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調(diào)研報(bào)告

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

時(shí)間:2024-07-12 05:29:55 晶敏 調(diào)研報(bào)告 我要投稿

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告范文(精選6篇)

  隨著人們自身素質(zhì)提升,越來越多人會(huì)去使用報(bào)告,不同的報(bào)告內(nèi)容同樣也是不同的。那么大家知道標(biāo)準(zhǔn)正式的報(bào)告格式嗎?以下是小編為大家整理的房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告范文通用,希望能夠幫助到大家。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告范文(精選6篇)

  房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 1

  當(dāng)前,國(guó)家正值全面建設(shè)小康社會(huì)新的歷史時(shí)期,各行各業(yè)都在迅猛發(fā)展,房地產(chǎn)作為社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè),必將有著廣闊的發(fā)展前景。對(duì)處于西部貧困地區(qū)的小縣城而言,如何搶抓機(jī)遇,立足自身特點(diǎn),加快推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的快速健康發(fā)展,筆者結(jié)合十余年從事房地產(chǎn)工作的經(jīng)驗(yàn),以宣恩縣城為例,提出以下一些思考。

  一、以住宅建設(shè)為主體,大力開發(fā)城市小區(qū)、新區(qū),不斷推進(jìn)城市化進(jìn)程

  住宅業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的主體,這是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的初衷所決定的。隨著城市化進(jìn)程的不斷加快,城市功能多元化和城市布局區(qū)域化的特點(diǎn)更加顯現(xiàn),住宅業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)的主體地位將有所改變。但現(xiàn)階段對(duì)于西部貧困地區(qū)縣城而言,城市的規(guī)范性建設(shè)才剛剛起步,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍然要以住宅業(yè)為主體,并且這種主體地位將持續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間。按照宣恩縣城的發(fā)展規(guī)劃,新一輪的住宅業(yè)建設(shè)要緊緊抓住城市擴(kuò)展的有利時(shí)機(jī),著力搞好興隆小區(qū)和五把車小區(qū)建設(shè)。在小區(qū)開發(fā)中,要堅(jiān)持“一主體兩突出”,即以建住房為主體,突出山城特色,突出文化內(nèi)涵,切不可盲目標(biāo)新立異,更不可以商務(wù)為主體,而要立足縣情,以滿足人們的居住生活為首要目標(biāo),建設(shè)多層次、不同檔次的普通商品住房。預(yù)計(jì)未來年宣恩縣城常住人口將凈增萬(wàn)人,按平均每戶人計(jì)算,需新增萬(wàn)套房子,其面積相當(dāng)于現(xiàn)有成套住房面積的倍。由此可見,在西部地區(qū)縣級(jí)城鎮(zhèn)發(fā)展中,在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期以內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)必須以住宅業(yè)為主體,這是由客觀現(xiàn)實(shí)所決定的。

  二、以危舊房屋改造為重點(diǎn),全面實(shí)施舊城改造工程,不斷優(yōu)化城市結(jié)構(gòu),提升城市功能

  西部地區(qū)縣城的房子大多建于上世紀(jì)八、九十年代,形式單一,結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單,功能低下,基本上呈火柴盒式緊密排列,且道路狹窄,環(huán)境欠優(yōu),F(xiàn)在,隨著城市發(fā)展建設(shè)步伐加快,人們生活水平日益提高,舊房已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)新的住房消費(fèi)需求。因此,全面實(shí)施舊城改造工程是當(dāng)務(wù)之急。宣恩縣委、縣政府已確定以招商引資為突破口,在××年大力推進(jìn)舊城改造。在舊城改造中,要充分考慮現(xiàn)有居民的意愿和居住習(xí)慣,講究新建房的布局,突出特色,完善功能,美化環(huán)境,提升檔次,讓新建房既有現(xiàn)代氣息,又具傳統(tǒng)內(nèi)涵,寓含文化底蘊(yùn)。用拆房還房、以房補(bǔ)房的.辦法,直接解決拆遷矛盾,讓更多的城區(qū)居民享受到舊城改造給他們帶來的直接利益。同時(shí)要建設(shè)好休閑廣場(chǎng),因?yàn)樗且粋(gè)城市文明的窗口。最大程度地發(fā)揮廣場(chǎng)的整體功能,以廣場(chǎng)的建設(shè)來進(jìn)一步推動(dòng)舊城改造,從而不斷優(yōu)化城市結(jié)構(gòu),提升城市功能。

  三、以培育房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為支撐,著力整合房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)要素,全面促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然產(chǎn)物,是城鎮(zhèn)化建設(shè)的主力軍,它能廣泛地吸納社會(huì)資金,整合市場(chǎng)要素,推進(jìn)住房商品化進(jìn)程,促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。目前西部地區(qū)縣城房地產(chǎn)業(yè)大多剛剛起步,開發(fā)還很不夠,面臨的突出問題就是有市無(wú)場(chǎng),市場(chǎng)發(fā)育不健全,市場(chǎng)運(yùn)作不規(guī)范,從而導(dǎo)致城鎮(zhèn)化建設(shè)緩慢。要解決這個(gè)問題,當(dāng)務(wù)之急是積極培育房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),因?yàn)槠髽I(yè)是市場(chǎng)主體,只有充分發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主體作用,優(yōu)化資源,不斷整合房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)、資金、人才、管理等市場(chǎng)要素,才能加快推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。要給西部地區(qū)縣城房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以政策方面的傾斜:

  一是降低準(zhǔn)入“門檻”,以四級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例,其注冊(cè)資本金應(yīng)降低到萬(wàn)元;

  二是加大政策支持力度,要對(duì)新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),從土地供應(yīng)、項(xiàng)目審批、市場(chǎng)準(zhǔn)入、開發(fā)貸款、稅費(fèi)減免等方面給予政策優(yōu)惠等;

  三是建立規(guī)范化的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng),嚴(yán)禁任何單位以集資、合作建房名義,變相搞實(shí)物分房或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。

  四、以拉動(dòng)消費(fèi)、擴(kuò)大需求為目標(biāo),逐步完善住房公積金制度和信貸支持政策,切實(shí)提高居民生活水平

  據(jù)調(diào)查,西部貧困地區(qū)縣城還有以上居民的居住條件較差,屬非成套及簡(jiǎn)易住房。形成這種狀況的原因是多方面的,但居民的購(gòu)買力不夠是直接主因。因此,在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的過程中,要充分考慮這一階層的利益,盡可能提高他們的購(gòu)買力。要提高居民的購(gòu)買力,除了加速經(jīng)濟(jì)發(fā)展以外,一個(gè)行之有效的辦法就是建立完善住房公積金制度和發(fā)展住房信貸,讓他們通過這一形式獲得購(gòu)房資金,實(shí)現(xiàn)購(gòu)房愿望,以此拉動(dòng)住房消費(fèi),擴(kuò)大社會(huì)需求,不斷提高居民生活水平。

  在住房公積金制度方面重點(diǎn)抓好:

  一是建章立制,規(guī)范管理,目前就公積金制度而言,僅國(guó)務(wù)院頒布《住房公積金管理?xiàng)l例》是不夠的,還要頒布實(shí)施細(xì)則及相關(guān)的管理制度;

  二是理順機(jī)構(gòu),統(tǒng)一號(hào)令,要嚴(yán)格按照國(guó)務(wù)院的有關(guān)精神,以市(地州盟)設(shè)立住房公積金管理中心,縣(市)設(shè)立分中心,實(shí)行垂直“一條邊”管理,統(tǒng)一核算,整合實(shí)力,規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

  三是強(qiáng)化歸集、發(fā)展個(gè)貸,提高住房公積金繳存比例,單位及職工個(gè)人各為以上,擴(kuò)大覆蓋面,住房公積金制度要推廣到鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

  建立和完善政策性住房貸款和商業(yè)性住房相結(jié)合的住房信貸體制:

  一是要發(fā)展政策性住房貸款,大力發(fā)展住房公積金個(gè)人貸款業(yè)務(wù),降低職工購(gòu)房成本;

  二是要積極發(fā)展商業(yè)性住房貸款。各商業(yè)銀行要加大對(duì)西部縣城房地產(chǎn)信貸支持的力度,要根據(jù)當(dāng)?shù)刈》堪l(fā)展規(guī)劃,合理核定個(gè)人住房貸款規(guī)模,規(guī)范擔(dān)保行為,簡(jiǎn)化辦事程序,方便個(gè)人貸款,增強(qiáng)購(gòu)房能力。

