寫字樓調(diào)研報(bào)告精華(9篇)

　　在人們素養(yǎng)不斷提高的今天，報(bào)告的適用范圍越來(lái)越廣泛，其在寫作上具有一定的竅門。你知道怎樣寫報(bào)告才能寫的好嗎？下面是小編精心整理的寫字樓調(diào)研報(bào)告，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

寫字樓調(diào)研報(bào)告1

　　目前，社會(huì)上對(duì)辦公用房物業(yè)檔次的看法并不完全一樣，業(yè)內(nèi)或政府管理部門目前也沒(méi)有評(píng)定辦公樓分級(jí)的客觀依據(jù)和統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。其實(shí)，辦公用房的分類及標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于我們進(jìn)行物業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的結(jié)構(gòu)性分析、項(xiàng)目投資決策、市場(chǎng)營(yíng)銷、物業(yè)管理和統(tǒng)計(jì)工作都是至關(guān)重要的。如果缺乏一個(gè)客觀的分類標(biāo)準(zhǔn)，往往會(huì)在工作中帶有很大的主觀性和盲目性，進(jìn)而造成決策和判斷上的偏差。因此，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)辦公用房結(jié)構(gòu)分類

　　及分類標(biāo)準(zhǔn)的研究無(wú)疑具有重要現(xiàn)實(shí)意義。

　　一、辦公物業(yè)的分類

　　辦公樓是從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、咨詢、服務(wù)等管理人員（白領(lǐng)）辦公的場(chǎng)所，它屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資料的范疇。

　　從辦公樓宇物業(yè)形態(tài)的發(fā)展變化過(guò)程來(lái)看，可分如下階段：

　　1、傳統(tǒng)辦公樓

　　兩大特點(diǎn)：立足于自然通風(fēng)和采光，以小空間為單位，排列組合而成。

　　這一類辦公樓起始于底層或多層磚混結(jié)構(gòu)，較小的開(kāi)間和進(jìn)深尺寸。如：3.6—4.0米的開(kāi)間、5—8米的進(jìn)深等，層高一般也在3.6米左右。

　　建筑向高處發(fā)展以后，產(chǎn)生了鋼筋混凝土的框架結(jié)構(gòu)，但是使用空間仍按傳統(tǒng)的模式，仍屬于傳統(tǒng)辦公樓的一種。

　　傳統(tǒng)辦公室的優(yōu)點(diǎn)：私密性強(qiáng)，工作者可自行控制工作環(huán)境（燈、百頁(yè)窗、家具布置等）。

　　傳統(tǒng)辦公室的不足之處：空間利用率低，缺乏靈活性。

　　2、早期的現(xiàn)代辦公樓

　　特點(diǎn)：大空間。

　　這種模式的積極意義是：追求實(shí)效。

　　這種模式的消極之處是：機(jī)器化的辦公環(huán)境，非人性化的工作方式。

　　3、后期的現(xiàn)代辦公樓

　　特點(diǎn)：富有人情味的辦公環(huán)境及優(yōu)雅的周圍環(huán)境，帶有綠化的內(nèi)庭院或中庭。例如，上海的虹橋商務(wù)大廈。

　　景觀辦公室：大空間中靈活布局，有適當(dāng)?shù)男菹⒖臻g，用靈活隔斷和綠化來(lái)保證私密性，地板、天棚均有吸音處理等。

　　4、智能化辦公樓

　　20世紀(jì)1970—1980年代，隨著信息時(shí)代的到來(lái)，世界上出現(xiàn)了一批舉世公認(rèn)的智能建筑，其中絕大部分是辦公樓；20世紀(jì)1990年代，我國(guó)開(kāi)始建成少量的智能建筑。如上海的金茂大廈。智能化辦公樓發(fā)展迅速，繼3a之后，目前又推出全新的5a概念，智能建筑已成為21世紀(jì)辦公建筑發(fā)展的趨勢(shì)。

　　而從辦公樓宇自身的品質(zhì)類別來(lái)看，可分為如下四類：

　　第一類，為近年設(shè)計(jì)建造的智能化辦公樓。這類大樓一般立面新穎，氣派壯觀，內(nèi)部布局比較合理，講究功能到位，智能化功能達(dá)到3a以上，設(shè)備設(shè)施比較豪華，特別在安保、通訊、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)等方面考慮較為周全。

　　第二類，是1990年代初設(shè)計(jì)，近年投入營(yíng)運(yùn)的現(xiàn)代化辦公大樓。這類大樓裝有中央空調(diào)及保安、消防設(shè)備，各類設(shè)施比較先進(jìn)，物業(yè)管理比較到位，智能化功能在3a及3a以下，部分大樓為公寓辦公樓設(shè)計(jì)，功能布局不盡合理。

　　第三類，是不帶中央空調(diào)的辦公大樓。這類大樓設(shè)備一般，尤其在通訊、設(shè)施的配置上與目前的互聯(lián)網(wǎng)通訊有一定差距，且內(nèi)部布局大多采用公寓式布局。

　　第四類，是廠房或其它用途物業(yè)改建的辦公用房，一般而言，內(nèi)部設(shè)施比較簡(jiǎn)易，目前，該類物業(yè)的比例呈下降趨勢(shì)。

　　從以上辦公用房物業(yè)形態(tài)以及自身品質(zhì)的演化看，是經(jīng)歷從低級(jí)、中級(jí)到高級(jí)，從落后、比較落后到先進(jìn)的過(guò)程。而就現(xiàn)階段而言，辦公物業(yè)由于品質(zhì)檔次、規(guī)模檔次、智能化程度、配套服務(wù)、管理水平存在的差異而在辦公物業(yè)市場(chǎng)上形成的高檔、中檔、低檔物業(yè)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)是客觀存在的。以下，我們分別以建筑面積、裝飾情況、配套設(shè)施、設(shè)備情況、客戶情況、區(qū)位交通、智能化程度、物業(yè)服務(wù)等指標(biāo)來(lái)對(duì)結(jié)構(gòu)層次進(jìn)行界定和探討。

　　二、辦公樓物業(yè)檔次劃分標(biāo)準(zhǔn)的研究

　　就我國(guó)的辦公樓市場(chǎng)而言，一般分為高檔物業(yè)（甲級(jí)寫字樓）、中檔物業(yè)（乙級(jí)寫字樓）、低檔物業(yè)（丙級(jí)寫字樓）。而高檔物業(yè)又可細(xì)分為兩個(gè)部分：頂級(jí)和甲級(jí)寫字樓。頂級(jí)寫字樓與國(guó)際寫字樓標(biāo)準(zhǔn)相符，甲級(jí)是按照本地市場(chǎng)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)劃分的。所謂甲級(jí)寫字樓主要是參照了四星級(jí)酒店或五星級(jí)酒店的評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一種習(xí)慣稱謂。由于寫字樓物業(yè)在不同的市場(chǎng)各不相同，寫字樓的分類標(biāo)準(zhǔn)通常是基于每個(gè)市場(chǎng)上的相對(duì)質(zhì)量，如在一些小城市還沒(méi)有頂級(jí)寫字樓與國(guó)際寫字樓。

　　對(duì)于超大城市（如北京、上海），筆者以為，在辦公物業(yè)劃分時(shí)除要一般考慮樓宇品質(zhì)外，還要充分考慮城市交通和城市規(guī)劃（cbd布局）的因素，具體來(lái)說(shuō)物業(yè)等級(jí)和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)可作如下的劃分和界定：

　　1、頂級(jí)物業(yè)（國(guó)際寫字樓）

　�。�1）樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況和品質(zhì)均是一流，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過(guò)有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物具有靈活的平面布局和高使用率，達(dá)到70％的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于2.6米。

　�、傺b飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用高檔次的國(guó)際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻，采用進(jìn)口高標(biāo)準(zhǔn)的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級(jí)地磚或鋪高級(jí)地毯，墻面應(yīng)為大理石或高級(jí)墻紙或高級(jí)漆，應(yīng)有吊頂，電梯間應(yīng)為不銹鋼、大理石；衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具，如科馬、科勒、美標(biāo)、t0t0等等。

　�、谂涮自O(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場(chǎng)，停車位充足，滿足日常生活的商店，適合商務(wù)會(huì)餐的飯店，賓館，午間放松或娛樂(lè)設(shè)施，其它如公園、運(yùn)動(dòng)設(shè)施和圖書館。

　�、垭娞菹到y(tǒng)：良好的電梯系統(tǒng)，電梯設(shè)施先進(jìn)并對(duì)乘客和商品進(jìn)行分區(qū)。

　�、茉O(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)有名牌中央空調(diào)，中央空調(diào)系統(tǒng)高效；有樓宇自控；有安全報(bào)警；有綜合布線。

　�。�2）建筑規(guī)模：超過(guò)50000平方米。

　�。�3）客戶進(jìn)駐：國(guó)外知名公司的租戶組合；知名的跨國(guó)、國(guó)內(nèi)外大公司、財(cái)團(tuán)。

　　（4）物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗(yàn)豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實(shí)用的計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟件，實(shí)現(xiàn)辦公物業(yè)管理計(jì)算機(jī)化，建立辦公管理信息系統(tǒng)，并辦公物業(yè)各系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)連通和統(tǒng)一的管理，24小時(shí)的.維護(hù)維修及保安服務(wù)。

　　（5）交通便利：位于重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主干道。有多種交通工具和地鐵直

　　達(dá)。

　　（6）所屬區(qū)位：位于主要商務(wù)區(qū)的核心區(qū)。

　�。�7）智能化：3a～5a

　�。�8）開(kāi)發(fā)商的背景：經(jīng)驗(yàn)豐富并且資金雄厚。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的早期年份具有財(cái)務(wù)彈性，并且具有大規(guī)模房地產(chǎn)投資的豐富經(jīng)驗(yàn)，這些開(kāi)發(fā)商或是海外公司如來(lái)自美國(guó)、馬來(lái)西亞、香港、韓國(guó)，或者有海外經(jīng)營(yíng)成功經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)質(zhì)國(guó)有企業(yè)。

　　2、高檔物業(yè)（甲級(jí)寫字樓）

　�。�1）樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過(guò)有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力能與新建成的辦公樓建筑媲美。

　�、傺b飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用大理石、高級(jí)面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；有大堂，大堂地面應(yīng)為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應(yīng)為大理石、花崗巖、或高級(jí)墻紙等材料，應(yīng)有吊頂，柱應(yīng)包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級(jí)地磚或鋪高級(jí)地毯，墻面應(yīng)為高級(jí)墻紙或高級(jí)漆（如立邦漆等），應(yīng)有吊頂，電梯間應(yīng)有不銹鋼、大理石或木門套；衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具，如科馬、科勒、美標(biāo)、tot0等等。

　�、谂涮自O(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場(chǎng)，停車位充足。

　　③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)有名牌中央空調(diào)；有樓宇自控；有安全報(bào)警；有綜合布線。

　�。�2）建筑規(guī)模：1—5萬(wàn)平米。

　�。�3）客戶進(jìn)駐：有知名的國(guó)內(nèi)外大公司，客戶大多是進(jìn)行研發(fā)、技術(shù)服務(wù)、電子商務(wù)或知名品牌代理等方面的業(yè)務(wù)。

　　（4）物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗(yàn)豐富的知名公司管理，完善的物業(yè)管理服務(wù)包括24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)。

　　（5）交通便利：有多種交通工具直達(dá)。

　�。�6）所屬區(qū)位：位于主要商務(wù)區(qū)或副都心區(qū)。

　　（7）智能化：3a及3a以上。

　　3、中檔物業(yè)（乙級(jí)寫字樓）

　�。�1）樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進(jìn)（有功能陳舊因素影響），有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。

　　①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用面磚或瓷磚；有大堂，大堂地面為地磚，墻面為瓷磚或高級(jí)漆，有吊頂；公共部分的地面為地磚或鋪中檔地毯，墻面刷白；衛(wèi)生間采用合資或國(guó)產(chǎn)中高檔潔具等。

　�、谂涮自O(shè)施：有專用地上、地下停車場(chǎng)。

　　③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：有中央空調(diào)系統(tǒng)；無(wú)樓宇自控；有安全報(bào)警；無(wú)綜合布線。

　　（2）建筑規(guī)模：無(wú)限制。

　�。�3）客戶進(jìn)駐：客戶多為國(guó)內(nèi)的中小公司，從事銷售代理、產(chǎn)品研發(fā)。

　�。�4）物業(yè)服務(wù)：有物業(yè)公司服務(wù)。

　�。�5）交通便利：有交通線路到達(dá)，交通較方便。

　　（6）所屬區(qū)位：副都心或較好的城區(qū)位置。

　　4、低檔物業(yè)（丙級(jí)寫字樓）

　�。�1）樓宇品質(zhì)：物業(yè)已使用的年限較長(zhǎng)，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足較低收入承租人的需求。

　　①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用涂料；無(wú)大堂；公共部分的地面為普通地磚或水磨石；衛(wèi)生間采用普通國(guó)產(chǎn)潔具。

　�、谂涮自O(shè)施：無(wú)。

　�、墼O(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：分體空調(diào)；無(wú)樓宇自控；無(wú)安全報(bào)警；無(wú)綜合布線。

　�。�2）規(guī)模：無(wú)限制。

　　（3）客戶進(jìn)駐：客戶基本是小型私企，從事簡(jiǎn)單的銷售業(yè)務(wù)。

　�。�4）物業(yè)服務(wù)：可有一般性的物業(yè)服務(wù)如衛(wèi)生、收發(fā)、值班。

　　（5）交通便利：有交通線路到達(dá)。

　　（6）所屬區(qū)位：一般城區(qū)位置。

寫字樓調(diào)研報(bào)告2

　　一、寫字樓租賃市場(chǎng)

