用中，絕大部分是電視廣告，廣告?zhèn)鲉我约皥笳码s志的形式.另外，不少廣州周邊樓盤推出的免費睇樓專線車，也是一筆不小的費用.
4、二手樓市將漸趨活躍.
據(jù)經(jīng)濟日報20xx-10-12報道，房地產(chǎn)交易程序進一步簡化.這一二手樓市發(fā)展的阻礙將成為歷史.廣州樓市經(jīng)過幾年的發(fā)展，還有福利分房的尾班車的開出，相當部分人已經(jīng)手中有房，甚至是第二套房.加上廣州范圍的不斷擴大，"就近租房"可能成為上班一族的選擇.因此二手樓市可能漸趨活躍.
5、房地產(chǎn)網(wǎng)站繁多，功能，資訊內(nèi)容相近.
在房地產(chǎn)這個朝陽行業(yè)中，網(wǎng)站作為新經(jīng)濟的身影，亦隨處可見.據(jù)估算，中國至少有房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站300個.象"新浪"，"網(wǎng)易"這類門戶網(wǎng)站基本都建有地產(chǎn)頻道，傳播著各類型的地產(chǎn)信息;而類似與"搜房"，"安家"等的房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站，則是擔當著為消費者提供網(wǎng)上置業(yè)指導，追隨地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的雙重任務;此外像"麗江花園"這類由發(fā)展商興建的網(wǎng)站，更多的目的在于建立，豐富項目形象，增加項目的知名度.雖然目前與房地產(chǎn)行業(yè)沾邊的網(wǎng)站很多，但真正能為置業(yè)者排憂解難，可提供詳盡的房地產(chǎn)信息，再售物業(yè)信息的專業(yè)網(wǎng)站并不多，幾乎全是提供以下幾條內(nèi)容:一，二手房租售信息(多為文字描述地址，大小，聯(lián)系方式，極少數(shù)使用圖片及360度環(huán)景技術);房產(chǎn)相關法律法規(guī)及相關新聞;裝修，家具風格文獻資料;供樓利息計算.
6、現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站極具區(qū)域性.
現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站多立足本地，只起到互聯(lián)網(wǎng)廣告的作用，未能發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)無地域的優(yōu)勢，這可能是由于互聯(lián)網(wǎng)技術所決定的，由于html表現(xiàn)手法有限，極大地制約了房地產(chǎn)網(wǎng)站的跨地域發(fā)展.
7、房地產(chǎn)網(wǎng)站表現(xiàn)形式.
a，html超文本文件格式.運用圖片，文字和超級連接表現(xiàn)樓盤，這是現(xiàn)在房地產(chǎn)網(wǎng)頁主要表現(xiàn)形式. b，360度環(huán)景技術.能表現(xiàn)東南西北四方位景物，可拉近觀察，表現(xiàn)事物真實，可做少量互動，如超級連接，但只能在一固定地點做360度旋轉(zhuǎn)觀察.這一技術已出現(xiàn)，但還沒普及，應用此技術網(wǎng)站極少. c，vrml虛擬現(xiàn)實技術.應用電腦三維技術，能表現(xiàn)物體空間結(jié)構(gòu)，瀏覽者可任意游走，有置身其中的感覺，但畫質(zhì)與現(xiàn)實有差異.至今沒出現(xiàn)這類商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)站.
四、結(jié)論
1、廣東房地產(chǎn)將出現(xiàn)買方市場，房地產(chǎn)銷售將出現(xiàn)新困難.雖然廣州樓盤銷售增加，積壓有所減少，但廣東整體商品房積壓依然嚴峻，況且商品房作為耐用高價消費品，一般都有50年使用壽命，而且每戶多套的可能性不大，因此，商品房的需求量在一定時期內(nèi)是有一定限度的去年受房改"末班車"等因素影響，購買力受到嚴重消耗;而支取住房公積金手續(xù)煩瑣，有待進一步簡化;中國人口數(shù)量也趨于穩(wěn)定，地方經(jīng)濟差距正初步減少，而且經(jīng)濟發(fā)展重心正向西北轉(zhuǎn)移，廣東外來人員用房需求也將有所減緩.另外，按1500元/平方米計算，全省消化現(xiàn)有積壓和正在施工商品房需要(1200*10^4+7000*10^4)*1500=1230億元.由于大供給與少需求的相互作用，房地產(chǎn)買方市場初步顯露.這一點從1999-11至20xx-3廣州各區(qū)住宅展銷均價變化可以看出.
2、未來一手房地產(chǎn)市場將定位在高檔商品房上，消費者需要更大量有關商品房的信息.隨著人們生活水平的提高和居者有其屋目標的實現(xiàn)，人們對房屋的需求將上一檔次，房地產(chǎn)市場需求將轉(zhuǎn)為對大面積，別墅型等高檔商品房的需求.由于消費者追求的是高品質(zhì)的商品房，而且這類房屋的單套成交額將是一筆不少的費用，因此需要關于該商品房更全面的了解，而不單局限于對其位置，大小等信息的了解.廣州樓盤的向外擴散，導致得到這些信息，將耗費不少時間與精力.
3、地產(chǎn)商銷售手段需要創(chuàng)新.隨著買方市場的確立和消費者消費心理的成熟，大量廣告的投入不是他們的出路.因為高額的廣告費用必然提高商品房銷售成本，從而削弱樓盤價格上的競爭力.消費者心理總是從非理性到理性，他們注重的將是商品房的實用性和舒適性，單搞概念盤將難以取得好的銷售成績.因此房地產(chǎn)需要銷售模式的創(chuàng)新，需要低成本，高效，實用的銷售手段.
4、二手市場將相對活躍城區(qū)范圍的擴大，是二手交易的主要動因.樓房私有權的確立和交易手續(xù)的.簡化提供了二手交易的必要條件.人們手中房屋的增加提供了二手交易的房源，房屋置換成為二手交易的主要目的
5、現(xiàn)今房地產(chǎn)網(wǎng)站信息遠未達到消費者要求，需要技術創(chuàng)新.如上所說，單文本和圖片將難以滿足消費者對樓盤信息的需求，網(wǎng)站需要新的表現(xiàn)手段展示樓盤.只要互聯(lián)網(wǎng)能提供足夠的信息，網(wǎng)上銷售這一低成本銷售方式將受地產(chǎn)商青睞.
五、建議
房地產(chǎn)推廣是一個高利潤行業(yè)，如果互聯(lián)網(wǎng)是計電視，廣播，報章雜志后的一時代傳媒，那么他在房地產(chǎn)推廣上必有作為.可以利用虛擬現(xiàn)實技術建立房地產(chǎn)網(wǎng)站，定位在一手樓盤的銷售，利潤來源主要定在地產(chǎn)開發(fā)商，而非消費者.現(xiàn)在很少地產(chǎn)商愿意在互聯(lián)網(wǎng)上做廣告，究其原因，為以下幾點:
1、認為電視，報章等廣告是主動的，不管消費者是否接受，都難以拒絕，至少要看一眼，才能做出下一步反應.而互聯(lián)網(wǎng)廣告確實被動的，消費者愿意才會看.這一想法是但從廣告目的出發(fā)的，而忽略了廣告的效果和效率，這也是現(xiàn)在房地產(chǎn)廣告費用高昂的重要原因.而事實上，互聯(lián)網(wǎng)廣告是有針對性的，有需要得到這方面資訊的消費者會主動尋找這類網(wǎng)站，而且在網(wǎng)上做廣告是無地域限制，無時間限制的
2、認為互聯(lián)網(wǎng)還沒普及.這一點也不應成為互聯(lián)網(wǎng)難以做房地產(chǎn)推廣的原因.就現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及人口結(jié)構(gòu)考慮，未來的房地產(chǎn)有效消費群將集中在掌握互聯(lián)網(wǎng)這一效率工具的高科技人群中.
3、認為互聯(lián)網(wǎng)所表達的信息不如全統(tǒng)媒體豐富.的確，用傳統(tǒng)超文本格式(html)表現(xiàn)房地產(chǎn)信息，遠遠未能滿足消費者和地產(chǎn)商需求和要求.這也是房地產(chǎn)網(wǎng)站需要技術創(chuàng)新的原因.
地產(chǎn)商廣告投入，目的是讓消費者認知其樓盤，所以，房地產(chǎn)網(wǎng)站的服務對象必須為房地產(chǎn)準消費者，而不是地產(chǎn)商，要吸引房地產(chǎn)準消費者，從而吸引地產(chǎn)商廣告投放.
就調(diào)查所得的資料統(tǒng)計，如果房地產(chǎn)網(wǎng)站廣告份額可以達到1%，即可至少得到8萬/星期.考慮網(wǎng)站的營運成本遠低于不同廣告公司，應用虛擬現(xiàn)實這一互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新技術建立房地產(chǎn)網(wǎng)站，提供房地產(chǎn)信息服務市場存在，風險很少.
房地產(chǎn)調(diào)研報告3
近年來，我國的房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，始終保持20%-30%的增幅。03年后，國家陸續(xù)出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，對房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)經(jīng)營進行調(diào)整，05年之后調(diào)控力度不斷加大，對全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局產(chǎn)生了深刻影響。在宏觀調(diào)控的情況下，我市剛剛起步的房地產(chǎn)業(yè)面臨著較大考驗。為進一步促進我市房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，結(jié)合國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控，現(xiàn)對我市房地產(chǎn)業(yè)分析如下：
一、我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
98年住房體制改革后，我市房地產(chǎn)市場有了實質(zhì)性的啟動，發(fā)展受當時經(jīng)濟低迷的影響，行業(yè)發(fā)展較為緩慢，投放市場的房地產(chǎn)項目較少，房地產(chǎn)企業(yè)整體水平不高，住宅小區(qū)開發(fā)水平較低，規(guī)模很小。特別是我市長期存在沿街商住樓過度開發(fā)現(xiàn)象，粗放型的發(fā)展建設和經(jīng)營方式造成零星式、沿街一張皮式開發(fā)，城市缺乏整體規(guī)劃，城市基礎配套設施跟不上，市容市貌臟亂差現(xiàn)象長期得不到改善。
20xx年以來，經(jīng)濟的恢復性增長使我市房地產(chǎn)業(yè)開始逐步走上發(fā)展的快車道。近幾年來，土地市場活躍（06年出讓土地是05年的41倍，07年是05年的10倍），商品房市場投放量迅速增加（近幾年投放市場近90萬M），房地產(chǎn)企業(yè)蓬勃發(fā)展，群眾消費熱情高漲，房地產(chǎn)業(yè)已成為推動我市經(jīng)濟增長和改善市容市貌的重要力量。
1、土地投放量逐年上升，開發(fā)規(guī)模越來越大。
近三年來，我市房地產(chǎn)開發(fā)項目用地投放量較大。20xx年出讓土地11531平方米，20xx年出讓土地473161平方米，20xx年出讓土地115047平方米，20xx年已出讓土地34126平方米（預計全年可達254000平方米）。同時，土地投放逐漸向小區(qū)化、規(guī)�；⒄w化出讓轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來越大。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營企業(yè)迅速崛起。
由于我市的房地產(chǎn)市場啟動較晚，發(fā)展較慢，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其它行業(yè)高，因此吸引了民營經(jīng)濟的大舉進入。目前活躍在我市房地產(chǎn)市場的開發(fā)企業(yè)由前幾年的寥寥數(shù)家發(fā)展到現(xiàn)在的二十幾家，極大的促進了我市房地產(chǎn)市場的繁榮。
3、房地產(chǎn)投資高速增長，成為拉動投資增長的主要力量。 近年來，我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，投資規(guī)模日益擴大，尤其從20xx年開始，市場容量大幅增長，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比重也越來越大，今年上半年我市房地產(chǎn)投資已占全市固定資產(chǎn)投資的60%以上，成為拉動投資增長的主要力量。
二、房地產(chǎn)市場需求狀況
我市20xx-2010年規(guī)劃綱要中提出了到20xx年我市總?cè)丝?1萬人，城市規(guī)劃區(qū)面積21KM的發(fā)展目標。住房建設規(guī)劃中提出了20xx到20xx年住宅面積128萬M的需求目標。05至08年按照實際施工面積，我市到今年末供應市場商品房面積接近90萬M（由于缺少相關部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)，目前商品房空置率還不掌握，具體數(shù)字 2 22
2出來后再做詳細分析）。由于規(guī)劃與實際尚有較大差距，加之近兩年來違規(guī)建設面積較大、房地產(chǎn)項目市場投放量過于集中，造成階段性供大于求。
根據(jù)上述指標，結(jié)合我市經(jīng)濟發(fā)展勢頭較好，我市實際需求潛力雖然較大，但尚待充分挖掘。隨著舊城改造的持續(xù)以及人口的.集聚，改善性住房增加的需求量，婚齡青年的購房需求，這些真實的需求給房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了持續(xù)的動力。住房消費潛力將被進一步激活，得以更充分地釋放，給市場帶來持續(xù)動力。
三、當前我市房地產(chǎn)市場存在的主要問題
1、房地產(chǎn)市場缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導，沒有建立市場的預警、預報機制和城市規(guī)劃、土地供應、金融信貸方面的宏觀調(diào)控機制，房地產(chǎn)開發(fā)存在一定的無序化和較大的風險性。