  房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 2

  近年來,我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,始終保持20%-30%的增幅。03年后,國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策,對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行調(diào)整,05年之后調(diào)控力度不斷加大,對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局產(chǎn)生了深刻影響。在宏觀調(diào)控的情況下,我市剛剛起步的房地產(chǎn)業(yè)面臨著較大考驗(yàn)。為進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展,結(jié)合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控,現(xiàn)對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)分析如下:

  一、我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

  98年住房體制改革后,我市房地產(chǎn)市場(chǎng)有了實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng),發(fā)展受當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)低迷的影響,行業(yè)發(fā)展較為緩慢,投放市場(chǎng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目較少,房地產(chǎn)企業(yè)整體水平不高,住宅小區(qū)開發(fā)水平較低,規(guī)模很小。特別是我市長(zhǎng)期存在沿街商住樓過度開發(fā)現(xiàn)象,粗放型的發(fā)展建設(shè)和經(jīng)營(yíng)方式造成零星式、沿街一張皮式開發(fā),城市缺乏整體規(guī)劃,城市基礎(chǔ)配套設(shè)施跟不上,市容市貌臟亂差現(xiàn)象長(zhǎng)期得不到改善。

  2004年以來,經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)性增長(zhǎng)使我市房地產(chǎn)業(yè)開始逐步走上發(fā)展的快車道。近幾年來,土地市場(chǎng)活躍(06年出讓土地是05年的41倍,07年是05年的10倍),商品房市場(chǎng)投放量迅速增加(近幾年投放市場(chǎng)近90萬(wàn)M),房地產(chǎn)企業(yè)蓬勃發(fā)展,群眾消費(fèi)熱情高漲,房地產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)我市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和改善市容市貌的重要力量。

  1、土地投放量逐年上升,開發(fā)規(guī)模越來越大。

  近三年來,我市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地投放量較大。2005年出讓土地11531平方米,2006年出讓土地473161平方米,2007年出讓土地115047平方米,2008年已出讓土地34126平方米(預(yù)計(jì)全年可達(dá)254000平方米)。同時(shí),土地投放逐漸向小區(qū)化、規(guī);、整體化出讓轉(zhuǎn)變,房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來越大。

  2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展,民營(yíng)企業(yè)迅速崛起。

  由于我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)較晚,發(fā)展較慢,加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)較其它行業(yè)高,因此吸引了民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的大舉進(jìn)入。目前活躍在我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)企業(yè)由前幾年的寥寥數(shù)家發(fā)展到現(xiàn)在的二十幾家,極大的促進(jìn)了我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。

  3、房地產(chǎn)投資高速增長(zhǎng),成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量。 近年來,我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,投資規(guī)模日益擴(kuò)大,尤其從2004年開始,市場(chǎng)容量大幅增長(zhǎng),房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)投資的比重也越來越大,今年上半年我市房地產(chǎn)投資已占全市固定資產(chǎn)投資的60%以上,成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量。

  二、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況

  我市2007-2010年規(guī)劃綱要中提出了到2010年我市總?cè)丝?1萬(wàn)人,城市規(guī)劃區(qū)面積21KM的發(fā)展目標(biāo)。住房建設(shè)規(guī)劃中提出了2008到2012年住宅面積128萬(wàn)M的需求目標(biāo)。05至08年按照實(shí)際施工面積,我市到今年末供應(yīng)市場(chǎng)商品房面積接近90萬(wàn)M(由于缺少相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),目前商品房空置率還不掌握,具體數(shù)字 2 22

  2出來后再做詳細(xì)分析)。由于規(guī)劃與實(shí)際尚有較大差距,加之近兩年來違規(guī)建設(shè)面積較大、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)投放量過于集中,造成階段性供大于求。

  根據(jù)上述指標(biāo),結(jié)合我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭較好,我市實(shí)際需求潛力雖然較大,但尚待充分挖掘。隨著舊城改造的持續(xù)以及人口的集聚,改善性住房增加的需求量,婚齡青年的購(gòu)房需求,這些真實(shí)的需求給房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了持續(xù)的動(dòng)力。住房消費(fèi)潛力將被進(jìn)一步激活,得以更充分地釋放,給市場(chǎng)帶來持續(xù)動(dòng)力。

  三、當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問題

  1、房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的'指導(dǎo),沒有建立市場(chǎng)的預(yù)警、預(yù)報(bào)機(jī)制和城市規(guī)劃、土地供應(yīng)、金融信貸方面的宏觀調(diào)控機(jī)制,房地產(chǎn)開發(fā)存在一定的無(wú)序化和較大的風(fēng)險(xiǎn)性。

  2、城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高,私人建房依然大量存在,弱化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的高消費(fèi)群體,給市場(chǎng)帶來較大影響。

  3、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不盡合理,住宅品種單一,難以滿足不同的消費(fèi)需求,刺激消費(fèi)的增長(zhǎng)。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房比重偏高,出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。

  4、市場(chǎng)配套體系不完善,物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。市場(chǎng)和消費(fèi)者之間缺乏足夠的信息渠道,一定程度上影響了市場(chǎng)銷售。

  5、住宅體系不完善,經(jīng)濟(jì)適用房投放少,廉租房建設(shè)剛剛啟動(dòng)。商品住宅價(jià)格提升過快,整體價(jià)格偏高。

  四、幾點(diǎn)建議:

  1、加大拆違力度,擴(kuò)大高端市場(chǎng)范圍。

  前幾年住房開發(fā)項(xiàng)目針對(duì)的大多是收入相對(duì)較高的群體,這一消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)相對(duì)寬裕,而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切,因而對(duì)開發(fā)商而言,銷售風(fēng)險(xiǎn)較小,且利潤(rùn)空間較大。近年來的開發(fā),加之前一時(shí)期私人違章建房,已消耗了這一群體的大量購(gòu)買力。對(duì)他們而言,住房消費(fèi)是較長(zhǎng)一段時(shí)間后的第

  二、三次換房。建議加大拆違力度,嚴(yán)格控制私人違規(guī)建房,將這一部分購(gòu)買力推向市場(chǎng)。

  2、改善供應(yīng)結(jié)構(gòu),激活中低市場(chǎng)。

  積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)開發(fā)商從市場(chǎng)需求出發(fā),針對(duì)不同消費(fèi)群體的消費(fèi)特征和購(gòu)買能力,開發(fā)不同檔次、不同價(jià)位的商品房,一方面可以滿足不同層次的消費(fèi)需要,另一方面可以充分調(diào)動(dòng)消費(fèi)潛力。

  目前,尚未購(gòu)房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費(fèi)群體,因供需矛盾仍未能實(shí)現(xiàn)改善住房的愿望。激活這一中低收入消費(fèi)群體,將給我市房地產(chǎn)業(yè)帶來極大的發(fā)展。影響這一群體住房消費(fèi)的最主要制約因素是價(jià)格,開發(fā)適合這一群體消費(fèi)的總價(jià)位較低的住宅(如近郊90-110m戶型、城區(qū)80-100m戶型),將激活我市中低住房市場(chǎng)。

  3、加強(qiáng)住房政策性保障,引導(dǎo)結(jié)構(gòu)調(diào)整,完善住房供給體系。 科學(xué)合理投放經(jīng)濟(jì)適用房,加強(qiáng)中介服務(wù),鼓勵(lì)中低收入者按實(shí)際需求購(gòu)買二手房,進(jìn)一步活躍存量房市場(chǎng),促進(jìn)增量房消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展。要加快廉租房建設(shè),建立保障機(jī)制,切實(shí)保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。

  4、加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控,努力解決供需矛盾,實(shí)現(xiàn)供需平衡。 保持房地產(chǎn)開發(fā)的適度規(guī)模,基本實(shí)現(xiàn)供需平衡對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。政府及有關(guān)部門應(yīng)發(fā)揮調(diào)控功能,加大調(diào)控力度,通過規(guī)劃、土地、金融三大調(diào)控手段的配合作用,保持開發(fā)規(guī)模與有效需求的同步增長(zhǎng)。

  規(guī)劃方面應(yīng)發(fā)揮導(dǎo)向作用,通過對(duì)居住用地的功能、布局調(diào)整,調(diào)控商品房的開發(fā)結(jié)構(gòu);有計(jì)劃地進(jìn)行舊城改造,以穩(wěn)定住房需求;控制單體開發(fā)建設(shè)有利于開發(fā)的規(guī)模化;控制私人建房有利于住宅的商品化。

