土地增值稅清算

時(shí)間：2022-10-07 15:35:37 財(cái)稅畢業(yè)論文我要投稿

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土地增值稅清算

　　土地增值稅清算【1】

　　摘要：在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的各種稅收中，土地增值說是一種比較復(fù)雜的稅種，復(fù)雜的原因在于對(duì)其清算工作存在很多的難點(diǎn)，很多因素都對(duì)土地增值稅的清算工作產(chǎn)生影響。

　　在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅管理時(shí)，主要是根據(jù)建筑物的不同類型對(duì)預(yù)征比例進(jìn)行確定，等到滿足清算條件之后再進(jìn)行清算工作，所以說清算工作是征收管理工作中的重要內(nèi)容之一，是土地增值稅征收管理的重要環(huán)節(jié)，必須加強(qiáng)對(duì)其研究。

　　關(guān)鍵詞：土地增值稅;清算;概念;策略

　　一、土地增值稅及清算概念

　　(一)土地增值稅的定義和目的

　　土地增值稅主要產(chǎn)生在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，會(huì)涉及到一些對(duì)國(guó)有土地的轉(zhuǎn)讓問題，在對(duì)其進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的過程中單位或者個(gè)人會(huì)得到轉(zhuǎn)讓的收入，同時(shí)也會(huì)發(fā)生一定的成本費(fèi)用(取得土地使用權(quán)所支付的金額;土地征用及拆遷補(bǔ)償款;前期工程費(fèi);建筑安裝工程費(fèi);基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。

　　公共配套設(shè)施費(fèi);開發(fā)間接費(fèi)用;房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)扣除項(xiàng)目)，而土地增值稅就是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額(收入-允許規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額)按相應(yīng)稅率計(jì)算征收的一種稅種。

　　進(jìn)行土地增值稅的征收主要有以下幾點(diǎn)目的：

　　一是可以對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)進(jìn)行有效的規(guī)劃，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的調(diào)控力度進(jìn)行加強(qiáng);二是可以有效的對(duì)目前房?jī)r(jià)上漲飛速的現(xiàn)象進(jìn)行合理引導(dǎo)回歸理性，并且能夠?qū)σ驗(yàn)榉績(jī)r(jià)上漲快而產(chǎn)生的炒房的現(xiàn)象進(jìn)行有效的避免和抑制;三是可以將我國(guó)的土地的利用率進(jìn)行有效的提高;四是能夠合理的將國(guó)家財(cái)政的收入進(jìn)行增加，同時(shí)還能夠?qū)?guó)家參與到國(guó)有土地增值收益的分配方式進(jìn)行規(guī)范。

　　(二)土地增值稅清算的定義

　　在進(jìn)行土地增值稅的征收過程中，不可避免的會(huì)涉及到土地增值稅的清算問題，進(jìn)行合理的、準(zhǔn)確的清算是土地增值稅清算的最終目標(biāo)。

　　土地增值稅就是在需要納稅的人在滿足該稅種的清算條件之后，再根據(jù)相關(guān)要求和規(guī)范，對(duì)所需要納稅的具體數(shù)額進(jìn)行確定的和計(jì)算的工作。

　　筆者認(rèn)為土地增值稅的清算工作是我國(guó)稅收體系十八稅一費(fèi)中難度較大的稅種，與土地增值稅清算相關(guān)的法律與規(guī)范也是比較多的，所以，必須嚴(yán)格按照清算程序，嚴(yán)格遵守法律，同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際，進(jìn)行合理的清算。

　　二、土地增值稅清算策略

　　(一)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的處理

　　為了對(duì)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理的確定，必須根據(jù)以下方法以及順序?qū)ζ髽I(yè)實(shí)際應(yīng)該扣除的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用進(jìn)行確定：

　　1.對(duì)于某個(gè)開發(fā)項(xiàng)目地方政府明確規(guī)定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，按政府文件標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;