　　大亞灣的企業(yè)主要集中分布在澳頭鎮(zhèn)、響水河一帶，中心區(qū)亦有少量企業(yè)設(shè)點(diǎn)，但外租外銷型寫字樓的供應(yīng)則基本向澳頭傾斜，而且現(xiàn)有房源主要集合在安惠大道兩側(cè)。安惠寫字樓坐落在安惠大道盡頭，樓高12層。現(xiàn)6至9層為F中國(guó)有限公司承租；10至12層業(yè)主安惠公司計(jì)劃自用；1至2層為商業(yè)用房現(xiàn)已全面進(jìn)駐銀行、餐飲等；3層也已出租過(guò)半，分別由歐德油儲(chǔ)、三菱麗陽(yáng)和平安保險(xiǎn)承租，年底前普萊克斯公司將占用剩余部分。安惠寫字樓作為本地唯一的國(guó)標(biāo)級(jí)寫字樓，中央空調(diào)、冷熱水、消防安全監(jiān)控等設(shè)施齊全，由假日酒店提供物業(yè)管理。業(yè)主對(duì)外租價(jià)為80元/㎡/月（含精裝修），綜合管理費(fèi)為3元/㎡/月（不含空調(diào)使用費(fèi)），檔次和收費(fèi)均為本地之最，但因價(jià)格過(guò)高，除個(gè)別大型外資企業(yè)外還乏人問(wèn)津。

　　其他沿安惠大道可做寫字樓租賃的場(chǎng)所在檔次及價(jià)格上均差異不大，通常在20—30元/㎡/月（簡(jiǎn)裝/精裝），辦公條件普遍比較簡(jiǎn)陋，管理費(fèi)也平均在0。6元／m2／月左右，目前出租狀況一般；新建的豐華大廈100至300㎡中小型辦公室租金為30—40元/㎡/月（簡(jiǎn)裝/精裝），綜合管理費(fèi)為3元/㎡/月，無(wú)中央空調(diào)、熱水等設(shè)施，停車場(chǎng)也不完善，正式開(kāi)盤5個(gè)月來(lái)租售業(yè)績(jī)約近三分之一。

　　二、租賃經(jīng)營(yíng)策略

　　我公司擁有安惠寫字樓4層和5層的房產(chǎn)，單層建筑面積1262。84㎡，電梯間、洗手間已裝修。由于已經(jīng)形成了本地最高檔寫字樓形象，加之?dāng)?shù)家大型外企在此辦公，故對(duì)高端客戶的吸引力較大。

　　由于本地寫字樓租賃市場(chǎng)總體市道還較弱，新進(jìn)入的企業(yè)特別是有實(shí)力的企業(yè)數(shù)量不大，而寫字樓的供應(yīng)量還在持續(xù)增長(zhǎng)，形勢(shì)不容樂(lè)觀。受南海石化項(xiàng)目帶動(dòng)，一批中下游產(chǎn)業(yè)陸續(xù)來(lái)大亞灣考察，其中不乏世界級(jí)企業(yè)，但由于和中海殼牌的合作關(guān)系未確定，現(xiàn)階段設(shè)點(diǎn)進(jìn)駐的可能性很小。因此預(yù)計(jì)近期難有大面積承租寫字樓的機(jī)會(huì)，租賃市場(chǎng)仍以中小企業(yè)為主。

　　伴隨著大亞灣石化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，明年可能出現(xiàn)一些轉(zhuǎn)折性變化。南海石化項(xiàng)目在下半年投產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，投資265億元的中海油煉油項(xiàng)目也要在上半年啟動(dòng)建設(shè)。中海殼牌鏈條企業(yè)及中海油15套煉油裝置承包商會(huì)逐一正式落腳本地，屆時(shí)寫字樓的高端租賃市場(chǎng)預(yù)期看好，我公司也正積極與中海油等有關(guān)企業(yè)進(jìn)行對(duì)接聯(lián)絡(luò)，爭(zhēng)取引進(jìn)。

　　我方的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是安惠公司。該公司是大亞灣假日酒店、公寓的業(yè)主，并擁有安惠寫字樓的大部分產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)中海殼牌及其承包商、下游配套企業(yè)幾乎全部承租安惠公司的物業(yè)。對(duì)方已與石化企業(yè)系統(tǒng)建立了長(zhǎng)期穩(wěn)定的聯(lián)系且合作已久，有專業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)和充足的開(kāi)發(fā)經(jīng)費(fèi)，具備配套物業(yè)和經(jīng)營(yíng)資源，與之相比我方除價(jià)格外無(wú)其他優(yōu)勢(shì)。明年上半年其主要租戶將撤離寫字樓和公寓，由于在時(shí)間上及雙方的目標(biāo)客源接近，勢(shì)必與我方在市場(chǎng)爭(zhēng)奪方面正面交鋒，成為最大的威脅。

　　寫字樓的營(yíng)銷渠道主要有二個(gè)：自主經(jīng)營(yíng)和外包與代理結(jié)合。公司可投入人力物力自己尋找客戶，成本雖大但回報(bào)可觀，問(wèn)題是與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比處于信息劣勢(shì)；外包可利用外部資源，共享收益，創(chuàng)造的機(jī)會(huì)更多，但會(huì)降低單位回報(bào)率。

　　通過(guò)前段時(shí)間的市場(chǎng)推廣，已與多家有意向承租寫字樓的客戶建立了聯(lián)系，包括中海油南海東部公司裂解汽油項(xiàng)目組、大亞灣財(cái)政局律師事務(wù)所、溫州四建工程公司等，每家需求面積在300㎡左右。

　　文秘站：我方正與大亞灣惠橋公司等一些機(jī)構(gòu)探討有關(guān)合作或外包事宜，對(duì)方均有此意愿，但也對(duì)現(xiàn)在的市場(chǎng)狀況持謹(jǐn)慎態(tài)度，同時(shí)認(rèn)為明年上半年形勢(shì)較好，春節(jié)后至五月份之前有大規(guī)模出租的可能，眼下主要應(yīng)做好散戶租賃業(yè)務(wù)。

　　現(xiàn)實(shí)存在的問(wèn)題是未經(jīng)分隔裝修的寫字樓不符合中小客戶的租賃要求，并且由于長(zhǎng)期閑置不動(dòng)，公司的4、5層房產(chǎn)已被物業(yè)管理人封閉，帶領(lǐng)客戶進(jìn)入?yún)⒂^極為不便。而帶有精裝修的寫字樓對(duì)大型高端企業(yè)也具有更強(qiáng)的吸引力，安惠公司投資1700萬(wàn)元精裝修寫字樓和公寓引進(jìn)中海殼牌和F公司即可作為佐證。因此急需進(jìn)行寫字樓裝修，至少應(yīng)將公共部位精裝修，其他部位簡(jiǎn)單裝修。如能在今年底前完成裝修工程，將非常有利于把握機(jī)會(huì)，盤活寫字樓資產(chǎn)。

　　三、成本與價(jià)格

　　經(jīng)測(cè)算，安惠寫字樓精裝修成本應(yīng)在520元/㎡左右，包括空調(diào)、消防系統(tǒng)的`布置改裝。按每層1250㎡計(jì)，單層投資約為65萬(wàn)元。若只進(jìn)行公共區(qū)域的精裝修，其他部位簡(jiǎn)單裝修，則成本會(huì)降低1/4左右，單層投資不超過(guò)50萬(wàn)元。另外提供商務(wù)服務(wù)的必需設(shè)備預(yù)算投資4萬(wàn)元（可考慮暫時(shí)押后），詳見(jiàn)“寫字樓裝飾設(shè)計(jì)工程預(yù)算表”，總造價(jià)最終以審核決算結(jié)果為準(zhǔn)。

　　定價(jià)策略應(yīng)針對(duì)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手安惠公司的物業(yè)，參考本地的平均價(jià)格水平執(zhí)行。如前所述，市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果顯示，在精裝修基礎(chǔ)上50—60元/㎡/月的租價(jià)是極具競(jìng)爭(zhēng)力的，在局部精裝修的情況下租金最好不高于40元/㎡/月，相信可為大多數(shù)企業(yè)所接受。

　　按70的進(jìn)駐率計(jì)算，以50元/㎡的價(jià)格出租，單層收入約為43750元/月，15個(gè)月收回裝修投入；局部裝修租價(jià)以40元/㎡計(jì)，單層收入約為35000元/月，14個(gè)月回收投資。

　　如采用外包形式，我方僅需進(jìn)行局部精裝修，承包底價(jià)初步定為30元/㎡/月，單層收入約為37500元/月，投資回收期約13個(gè)月。我方還在和外界接觸商洽凈價(jià)承包的可能性，即我方不做任何投入，由承包方投資裝修尋找客戶。承包底價(jià)初步定為首年20元/㎡/月，次年30元/㎡/月，讓利約為15萬(wàn)元，低于我方預(yù)計(jì)裝修投入。但落實(shí)以上方案尚需時(shí)日且無(wú)絕對(duì)把握。

　　四、總結(jié)與建議

　　1、目前大亞灣寫字樓租賃市場(chǎng)活躍程度不高，客戶資源非常寶貴�，F(xiàn)有客戶基本是小面積需求，大企業(yè)進(jìn)駐估計(jì)要等到半年后。

　　2、抓住現(xiàn)有中小客戶的前提是將寫字樓進(jìn)行分隔裝修，同時(shí)也利于日后吸引大客戶。如在年底完成裝修工程，樂(lè)觀情況下明年五月份之前出租率可達(dá)80以上。

　　3、定價(jià)必須具有競(jìng)爭(zhēng)力，靈活采取各種經(jīng)營(yíng)合作方式，積極尋求外包等簡(jiǎn)單實(shí)用的途徑，回避我方的弱勢(shì)。

　　4、可考慮先利用一層墊資裝修，降低風(fēng)險(xiǎn)成本，同時(shí)爭(zhēng)取銀行裝修貸款（約為物業(yè)評(píng)估值的30），以上負(fù)債可從租金收入中償還。

　　若上述方案能夠盡快落實(shí)執(zhí)行，我公司有信心盤活寫字樓資產(chǎn)，獲得穩(wěn)定收益，給假日美景項(xiàng)目的前期開(kāi)發(fā)提供支持和保障。

寫字樓調(diào)研報(bào)告3

　　一、調(diào)研基本情況

　�。ㄒ唬╁\江工業(yè)總部基地

　　錦江工業(yè)總部基地規(guī)劃面積1934畝，其中基地總部型企業(yè)凈地面積198畝，占園區(qū)凈用地面積的17.3％。目前，基地主要形成了工業(yè)總部、現(xiàn)代印務(wù)和生物制藥三大板塊，入駐企業(yè)25家，項(xiàng)目27個(gè)，投資總規(guī)模近50億元，投資強(qiáng)度230萬(wàn)元/畝。未來(lái)總部基地企業(yè)總部樓宇全部建成后，建設(shè)總面積將達(dá)280萬(wàn)平方米，可容納總部型企業(yè)約3000家，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值150億元，稅收15億元。

　　1、中冶成工大廈

　　項(xiàng)目位置：該項(xiàng)目位于錦江工業(yè)總部基地管委會(huì)旁，面臨錦江；東臨成仁路延線，南臨武侯大道東延線，西接紅星路南延線，北靠三環(huán)路。

　　開(kāi)發(fā)商背景：項(xiàng)目是由中冶成工建設(shè)有限公司投資建設(shè)的總部基地，該公司于20xx年11月由中國(guó)第五冶金建設(shè)公司改制而成，是中國(guó)冶金科工股份有限公司控股。中冶集團(tuán)是央企排名27位，世界500強(qiáng)企業(yè)，其中中國(guó)成工具有60年的歷程，涉足總承包、裝備制造。資源開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)等多個(gè)領(lǐng)域。

　　占地面積：14.15畝建筑密度：30.18％

　容積率：8.02綠地率：33%總建筑面積：92218㎡，其中地上總建筑面積75714㎡，地下總建筑面積16504㎡

　　車位：總停車位600個(gè)（其中地下400多個(gè)，地面100多個(gè)）

　　建筑層數(shù)：a區(qū)辦公樓27層，b區(qū)和c區(qū)辦公樓均為31層；地下為兩層。

　　建筑高度：99米租售形式：出售

　　售價(jià)：5100元/㎡以上�，F(xiàn)售價(jià)均價(jià)7500/㎡。物管費(fèi)：最高不高于6元/㎡

　　出售面積：（a、b區(qū)為商務(wù)辦公區(qū)域，c區(qū)為商務(wù)酒店區(qū)域）

　　a區(qū)：1100㎡/層，可分拆為300㎡—800㎡，層高4層—16層：3.6米；

　　b區(qū)：600㎡/層，層高：3層－22層：3米；23層—31層：3.3米；

　　c區(qū)：800㎡/層，層高：3層－22層：3米；23層—31層：3.3米；

　　項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策：攜手錦江工業(yè)總部基地管委會(huì)共同對(duì)大廈進(jìn)行招商，入駐企業(yè)可享受政府的多項(xiàng)扶持優(yōu)惠政策。

　　銷售情況：a區(qū)21層—27層為中冶成工自用，其余全部對(duì)外銷售，c區(qū)作為商務(wù)酒店招商。目前只有少數(shù)樓層尚未銷售。

　　2、成都銀海芯座

　　項(xiàng)目位置：該項(xiàng)目位于城市紅星路南延線與三環(huán)路的交匯處，天府大道東側(cè)錦江河畔。

　　開(kāi)發(fā)商背景：層高：3.2米

　　總樓層數(shù)：27層（其中地上27層，地下2層）建筑面積：106522㎡租售形式：租售均可

　　租售面積：600—30000㎡，單層1345㎡售價(jià)：6500元/㎡租金：40—60元/㎡/月物管費(fèi)：9元/㎡/月車位費(fèi)用：200—300元/月車位數(shù)量：681個(gè)銷售情況：已基本售完

