房地產(chǎn)估價方法初探

時間：2022-10-26 07:02:55 大專畢業(yè)論文我要投稿

相關(guān)推薦

房地產(chǎn)估價方法初探

　　由于全球經(jīng)濟一體化和信息高速公路的發(fā)展，在全球市場占有一席之地的房地產(chǎn)業(yè)，國際化趨勢日益明顯。入世后，中國經(jīng)濟與世界經(jīng)濟聯(lián)系更加密切，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟發(fā)展呈高度的正比例關(guān)系，因而，我國的房地產(chǎn)業(yè)受國際經(jīng)濟全局和區(qū)域變化的影響也會越來越明顯。房地產(chǎn)估價業(yè)作為我國的一個新興行業(yè)，無論在制度、政策、法規(guī)等方面，還是理論方法研究方面，與國外一些發(fā)達國家相比還不夠完善。

房地產(chǎn)估價方法初探

　　摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分,也是我國當(dāng)前一個重要的支柱產(chǎn)業(yè),對發(fā)展我國國民經(jīng)濟、提高人民的居住水平有著舉足輕重的作用,同時,房地產(chǎn)也和居民的生活和工作息息相關(guān),是社會生產(chǎn)和生活不可缺少的要素之一。本文提出了就房地產(chǎn)的估價方法進行了初步的探討。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);估價方法;探討

　　隨著中國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)由于對其他行業(yè)經(jīng)濟關(guān)聯(lián)度高、帶動性強,已經(jīng)成為中國國民經(jīng)濟的支柱,但與此同時房地產(chǎn)行業(yè)也深受政策影響, 房地產(chǎn)在中國國民經(jīng)濟中的地位日益突出.2010年,由于部分地區(qū)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、價格上漲過快,出現(xiàn)了不同程度的"過熱"、"虛熱"和結(jié)構(gòu)性問題,存在較嚴重的市場風(fēng)險,房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)的變化是漲價的主要原因。這些都給房地產(chǎn)估價行業(yè)帶來很大的壓力。所以要求房地產(chǎn)估價人員運用科學(xué)的估價方法綜合分析影響房地產(chǎn)價格各項因素。

　　1. 市場比較法

　　市場比較法是將估價對象與估價時點近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進行比較,對這些類似房地產(chǎn)的已知價格進行適當(dāng)?shù)男拚?以此推算估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

　　市場比較法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn),如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、寫字樓、商鋪、標準廠房等。該方法是不適用很少發(fā)生交易、數(shù)量比較少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、學(xué)校、紀念館、教堂、寺廟等。

　　2. 收益法

　　收益法是預(yù)測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。收益法按資本化的方式不同，分為直接資本化法和報酬資本化法。直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價對象價值的方法。報酬資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，是房地產(chǎn)的價值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測估價對象未來各期的凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷蕦⑵湔鬯愕焦纼r時點后相加來求取估價對象價值的方法。運用收益法估價，需要預(yù)測估價對象的未來收益�？捎糜谑找娣ㄖ修D(zhuǎn)換為未來收益主要有如下幾種：1潛在毛收入;2有效毛收入3凈運營收益4稅前現(xiàn)金流量5期末轉(zhuǎn)售收益。運用收益法估價，核心是預(yù)測凈收益。收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，主要有出租和營業(yè)兩種。一是基于租賃收入測算凈收益，例如存在大量租賃實例的普通住宅、公寓、寫字樓、商鋪、標準廠房、倉庫等類房地產(chǎn);二是基于營業(yè)收入測算凈收益，例如旅館、影劇院、娛樂場所、加油站等類房地產(chǎn)。收益法評估往往是假設(shè)收入費用發(fā)生在某一個時點,實際發(fā)生時間與這種假設(shè)有偏差,這樣才可以用利息費用作調(diào)整。例如客觀租金收入發(fā)生在期末,費用在期間均勻發(fā)生,而評估時假設(shè)收入費用發(fā)生在期末,這時應(yīng)考慮期間發(fā)生費用的貸款利息;租金收入發(fā)生在期初,費用在期間均勻發(fā)生,而評估時假設(shè)收入費用發(fā)生在期初,這時應(yīng)考慮期間發(fā)生的費用進行折現(xiàn)。收益法實際上是一種動態(tài)法,而考慮利息費用是一種靜態(tài)法,將兩種方法混在一起,顯得不嚴謹。因此,運用收益法要盡量將收入、費用發(fā)生的假設(shè)時間與加權(quán)折現(xiàn)期一致,而不必再考慮利息費用。

　　3. 成本法

　　成本法是先分別求取估價對象在估價時點的重新構(gòu)建價格和折舊，然后將重新構(gòu)建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。成本法最基本的公式為：房地產(chǎn)價格=重新購建價格-折舊。