2、城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高，私人建房依然大量存在，弱化了房地產(chǎn)市場的高消費群體，給市場帶來較大影響。
3、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不盡合理，住宅品種單一，難以滿足不同的消費需求，刺激消費的增長。商業(yè)營業(yè)用房比重偏高，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。
4、市場配套體系不完善，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。市場和消費者之間缺乏足夠的信息渠道，一定程度上影響了市場銷售。
5、住宅體系不完善，經(jīng)濟適用房投放少，廉租房建設剛剛啟動。商品住宅價格提升過快，整體價格偏高。
四、幾點建議：
1、加大拆違力度，擴大高端市場范圍。
前幾年住房開發(fā)項目針對的大多是收入相對較高的群體，這一消費群體的經(jīng)濟相對寬裕，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切，因而對開發(fā)商而言，銷售風險較小，且利潤空間較大。近年來的開發(fā)，加之前一時期私人違章建房，已消耗了這一群體的大量購買力。對他們而言，住房消費是較長一段時間后的第
二、三次換房。建議加大拆違力度，嚴格控制私人違規(guī)建房，將這一部分購買力推向市場。
2、改善供應結(jié)構(gòu)，激活中低市場。
積極引導和鼓勵開發(fā)商從市場需求出發(fā)，針對不同消費群體的消費特征和購買能力，開發(fā)不同檔次、不同價位的商品房，一方面可以滿足不同層次的消費需要，另一方面可以充分調(diào)動消費潛力。
目前，尚未購房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費群體，因供需矛盾仍未能實現(xiàn)改善住房的愿望。激活這一中低收入消費群體，將給我市房地產(chǎn)業(yè)帶來極大的發(fā)展。影響這一群體住房消費的最主要制約因素是價格，開發(fā)適合這一群體消費的總價位較低的住宅(如近郊90-110m戶型、城區(qū)80-100m戶型)，將激活我市中低住房市場。
3、加強住房政策性保障，引導結(jié)構(gòu)調(diào)整，完善住房供給體系。 科學合理投放經(jīng)濟適用房，加強中介服務，鼓勵中低收入者按實際需求購買二手房，進一步活躍存量房市場，促進增量房消費市場的發(fā)展。要加快廉租房建設，建立保障機制，切實保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。
4、加強政府宏觀調(diào)控，努力解決供需矛盾，實現(xiàn)供需平衡。 保持房地產(chǎn)開發(fā)的適度規(guī)模，基本實現(xiàn)供需平衡對我市房地產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟發(fā)展具有重要作用。政府及有關部門應發(fā)揮調(diào)控功能，加大調(diào)控力度，通過規(guī)劃、土地、金融三大調(diào)控手段的配合作用，保持開發(fā)規(guī)模與有效需求的同步增長。
規(guī)劃方面應發(fā)揮導向作用，通過對居住用地的功能、布局調(diào)整，調(diào)控商品房的開發(fā)結(jié)構(gòu)；有計劃地進行舊城改造，以穩(wěn)定住房需求；控制單體開發(fā)建設有利于開發(fā)的規(guī)�；�；控制私人建房有利于住宅的商品化。
土地方面要科學編制房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地供應計劃，建立結(jié)構(gòu)合理、總量平衡的年度土地供應計劃體系。進一步完善土地儲備機制，加強城市閑置土地、政府保留用地或暫不宜進入市場交易地的收購儲備，并根據(jù)市場需求和城市建設需要逐步投放市場，以增強政府對土地市場的調(diào)控監(jiān)管力度。
金融方面要控制總量，合理調(diào)整信貨支持，實行差別政策，抑制投機需求和過度超前消費。
5、盡快建立房地產(chǎn)市場信息披露制度，及時向社會通報市場供求、結(jié)構(gòu)、價格、漲幅、空置數(shù)量、投資動向等情況。職能部門要定期對房地產(chǎn)市場進行調(diào)查分析，引導開發(fā)企業(yè)理性投資，消費者理性購房。
二〇〇八年七月二十四日
房地產(chǎn)調(diào)研報告4
20xx年9月8日至11日，黑龍江省建設廳房地產(chǎn)處組織舉辦了估價師繼續(xù)教育培訓，參會的估價師來自省內(nèi)各個地市。徐處長特意從天津聘請了張弘武老師前來講解，徐處長本人也針對我省的現(xiàn)狀進行了講解和提示，又讓各地市的資深估價師介紹自己地方的估價業(yè)發(fā)展情況和建議，獲益匪淺。在這三天里，我們同行間也有了相互交流的機會。我們邊學習、邊調(diào)研，初步有了一點想法。
一、我省房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)估價機構(gòu)發(fā)展速度較快，數(shù)量多，良莠不齊，估價機構(gòu)規(guī)模普遍偏小，競爭力弱，品牌意識尚未樹立起來。
20xx年的《建設部關于納入國務院決定的十五項行政許可的條件的規(guī)定》，自20xx年12月起房地產(chǎn)估價機構(gòu)的成立由原來的行政主管單位核準制轉(zhuǎn)變?yōu)樾姓S可制，體制的轉(zhuǎn)變意味著只要符合十五項行政許可條件規(guī)定中房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)準入條件的，均可以申請成立專業(yè)房地產(chǎn)估價機構(gòu)。許多有創(chuàng)業(yè)意識的人借此機會大舉進入房地產(chǎn)估價行業(yè)，紛紛成立估價公司。但多為4-10人的小公司，資質(zhì)低，法人多為賺錢而賺錢，事業(yè)心弱。
（二）估價需求缺乏主動性。
張弘武老師講的對，在西方經(jīng)濟發(fā)達國家，房地產(chǎn)估價專業(yè)人士的社會地位與律師、醫(yī)生一樣，是非常高的。西方很多普通老百姓都擁有自己的私人投資顧問，其中私人投資顧問中很多就是房地產(chǎn)估價專業(yè)人士。而在中國，幾乎沒有普通老百姓主動尋求房地產(chǎn)估價機構(gòu)或?qū)I(yè)房地產(chǎn)估價師的專業(yè)幫助，絕大多數(shù)是被動或是處弱勢條件下委托估價機構(gòu)進行估價事宜，其主要原因還是中國的估價業(yè)務體制問題。在老百姓眼里，估價就是走個流程，從而房地產(chǎn)估價專業(yè)服務難以從心理上得到普通老百姓的認可。
�。ㄈ┕纼r勘察草率。
有些估價機構(gòu)根本不安排估價人員去現(xiàn)場勘察，甚至有些機構(gòu)偽造現(xiàn)場勘察紀錄及照片。有的機構(gòu)不安排估價人員去現(xiàn)場勘察，只是憑借房地產(chǎn)證復印件所刊載內(nèi)容來判斷。有些機構(gòu)在進行個人住宅物業(yè)評估時，出于成本與收益不對等的考慮，不安排估價人員現(xiàn)場勘察，其物業(yè)照片是通過網(wǎng)絡搜索衛(wèi)星航拍下的外觀照片下載而成，室內(nèi)照片則胡亂拼湊。
�。ㄋ模┗乜埏L盛行。
商業(yè)賄賂是市場經(jīng)濟的通病，是制約市場經(jīng)濟正常運轉(zhuǎn)的毒瘤。國家從上到下非常重視治理商業(yè)賄賂工作。房地產(chǎn)估價行業(yè)反商業(yè)賄賂也一直在高調(diào)治理中，但收效甚微。估價行業(yè)顯現(xiàn)出商業(yè)賄賂現(xiàn)象頗為嚴重，其嚴重不在于涉及資金量大，而是“量小比例大”。量小，是指估價收費低，估價行業(yè)相對其他行業(yè)來講，每單估價業(yè)務收費低，尤其是目前估價業(yè)務競爭激烈，各估價機構(gòu)估價收費標準競相調(diào)低；比例大，是指回扣比例占總體估價收費的比例大，哈市某銀行以明文形式要求回扣40%，再加上給銀行業(yè)務員的提成，回扣總比例甚至高達60%-70%，這是任何一個行業(yè)無法承受的。
�。ㄎ澹┕纼r機構(gòu)間業(yè)務競爭無序。
企業(yè)間競爭提倡的是產(chǎn)品質(zhì)量競爭，由于估價機構(gòu)所提供的估價產(chǎn)品在客戶心中沒有統(tǒng)一的標準來衡量，而且估價服務結(jié)果需要有一定的時間才能得到市場驗證。因此估價機構(gòu)之間業(yè)務無序競爭尤為突出，相互排擠、詆毀、打擊報復的情況屢見不鮮。“客戶定價法”成為了估價方法，受估價目的所限，哪家估價機構(gòu)出具的估價結(jié)果能滿足委托方要求，委托方就將估價業(yè)務委托給該家機構(gòu)做。估價機構(gòu)以客戶期望價格迎合客戶，以取得業(yè)務。滋生了估價機構(gòu)為承攬估價業(yè)務，競相迎合委托方要求而出具顯失公平、公正、真實、客觀、合理的估價報告的問題。
二、解決對策和建議
一把鋒利的刀，如果管理得當，用在正當?shù)牡胤�，能夠為社會�?chuàng)造財富；如果放任對刀的管理，刀可能淪為邪惡人殺人搶錢的工具。當殺人搶錢比安分守己能夠帶來更多的報酬并不必為此承擔任何風險，殺人搶錢就會成為一種趨勢。因此說，游戲規(guī)則必須制定好、貫徹好！
�。ㄒ唬┘訌娦袠I(yè)管理，成立地方估價學會，發(fā)揮學會作用。在市場經(jīng)濟條件下房地產(chǎn)評估應由行業(yè)學會管理，建設主管部門分層次負責估價師和評估機構(gòu)的資格管理，其他工作，如估價師執(zhí)業(yè)資格考試、繼續(xù)教育、制定技術標準和職業(yè)道德規(guī)范等工作由政府委托介于政府與中介機構(gòu)之間的民間機構(gòu)——估價師學會負責管理。待條件成熟后所有評估的管理工作由估價師學會承擔。
�。ǘ﹪栏袷袌鰷嗜�。執(zhí)業(yè)人員和機構(gòu)都實行三級準入制。首先要完善估價專業(yè)人員的系列，根據(jù)人才的“寶塔結(jié)構(gòu)”，房地產(chǎn)估價師應分高級和中級，初級應為估價員，并設置水電、設備等配套專業(yè)的估價師。應建立三個等級的臺階制，即從初級到高級每一個臺階都要有一定的學歷和執(zhí)業(yè)時間的限定，跨入第一個臺階以及由低一級臺階向上一級升級，必須經(jīng)過考核，考試，注冊，才能取得資格，并規(guī)定每一個等級的估價人員只能做一定范圍的評估業(yè)務。而且要實行估價人員責任制，評估所所長和項目負責人必須是中級以上估價師，所有評估報告必須經(jīng)中級以上估價師簽字才能生效，其中一級資格的評估所所做評估報告和二級評估所所做的特大或高難度項目的評估報告必須經(jīng)高級估價師簽字生效，涉及到配套專業(yè)的評估報告必須有相關配套專業(yè)的估價師介入。允許二級機構(gòu)到外地承接業(yè)務，但要有控制范圍，要比一級低一個檔次。
“準入”的標準要嚴格。一是與三個等級估價人員相適應，要確立非常嚴格的高級估價師專業(yè)資格考試和注冊條件。要改變現(xiàn)行估價師執(zhí)業(yè)資格的考試和注冊條件偏寬的做法，其中考試條件要增加每一個等級估價人員的相關專業(yè)工作經(jīng)歷和從事評估實務的年限，一般應增加2－3年，筆試內(nèi)容涉及業(yè)務面要寬，要增加面試，注冊時要提供2－3份有代表性的評估報告。對有犯罪前科的應不準注冊（滿五年以上的充其量只能從事估價員工作，但最好不開這個口子），受行政處罰處分的應滿五年才準予注冊。隨著評估業(yè)務的發(fā)展估價師考試和注冊條件要逐步收緊，直至形成非常嚴格的`標準。二是三個等級評估機構(gòu)的資格條件偏寬，根據(jù)“房地產(chǎn)法”第五十七條關于房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)應具備條件的規(guī)定，每一個等級機構(gòu)有注冊資金，估價師人數(shù)，總體從事評估人數(shù)，機構(gòu)執(zhí)業(yè)年限以及已做評估業(yè)務數(shù)量等方面都應提高標準，如三個等級評估機構(gòu)的估價師人數(shù)應增加，尤其要規(guī)定一、二級機構(gòu)必設高級估價師，所有機構(gòu)執(zhí)業(yè)人數(shù)不能以抽象的70％的比例作限定，而應規(guī)定每一個等級的機構(gòu)應有具體數(shù)量的專業(yè)人員，還應增加評估所硬件設施和信息儲存量（將來信息共享，應規(guī)定評估所有提供信息的義務）的要求。
�。ㄈ┯烧�?qū)W會牽頭，由各估價機構(gòu)參與簽訂自律條約，只允許以國家規(guī)定的收費標準的六折為最低折扣進行價格競爭，如有違反，堅決進行價格處罰，直至吊銷資質(zhì)，并在報紙等重要媒體公布自律準則，讓各大銀行等需求方知曉。對違反者加大處罰力度對于參與壓價競爭、給回扣、與客戶勾結(jié)出具虛假報告、隱瞞真相出具不實報告、為外來報告蓋章收費等違規(guī)行為，一經(jīng)查實，要依法按規(guī)處理，涉及估價師職業(yè)紀律和職業(yè)道德的，由行政部門或行業(yè)協(xié)會予以行政處罰或行業(yè)處分。要淘汰一批不合格的機構(gòu)，要打擊走穴估價師，取消他們的從業(yè)資格。
�。ㄋ模┓鲋矘I(yè)務過硬的估價機構(gòu)。應有重點地扶植一批有實力、有發(fā)展后勁的估價機構(gòu)，給予業(yè)務上的指導和支持。要突出機構(gòu)信譽品牌，宣傳幾家信譽品牌過得硬的機構(gòu)。應強化對機構(gòu)人員的動態(tài)管理，鼓勵從業(yè)人員取得多重資格。扶植執(zhí)業(yè)的估價師隊伍，保護他們的利益。仿效發(fā)達國家和地區(qū)的做法，確定估價師不同層次（例如：高級估價師）的標準，強化估價師個人品牌。
三、結(jié)語
在我國，市場經(jīng)濟仍是初級發(fā)展階段，中介行業(yè)的發(fā)展較發(fā)達國家尚有一定差距。我們估價行業(yè)的發(fā)展，應有外延發(fā)展轉(zhuǎn)入內(nèi)涵發(fā)展�？刂茢�(shù)量，提高質(zhì)量。真正讓有知識的從業(yè)人員得到尊重，吸引更多有素質(zhì)，愿意從事本行業(yè)的人員加入到我們的隊伍中!