　�。ǘ�）青羊工業(yè)總部基地

　　項(xiàng)目位置：該項(xiàng)目位于成都重點(diǎn)打造的20個(gè)工業(yè)集中發(fā)展區(qū)之一的青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)核心區(qū)域，坐落在成都西三環(huán)與外環(huán)之間。距雙流機(jī)場(chǎng)僅十余分鐘車程，毗鄰規(guī)劃中的青羊區(qū)行政中心。

　　開(kāi)發(fā)商背景：項(xiàng)目是由成都青羊工業(yè)建設(shè)發(fā)展有限公司投資建設(shè)，該公司成立于20xx年6月18日，由成都市青羊區(qū)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理辦公室、成都臵信實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司、四川合信實(shí)業(yè)有限公司共同發(fā)起成立的股份制有限公司。經(jīng)營(yíng)范圍包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、實(shí)業(yè)投資、房屋租賃及其它無(wú)需許可或?qū)徟�的合法�?xiàng)目。

　　占地面積：1089畝容積率：1.6建筑密度：29.2％綠地率：35％

　　租售形式：整棟出售（大面積的獨(dú)棟辦公樓可分割，分層出售）

　　出售面積：1500—4700㎡

　　售價(jià)：5000元/㎡現(xiàn)售價(jià)6000—8000物管費(fèi)：2元/㎡/月

　　項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策：享受青羊區(qū)優(yōu)惠扶持政策；符合相關(guān)條件的企業(yè)，前三年按地方實(shí)得部分的40%—60%扶持，整棟入駐企業(yè)，根據(jù)不同納稅額度可獲得20萬(wàn)—50萬(wàn)元的獎(jiǎng)勵(lì)。

　　銷售情況：目前，青羊工業(yè)總部基地一期、二期、三期獨(dú)棟式企業(yè)總部已全部建設(shè)完畢，并全部出售，四期正在招商。

　　（三）青羊綠舟稅源總部基地

　　項(xiàng)目位置：該項(xiàng)目位于成都市青羊區(qū)光華大道青羊綠舟公園。

　　開(kāi)發(fā)商背景：項(xiàng)目是由成都青羊城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展有限公司投資建設(shè)，該公司成立于20xx年3月27日。公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的青羊綠舟項(xiàng)目是成都中心城區(qū)郊區(qū)“198”區(qū)域的大型復(fù)合型項(xiàng)目。主營(yíng)業(yè)務(wù)：土地整理、房屋及土木工程建設(shè)、園林綠化工程施工、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)及項(xiàng)目投資、市政基礎(chǔ)設(shè)施投資等。

　　占地面積：1800畝獨(dú)棟面積：1100—3000㎡

　　租售形式：不進(jìn)行銷售和租賃，但要求企業(yè)有足夠的稅收，只要企業(yè)稅收達(dá)到一定的額度，就可免費(fèi)入駐。上繳的稅收越多，免費(fèi)得到的辦公樓就越大。

　　項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策：企業(yè)年納稅額達(dá)到相應(yīng)稅收標(biāo)準(zhǔn)并將稅收注冊(cè)關(guān)系遷移到青羊區(qū)，繳納一定金額的保證金后，企業(yè)可以零租金入駐稅源總部基地高端總部物業(yè)。

　　銷售情況：尚無(wú)企業(yè)入駐，目前正與幾家大型企業(yè)接洽。

　�。ㄋ模�龍?zhí)豆�業(yè)總部基地

　　成都市龍?zhí)豆�業(yè)總部基地位于成都市龍?zhí)秷?chǎng)鎮(zhèn)南、北起成渝鐵路、南至成南高速公路與龍泉驛區(qū)接壤，西起三環(huán)路、東止繞城高速公路。規(guī)劃總占地面積約8.6平方公里，是中西部地區(qū)規(guī)模最大的總部經(jīng)濟(jì)第一城。項(xiàng)目將建成約150萬(wàn)平方米的總部集群，至20xx年，可入駐5000家以上的總部企業(yè)。

　　1、成都龍?zhí)对６伎偛砍?/p>

　　項(xiàng)目位置：該項(xiàng)目位于成都市東三環(huán)二段龍?zhí)抖际泄�業(yè)集中發(fā)展區(qū)內(nèi)。

　　開(kāi)發(fā)商背景：項(xiàng)目由成都龍?zhí)对６紝?shí)業(yè)有限公司投資建設(shè)，該公司是由上海裕都集團(tuán)與成都東方廣益投資有限公司投資組建，共同開(kāi)發(fā)龍?zhí)犊偛啃鲁�。龍�(zhí)犊偛啃鲁亲鳛槭　⑹姓�府重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目落戶成都龍?zhí)豆�業(yè)園，在成都市和成華區(qū)委、政府的關(guān)心支持下，本著“造城”理念，堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高品質(zhì)管理，集中力量快速推進(jìn)龍?zhí)犊偛啃鲁墙ㄔO(shè)。

　　項(xiàng)目簡(jiǎn)介：成都龍?zhí)对６伎偛砍琼?xiàng)目總占地面積2700余畝，建筑面積300余萬(wàn)平方米，整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資75億元，共分為三個(gè)地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。一號(hào)地塊占地779畝，規(guī)劃為商務(wù)辦公及配套設(shè)施，總建筑面積達(dá)68.8萬(wàn)平方米，停車位達(dá)4522個(gè)。辦公樓宇建筑面積為491—5314㎡，共分為五個(gè)組團(tuán)，以獨(dú)棟式、組合式、公寓式、聯(lián)排式商務(wù)辦公為主要建筑形態(tài)；二號(hào)地塊占地168畝，規(guī)劃為配套住宅；三號(hào)地塊占地20xx余畝，規(guī)劃為商務(wù)辦公區(qū)，計(jì)劃20xx年開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)時(shí)間為8—10年，建成后可供1600家以上企業(yè)入駐。目前已完成一號(hào)地塊的工程建設(shè)。

　　占地面積：779畝

　　總建筑面積：69萬(wàn)㎡（其中地上57萬(wàn)㎡，地下12萬(wàn)㎡）容積率：1.5建筑密度：30％綠化率：30％車位：4522個(gè)

　　租售形式：整棟出售（大面積的獨(dú)棟辦公樓可分割，分層出售）

　　出售面積：491—5314㎡售價(jià)：5400元/㎡銷售情況：60％項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策：

　�。�1）凡購(gòu)買辦公用房首付在50％以上，價(jià)格優(yōu)惠幅度最高為10％；

　�。�2）凡在成華區(qū)注冊(cè)成立新公司的企業(yè)或已將工商稅務(wù)關(guān)系轉(zhuǎn)至成都市成華區(qū)的企業(yè)，入駐龍?zhí)犊偛砍蔷�可享�?年8成地方實(shí)得部分財(cái)政扶持政策；

　�。�3）享受辦公用房補(bǔ)貼：納稅在200—500萬(wàn)、500萬(wàn)元以上的企業(yè)，購(gòu)買辦公用房分別按100元/平方米和500元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予一次性補(bǔ)貼，補(bǔ)貼面積不超過(guò)20xx平方米；

　�。�4）企業(yè)購(gòu)買辦公樓后，可享受購(gòu)買總部城配套住宅原價(jià)下浮5％的優(yōu)惠政策；

　　（5）重大項(xiàng)目或行業(yè)龍頭企業(yè)購(gòu)買可根據(jù)具體情況一事一議；

　　（6）凡入駐企業(yè)均可享受市、區(qū)兩級(jí)政府所給予的相關(guān)扶持政策。

　　2、多元總部國(guó)際一號(hào)

　　項(xiàng)目位置：該項(xiàng)目位于成都市三環(huán)路和繞城高速之間，緊鄰成渝、成南、成綿、川陜高速路起點(diǎn)和雙流快速通道起點(diǎn)。項(xiàng)目一期可入駐60家企業(yè)。

　　開(kāi)發(fā)商背景：項(xiàng)目由四川多元德泰投資集團(tuán)有限公司開(kāi)發(fā)，該公司以資本運(yùn)作為核心，以房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)為主體，集酒店、旅游、設(shè)計(jì)、園林和工程管理等相關(guān)產(chǎn)業(yè)為一體的集團(tuán)化企業(yè)。

　　建筑面積：66667㎡容積率：0.9綠化率：20％總樓層數(shù)：4層

　　停車位：600多個(gè)（其中地上400多個(gè)，地下100多個(gè)）

　　物管費(fèi)：2.2元/㎡/月租售方式：租售均可租售面積：300—1000㎡售價(jià)：4000元/㎡租金：25元/㎡/月銷售情況：40％

　　項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策：雙享成華區(qū)和龍?zhí)犊偛拷?jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)優(yōu)惠政策

　�。ㄎ澹┧{(lán)光·空港總部基地

　　項(xiàng)目位置：該項(xiàng)目位于成都城南臨空國(guó)際商務(wù)經(jīng)濟(jì)圈中心，處于政府“一區(qū)兩城”重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域核心，距雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)2.5公里。

　　開(kāi)發(fā)商背景：項(xiàng)目由成都雙流和駿臵業(yè)有限公司投資建設(shè)，該公司為四川藍(lán)光集團(tuán)全資子公司。四川藍(lán)光實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司成立于1990年，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心，以住宅開(kāi)發(fā)和服務(wù)為主導(dǎo)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為輔助，以綠色飲品開(kāi)發(fā)為重要組成部分，立足西南布局全國(guó)的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。

　　租售形式：租售均可售價(jià)：7500元/㎡租價(jià)：60—100元/㎡/月物管費(fèi)：3.5—5元/月

　　銷售情況：90％

　　項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策：享受雙流縣相關(guān)扶持政策；凡入駐園區(qū)的企業(yè)，前兩年將享受地方政府所得稅收100%的返稅，第3—5年則將享受50%的返稅補(bǔ)貼。

　　二、工業(yè)總部基地優(yōu)勢(shì)分析

　�。ㄒ唬┱�策優(yōu)勢(shì)。相對(duì)于城市中心傳統(tǒng)寫字樓，總部基地的優(yōu)勢(shì)就是在于額外的稅收優(yōu)惠政策。例如，藍(lán)光·空港總部基地的政策是，凡入駐園區(qū)的企業(yè)，前兩年將享受地方政府所得稅收100%的返稅，第3—5年則將享受50%的返稅補(bǔ)貼；青羊工業(yè)總部基地的稅收扶持政策是，符合相關(guān)條件的企業(yè)，前三年按地方實(shí)得部分的40%—60%扶持，整棟入駐企業(yè)，根據(jù)不同納稅額度可獲得20萬(wàn)—50萬(wàn)元的獎(jiǎng)勵(lì)；龍?zhí)犊偛啃鲁钦�策是，凡在成華區(qū)注冊(cè)新公司的企業(yè)或已將工商稅務(wù)關(guān)系轉(zhuǎn)至成都市成華區(qū)的企業(yè)，入駐龍?zhí)犊偛啃鲁蔷�可享�?年8成地方實(shí)得部分財(cái)政扶持政策。

　�。ǘ�）交通優(yōu)勢(shì)�？v觀成都市的甲級(jí)寫字樓開(kāi)發(fā)趨勢(shì)逐步向三環(huán)路外移，cbd區(qū)域的寫字樓開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)調(diào)整的跡象。而集結(jié)在三環(huán)路外的眾多總部基地，正是看到了城市中心交通等諸多問(wèn)題，率先選址交通暢達(dá)的地方聚集，并以總部經(jīng)濟(jì)的高標(biāo)準(zhǔn)要求，搶占當(dāng)代總部經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的新商機(jī)。

　�。ㄈ�）環(huán)境優(yōu)勢(shì)。包括青羊工業(yè)總部基地、藍(lán)光·空港總部基地、青羊稅源總部基地、多元總部一號(hào)、龍?zhí)犊偛啃鲁�、錦江工業(yè)園和武侯工業(yè)園區(qū)內(nèi)，都有以純獨(dú)幢別墅般辦公環(huán)境的物業(yè)。具有低層、低密度、低容積率、高綠化率的“三低一高”的生態(tài)園區(qū)和高效辦公環(huán)境，為企業(yè)提供優(yōu)美的自然環(huán)境，健康的舒適空間。

　　（四）價(jià)格優(yōu)勢(shì)。無(wú)論是在武侯工業(yè)園區(qū)，還是在錦江工業(yè)園，還是在龍?zhí)犊偛繉?shí)驗(yàn)區(qū)，都有物美價(jià)廉的寫字樓出售。成都不少中小企業(yè)的總部辦公物業(yè)，價(jià)格都在4000元/㎡上下，與城市中心傳統(tǒng)寫字樓對(duì)比而言，這個(gè)價(jià)格只相當(dāng)于甲級(jí)寫字樓的1/3。另外，城市中甲級(jí)寫字樓的物業(yè)管理費(fèi)也相當(dāng)高，一般都是15元—18元/㎡/月，一個(gè)200㎡的寫字間，如果空臵，一個(gè)月物管費(fèi)就得交接近4000元。

　　三、工業(yè)總部基地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析

（一）成都總部基地市場(chǎng)概況

　　隨著成都市政府關(guān)于“大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)”相關(guān)政策的出臺(tái)，總部基地在成都開(kāi)始興起，而青羊工業(yè)總部基地項(xiàng)目的成功運(yùn)作，直接導(dǎo)致成都總部基地?zé)岢笨焖偕郎�，�?jù)不完全統(tǒng)計(jì)，成都現(xiàn)已有20多個(gè)大大小小的總部基地。