  土地方面要科學(xué)編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)計(jì)劃,建立結(jié)構(gòu)合理、總量平衡的年度土地供應(yīng)計(jì)劃體系。進(jìn)一步完善土地儲(chǔ)備機(jī)制,加強(qiáng)城市閑置土地、政府保留用地或暫不宜進(jìn)入市場(chǎng)交易地的收購(gòu)儲(chǔ)備,并根據(jù)市場(chǎng)需求和城市建設(shè)需要逐步投放市場(chǎng),以增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控監(jiān)管力度。

  金融方面要控制總量,合理調(diào)整信貨支持,實(shí)行差別政策,抑制投機(jī)需求和過度超前消費(fèi)。

  5、盡快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度,及時(shí)向社會(huì)通報(bào)市場(chǎng)供求、結(jié)構(gòu)、價(jià)格、漲幅、空置數(shù)量、投資動(dòng)向等情況。職能部門要定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查分析,引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性投資,消費(fèi)者理性購(gòu)房。


  房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 3

  一、調(diào)查目的

  寒假期間,為了增長(zhǎng)見識(shí),更好的了解本專業(yè)今后要面臨的工作方向,為了之后的學(xué)習(xí)更有著重性。本次我向一名員房地產(chǎn)公司員工進(jìn)行了關(guān)于方房地產(chǎn)市場(chǎng)情況面的詢問調(diào)查學(xué)習(xí),學(xué)到了許多書本以外的知識(shí),收獲很多。下面是我對(duì)進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的一點(diǎn)簡(jiǎn)單探討

  二、調(diào)查時(shí)間:20xx年2月12日

  調(diào)查地點(diǎn):房地產(chǎn)公司

  調(diào)查過程:詢問房地產(chǎn)經(jīng)理

  三、調(diào)查方法:觀察分析法,資料分析法

  內(nèi)容:了解當(dāng)今及未來房地產(chǎn)市場(chǎng)情況,互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)的介入情況,地產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)是否存在。

  四、調(diào)查的結(jié)論:

  1、房地產(chǎn)網(wǎng)站繁多,功能,資訊內(nèi)容相近

  2、現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站多立足本地,只起到互聯(lián)網(wǎng)廣告的作用,未能發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)無(wú)地域的優(yōu)勢(shì),這可能是由于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)所決定的,由于HTML表現(xiàn)手法有限,極大地制約了房地產(chǎn)網(wǎng)站的跨地域發(fā)展。

  3、房地產(chǎn)網(wǎng)站表現(xiàn)形式。

  A,HTML超文本文件格式。運(yùn)用圖片,文字和超級(jí)連接表現(xiàn)樓盤,這是現(xiàn)在房地產(chǎn)網(wǎng)頁(yè)主要表現(xiàn)形式。B,360度環(huán)景技術(shù)。能表現(xiàn)東南西北四方位景物,可拉近觀察,表現(xiàn)事物真實(shí),可做少量互動(dòng),如超級(jí)連接,但只能在一固定地點(diǎn)做360度旋轉(zhuǎn)觀察。這一技術(shù)已出現(xiàn),但還沒普及,應(yīng)用此技術(shù)網(wǎng)站極少。C,VRML虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)。應(yīng)用電腦三維技術(shù),能表現(xiàn)物體空間結(jié)構(gòu),瀏覽者可任意游走,有置身其中的感覺,但畫質(zhì)與現(xiàn)實(shí)有差異。至今沒出現(xiàn)這類商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)站。

  4、未來一手房地產(chǎn)市場(chǎng)將定位在高檔商品房上,消費(fèi)者需要更大量有關(guān)商品房的信息。隨著人們生活水平的提高和居者有其屋目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),人們對(duì)房屋的需求將上一檔次,房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將轉(zhuǎn)為對(duì)大面積,別墅型等高檔商品房的需求。由于消費(fèi)者追求的是高品質(zhì)的商品房,而且這類房屋的單套成交額將是一筆不少的費(fèi)用,因此需要關(guān)于該商品房更全面的了解,而不單局限于對(duì)其位置,大小等信息的了解。廣州樓盤的向外擴(kuò)散,導(dǎo)致得到這些信息,將耗費(fèi)不少時(shí)間與精力。

  5、地產(chǎn)商銷售手段需要?jiǎng)?chuàng)新。隨著買方市場(chǎng)的確立和消費(fèi)者消費(fèi)心理的成熟,大量廣告的投入不是他們的出路。因?yàn)楦哳~的廣告費(fèi)用必然提高商品房銷售成本,從而削弱樓盤價(jià)格上的競(jìng)爭(zhēng)力。消費(fèi)者心理總是從非理性到理性,他們注重的將是商品房的實(shí)用性和舒適性,單搞概念盤將難以取得好的銷售成績(jī)。因此房地產(chǎn)需要銷售模式的創(chuàng)新,需要低成本,高效,實(shí)用的銷售手段。

  6、二手市場(chǎng)將相對(duì)活躍城區(qū)范圍的擴(kuò)大,是二手交易的主要?jiǎng)右。樓房私有?quán)的確立和交易手續(xù)的簡(jiǎn)化提供了二手交易的必要條件。人們手中房屋的增加提供了二手交易的房源,房屋置換成為二手交易的主要目的。

  7、現(xiàn)今房地產(chǎn)網(wǎng)站信息遠(yuǎn)未達(dá)到消費(fèi)者要求,需要技術(shù)創(chuàng)新。如上所說,單文本和圖片將難以滿足消費(fèi)者對(duì)樓盤信息的需求,網(wǎng)站需要新的表現(xiàn)手段展示樓盤。只要互聯(lián)網(wǎng)能提供足夠的信息,網(wǎng)上銷售這一低成本銷售方式將受地產(chǎn)商青睞。

  8、房地產(chǎn)推廣是一個(gè)高利潤(rùn)行業(yè),如果互聯(lián)網(wǎng)是計(jì)電視,廣播,報(bào)章雜志后的一時(shí)代傳媒,那么他在房地產(chǎn)推廣上必有作為?梢岳锰摂M現(xiàn)實(shí)技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站,定位在一手樓盤的銷售,利潤(rùn)來源主要定在地產(chǎn)開發(fā)商,而非消費(fèi)者,F(xiàn)在很少地產(chǎn)商愿意在互聯(lián)網(wǎng)上做廣告,究其原因,為以下幾點(diǎn):

  1:認(rèn)為電視,報(bào)章等廣告是主動(dòng)的`,不管消費(fèi)者是否接受,都難以拒絕,至少要看一眼,才能做出下一步反應(yīng)。而互聯(lián)網(wǎng)廣告確實(shí)被動(dòng)的,消費(fèi)者愿意才會(huì)看。這一想法是但從廣告目的出發(fā)的,而忽略了廣告的效果和效率,這也是現(xiàn)在房地產(chǎn)廣告費(fèi)用高昂的重要原因。而事實(shí)上,互聯(lián)網(wǎng)廣告是有針對(duì)性的,有需要得到這方面資訊的消費(fèi)者會(huì)主動(dòng)尋找這類網(wǎng)站,而且在網(wǎng)上做廣告是無(wú)地域限制,無(wú)時(shí)間限制的。

  2:認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)還沒普及。這一點(diǎn)也不應(yīng)成為互聯(lián)網(wǎng)難以做房地產(chǎn)推廣的原因。就現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及人口結(jié)構(gòu)考慮,未來的房地產(chǎn)有效消費(fèi)群將集中在掌握互聯(lián)網(wǎng)這一效率工具的高科技人群中。

  3:認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)所表達(dá)的信息不如全統(tǒng)媒體豐富。的確,用傳統(tǒng)超文本格式(HTML)表現(xiàn)房地產(chǎn)信息,遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能滿足消費(fèi)者和地產(chǎn)商需求和要求。這也是房地產(chǎn)網(wǎng)站需要技術(shù)創(chuàng)新的原因。地產(chǎn)商廣告投入,目的是讓消費(fèi)者認(rèn)知其樓盤,所以,房地產(chǎn)網(wǎng)站的服務(wù)對(duì)象必須為房地產(chǎn)準(zhǔn)消費(fèi)者,而不是地產(chǎn)商,要吸引房地產(chǎn)準(zhǔn)消費(fèi)者,從而吸引地產(chǎn)商廣告投放。

  就調(diào)查所得的資料統(tǒng)計(jì),如果房地產(chǎn)網(wǎng)站廣告份額可以達(dá)到1%,即可至少得到8萬(wàn)/星期?紤]網(wǎng)站的營(yíng)運(yùn)成本遠(yuǎn)低于不同廣告公司,應(yīng)用虛擬現(xiàn)實(shí)這一互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站,提供房地產(chǎn)信息服務(wù)市場(chǎng)存在,風(fēng)險(xiǎn)很少。