房地產(chǎn)調(diào)研報告5
自20xx年年初以來，面對宏觀經(jīng)濟下行的壓力，國家和地方各級政府相繼出臺了一系列支持房地產(chǎn)業(yè)"穩(wěn)需求、去庫存、控風險、促轉(zhuǎn)型"的房地產(chǎn)新政策。20xx年11月10日，習在主持召開中央財經(jīng)領導小組第十一次會議時對房地產(chǎn)業(yè)提出了明確的指導意見，"要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展"。隨后，中央經(jīng)濟工作會議將房地產(chǎn)去庫存確定為20xx年我國五大經(jīng)濟任務之一，在國務院常務會議上也明確提出，"以加快戶籍制度改革帶動住房等消費"。至此，因地施策，分類調(diào)控，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展成為地方各級政府的一項新任務。
近日，市委黨�？聘啥嗟谖逭{(diào)研組分別到市房管、規(guī)劃、國土等多個職能部門進行走訪，了解了我市房地產(chǎn)庫存整體情況和積壓的主要原因，與萬達、碧桂園、飛揚、葡萄園、漢通等多家房地產(chǎn)企業(yè)的高管進行座談，聽取了他們對我市房地產(chǎn)化解庫存的意見。通過全組成員共同商榷，形成一致意見，撰寫此調(diào)研報告。
一、我市中心城區(qū)房地產(chǎn)庫存情況
截至20xx年12月31日，中心城區(qū)累計庫存商品房389.63萬平方米，同比增長16.13%，去化周期29個月，其中商品住房商品住房達到263.4萬平方米，同比增長31.8%，去庫存化周期23個月，比20xx年末下降1個月，非住宅庫存126.23萬平方米，去化周期63個月。
1、從中心城區(qū)商品房類型結(jié)構(gòu)看，住宅263.4萬平方米，占待銷商品房總數(shù)的67.6%，工業(yè)廠房7.36萬平方米、占1.89%，商業(yè)101.87萬平方米、占26.15%，辦公6.48萬平方米、占1.66%，其他10.51萬平方米，占2.7%。
2、從中心城區(qū)商品住房面積看，單套建筑面積90平方米以下的普通商品住宅7061套、49.05萬平方米，分別占總數(shù)的28.16%、18.61%;90—120平方米普通商品住宅11765套、124.59萬平方米，分別占總數(shù)的46.91%、47.27%;120—144平方米普通商品住宅4739套、61.83萬平方米，分別占總數(shù)的18.9%、23.29%;144平方米以上的非普通商品住宅1513套、28.54萬平方米，分別占總數(shù)的6.03%、10.83%。
3、從中心城區(qū)商品房銷售情況看，20xx年，中心城區(qū)共銷售商品房16124套、156.07萬平方米，同比分別增長16.85%、19.42%，其中住宅12139套、133.38萬平方米，同比分別增長18.38%、20.59%。其中單套建筑面積90平方米以下的普通商品住宅2118套、16.52萬平方米，分別占總數(shù)的17.45%、12.39%;90--144平方米普通商品住宅9600套、109.18萬平方米，分別占總數(shù)的79.08%、81.86%;144平方米以上的非普通商品住宅421套、7.68萬平方米，分別占總數(shù)的3.47%、5.76%。
截止今年3月底，中心城區(qū)庫存商品房367.74萬㎡，比去年年底減少21.89萬平方米，去化周期26個月，較去年年底減少3個月;其中商品住房242.65萬㎡，去化周期19月，較去年年底減少4個月。
從上述數(shù)據(jù)可以看出，20xx年我市中心城區(qū)商品房庫存量和銷售量均出現(xiàn)增長，增長幅度基本相同，截止今年3月底，雖然庫存量有所減少，但庫存量偏大的局面仍未改變。
對比相似情況的十堰市，我市房地產(chǎn)去庫存壓力也大體相同。據(jù)房產(chǎn)在線統(tǒng)計，截止到20xx年6月30日，十堰城區(qū)累計可售住宅套數(shù)為41062套，同比增長14%，累計可售住宅面積為4538983.72平米，同比增長13.9%。其中張灣區(qū)累計可售現(xiàn)房3943套，面積約411485.26平米，茅箭區(qū)累計可售現(xiàn)房11536套，可售面積1323384.19平米，白浪區(qū)可售現(xiàn)房843套，可售面積約93613.05平米，各區(qū)域都有大量的可售現(xiàn)房。而根據(jù)十堰目前現(xiàn)狀，每年能夠消化掉的房源大約在15000套左右。就此看來，僅截止于6月30日止的房源庫存就需要三年的時間來消化。
二、我市房地產(chǎn)庫存量偏大的主要原因
1、土地供應量過大。受本地財政依賴土地收入和前幾年房地產(chǎn)火熱的影響，20xx年以來，荊門和國內(nèi)、省內(nèi)很多三、四線城市一樣，出現(xiàn)了土地供應節(jié)奏過快的局面，據(jù)不完全統(tǒng)計，截至20xx年年底，我市中心城區(qū)通過招拍掛方式出讓但還沒有動工的房地產(chǎn)開發(fā)用地超過4000畝，而據(jù)分析，每年市場需求量大約不會超過1000畝，也就是說，現(xiàn)行已經(jīng)出讓的土地的消化期將超過4年，土地存量仍處于高位。
2、市場需求相對不足。房地產(chǎn)市場需求大致分為自住性需求、改善型需求、投資投機性需求和被動型需求。從自住型需求來看，新型城鎮(zhèn)化是增加商品房銷售的重要動力，不僅需要土地、戶籍等制度的配套配套，還需要確立產(chǎn)業(yè)支撐。然而荊門實際情況是，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的升級換代還存在一定的難度，城市的凝聚力、輻射力相對不足，加上人口紅利的逐漸消失，進城人口每年增幅不大，新增購房需求并不充足。從改善型需求來看，90年代初期購買房改房的各級黨政機關和企事業(yè)單位的干部職工成為市場的主體，但由于近3年來開工建設了3298套、29.68萬㎡的企業(yè)職工集資建房和20xx套、38.432萬㎡的天鵝小區(qū)團購房，分流了相當部分的有效需求。從投資投機性需求來看，盡管省、市出臺了刺激樓市的若干意見，但對樓市起決定作用的宏觀經(jīng)濟環(huán)境沒有得到根本性改變，再加上房產(chǎn)稅、住房信息聯(lián)網(wǎng)、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記等潛在因素影響以及住房價格的持續(xù)走低，我市投資性需求受到抑制。從被動型需求來看，我市"三化"同步建設和棚戶區(qū)改造步伐雖然大大加快，但被征收人基本選擇原地產(chǎn)權調(diào)換，在市場上主動購房的需求不足。綜上所述，土地供應過大與市場需求不足的疊加是造成商品房庫存量過大的主要原因。
3、市場信心不足。受國際金融危機感和全國房市調(diào)整大環(huán)境的影響，消費者信心不足，認為商品房還有一定的降價空間，持幣觀望氣氛濃厚。
三、我市已采取的去庫存措施
針對我市商品房庫存量大、消化周期長的實際，20xx年以來，我市在控制新增總量的同時，把去庫存作為惠民生、穩(wěn)市場、促發(fā)展的重要舉措來抓，出臺了一系列措施消化庫存商品房，取得一定的成效。
1、政策引導去庫存。從20xx年9月至今，我市出臺了《關于促進全市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的實施意見》(荊政辦發(fā)[20xx]50號)、《關于創(chuàng)新保障性住房供應方式的指導意見》(荊政辦發(fā)[20xx]38號)、《關于進一步放寬住房公積金個人貸款和提取政策的通知》、《關于調(diào)整住房公積金個人貸款和提取政策的通知》等文件，從支持合理住房消費、完善住房保障體系、加大金融支持力度、完善土地供應機制、優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境、加強房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管等方面激活樓市，政策主要亮點體現(xiàn)在"二個創(chuàng)新(創(chuàng)新保障性住房房源籌措方式、創(chuàng)新棚戶區(qū)改造安置方式)"、"三個調(diào)整(調(diào)整普通商品住房繳納契稅的基數(shù)、調(diào)整個人普通住房再次上市交易的計算時間、調(diào)整商品房預售許可條件)"和"五個放寬(放寬貸款條件、放寬唯一住房條件、放寬普通住房標準、放寬購房落戶條件、放寬住房公積金貸款和提取政策、放寬商品房價格和戶型調(diào)整限制)"。該系列文件的出臺，大大提振了市場信心，促進了市場的活躍。特別是《關于創(chuàng)新保障性住房供應方式的指導意見》明確提出，逐步減少或停止政府直接投資集中新建保障性住房，采取政府采購的方式，按照"價格合理、面積合適、質(zhì)量合格"的原則從市場上收購存量商品房作為保障性住房和安置房房源，鼓勵開發(fā)企業(yè)將符合條件的商品住房轉(zhuǎn)軌為保障房,鼓勵有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、民間資本收儲存量商品住房進入租賃市場等多種形式，多渠道的消化庫存商品住房，打通了保障性住房與商品住房之間通道。如20xx年10月，我市按照荊政辦發(fā)[20xx]38號文件精神，啟動收購溫州大廈小戶型庫存商品住房作為公租房，共收購9套，635平方米，目前已經(jīng)撥付收購資金217萬元，開發(fā)企業(yè)將于今年8月交付使用。
2、貨幣化安置去庫存。20xx年我市加大了棚戶區(qū)改造和拆違控違的力度，我們緊緊抓住這一機遇，制定出臺了《荊門市中心城區(qū)棚戶區(qū)改造貨幣化安置暫行辦法》(荊房征委[20xx]1號)和《市人民政府辦公室關于規(guī)范中心城區(qū)拆違補償政策的意見》(荊政辦發(fā)[20xx]44號)，在棚戶區(qū)改造和控違拆違中,采取被征收人自主安置、政府采購房源安置、政府搭橋被征收人團購商品房安置等方式，大力推進貨幣化安置。東寶區(qū)�；蹨喜疬`是荊門市20xx年度"一號工程"，該片區(qū)共有違建樓11棟，房屋405套，總建筑面積3.774萬平方米，涉及住戶307戶。在擬定拆違補償方案中，市政府明確規(guī)定違建戶全部通過購買庫存商品房進行貨幣化安置，目前通過政府搭橋，采取競爭性談判、政府公開征集等方式，在洋豐西山林語、洋豐嘉園、天鵝山莊三個小區(qū)中征集646套房源供違建戶選擇，307戶全部在上述三個小區(qū)中全部安置到位。去年市中心城區(qū)棚改貨幣化安置總共1821戶，棚改貨幣化安置比例達到51.89%，高出省定棚改貨幣化安置比例40%的目標近12個百分點，按戶均110平方米計算，僅棚改貨幣化安置這一項，就消化了中心城區(qū)近20萬平方米的商品住房庫存。
3、市場引導去庫存。去庫存的真正主體在企業(yè)。我們在完善房地產(chǎn)市場預警預報體系的基礎上，按照"日統(tǒng)計，月監(jiān)測，季分析"的時間節(jié)點，每季度召開一次房地產(chǎn)市場形勢分析會，定期公布房地產(chǎn)市場的運行情況，特別是分類通報新增土地購置數(shù)量、房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工項目與面積、銷售面積、銷售均價、庫存商品房結(jié)構(gòu)等情況，一方面引導開發(fā)企業(yè)通過營銷模式電商化、建立線上社區(qū)服務平臺、構(gòu)建"醫(yī)養(yǎng)結(jié)合"新型模式，加快庫存商品房的銷售。另一方面針對庫存商品房主要集中在商品住房、商業(yè)用房的特點，積極引導開發(fā)企業(yè)探索商業(yè)綜合體、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)地產(chǎn)等新領域，促進商品房開發(fā)類型多元化。20xx年，我市中心城區(qū)共批準預售商品房195.62萬平方米，其中非住宅面積達54.77萬平方米，占總量的28%，同比上升近10個百分點。全部非住宅地產(chǎn)中，屬工業(yè)地產(chǎn)的一馬光彩、鄂中再生資源、兩岸三地華中創(chuàng)業(yè)中心等項目占了總量的19.4%，從參加座談企業(yè)高管發(fā)言中我們了解到，他們采納分析資料后，及時對未施工項目在戶型設計、住宅與商業(yè)用房比例作出調(diào)整，有的甚至在可預見銷售不暢情況下，主動降低了容積率。還出現(xiàn)了如東方國際廣場的寫字樓及福壽居的養(yǎng)老醫(yī)療類地產(chǎn)，企業(yè)項目種類呈現(xiàn)多元化趨勢。
三、對我市房地產(chǎn)去庫存的建議和對策
房地產(chǎn)業(yè)作為一個具有高度綜合性和關聯(lián)性的行業(yè)，在經(jīng)濟發(fā)展中起著舉足輕重的作用，而去房地產(chǎn)庫存化，對于保持房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展，對于促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展、防范社會風險、維護社會和諧穩(wěn)定意義重大。根據(jù)我市房地產(chǎn)市場實際情況、目前面臨的經(jīng)濟新常態(tài)以及發(fā)展新機遇，建議當前和今后一段時期主要抓好以下幾方面工作：
1、繼續(xù)落實房地產(chǎn)新政，促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展
房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟重要產(chǎn)業(yè)之一，平穩(wěn)增長才是走可持續(xù)的科學發(fā)展之路，房地產(chǎn)市場過熱或過冷都會影響整個行業(yè)的健康發(fā)展。全市上下要進一步認清形勢，轉(zhuǎn)變觀念，審時度勢，充分認識做好房地產(chǎn)工作的復雜性、艱巨性和重要性。要進一步落實房地產(chǎn)新政，切實履行政府部門管理職責，綜合運用規(guī)劃、稅收、金融、土地等手段，以提高政策的執(zhí)行效果，強化監(jiān)管職能，提高信息披露透明度，保持房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。
2、合理引導，積極鼓勵住房消費
一是積極推動農(nóng)民工市民化。對選擇進城落戶的新市民，其農(nóng)村居民宅基地使用權、宅基地上房屋使用權、土地承包經(jīng)營權、集體資產(chǎn)收益分配權等權益繼續(xù)受法律保護。對進城購房不愿辦理戶籍遷移手續(xù)而只辦理居住證的農(nóng)民，依法享有與城市居民同等的社會保障、公共教育、醫(yī)療衛(wèi)生、就業(yè)培訓、公共文化、社會救助、計劃生育等方面的權利，其子女進城接受義務教育的,享有與城鎮(zhèn)居民子女同等待遇,由所在區(qū)教育部門統(tǒng)籌安排入學。明確土地"雙掛鉤"中補償給農(nóng)民的資金，可以到城區(qū)購買商品住房。此外，探索建立農(nóng)村宅基地和土地承包經(jīng)營權自愿有償退出機制，鼓勵、引導新市民按照流轉(zhuǎn)、退出等方式處置農(nóng)村宅基地和農(nóng)村承包土地，增強農(nóng)民的購買力。二是實行購房補貼優(yōu)惠和房票政策。可借鑒外地經(jīng)驗，對在市城區(qū)購買新建商品住房的.，由購房人憑網(wǎng)簽合同備案證明和完稅憑證向房管部門申請，由市財政部門給予安家補貼。試行房票制度，對市區(qū)內(nèi)國有、集體土地上房屋被征收的，被征收人可憑"房票"自愿選擇某一房地產(chǎn)項目安置，并可一次性享受18個月的臨時安置補償(助)費。被征收房屋的市民可用"房票"自購商品房，抵扣購房款時由參與"房票"安置的開發(fā)企業(yè)在正常市場售價基礎上給予適當優(yōu)惠，且購房成交價格不超過"房票"金額的部分免征契稅。三是充分發(fā)揮住房公積金的支持作用。適當放寬優(yōu)質(zhì)樓盤在住房公積金貸款登記備案、貸款發(fā)放等方面的條件,將優(yōu)質(zhì)樓盤個貸放貸條件由原來的項目主體工程封頂調(diào)整為取得商品房預售許可證之時。將符合條件的新市民、農(nóng)民、個體工商戶納入住房公積金制度的覆蓋范圍，支持繳存住房公積金的新市民、農(nóng)民、個體工商戶利用公積金購租住房，擴大住房消費;建立住房公積金資金使用調(diào)劑機制，在全市范圍內(nèi)實現(xiàn)資金盈缺調(diào)劑，平衡資金頭寸，化解資金流動性風險。
3、創(chuàng)新商品房消化渠道，打通"三個通道"
重點就是在全面打通商品住房與保障性住房、棚改房、安置房三個通道。一是購買商品住房作為公租房由試點向符合條件的商品住房項目延伸。從20xx年開始，要整合中央、省、市保障房補貼和廉租住房易地建設資金,集中分批購買部分庫存商品房房源用于公租房配租。二是貨幣化安置范圍由棚改項目向所有房屋征收項目延伸。對城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)城市基礎設施建設等因公共利益征收的項目，除集體土地上已經(jīng)開工建設的安置點外，一律不再新安排宅基地建房，原則上一律實行貨幣化安置。三是貨幣化安置方式由政府購買房源和組織團購安置向被征收人自主安置延伸。重點就是搭建征收項目安置房源庫，打造安置房超市，引導、支持被征收人用貨幣補償款自主購買商品住房，最大限度滿足被征收人個性化多元化住房需求。
4、推進供給側(cè)改革，確保市場有序供應
一是合理調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)用地。對已經(jīng)出讓還沒有動工的房地產(chǎn)開發(fā)用地進行全面清理，并根據(jù)市場供求狀況，結(jié)合商品住房存量、未開工住宅用地總量等指標，合理確定住宅用地年度供應規(guī)模、布局和節(jié)奏。對住房供應明顯偏多或在建住宅用地規(guī)模過大的區(qū)域，適當減少或暫停住宅用地供應，管控好土地供應閘門，從源頭上減少新的庫存。對已供未開發(fā)用地，超過約定開工期限，但未達到閑置土地認定條件的項目用地，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請，可辦理開、竣工延期，合理調(diào)整開發(fā)時序，放緩上市節(jié)奏，確保商品房有序供應。二是優(yōu)化住房及用地供應結(jié)構(gòu)。對于在建商品住房項目,在不改變用地性質(zhì)和容積率等規(guī)劃條件強制性內(nèi)容的前提下,允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當調(diào)整套型結(jié)構(gòu);對已編制完成規(guī)劃設計方案審批但尚未動工建設的地塊，根據(jù)所在區(qū)域人口規(guī)模及周邊配套情況，在不突破片區(qū)控規(guī)總用地、總建筑規(guī)模、容積率，滿足公建配套等條件的前提下，可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請調(diào)整商住比例。對已供未開發(fā)用地,根據(jù)市場狀況,研究制定未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案,通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件,用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)、品牌商業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目。
5、配套相關政策，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境
