房地產(chǎn)財務分析報告
房地產(chǎn)財務分析報告一
【摘要】本文通過運用比率分析法來分析萬科公司20XX―20XX年度的財務報表相關數(shù)據(jù)，對于企業(yè)整體的財務情況以及綜合財務能力進行較為系統(tǒng)的分析，了解企業(yè)存在的問題與不足，并提出整改措施，希望能夠給公司管理人員提供參考。
【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 財務報告 償債能力 盈利能力
一、前言
在過去的兩年里，樓市熄火股市動蕩，房地產(chǎn)行業(yè)整體萎靡，房地產(chǎn)企業(yè)的運營狀況也因此備受關注。
很多房地產(chǎn)公司都出現(xiàn)了資金周轉不靈、融資困難等多重問題。
二、案例分析
在1984年5月成立的萬科企業(yè)股份有限公司，是中國目前最大的住宅開發(fā)商，他們擁有豐富的管理經(jīng)驗和先進的管理理念。
因此，本文以20XX-20XX年萬科公司財務狀況為背景進行分析。
(一)償債能力分析
償債能力是企業(yè)利用其資產(chǎn)來償還各種債務(包括長期債務和短期債務)的能力。
通過分析企業(yè)的償債能力，可以了解企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營狀況，判斷該企業(yè)的投資機會和抵御風險的能力。
一個企業(yè)償債能力較強，說明它的財務狀況良好，即資金充足并且該企業(yè)的綜合能力也是經(jīng)得起考驗的。
1.短期償債能力分析。
短期償債能力反映一個企業(yè)在短期債務到期時能夠變現(xiàn)以償還流動負債的能力，通常利用流動比率和速動比率來進行分析。
(1)流動比率：20XX-20XX年該企業(yè)的流動比率分別為：1.41，1.40，1.34。
由于受到政策的影響，房地產(chǎn)這一行業(yè)的流動比率逐年下降，其償債能力走下坡路。
因此，建議企業(yè)應密切存貨量大小、資金周轉速度、變現(xiàn)能力以及應收賬款等其他財務指標。
(2)速動比率：速動比率相對流動比率而言，扣除了一些流動性不確定性較大的項目，有效避免了流動比率的一些局限性，其反映的企業(yè)償債能力更可信。
一般來說，這一指標的數(shù)值越高，短期債務的償還能力越強。
該指標在1左右最佳。
該企業(yè)20XX-20XX年速動比率：0.37，0.41，0.34。
根據(jù)數(shù)據(jù)可知，速動比率并不是特別理想，2013年小幅回升，20XX年又落回了0.34。
與流動比率相比，扣掉了不確定性因素影響，企業(yè)償還短期債務的能力有所下降。
但由于房地產(chǎn)行業(yè)其特殊性，存貨占據(jù)流動資產(chǎn)的比率較高，加上國家政策的影響，房產(chǎn)銷售乏力，資金回籠較慢。
可以結合同行業(yè)的財務指標來具體分析，若高于同行業(yè)平均水平，則可以認為其短期償債能力尚可。
2.長期償債能力分析。
長期償債能力是指，一個企業(yè)在長遠發(fā)展的角度來說，所擁有的資產(chǎn)足夠用來償還一些長期的債務的能力，它反映了一個企業(yè)能否健康穩(wěn)定的運營，通常用資產(chǎn)負債率進行分析。
一般來說，資產(chǎn)負債率應小于100%，如果一個企業(yè)的該項指標低于50%，說明該企業(yè)擁有良好的償還債務能力。
萬科企業(yè)20XX-20XX年資產(chǎn)負債率為：74.69%，78.32%，78%。
資產(chǎn)負債率略有上升，整個房地產(chǎn)行業(yè)通常都會出現(xiàn)這一比率較高的情況。
因此，建議企業(yè)可以從房地產(chǎn)行業(yè)的整體出發(fā)，通過平均水平來做具體分析。
(二)營運能力分析
營運能力是企業(yè)通過調(diào)動、運用各方面的資產(chǎn)以協(xié)同配合運作，來獲得收益的能力。
通過比率分析可以看出一個企業(yè)對于資金或資源的管理能力和資產(chǎn)使用效率的高低。
企業(yè)的可用資金充足且周轉靈活，資產(chǎn)使用效率就越高，企業(yè)便能更快地實現(xiàn)資本增值，從而加強企業(yè)償還債務的能力。
根據(jù)企業(yè)20XX-20XX年財務報告，應收賬款周轉率為：46.18，60.63，54.54;存貨周轉率：0.2522，0.2817，0.3162;流動資產(chǎn)周轉率：0.2918，0.3174，0.3336。
從整體來看，應收賬款周轉率、存貨周轉率和流動資產(chǎn)周轉率均呈現(xiàn)上升態(tài)勢，因此萬科公司的營運能力呈現(xiàn)良性走勢。