  房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 4

  近年來,隨著住房制度改革逐步深入,國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策驅(qū)動(dòng),全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)均呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。就我縣而言,這一行業(yè)更是嶄露頭角,商品房增量市場(chǎng)、二手房存量市場(chǎng)、住房租賃市場(chǎng)都得到持續(xù)快速發(fā)展,在很大程度上改善了我縣城鄉(xiāng)廣大居民的住房條件,有力地推動(dòng)了我縣城鄉(xiāng)建設(shè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè),對(duì)改善居民住房狀況起到了關(guān)鍵作用。然而,從我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析,也存在住房供需矛盾、市場(chǎng)運(yùn)作不規(guī)范和土地價(jià)格偏高等問題?h房管局對(duì)此高度重視,于近期組織人員對(duì)1998—2003年全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)作了深入、細(xì)致、全面的調(diào)研,針對(duì)該行業(yè)發(fā)展中存在的問題,制定了一系列行之有效的舉措,積極引導(dǎo)該行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。現(xiàn)就1998—2003年我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、存在問題及未來發(fā)展趨勢(shì)分析如下:

  一、1998—2003年我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況

 。ㄒ唬﹪(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,人民生活不斷改善。1998—2003年,我縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值由1998年的56.5億元增加到2003年的96.5億元,財(cái)政總收入由3.35億元增加到7.53億元;城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由8502元增至14424元,農(nóng)民可支配收入由3318元增至4702元。

 。ǘ┓康禺a(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭良好,已逐漸成為重要產(chǎn)業(yè)。1998年以來,我縣房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際完成投資額的年增長(zhǎng)幅度在17.53%以上。2003年完成房地產(chǎn)投資額2.97億元,有力地推動(dòng)了全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一支生力軍。

 。ㄈ┩恋毓⿷(yīng)情況(表格附后)。1999—2001年,我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)從無(wú)到有,處于發(fā)展期,土地供應(yīng)量也逐年上升,加上舊城改造,至2001年達(dá)到最高,項(xiàng)目數(shù)有26個(gè),供應(yīng)量為18.5894公頃,其中用于住宅用地供應(yīng)量為8.2554公頃,占當(dāng)年供應(yīng)總量的44.4%。2002年由于政府宏觀干預(yù),我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入低谷期,土地供應(yīng)量最低僅為2.8854公頃,到2003年開始復(fù)蘇,供應(yīng)量有所增加,達(dá)10.6276公頃。從供地來源看,存量土地與增量土地分別占總供地量的11.72%和88.28%。2003年開始,國(guó)家宏觀調(diào)控政策實(shí)施,對(duì)增量土地使用略有下降,加大了舊城改造力度。另外,我縣商業(yè)、市場(chǎng)、旅游等用地供應(yīng)不多,這與我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)及速度有關(guān)。近6年來,我縣用于住宅用地供應(yīng)量為37.35448公頃,而用于商業(yè)土地供應(yīng)總量?jī)H為7.3289公頃,市場(chǎng)、旅游等其它經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)量?jī)H為2.3821公頃,可見在經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)中,住宅用地還是占絕大部分,基本上集中在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)。

 。ㄋ模┓康禺a(chǎn)開發(fā)情況。從我縣統(tǒng)計(jì)部門的數(shù)據(jù)顯示,1998—2003年房地產(chǎn)開發(fā)投資額波動(dòng)較大。2002年為歷年最高,共完成投資額5。73億元,比2001年增長(zhǎng)3.1%。施工房屋面積83.1萬(wàn)平方米,減少2.2%,竣工房屋面積23.3萬(wàn)平方米,減少5。3%;商品房銷售面積16.4萬(wàn)平方米,減少16.8%;年末商品房空置面積6.9萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)102.9%。

  (五)房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)銷兩旺,房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)步上升。1998年以來,房地產(chǎn)銷售總量年均保持在15萬(wàn)平方米以上,其中住宅銷售總量每年基本保持在12萬(wàn)平方米以上。據(jù)我縣相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示,我縣商品住房均價(jià)從1998年的1200元/平方米,增長(zhǎng)到2003年的2200元/平方米,6年漲幅達(dá)83%。

 。┵(gòu)房動(dòng)機(jī)發(fā)生變化,由自住轉(zhuǎn)為投資。我縣有一定數(shù)量居民購(gòu)房動(dòng)機(jī)發(fā)生變化,由原來自住轉(zhuǎn)向以營(yíng)利為目的。據(jù)2002年房展會(huì)統(tǒng)計(jì),我縣居民購(gòu)買外地房產(chǎn),70%以上是商鋪。

 。ㄆ撸┬袠I(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大,打造品牌房開企業(yè)。截止2003年底,全縣房開企業(yè)發(fā)展到43家,比去年增加了8%。規(guī)模較大的5個(gè)企業(yè)投資額占全縣商品房投資額的24%,一批規(guī)模大、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)、品牌知名度高的房開企業(yè)脫穎而出。

 。ò耍┓康禺a(chǎn)金融業(yè)發(fā)展良好,為房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展提供強(qiáng)大支持。從1998年末至2003年末,我縣各項(xiàng)房地產(chǎn)貸款金額從17.51億元增加到37.10億元,6年間增長(zhǎng)了2.12倍。2003年末,房地產(chǎn)貸款比去年同期增長(zhǎng)1.38%。房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)是近幾年來發(fā)展最快的信貸品種,個(gè)人住房貸款發(fā)展迅速。據(jù)人民銀行平陽(yáng)縣支行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),我縣在2001年以前個(gè)人購(gòu)房信貸廖廖無(wú)幾,在2001年個(gè)人購(gòu)房信貸也只有623萬(wàn)元,僅占信貸總額的0.99%,而在2003年個(gè)人購(gòu)房貸款額就有8554萬(wàn)元,比2001年增長(zhǎng)13.7倍多,占貸款總額的8.95%。隨著政府宏觀調(diào)控干預(yù),到2004年6月個(gè)人購(gòu)房信貸比例雖有所下降,只有8.74%,但其總額已有8904萬(wàn)元,比2003年增長(zhǎng)350萬(wàn)元。由此可見,我縣房地產(chǎn)信貸給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了一個(gè)良好的信貸環(huán)境,也給我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展提供了一個(gè)強(qiáng)有力的保障。

 。ň牛┓课莶疬w情況。我縣舊城拆遷工作從1991年開始,在摸索中不斷發(fā)展,現(xiàn)已形成一套比較完整的拆遷管理制度。2002年出臺(tái)《平陽(yáng)縣城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》,從以產(chǎn)權(quán)調(diào)換逐步發(fā)展為以貨幣補(bǔ)償安置為主,確保了拆遷雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益,體現(xiàn)了公開、公正、公平性。同時(shí),2004年又規(guī)范了農(nóng)村村改拆遷管理工作,出臺(tái)了《平陽(yáng)縣農(nóng)村房屋拆遷管理暫行辦法》。昆陽(yáng)鎮(zhèn)解放街北路貨幣化拆遷安置得到廣大拆遷戶的一致認(rèn)可。

  (十)存量房產(chǎn)交易活躍,健全住房供應(yīng)體系。自1997年房改房上市政策出臺(tái)后,存量房產(chǎn)交易活躍。2003年存量房成交量達(dá)47.49萬(wàn)平方米,比上年增長(zhǎng)42.70%。同時(shí),啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房,健全住房供應(yīng)體系。不同層次住房供應(yīng)方式,滿足了不同收入家庭住房需求,大大改善了城鄉(xiāng)居民住房條件,我縣城鎮(zhèn)居民人均住房面積達(dá)到35。9平方米,農(nóng)民人均建筑面積達(dá)到35。1平方米,居全市前列。

 。ㄊ唬┳》勘U象w系情況。我縣自1997年被列入國(guó)家安居工程試點(diǎn)縣以來,安居工程(經(jīng)濟(jì)適用房)改變了原來以單一途徑的集資合作建房,轉(zhuǎn)為解決機(jī)關(guān)干部、工礦企(事)業(yè)單位的干部職工住房困難。從1998年起到目前為止,國(guó)家先后下達(dá)我縣安居工程(經(jīng)濟(jì)適用房)建設(shè)規(guī)模共25萬(wàn)平方米。為建立和完善我縣多層次的住房供應(yīng)體系,解決最低收入家庭住房困難,縣房改辦根據(jù)市、縣政府有關(guān)工作部署,擬將出臺(tái)廉租住房實(shí)施辦法,F(xiàn)根據(jù)該辦的'初步調(diào)查摸底,我縣最低收入家庭居民258戶,符合廉租住房登記的有215戶(目前我縣準(zhǔn)備在昆陽(yáng)鎮(zhèn)試行)。