　　就純粹“總部基地”概念項(xiàng)目和項(xiàng)目所處區(qū)域來(lái)講，成都的總部基地市場(chǎng)至今已形成“3+x”的發(fā)展格局：“3”指的是青羊區(qū)的青羊工業(yè)總部基地和青羊綠舟稅源總部基地、雙流西南航空港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的空港總部基地、成華區(qū)的龍?zhí)犊偛砍侨齻�(gè)大型的總部基地項(xiàng)目；“x”指的是其他中小型總部基地項(xiàng)目，包括金牛高科技產(chǎn)業(yè)園、錦江工業(yè)總部基地、武侯工業(yè)園總部基地、天府軟件園等園區(qū)或園區(qū)里的總部基地項(xiàng)目。

　　由于政府和開(kāi)發(fā)商對(duì)總部基地發(fā)展前景一致看好，雖然行業(yè)不景氣，但成都工業(yè)用地卻屢獲青睞，各個(gè)片區(qū)的總部基地項(xiàng)目也都有條不紊地推進(jìn)。在20xx年10月17日召開(kāi)的第四屆中國(guó)總部經(jīng)濟(jì)高層論壇上，成都獲得了總部經(jīng)濟(jì)第八位的好成績(jī)，這更將刺激成都總部基地的建設(shè)進(jìn)一步升溫。

　　隨著成都總部基地項(xiàng)目的增多，而且這些項(xiàng)目具有一定的`同質(zhì)化傾向，目標(biāo)客戶群體也大同小異，這將導(dǎo)致成都總部基地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。

　　（二）成都總部基地市場(chǎng)特征

　　根據(jù)前面對(duì)總部基地類型的研究，成都的總部基地主要以研發(fā)及高科技型總部基地、企業(yè)內(nèi)腦型總部基地兩種類型為主，這主要是由成都的區(qū)位環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等因素決定的。

　　成都的總部基地項(xiàng)目大多位于政府統(tǒng)一規(guī)劃的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)內(nèi)，總部企業(yè)在工業(yè)集中發(fā)展區(qū)內(nèi)的集聚，既可以獲得特殊政策支持便于企業(yè)的發(fā)展壯大，又可以形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，提升區(qū)域整體競(jìng)爭(zhēng)力。按照“一區(qū)一主業(yè)”的規(guī)劃思想，同類型企業(yè)聚集在同一區(qū)域經(jīng)營(yíng)，則該區(qū)域的專業(yè)化優(yōu)勢(shì)將十分明顯，如天府軟件園就是軟件相關(guān)企業(yè)的聚集地，獲得了國(guó)際國(guó)內(nèi)軟件企業(yè)的認(rèn)可。

　　成都總部基地的開(kāi)發(fā)模式可歸納為青羊模式、雙流模式、成華模式、錦江模式、武侯模式、金牛模式等幾種模式。無(wú)論哪種模式，政府的作用都非常重要，政府對(duì)園區(qū)招商政策的支持及對(duì)項(xiàng)目的參與力度，對(duì)項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)及后期運(yùn)作起著至關(guān)重要的作用。

　　從開(kāi)發(fā)主體來(lái)看，成都總部基地的開(kāi)發(fā)單位可分為三種類型：開(kāi)發(fā)商自主開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、企業(yè)與政府合作共同開(kāi)發(fā)、政府主導(dǎo)一攬子開(kāi)發(fā)。值得一提的是，青羊區(qū)政府、成華區(qū)政府等政府機(jī)構(gòu)分別以入股的形式參與了相關(guān)總部基地項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。

　�。ㄈ�）成都總部基地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局

　　成都總部基地市場(chǎng)基本呈現(xiàn)“3+x”的競(jìng)爭(zhēng)格局，青羊工業(yè)總部基地和青羊綠舟稅源總部基地、空港總部基地、龍?zhí)犊偛砍侨�大總部基地�?xiàng)目憑借規(guī)模、政策等優(yōu)勢(shì)，處于領(lǐng)先地位，基本代表了成都總部基地市場(chǎng)的發(fā)展水平，而金牛高科技產(chǎn)業(yè)園、錦江工業(yè)總部基地、武侯工業(yè)園總部基地、天府軟件園等園區(qū)或園區(qū)里的中小型總部基地項(xiàng)目，憑借其專業(yè)化、特色化等優(yōu)勢(shì)，也都占有自己的一席之地。

　　（四）成都總部基地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)手段

　　由于成都總部基地項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)時(shí)間較晚，多數(shù)項(xiàng)目都參考了國(guó)外的總部基地項(xiàng)目及北京abp等項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式，這就不可避免地導(dǎo)致項(xiàng)目產(chǎn)品呈現(xiàn)一定的同質(zhì)化傾向。雖然各項(xiàng)目區(qū)位不同，招商政策也有差異，但在產(chǎn)品細(xì)分、目標(biāo)客戶定位、項(xiàng)目配套建設(shè)等方面大同小異，這直接導(dǎo)致了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇。多數(shù)項(xiàng)目都在宣傳產(chǎn)品的低密度、生態(tài)化、環(huán)保等，真正有特色的競(jìng)爭(zhēng)手段并不見(jiàn)得新鮮。

　　結(jié)合園區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃做好項(xiàng)目規(guī)劃，根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行差異化定位，同時(shí)結(jié)合“一區(qū)一主業(yè)”的園區(qū)發(fā)展思路對(duì)目標(biāo)客戶群體進(jìn)行精準(zhǔn)定位，并在交通、綜合配套等方面做足文章，將使項(xiàng)目在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

　　四、成都總部基地發(fā)展趨勢(shì)

　�。ㄒ唬┏啥伎偛炕�地市場(chǎng)供給與需求

　　由于總部基地集眾多優(yōu)勢(shì)于一身，發(fā)展前景看好，吸引了越來(lái)越多的政府、開(kāi)發(fā)商等開(kāi)發(fā)總部基地類項(xiàng)目，總部基地物業(yè)的快速崛起一方面驅(qū)動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)、城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)、區(qū)域、城市的“三贏”，另一方面，總部基地項(xiàng)目之間、總部基地與寫字樓之間的競(jìng)爭(zhēng)也將日趨激烈。

　　截止20xx年，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，成都市場(chǎng)呈現(xiàn)的各類總部辦公物業(yè)面積在200～300萬(wàn)平方米左右，且呈現(xiàn)繼續(xù)增加態(tài)勢(shì)。

　　20xx年上半年，成都工業(yè)用地供應(yīng)6796.83畝，8、9月兩個(gè)月，成都主城區(qū)又出讓工業(yè)用地約640余畝，這些項(xiàng)目將在未來(lái)1—2年內(nèi)推向市場(chǎng)，且絕大部分以辦公類物業(yè)呈現(xiàn)。

　　20xx年9月，成都工業(yè)用地開(kāi)始實(shí)行“招拍掛”，年內(nèi)共成交20宗工業(yè)用地，成交面積為601.0434畝，這還未包括其他方式成交的工業(yè)用地。

　　根據(jù)上述數(shù)據(jù)，我們預(yù)測(cè)，如此巨量的總部辦公物業(yè)，其消耗時(shí)間可能長(zhǎng)達(dá)5～10年，這還未包括潛在市場(chǎng)供應(yīng)�？偛哭k公物業(yè)的持續(xù)放量，容易導(dǎo)致這類物業(yè)的明顯過(guò)剩，激烈的競(jìng)爭(zhēng)將不可避免，總部基地項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)更應(yīng)該注重策略致勝。

　　（二）成都總部基地發(fā)展趨勢(shì)

　　隨著“總部經(jīng)濟(jì)”概念的流行及成都各總部基地項(xiàng)目的建設(shè)，大型總部基地間的競(jìng)爭(zhēng)將漸趨激烈，而越來(lái)越多的中小型總部基地將陸續(xù)出現(xiàn)在各工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，這些中小型總部基地憑借其專業(yè)化、特色化等優(yōu)勢(shì)，成為大型總部基地的重要補(bǔ)充，二者共同構(gòu)成成都總部基地梯度發(fā)展的格局。

　　根據(jù)成都市對(duì)工業(yè)園區(qū)“一區(qū)一主業(yè)”的發(fā)展規(guī)劃，我們預(yù)測(cè)，依附于工業(yè)園區(qū)的總部基地物業(yè)將逐漸細(xì)分，總部基地項(xiàng)目的功能定位將更加明確，將憑借其鮮明的特色在市場(chǎng)中取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　總部辦公的概念日益被市場(chǎng)接受，總部基地項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)將會(huì)更加合理，更加適應(yīng)城市、社會(huì)及市場(chǎng)環(huán)境，在不斷自我完善的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

　　從總部基地產(chǎn)品建筑來(lái)看，高效能、綠色環(huán)保的辦公建筑將越來(lái)越多，主要表現(xiàn)在建筑的集成性（集成建筑師、工程師、業(yè)主和委托方的需求和建議）、建筑模塊化、可變性（采用新技術(shù)和革新設(shè)備）、節(jié)能環(huán)保四個(gè)方面。

　　二〇一〇年一月十九日

寫字樓調(diào)研報(bào)告4

　　　一，黃龍商圈：

　　主要調(diào)查的是甲級(jí)（按照個(gè)人意愿來(lái)定位）的華門嘉華國(guó)際商務(wù)中心，綠城黃龍世紀(jì)廣場(chǎng)；乙級(jí)的黃龍恒勵(lì)大廈，中田大廈，世貿(mào)中心；丙級(jí)的求是大廈，國(guó)際花園寫字樓。

　　1，按照調(diào)查的幾個(gè)來(lái)看，這一區(qū)塊的租金價(jià)格在1.8—6.0元/平方米/天之間。物業(yè)費(fèi)從3.0—20元/平方米/月不等。車位400—800元/個(gè)/月之間，由于黃龍這一區(qū)塊寫字樓都比較新，所以一般的車位供應(yīng)還是比較的充足。得房率在65﹪—75﹪之間。這一區(qū)域貿(mào)易，房產(chǎn)類企業(yè)居多。

　　2，（1）華門嘉華國(guó)際商務(wù)中心，個(gè)人定義為是甲級(jí)的，是因?yàn)椋�華門嘉華國(guó)際商務(wù)中心進(jìn)門的大廳就是很具有現(xiàn)代化——落地玻璃，中庭，遮陽(yáng)網(wǎng)，燈具，無(wú)一不體現(xiàn)現(xiàn)代的，高貴的氣息。還有其電梯，坐上去速度快，總共有八部，fujitec（富士達(dá)）的六部和kone（通力）的全透明兩部。樓層總共有17層，第18層是個(gè)屋頂花園，公園式的風(fēng)景很好。周邊的交通情況，生態(tài)環(huán)境又很好�？偨ㄖ�面積5萬(wàn)多方，主力面積200—300m2。

　�。�2）綠城黃龍世紀(jì)廣場(chǎng)內(nèi)的電梯是東西各兩部otis，速度也還可以。還有進(jìn)去的一些人員服務(wù)態(tài)度很好。

　�。�3）乙級(jí)的黃龍恒勵(lì)大廈，大廳進(jìn)入是電子感應(yīng)門，半透明，有沙發(fā)供休息。電梯是三菱的六部。層高2.8—2.9米左右。辦公區(qū)分兩個(gè)區(qū)，東面a—c區(qū)和西面d—i區(qū)，東面走廊全部是落地玻璃窗，走廊較寬，有椅子供休息。整個(gè)樓體是四分之三的原形設(shè)計(jì)，所以中間是空的，中間有個(gè)游泳池。另外的外面有草皮綠化。三樓西面的頂上也有綠化。售價(jià)13000元/平方米左右。

　�。�4）中田大廈，電控門進(jìn)去后還有一層拉門，過(guò)了拉門后才進(jìn)入大廳，大廳較氣派，挑高8米左右。，一角有衛(wèi)生間，有綠化，北面為農(nóng)行，還有公用電話，較人性化的設(shè)計(jì)。西面和東面都是全明玻璃窗，采光好。整個(gè)樓的設(shè)計(jì)較規(guī)則，中間電梯和四邊辦公室。電梯是原裝進(jìn)口日立四部中間，還有一部在東邊（貨梯）。樓的層高3米左右，但中間的走廊層高太低，2.3米左右。每個(gè)樓層有18間辦公室，中間是衛(wèi)生間和緊急通道。售價(jià)15000元/平方米左右。

　�。�5）世貿(mào)中心，總的格局，下面樓層面積大，上面樓層面積小。樓層高3米左右。其總體是圓形設(shè)計(jì)，所以有多個(gè)入口和多個(gè)大廳。電梯是三菱四部。

　�。�6）丙級(jí)的求是大廈，大廳：無(wú)休息處，角上有一個(gè)小商店。電梯是otis三部。1—4層面積較大，5樓為技術(shù)層，6—19層較小。四樓有餐廳。

　�。�7）國(guó)際花園寫字樓，層高3米左右。一至二層有咖啡廳，酒店，美容中心。

　　二，武林商圈：

　　主要調(diào)查的是甲級(jí)的白馬大廈，華浙廣場(chǎng)；乙級(jí)的藍(lán)天商務(wù)中心；丙級(jí)的新世紀(jì)大廈，元通大廈。