　　2.對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目沒有地方政府明確規(guī)定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)項(xiàng)目地方政府規(guī)定的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定;

　　3.對(duì)于支付個(gè)人拆遷補(bǔ)償費(fèi)的確認(rèn)，當(dāng)?shù)囟悇?wù)局可以以拆遷的合同、被拆遷房屋的房產(chǎn)證、被拆遷人身份證、戶口本和簽收花名冊(cè)或簽收憑證為主要依據(jù)來確定具體補(bǔ)償金額。

　　(二)利息支出扣除問題的影響和處理

　　根據(jù)國(guó)家對(duì)于土地增值稅清算相關(guān)問題的通知可以得出以下幾點(diǎn)：

　　一是在財(cái)務(wù)費(fèi)用中涉及到的利息的支出，只要是能夠以轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑶夷軌驅(qū)鹑跈C(jī)構(gòu)進(jìn)行有效的證明的，那么可以根據(jù)實(shí)際情況據(jù)實(shí)扣除，但是需要指出的扣除限額不應(yīng)該比按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額高。

　　二是對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加息部分不允許扣除。

　　三是對(duì)于貸款利息的上浮幅度超過國(guó)家有關(guān)部門規(guī)定的上浮幅度的部分，不允許扣除。

　　因此筆者認(rèn)為，如果全部是使用自己的資金，不存在利息支出的，那么按規(guī)定，可能根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)進(jìn)行計(jì)算扣除。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)以外的單位和個(gè)人借款利息，無法取得金融機(jī)構(gòu)證明，利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

　　(三)清算時(shí)間對(duì)土地增值稅的影響和處理

　　在實(shí)際工作中，清算的時(shí)間直接影響稅款入庫時(shí)間，具體有以下兩種情況：一是企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的工程結(jié)算具有滯后性，而且項(xiàng)目開發(fā)多分期進(jìn)行，建筑安裝成本結(jié)轉(zhuǎn)不及時(shí)，公共配套設(shè)施費(fèi)用尚未全部發(fā)生，竣工決算遲遲不做，造成房地產(chǎn)開發(fā)成本不真實(shí)。

　　二是房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目大部分已銷售，有的剩余一些普通住房，有的剩余一些商鋪，因預(yù)售許可證未滿三年，當(dāng)前的清算原則就是把未售部分的成本剔除，不進(jìn)行清算，這就存在二次清算的需要。

　　二次清算就可能存在適用稅率不一樣，對(duì)稅款造成影響。

　　如果對(duì)項(xiàng)目全部重新清算，將再次耗費(fèi)人力和時(shí)間，無疑會(huì)加大稅收成本。

　　因此筆者認(rèn)為，對(duì)于成片開發(fā)分期清算項(xiàng)目的成本費(fèi)用，在分期清算時(shí)，應(yīng)按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行分?jǐn)偳逅悖w項(xiàng)目終了后不再進(jìn)行調(diào)整分?jǐn)�，這樣既節(jié)約了清算成本，又不至于因?yàn)轫?xiàng)目開發(fā)的時(shí)間性影響清算進(jìn)程。

　　(四)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用開發(fā)產(chǎn)品的界定影響和處理

　　我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅征收條例規(guī)定：“舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。”進(jìn)而擴(kuò)大清算扣除成本，造成土地增值稅的流失。

　　因此筆者認(rèn)為，應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用商品房采取進(jìn)一步的二手房概念定義，如可以規(guī)定對(duì)于自用或出租使用年限在五年以上(含五年)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了該商品房產(chǎn)權(quán)證再銷售的，按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，否則，仍需列入一手房土地增值稅清算的范圍。

　　三、結(jié)束語

　　綜上所述，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的一個(gè)非常重要的稅種就是土地增值稅，土地增值稅清算結(jié)果，往往對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)的影響是非常大。

　　在對(duì)土地增值說進(jìn)行清算的過程中，必須按照規(guī)定的清算規(guī)程和方法進(jìn)行，并且對(duì)清算過程中的難點(diǎn)問題進(jìn)行有效的分析，找出能夠?qū)﹄y點(diǎn)問題進(jìn)行解決的策略，保證土地增值稅清算工作的準(zhǔn)確性和合理性。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]劉立軍.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃研究.財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所，2010.