　　上述公式根據(jù)下列三類估價對象而具體化：1新開發(fā)的土地;2新建的房地產(chǎn);舊的房地產(chǎn)。適用于舊房地產(chǎn)的基本公式是:舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊。我認為以上的公式存在問題,現(xiàn)在土地出讓是有期限的,缺少剩余使用年限修正;并且土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本是土地開發(fā)完成后的價值,而房地合一項目土地的重置成本應(yīng)該是到整個房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)完成后的價值,包含建設(shè)期的貸款利息和開發(fā)利潤。

　　所以我認為這公式更明確:舊房地價格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系數(shù)+建筑物的重置成本×成新率=(土地取得價+附屬費用+有關(guān)稅費+建設(shè)期貸款利息+開發(fā)利潤)×剩余使用年限修正系數(shù)+(前期工程費+工程造價+工程附加支出+配套費+建設(shè)期貸款利息+建設(shè)單位管理費+開發(fā)利潤)×成新率。

　　4. 假設(shè)開發(fā)法

　　假設(shè)開發(fā)法的估價對象是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，可分為待開發(fā)的土地、在建工程、可裝飾修改或可改變用途的舊房三大類。未來開發(fā)完成后的價值可以用用市場法或長期趨勢法求取，也可以用收益法求取。根據(jù)考慮資金時間價值的方式不同，假設(shè)開發(fā)法分為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法。運用該方法要注意一個問題，房地產(chǎn)開發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營收益率的不同。資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價值的比率。而對假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中的折現(xiàn)率。

　　科學(xué)實用的估價方法,必須具備兩個條件:既有科學(xué)的理論依據(jù),又能反映現(xiàn)實交易行為。房地產(chǎn)估價的對象就是房地產(chǎn)。從實物形態(tài)上來看,房地產(chǎn)存在三種形態(tài),即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復(fù)合房地產(chǎn)。另外,房地產(chǎn)估價是評估待估房地產(chǎn)的一定權(quán)益的價格,因此,估價對象也涉及到物權(quán)。依據(jù)房地產(chǎn)估價的需要及其特點,這里將按用途將評估對象劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用途房地產(chǎn)及土地五種類型,并分別介紹它們的估價特點、常用方法及主要注意事項等。

　　5. 運用估價方法進行估算并決定估價結(jié)果

　　5.1 評估方法的選擇

　　在選擇評估方法時,主要依據(jù)如下三個方面綜合決定的:

　　5.1.1 估價對象的房地產(chǎn)類型;

　　5.1.2 估價方法適用的對象和條件;

　　5.1.3 所搜集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量。

　　5.2 運用估價方法進行價格試算

　　依據(jù)某種方法直接計算出來的估價結(jié)果,還不足以令人信服,因此,在估價作業(yè)上一般不作為最終估價結(jié)果。這種價格,稱為試算價格。

　　5.3 調(diào)整試算價格

　　運用不同方法所估算出來的試算價格是有一定差異的,即使是運用同一估價方法,因所依據(jù)的資料不同,也會得出不同的計算結(jié)果。因此,必須對試算價格進行綜合分析并予以調(diào)整,使之不致產(chǎn)生重大的差誤。

　　結(jié)合估價對象和估價目的，正確運用估價方法進行估價。對于同一估價對象，宜選用兩種以上(含兩種)估價方法進行估價。如果估價對象可以同時采用多種估價方法進行估價，就應(yīng)當(dāng)同時采用多種估價方法進行估價，不得隨意取舍。因為不同的估價方法是從不同的角度來衡量估價對象的價值，同時采用多種估價方法進行估價可以相互驗證，從而使估價結(jié)果更加客觀合理。

　　5.4 最終估價額的決定

　　在如何決定最終估價結(jié)果上,有兩種不盡相同的的意見:

　　5.4.1 以調(diào)整得出的最終估算結(jié)果為主要依據(jù)。

　　5.4.2 以估價人員的經(jīng)驗為主,參考估算結(jié)果。

　　我們認為第一種意見更為合理,應(yīng)作為決定最終估價結(jié)果的主要方案。但對于比較特殊的估價活動,有時需要估價人員更多地依賴于經(jīng)驗來決定最終估價額。最終估價額的決定是整個估價作業(yè)的最關(guān)鍵步驟,一般應(yīng)由幾位資深的估價師共同研究拍板。

　　6. 撰寫估價報告

　　估價報告是記述評估成果的文件,為了保證其質(zhì)量,在撰寫時要遵循掌握內(nèi)容全面、格式清晰、簡明扼要、突出評估依據(jù)的原則。

　　參考文獻：

　　[1]彭希喬.《房地產(chǎn)估價方法與實務(wù)》. 電子工業(yè)出版社 .2007-9-1

　　[2]盧新海. 《房地產(chǎn)估價――理論與實務(wù)》復(fù)旦大學(xué)出版社，2010-12-01

　　[3]中國資產(chǎn)評估協(xié)會. 資產(chǎn)評估學(xué)〔M〕. 北京：中國財政經(jīng)濟出版社，1999

【房地產(chǎn)估價方法初探】相關(guān)文章：