  二、1998—2003年我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)基本特點(diǎn)分析

  1、繁榮經(jīng)濟(jì)強(qiáng)硬支撐。近年來,我縣經(jīng)濟(jì)保持較快發(fā)展速度,2003年全縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和財(cái)政總收入與1998年相比,分別增長(zhǎng)71%和125%。隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,居民生活得到明顯改善,2003年全縣城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄已達(dá)46.96億元,與1998年相比增長(zhǎng)191%。

  2、住房制度改革不斷深化。我縣房改起步較早,目前住房公積金覆蓋面達(dá)50%。隨著住房制度改革逐步深化,在很大程度上刺激了居民購(gòu)房積極性,從而釋放出潛在的巨大住房消費(fèi)能量。

  3、國(guó)家宏觀政策大力推動(dòng)。一是消費(fèi)減負(fù),降低入市門檻。自1997年以來房產(chǎn)交易契稅、規(guī)費(fèi)一再下調(diào)。由1997年之前成交額的6%下調(diào)至1.5%,2001年6月國(guó)家清理取消了47項(xiàng)建設(shè)性收費(fèi),2002年新建商品房交易管理費(fèi)按3元/平方米收取,二手商品、落地房交易管理費(fèi)按6元/平方米收取,非住宅交易管理費(fèi)按12元/平方米收取,;二是推出個(gè)人住房貸款,增強(qiáng)居民購(gòu)房力。自1998年推出房貸政策以來,我縣各類金融機(jī)構(gòu)和住房資金管理中心累計(jì)發(fā)放個(gè)人住房貸款余額11.7億元。

  4、居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)和消費(fèi)品位大大提高。我縣居民消費(fèi)恩格爾系數(shù),即“食”在消費(fèi)總支出比重逐步下降,已由1998年的36.9%降至2003年的31.4%,比全國(guó)平均40%低8.6個(gè)百分點(diǎn),這正是增加住房消費(fèi)的大好時(shí)機(jī)。另外,我縣居民“一步到位、一房到老”的住房觀念漸漸淡化。單間式住房不再受追寵,而舒適、寬敞、優(yōu)美的居住環(huán)境成為大眾追求的目標(biāo),這給我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了強(qiáng)大的活力。

  5、城市化進(jìn)程加速發(fā)展。近年來,我縣積極推進(jìn)城市化進(jìn)程,加速了城鎮(zhèn)人口聚集。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示,2003年我縣城鎮(zhèn)總?cè)丝谶_(dá)84.1萬(wàn)人,比1998年增長(zhǎng)4.7%,此外,加上每年上萬(wàn)外來務(wù)工人員,這無(wú)疑給我縣住宅產(chǎn)生巨大需求。

  三、1998—2003年我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中存在的主要問題和深層次原因分析

  總體32313133353236313431303231363533e59b9ee7ad9431333231396337上說,我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度較高,房地產(chǎn)業(yè)保持較快健康發(fā)展勢(shì)頭,但同時(shí)也存在一些問題:一是住房供應(yīng)與居民需求的矛盾較突出,經(jīng)濟(jì)適用房和低價(jià)商品房供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)需求。樓盤中大戶型較多,小戶型較少,提高了商品房均價(jià);二是宏觀調(diào)控手段和行政管理措施跟不上房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)展,部分房開企業(yè)的自我約束機(jī)制不夠完善,導(dǎo)致房開企業(yè)違規(guī)開發(fā)、虛假?gòu)V告、違規(guī)銷售、延期交房、面積縮水、房屋質(zhì)量差等問題;三是房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度緩慢。我縣近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不快,導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢。2003年全縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就有43家,而完成房地產(chǎn)開發(fā)投資僅為2.9682億元,而且從這幾年房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重一直徘徊在2.3%左右,并沒有出現(xiàn)較大增幅,可以說房地產(chǎn)業(yè)對(duì)該縣GDP的拉動(dòng)并不明顯,也沒有產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng);四是土地價(jià)格偏高,以及少數(shù)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地供應(yīng)缺乏計(jì)劃,土地供應(yīng)量過大,導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商大量圈地,商品房用地供應(yīng)缺乏詳細(xì)規(guī)劃,隨意性大;五是工薪階層購(gòu)房困難,房屋空置率和空關(guān)率增大。據(jù)統(tǒng)計(jì),我縣房?jī)r(jià)上漲的同時(shí),空置率和空關(guān)率也隨之增大。2001年空置率為3.5624萬(wàn)平方米,2003年則上升為5。4121萬(wàn)平方米。2003年,我縣商品房均價(jià)由2001年的1500元/平方米上揚(yáng)至2200元/平方米。以我縣的經(jīng)濟(jì)水平,雙職工家庭年收入2.36萬(wàn)元推算,如一個(gè)家庭買60平方米商品房,不吃不喝需要近7年時(shí)間。因此導(dǎo)致眾多房源被少數(shù)有錢人購(gòu)買,提高了空置率和空關(guān)率,而真正需要購(gòu)房的工薪階層,因經(jīng)濟(jì)問題而難以購(gòu)房,形成了工薪階層購(gòu)房困難,空置率和空關(guān)率卻加大的矛盾;六是房開企業(yè)整體水平不高,F(xiàn)有房開企業(yè)43家,其中僅有5家是2級(jí)資質(zhì)的企業(yè),其余都是3、4級(jí)企業(yè),因而群體素質(zhì)較低;七是房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)規(guī)模較小。我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)上有120家房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu),規(guī)模較大的為數(shù)不多;八是土地市場(chǎng)運(yùn)作不甚規(guī)范。在開發(fā)地塊取得的方式上,存在協(xié)議、拍賣出讓兩種形式,由于兩種形式并存,造成房地產(chǎn)開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)不均、開發(fā)成本差異等;九是開發(fā)的小區(qū)品位不高。我縣房地產(chǎn)開發(fā)至今,住宅精品少,小區(qū)品位都較低,上規(guī)模、上檔次的住宅小區(qū)寥寥無(wú)幾。

  四、保持我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展對(duì)策

  1、要加快房地產(chǎn)宏觀發(fā)展戰(zhàn)略研究和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的編制。房地產(chǎn)宏觀發(fā)展戰(zhàn)略研究和房地產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃將調(diào)解長(zhǎng)期以來因?yàn)樾姓䥇^(qū)面積過小對(duì)我縣可操作性提出政策措施;將把房地產(chǎn)用地拓展與老城區(qū)功能改造相結(jié)合,同時(shí)強(qiáng)調(diào)生態(tài)環(huán)境。通過總體規(guī)劃的編制與實(shí)施,真正實(shí)現(xiàn)“自然一空間一人文系統(tǒng)”的整體格局和發(fā)展模式。要在大量調(diào)研的基礎(chǔ)上,制定好近、遠(yuǎn)期房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃,正確處理好“度”和“量”的關(guān)系,以有效防止該縣房地產(chǎn)業(yè)“泡沫”產(chǎn)生。在制定計(jì)劃時(shí)要兼顧“兩頭”,適時(shí)調(diào)控開發(fā)結(jié)構(gòu),今后住宅要統(tǒng)籌考慮社會(huì)各階層住房需求,特別要關(guān)注“平民住房”,要重點(diǎn)向中、低收入家庭傾斜,使他們買得起房,有房子住。

  2、要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展研究,提高宏觀調(diào)控能力。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析和研究,逐步建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)警和信息披露制度,提高對(duì)市場(chǎng)的分析和判斷能力,加強(qiáng)宏觀調(diào)控能力,并正確引導(dǎo)房地產(chǎn)的投資和消費(fèi),建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警機(jī)制。

  3、要控制商品房?jī)r(jià)格非正常上漲。一是要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求,保持土地合理的供應(yīng)量和供應(yīng)比例,加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè),限制高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設(shè),以防止出現(xiàn)積壓;二是要增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度,給房開商創(chuàng)造平等競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。同時(shí),要科學(xué)、合理制定招、投標(biāo)辦法,防止地價(jià)以“天標(biāo)”中標(biāo);三是要加快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)體系,對(duì)市場(chǎng)供求比例、價(jià)格走勢(shì)及時(shí)進(jìn)行必要的信息的收集和反饋,以引導(dǎo)房開企業(yè)做好市場(chǎng)的細(xì)分和定位,避免盲目性,并有利于政府及時(shí)進(jìn)行宏觀調(diào)控。