(三)盈利能力分析
盈利能力就是企業(yè)利用所持資金和資源，配合合理高效的運營手段，獲取利潤的能力，可以通過以下幾個財務指標來體現(xiàn)：
該企業(yè)20XX-20XX年凈資產(chǎn)收益率為：0.1，0.14，0.17;銷售毛利率為：0.4，0.37，0.37;基本每股收益為：0.88，1.14，1.33。
從數(shù)據(jù)看，凈資產(chǎn)收益率小幅增長，受到政策的影響，銷售毛利率小幅下降，但總體來看盈利能力依舊很強。
(四)發(fā)展能力分析
該企業(yè)20XX-20XX年凈資產(chǎn)增長率：24.27，21.09，38.37;總資產(chǎn)增長率：56.7，27.88，26.51。
從數(shù)據(jù)看，企業(yè)的凈資產(chǎn)增長率逐年上升，總資產(chǎn)增長缺逐年下降，說明企業(yè)在不斷控制其自身的擴張以適應政策帶來的市場變化，同時依然保持良好的凈資產(chǎn)增長率，說明了企業(yè)在增強盈利控制風險這方面表現(xiàn)良好，有較好的發(fā)展能力。
三、總結與建議
20XX年，樓市利好信息接連出臺，對于房地產(chǎn)行業(yè)而言是機遇也是挑戰(zhàn)。
根據(jù)上文的分析，萬科的總體財務狀況良好，公司運營穩(wěn)定高效，這與萬科長期以來科學的發(fā)展戰(zhàn)略密不可分。
在繼續(xù)保持的基礎上還應該對經(jīng)濟形勢、國家政策、競爭環(huán)境等進行綜合分析和評估。
拓展新的融資渠道，打開海外市場，進一步完善資產(chǎn)結構和企業(yè)管理機制，樹立良好的企業(yè)形象，同時大力把控風險，穩(wěn)中求進，以實現(xiàn)企業(yè)的健康發(fā)展。
房地產(chǎn)財務分析報告二
一、 財務分析的組織管理體系
1、財務分析實行統(tǒng)一領導、分級實施、歸口分析的管理體系。
財務分析工作由集團財務管理部統(tǒng)一領導，由各二級子公司總經(jīng)理主持按季召開財務分析會。
日常辦事機構設在財務部門，由財務負責人負責分析。
各指標歸口管理部門按月向財務部門提供本部門所管轄指標的完成情況，及時發(fā)現(xiàn)問題，尋找原因，提出措施以及需要平衡解決的意見。
2、有關部門的職責分工。
生產(chǎn)部門根據(jù)對材料進、出、存、退，輔助生產(chǎn)費用，工時，產(chǎn)品、副產(chǎn)品數(shù)量，安全庫存、實際庫存，集團內(nèi)部調(diào)劑等的統(tǒng)計指標完成情況進行分析;對大修、技改等工程(按項目細分)實施情況進行分析;
銷售部門根據(jù)對銷售產(chǎn)品的種類、數(shù)量、單價，款項回收，內(nèi)部銷售、折扣與折讓等的統(tǒng)計完成情況進行分析;
采購物流部門根據(jù)對材料需求，原材料市場價格，應付賬款的統(tǒng)計完成情況進行分析;
工程管理部門對投資完成情況進行分析，對工程進度和質(zhì)量監(jiān)督提供分析依據(jù);
行政勞資部門對日常辦公費用、勞動工資、各種社會保險等執(zhí)行情況分析;
財務部門負責根據(jù)有關部門報送的報表進行匯總，負責本公司綜合指標分析，并對收入、成本(主要是可控費用)、利潤、資金、債權債務等具體分析。
為了及時反映各項經(jīng)濟指標的完成情況，積累分析數(shù)據(jù)，各公司財務按月編制會計報表(包括：資產(chǎn)負債表、損益表、現(xiàn)金流量表、管理費用及生產(chǎn)成本明細表)。
二、財務分析的內(nèi)容及主要指標
(一)、財務會計指標
1、獲利能力分析指標
�、配N售利潤分析指標
�、黉N售毛利率=銷售毛利÷銷售收入凈額
銷售毛利=銷售收入凈額-銷售成本
=銷售收入-銷售折扣與折讓-銷售成本
此項指標反映企業(yè)產(chǎn)品每一元銷售收入扣除銷售成本后，有多少錢可以用于各項期間費用和形成盈利，毛利率是企業(yè)凈利率的基礎，沒有足夠的毛利率便不能盈利。
同時銷售毛利率也可成為企業(yè)制定價格策略時的參照標準之一。
�、跔I業(yè)利潤率=息稅前營業(yè)利潤÷銷售收入凈額
息稅前營業(yè)利潤=營業(yè)利潤+利息支出
此項指標反映企業(yè)通過銷售產(chǎn)品創(chuàng)造利潤的能力。
息稅前盈利是企業(yè)生存、發(fā)展的保障。
沒有足夠的息稅前盈利，說明企業(yè)賴以持續(xù)發(fā)展的基礎薄弱。
③核心業(yè)務利潤率=核心業(yè)務息稅前營業(yè)利潤/核心業(yè)務銷售收入凈額
此項指標反映企業(yè)通過核心產(chǎn)品的銷售創(chuàng)造利潤的能力。