一是落實金融支持政策。認真貫徹執(zhí)行國家有關支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融政策，制訂有效措施，積極爭取房地產(chǎn)開發(fā)貸款額度，支持資質(zhì)良好、誠信經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設的有市場前景項目的合理融資需求，并提高貸款授信審批效率，及時發(fā)放貸款，促進商品住房的開發(fā)建設。進一步縮短放貸審批周期，配足個人住房貸款額度，優(yōu)先滿足居民家庭貸款購買首套普通商品住房和改善性普通住房的信貸需求。每年年終，人行對各銀行業(yè)金融機構(gòu)年度發(fā)放的房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款及個人住房貸款進行統(tǒng)計排名，相關部門根據(jù)排名情況，于下年度相應調(diào)整住房公積金、住宅專項維修資金等與住房相關聯(lián)的存款支持。二是積極發(fā)展租賃市場。鼓勵自然人、各類機構(gòu)投資者等組建以住房租賃為主營業(yè)務的專業(yè)化經(jīng)紀機構(gòu)，通過長期租賃或購買庫存商品房，開展規(guī)模化、專業(yè)化的租賃經(jīng)營。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在商品房庫存中長期持有部分房源，直接向市場開展住房租賃規(guī)模化經(jīng)營。鼓勵庫存壓力較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，順應市場規(guī)律，調(diào)整營銷策略，過先租后售、共有產(chǎn)權等模式運營商品房。三是優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，不斷規(guī)范市場秩序。簡化審批流程，減少住房開發(fā)審批的中間環(huán)節(jié)，同時適當降低房地產(chǎn)相關稅費，并控制好土地出讓價格。進一步規(guī)范市場秩序。加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度，嚴肅查處房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)以及經(jīng)營管理中的各項違法違規(guī)行為，尤其是要加大房地產(chǎn)企業(yè)虛假交易、返本銷售、售后包租等嚴重擾亂樓市正常交易秩序的違法違規(guī)行為的查處力度，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的空間。加快問題樓盤的處置進度，建立部門聯(lián)動機制，盡快妥善解決存在的問題。四是進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測和分析。繼續(xù)完善房地產(chǎn)市場信息披露制度，準確把握和判斷房地產(chǎn)市場走勢，及時發(fā)現(xiàn)和妥善處理市場運行中出現(xiàn)的新情況、新問題。五是充分利用互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢，搭建好樓市交易平臺，讓房地產(chǎn)交易更加便利化和透明化，吸引廣大購房需求者和投資商，甚至是外地人來荊門購房興業(yè)。
房地產(chǎn)調(diào)研報告6
xx年貴陽房地產(chǎn)相關政策：1、購房入戶。凡在貴陽市購買商業(yè)、辦公用房和首次購買住房的，根據(jù)本人意愿可持房屋所有權證或備案的購房合同在購房區(qū)域辦理入戶手續(xù)或居住證，享受本市戶籍人口就業(yè)、入學和就醫(yī)等同等待遇，不受入住時間和購房面積的限制。
2、加大公積金對購買普通住房的支持力度，并采取以下措施： 擴大公積金貸款投放資金規(guī)模，在原20億元貸款資金計劃的基礎上增加8至10億元資金用于發(fā)放住房貸款。降低公積金貸款購買普通住房的首付比例，職工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)購買首套自住房，套型建筑面積在90平方米及以下的，貸款首付比例為20%。 提高住房公積金最高貸款額度。對個人和單位均按12%繳存比例正常足額繳存住房公積金、信用等級良好、具備較強還款能力的職工，購
買自住房的最高貸款額度調(diào)整為50萬元。積極支持人才住房消費。經(jīng)人力資源和社會保障部門認定的引進人才，可在一次性補繳12個月住房公積金后申請住房公積金貸款。3、減免契稅。對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。4、給予優(yōu)惠利率。凡棚戶區(qū)、城中村改造以及二環(huán)四路城市帶項目中涉及房屋征收的房屋產(chǎn)權人購房，金融機構(gòu)在風險收益平衡的基礎上給予基準利率下浮優(yōu)惠;5、購房免汽車搖號。凡購買商業(yè)、辦公用房金額每滿500萬元，并在貴陽市開辦企業(yè)(公司)或經(jīng)營，有合法營業(yè)執(zhí)照的，可不參加搖直接申請一個小汽車專段號牌。
由以上細則可得出，貴陽市作為我國三線城市，城市化建設正在加緊建設中，因此剛性需求及由于城市化建設，棚戶區(qū)、舊城區(qū)改造所帶來的改善性需求比較大，所以政府出臺的限購等調(diào)控措施比較靈活，主要是在控制投機投資的購房需求，對確實需要購房的民眾以及價格合理的房地產(chǎn)項目不會造成很大的影響。同時相關優(yōu)惠政策正帶動整個貴陽市房產(chǎn)市場，如井噴式的發(fā)展。
貴陽典型樓盤分析
提及貴陽的樓盤，不得不用“三個大字”來概括，第一總面積大;第二總投資成本大;第三銷售量大(包括人多、房子多);
1、其中最典型樓盤要歸屬于貴陽花果園項目，被譽為“中國第一大盤”，該項目總占地面積6000余畝，總建筑面積1830萬㎡，其中1230萬㎡住宅，200萬㎡商業(yè)，200萬㎡辦公，200萬㎡公建，分為彭家灣地塊和五里沖地塊。該項目建成后將容納30萬人口，據(jù)了解，改項目屬于民生工程，目前貴州省最大的舊城棚戶區(qū)改造項目，拆遷戶數(shù)21000多戶，拆遷面積400萬㎡，受到國家的領導人，政府單位大力支持，由于地理位臵優(yōu)越、開發(fā)成本低，房價明顯低于市場價格，總銷售量占整個貴陽市50%的份額。并且受到地方優(yōu)惠政策影響，銷售明顯高于貴陽其他項目，可以說是壟斷了半個貴陽市房地產(chǎn)市場。經(jīng)走訪調(diào)查，目前該樓盤剩余不足5000套住宅、銷售均價4200元/㎡，平均每天銷售300套左右，如此龐大的銷售率，在整個中國比較罕見，分析因素：1、市場剛性需求量大，2、受政策和政府主導支持項目，
3、價格低于市場價，綜合性價比高。 2、其二典型樓盤：由中天城投集團全力打造的“中天未來方舟”項目位于貴陽新區(qū)，是西南地域唯一集溫泉養(yǎng)生、游樂度假、商務休閑和高尚人居等功能為一體的國際生態(tài)綜合型高端地產(chǎn)項目，未來建成后將成為貴陽城市副中心。該項目建設用地5600畝，建成后常住人口約17萬人，包括旅游板塊、高端人居板塊、生態(tài)景觀板板，有大型主題公園、五星級溫泉度假酒店、綜合型療養(yǎng)醫(yī)院、大劇場、室內(nèi)滑雪場、海洋館等。區(qū)內(nèi)包括貴州省建筑高度地標建筑群、近50萬平方米旅游綜合商業(yè)，70萬平方米大型生態(tài)辦公集群，白金五星級酒店群落。除此之外，“未來方舟”還將作為全國的生態(tài)與科技試點項目，
使用同層排水、風力發(fā)電、中水回用、呼吸式幕墻、能源監(jiān)測管理系統(tǒng)、戶式垃圾處理等先進高端技術。該項目與花果園項目形成強烈對比，如果說花果園項目屬于需求性項目，那么該項目就屬于改善性項目，據(jù)了解，該項目總銷售量占貴陽房地產(chǎn)市場的17%，最高月銷售總量1500套，平均日銷售總量為100套左右，由此可見如此高端的產(chǎn)品也是未來市場的發(fā)展需要。分析因素：1、市場剛需，人們居住品質(zhì)的不斷提高，2、完善的配套、高端的技術加完美的規(guī)劃設計。 綜合分析：貴陽樓市“以價換量”特征顯著，最典型樓盤花果園項目，今年除了在售的超過10個100萬平方米的大盤將推出大量新房源外，多個響當當?shù)膶嵙Φ拈_發(fā)商、多個幾百萬方甚至超千萬方的大盤齊聚貴陽，一場貴陽樓市前所未有、全國樓市也不多見的“大盤之戰(zhàn)”即將拉開序幕。在超大盤和資金壓下，一些樓盤并沒有一味走“以價換量”路線，而是通過提升產(chǎn)品品質(zhì)，走與超大盤不一樣的差異化產(chǎn)品路線，滿足改善性購房群體的居住需求。中鐵逸都國際、俊發(fā)城在逆市中實現(xiàn)了價位不低的花園洋房熱銷，成為走差異化市場道路的成功案例，充分說明品質(zhì)優(yōu)越的`住宅產(chǎn)品始終是樓市的稀缺品。那么如此之多超100萬平方米的大盤為何齊集貴陽?分析因素：1、國家對當?shù)胤康禺a(chǎn)的支持起主導作用，加之當?shù)胤康禺a(chǎn)政策相對寬松，尤其是減免契稅等優(yōu)惠政策。2、國家的領導人親臨市查，要求大批改造棚戶區(qū)和舊城改造，造成剛需加緊。3、貴陽是新星中的發(fā)展城市，外來人口和當?shù)厝丝诰幼⌒枨罅吭诓粩嗌仙?/p>
3、其它樓盤分析
(1)天譽城：由貴州譽浚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，該公司隸屬廣州天譽臵業(yè)控股有限公司下屬子公司，是一家外來上市公司。項目位于貴陽省的政府北門上行800米，緊鄰國家級順海公園，項目總規(guī)劃面積15.6萬㎡，總建面58萬㎡，33層、38層超高層，總規(guī)劃戶數(shù)4754戶，容積率：3.5.項目配套設施一所幼兒園、一所小學，超市，餐飲，休閑會所，藥房，干洗店，體育設備等公共設施齊全，小區(qū)門口還有公交車中專站，交通便利，車位配比1：1。同時三期也將擁有獨立的沿街商業(yè)街，增加配套的同時，也將住宅退后，與交通干道隔絕開，其完善的配套也創(chuàng)造一種全新的主城公園生活。目前該項目一期、二期已經(jīng)入住，三期已封頂正在認籌，銷售均價：5000元/㎡，認籌優(yōu)惠1000低10000元。車位只租不賣，租金200每/月，車位管理費用50元/月。
分析：該項目優(yōu)勢：位臵優(yōu)越，交通便捷，小區(qū)配套完善，靠近公園濕地，居住外圍壞境優(yōu)美，價位適宜。項目劣勢：容積率高，四面環(huán)山，樓盤整體空間局促。
(2)中大國際廣場：項目處于貴陽云巖區(qū)大營坡鹿沖關路，金陽新區(qū)與老城區(qū)交匯處，由貴州本地企業(yè)貴州中大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，項目總占地35461平米，總建面37萬方，容積率7.0，車位配比：1:1.5。集購物、娛樂、休閑生活中心，新型居住、生活、商業(yè)平臺，擁有20xx多戶高品質(zhì)住宅，近70000平方米商業(yè)體量。項目配套建設10000㎡的市民休閑廣場，目前該項目已
經(jīng)建成，并成功引進沃爾瑪超市，屬于現(xiàn)房銷售。住宅銷售均價：5800元/㎡，地下沃爾瑪周邊商業(yè)銷售價格：2萬/㎡至3萬/㎡，車位只租不賣，租金300-400元/月，車位管理費：80元/月。 分析：該項目優(yōu)勢：屬于城中心樓盤，位臵優(yōu)越，商業(yè)完善，商業(yè)價值巨大。劣勢：容積率高，綠化率低，臨近高速公路，居住壞境質(zhì)量差。銷售策略上，該樓盤住宅部分分批銷售，每月僅開放幾套房源，銷售完畢再放出批次房源，并且選引進商業(yè)部分，待商業(yè)成熟完善后，帶動住宅銷售。
房地產(chǎn)調(diào)研報告7
隨著我縣基礎配套設施的進一步完善，城市功能不斷增強，城市品位不斷提高。全市“一江兩岸三區(qū)”格局逐步形成。這些有利因素極大地刺激了我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。XX年7月1日至今，我縣已拍賣掛牌房地產(chǎn)開發(fā)用地11塊，成交面積415.54畝，成交金額12058.7萬元。此外，此前還采用了服裝城、新城花園、京信嘉園、寧宏市場等土地項目。根據(jù)規(guī)劃和建設要求，在這些土地上可開發(fā)建設約79.98萬平方米的商業(yè)和住宅建筑。根據(jù)新城區(qū)控制性詳細規(guī)定，預留商住用地約790畝。
一、房地產(chǎn)市場發(fā)展的有利因素
1、區(qū)位優(yōu)勢有利于我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展
我縣地處湘鄂贛三省交界處，距九江、南昌、武漢、長沙等大中城市200多公里。這是開發(fā)商在交通方面的劣勢，但在房地產(chǎn)市場上卻是優(yōu)勢。我縣有近19萬農(nóng)民工，在商品房銷售中占有相當大的比例。換句話說，這些人中有相當一部分人賺錢后不能在大中城市買房，而是選擇在縣城買房。因此，從某種意義上來說，修水縣很容易形成邊境貿(mào)易副中心城市，這給我縣龐大的房地產(chǎn)市場帶來了一定的發(fā)展空間。
2、政府的宏觀調(diào)控政策有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展
XX年以來，縣委、縣政府把程楠區(qū)的發(fā)展作為“353”戰(zhàn)略的重中之重。因此，在制定相關政策時，房地產(chǎn)市場被賦予了巨大的發(fā)展空間：一是在建設審批方面，要控制城北開發(fā)城南，嚴格控制個人住房，防止干部集資建房；二是嚴格控制土地市場方向和總量。根據(jù)市場需求，我縣商品房總量控制在每年20萬平方米以內(nèi)，土地總量基本控制在每年180畝以內(nèi)。所有用于房地產(chǎn)開發(fā)的商業(yè)用地都實行招投標、拍賣和掛出讓制度，使房地產(chǎn)土地供應需求處于透明、和平的狀態(tài)，從而刺激供需平衡和穩(wěn)定。
3、相關優(yōu)惠政策有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展
第一，鼓勵農(nóng)民在城市買房，享受與縣城居民同等的待遇。購買商品房的相關稅費減免或優(yōu)惠；二是新城建設期間，開發(fā)建設相關費用實行包干費優(yōu)惠制度，如建設費控制在每平方米15元以內(nèi)；第三，鼓勵干部職工在新城購買商品房。凡在新城購買商品房的企事業(yè)單位干部職工，均可享受本單位2萬元補貼，很大程度上刺激了干部購房欲望，也帶動了二手房交易，從而激活了整個房地產(chǎn)市場。
4、南遷戰(zhàn)略也有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展
從XX年開始，縣委縣政府開始開發(fā)城南。到目前為止，縣行政中心辦公樓已經(jīng)建成，與新城相關的基礎配套設施進一步完善，學校、醫(yī)療等公益配套設施也一應俱全。在XX，全縣25個行政事業(yè)單位將陸續(xù)南遷，這將再次刺激房價飆升。
5、城市化的加速有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展
據(jù)統(tǒng)計，目前我縣人均住房面積不足19平方米，比全國人均住房水平低5平方米。近年來，由于我國城市化進程的加快，城市人口不斷增加，對住房的需求也在增加。目前全縣居住人口近12萬人，住房需求缺口較大。
二、房地產(chǎn)市場發(fā)展中的問題
1、房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)不合理，價格上漲過快。近三年來，我縣商品房開發(fā)量基本控制在每年20萬平方米以內(nèi)。但是，由于諸多因素的影響，供應結(jié)構(gòu)仍存在一些不合理因素，主要表現(xiàn)在普通商品房和經(jīng)濟適用房的供應模式和建設規(guī)模上的不合理因素。比如我縣南橋村建設的經(jīng)濟適用房，與開發(fā)商開發(fā)的商品房相比，在供應模式和建設規(guī)模上存在不合理因素；期房和現(xiàn)房的銷售價格差是不合理的，比如期房和現(xiàn)房的價格差達到120元/㎡。
2、房地產(chǎn)開發(fā)市場存在違規(guī)行為。從目前的發(fā)展情況來看，除了東盟嘉園具備相應的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)外，其他開發(fā)公司不具備相應的開發(fā)資質(zhì)，同時質(zhì)量體系尚未建立，物業(yè)管理組織不完善。
3、結(jié)合市區(qū)的房地產(chǎn)市場秩序比較混亂。在郊區(qū)，特別是寧紅大道以南的三四線和老虎洞，合資合作建房、計劃外建房、土地入股、加層等違法建房行為比較混亂。由于缺乏質(zhì)量監(jiān)管，不需要配套設施，偷稅漏稅現(xiàn)象嚴重，銷售價格遠低于依法開發(fā)的商品房，嚴重困惑了我國的房地產(chǎn)市場。
4、拆遷工作也影響著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。城市房屋拆遷關系到被拆遷人的切身利益和社會穩(wěn)定，關系到城市建設的速度和規(guī)模。從我國城市房屋拆遷的現(xiàn)狀來看，主要存在以下問題：一是拆遷補償價格失衡的影響。根據(jù)XX年發(fā)布的《城市房屋拆遷管理實施辦法》中的拆遷補償標準，被拆遷人往往難以接受。比如，新城區(qū)拆遷的土地補償價格為每平方米108元，而老城區(qū)西派街和鸚鵡街的拆遷補償標準為評估地價的56%，遠高于新城區(qū)每平方米108元的拆遷補償標準。第二，未能按時完成拆遷對房地產(chǎn)市場有影響。比如a2、b4等地塊還沒有完成拆遷，將“生地”改成“熟地”出售。地塊拍賣掛牌有收入后，相關部門會去拆遷，買家要等幾個月才能進場開工。這與房地產(chǎn)行業(yè)的“賣爛尾樓”相比，本質(zhì)上是一種“賣地”，即要求開發(fā)商以現(xiàn)金形式投資預期甚至下一個開發(fā)周期的建設項目，增加了開發(fā)商的投資風險，減少了投資。同時，由于拆遷的'進度，每年計劃的房地產(chǎn)開發(fā)總量受到控制，導致房價上漲或房屋積壓。三、拆遷安置用地對房地產(chǎn)市場的影響取決于我縣新城區(qū)的建設速度，新城區(qū)在建的所有建設項目都要在10月XX日前完成。但是按照目前的實際進度，確實很難在規(guī)定的時間內(nèi)完成。主要是因為安置工作不能及時到位，導致拆遷工作無法順利進行。
三、加快房地產(chǎn)市場建設的幾點建議
1、進一步加大政府對房地產(chǎn)一級市場的壟斷。按照建立公開、平等、競爭、有序的房地產(chǎn)市場機制的原則，合理確定房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)模。
統(tǒng)一配置城市規(guī)劃區(qū)建設用地，進一步加強房地產(chǎn)市場的引導和調(diào)整，努力實現(xiàn)商品房供求基本平衡，有效穩(wěn)定房價，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。一是要明確普通商品房和經(jīng)濟適用房的建設規(guī)模、項目布局和進度安排。二是在嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃的前提下，根據(jù)房地產(chǎn)市場的變化，適時調(diào)整供應結(jié)構(gòu)、供應方式和供應時間。目前，我縣尚未竣工或開工的商品房數(shù)量約為49萬平方米。因此，在土地供應計劃中，應逐步減少土地數(shù)量。第三，充分利用稅收等經(jīng)濟手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，加大對投機性和投資性房地產(chǎn)交易的調(diào)控力度。商品房未竣工或者居住未滿2年的，不得轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)開發(fā)商不得發(fā)布虛假信息。