　　1，租金價(jià)格在2.1—4.0元/平方米/天。物業(yè)費(fèi)從3.8—8.3元/平方米/月不等。車位費(fèi)用這里只了解到了元通大廈和白馬大廈的，剛好比較典型，元通大廈屬于比較老的寫字樓，所以車位明顯不夠，現(xiàn)已沒(méi)有固定的車位供租用，只有租外面的流動(dòng)車位，前兩小時(shí)2.0元/小時(shí)，后面的時(shí)間4.0元/小時(shí)。白馬屬于比較新的物業(yè)，車位是有的供給，但是價(jià)格有點(diǎn)貴，地上車位220元/個(gè)/月，地下車位1200元/個(gè)/月。這一區(qū)域以廣告，信托投資類的公司還有大公司的辦事處比較多。

　　2，（1）甲級(jí)的白馬大廈，大廳有客廳，能供休息，設(shè)有一個(gè)商務(wù)中心，負(fù)責(zé)來(lái)客詢問(wèn)等工作。大廳為半透明，采光很好。電梯是otis的三部，比較新，速度很快。樓層也比較高，大概有3.2米左右。但是進(jìn)出沒(méi)有人登記，有事詢問(wèn)還得跑到商務(wù)中心，安排不合理。

　�。�2）華浙廣場(chǎng)，大廳沒(méi)有白馬的采光好，但也比較大，感覺(jué)很豪華。電梯是otis的四部。

　�。�3）乙級(jí)的藍(lán)天商務(wù)中心，大廳分成左右兩塊，各有桌椅提供，每一塊均較小，但裝修的顏色選淡黃色，感覺(jué)很高貴。光線好。電梯是otis的四部，但空間比較小。位于莫干山路上，交通方便。但沒(méi)有設(shè)問(wèn)訊處。

　�。�4）丙級(jí)的新世紀(jì)大廈，大廳比較舊，光線不好，一邊是落地玻璃，但外面有建筑物遮擋，一邊設(shè)有信件投放箱。電梯是華升富士達(dá)三部，顯的比較破舊，比較擁擠，等候時(shí)間比較長(zhǎng)。層高2.3米左右。

　�。�5）元通大廈，大廳小，電梯是四部上海訊達(dá)，物業(yè)比較老，所以停車位不夠用，又是由于處于市中心，車位比較緊張。

　　三，城站商圈：

　　主要調(diào)查的是甲級(jí)的聯(lián)銀大廈，偉星世紀(jì)大廈；乙級(jí)的香榭商務(wù)大廈，中閩大廈；丙級(jí)的宋都大廈。

　　1，租金價(jià)格在1.5—2.4元/平方米/天。物業(yè)費(fèi)從3.0—4.2元/平方米/月不等。車位費(fèi)用這一區(qū)域只問(wèn)到了聯(lián)銀大廈的，600元/個(gè)/月，現(xiàn)在還是免費(fèi)供應(yīng)的。這一區(qū)域的服裝，貿(mào)易，醫(yī)藥企業(yè)比較多。

　　2，（1）甲級(jí)的聯(lián)銀大廈，大廳較大，電梯分兩個(gè)樓，每個(gè)樓otis的二部。走廊空間較大。辦公室?guī)в行l(wèi)生間。售價(jià)8800元/平方米左右。

　�。�2）偉星世紀(jì)大廈的大廳南樓較小，就一層樓高。只設(shè)了一個(gè)問(wèn)訊處，另外基本沒(méi)有空間。北樓大廳里設(shè)有一個(gè)轉(zhuǎn)彎的樓梯，比較現(xiàn)代化，樓高大概兩層。電梯分南北兩樓，南樓兩部otis的。層高2.3米左右。物業(yè)朝東采光好，內(nèi)帶衛(wèi)生間。

　�。�3）乙級(jí)的香榭商務(wù)大廈，大廳光線不是很好，裝修也一般，就設(shè)一個(gè)問(wèn)訊臺(tái)和一個(gè)休息處。電梯是日立電梯三部，還有一部員工電梯（兼是貨梯）。辦公中心有一處中庭，所以走廊上的光線很好，而且走廊空間很大。樓層高度較低，在2.8米左右。保安很嚴(yán)，進(jìn)門需要登記。售價(jià)10810元/平方米左右。

　�。�4）中閩大廈，大廳有詢問(wèn)處和休息處，大小與香榭差不多。電梯是上海東芝的四部。問(wèn)訊處人員態(tài)度好。

　　（5）丙級(jí)的宋都大廈，大廳較小，比較老舊，電梯是西子的兩部；保安比較負(fù)責(zé)，進(jìn)門會(huì)主動(dòng)詢問(wèn)。但就是由于物業(yè)比較老，所以各種設(shè)施都很陳舊。還有邊上是鐵路，聲音比較吵。

　　四，慶春鳳起商圈：

　　主要調(diào)查的是甲級(jí)的瑞豐國(guó)際商務(wù)大廈，之俊大廈；乙級(jí)的三瑞大廈；丙級(jí)的中河大廈，華都大廈。

　　1，租金價(jià)格在1.55—2.8元/平方米/天。物業(yè)費(fèi)瑞豐國(guó)際商務(wù)大廈的5.0元/平方米/月最高，另外調(diào)查的幾家物業(yè)費(fèi)用都是包含在了租金里。車位，由于華都大廈

　　和中河大廈都是屬于比較老的物業(yè)，固有的車位本身就比較少，現(xiàn)已沒(méi)有車位可供出租用。瑞豐的固定車位租用價(jià)格650元/個(gè)/月。這一區(qū)域的銀行，食品，貿(mào)易，醫(yī)療器械，電器類公司多。

　　2，（1）甲級(jí)的瑞豐國(guó)際商務(wù)大廈是國(guó)內(nèi)首幢鋼結(jié)構(gòu)組合的大樓，抗震性強(qiáng)，六級(jí)。使用率比普通房高6﹪左右。配有300㎡休閑中心，會(huì)展廳，會(huì)議中心，商務(wù)咖啡吧，健康中心，通訊傳輸，樓宇自控，安防監(jiān)控，消防報(bào)警智能化。香港第一太平戴維斯管理。一進(jìn)門的大廳很大，大概有6，7米高，保安進(jìn)門就進(jìn)行詢問(wèn)，管理很好。休息處是落地的透明玻璃，采光好。電梯是三部otis，速度快。位于中河中路，背靠慶春路，交通便利。已經(jīng)有松下，三洋等知名企業(yè)入住。

　�。�2）之俊大廈進(jìn)門左手邊是一家中介公司，保安在門口也比較盡職。物管由野風(fēng)物業(yè)公司進(jìn)行管理。兩部otis電梯上下，速度快。

　�。�3）乙級(jí)的三瑞大廈，相對(duì)與甲級(jí)的比，物業(yè)比較老舊，進(jìn)入的大廳較小，光線不好；電梯是四部三菱和一部貨梯，戶型也較少，就只有兩種，一種97㎡的和另一種較小一點(diǎn)的兩種戶型。管理也不是很好，進(jìn)入大廳想進(jìn)行詢問(wèn)，人員都找不到。現(xiàn)在買的價(jià)位大致在8000—9000元/平方米左右，但還不賣。

　　（4）丙級(jí)的中河大廈，華都大廈都是比較老的'物業(yè)，一般的車位都已經(jīng)不能提供，大廳都偏小，光線不好。樓層里的光線也不是很好，有點(diǎn)昏暗陳舊。進(jìn)出管理不嚴(yán)。售價(jià)9500元/平方米左右，但現(xiàn)在不賣。

　　五，文教區(qū)：

　　主要調(diào)查的是甲級(jí)的昌地火炬大廈，天苑大廈；乙級(jí)的偉星大廈，耀江，文欣大廈；丙級(jí)的文三數(shù)碼大廈，高新大廈。

　　1，租金價(jià)格在1.57—2.17元/平方米/天。物業(yè)費(fèi)從2.6—3.5元/平方米/月不等。車位費(fèi)只了解到了文三數(shù)碼大廈的地上180元/個(gè)/月，地下350元/個(gè)/月，還有天苑大廈的大概400多一個(gè)月。這一區(qū)域的軟件，電子信息，網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，外貿(mào)，律師事務(wù)所類公司多。

　　2，（1）甲級(jí)的昌地火炬大廈大廳小而精致，很明亮。保安嚴(yán)，沒(méi)進(jìn)門就問(wèn)你到哪一層。進(jìn)出登記。昌地分成三幢樓，一到三號(hào)樓，每一幢樓都有自己的保安和大廳。上下是三部東芝的電梯。樓層比較高，大概有3.0米。沒(méi)有中央空調(diào)，要自己裝空調(diào)。售價(jià)20xx年買的時(shí)候是大概3000—4000元/平米左右，現(xiàn)在大概是10000元/平米左右。

　�。�2）天苑大廈，寬敞挑高的大堂，落地玻璃裝修，光線好。二樓的走廊上還有一些盆栽的綠化。四部otis電梯和一部員工電梯。層高3.0米左右。位于文三路上，交通便利。

　�。�3）乙級(jí)的偉星大廈，大廳較大，但層高不高，就用了一層作為大廳，高大概4米左右。另外的樓層高大概3米。電梯是日立的三部。進(jìn)出有來(lái)客登記。位于文三路信息街，交通便利。

　�。�4）耀江，文欣大廈，大廳小，高度也不高，大概就4，5米左右。電梯是富士達(dá)的三部，比較破舊。問(wèn)訊處沒(méi)有來(lái)客登記，進(jìn)出不嚴(yán)。

　�。�5）丙級(jí)的文三數(shù)碼大廈，大廳小，就設(shè)一個(gè)問(wèn)訊，來(lái)客登記處和一個(gè)休息的地方，另外沒(méi)有多少空間，且光線不是很好。電梯是四部永大日立和一部貨梯。層高3.1—3.2米左右，有保安問(wèn)訊處，來(lái)客登記處，但進(jìn)出都不用登記。

　�。�6）高新大廈，大廳小，還有一蕭山機(jī)場(chǎng)的售票處和一打印處。電梯是訊達(dá)的三部。管理不嚴(yán)，沒(méi)有進(jìn)出登記。售價(jià)350㎡，售價(jià)240萬(wàn)，6857元/平方米。

　　六，其他商圈：

　　1，這一區(qū)域找了六個(gè)物業(yè)——甲級(jí)的耀江廣廈和西湖國(guó)貿(mào)中心；乙級(jí)的鴻鼎商務(wù)樓和民航大廈；丙級(jí)的錦繡大廈和浙江省電力試驗(yàn)研究所。

　　2，（1）耀江廣廈租金：2.1元/平米/天，物業(yè)5元/平米/月。車位500元/月，有客戶來(lái)訪租5元/小時(shí)。辦公區(qū)中心有一處中庭，所以采光很好。樓層高度在2.8米左右�？�7層，還有地下兩層，設(shè)有一處員工餐廳。

　�。�2）西湖國(guó)貿(mào)中心，售價(jià)125㎡，438萬(wàn)，35040元/平方米。物業(yè)6.0元/平米/月。中央空調(diào)費(fèi)用3.6元/小時(shí)，從早上8點(diǎn)半到晚上6點(diǎn)。辦公區(qū)域有一個(gè)很大的中庭。所看物業(yè)帶有一個(gè)很大的露臺(tái)，可以看到西湖，還有很多的綠化。總共有7層，階梯式的，5萬(wàn)多平方米。辦公室里帶衛(wèi)生間。上下是通力的電梯五部。大廳的高度2.8米左右。有很多的立拄，有一個(gè)詢問(wèn)處和休息處。但是樓里沒(méi)有多少人氣，好象入住公司還不多。入住企業(yè)以外貿(mào)類居多。

　　（3）鴻鼎商務(wù)樓，售價(jià)52.2㎡，68.8萬(wàn)，13180元/平方米。物業(yè)3.5元/平米/月。層高大概3米左右。電梯三菱的兩部。其位于武林路100號(hào)，地段好，但其大廳較小，就一個(gè)保安的問(wèn)訊處，沒(méi)有休息處和另外多余的空間。

　�。�4）民航大廈，租金2.2元/平米/天，物業(yè)全部包括在內(nèi)（公司自己的房子，所以較便宜）。走廊較小。

　　電梯是南通montgomery四部。每層761㎡，總20多間，現(xiàn)還有3間還未出租（93㎡一間和另兩個(gè)小間）。

　　大廳較�。晃挥谥猩奖甭泛网P起路交叉口，交通很方便。

　　（5）錦繡大廈，租金1.8元/平米/天，物業(yè)2.8元/平米/月。2.8米左右的樓道高。3米左右的層高。一層660㎡，一層就大的兩間，一間大概330㎡，內(nèi)又隔有三個(gè)小間，和兩個(gè)小的儲(chǔ)物室，大概總共5個(gè)平米。還有一個(gè)會(huì)議室可供租用。電梯是otis的兩部；大廳小，一層的層高，約3.5米，就設(shè)一問(wèn)訊處。沒(méi)有休息處。位于湖墅南路上，交通很便利。入住企業(yè)以建筑公司，建筑智能化，科技信息公司多。

　�。�6）浙江省電力試驗(yàn)研究所，租金：1.5元/平米/天。1—3層已經(jīng)有公司租用，現(xiàn)正在裝修。一層面積1000㎡，總共9000㎡。一層開(kāi)始起租。位于河?xùn)|路的華電弄，東臨上塘路，相對(duì)與一般的寫字樓交通不是很方便。

寫字樓調(diào)研報(bào)告5

　　本月部門外勤人員更換，為使新上崗人員快速進(jìn)入工作狀態(tài)，部門進(jìn)行了相關(guān)基礎(chǔ)營(yíng)銷知識(shí)和技巧的。除進(jìn)行基礎(chǔ)知識(shí)講解外，部門同時(shí)安排外勤人員與經(jīng)驗(yàn)豐富的卸任外勤李風(fēng)同志進(jìn)行了卓有成效的深入交流。在此基礎(chǔ)上，外勤人員第一次外出工作由業(yè)務(wù)管理部經(jīng)理帶隊(duì)，將理論與實(shí)際工作密切結(jié)合，使新上崗人員對(duì)營(yíng)銷外勤工作有了直觀的了解與潛移默化的親身實(shí)踐。