  4、要盤活存量土地,增加土地有效供給,確保適度土地供應(yīng)總量,逐步建立梯度土地供應(yīng)體系,盡可能滿足不同層次住宅需求。隨著城市化進(jìn)程加快,建設(shè)和房地產(chǎn)用地的需求與可供給量之間的矛盾日益尖銳。因此,要適度拓展該縣發(fā)展空間,提高土地供應(yīng)能力。加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),利用好閑置土地,改革現(xiàn)有土地產(chǎn)權(quán)交易制度,促使城鄉(xiāng)內(nèi)部大量的存量和低度利用土地進(jìn)入市場(chǎng)。要求土地出讓責(zé)任單位要按照計(jì)劃出讓時(shí)間,按時(shí)交地,確保用地計(jì)劃順利完成,逐步建立梯度土地供應(yīng)體系,滿足不同層次住宅需求。

  5、要改進(jìn)和加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理。一是要加強(qiáng)商品房預(yù)(銷)售管理,規(guī)范商品房銷售環(huán)節(jié),解除購(gòu)房者后顧之憂;二是要加強(qiáng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理,規(guī)范房地產(chǎn)中介行為;三是要簡(jiǎn)化房產(chǎn)交易手續(xù),提高辦證速度。

  6、要努力提高住宅整體質(zhì)量與提高房開企業(yè)整體素質(zhì)。大力提倡和引導(dǎo)房開企業(yè)創(chuàng)建精品名牌住宅產(chǎn)品,提高住宅建設(shè)品位,嚴(yán)格控制低檔次、小規(guī)模開發(fā)建設(shè)。要以廉租住房項(xiàng)目建設(shè)為龍頭,推動(dòng)我縣住宅建設(shè)向新的更高層次發(fā)展。要不斷優(yōu)化居住小區(qū)環(huán)境,優(yōu)化套型設(shè)計(jì),充分合理利用空間,注重資源的充分節(jié)約和綜合利用,建造生態(tài)住宅,使我縣住宅建設(shè)朝著產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展。要采取扶優(yōu)限劣措施,嚴(yán)格入市門檻,對(duì)那些無(wú)資金實(shí)力、缺乏資質(zhì)的房開企業(yè),通過規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序及時(shí)清理出局。同時(shí),制定一些優(yōu)惠政策,向房地產(chǎn)行業(yè)中相對(duì)實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的企業(yè)傾斜,使企業(yè)做大做強(qiáng),以適應(yīng)入世后的新形勢(shì)。

  7、要加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度,改革建設(shè)和供應(yīng)的方式。改革重點(diǎn)要體現(xiàn)在6方面:一是要全面推行經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)工作,改革房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)體制;二是要明確界定經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買標(biāo)準(zhǔn),改革供應(yīng)管理方式;三是要根據(jù)低收入家庭實(shí)際情況,改革完善住房保障體制;四是要嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用房交易行為,改革交易管理制度;五是要加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格監(jiān)管系統(tǒng)研究,改革成本控制體系;六是要嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用房單戶建筑面積,優(yōu)化戶型空間,改革建設(shè)戶型標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí),加快啟動(dòng)中、低價(jià)位大型住宅小區(qū)建設(shè)。

  8、要提高預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),強(qiáng)化信貸管理。一是要控制總量,合理調(diào)整結(jié)構(gòu),實(shí)行差別政策,以控制房開在住房消費(fèi)資金中的比重,抑制投資、投機(jī)需求和過度超前消費(fèi);二是要嚴(yán)格信貸管理,依法、依規(guī)貸款,切實(shí)強(qiáng)化貸后管理;三是要在積極提供土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)信用貸款的同時(shí),強(qiáng)化貸款監(jiān)控,實(shí)行封閉運(yùn)行;四是要加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款管理,一方面要繼續(xù)支持本地居民自住購(gòu)房,適度提高首付額度,另一方面停止對(duì)異地購(gòu)房、多套購(gòu)房的個(gè)人貸款。

  9、要規(guī)范發(fā)展物管。要結(jié)合文明創(chuàng)建活動(dòng)和綜治工作,積極采取行政、經(jīng)濟(jì)、法律等手段,在全縣城鎮(zhèn)范圍內(nèi),全面推行物管。房管部門作為行業(yè)主管部門,要結(jié)合實(shí)際,積極開展試點(diǎn)工作、并注意總結(jié)經(jīng)驗(yàn),為推進(jìn)物管產(chǎn)業(yè)化奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

  10、要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)控力度。據(jù)了解,目前昆陽(yáng)鎮(zhèn)房開用地較大,已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當(dāng)?shù)刈》啃枨罅,這將影響整個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)有序健康發(fā)展。要加強(qiáng)對(duì)該鎮(zhèn)房開的監(jiān)管力度。規(guī)定享受獨(dú)立審批土地權(quán)限3年到期后不能繼續(xù)延期,建立健全統(tǒng)一有序的房開市場(chǎng),在全縣土地總量控制上,既要適當(dāng)增加供應(yīng)、緩解供需矛盾,又要防止土地供應(yīng)過度投放,形成市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

  五、未來3年我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的初步判斷、預(yù)測(cè)及發(fā)展趨勢(shì)分析

  綜合我縣房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀可以看出,當(dāng)前我縣房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)可說是喜憂參半,既不能盲目樂觀,也不能妄自菲薄。1998年以來,我縣房地產(chǎn)價(jià)格上漲具有客觀必然性,是我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程的必然結(jié)果,相對(duì)較大需求空間對(duì)房?jī)r(jià)的上升提供了真實(shí)需求支持,而不是純粹投資動(dòng)機(jī)驅(qū)動(dòng)下“虛漲”。這是“平陽(yáng)現(xiàn)象”區(qū)別于“海南現(xiàn)象”的本質(zhì)之處,也是我縣能在房?jī)r(jià)較快上漲的同時(shí),保持較低商品房空置率和防范泡沫能力的主要原因;谝陨媳尘胺治,我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有較大發(fā)展空間。主要表現(xiàn)在:

  1、城市化進(jìn)程發(fā)展需要給我縣房地產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展巨大空間!皹(gòu)筑‘一都三縣’,建設(shè)新平陽(yáng)”,率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化是近幾年我縣發(fā)展的重要戰(zhàn)略。“住在平陽(yáng)、游在平陽(yáng)、學(xué)在平陽(yáng)、創(chuàng)業(yè)在平陽(yáng)”是城市發(fā)展目標(biāo)定位,這將有效拉動(dòng)我縣潛在房地產(chǎn)需求。疏散老城,建設(shè)新區(qū),城市建設(shè)和人口布局逐步向縣城外圍地區(qū)疏散,加速城市化進(jìn)程,構(gòu)筑“大平陽(yáng)”發(fā)展戰(zhàn)略。我縣行政區(qū)域擴(kuò)大,為我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來機(jī)遇,給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供更多發(fā)展空間。根據(jù)聯(lián)合國(guó)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)資料表明,人均GDP在800—8000美元之間為房地產(chǎn)業(yè)的起步及快速上升階段。只有人均GDP在13000美元以上時(shí),房地產(chǎn)業(yè)才步入下降階段。我國(guó)目前人均GDP在800美元左右,而我縣人均GDP已超過1250美元。另外在90年代,發(fā)達(dá)國(guó)家人均住房建筑面積為:美國(guó)60平方米,英國(guó)38平方米,德國(guó)38平方米,法國(guó)37平方米,日本31平方米。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明,在人均住房建筑面積達(dá)到30平方米之前,房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)保持旺盛住房需求。我縣作為溫州市較具集聚效應(yīng)的大縣,具有較大發(fā)展?jié)摿Α?/p>

  2、我縣重大配套工程建設(shè)及住宅建設(shè)供需和結(jié)構(gòu)的矛盾給我縣房地產(chǎn)提供發(fā)展?jié)撛趧?dòng)力。我縣區(qū)域舊城保護(hù)和改造經(jīng)過10多年努力,居民住房條件得到明顯改善。但在我縣區(qū)域范圍內(nèi)仍有成片地塊改造尚未完成,特別是昆陽(yáng)鎮(zhèn)解北11.87萬(wàn)平方米的危舊住宅拆遷改建,按25%擴(kuò)面計(jì)算,需解決拆遷購(gòu)置住房建筑面積14.84萬(wàn)平方米。另外,鰲江鎮(zhèn)火車站的后年開通,甌南大橋把鰲江、水頭鎮(zhèn)和蒼南縣龍港連為一體,對(duì)整片區(qū)域也起到很大推動(dòng)作用。雖然,2004年前我縣房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地已累計(jì)供應(yīng)面積28.7134公頃,土地供應(yīng)面積累計(jì)可建商品房43.0701萬(wàn)平方米,而近年來實(shí)施開放人口政策,每年新增人口在0.4—0.5萬(wàn)人,這里雖有經(jīng)濟(jì)適用房供給,但還不能滿足。因此,急需加大住宅區(qū)建設(shè),我縣房地產(chǎn)業(yè)住宅投資空間仍未達(dá)到飽和。

