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中國城市家庭住房消費(fèi)調(diào)查報(bào)告（2016）
12月17日，《中國城市家庭住房消費(fèi)調(diào)查報(bào)告(2016)》在南開大學(xué)發(fā)布。調(diào)查結(jié)果顯示，超過六成的家庭認(rèn)為所在城市房?jī)r(jià)非常高或者較高。同時(shí)發(fā)布的“中國住房?jī)r(jià)格風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)”顯示，2016年上半年，70個(gè)大中城市的住房?jī)r(jià)格風(fēng)險(xiǎn)幾乎為近6年最大，風(fēng)險(xiǎn)逐步向二三線城市擴(kuò)散;廈門和合肥超越“北上廣深”，排在價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)最高城市的前兩位。
“房子是用來住的，不是用來炒的”，這是剛剛召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出的“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的定位，既要抑制房地產(chǎn)泡沫，又要防止出現(xiàn)大起大落。
由南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授周京奎主要牽頭調(diào)研的《中國城市家庭住房消費(fèi)調(diào)查報(bào)告(2016)》，基于對(duì)我國城市家庭住房消費(fèi)全面系統(tǒng)的入戶調(diào)查數(shù)據(jù)，樣本覆蓋全國32個(gè)城市，包括家庭戶樣本2635個(gè)、家庭成員樣本6651個(gè)，與2015年相比，家庭戶樣本增加了28.16%，家庭成員樣本增加了27.88%。內(nèi)容包括“住房及基本消費(fèi)支出”“住房消費(fèi)偏好與交易信息”“未來家庭住房消費(fèi)選擇”“住房調(diào)控政策影響”“住房消費(fèi)景氣調(diào)查”等。
中國住房?jī)r(jià)格風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)對(duì)全國70個(gè)城市近5年的住房?jī)r(jià)格風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了評(píng)估，結(jié)果顯示： 2016年上半年住房?jī)r(jià)格風(fēng)險(xiǎn)最大的十個(gè)城市為廈門、合肥、深圳、上海、北京、廣州、惠州、韶關(guān)、無錫、福州。
2016年上半年，70個(gè)大中城市的住房?jī)r(jià)格風(fēng)險(xiǎn)幾乎為近6年最大，這使得在2016年國慶前后，北京、天津、深圳、廣州、上海等5個(gè)一線、準(zhǔn)一線城市啟動(dòng)了更為嚴(yán)格的限購、限貸等調(diào)控政策;2016年住房?jī)r(jià)格風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)了一定程度的結(jié)構(gòu)變動(dòng)，由一線、準(zhǔn)一線城市逐步向二線、三線城市擴(kuò)散，尤其是無錫、鄭州、廈門、惠州等城市。
在住房?jī)r(jià)格評(píng)價(jià)方面，一線、準(zhǔn)一線城市的房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)堅(jiān)挺，三四線城市房地產(chǎn)去庫存壓力較大，房?jī)r(jià)會(huì)面臨加大的下行壓力。
報(bào)告特別對(duì)房地產(chǎn)稅收、限購限貸、房貸政策等近年住房消費(fèi)中出現(xiàn)的新情況進(jìn)行調(diào)研。結(jié)果顯示，“超過五成的城市居民認(rèn)為現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整不會(huì)對(duì)其購房行為產(chǎn)生影響，東部地區(qū)城市家庭對(duì)房產(chǎn)稅調(diào)整較中西更為敏感”。
中國住房?jī)r(jià)格風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)
報(bào)告發(fā)布了中國住房?jī)r(jià)格風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)。該指數(shù)對(duì)全國70個(gè)城市近五年的住房?jī)r(jià)格風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了評(píng)估，根據(jù)指數(shù)顯示: 2016年前3季度，住房?jī)r(jià)格風(fēng)險(xiǎn)最大的十個(gè)城市分別為無錫、北京、鄭州、上海、合肥、廈門、青島、深圳、惠州、石家莊;2016年上半年住房?jī)r(jià)格風(fēng)險(xiǎn)最大的十個(gè)城市分別為廈門、合肥、深圳、上海、北京、廣州、惠州、韶關(guān)、無錫、福州。