　　本月外勤工作主要以新上崗人員熟悉市場(chǎng)環(huán)境為主，以大廈為中心，共對(duì)大廈周圍的14家寫字樓進(jìn)行了詳細(xì)走訪了解，除中信大廈（莊家金融對(duì)面，金世界d座）處于內(nèi)部裝修、信息不詳外，其它寫字樓相關(guān)信息收集比較全面，以下為相關(guān)情況匯總：

　　一、走訪寫字樓列表（見(jiàn)附表）。

　　二、調(diào)研寫字樓列表分析：

　　1、租金：大部分高檔寫字樓的租金價(jià)位集中在2元至2.8元/天/平方米不等，極少數(shù)高檔寫字樓如萬(wàn)象天成，租金價(jià)位可達(dá)3元/天/平方米以上。中檔寫字樓租金價(jià)位多集中在在2元/天/平方米左右，而低檔寫字樓租金在1.5元/㎡/天左右徘徊。

　　此次調(diào)研，保藝大廈的租金逐年遞增5%在石家莊寫字樓行業(yè)比較少見(jiàn)，租金逐年遞增可以避免臨時(shí)調(diào)整租金價(jià)格的阻力，而且租期一般較長(zhǎng)，能夠很好保持客戶的穩(wěn)定性。這種做法，可以在大廈適當(dāng)嘗試，特別是引進(jìn)長(zhǎng)期租駐的大客戶。

　　2、物業(yè)費(fèi)：從此次調(diào)研的情況來(lái)看，各寫字樓物業(yè)費(fèi)單獨(dú)收的占大多數(shù)，這與外請(qǐng)物業(yè)及售出代租有直接關(guān)系。往往寫字樓建成后，物業(yè)管理托管，特別是售出的寫字樓，因?yàn)闃I(yè)主與物業(yè)并不是一個(gè)整體，物業(yè)費(fèi)與租金統(tǒng)一收取的難度較大。各寫字樓物業(yè)費(fèi)定位比較懸殊，從2.5元/月/平方米到10元/月/平方米不等，多數(shù)在5元/月/平方米以下。

　　部分寫字樓如祥源大廈、匯文酒店、萬(wàn)象天成、盈伴大廈、軍創(chuàng)國(guó)際等由自有物業(yè)管理，其它屬于物業(yè)托管形式。受托的物業(yè)公司中，恒輝物業(yè)兼有中介功能，代業(yè)主出租房屋，成交后一次性抽取房東首月房租的50%作為中介費(fèi)。

　　3、水電費(fèi)：因?yàn)閷懽謽怯秒妼儆谏虡I(yè)用電，多數(shù)寫字樓電費(fèi)均在1元/度以上，其中女人世界電費(fèi)最高，1.23元/度。包括女人世界在內(nèi)，1.1元/度以上的被調(diào)研寫字樓占到了大多數(shù)，有8家。其他5家寫字樓除盈伴大廈電費(fèi)低于1元/度之外，皆處于1元/度至1.1元/度之間。根據(jù)調(diào)查的情況看，所有大廈電費(fèi)都是單獨(dú)計(jì)量收取。水費(fèi)與電費(fèi)則有所不同，有一半以上受調(diào)研的寫字樓，水費(fèi)是包含在物業(yè)費(fèi)中的，單獨(dú)收取的一般在5元/噸以上，各寫字樓水費(fèi)差別不大。

　　4、停車：通過(guò)走訪了解到，“停車難”是各寫字樓普遍存在的問(wèn)題，因?yàn)榭蛻艏熬用癖Ｓ熊囕v的不斷增加，整個(gè)城市的停車場(chǎng)也亟待擴(kuò)容。從調(diào)研的各寫字樓情況來(lái)看，極少存在免費(fèi)停車，甚至出現(xiàn)了有限車位先到先停的現(xiàn)象。其中除佳泰大廈和盈伴大廈不提供車位、維多利亞和女人世界情況尚待了解外，其它9家大廈，有7家大廈物業(yè)對(duì)租戶辦理包月停車業(yè)務(wù)，使長(zhǎng)期租駐的客戶不受臨時(shí)停車的影響，一定程度提高了客戶的穩(wěn)定性。為在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保證大廈客戶的穩(wěn)定，希望對(duì)目前公司執(zhí)行的不辦理包月停車的做法能夠有所改善，減少因停車問(wèn)題所引發(fā)的客戶不滿，提高顧客滿意率，提高經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性。

　　5、其他方面：各個(gè)寫字樓的公攤率差別不大，為出租面積的30%上下，只有中華商務(wù)比較特殊，公攤率達(dá)到出租面積35%。網(wǎng)絡(luò)通信方面，電信和聯(lián)通都能安裝，費(fèi)用收取執(zhí)行通信公司規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　三、萬(wàn)象天成走訪側(cè)記：

　　在此次調(diào)研的14家寫字樓中，萬(wàn)象天成軟硬件方面給人印象比較深刻。萬(wàn)象天成由a座純寫字樓、b座商場(chǎng)、c座高級(jí)公寓及酒店組成。因全部出售，所以物業(yè)并不關(guān)心業(yè)主購(gòu)買的房產(chǎn)是否順利出租。通過(guò)詢問(wèn)，物業(yè)人員介紹a座寫字樓滿租，但從相關(guān)中介機(jī)構(gòu)的調(diào)查情況來(lái)看，滿租的可能性很低，因?yàn)橹薪橛杏蓸I(yè)主自己登記的大面積空置寫字間對(duì)外招租的信息，租金價(jià)位能夠達(dá)到3.9元/天/平方米，而且物業(yè)費(fèi)并未含進(jìn)。因物業(yè)介紹a座寫字樓全部出租，所以此次實(shí)地走訪的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向c座公寓。

　　就整體來(lái)看，萬(wàn)象天成裝修等級(jí)較高，大廳墻面裝修別致，層次感強(qiáng)烈。但萬(wàn)象天成最大的特別之處并不在于高級(jí)別的`裝修裝飾，而是其新穎獨(dú)特的管理和服務(wù)。據(jù)了解，萬(wàn)象天成托管物業(yè)公司為韓國(guó)輝世物業(yè)，全套物業(yè)服務(wù)韓式特色非常明顯。例如，設(shè)立國(guó)內(nèi)第一家女士專門停車場(chǎng)，該車場(chǎng)只允許由女性司機(jī)駕駛的車輛進(jìn)出。與此配套的“韓國(guó)花式引領(lǐng)”服務(wù)也獨(dú)具特色，這種來(lái)自異國(guó)他鄉(xiāng)的迎送禮儀，令大部分顧客耳目一新。近幾年，萬(wàn)象天成借力河北藝術(shù)中心和裕園廣場(chǎng)精心打造的休閑購(gòu)物文化廣場(chǎng)，以民眾喜聞樂(lè)見(jiàn)的雜技文化為載體，在三位一體的廣場(chǎng)上開(kāi)創(chuàng)設(shè)立了以歷屆“中國(guó)吳橋國(guó)際雜技節(jié)”的世界冠軍、國(guó)際明星印記、雕塑等生成的世界首條雜技星光大道，形成了經(jīng)濟(jì)和文化相互促進(jìn)發(fā)展的良性循環(huán)。

　　在整個(gè)調(diào)查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)象天成的安保人員和前臺(tái)工作人員工作配合默契、接待禮儀規(guī)范、用語(yǔ)得體，且警惕性較高。另，電梯設(shè)有門禁是一大亮點(diǎn)，沒(méi)有樓上客戶邀請(qǐng)或物業(yè)辦理的乘梯卡，來(lái)訪人員不能輕易進(jìn)入公寓內(nèi)部。

寫字樓調(diào)研報(bào)告6

　　天津市南開(kāi)區(qū)鞍山西道電子產(chǎn)品銷售商圈

　　中端寫字樓出租及經(jīng)營(yíng)情況調(diào)研報(bào)告

　　委托人：天津市建設(shè)發(fā)展總公司物業(yè)管理處

　　受托人：姜躍 王鑫

　　報(bào)告人：姜躍 王鑫

　　日期：20××年11月1日——20××年11月5日

　　一．鞍山西道周邊地域基本情況與概述

　　南開(kāi)區(qū)鞍山西道電子產(chǎn)品銷售商圈是依托于南開(kāi)區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)自1998年前后開(kāi)始發(fā)展的在本市乃至我國(guó)北方同類市場(chǎng)中較為成熟的電子產(chǎn)品批發(fā)零售集散地，該區(qū)域集中了全市絕大多數(shù)以計(jì)算機(jī)整機(jī)（散件）硬件、計(jì)算機(jī)軟件開(kāi)發(fā)及銷售、計(jì)算機(jī)周邊電子產(chǎn)品、日用電子產(chǎn)品等多種類為經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的眾多中小企業(yè)。

　　在天津市委、南開(kāi)區(qū)委的多個(gè)行政部門的重視下所規(guī)劃的`南開(kāi)區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園，擁有獨(dú)立的工商行政管理所、國(guó)家（地方）稅務(wù)所等行政機(jī)關(guān)，園區(qū)內(nèi)特有的多種優(yōu)惠和扶助政策更加吸引了科技類中小企業(yè)的投資，并使之迅速發(fā)展。

　　二．金輝大廈基本介紹

　　建于1996年的金輝大廈，位于航海道與三潭路交口緊鄰鞍山西道并座落于南開(kāi)區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)核心，定位中檔寫字樓，主要面向中小型科技公司，自有產(chǎn)權(quán)出租用標(biāo)準(zhǔn)房間（建筑面積40平方米，使用面積26平方米）195間（2層a座、3層b座局部、4層a座b座、5層b座、6層a座、b座自用、7層a座b座、8層b座、9層局部），會(huì)議室6間（2層、4層、6層、7層、8層、9層），客用電梯2部，首層大廳寬敞明亮，整廈24小時(shí)專人值守巡查，后院機(jī)動(dòng)車車位42個(gè)，前院機(jī)動(dòng)車車位16個(gè)，獨(dú)立的院內(nèi)免費(fèi)自行車停車棚，樓內(nèi)及前后院設(shè)有監(jiān)控設(shè)備。

　　現(xiàn)空置標(biāo)準(zhǔn)房間對(duì)外出租價(jià)格為南朝向（陽(yáng)面北房）17000元/

　　年·間，其他朝向16000元/年·間（含采暖費(fèi)），電費(fèi)（每千瓦時(shí)1.2元）、停車費(fèi)用另付。

　　三．周邊寫字樓分布及概況

　　1.興科大廈

　　興科大廈座落于三潭路與鞍山西道交口，整體6層局部7層，樓內(nèi)進(jìn)駐企業(yè)與我廈基本一致，多為中小型科技公司。據(jù)走訪了解，興科大廈與和其緊鄰的賽博數(shù)碼廣場(chǎng)同隸屬于原興業(yè)里大隊(duì)村屬企業(yè)，建于20xx年左右，賽博是我市繼訊怡電子中心（已于20xx年倒閉，現(xiàn)為二手電子品淘寶城）之后最早的大型電子產(chǎn)品零售市場(chǎng)之一，也是我市現(xiàn)在最著名的電腦城。

　　據(jù)走訪了解，該大廈底商黃金部位分別租給了中國(guó)聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳、中國(guó)電信營(yíng)業(yè)廳、戴爾計(jì)算機(jī)等大型企業(yè)，而且其余所有底商和2層全部，整體出租給國(guó)美電器，可見(jiàn)其地理位置之優(yōu)越。該大廈3層以上寫字間面積（使用）自20平米至40余平米不等，無(wú)空房，按套內(nèi)面積計(jì)算租金，每平米每月40元，不區(qū)分朝向（相當(dāng)于我大廈年租金12500元），單付采暖費(fèi)，電費(fèi)1.3元每千瓦時(shí)，院內(nèi)停車位25個(gè)左右，據(jù)觀察無(wú)管理人員，具體的車位費(fèi)用在詢問(wèn)時(shí)租房人員以無(wú)空房為由未作解釋。

　　2.天鐵大廈

　　天鐵大廈座落于白堤路南開(kāi)大學(xué)西門殼牌加油站西側(cè)，據(jù)調(diào)研，該大廈為10層建筑，分為a、b兩區(qū)，其中a區(qū)全部是產(chǎn)權(quán)單位，

　　b區(qū)南北朝向，單部電梯，樓內(nèi)單位有三分之一左右與我廈類似，為科技類中小型企業(yè)，因毗鄰天南大教育區(qū)域，三分之一左右為教育、圖書批發(fā)類企業(yè)，另有化工、財(cái)務(wù)等其他類型企業(yè)。該大廈隸屬于國(guó)有企業(yè)，地處南開(kāi)科技園區(qū)中部位置，依托天津大學(xué)、南開(kāi)大學(xué)兩所國(guó)家級(jí)重點(diǎn)高等院校，又與科園大廈相鄰。

　　該大廈無(wú)停車位，外檐較為完善，樓內(nèi)整潔，但光線偏暗。據(jù)調(diào)查了解，該大廈房間面積大部分為使用面積31平米，按整間出租，無(wú)空房，平均月租金1000—1080元不等（相當(dāng)于我大廈年租金陽(yáng)面，區(qū)分朝向，單付采暖費(fèi)，電費(fèi)1.2元每千瓦時(shí)，因無(wú)停車位所以也不牽扯停車費(fèi)用問(wèn)題。