  3、我縣規(guī)劃與人口發(fā)展的購(gòu)房需求量將持續(xù)增長(zhǎng),給我縣房地產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展真實(shí)需求。2003年,我縣戶籍人口為84.1萬(wàn)人,暫住人口3.83萬(wàn)人。根據(jù)我縣有關(guān)規(guī)劃資料,規(guī)劃近期2005年戶籍人口為85。88萬(wàn)人,遠(yuǎn)期2010年戶籍人口為88.41萬(wàn)人。目前,隨著該縣招商引資,暫住人口不斷涌入,以及失地農(nóng)民轉(zhuǎn)為非農(nóng)人口、引進(jìn)人才等因素,該縣以后幾年人口增長(zhǎng)情況,城鎮(zhèn)總?cè)丝谝悦磕?000—5000人速度增長(zhǎng),其中非農(nóng)人口增量為每年3000—4000人,暫住人口為每年200—300人。

 。1)新增城鎮(zhèn)人口住房需求

  根據(jù)城鎮(zhèn)人口預(yù)測(cè),按照統(tǒng)一公式可以計(jì)算出新增城鎮(zhèn)人口住房需求總量:

  P1=W1·N+W2·R·F·N

  式中:P1:新增人口住房需求總量

  W1:新增人口中非農(nóng)人口增量

  N:新增人口人均建筑面積(按人均30平方米取值)

  W2:新增人口中暫住人口增量

  R:暫住人口中經(jīng)商、辦廠及咨詢服務(wù)等收入比較高具有購(gòu)房能力的人群比例(估計(jì)在9%左右)

  F:暫住人口中具有購(gòu)房能力的人群實(shí)際可能購(gòu)房比例按5%計(jì)算得出每年新增人口住房需求總量:

  2004年新增人口住房需求總量:

  P=0.34×30+0.03×9%×5%×30=10.2041(萬(wàn)平方米)

  2005年新增人口住房需求總量:

  P=0.4×30+0.03×9%×5%×30=12.0041(萬(wàn)平方米)

  2006年新增人口住房需求總量:

  P=0.3×30+0.02×9%×5%×30=9.0027(萬(wàn)平方米)

 。2)經(jīng)濟(jì)發(fā)展居民改善居住條件對(duì)商品房的需求

  由于目前我縣居住在老城區(qū)的房屋都是落地房,根據(jù)2003年我縣統(tǒng)計(jì)年鑒里數(shù)據(jù)顯示本年我縣城鎮(zhèn)人均住房使用面積為35。9平方米,居住水平應(yīng)該屬于中等水平。但隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展及收入的增加,人們對(duì)改善居住條件的愿望也隨之強(qiáng)烈,必然購(gòu)買新房換舊房,參照國(guó)際經(jīng)驗(yàn),如以非農(nóng)業(yè)人口4萬(wàn)戶為基數(shù),按每年每戶增加1平方米計(jì)算,年需求量為4萬(wàn)平方米左右。

 。3)投資對(duì)商品房的需求

  由于房地產(chǎn)具有保值、增值功能,一定數(shù)量的投資需求是必然存在的。近年來,有相當(dāng)數(shù)量的社會(huì)閑置資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),一大部分人都成了“炒房一族”,其手頭上房屋基本上有2至3套,但根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)低入住率,一旦可以賺錢,基本上都會(huì)出售。再加上近幾年以前外出經(jīng)商的人回鄉(xiāng)投資房地產(chǎn)等因素,估計(jì)在我縣投資對(duì)商品房的需求量,占新增城鎮(zhèn)人口住房需求、經(jīng)濟(jì)發(fā)展居民改善居住條件對(duì)商品房的需求總和的30%左右?傊,從目前土地供應(yīng)狀況與未來市場(chǎng)需求分析,今后房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)更加完善和成熟,住房消費(fèi)將會(huì)更趨理性。

  房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 5

  一 調(diào)查背景及目的

  近些年來,出現(xiàn)全國(guó)性的房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象,房地產(chǎn)的價(jià)格不斷攀升。國(guó)家政府對(duì)此事高度重視,20xx年以來針對(duì)房地產(chǎn)過熱、房?jī)r(jià)過高現(xiàn)象,出臺(tái)了一系的宏觀調(diào)控政策,希望有效的抑制房?jī)r(jià)的上漲。另外,房?jī)r(jià)影響想到城市居民的基本生活保障,購(gòu)房者對(duì)房子的需求持續(xù)保持在上漲的趨勢(shì)。這是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,城市化水平的`發(fā)展,帶動(dòng)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)中的暴利又驅(qū)使更多的人們獻(xiàn)身于這一行業(yè)。盲目的投資帶來了許多問題的發(fā)生,導(dǎo)致社會(huì)上出現(xiàn)了許多的問題。以此我們此次針對(duì)蘭州市本地區(qū)的房地產(chǎn)需求現(xiàn)狀、消費(fèi)者的居住現(xiàn)狀及購(gòu)房定位情況所進(jìn)行問卷調(diào)查,便是根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)這門課理論知識(shí)的學(xué)習(xí),為了加強(qiáng)對(duì)學(xué)科的理解和方法的應(yīng)用,從而對(duì)該地區(qū)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀有更深入的了解。

  二 調(diào)查方法

  通過采取問卷調(diào)查的方法,對(duì)蘭州市城關(guān)區(qū)居民進(jìn)行隨機(jī)調(diào)查問答,調(diào)查對(duì)象年齡在20-60歲之間,共發(fā)放調(diào)查問卷42份,獲取調(diào)查結(jié)果后采用Excel表

  對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行錄入和處理,并經(jīng)過嚴(yán)格的復(fù)核,以圖表形式具體反映出目前蘭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的情況。

  三 調(diào)查結(jié)果

  1.居住條件分析

  我們可以看出,在消費(fèi)者的居住條件中,房改房所占比例較大,占47.5%;其次是自建房占25%,然后為向單位出租占6%。由此我們可以得出,蘭州市消費(fèi)者居住條件以房改房和自建房為主,而商品房較少,從而說明蘭州市住房保障體系不完善,有待進(jìn)一步加強(qiáng)。

  2.家庭收入分析

  從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,蘭州市消費(fèi)者家庭月總收入主要集中到

  2500-4000元范圍內(nèi),占到被調(diào)查者的46.15%;其次是1500-2500元范圍,占到36.92%;排到第三位的是4000元以上,占19.23%;而800-1500元以及800元元以下的消費(fèi)者比例甚小。由此我們可以得出蘭州市消費(fèi)者家庭月總收入水平仍然偏低,故消費(fèi)者購(gòu)房需求不旺,也即居民收入水平與購(gòu)房能力有直接的關(guān)系,因此在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)定價(jià)時(shí)務(wù)必要考慮消費(fèi)者實(shí)際家庭收入水平。

  3.需要住房面積分析

  從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,在消費(fèi)者的住房面積中,80-100平方米所占比例較大,為45.71%;60-80平方米占25.71%;100-120平方米占17.14%;<60平方米的為5.71%;>120平方米占5.71%。由此我們可以看出,消費(fèi)者對(duì)住房面積的要求主要為80-100平方米,開發(fā)商在設(shè)計(jì)住宅面積時(shí),應(yīng)把重心放在該面積范圍內(nèi)。

  4.居民購(gòu)房計(jì)劃分析

  從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,消費(fèi)者計(jì)劃暫時(shí)不購(gòu)買房屋的占46.34%;三年內(nèi)購(gòu)買年的占24.39%;一年內(nèi)購(gòu)買的占19.51%;五年內(nèi)購(gòu)買的占9.76%。由此我們可以看出,大多數(shù)消費(fèi)者的購(gòu)買能力和購(gòu)買積極性不高,開發(fā)商應(yīng)提高消費(fèi)者的購(gòu)買積極性。

  5.居民購(gòu)房目的分析

  以上數(shù)據(jù)我們可以看出,消費(fèi)者的購(gòu)房目的72.5%為居。ň幼1:已解決生活問題為目的;居住2:以改善生活質(zhì)量為目的);22.5%為商住兩用;5%為升值轉(zhuǎn)賣。由此我們可以得出,大多數(shù)消費(fèi)者購(gòu)房是為自己和家人居住,靠出租和轉(zhuǎn)賣等投資手段來獲取利潤(rùn)所占比例較小。