　　[2]朱國(guó)星.土地增值稅清算中人防成本扣除問題探析[N].淮海工學(xué)院學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)，2012;10(16)：50-51.

　　[3]成瑤.有關(guān)土地增值稅清算中出現(xiàn)問題的探討[J].經(jīng)濟(jì)視野，2013;(3)：92.

　　土地增值稅清算問題研究【2】

　　摘要土地增值稅清算工作作為稅務(wù)部門強(qiáng)化稅收征管的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，它對(duì)于保證稅款應(yīng)收盡收具有舉足輕重的作用。

　　然而，近幾年來，稅務(wù)人員在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)清算過程中仍然發(fā)現(xiàn)不少問題，如何進(jìn)一步完善房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作是當(dāng)前迫切需要解決的問題。

　　關(guān)鍵詞土地增值稅清算成本確定

　　土地增值稅是對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時(shí)所產(chǎn)生的價(jià)格增值量征收的稅種。

　　土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。

　　土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率，例如增值額未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，稅率為60%。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的常見問題

　　1.逃避或拖延土地增值稅清算。

　　在通知執(zhí)行過程中，仍有一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取分期開發(fā)、保留尾盤等手段，故意逃避或拖延增值稅的清算;有些手段更隱蔽，選擇控制預(yù)售比例及在財(cái)務(wù)收支上做文章，如將項(xiàng)目銷售比例控制在85%之內(nèi)，以此逃避清算管理。

　　2.收入確認(rèn)不及時(shí)、不規(guī)范。

　　在實(shí)際操作中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)以下問題：一是部分房地產(chǎn)企業(yè)推遲工程決算，將預(yù)收購(gòu)房款或當(dāng)期售房款長(zhǎng)期掛在往來賬上作為調(diào)節(jié)利潤(rùn)的工具，不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入，延遲開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票。

　　二是部分房地產(chǎn)企業(yè)以部分房款抵償工程成本，造成資金直接在賬外循環(huán)。

　　部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)需要視同銷售的開發(fā)產(chǎn)品不申報(bào)銷售收入。

　　四是對(duì)直接銷售的開發(fā)產(chǎn)品，以一房一價(jià)為名，降低房?jī)r(jià)，侵蝕土地增值稅的稅基。

　　3.扣除項(xiàng)目難以界定，增值額認(rèn)定難。

　　由于房地產(chǎn)開發(fā)財(cái)務(wù)核算的復(fù)雜性，加上房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)間跨度長(zhǎng)，開發(fā)成本大，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)虛列扣除項(xiàng)目金額，有的對(duì)開發(fā)成本費(fèi)用不進(jìn)行項(xiàng)目間的分開核算，有的不及時(shí)歸集成本費(fèi)用，影響稅金計(jì)算的真實(shí)性。

　　部分房地產(chǎn)企業(yè)不按項(xiàng)目設(shè)立成本明細(xì)，將不同項(xiàng)目的成本、完工與未完工的項(xiàng)目成本混在一起，控制企業(yè)成本結(jié)轉(zhuǎn)。

　　將車庫、物業(yè)管理用房等成本計(jì)人住宅成本，導(dǎo)致虛增扣除項(xiàng)目。

　　部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，將一般無產(chǎn)權(quán)的地下車庫出售或出租給業(yè)主。

　　但在成本核算中，往往將車庫的成本計(jì)人商品住宅的成本。

　　二、完善土地增值稅清算對(duì)策

　　1.統(tǒng)一對(duì)“清算方式選擇”的認(rèn)識(shí)，防范稅負(fù)不公帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