2、加強南遷部隊建設。根據(jù)修府辦[XX]48號文件，城北行政事業(yè)單位將在3年內(nèi)完成建設和搬遷工作。從目前的工作進展來看，只有少數(shù)單位有施工意向，其余都在等待、拖延、觀望。因此，縣委、縣政府必須下定決心，強化領導責任，加大工作力度，確保南遷單位建設的順利進行。
3、加大工作力度，確保房地產(chǎn)市場管理措施到位。一是進一步完善房地產(chǎn)市場管理監(jiān)督機制，嚴格工作紀律，全面建立公開、公平、公正的房地產(chǎn)市場。第二，要建立以規(guī)劃為主導的定期審議制度，所有房地產(chǎn)開發(fā)用地都要按照先規(guī)劃、后用地、先審批、后建設的原則有序進行。第三，要加大打擊非法房地產(chǎn)開發(fā)的力度，加強部門合作，禁止農(nóng)村集體土地、城市農(nóng)民宅基地和劃撥土地直接進入市場交易或直接用于房地產(chǎn)開發(fā)。對于已經(jīng)發(fā)生的違法用地行為，除了拆除影響較大的違法房屋外，稅務機關將通過處罰的方式對符合計劃的進行全額清繳和整改，以達到對違法建房者無利可圖的目的。通過源頭控制，全面建立城市土地統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一交易供應的運行機制，確保我國房地產(chǎn)市場健康均衡發(fā)展。
房地產(chǎn)調(diào)研報告8
一、完善文本內(nèi)容。本報告中，應增加建設單位的相關情況，清楚開發(fā)單位是否有資質(zhì)和能力承擔項目開發(fā)；增加和深化銷售預測和銷售策略；深化投資環(huán)境和市場研究，特別是項目區(qū)域開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)銷售情況及經(jīng)濟發(fā)展情況。
二、增加相關圖紙。本報告中沒有任何圖紙來表述報告中內(nèi)容，項目可研報告，一定要附項目總平面圖和日照分析圖。總圖可以知道建設規(guī)模和內(nèi)容，清楚開發(fā)強度和經(jīng)濟技術指標，也可知道設計是否符合相關規(guī)范要求。日照分析圖可以看出是否對項目外有日照影響，是否滿足國家強制性條文。
三、完善相關設計依據(jù)。文中設計依據(jù)有些已經(jīng)過時，應采用國家最新規(guī)范；婁底市近期專門出臺了一些針對房地產(chǎn)市場發(fā)展的`文件，應加上去，增加項目的本地性。
四、完善建設內(nèi)容。建設內(nèi)容應當明確是高層還是多層住宅，限高多少；增加公廁、垃圾站、配電房、綠化等建設內(nèi)容；說明項目用地權屬情況。
五、細化和修改文字內(nèi)容。文中劣勢描敘中，項目區(qū)域為未開發(fā)區(qū)域不對，該項目區(qū)域已經(jīng)是成熟開發(fā)區(qū)域；文中對房地產(chǎn)市場的分析應當主要側(cè)重開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場分析，而不應是湖南省和婁底市的，說服力不強。
六、投資進一步細化。該報告中，項目總建筑面積19663平方米，總投資9748、79萬元，成本將近5000元每平米，投資成本過高，不符合目前房產(chǎn)市場開發(fā)情況，應調(diào)整。其次，在投資分析中，地下車位12萬/個，超出婁底實際價格，目前一般為8萬/個；工程量中，土石方應進一步核實，該區(qū)域主要是填方，挖方較少；人工工資88元/日太低。
七、修改項目工期表達方式。項目工期改為采用以月為單位計算工期，以季度不太精確；文中工期部分地方前后不一，工程本是20xx年5月完成，在銷售方案中卻20xx年8月才舉行奠基，20xx年4月18日才開始團購，時間前后不一致。
八、完善對項目開發(fā)條件的描述。本報告中，項目建設基礎條件的描敘與本項目實際建設地不符，應具體針對性地對項目建設條件進行精準描敘。包括項目場地、地形地貌、地質(zhì)情況、周邊建設情況等。
九、工程管線設計應深化。該報告中，住宅采用三臺800kVA室外箱式公變供電，公共部分在地下室設兩個專變配電室，共設4臺高壓開關柜、2臺800KVA干式變壓器和24臺低壓配電柜，配置不合理；該報告中，給水管道200管徑過大，150足夠。
十、細化財務評價。該報告財務評價中，企業(yè)所得稅應按20xx年婁底稅務部門文件規(guī)定的額度計算。
房地產(chǎn)調(diào)研報告9
(1)政治法律環(huán)境方面
�、� 國家、省、市有關房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策。如房地產(chǎn)價格政策、房地產(chǎn)稅收政策、土地制度和土地政策、人口政策等。
② 有關房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律規(guī)定。如《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》。
�、� 有關國民經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。
(2)經(jīng)濟環(huán)境方面
�、� 國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟特性，包括經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益。
�、� 項目所在地區(qū)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學條件、基礎設施情況、地區(qū)內(nèi)的重點開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況。
�、� 一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率。
④ 國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導產(chǎn)業(yè)。
⑤ 居民收入水平、消費結(jié)構(gòu)和消費水平。
�、� 項目所在地區(qū)的對外開放程度和國際經(jīng)濟合作的情況，對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。
�、� 與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點相關因素的調(diào)查。
�、� 財政收支。對于不同的物業(yè)類型，所需調(diào)查的經(jīng)濟環(huán)境內(nèi)容有很大的不同，須結(jié)合具體項目情況展開有針對性的調(diào)查。
(3) 社區(qū)環(huán)境方面
社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價值和經(jīng)濟效益具有重要作用。社區(qū)環(huán)境內(nèi)容包括：社區(qū)繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。
(4) 房地產(chǎn)市場需求和消費行為方面
�、� 消費者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢。
�、� 房地產(chǎn)市場需求影響因素：如國家關于國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化;消費者的構(gòu)成、分布及消費需求的層次狀況;消費者現(xiàn)實需求和潛在需求的情況;消費者的收入變化及其購買能力與投向。
�、� 需求動機：如消費者的購買意向，影響消費者購買動機的因素，消費者購買動機的類型等。
�、� 購買行為：如不同消費者的不同購買行為，消費者的購買模式，影響消費者購買行為的社會因素及心理因素等。
(5) 房地產(chǎn)產(chǎn)品方面
�、� 房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場生命周期。
�、� 現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。
③ 新技術、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其有關房地產(chǎn)產(chǎn)品上應用的情況。
④ 本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場占有率。
⑤ 建筑設計及施工企業(yè)的'有關情況。
(6) 房地產(chǎn)價格調(diào)查。
�、� 影響房地產(chǎn)價格變化的因素：特別是政府價格政策對房地產(chǎn)企業(yè)定價的影響。
�、� 房地產(chǎn)市場供求情況的變化趨勢。
�、� 房地產(chǎn)商品價格需求彈性和供給彈性的大小。
�、� 開發(fā)商各種不同的價格策略和定價方法對房地產(chǎn)租售量的影響。
�、� 國際、國內(nèi)相關房地產(chǎn)市場的價格。
�、� 價格變動后消費者和開發(fā)商的反應。
(7) 房地產(chǎn)營銷渠道
�、� 房地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況。
�、� 房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因。
③ 租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況。
�、� 房地產(chǎn)租售客戶對租售代理商的評價。
(9) 房地產(chǎn)市場競爭情況。
市場競爭對于房地產(chǎn)企業(yè)制定市場營銷策略有著重要的影響。因此，企業(yè)在制定各種重要的市場營銷決策之前，必須認真調(diào)查和研究競爭對手可能作出的種種反應，并時刻注意競爭者的各種動向。
希望可以幫到你！
我是來看評論的
房地產(chǎn)調(diào)研報告10
一、調(diào)查背景
隨著人們生活水平的提高，對于房子的渴望也越來越強烈，買房的人不斷增多，房價也在不斷的攀升。
進入21世紀以來，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場日趨火爆，房地產(chǎn)的價格不斷攀升，創(chuàng)造了一個又一個的財富奇跡。在這種大的風潮之下，人們紛紛涌入到房地產(chǎn)領域中，致使房地產(chǎn)泡沫不斷增加，國家政府對此事高度重視，針對房地產(chǎn)過熱、房價過高現(xiàn)象，出臺了一系的宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場逐漸回歸于理性。那么，針對國內(nèi)房地產(chǎn)事業(yè)的未來會如何發(fā)展展開多方面的調(diào)查。
二、調(diào)查目的
面對逐漸回歸于理性的房地產(chǎn)市場，未來的房地產(chǎn)是否會如人們猜想的逐漸崩潰亦或是走下坡路呢本次調(diào)查就是針對房地產(chǎn)市場未來的的發(fā)展趨勢。
三、調(diào)查情況
1、我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀
自黨的十一屆三中全會以來，在經(jīng)濟體制改革的帶動下，房地產(chǎn)業(yè)，這一億萬價值的巨大商品開始起動，開始流通。
自20xx年起，本來相對平穩(wěn)的房價仿佛一夜之間就打著滾似的增長了一倍多，使得人們認為在以后房價還會繼續(xù)增長，紛紛搶購房產(chǎn)。這使得一些房地產(chǎn)開發(fā)商看準了時機都搶著開發(fā)未開發(fā)的土地，一幢幢的高樓拔地而起。而房價也一直在飆升。
進入20xx年9月，美國金融市場再掀危機，雷曼兄弟控股公司破產(chǎn)、美洲銀行收購美林集團、AIG集團陷入危機，強烈震撼了美國金融市場，并在國際金融市場掀起滔天巨浪，曠日持久的美國次貸危機轉(zhuǎn)化為嚴峻的世紀性金融危機。由于這場金融危機仍處于持續(xù)發(fā)展中，金融市場瞬息萬變，危機將走向何處并在何處停止巨大的不確定性籠罩全球。同樣，這場危機的影響范圍和影響程度仍是個未知數(shù)，這場危機對我國房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊也是顯而易見。
次貸危機對我國的房地產(chǎn)行業(yè)有著巨大的影響。為了緩解國際資本投機人民幣的壓力，人民銀行不得不讓人民幣的存款利率與美元存款利率之間保持一定的利差。從20xx年底至20xx年6月的多時間里，美聯(lián)儲多次上調(diào)利率，但中國的利率只上調(diào)了兩次，而且20xx年的一次利率調(diào)整只上調(diào)了貸款利率。利率未能大幅度的調(diào)整，使虛熱的中國房地產(chǎn)市場難以得到有效的控制,導致中國樓市與美國樓市共同“繁榮”房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹，房地產(chǎn)行業(yè)不斷飆升。
房地產(chǎn)的投機者日益的增多，我國的房價不斷地飆升，這一現(xiàn)象持續(xù)了幾年的時間。不管是商業(yè)營業(yè)用房還是住宅房，有錢的人瘋狂的一再購入房產(chǎn)，普通一些的老百
姓只能看著房價的一再飆升，慢慢的買房就變成為了老百姓可望而不可即及的奢侈品。
從目前國內(nèi)房地產(chǎn)的經(jīng)濟來源分析，房地產(chǎn)投資依然呈現(xiàn)出不斷增長的態(tài)勢，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重也比較大。這種投資一方面來自國內(nèi)民間資本的投入，另一方面就是國際投資。其中前者是主要投資來源，占到國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資總額的絕大部分，這一比例約在76%左右，而從增長速度來看，除了20xx年有較小回落，20xx年至都保持了高速增長狀態(tài)，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，這一數(shù)據(jù)又逐漸開始歸落。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，20xx年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資36828億元，同比名義增長20.3%，增速比1-5月份回落0.3個百分點，這也是該指標連續(xù)兩個月出現(xiàn)回落。從投資結(jié)構(gòu)來看，房地產(chǎn)開發(fā)商將投資對象逐漸從商業(yè)營業(yè)用房轉(zhuǎn)向住宅投資。
從房地產(chǎn)開發(fā)的狀況上來看：據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)整體呈現(xiàn)出兩個特點，一是新開工面積增多，竣工面積增速減緩。隨著國內(nèi)對房地產(chǎn)市場政策的一些改變，一些開發(fā)商對土地的囤積情況逐漸向使用過渡、開工情況增加很多，但是為了保證足夠的利益，往往故意要求施工單位減緩進度，導致竣工面積的增長很緩慢。二是拆遷規(guī)模受到遏制，但土地控制形勢依然嚴峻。隨著房地產(chǎn)開發(fā)不斷出現(xiàn)的負面拆遷新聞，國家也對此越來越重視，相繼出臺了若干文件用于規(guī)范拆遷規(guī)模和方式，但是土地使用依然難以得到控制，這其中既有開發(fā)商的想法，也有地方政府的授意，而且開發(fā)過程中屢屢出現(xiàn)經(jīng)濟問題。國家審計署發(fā)布的《24個市縣至土地管理及土地資金審計結(jié)果》，列舉了24個市縣在土地出讓、征用及相關資金管理使用中存在一些不合規(guī)、不規(guī)范的問題，實際情況可能遠不止如此。國土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合召開的電視電話會議中，通報了20xx年10月至10月全國“未報即用”違法用地清查整改情況，31個省(區(qū)、市)不同程度存在“未報即用”違法用地現(xiàn)象，其中包括一些國家和省級重點項目。至20xx年3月25日，全國共清理“未報即用”違法用地案件36872宗，涉及土地總面積61.3萬畝，其中耕地面積27.2萬畝。
進入20xx年盡管房地產(chǎn)投資增速回落，但其余幾個指標已有所改善。數(shù)據(jù)顯示，20xx年1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅施工面積403521萬平方米，增長12.9%。住宅新開工面積70630萬平方米，增長2.9%。住宅竣工面積27428萬平方米，增長2.7%。上述指標增速均比此前有所回升，意味著短期內(nèi)整體市場供應無虞。數(shù)據(jù)還顯示，20xx年6月末，全國商品房待售面積43731萬平方米，比5月末增加807萬平方米。其中，住宅待售面積增加506萬平方米。
從房地產(chǎn)市場的銷售情況來看，銷售量呈現(xiàn)出一定的波動，從20xx年至，銷售量不斷增加，即使在20xx年中間有過短暫回落，但是從全年來看，銷售量仍然是增加的，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，全國商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%，首度超過10億平方米。盡管面臨嚴厲的樓市調(diào)控，商品房開發(fā)投資全年同比增速仍然達到33.2%。但是這一情況到隨著國家調(diào)控的堅決執(zhí)行而發(fā)生了改變，數(shù)據(jù)報道房地產(chǎn)市場相比下降了14.8%左右，且這一比例依然在繼續(xù)增加中。但是房地產(chǎn)銷售價格和銷售量有所不同，雖然調(diào)控力度很大，但是房價近年來依然處于高位運行，雖然在個別地區(qū)稍有回落，但是不具代表性，從全國范圍來看，房地產(chǎn)價格依然較高。目前國內(nèi)市場對房地產(chǎn)的剛性需求依然強烈。從20xx年的成交量數(shù)據(jù)來看，盡管有“新國五條”的影響因素，但上半年樓市成交量仍達到近幾年來的最好水平。數(shù)據(jù)顯示，1-6月，全國商品房銷售面積51433萬平方米，同比增長28.7%;商品房銷售額33376億元，增長43.2%。
2、居民預購房情況
根據(jù)所調(diào)查涉及的范圍看，大多數(shù)居民以居住樓房為主，大多數(shù)的家庭住房為無電梯式樓房，只有極小一部分的家庭住在有電梯的商品房里，還有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分處于衛(wèi)生間或廚房共享的合住狀態(tài)。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達59.3%，超過半數(shù);18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住單位的房子。住房面積多數(shù)在40-80平方米之間。而根據(jù)調(diào)查，想購買住房的人占大多數(shù)，一般想買70—150平米之間的房子，人們所能承受的的價格大概在20xx—3000元，但是就目前來看，有一部分人是傾向于經(jīng)濟適用房的。先不說北京、上海一些大城市的房價有多高，就我們這個屬于廊坊所管轄的小城市房價就已經(jīng)飆升到了5000元一平米，這遠遠超過了普通工薪階層所能承受的范圍。