該項指標可以作為對產(chǎn)品項目或業(yè)務項目進行價值評價的標準之一。
�、瞥杀纠麧櫡治鲋笜�
成本費用利潤率=營業(yè)利潤÷成本費用總額
成本費用總額=銷售成本+銷售費用+管理費用+財務費用
此項指標反映企業(yè)通過成本和費用的消耗產(chǎn)生利潤的水平，該項指標越大說明企業(yè)的成本和費用的耗費越有價值。
使用此項指標時，應注意財務費用性質(zhì)對利潤指標選擇的影響，即若貸款無用于投資情況，則可使用營業(yè)利潤為分子，否則應使用利潤總額
�、琴Y產(chǎn)收益分析指標
總資產(chǎn)報酬率=凈利潤÷平均總資產(chǎn)
平均總資產(chǎn)=(期初資產(chǎn)總額+期末資產(chǎn)總額)÷2
此項指標反映企業(yè)資產(chǎn)的運用能力，此項指標越高說明企業(yè)利用資產(chǎn)盈利的能力越高。
⑷資本收益分析指標
�、賰糍Y產(chǎn)收益率=凈利潤/平均凈資產(chǎn)
平均凈資產(chǎn)=(期初所有者權益總額+期末所有者權益總額)÷2
此項指標反映企業(yè)利用自有資本獲利的能力。
�、谫Y本保值增值率=期末所有者權益總額/期初所有者權益總額
此項指標反映企業(yè)自有資本的增值速度。
⑸收益質(zhì)量分析指標
�、俸诵臉I(yè)務利潤占利潤的比重=核心業(yè)務利潤/利潤總額
此項指標反映企業(yè)利潤的結構，若某種核心業(yè)務利潤比例過重時，企業(yè)應注意利潤來源的依賴風險，此時可以適時調(diào)整業(yè)務結構，進行多角化投資，以降低經(jīng)營風險。
②營運指數(shù)=經(jīng)營現(xiàn)金凈流量÷經(jīng)營所得現(xiàn)金
=經(jīng)營現(xiàn)金凈流量÷(凈收益-非經(jīng)營收益+非付現(xiàn)費用)
此項指標反映企業(yè)收益的質(zhì)量，用于評價企業(yè)會計利益和現(xiàn)金流入的關系，此項指標應大于1，若小于1則說明企業(yè)的收益質(zhì)量不夠好。
⑹保障性分析指標
�、黉N售營業(yè)現(xiàn)金流入比率=銷售商品產(chǎn)生現(xiàn)金流入量÷銷售收入凈額
此項指標反映企業(yè)銷售商品所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入，此數(shù)值越高說明企業(yè)產(chǎn)品回籠資金的情況越好，企業(yè)的運轉也越有保障。
�、谫Y金安全率=資產(chǎn)變現(xiàn)率-資產(chǎn)負債率
資產(chǎn)變現(xiàn)率=(現(xiàn)金及其等價物+良性債權+適銷存貨+可變無形資產(chǎn))÷資產(chǎn)總額
此項指標反映企業(yè)資金的安全程度，同時說明企業(yè)資產(chǎn)能在償還負債之后，可繼續(xù)擴充發(fā)展的能力。
2、營運能力分析指標
�、倭鲃淤Y產(chǎn)周轉率=銷售收入凈額÷平均流動資產(chǎn)
此項指標反映企業(yè)流動資產(chǎn)的管理水平，周轉率越高說明企業(yè)流動資產(chǎn)的管理越好，也說明企業(yè)短期的償債能力越強。
此項指標可以分解使用，按應收賬款、存貨分解分析，或繼續(xù)分解為原材料、產(chǎn)成品等。
�、跔I業(yè)周期=存貨周轉天數(shù)+應收賬款周轉天數(shù)
存貨周轉天數(shù)=360÷存貨周轉率
=360÷(銷售成本÷平均存貨)
應收賬款周轉天數(shù)=360÷應收賬款周轉率
=360÷(銷售收入÷平均應收賬款)
此項指標反映企業(yè)存貨轉化為資金的周轉速度， 營業(yè)周期越短，說明企業(yè)的周轉速度越快。
3、償付能力分析指標
①現(xiàn)金流動負債比率=經(jīng)營現(xiàn)金凈流入÷流動負債
此項指標反映企業(yè)償還即期債務的能力。
②資產(chǎn)負債率=負債總額÷資產(chǎn)總額
此項指標反映企業(yè)的資產(chǎn)結構。
通常情況下，若企業(yè)處于資產(chǎn)周轉速度快、規(guī)模迅速增長的階段時，則可以接受較高的資產(chǎn)負債率，否則，則應保持較低的資產(chǎn)負債率，以降低財務風險。
4、成長性分析指標
�、黉N售增長率=(本期銷售收入-上期銷售收入)÷上期銷售收入×100%
此項指標反映銷售收入的增長速度。
�、趦衾麧櫾鲩L率=(本期凈利潤額-上期凈利潤額)÷上期凈利潤額×100%
此項指標反映凈利潤的增長速度。
�、圪Y本積累率=本年所有者權益增長額÷年初所有者權益 ×100%
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