房地產企業(yè)的財務分析報告
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作為處于龍頭地位的企業(yè)可以接觸到信譽較好的次級承包商，獲得較好的地塊，購買建材時具有更強的議價能力，較強的融資能力和融資渠道等優(yōu)勢采用最近一期數(shù)據(jù)計量，反應企業(yè)整體規(guī)模采用最近一期數(shù)據(jù)計量，反應企業(yè)業(yè)務規(guī)模住宅房地產企業(yè)采取預售模式，其預售房款必須先計入預收賬款中，待房屋竣工結算后才能確認收入。因為預售和確認收入之間的時滯，房地產企業(yè)往往有較大規(guī)模的預收賬款，且相當部分計入次年的營業(yè)收入中，這就決定了當年的預收賬款對于次年的業(yè)績具有鎖定作用。預收賬款在很大程度上反映了當年的銷售情況，同時也是次年營業(yè)收入的重要組成部分。
反應成本控制能力。具有較高GM的企業(yè)往往自身管理水平好，對供應商的議價能力強，從而可以在良好的經(jīng)濟環(huán)境中獲得更大的收益，在不利經(jīng)濟環(huán)境中抵抗更大的風險。
從資產方面反映了企業(yè)的盈利能力，同時是衡量企業(yè)競爭實力和發(fā)展能力的重要指標。
土地儲備政策是非常重要的考慮因素，它包括土地儲備規(guī)模和資金運用能力兩方面。由于土地成本占到建筑總成本的25%到40%，一個企業(yè)的土地儲備政策是未來收益的重要決定因素，尤其是在經(jīng)濟的下行周期，錯誤的儲備政策可能導致公司承受更大的壓力甚至陷入困境。該指標可以反應企業(yè)對土地存貨的管理水平，存貨周轉速度越快，企業(yè)的變現(xiàn)能力越強。反應資產總額的周轉速度。周轉率越大，銷售能力越強。
合理的債務結構和債務分布有利于企業(yè)保持良好的流動性和穩(wěn)定的信用品質。尤其是在經(jīng)濟低迷時，債務杠桿會限制財務的靈活性，反應企業(yè)的抗壓能力。
反應企業(yè)全部總資產中有多大比重是通過借貸獲取的。
反應企業(yè)負債的資本化程度，企業(yè)負債的資本化成都越低，長期償債壓力越小反應企業(yè)的盈利對于付息債務綜合的償還能力企業(yè)當年的銷售回款，在房屋竣工之前計入預收賬款，成為流動負債的一部分，而這部分預收賬款實際上是不需要償還的。剔除預收賬款后的資產負債率更為真實。
三年平均值可以部分抵消年度之間的市場波動，使得數(shù)據(jù)更能反映行業(yè)的周期變化。同時需要考慮最近一期數(shù)據(jù)的情況。較小的凈負債率可以增加企業(yè)的財務彈性，同時增強其在復雜環(huán)境中經(jīng)營的主動性和回旋余地反映了企業(yè)經(jīng)營活動對于短期債務的覆蓋能力。
住宅市場是一系列的區(qū)域市場而非真正意義上的全國性市場，地域多元化、產品結構多層次化和價格多樣化有助于降低企業(yè)的整體風險，充足廉價的土地儲備大大提升了企業(yè)擴大規(guī)模的潛力。
主要是指在核心市場的市場份額排名靠前。市場占有率高的企業(yè)收入規(guī)模較大，資金鏈斷裂的可能性相對較小，抗風險能力較強�？紤]已建項目、在建項目及土地儲備的地域分布。區(qū)域多元化后一方面可以抵御局部風險，但另一方面對管理能力的挑戰(zhàn)增加。主要是分散政策風險。住宅產品包括：經(jīng)濟適用房+限價房+普通住宅+高等住宅等，各產品的政策不一樣。主要考慮:
(1) 土地的價格;
(2)土地款的繳納情況;
(3)土地的位置及周邊未來發(fā)展情況;
(4)土地的開發(fā)時間及周期;
(5)當前房地產的價格及市場的趨勢。
不同類型房地產企業(yè)的政策風險不同，不同地域的政策風險不同。
擁有國家或地方政府背景的企業(yè)，更容易獲得各種優(yōu)惠政策，而業(yè)務的運營發(fā)展也會受益于政府支持，在面臨經(jīng)濟的不確定性因素時，更容易得到政府救助;實際控制人實力雄厚的企業(yè)，其股東給予的包括資金或是管理方面的支持都優(yōu)于一般企業(yè)，因此企業(yè)的抗風險能力更強。
(1)企業(yè)內部的法人治理結構、內部控制、股權激勵、管理層經(jīng)驗和知識水平、關聯(lián)交易及全有權結構等;
(2)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略：企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向、市場定位、規(guī)模擴張速度、產品結構調整等。
可使用的銀行授信規(guī)模，未來是否有使用授信的可能新以及其對企業(yè)經(jīng)營的支持及債務的保障程度。
總債務=短期借款+應付票據(jù)+應付短期融資券+一年內到期的非流動負債+應付債券總資本=總債務+母公司股權權益+少數(shù)股東權益平均資產總額=(期初資產總額+期末資產總額)/2EBIT=稅前利潤+利息支出-非經(jīng)常損益EBITDA=EBIT+折舊+攤銷
存貨周轉率=營業(yè)收入/平均資產總額資產負債率=負債總額/資產總額
毛利率=(營業(yè)收入-營業(yè)成本) / 營業(yè)收入總資產收益率=EBIT/平均資產總額總資本化率=總債務 / 總資本
剔除預收賬款后的資產負債率=(負債總額-預收賬款) / (資產總額-預收賬款)
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