數(shù)據(jù)顯示調(diào)查，購房者的年齡在25歲到34歲之間的居多，這個年紀大概是要買結(jié)婚用房的吧，這讓我想起了“中國的房價是由丈母娘炒起來的”這句話。其次，是35歲到44歲的人群�？傮w購房人群以中學以上學歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者。
在家庭收入調(diào)查中，主要的購房者月收入一般在1000—4000元從全國范圍來看，房地產(chǎn)價格依然較高。目前國內(nèi)市場對房地產(chǎn)的剛性需求依然強烈。從20xx年的成交量數(shù)據(jù)來看，盡管有“新國五條”的影響因素，但上半年樓市成交量仍達到近幾年來的最好水平。數(shù)據(jù)顯示，1-6月，全國商品房銷售面積51433萬平方米，同比增長28.7%;商品房銷售額33376億元，增長43.2%。
2、居民預購房情況
根據(jù)所調(diào)查涉及的范圍看，大多數(shù)居民以居住樓房為主，大多數(shù)的家庭住房為無電梯式樓房，只有極小一部分的家庭住在有電梯的商品房里，還有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分處于衛(wèi)生間或廚房共享的合住狀態(tài)。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達59.3%，超過半數(shù);18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住單位的房子。住房面積多數(shù)在40-80平方米之間。而根據(jù)調(diào)查，想購買住房的人占大多數(shù)，一般想買70—150平米之間的房子，人們所能承受的的價格大概在20xx—3000元，但是就目前來看，有一部分人是傾向于經(jīng)濟適用房的。先不說北京、上海一些大城市的房價有多高，就我們這個屬于廊坊所管轄的小城市房價就已經(jīng)飆升到了5000元一平米，這遠遠超過了普通工薪階層所能承受的范圍。
數(shù)據(jù)顯示調(diào)查，購房者的年齡在25歲到34歲之間的居多，這個年紀大概是要買結(jié)婚用房的吧，這讓我想起了“中國的房價是由丈母娘炒起來的”這句話。其次，是35歲到44歲的人群�？傮w購房人群以中學以上學歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者。
在家庭收入調(diào)查中，主要的購房者月收入一般在1000—4000元環(huán)境好，污染少的地方，在城市中司機車較多，空氣污染嚴重，小區(qū)的物業(yè)普遍高于郊區(qū)，郊區(qū)的空氣質(zhì)量、環(huán)境都比較好，購房者更傾向與環(huán)境比較好的郊區(qū)。
3、房地產(chǎn)業(yè)成為GDP上升的重要力量
政府部門為了確保我國更好的應對國際金融危機而采取的相對寬松的貨幣政策，在該政策的
激勵下，銀行的信貸空前放松，房地產(chǎn)行業(yè)也因此成為了地方政府舉債的主要流向。很多地方政府手和房產(chǎn)商手握土地資源和大量的信貸資金爭相突破國家有關居民第二套住房的按揭限制，部分地區(qū)甚至推出了所謂的“改善性”住房企圖蒙混過關，但是這并沒有為居民的居住條件改善帶來積極的影響，反而成為了房地產(chǎn)行業(yè)撬動銀行信貸資金的有力工具。
4、房地產(chǎn)的價格
我國商品房價格一直保持穩(wěn)定增長的趨勢，但是在，全國商品房價格開始飆升，其中北京、上海、廣州等一線城市的商品房價格更是達到了城市人均可支配收入的50余倍。就拿北京來說，據(jù)報道北京六環(huán)以內(nèi)的房價都飆升到了2萬元一平米，許多買不起房的居民都在往北京周邊地區(qū)購買房子，如：廊坊、固安等地。致使這些地區(qū)的房價也在不斷的向上飆升，接近1萬元一平米。
5、20xx房地產(chǎn)業(yè)整體形勢
從對前幾年的房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析來看，20xx年房地產(chǎn)業(yè)的整體形勢是趨于平穩(wěn)的。就目前來看，20xx年的樓市要好過于20xx年。
中國房地產(chǎn)研究會副會長指出，房地產(chǎn)市場的情況總體上起穩(wěn)，出現(xiàn)相對平穩(wěn)的情況，在穩(wěn)健增長的情況下達到基本的統(tǒng)一。在發(fā)展這一輪的調(diào)控下來以后，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)兩個反差。
第一個反差是大城市和中小城市實現(xiàn)了反差，二線城市的市場和三、四線城市的市場出現(xiàn)了大的反差。就如北京市住建委說，北京住宅市場沒有出現(xiàn)恐慌性購房，這其實是此地無銀三百兩。實際上二手房交易量上來了，一手房交易量也上來了，房價就又開始往上走了。你不說還好，你一說大家就會覺得已經(jīng)出現(xiàn)恐慌性購房了。隨著交易量的上升，房價也在涌動，這是一方面的情況，所以大城市的開發(fā)商高興的說，春天的腳步又來臨了。中小城市的開發(fā)商說，什么時候限購、限貸能取消，我們實在沒辦法過了。三四線城市市場不那么樂觀，現(xiàn)有的供應量很大，但是消化能力很弱，不像北京、上海，盡管還有一定的庫存，但是消化能力很強，庫存卻不足了。
第二個反差是土地市場和房屋市場的反差。開發(fā)商處在市場的兩端，在土地市場是買者，在房屋市場是賣者。到目前為止，房屋的銷售是明顯上升了，但是土地的銷售，政府賣地，開發(fā)商在20xx年11月底買房同比下降了14.8%，出讓金同比下降了10%幾。就是說開發(fā)商買地還沒有達到去年的水平，下降14.8%這是不小的數(shù)據(jù)，盡管我們看到土地市場在放大，實際上是個別的，全國的`土地市場還在觸底，還沒有起來，真正到正增長是在今年的上半年，實際上土地市場還沒有回暖。這樣的市場給中央政府、地方政府提出了難題，到底怎么調(diào)整是進一步加強調(diào)控，還是房子賣不掉的地方要放松。這次經(jīng)濟工作會上提出了差別化的信貸政策、貨幣政策、限購措施，是不是決策部門已經(jīng)意識到了這樣的情形。在這樣的情況下，不可能再出什么政策，現(xiàn)在正是空檔，就這么維持著。下一步的調(diào)控希望能夠因地制宜，應該給地方留有一定的余地，不同的城市應該有不同的對策。一些開發(fā)商很有意思，前兩年向二三線城市進發(fā)，現(xiàn)在又回來了，回到大城市了，覺得還是大城市效益好，還是大城市購買力強。
所以說20xx年的市場是相對穩(wěn)定的市場，并沒有出現(xiàn)大幅度的反彈。
四、調(diào)查結(jié)果
根據(jù)上面一系列的調(diào)查發(fā)現(xiàn)我國房市還存在許多問題。
1、市場發(fā)育不良，泡沫化程度很高。
我國的房地產(chǎn)市場市場化發(fā)育時間較短，而且在發(fā)育過程中，受到許多不健康因素的影響，導致了其發(fā)育不良、利潤率太高而不可持續(xù)發(fā)展。據(jù)權威部門提供信息，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率遠高于各行業(yè)的平均利潤率，并且一直在快速增長。
2、供需結(jié)構(gòu)失衡。
一是新建的中小戶型、中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應不足，而高端住房卻供給過剩。二是廉租房供給很少，政府重視不足，覆蓋面小，未以開發(fā)廉租房為政策重心。同時經(jīng)濟適用房的供給不能滿足需求，而且政府以提供經(jīng)濟適用房為主存在很多問題。
3、房價的升高
房價的不斷飆升使得購買者買不到合適的房子，而一些投機者從這里面買到不少房子，使得房子的空置率也在不斷上升，這種現(xiàn)象在各大城市都有發(fā)生。
五、總結(jié)
根據(jù)對房地產(chǎn)市場的調(diào)查與居民預購買房的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)還是有很多問題存在的。
但是根據(jù)調(diào)查所得到的結(jié)論，我國的房地產(chǎn)市場依然會有很大的發(fā)展空間。展望，全球經(jīng)濟環(huán)境總體趨穩(wěn)，增長格局將繼續(xù)調(diào)整;我國經(jīng)濟運行基本穩(wěn)定，預期目標能夠如期實現(xiàn)。經(jīng)濟平穩(wěn)增長的內(nèi)在動力總體上仍會支撐房地產(chǎn)行業(yè)保持平穩(wěn)健康發(fā)展，但熱點城市龐大的需求及持續(xù)升溫的土地市場仍在推動房價上漲預期，調(diào)控基調(diào)不容改變。在此背景下，預計房地產(chǎn)投資仍將處于景氣恢復階段，供需關系雖有所改善，從中長期來看，新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略有望促進明后年的房地產(chǎn)市場逐漸回歸理性。
房地產(chǎn)業(yè)的上升空間還有很多，希望從事房地產(chǎn)業(yè)的人員能給低收入家庭建設比較經(jīng)濟適用的住房。讓這些人都可以買上房子而不是在居無定所的租住房子。
國家要加快經(jīng)濟建設，政府要制定惠民政策，提高居民的收入水平，這是解決房價問題的關鍵;國家要采用宏觀調(diào)控手段，加大調(diào)控力度，穩(wěn)定房價;政府要制定相關法律法規(guī)，約束開發(fā)商行為，提高房屋質(zhì)量，增加保障房和經(jīng)濟適用房的數(shù)量，保證低收入居民的住房需求。
現(xiàn)在開發(fā)商為了利用有限的土地獲得可觀的利潤，現(xiàn)在都蓋起了高層的建筑，可見，今后高層建筑是會成為房地產(chǎn)開發(fā)的主流。
房地產(chǎn)調(diào)研報告11
一、我縣房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀
20xx年，在縣委、縣政府的領導下，按照省、市和縣委、縣政府的總體部署，大力推進依法行政和行風建設，認真履行行業(yè)管理職能，以實現(xiàn)房管事業(yè)和諧發(fā)展、科學發(fā)展為目標，以服務大局、情系民生為著眼點，以實施重點項目帶動戰(zhàn)略為重點，強力攻堅，勇于突破，各項職能工作取得突破性進展，行業(yè)管理服務水平得到提高，為我縣經(jīng)濟和社會發(fā)展作出積極貢獻。近二年，由于受全球金融危機的影響，我縣住宅與房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)緩慢發(fā)展，全縣8個開發(fā)企業(yè)先后建設了金域藍灣、鑫隆佳苑、尚城云鼎、城東商貿(mào)城等房地產(chǎn)開發(fā)工程，開發(fā)建筑面積10。7萬平方米，全年竣工住房面積12。6萬平方米，人均增長0。3平方米。目前，縣城居民人均居住面積已達28。8平方米。房地產(chǎn)二級市場活躍，全縣公房上市交易43套，面積0。27萬平方米;存量住房上市交易127戶，面積1。3萬平方米，交易額1395萬元，拉動了內(nèi)需，激活了房地產(chǎn)市場，增加了契稅，為我縣經(jīng)濟發(fā)展增添了活力。全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“增長速度較快、供需總體平衡、結(jié)構(gòu)更趨合理、價格穩(wěn)中有升、消費逐步理性”的良好發(fā)展態(tài)勢。
二、存在的問題
近些年，我縣重視法制建設，不斷加強了行業(yè)管理和規(guī)范服務工作，特別是大力開展了整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序活動，有效地推進了房地產(chǎn)業(yè)的各項工作，加快了我縣住房建設步伐。但在行業(yè)管理工作中，也發(fā)現(xiàn)一些問題，這些問題主要有：
一是房地產(chǎn)銷售不規(guī)范。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，存在個別開發(fā)企業(yè)部分開發(fā)項目未取得《商品房預（銷）售許可證》就擅自進行商品房預售;少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售樓盤未按要求公示，缺漏了部分公示內(nèi)容，如：崇仁縣城鎮(zhèn)綜合開發(fā)公司開發(fā)的“永勝花園”缺《商品房銷售管理辦法》的有關規(guī)定;茂泰房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“鑫隆佳苑”缺《商品房銷售進度表和價目表》。
二是物業(yè)管理不完善。物業(yè)管理面太窄;市民居住消費現(xiàn)象更新的問題;管理人員服務工作不能滿足住房要求的問題;物業(yè)管理資金難以到位的問題等。
三是住房保障體系不健全。在經(jīng)濟適用房、廉租房建設管理中，住房保障體系健全還不夠;“兩房”建設工作創(chuàng)新力度還不夠。
三、幾點建議
1、放開搞活，培育住房二級市場
在20xx年我縣就已全面放開住房二級市場，為了進一步放開搞活住房二級市場，促進存量住房流通，實現(xiàn)與商品房增量市場的聯(lián)動，適應居民改善居住條件的需求，拉動居民消費，必需降低準入門坎，取消已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市的審批手續(xù);必需簡化辦事程序，提高辦事效率，實施交易發(fā)證一體化;必需明確住房交易優(yōu)惠政策，降低稅費;必需培育和規(guī)范房地產(chǎn)中介服務市場;
2、規(guī)范市場，著力監(jiān)管與服務
在規(guī)范房地產(chǎn)市場管理方面，應在“監(jiān)管和服務”上下功夫。一是把好開發(fā)企業(yè)準入關。對申報房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)從注冊資本金、工程技術人員、擬開發(fā)項目情況等方面嚴格把關。不僅認真審查材料，而且還要現(xiàn)場踏勘。二是加強商品房預（銷）售的監(jiān)督和管理。嚴格執(zhí)行預（銷）售許可證制度，建立健全了我縣房地產(chǎn)開發(fā)銷售信息公示制度和管理力度。三是認真做好開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢工作。
3、突破難點，建立物業(yè)管理機制
一是加大宣傳，轉(zhuǎn)變觀念。向社會開展廣泛的.宣傳教育活動，提高物業(yè)管理的社會整體意識。開展形式多樣的文明、安全、法制、物業(yè)管理知識的宣傳教育，不斷向住戶灌輸現(xiàn)代文明新的居住消費觀念，增強住區(qū)群眾配合和接受物業(yè)管理的自覺性和積極性。二是協(xié)調(diào)關系，爭取支持。爭取縣政府成立物業(yè)管理領導機構(gòu)，負責領導、協(xié)調(diào)、指導和監(jiān)督物業(yè)管理工作。發(fā)揮職能部門的作用，對開展物業(yè)管理，改善人居環(huán)境工作給予大力支持，有效實施舊住宅區(qū)綜合整治，如清除亂建亂搭、改造危舊房屋、整治環(huán)境衛(wèi)生、搞好交通綠化等;新住宅小區(qū)規(guī)范管理，如房屋建筑主體的修繕和管理;房屋設備、設施維修和更新;環(huán)衛(wèi)、道路、綠化、消防、治安管理和維護等。三是出臺政策，建章立制。爭取政府出臺物業(yè)管理政策，制定管理實施辦法，明確政府主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)單位、社會有關各方及業(yè)主相互之間的權利和義務，具體規(guī)定物業(yè)管理經(jīng)費來源及收繳辦法等。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主要和用戶簽訂管理合同，明確責、權、利關系，規(guī)范各自行為。做到有章可循、有法可依，使物業(yè)管理工作步入規(guī)范化、法制化管理軌道。
4、完善住房保障體系，全面推進廉租住房建設
一是建立責任制體系，切實加強“兩房”建設管理和監(jiān)管。建立領導機構(gòu)，設立專人負責，嚴格操作規(guī)程，實行一級對一級負責，強化抓“兩房”建設工作責任意識。二是依法依規(guī)運作，積極穩(wěn)妥推進“兩房”建設工作。按照縣政府《關于推進崇仁縣經(jīng)濟適用住房 和廉租住房建設實施意見》的要求，堅持科學運作，規(guī)范操作規(guī)程，采取電視宣傳、組織宣傳車上街、在縣城人流密集的主要街道咨詢服務和散發(fā)《公告》材料、三榜公示以及將經(jīng)濟適用房和廉租住房公開搖號活動制作電視新聞滾動播放等形式，向社會廣泛開展“兩房”政策、運作情況進行宣傳。建立申請申購、填表登記、入戶調(diào)查、審核確認、建檔管理制度。啟動“三級審核、三榜公示”等工作，嚴格做到對“兩房”合理合規(guī)的使用，并建立“兩房”建設工作重大事項報告、統(tǒng)計報表、責任追究等制度。三是加大業(yè)務工作技能，進一步落實住房保障運行環(huán)境。四是創(chuàng)新思路、加強“兩房”建設。要用創(chuàng)新思路來解決業(yè)務工作中遇到的復雜問題和打造“兩房”建設領域。通過工作的不斷創(chuàng)新，進一步為政府解決困難家庭的住房問題決策提供科學依據(jù)，不斷提高“兩房”建設發(fā)展思路，使“兩房”建設這項‘民生工程’又好又快地發(fā)展，造福于民。
房地產(chǎn)調(diào)研報告12
兩港一城建設熱潮和城市化進程的加快，推動了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。目前，房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。房地產(chǎn)行業(yè)直接稅收入約占總稅收的15%，相關稅收占總稅收的30%；如果加上契稅收入，就占36%。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的加快，房地產(chǎn)業(yè)在稅收中的支柱作用將更加明顯。
最近，中央政府和市政府相繼出臺了房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。對于對外部環(huán)境敏感的房地產(chǎn)行業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認清本地區(qū)房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，進而研究并提出相應的對策和建議，對保持本地區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展具有重要意義。
一、我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%；房地產(chǎn)開發(fā)投資37.3億元，其中住宅投資23億元；商品房建筑面積489.9萬平方米，銷售量100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有以下特點:
1.房地產(chǎn)投資保持了較高的增長率
近年來，我區(qū)巨大的開發(fā)建設形勢和房地產(chǎn)市場的熱度，使得房地產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場的前景看好。今年上半年，我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持去年以來的快速增長勢頭。1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增長率為42.2%。具體趨勢見圖1。其中，住房建設在房地產(chǎn)開發(fā)投資中占有突出地位，占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的62%；今年商業(yè)樓宇的增長率持續(xù)上升。2-6月累計增長率分別為2.6%、15.2%、84.5%、79.1%和1.9倍；寫字樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增長速度。