該指數(shù)還進(jìn)一步反映出：2015年上半年及全年深圳的住房?jī)r(jià)格風(fēng)險(xiǎn)均為最大，經(jīng)過2016年的一系列調(diào)整，深圳的住房?jī)r(jià)格風(fēng)險(xiǎn)整體有所下降，但其二手住房仍存在較大風(fēng)險(xiǎn);2016年上半年，70個(gè)大中城市的住房?jī)r(jià)格風(fēng)險(xiǎn)幾乎為近6年最大，這使得在2016年國慶前后，北京、天津、深圳、廣州、上海等5個(gè)一線、準(zhǔn)一線城市啟動(dòng)了更為嚴(yán)格的限購、限貸等調(diào)控政策;2016年住房?jī)r(jià)格風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)了一定程度的結(jié)構(gòu)變動(dòng)，由一線、準(zhǔn)一線城市逐步向二線、三線城市擴(kuò)散，尤其是無錫、鄭州、廈門、惠州等城市。
天津家庭改善性住房需求較高
“天津家庭改善性住房需求較高，且住房市場(chǎng)對(duì)調(diào)控的敏感程度較高。”根據(jù)該研究成果，周京奎指出，天津被調(diào)查家庭未來一兩年賣房原因?yàn)楦纳谱》織l件的比例是除深圳以外最高的，而未來一兩年購房意愿為非常不可能或較不可能的比例是除了深圳外最低的。這些可以部分解釋2016年1-9月間天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆。但在調(diào)控政策出臺(tái)后，新建商品房交易價(jià)格環(huán)比增速由9月份的4.2%下降到10月份的1.3%，二手房交易價(jià)格環(huán)比增速由9月份的4.1%下降到10月份的1.2%，如果考慮到天津的調(diào)控強(qiáng)度較低，反應(yīng)出來的住房市場(chǎng)對(duì)于調(diào)控的敏感程度依然是較高的。
未來家庭住房消費(fèi)選擇
在未來家庭住房消費(fèi)選擇中，報(bào)告指出，“超過六成的家庭認(rèn)為所在城市房?jī)r(jià)非常高或者較高，一線、準(zhǔn)一線城市家庭中有接近80%認(rèn)為所在城市房?jī)r(jià)非常高或者較高，而認(rèn)為房?jī)r(jià)低的占比較低，而東部地區(qū)和京津冀地區(qū)均約有七成的家庭認(rèn)為房?jī)r(jià)非常高或較高”。
調(diào)查結(jié)果顯示，家庭戶主理想住房消費(fèi)面積不存在城市類型或者區(qū)域差異，而年輕的家庭戶主理想住房消費(fèi)面積要高于其他年齡段的戶主。相對(duì)于其他收入類型家庭，低收入家庭戶主有更大比例認(rèn)為所在城市房?jī)r(jià)非常高或較高，其理想住房消費(fèi)面積相對(duì)較小，該類型家庭未來一兩年買房更多是為了改善住房條件，而高收入家庭戶主相對(duì)更多是為了投資。
在住房?jī)r(jià)格評(píng)價(jià)方面，一線、準(zhǔn)一線城市的房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)堅(jiān)挺，三、四線城市房地產(chǎn)去庫存壓力較大，房?jī)r(jià)會(huì)面臨加大的下行壓力。
住房新政的調(diào)研
報(bào)告特別對(duì)房地產(chǎn)稅收、限購限貸、房貸政策等近年住房消費(fèi)中出現(xiàn)的新情況進(jìn)行調(diào)研。調(diào)查報(bào)告顯示，“超過五成的城市居民認(rèn)為現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整不會(huì)對(duì)其購房行為產(chǎn)生影響，東部地區(qū)城市家庭對(duì)房產(chǎn)稅調(diào)整較中西更為敏感”。取消限購、限貸政策對(duì)家庭購房行為沒有影響的比例為61.46%，提前購買的比例為18.15%。2016年國慶前后，部分城市重新實(shí)施了住房限購限貸政策，回訪數(shù)據(jù)顯示，48.34%的被調(diào)查家庭認(rèn)為重新實(shí)施住房限購、限貸政策將影響其購房行為。報(bào)告認(rèn)為，住房調(diào)控政策的不穩(wěn)定將對(duì)城市家庭住房消費(fèi)行為產(chǎn)生顯著影響，尤其在限制性政策持續(xù)調(diào)整階段，該限制性政策對(duì)城市家庭住房消費(fèi)的負(fù)向影響更大也更持久。同時(shí)也表明，限購、限貸政策對(duì)于抑制住房過度消費(fèi)有顯著效果。
周京奎表示，應(yīng)積極探索利用房產(chǎn)稅取代調(diào)控政策可能性，明確不同城市房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)和政策選擇，保障調(diào)控政策的穩(wěn)定和持續(xù)性，調(diào)控應(yīng)當(dāng)以“保福利、穩(wěn)市場(chǎng)、促增長(zhǎng)”為目標(biāo)，防止住房?jī)r(jià)格大起大落。
與會(huì)人員對(duì)該成果進(jìn)行點(diǎn)評(píng)，希望研究團(tuán)隊(duì)能夠長(zhǎng)期堅(jiān)持這一項(xiàng)目，做好調(diào)研指標(biāo)和人員培訓(xùn)，完善數(shù)據(jù)庫，保持前沿性、科學(xué)性、實(shí)用性，繁榮學(xué)術(shù)，服務(wù)社會(huì)。
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