　　3.其他大廈簡(jiǎn)介

　�。�1）風(fēng)荷東園臨街公建，座落于白堤路家樂(lè)福北側(cè)，東西朝向，全部為私人產(chǎn)權(quán)對(duì)外出租，10層建筑，底商及2層為肯德基、新中國(guó)文具店、好利來(lái)蛋糕店、永真眼睛等知名連鎖企業(yè)，3層以上為寫字樓，因其私人產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和套內(nèi)面積較大（單套房間100平米以上），租金水平較低，為每平米每月30元左右不等，與我大廈無(wú)可比性。

　�。�2）天津電子科技中心大廈（頤高數(shù)碼5層及以上）、百腦匯大廈、時(shí)代科貿(mào)廣場(chǎng)，因其定位于知名大中型企業(yè)，房屋租金較高，與我大廈可比性不高。

　�。�3）馨名園、馨達(dá)園也是中小型科技類企業(yè)匯集之地，因?yàn)槎紝偎饺水a(chǎn)權(quán)，房屋性質(zhì)多為民建，對(duì)比寫字樓其房屋租金相當(dāng)?shù)土�，月租�?0xx元的水平可以租到建筑面積90平米以上的房屋，與我大廈無(wú)可比性。

　　四．調(diào)研小結(jié)

　　據(jù)多處走訪了解與詳細(xì)分析對(duì)比，金輝大廈以其定位水平，在南開(kāi)區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)同等或類似的寫字樓中的房屋出租價(jià)格屬于上層水平。我們?cè)诖舜握{(diào)研和對(duì)比中發(fā)現(xiàn)了我們的許多優(yōu)勢(shì)，當(dāng)然也有不少的不足之處，如果物業(yè)處全體員工在彌補(bǔ)自身缺點(diǎn)和不足的基礎(chǔ)上，更加充分的發(fā)揮我們的優(yōu)勢(shì)，相信我們的工作還能在未來(lái)更上一個(gè)新臺(tái)階。

寫字樓調(diào)研報(bào)告7

　　目錄

　　一、調(diào)研目的 .................................................... 3

　　二、鄭州市商業(yè)管理（商業(yè)綜合體）的管理現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)簡(jiǎn)述 ........ 3

　　三、重點(diǎn)項(xiàng)目及企業(yè)簡(jiǎn)介 .......................................... 3

　　1.中原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)............................................... 4

　　2.升龍集團(tuán)（曼哈頓城市廣場(chǎng)）................................. 5

　　3.鄭州寶龍城市廣場(chǎng)........................................... 6

　　4.名門城市廣場(chǎng)............................................... 7

　　5.金城國(guó)際廣場(chǎng)............................................... 7

　　6. 寫字樓.................................................... 7

　　四、綜合建議 .................................................... 8

　　一、調(diào)研目的

　　此次調(diào)研旨在通過(guò)對(duì)鄭州市寫字樓以及商業(yè)綜合體的運(yùn)營(yíng)模式及管理現(xiàn)狀的調(diào)研，通過(guò)分析確定綠都物業(yè)的業(yè)務(wù)開(kāi)展范圍，調(diào)研的重點(diǎn)是商業(yè)綜合體的管理模式。

　　二、鄭州市商業(yè)管理（商業(yè)綜合體）的管理現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)簡(jiǎn)述

　　近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷升溫，政府對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控，越來(lái)越多的企業(yè)開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，鄭州市的寫字樓及商業(yè)綜合體也如雨后春筍般不斷涌現(xiàn)，有著“南萬(wàn)科、北萬(wàn)達(dá)”之城的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的進(jìn)駐更是給鄭州市場(chǎng)帶來(lái)了新的生機(jī)與活力。

　　在管理方面，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、升龍集團(tuán)、萬(wàn)廈物業(yè)、索克物業(yè)等幾家企業(yè)代表了鄭州市商業(yè)物業(yè)管理的第一梯隊(duì)，其他的企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)參差不齊，也有不少項(xiàng)目的管理僅僅是一個(gè)象征性的服務(wù)，無(wú)法滿足業(yè)主的需求。

　　通過(guò)調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)，商業(yè)綜合體及寫字樓的發(fā)展趨勢(shì)很迅猛，但是商場(chǎng)人氣不旺、商鋪空置以及因物業(yè)服務(wù)跟不上造成的高檔樓盤品質(zhì)受損等現(xiàn)象都是不容忽視的問(wèn)題。在未來(lái)的發(fā)展中，除了項(xiàng)目自身的項(xiàng)目配套外，專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)及物業(yè)服務(wù)將是影響商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵因素。

　　三、重點(diǎn)項(xiàng)目及企業(yè)簡(jiǎn)介

　　本次調(diào)研主要對(duì)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、曼哈頓商業(yè)廣場(chǎng)、名門城市廣場(chǎng)、寶龍城市廣場(chǎng)四個(gè)商業(yè)綜合體以及萬(wàn)廈物業(yè)的金成國(guó)際廣場(chǎng)、綠地峰會(huì)天下、世博大廈等寫字樓項(xiàng)目以及索克物業(yè)進(jìn)行了調(diào)研。以下對(duì)調(diào)研情況進(jìn)行介紹：

　　1.中原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

　　簡(jiǎn)介：中原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是集大型購(gòu)物中心、寫字樓、室外商業(yè)街、底商、住宅于一體的大型城市綜合體，其中大型購(gòu)物中心部分為萬(wàn)達(dá)自持物業(yè)類型，其它為銷售型物業(yè)類型；目前除萬(wàn)達(dá)大型購(gòu)物中心部分外在管面積360000m2，含住宅、商業(yè)街及寫字樓，底商23000m2、室外商業(yè)街24000 m2、寫字樓62000 m2、住宅220000 m2，地下建筑面積31000 m2

　　收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：住宅1.75元/月/m2、室外商業(yè)街7元/月/m2、底商4元/月/m2寫字樓3元/月/m2

　　管理模式：目前中原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的后期管理由大連萬(wàn)達(dá)物業(yè)有限公司鄭州分公司（以下簡(jiǎn)稱萬(wàn)達(dá)物業(yè)）和鄭州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱萬(wàn)達(dá)商業(yè)）負(fù)責(zé)。

　　其中萬(wàn)達(dá)商業(yè)負(fù)責(zé)萬(wàn)達(dá)自持產(chǎn)權(quán)的大型購(gòu)物中心部分，萬(wàn)達(dá)物業(yè)負(fù)責(zé)購(gòu)物中心以外的銷售型物業(yè)部分。地下車庫(kù)有兩個(gè)，購(gòu)物中心區(qū)的'由萬(wàn)達(dá)商業(yè)負(fù)責(zé)（臨時(shí)停車），住宅區(qū)的由萬(wàn)達(dá)物業(yè)負(fù)責(zé)（固定車位，只賣不租，月服務(wù)費(fèi)90元/月/m2）。

　　萬(wàn)達(dá)商業(yè)和萬(wàn)達(dá)物業(yè)之間的關(guān)系描述：名義上萬(wàn)達(dá)物業(yè)和萬(wàn)達(dá)商業(yè)是兩個(gè)具有獨(dú)立法人的企業(yè)，但是實(shí)際管理中萬(wàn)達(dá)物業(yè)是作為萬(wàn)達(dá)商業(yè)的一個(gè)部門，受商業(yè)公司控制（例如商業(yè)公司下屬的安保品質(zhì)部是要兼顧物業(yè)公司的），但是財(cái)務(wù)是獨(dú)立核算的。

　　其他：目前萬(wàn)達(dá)商業(yè)和萬(wàn)達(dá)物業(yè)的保潔均為外包，下一步安保方面也準(zhǔn)備外包。

　　2.升龍集團(tuán)（曼哈頓城市廣場(chǎng)）

　　簡(jiǎn)介：鄭州曼哈頓廣場(chǎng)位于金水路與未來(lái)大道交匯處，是一個(gè)集高檔住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)等多種形態(tài)于一體的大型城市綜合體。項(xiàng)目總建筑面積80萬(wàn)平米，其中曼哈頓第五大道商業(yè)項(xiàng)目建筑面積160000平米，目前屬于在建工程。

　　管理模式：升龍集團(tuán)內(nèi)部設(shè)商業(yè)公司和物業(yè)管理中心。商業(yè)公司全面負(fù)責(zé)集團(tuán)旗下所有商業(yè)項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)管理，在項(xiàng)目上設(shè)立招商部，專職負(fù)責(zé)項(xiàng)目的商業(yè)營(yíng)運(yùn)管理，主要是商鋪的商業(yè)規(guī)劃、招商、活動(dòng)策劃及運(yùn)營(yíng)管理；物業(yè)管理中心分別在每個(gè)項(xiàng)目成立一個(gè)分公司，。

　　以曼哈頓商業(yè)廣場(chǎng)為例，在該項(xiàng)目不管是自持產(chǎn)權(quán)型物業(yè)還是出售型物業(yè)，都由物業(yè)公司負(fù)責(zé)提供物業(yè)服務(wù)；商業(yè)公司僅負(fù)責(zé)招商及活動(dòng)策劃等招商相關(guān)工作。

　　其自持產(chǎn)權(quán)型物業(yè)主要是以整租的形式給沃爾瑪、賽博數(shù)碼廣場(chǎng)、以及奧斯卡影院的部分，其他為銷售型的物業(yè)。

　　收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：自持產(chǎn)權(quán)部分的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定是隨租賃合同一起簽訂的，會(huì)隨著物業(yè)費(fèi)的上漲而上漲，租金收益歸商業(yè)公司，物業(yè)收入歸物業(yè)公司。

寫字樓調(diào)研報(bào)告8

　　第一部分 北京寫字樓市場(chǎng)背景。

　　一、 經(jīng)濟(jì)、政策背景，

　�。ㄒ唬┖暧^經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，企業(yè)發(fā)展向好，促進(jìn)需求增長(zhǎng)：

　　商業(yè)地產(chǎn)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的晴雨表，受國(guó)內(nèi)國(guó)際經(jīng)濟(jì)的基本面影響，基本無(wú)法借助政策調(diào)控拉動(dòng)需求，主要依賴于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展。20xx年，全球經(jīng)濟(jì)持續(xù)回暖，中國(guó)仍然是全球吸收外資規(guī)模第二大國(guó)家，僅次于美國(guó)。全國(guó)新批外商投資企業(yè)同比增長(zhǎng)xx%，實(shí)際利用外資同比增長(zhǎng)xx%，年底前全年實(shí)際利用外資總規(guī)模有首次突破xxxx億美元。其中，北京實(shí)際利用外資約xx億美元。

　　北京市統(tǒng)計(jì)局的最新經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，20xx年一季度，北京市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值xxxx億元，比上年同期增長(zhǎng)xx%，增長(zhǎng)平穩(wěn)。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)走出08年金融危機(jī)陰影平穩(wěn)上行，國(guó)內(nèi)需求持續(xù)增長(zhǎng)，GDP穩(wěn)步增長(zhǎng)，城市化進(jìn)程繼續(xù)推進(jìn)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，內(nèi)外資企業(yè)需求旺盛，在京不斷發(fā)展壯大，改善辦公環(huán)境、展示企業(yè)實(shí)力和形象的需求增長(zhǎng)，對(duì)北京寫字樓市場(chǎng)需求不斷增加。

　　（二）通貨膨脹，不動(dòng)產(chǎn)投資升溫：

　　受國(guó)際量化寬松的貨幣政策影響，導(dǎo)致資金流動(dòng)性加大，通貨膨脹加劇。20xx年，北京CPI低開(kāi)高走，四季度明顯加大。xx月份突破xx%，xx月份超過(guò)xx%，xx月份繼續(xù)走高，達(dá)到xx%。20xx全年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)CPI比上年上漲xx%，漲幅高于20xx年xx個(gè)百分點(diǎn)。20xx年一季度，北京CPI比上年同期上漲xx%，繼續(xù)走高。對(duì)抗通脹壓力，商務(wù)辦公類物業(yè)因其作為固定資產(chǎn)保值增值、回報(bào)穩(wěn)定、發(fā)展穩(wěn)健，投資收益性良好，受到投資青睞。

　�。ㄈ�） 險(xiǎn)資徹底開(kāi)閘，助力商務(wù)辦公類物業(yè)發(fā)展：

　　20xx年xx月，保監(jiān)會(huì)對(duì)險(xiǎn)資投資商業(yè)物業(yè)徹底開(kāi)閘，投資上限為公司資產(chǎn)總額的xx%。近xxxx億元的規(guī)模投資， 一定程度上增加了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)包括寫字樓物業(yè)的投資需求。20xx年末，在北京CBD 核心商務(wù)區(qū)中服地塊的投標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)上，險(xiǎn)資戰(zhàn)意酣然，泰康人壽、生命人壽、安邦財(cái)險(xiǎn)等八大險(xiǎn)資屢報(bào)高價(jià)，勢(shì)奪寶地。國(guó)壽盡管未參與競(jìng)標(biāo)，卻是其中Z6 地塊標(biāo)王遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的第一大股東，分羹中服地塊。

　　險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)對(duì)保險(xiǎn)和不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)均構(gòu)成利好，不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)可獲得充沛資金，險(xiǎn)資則可借助不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債久期匹配，平滑收益率波動(dòng)，降低投資營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)預(yù)計(jì)近兩千億險(xiǎn)資進(jìn)入商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，能夠促進(jìn)高品質(zhì)、持有型的商務(wù)辦公類物業(yè)發(fā)展。