2.房地產(chǎn)銷售勢頭明顯下降
今年，我區(qū)商品房銷售面積和銷售額同比增長率逐月呈下降趨勢，2-6月的增長趨勢如圖2所示:
從商品房預售情況來看，下降趨勢明顯。1-6月，小區(qū)預售3940套，總面積50.6萬平方米；與去年同期相比，預售單位數(shù)量和面積分別下降了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望態(tài)度，我區(qū)3月份商品房預售量大幅下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，較3月份下降44.3%。5、6月份預售水平繼續(xù)走低，每月預售385套，總面積約5萬平方米。
3.房地產(chǎn)平均價格持續(xù)上漲
今年以來，中央政府和市政府頻繁出臺相關政策來規(guī)范房地產(chǎn)市場，但年后，房地產(chǎn)市場進入了新一輪的快速上漲。由于土地的稀缺，人們對住房改善的實際需求的支持，以及“跟著漲而不是跟著跌”的投資心理，我區(qū)的房價也呈現(xiàn)出持續(xù)上漲的趨勢。
自20xx年以來，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速上漲，年、年、年房價分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達每平方米5590元，同比上漲20%；存量房均價達到每平米5000元，同比上漲47%。
二、近期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響
隨著房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機現(xiàn)象嚴重，中央政府將把防范房地產(chǎn)風險作為今年宏觀調(diào)控的重點，我市也出臺了一系列相關政策，加強對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。中央和市政政策主要通過以下幾個方面來規(guī)范住房市場:
中央:
——土地供應結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設部等七部委發(fā)布《關于穩(wěn)定房價的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場的變化，及時調(diào)整土地供應結(jié)構(gòu)、供應方式和供應時間；對于房價上漲過快的地方，適當提高住宅用地在土地供應中的比重，重點增加低價普通商品房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應；嚴格控制高檔住宅用地供應。
——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行發(fā)布調(diào)整商業(yè)銀行自營個人住房信貸政策，規(guī)定在房價上漲過快的城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付比例可由20%提高到30%，個人住房貸款利率下限由5.31%提高到6.12%。
——房地產(chǎn)財稅政策調(diào)整。國家稅務總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定20xx年6月1日以后，個人出售購買不滿2年的房屋，全額征收營業(yè)稅，同時對20xx年6月1日以后購買非普通房屋的，全額征收3%的契稅。
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——房地產(chǎn)發(fā)展目標的調(diào)整。20xx年，全市《工作報告》確立了“以住宅、市民消費、普通商品房為主”的“三大”樓市調(diào)控原則。
——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。全市加強新建建筑網(wǎng)上備案，2月18日啟動“網(wǎng)上二手房”試運行，增強房地產(chǎn)信息透明度，嚴厲打擊非法炒房企業(yè)。
-房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應結(jié)構(gòu)，增加中低價普通商品房供應，以配套商品房為主。20xx年，全市計劃啟動配套商品房和1000萬平方米中低價商品房建設。
短期內(nèi)，宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)房地產(chǎn)投資和建設產(chǎn)生直接影響，這將關系到財政收入、固定資產(chǎn)投資和第三產(chǎn)業(yè)增加值等重大經(jīng)濟目標的.完成；同時，穩(wěn)定房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃厚，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場的交易量將出現(xiàn)更大幅度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生一定程度的“慢剎車”效應。
但從長遠來看，宏觀政策調(diào)整將有效消除我區(qū)房地產(chǎn)市場的投機因素，達到抑制投機行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居民消費的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，主要發(fā)揮以下作用:
——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)金額。通過調(diào)整抵押貸款利率和稅收政策，可以減少房地產(chǎn)市場的投機成分，揭示真實的市場需求，合理引導房地產(chǎn)投資和開發(fā)。同時，通過嚴格的土地供應，可以有效防止過度開發(fā)。
——緩解房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾。通過加大配套商品房和低價商品房建設，調(diào)整房地產(chǎn)供應結(jié)構(gòu)，滿足普通百姓住房需求，有效緩解房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾。
——適度穩(wěn)定房地產(chǎn)價格�？紤]到“兩港一城”建設的影響，浦東板塊的影響，以及基礎設施建設的加快，我區(qū)的房地產(chǎn)價格將繼續(xù)上漲。但期房限量轉(zhuǎn)讓、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策措施，將有效穩(wěn)定房價過度上漲，穩(wěn)定其上漲。
三、積極應對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展
總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基礎相對較低，以及近期“兩港一城”開發(fā)建設的歷史機遇，從長遠來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有較大的發(fā)展空間。最近的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展的房地產(chǎn)市場進入一個調(diào)整-鞏固-完善的階段，并日趨成熟。為了保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，目前應注意以下幾點。
1.加強對房地產(chǎn)價格的監(jiān)控
及時掌握我區(qū)房地產(chǎn)價格動態(tài)和趨勢，建立科學有效的房價監(jiān)測預警系統(tǒng)，加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，維護房地產(chǎn)市場價格秩序，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點監(jiān)控土地出讓價格、新建商品房和存量住房交易價格；目前，應特別注意加強對住宅商品房價格的監(jiān)控。加強對房價的季度和年度分析預測，包括待售土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、新建商品房建筑面積、竣工面積、銷售面積、空置面積和空置率、市場平均價格、變化及原因等。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動，及時提出預警建議。
2.加強房地產(chǎn)項目跟蹤管理
建立房地產(chǎn)項目跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡，及時反饋項目進度，發(fā)現(xiàn)問題，協(xié)調(diào)問題，解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)按照政府年度土地供應計劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項目，通過統(tǒng)一招標、拍賣、掛牌等方式取得土地使用權。同時，嚴格辦理房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用、項目設立、規(guī)劃、建設和銷售手續(xù)。做好房地產(chǎn)項目的市場準入，嚴格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，對抽逃注冊資本、項目資本金、無證或超越房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范圍的行為，要依法嚴厲打擊。
3.有計劃、有步驟地規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)
房地產(chǎn)開發(fā)要與我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和城市建設總體規(guī)劃相結(jié)合，根據(jù)軌道交通等基礎設施建設編制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，合理預留開發(fā)空間，通過城市規(guī)劃達到引導房地產(chǎn)開發(fā)、帶動經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，通過房地產(chǎn)市場的信息透明，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用，引導房地產(chǎn)企業(yè)把握市場狀況，根據(jù)市場運行狀況合理安排發(fā)展規(guī)劃。
4.合理引導住房主體的需求
中低收入者、新增城鎮(zhèn)職工、推進城市化的人群、進城務工人員、城市困難家庭是社會對住房的主要需求。為了滿足這一需求，市政府今年大力推進配套商品房和廉租房建設，同時加大廉租房建設力度。我區(qū)應以此為契機，積極引導商品房開發(fā)向普通住房建設轉(zhuǎn)變，改善住房供應，完善住房功能，提高住房質(zhì)量。同時，結(jié)合我區(qū)發(fā)展建設和城市化進程的實際，引導居民合理消費住房，促進主體需求合理化。
房地產(chǎn)調(diào)研報告13
目標:
客觀全面認識區(qū)域社會、經(jīng)濟、城市建設和規(guī)劃、近中期城市的發(fā)展與項目地塊的關系，認識項目發(fā)展的宏觀經(jīng)濟背景和區(qū)位條件，客觀全面的認識該地塊在城市中的地位和發(fā)展?jié)摿Α?/p>
原則：
客觀系統(tǒng)的態(tài)度進行調(diào)查和分析。
研究方法：
以事實和數(shù)據(jù)進行分析說明和提煉，以科學的方法預測。
研究內(nèi)容：
1．域社會經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀和前景概述
2．總體規(guī)劃對項目發(fā)展的影響（分析項目與城市發(fā)展的關系）
3．位條件及其對項目發(fā)展的影響（分析項目與現(xiàn)狀城市各功能區(qū)的關系）
4．大型設施現(xiàn)狀和建設對項目發(fā)展的影響（分析項目與機場、高速路、交通樞紐、體育中心等近中期建設的城市設施的關系）
5. 現(xiàn)狀及周圍環(huán)境分析評價（分析地塊的現(xiàn)狀、城市建設、自然條件對項目發(fā)展的影響） 調(diào)查方法：
一、資料收集：要求對方提供或需收集的資料
1.年鑒
2.統(tǒng)計年鑒
3.建設年鑒
4.房地產(chǎn)年鑒
5.市志
6.《區(qū)域十五計劃及社會經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略》
7.新近報批國務院的總體規(guī)劃
8.項目所在區(qū)分區(qū)規(guī)劃
9.項目周邊城市建設項目的文件和規(guī)劃
二、與權威人士訪談
1．政府部門
2．規(guī)劃局、規(guī)劃設計院規(guī)劃設計師
3．建委、國土局部門干部
4．管局、房地產(chǎn)交易信息管理中心干部
5．要報社城市建設、房地產(chǎn)專欄記者
6．房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會或?qū)W術機構(gòu)專業(yè)人士
7．司主要樓盤的開發(fā)領導
8．他值得推薦的專業(yè)人士、機構(gòu)
資料分析提綱及需解決問題
一、城市社會經(jīng)濟發(fā)展概況
1．經(jīng)濟狀況
用地及人口規(guī)模
經(jīng)濟發(fā)展水平、增長速度
產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及各產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平
經(jīng)濟發(fā)展政策、計劃和規(guī)劃
從歷史發(fā)展過程，從區(qū)內(nèi)區(qū)際比較反映出區(qū)域經(jīng)濟特征，以了解項目開發(fā)的.宏觀經(jīng)濟環(huán)境背景。
2．城市建設
基礎設施建設情況
建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)
通過橫豎向比較分析，了解城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平和趨勢。
3．金融業(yè)發(fā)展狀況
居民存款總額及人均指標
銀行用于房地產(chǎn)開發(fā)貸款
居民購房貸款情況
目的：了解金融業(yè)發(fā)展水平和對項目開發(fā)的影響。
4．居民生活水平
社會商品零售額
人均年可支配收入
居民消費恩格爾系數(shù)
人均居民居住水平
了解居民生活水平，以支持項目定位和把握項目發(fā)展空間。
二、城市規(guī)劃建設對項目發(fā)展的影響
1．城市總體規(guī)劃
2．項目所在地分區(qū)規(guī)劃
3．重大市政建設項目
目的：分析項目地塊的區(qū)位價值和發(fā)展?jié)摿Α?/p>
4．土地市場發(fā)展狀況
土地供應及使用情況
用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應與使用狀況
土地供應方式及制度
未來幾年內(nèi)土地供應量預測
現(xiàn)行有關房屋土地管理政策法規(guī)、房地產(chǎn)市場規(guī)范概述
目的：評估土地市場的供求及管理情況，以把握房地產(chǎn)項目開發(fā)環(huán)境。
房地產(chǎn)市場分析
一、房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程、現(xiàn)狀和趨勢
1. 歷史及現(xiàn)狀各類物業(yè)供求總量和分布
2. 供應產(chǎn)品特征
3. 成交特征
4. 市場發(fā)展特征
目的：把握當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展水平、階段以及趨勢，了解市場主要特征。
二、相關市場及典型案例詳細分析
1.確定相關項目和相關區(qū)域
2.目前供應量及后續(xù)供應情況
3.價格及趨勢
4.產(chǎn)品特征：價格、戶型、規(guī)劃設計、裝修風格、配套設施、環(huán)境等要素
5.成交特征分析：成交比例、價格、成交產(chǎn)品分析、付款方式等要素
6.買家分析：自身特征及購買動機
7.營銷賣點、推廣概念及策略
8.成功或失敗案例分析：區(qū)位、規(guī)劃、設計市場定位、營銷策略、成功或失敗經(jīng)驗分析 目的：把握競爭環(huán)境，了解區(qū)域市場容量、價格、買家特征，并透過現(xiàn)狀供應和成交情況找到項目機會。了解競爭者產(chǎn)品和開發(fā)策略以尋求差異化和更優(yōu)的市場定位。
三、消費者行為和特征分析
1. 消費者特征和需求細分
2. 消費者特征分析：年齡、家庭結(jié)構(gòu)、收入、職業(yè)、來源等要素
3. 消費者需求調(diào)查研究
4. 消費者社會文化生活形態(tài)分析和研究
目的：了解消費者經(jīng)濟承受能力，在戶型、面積、環(huán)境、物業(yè)管理和配套設施等方面的需求，細分市場，以求準確的市場定位。
對項目前期市場調(diào)研的研討
房地產(chǎn)市場調(diào)查研究方法
目標：客觀全面認識區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)特征及走勢、產(chǎn)品特征、競爭特性、需求特性及走勢，進行產(chǎn)品差異化分析，為項目的定位提供市場依據(jù)。
原則：客觀系統(tǒng)的態(tài)度進行調(diào)查和分析，加感性地認識分析和評價。
研究方法：資料查詢，實地考察，資料分析相結(jié)合，在事實和數(shù)據(jù)的基礎上進行分析、總結(jié)和提煉。
調(diào)查研究內(nèi)容：
1．房地產(chǎn)市場總體供應及吸納情況
2．房地產(chǎn)發(fā)展市場特征
3．相關物業(yè)供求狀況
4．產(chǎn)品特征
5．市場活躍區(qū)域特點
6．可比項目個案研究
7．消費者特征及生活形態(tài)分析
8．現(xiàn)狀房地產(chǎn)市場營銷和推廣方式及特征
�。ㄒ唬� 房地產(chǎn)市場調(diào)查方法
目的：從市場供應的量、質(zhì)分析產(chǎn)品特征，了解市場開發(fā)水平和競爭態(tài)勢，從供應產(chǎn)品中分析需求特征，為項目產(chǎn)品定位、消費者定位提供依據(jù)和支撐系統(tǒng)。
——找出近期供應產(chǎn)品中代表最高開發(fā)水平的要素和突破點
——掌握主流消費者來源、特征、消費需求、習慣和心理
供應樓盤現(xiàn)場調(diào)查
方法：
1. 現(xiàn)場觀察和拍照：樓盤規(guī)模、小區(qū)規(guī)劃、社區(qū)形態(tài)、建筑外立面、建筑內(nèi)戶型設計和公共空間設計、園林環(huán)境、會所和配套設施、裝修標準、銷售賣場組織；
2.