　　嚴(yán)格意義上說，當(dāng)前土地增值稅清算方式僅有兩種，一種是按征收率清算，另一種是按法定稅率清算(即我們統(tǒng)稱的據(jù)實(shí)清算)。

　　從我們已清算結(jié)案項(xiàng)目采取不同的清算方式計(jì)算的結(jié)果來看，按征收率清算方式計(jì)算的稅負(fù)普遍低于據(jù)實(shí)清算方式的稅負(fù)。

　　而從清算操作的程序來看，如果按征收率征收的稅負(fù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于實(shí)際清算的稅負(fù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可以通過滿足不提供納稅資料或逾期仍不清算等條件，選擇按核定征收清算，實(shí)際上也就給了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一種“稅率選擇”的空間，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的規(guī)避，這樣的選擇納稅人既不會(huì)受到處罰或利益損失，反而影響了稅務(wù)部門對(duì)相關(guān)稅收的控管，同時(shí)也造成了納稅人之間稅負(fù)的不平衡。

　　參考其它省市做法和結(jié)合本地實(shí)際，我們認(rèn)為應(yīng)嚴(yán)格控制按征收率清算方式的審批，尤其是個(gè)案審批;同時(shí)積極建言上級(jí)稅務(wù)部門適度調(diào)高我省征收率標(biāo)準(zhǔn)，并設(shè)置懲戒性征收率，堵塞納稅人“稅率選擇”空間。

　　2.統(tǒng)一對(duì)“四項(xiàng)成本扣除限額”的認(rèn)識(shí)，防范自由裁量權(quán)限過度帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

　　“四項(xiàng)成本扣除限額”的設(shè)置，能有效地保護(hù)稅基，較好地防范自由裁量帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

　　雖然當(dāng)前我縣的“四項(xiàng)成本扣除限額”因技術(shù)原因造成限額標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際出現(xiàn)誤差影響了工作的順利開展，但這不是方向性的錯(cuò)誤，我們可以通過聘請(qǐng)?jiān)靸r(jià)師等專業(yè)人才建立價(jià)格模型來調(diào)整扣除限額，也可以通過進(jìn)一步規(guī)范四項(xiàng)成本具體項(xiàng)目扣除限額口徑來修正扣除限額。

　　3.正確確定清算計(jì)稅單位。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算：對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)以分期項(xiàng)目為單位清算;對(duì)不同類型房地產(chǎn)應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

　　對(duì)分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。

　　4.認(rèn)真審核銷售收入的真實(shí)性。

　　企業(yè)應(yīng)根據(jù)銷售發(fā)票、銷售合同(含房管部門網(wǎng)上備案登記資料)、商品房銷售(預(yù)售)許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，制定銷售明細(xì)表：對(duì)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)差異進(jìn)行核實(shí)：對(duì)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行核對(duì);對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，審核其真實(shí)性。

　　5.認(rèn)真審核計(jì)稅的扣除項(xiàng)目。

　　(1)根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》[國(guó)稅發(fā)(2006)187號(hào)]第四條第一款規(guī)定：“扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。

　�、偻恋卣饔眉安疬w補(bǔ)償費(fèi)。

　　指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、契稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。

　　合法有效憑證為：土地規(guī)費(fèi)專用收據(jù)、行政事業(yè)單位票據(jù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)發(fā)票、稅票、服務(wù)業(yè)發(fā)票、協(xié)議、建筑安裝發(fā)票、非經(jīng)營(yíng)性收入專用發(fā)票等。

　�、谇捌诠こ藤M(fèi)。

　　指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。

　　合法有效憑證為：服務(wù)業(yè)發(fā)票、行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票等。

　�、劢ㄖ惭b工程費(fèi)。

　　指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]財(cái)政部CPA考試委員會(huì).稅法.經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社.2012.

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