　�。ㄋ模┳≌�調(diào)控，部分資金轉(zhuǎn)舵商業(yè)地產(chǎn)，“商住倒掛”形勢(shì)改觀：

　　正常而言相近地段的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)比住宅價(jià)格高出xx%—xx%左右，而近年來(lái)市場(chǎng)一直存在“商住倒掛”現(xiàn)象，商務(wù)辦公類物業(yè)的價(jià)格比同區(qū)域住宅偏低，商業(yè)地產(chǎn)自身的巨大價(jià)值尚沒(méi)有被充分挖掘。20xx年—20xx年國(guó)家針對(duì)住宅市場(chǎng)出臺(tái)一系列住宅限購(gòu)、限貸，提高二套房首付、加息等政策，抑制住房投資、投機(jī)行為，催生部分投資資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，加之宏觀經(jīng)濟(jì)向好，商務(wù)辦公類物業(yè)呈現(xiàn)補(bǔ)漲態(tài)勢(shì)，價(jià)值逐漸挖掘，助力商務(wù)辦公類物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展。

　　二、產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃背景。

　�。ㄒ唬�“十二五”規(guī)劃打造世界城市利好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，寫字樓成為投資熱點(diǎn)。

　　20xx年xx月xx日，國(guó)家發(fā)布了國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要，把經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整作為加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的主攻方向，產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)成為重要目標(biāo)。發(fā)展高端、高效、高輻射的產(chǎn)業(yè)，運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)理念、管理模式和信息技術(shù)，改造提升傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)。

　　20xx年第一季度，北京第一產(chǎn)業(yè)增加值xx億元，增長(zhǎng)xx%。第二產(chǎn)業(yè)增加值xxx億元，增長(zhǎng)xx%，第三產(chǎn)業(yè)增加值xxxx。億元，增長(zhǎng)xx%，第三產(chǎn)業(yè)在GDP中占比達(dá)xx%，達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家水平，發(fā)達(dá)國(guó)家這一比重為xx。第二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，調(diào)整使資源型工業(yè)發(fā)展得到有效控制，工業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善，第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)迅速，經(jīng)濟(jì)效益顯著，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)趨勢(shì)明顯，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展為商務(wù)辦公提供更多需求。

　　由于“十二五”規(guī)劃將北京打造為世界城市的`利好消息刺激，北京城市建設(shè)步伐不斷加快。鑒于將北京建成世界城市的發(fā)展目標(biāo)，第三產(chǎn)業(yè)所占的比重還要進(jìn)一步加大。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)就是辦公樓和商業(yè)設(shè)施，只有商業(yè)地產(chǎn)在宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展步伐下發(fā)展起來(lái)，北京才能真正實(shí)現(xiàn)世界城市的目標(biāo)。寫字樓在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中屬于高貢獻(xiàn)行業(yè)，它擴(kuò)大就業(yè)，持久納稅，改善生活品質(zhì)，提升城市品位，在當(dāng)前擴(kuò)大內(nèi)需和產(chǎn)業(yè)升級(jí)中將發(fā)揮先導(dǎo)作用。加上人民幣的持續(xù)升值，以往寫字樓價(jià)值低估、需求長(zhǎng)期處于上升趨勢(shì)，外資持續(xù)進(jìn)入，寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)成為新的投資熱點(diǎn)。

　�。ǘ�）“兩軸兩帶多中心”空間規(guī)劃促進(jìn)商務(wù)辦公向多中心發(fā)展。

　　北京十二五規(guī)劃綱要指出，將集中力量重點(diǎn)建設(shè)發(fā)展新區(qū)順義、亦莊—大興、昌平和房山等新城，加快建設(shè)門頭溝、延慶、懷柔、密云、平谷等生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)新城。大力推進(jìn)中心城優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源及重大功能性項(xiàng)目向新城轉(zhuǎn)移配置，集中力量打造“業(yè)城均衡”的綜合新城，顯著增強(qiáng)新城的承載力和吸引力，有效承接中心城功能，加強(qiáng)區(qū)域合作，推動(dòng)人口空間布局優(yōu)化，有序疏解中心城人口。

　　兩軸兩帶多中心的空間規(guī)劃自20xx年提出（20xx—20xx），至20xx年十二五規(guī)劃再度強(qiáng)調(diào)新城建設(shè)的力度，為新城持續(xù)發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)會(huì)，同時(shí)促進(jìn)商務(wù)辦公在傳統(tǒng)商圈的基礎(chǔ)上，逐步向邊緣化多中心拓展。

　　第二部分 北京寫字樓市場(chǎng)概況

　　一、供需情況。

　　需求上漲，供應(yīng)下降，空置率持續(xù)下降，核心商圈供不應(yīng)求局面將呈現(xiàn)根據(jù)中國(guó)寫字樓研究中心（CORC）統(tǒng)計(jì)表明，從供需關(guān)系來(lái)看，20xx年北京寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量達(dá)xxx萬(wàn)平方米，較20xx年減少xx%。而市場(chǎng)整體吸納量為xxx萬(wàn)平方米，較20xx年上升xx%。全市寫字樓總存量約xxxx萬(wàn)平方米。

　　20xx一季度，北京沒(méi)有寫字樓項(xiàng)目落成，季內(nèi)吸納量接近xx萬(wàn)平方米，超過(guò)20xx年季度平均水平，在強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求帶動(dòng)下，寫字樓整體空置率下降，到本季度末，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓平均空置率為xx%，較上季度回落xx個(gè)百分點(diǎn)。供應(yīng)逐漸減少，需求不斷上升使得北京優(yōu)質(zhì)寫字樓平均空置率到本季度已下降至20xx年以來(lái)的最低水平。

　　自20xx年開(kāi)始，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)量逐漸下降，同時(shí)，金融危機(jī)對(duì)寫字樓的影響逐漸減退，被抑制的市場(chǎng)需求逐步得到釋放，到20xx年第三季度市場(chǎng)需求量已恢復(fù)到金融危機(jī)前水平，隨后需求持續(xù)放大至本季度。年內(nèi)新增供應(yīng)短期內(nèi)難以大幅增長(zhǎng)，今年的新增寫字樓供應(yīng)，將有近一半用于企業(yè)自用，20xx年核心商圈新增供應(yīng)量仍將維持在較低水平，供不應(yīng)求的局面將呈現(xiàn)，空置面積持續(xù)不斷減少，預(yù)計(jì)市場(chǎng)需求仍將超過(guò)新增供應(yīng)，市場(chǎng)需求可選擇余地越來(lái)越小，壓力逐漸轉(zhuǎn)向租戶，為租金上漲及商圈外溢提供機(jī)會(huì)。

寫字樓調(diào)研報(bào)告9

　　委托人：xxx總公司物業(yè)管理處

　　受托人：xxx

　　報(bào)告人：xxx

　　日期：20xx年11月1日——20xx年11月5日

　　一、鞍山西道周邊地域基本情況與概述：

　　南開(kāi)區(qū)鞍山西道電子產(chǎn)品銷售商圈是依托于南開(kāi)區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)自19xx年前后開(kāi)始發(fā)展的在本市乃至我國(guó)北方同類市場(chǎng)中較為成熟的電子產(chǎn)品批發(fā)零售集散地，該區(qū)域集中了全市絕大多數(shù)以計(jì)算機(jī)整機(jī)（散件）硬件、計(jì)算機(jī)軟件開(kāi)發(fā)及銷售、計(jì)算機(jī)周邊電子產(chǎn)品、日用電子產(chǎn)品等多種類為經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的眾多中小企業(yè)。

　　在天津市委、南開(kāi)區(qū)委的多個(gè)行政部門的重視下所規(guī)劃的南開(kāi)區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園，擁有獨(dú)立的工商行政管理所、國(guó)家（地方）稅務(wù)所等行政機(jī)關(guān)，園區(qū)內(nèi)特有的多種優(yōu)惠和扶助政策更加吸引了科技類中小企業(yè)的投資，并使之迅速發(fā)展。

　　二、金輝大廈基本介紹：

　　建于19xx年的金輝大廈，位于航海道與三潭路交口緊鄰鞍山西道并座落于南開(kāi)區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)核心，定位中檔寫字樓，主要面向中小型科技公司，自有產(chǎn)權(quán)出租用標(biāo)準(zhǔn)房間（建筑面積40平方米，使用面積26平方米）195間（2層a座、3層b座局部、4層a座b座、5層b座、6層a座、b座自用、7層a座b座、8層b座、9層局部），會(huì)議室6間（2層、4層、6層、7層、8層、9層），客用電梯2部，首層大廳寬敞明亮，整廈24小時(shí)專人值守巡查，后院機(jī)動(dòng)車車位42個(gè)，前院機(jī)動(dòng)車車位16個(gè)，獨(dú)立的院內(nèi)免費(fèi)自行車停車棚，樓內(nèi)及前后院設(shè)有監(jiān)控設(shè)備。

　　現(xiàn)空置標(biāo)準(zhǔn)房間對(duì)外出租價(jià)格為南朝向（陽(yáng)面北房）17000元/年·間，其他朝向16000元/年·間（含采暖費(fèi)），電費(fèi)（每千瓦時(shí)1.2元）、停車費(fèi)用另付。

　　三、周邊寫字樓分布及概況：

　　1、興科大廈：

　　興科大廈座落于三潭路與鞍山西道交口，整體6層局部7層，樓內(nèi)進(jìn)駐企業(yè)與我廈基本一致，多為中小型科技公司。據(jù)走訪了解，興科大廈與和其緊鄰的賽博數(shù)碼廣場(chǎng)同隸屬于原興業(yè)里大隊(duì)村屬企業(yè)，建于20xx年左右，賽博是我市繼訊怡電子中心（已于20xx年倒閉，現(xiàn)為二手電子品淘寶城）之后最早的大型電子產(chǎn)品零售市場(chǎng)之一，也是我市現(xiàn)在最著名的電腦城。

　　據(jù)走訪了解，該大廈底商黃金部位分別租給了中國(guó)聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳、中國(guó)電信營(yíng)業(yè)廳、戴爾計(jì)算機(jī)等大型企業(yè)，而且其余所有底商和2層全部，整體出租給國(guó)美電器，可見(jiàn)其地理位置之優(yōu)越。該大廈3層以上寫字間面積（使用）自20平米至40余平米不等，無(wú)空房，按套內(nèi)面積計(jì)算租金，每平米每月40元，不區(qū)分朝向（相當(dāng)于我大廈年租金12500元），單付采暖費(fèi)，電費(fèi)1.3元每千瓦時(shí)，院內(nèi)停車位25個(gè)左右，據(jù)觀察無(wú)管理人員，具體的車位費(fèi)用在詢問(wèn)時(shí)租房人員以無(wú)空房為由未作解釋。

　　2、天鐵大廈：

　　天鐵大廈座落于白堤路南開(kāi)大學(xué)西門殼牌加油站西側(cè)，據(jù)調(diào)研，該大廈為10層建筑，分為a、b兩區(qū)，其中a區(qū)全部是產(chǎn)權(quán)單位，b區(qū)南北朝向，單部電梯，樓內(nèi)單位有三分之一左右與我廈類似，為科技類中小型企業(yè)，因毗鄰天南大教育區(qū)域，三分之一左右為教育、圖書批發(fā)類企業(yè)，另有化工、財(cái)務(wù)等其他類型企業(yè)。該大廈隸屬于國(guó)有企業(yè)，地處南開(kāi)科技園區(qū)中部位置，依托天津大學(xué)、南開(kāi)大學(xué)兩所國(guó)家級(jí)重點(diǎn)高等院校，又與科園大廈相鄰。

　　該大廈無(wú)停車位，外檐較為完善，樓內(nèi)整潔，但光線偏暗。據(jù)調(diào)查了解，該大廈房間面積大部分為使用面積31平米，按整間出租，無(wú)空房，平均月租金1000—1080元不等（相當(dāng)于我大廈年租金陽(yáng)面，區(qū)分朝向，單付采暖費(fèi)，電費(fèi)1.2元每千瓦時(shí)，因無(wú)停車位所以也不牽扯停車費(fèi)用問(wèn)題。

　　3、其他大廈簡(jiǎn)介：

　　（1）風(fēng)荷東園臨街公建，座落于白堤路家樂(lè)福北側(cè)，東西朝向，全部為私人產(chǎn)權(quán)對(duì)外出租，10層建筑，底商及2層為肯德基、新中國(guó)文具店、好利來(lái)蛋糕店、永真眼睛等知名連鎖企業(yè)，3層以上為寫字樓，因其私人產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和套內(nèi)面積較大（單套房間100平米以上），租金水平較低，為每平米每月30元左右不等，與我大廈無(wú)可比性。

　　（2）天津電子科技中心大廈（頤高數(shù)碼5層及以上）、百腦匯大廈、時(shí)代科貿(mào)廣場(chǎng)，因其定位于知名大中型企業(yè)，房屋租金較高，與我大廈可比性不高。

　�。�3）馨名園、馨達(dá)園也是中小型科技類企業(yè)匯集之地，因?yàn)槎紝偎饺水a(chǎn)權(quán)，房屋性質(zhì)多為民建，對(duì)比寫字樓其房屋租金相當(dāng)?shù)土�，月租�?0xx元的水平可以租到建筑面積90平米以上的'房屋，與我大廈無(wú)可比性。

　　四、調(diào)研小結(jié)

　　據(jù)多處走訪了解與詳細(xì)分析對(duì)比，金輝大廈以其定位水平，在南開(kāi)區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)同等或類似的寫字樓中的房屋出租價(jià)格屬于上層水平。我們?cè)诖舜握{(diào)研和對(duì)比中發(fā)現(xiàn)了我們的許多優(yōu)勢(shì)，當(dāng)然也有不少的不足之處，如果物業(yè)處全體員工在彌補(bǔ)自身缺點(diǎn)和不足的基礎(chǔ)上，更加充分的發(fā)揮我們的優(yōu)勢(shì)，相信我們的工作還能在未來(lái)更上一個(gè)新臺(tái)階。

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