成長總會碰到各種限制與瓶頸。
詢問售樓人員：價格、供應量、戶型配比、銷售率、買家特征、管理費；
3. 拿資料：樓書和宣傳資料；
4. 填寫樓盤調(diào)查表，整理分析信息；
目的和結(jié)論：得出對樓盤整體開發(fā)水平的綜合評估，點評和對比分析代表當?shù)剌^高開發(fā)水平的項目和細節(jié)，了解可比性樓盤戶型配比、暢銷戶型。
供應樓盤成交情況
方法：現(xiàn)場詢問售樓人員、成交數(shù)據(jù)收集分析和相關人士訪談三種方式結(jié)合分析：
1. 代表性樓盤成交率；
2. 各面積段戶型成交率；
3. 買家特征和購買特征；
目的：細分出某類產(chǎn)品的單價、總價、戶型、產(chǎn)品特征市場接受情況。
�。ǘ� 消費者調(diào)查
方法：
1. 研究項目幾個輻射圈產(chǎn)業(yè)分布、類型，居住人群的消費水平、職業(yè)、學歷、收入等特征。通過相關人士訪談、企業(yè)數(shù)量和類型、行業(yè)類型調(diào)查了解
2. 可比性樓盤購買者調(diào)查，通過對可對比樓盤客戶資料的收集、訪談獲得相關樓盤客戶特征；
3. 問卷調(diào)查，通過以下一種或幾種方式了解消費者消費需求。
1） 當?shù)胤抗懿块T、媒體曾做過的消費者需求調(diào)查資料；
2） 如甲方有相關資源，通過問卷形式了解消費者需求；
3） 如甲方有客戶資源，對已購房者進行調(diào)查或訪談；
目的和結(jié)論：各檔次和類型物業(yè)的主流消費群來源、職業(yè)、收入情況、消費特征和消費關注點。
對項目前期市場調(diào)研的研討
項目資源分析
1. 地盤現(xiàn)狀分析
基本情況：規(guī)模、形狀、地形地貌、水文
地下情況：文物、光纖電纜等
2. 項目規(guī)劃指標分析
用地性質(zhì)：面積、開發(fā)凈用地面積
指標控制：容積率、總建筑面積及各類性質(zhì)面積控制
規(guī)劃設計要求：退縮、預留等要求
配套建設要求：如車庫、學校、幼兒園等
3. 周邊環(huán)境分析
自然環(huán)境：功能性質(zhì)、自然景觀
人文環(huán)境：人口、文化、旅游、歷史等價值
4. 地塊開發(fā)條件分析
用地條件：綠化、植被、平整情況
市政設施配套狀況（包括交通、水、電、煤氣、排污、通訊）
5. 城市功能分布及項目區(qū)位分析
城市發(fā)展現(xiàn)狀及功能區(qū)分布：主要功能區(qū)及交通布局
城市規(guī)劃發(fā)展方向
項目所在地區(qū)區(qū)位價值分析
6.項目市場資源分析（周邊資源、幅射圈）
項目可達性及預期影響范圍
房地產(chǎn)調(diào)研報告14
一、房地產(chǎn)可行性研究的目的
房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項極其復雜的工程，它涉及立項、方案設計、施工、銷售等一系列復雜的程序�？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項目決策前必要的手段，可行性研究通過深入的調(diào)查研究最終形成可行性研究報告，作為交投集團、成渝公司內(nèi)部立項審批以及最終投資方案的主要依據(jù)。
通過可行性研究，能夠在很大程度上提升房地產(chǎn)項目決策的正確性，提高項目的.經(jīng)濟效益。其目的是使房地產(chǎn)開發(fā)項目決策科學化、程序化，從而提高決策的可靠性，為房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施和控制提供參考。
二、規(guī)劃設計的可行性分析
1.在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度等條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合規(guī)劃設計概念。主要從規(guī)劃設計角度判斷將上述硬指標轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性。
2.容積率變化對產(chǎn)品設計概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。
3.土地本身特征對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如圖例，對產(chǎn)品設計和環(huán)境保護的影響及解決的方法。
4.周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設計的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、"風水"因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設計和環(huán)境保護的影響及解決方法。
5.周邊市政工程配套設施對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：道路狀況(可能與小區(qū)主要出入口有關)、供水、排水、通訊(有線電視、電話、網(wǎng)絡)、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設計的影響及解決方法。
6.周邊生活配套設施對產(chǎn)品設計的影響和考慮。生活設施對自身配套建設規(guī)模和面積作出判斷。
7.市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設計是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。
房地產(chǎn)調(diào)研報告15
一、引言
隨著國民經(jīng)濟的高速發(fā)展，中國的房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展得如火如荼。而據(jù)我們觀察發(fā)
現(xiàn)，天津作為大城市，其房地產(chǎn)業(yè)早已漸趨成熟。相對地，物業(yè)管理服務業(yè)也應運而生。物業(yè)管理，簡單來說，就是人們對物業(yè)的管理活動，泛指一切有關房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及租售后的管理和服務，包括房地產(chǎn)開發(fā)的早期介入和前期管理以及房屋及設備、公共設施的保養(yǎng)、維修，住宅小區(qū)的治安、環(huán)衛(wèi)、交通、分送信報、公共綠化、道路養(yǎng)護等內(nèi)容，范圍相當廣泛。有的物業(yè)管理還兼營小區(qū)內(nèi)的商業(yè)服務、搬家服務、家政服務、房屋的裝修裝飾、房屋租賃等服務項目，寓管理于服務之中。
在市場經(jīng)濟體制下，隨著生產(chǎn)生活節(jié)奏的加快，人們對物質(zhì)文明和精神文明內(nèi)涵
和外延認識的提高與深化，以及物業(yè)市場產(chǎn)權交易的頻繁，從物業(yè)管理的發(fā)展趨勢來看，物業(yè)管理的范圍將是越來越寬，人們所需要的物業(yè)管理服務項目業(yè)將越來越細化。因此，為了更好地了解認識天津市中低檔住宅物業(yè)管理服務的真實狀況，我們選擇了天津最具代表性的住宅區(qū)——小海地區(qū)域的住宅，并對其物業(yè)管理服務狀況的調(diào)查。通過以調(diào)查問卷的方式對小海地物業(yè)管理服務的基本狀況及居民的滿意度進行了測評。希望通過這次調(diào)查可以大體了解天津市中低檔住宅的物業(yè)管理服務水平、質(zhì)量，從中可為相關部門比較客觀的需求情況，也能為天津市房地產(chǎn)市場物業(yè)管理服務的健康發(fā)展提供必要有效的幫助。
二、研究設計
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“天津小海地房地產(chǎn)物業(yè)管理服務狀況”的概念界定：房地產(chǎn)物業(yè)管理的服務狀況能從幾個方面調(diào)查，從對居民的收費公布中，了解是否有亂收費現(xiàn)象。調(diào)查居民對小區(qū)物業(yè)管理公司最不滿意的地方，從中了解天津中低檔住宅物業(yè)管理公司所存在的不足現(xiàn)象，從中更深入調(diào)查天津居民對物業(yè)服務公司的要求。
�。ǘ┱{(diào)查對象
小海地地區(qū)的居民樓，玉峰花園、龍博花園、桂山里
（三）調(diào)查時間
4月9日就現(xiàn)有規(guī)劃方案專項討論會
4月13日提交調(diào)研問卷樣本及調(diào)研細化方案 4月16日進行問卷的新一輪修改，并最終確定
4月17日-5月6日走訪小區(qū)，逐個進行訪問，問卷總數(shù)80份，有效問卷70份5月7日-13日進行數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析，市調(diào)報告完成提交
（四）調(diào)查方法
首先采取調(diào)查問卷的方式即“撒網(wǎng)”，在問卷中篩選出較為合理的問卷，進行歸納整理，做成柱狀圖，找出關注度最高地物業(yè)問題即排名第一者，做分析研究，借鑒全國優(yōu)秀物業(yè)的管理經(jīng)驗，提出較為合理的解決方案。
�。ㄎ澹┱{(diào)查內(nèi)容
為了更深入的調(diào)查小海地地區(qū)物業(yè)管理服務，本小組特從以下幾點進行調(diào)查。
1.調(diào)查小區(qū)的物業(yè)管理和服務質(zhì)量：分別從小區(qū)環(huán)境、安保、配套設施等方面對業(yè)主進行調(diào)查，從而分析小區(qū)業(yè)主對小區(qū)物業(yè)管理服務的質(zhì)量和滿意度。
2.調(diào)查小區(qū)的物業(yè)管理收費滿意程度：項目收費標準、是否出現(xiàn)亂收費現(xiàn)象等的方面對業(yè)主進行調(diào)查，從而分析小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理的收費滿意度和更好的規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理費的收取。
�。┵Y料的收集和分析
資料主要來源于發(fā)放的問卷。本次調(diào)查了三個小區(qū)，實際發(fā)放問卷80份，回收80份，回收率100%，其中有效問卷80份，有效回收率100%，全部問卷資料由調(diào)查員檢查核實后進行編碼，然后輸入計算機基本情況。
分析方法：在問卷中篩選出較為合理的問卷，進行歸納整理，做成柱狀圖，找出關注度最高地物業(yè)問題即排名第一者，做分析研究，借鑒全國優(yōu)秀物業(yè)的管理經(jīng)驗，提出較為合理的解決方案。
三、調(diào)查結(jié)果與分析
�。ㄒ唬﹩柧斫Y(jié)果分析
四、結(jié)論與建議
�。ㄒ唬┱{(diào)查結(jié)果
無論從哪個年齡段的人來看，衛(wèi)生環(huán)境都是最突出的問題，在走訪過程中，我們也親身體會到小海地地區(qū)的'衛(wèi)生環(huán)境問題確實很嚴重，其次安保問題與配套設施問題也不容忽視。但我們的調(diào)研主要針對最突出物業(yè)問題的分析與解決，因此，以下分析與建議僅針對小海地地區(qū)衛(wèi)生環(huán)境問題。
�。ǘ┬l(wèi)生環(huán)境問題原因分析
1．小海地地區(qū)居民中，中老年占很大比例，消費能力偏弱，對物業(yè)服務要求也不高。 2.多數(shù)小海地地區(qū)居民原為附近工廠的工人，人群整體素質(zhì)相對偏低，經(jīng)濟能力不高；除此之外，小海地地處天津河西區(qū)與津南區(qū)交界處，人員流動比較大，不利于管理
3.很多住宅屬于河西和津南雙重管理，導致兩方互相推卸責任，最終無人管理的結(jié)果。4.與天津市內(nèi)六區(qū)房地產(chǎn)狀況相比較，小海地住宅屬于中低檔住宅，價格相對較低，配套設施相對不夠完善，物業(yè)水平相對不夠成熟。 5.缺少居委會及業(yè)主委員會的管理。
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1.建立健全業(yè)主大會制度，要解決物業(yè)管理中存在的難題，應該說，健全業(yè)主大會制度是一個突破口。通過業(yè)主委員會與物業(yè)管理中心協(xié)調(diào)，并對其工作進行監(jiān)督。
2.進行先期清理，街道組織社區(qū)、潔安序物業(yè)對院內(nèi)的亂搭亂建等進行清理。讓居民享受干凈的衛(wèi)生環(huán)境的舒適感，進而提高居民對衛(wèi)生環(huán)境的重視。
3.廣泛宣傳，認真摸排。各社區(qū)、各單位要結(jié)合實際，利用閉路電視、廣播、黑板報、宣傳欄、懸掛橫幅靈活多樣地形式廣泛開展宣傳活動，各小區(qū)社區(qū)至少懸掛宣傳橫幅1條，通過宣傳使廣大群眾明確整治的標準、重點和要求，以營造濃厚地整治氛圍。
4.利用大運會的契機，“人人動手，清潔家園，喜迎大運會”以此調(diào)高居民“家園主人翁”意識。
5.政府及街道居委會等要進行不定期的衛(wèi)生環(huán)境檢查，強化監(jiān)督，落實獎懲。
6.對物業(yè)公司來說標準化管理和操作是確保工作質(zhì)量長期穩(wěn)定的基本要求，工作標準是實施標準化管理和操作的前提條件。工作標準的制定一定要有可操作性和可考評性，也就是說：既要使操作人員知道自己應工作到什么程度，避免其工作疏漏；又要使主管人員按照工作標準進行考評來控制工作質(zhì)量。
每天做到“四個一”：一布置安排，一檢查考評，一總結(jié)講評，一交流學習，就可以保證控制過程兼顧結(jié)果，并且將管理覆蓋到每一天、每一件事，控制到每一個環(huán)節(jié)，規(guī)范到每一個細節(jié)，精確到每一項操作，從而達到日日控制，事事控制；在此基礎上，通過日常的互動交流學習培訓不斷地提高主管人員和操作人員的素質(zhì)，并且通過持之以恒地反復抓，抓反復，抓重點，抓提高，在操作人員、主管人員、業(yè)主（住戶）共同努力下，就一定能夠持續(xù)的改進提高住宅小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量，滿足業(yè)主（住戶）的需求和潛在需求。
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