  房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 6

  一、城市背景

  1、城市概況

  西安位于黃河流域中部關(guān)中盆地,東西長(zhǎng)約204公里,南北寬約116公里。平均海拔424米,境內(nèi)最高點(diǎn)為周至縣西南的太白山,海拔3867米。地勢(shì)大體東南高,西北與西南低,平原面積為43.674萬(wàn)公頃,占全市土地面積的43.7%,現(xiàn)轄9區(qū)4縣,總面積10108平方公里,常住人口823萬(wàn)人,戶籍人口753萬(wàn)人。這里氣候溫和,四季分明,雨量適宜,日照充足,具有優(yōu)越的自然環(huán)境和豐富的旅游資源。

  2、西安城市空間結(jié)構(gòu)、布局、主要行政區(qū)域劃分

  西安市現(xiàn)轄9區(qū)4縣,即新城、碑林、蓮湖、灞橋、 未央、雁塔、閻良、臨潼、長(zhǎng)安9個(gè)區(qū)和藍(lán)田、周至、戶縣、高陵4個(gè)縣;共50個(gè)鎮(zhèn), 52個(gè)鄉(xiāng),75個(gè)街道辦事處,3163個(gè)村民委員會(huì),569個(gè)社區(qū)居委會(huì)。

  3、西安城市規(guī)劃及未來發(fā)展前景

  3.1、西安城市性質(zhì)

  西安是陜西省省會(huì),世界著名的歷史文化名城,是我國(guó)中西部地區(qū)重要的科研、高等教育、國(guó)防科技工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。

  區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯,是西部地區(qū)重要的金融、商貿(mào)中心和交通、信息樞紐。西安地處我國(guó)中西部?jī)纱蠼?jīng)濟(jì)區(qū)域的結(jié)合部,是西北通往西南、中原、華東和華北各地市的門戶和交通樞紐。歷代以來,西安的金融、商貿(mào)業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中都具有重要地位。西安已形成以國(guó)有商業(yè)銀行為主體,多種金融機(jī)構(gòu)并存和共同發(fā)展的多層次、多元化、多功能的金融機(jī)構(gòu)體系,建立起了由資本市場(chǎng)、貨幣市場(chǎng)、外匯市場(chǎng)等構(gòu)成的金融市場(chǎng)體系和由銀行監(jiān)管、證券監(jiān)管、保險(xiǎn)監(jiān)管構(gòu)成的金融監(jiān)管體系。西安市商品流通市場(chǎng)體系健全,功能完善、布局合理。

  3.2、城市功能結(jié)構(gòu)、布局

  西安形成東接臨潼、西連咸陽(yáng)、南拓長(zhǎng)安、北跨渭河的格局。向東,開發(fā)臨潼—新筑—未央湖—草灘—六村堡—咸陽(yáng)為一線的渭河休閑旅游經(jīng)濟(jì)帶,在隴海線北部發(fā)展臨潼國(guó)際旅游區(qū);向西,在西安與咸陽(yáng)之間沿灃河兩岸的廣大空間規(guī)劃建設(shè)西咸共建區(qū);向南,保護(hù)和合理開發(fā)利用秦嶺北麓旅游資源;向北,在渭河以北地區(qū)結(jié)合經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)擴(kuò)展,形成裝備制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)區(qū)。

  二、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概述

  1、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程

  城市的發(fā)展必然與房地產(chǎn)的發(fā)展密不可分,在西安房地產(chǎn)的發(fā)展過程中,無(wú)疑也會(huì)經(jīng)歷一個(gè)漫長(zhǎng)的規(guī)劃、建設(shè)及不斷改善的演變歷程?傮w來講,西安城市房地產(chǎn)發(fā)展大致可以分為三個(gè)階段:粗放的投資返還模式階段、追求速度與占有資源階段、以價(jià)值為導(dǎo)向的理性開發(fā)階段。

 、 80年代中期-90年代初期

  隨著國(guó)家住房制度改革的推進(jìn),房地產(chǎn)市場(chǎng)從結(jié)合舊城改造進(jìn)行綜合開發(fā),由企事業(yè)單位集資統(tǒng)建逐步進(jìn)入到商品房開發(fā)建設(shè)階段,住房分配制度由實(shí)物形式的福利分配進(jìn)入到商品形式的貨幣分配。這一時(shí)期,社會(huì)人均收入水平較低,市場(chǎng)上的商品房大多是房改公房,由開發(fā)商銷售的全產(chǎn)權(quán)房屋逐步開始被社會(huì)接受,但人們對(duì)住房的需求僅僅是滿足居住空間本身的要求,房地產(chǎn)市場(chǎng)處于改革和探索的史前時(shí)代。

 、 90年代初期-90年代中期

  當(dāng)住房成為市場(chǎng)上自由買賣的商品之后,伴隨著沿海地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落,西安樓市躁動(dòng)起來,特別是在產(chǎn)品上體現(xiàn)的尤其強(qiáng)烈和明顯,較有規(guī)模的樓盤相繼誕生,西安的房地產(chǎn)開發(fā)處于探索階段。

 、 90年代中期-90年代后期

  時(shí)代特征:隨著西安高新開發(fā)區(qū)改善園區(qū)投資環(huán)境、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的配套建設(shè),推動(dòng)西安市場(chǎng)一大批房地產(chǎn)企業(yè)開始市場(chǎng)化運(yùn)作。廣州、深圳等外地地開發(fā)模式和先進(jìn)理念被逐漸引入,西安房地產(chǎn)走上了品牌化道路。市場(chǎng)快速成熟,房地產(chǎn)開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)加劇,開始注重市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì),注重功能與環(huán)境質(zhì)量,探索創(chuàng)新,憶經(jīng)迅速?gòu)膯渭兘ㄔ旆课莅l(fā)展到對(duì)建筑、對(duì)環(huán)境的開發(fā)利用;而市場(chǎng)中的'客戶對(duì)房屋的要求也越來越多樣化,要求工程、功能、環(huán)境、管理等質(zhì)量全面提高。這期間,紫薇地產(chǎn)在成功開發(fā)紫薇花園之后,紫薇城市花園被建設(shè)部評(píng)為西北首家“國(guó)家康居示范工程”,標(biāo)志著西北最高科技含量小區(qū)的建成。

 、 2000年-2004年

  時(shí)代描述:房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)深入到對(duì)生活方式、居住理念的研究和探討,以及對(duì)新的地產(chǎn)文化、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、居住方式的解讀和營(yíng)造。投資市場(chǎng)活躍和,市民

  購(gòu)房多目標(biāo)選擇,對(duì)細(xì)節(jié)要求越來越高。期間,宏觀政策調(diào)控使市場(chǎng)得以規(guī)范化發(fā)展,2003年以來,隨著珠江投資、綠地、中海、和記黃埔等眾多外地房地產(chǎn)商的進(jìn)入,市場(chǎng)越發(fā)活躍與理性。這期間的產(chǎn)品注重提高科技含量,住宅部品成套,物業(yè)管理文明,充分反映了超前性、導(dǎo)向性、舒適性、經(jīng)濟(jì)性和耐久性等綜合特點(diǎn)。

 、 2006年起到未來3-5年時(shí)間

  時(shí)代描述:進(jìn)入2005年,西安市場(chǎng)風(fēng)云變幻,經(jīng)過房地產(chǎn)新政洗禮后,市場(chǎng)得以振蕩和調(diào)整,留下的企業(yè)會(huì)有更好的機(jī)會(huì),市場(chǎng)也將更加規(guī)范化、合理化、品牌化;作為需求方的消費(fèi)者將更加理智,對(duì)產(chǎn)品的要求會(huì)更高,要求房地產(chǎn)商更加重視產(chǎn)品質(zhì)量和產(chǎn)品個(gè)性的研發(fā),增加產(chǎn)品附加值,創(chuàng)造多元化的經(jīng)營(yíng)模式。臨近年底,大量外部資本進(jìn)入市場(chǎng),更多的國(guó)內(nèi)強(qiáng)勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)開始搶占市場(chǎng),未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的激烈廝殺已經(jīng)初見端倪。經(jīng)過房地產(chǎn)新政洗禮后,市場(chǎng)得以振蕩和調(diào)整,競(jìng)爭(zhēng)加劇,市場(chǎng)的成熟和行業(yè)的成熟,讓房地產(chǎn)利潤(rùn)空間越來越小而趨于合理。專業(yè)化公司將依據(jù)自身實(shí)力降低開發(fā)成本,獲取利潤(rùn)。

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