建筑及房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增實(shí)施細(xì)則發(fā)布，四項(xiàng)政策影響房地產(chǎn)業(yè)。以下是詳細(xì)內(nèi)容，歡迎閱讀。
財(cái)政部昨日發(fā)布通知，從5月1日起，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)、金融服務(wù)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)等行業(yè)被納入營(yíng)改增體系。
其中，公眾比較關(guān)注的房地產(chǎn)行業(yè)，現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅率為5%，營(yíng)改增后適用11%的稅率。由于增值稅實(shí)際上是基于差額征稅(銷項(xiàng)減進(jìn)項(xiàng))，而營(yíng)業(yè)稅是基于全額征稅(僅銷項(xiàng))，所以單純將新稅率和老稅率直接比較是沒(méi)有意義的。
營(yíng)業(yè)稅稅制下，房地產(chǎn)及建筑業(yè)對(duì)于營(yíng)業(yè)稅稅源的貢獻(xiàn)最大。由于營(yíng)改增后房地產(chǎn)及建筑業(yè)的增值稅率相較于營(yíng)業(yè)稅率有較大的變化，因此這兩個(gè)行業(yè)將受到較大影響。
畢馬威相關(guān)人士分析，房地產(chǎn)及建筑業(yè)適用的增值稅政策中具有實(shí)質(zhì)性宏觀經(jīng)濟(jì)影響的主要有四項(xiàng)政策。
過(guò)渡期可自主選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅
營(yíng)改增新法規(guī)包括一系列過(guò)渡性政策，其中包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開(kāi)發(fā)的開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。
這意味著房地產(chǎn)企業(yè)的老項(xiàng)目可以適用和營(yíng)業(yè)稅同樣的稅率。這一安排是為了實(shí)現(xiàn)營(yíng)改增的平穩(wěn)過(guò)渡，增值稅率不會(huì)突然間提高到11%。銷售2016年5月1日后取得的或新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目才適用于11%的增值稅率，這一政策不適用于個(gè)人銷售住房。
過(guò)渡性政策可能是房地產(chǎn)業(yè)主、出租方、房地產(chǎn)基金和房地產(chǎn)投資公司最為密切關(guān)注的重要方面。對(duì)政府來(lái)說(shuō)引入增值稅最困難的問(wèn)題之一是，如何在不影響市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的前提下，將增值稅適用于存量的房地產(chǎn)和建筑業(yè)項(xiàng)目。
過(guò)渡期政策期間，供應(yīng)商可以自主選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方式，也可選擇以行業(yè)稅率為依據(jù)繳納增值稅。供應(yīng)商也可以按照不同的項(xiàng)目選擇適用不同的稅率進(jìn)行繳納增值稅。納稅人一旦選定一種計(jì)稅方式，則在之后的36個(gè)月期間不得更改。
對(duì)發(fā)生的土地采購(gòu)成本視同進(jìn)項(xiàng)抵扣
當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷售房地產(chǎn)計(jì)算增值稅額的時(shí)候，向政府部門支付的土地價(jià)款可以從銷售額中扣除。
這個(gè)優(yōu)惠政策將會(huì)有效地保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只對(duì)其增值的部分進(jìn)行納稅，但只能用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商按照11%的增值稅率繳納增值稅，而不適用于開(kāi)發(fā)商選擇過(guò)渡期政策按征收率繳納增值稅的情況。
對(duì)于申請(qǐng)成為一般納稅人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，將可以把從政府采購(gòu)的土地成本可以從銷售額中扣除，保證房地產(chǎn)開(kāi)放商只就業(yè)務(wù)中增值的部分繳納增值稅。但是此規(guī)定只能適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商適用于11%增值稅率的時(shí)候，而不適用于5%增值稅率。
當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商使用預(yù)售方式銷售房產(chǎn)并收訖預(yù)付款時(shí)，是否即產(chǎn)生了增值稅納稅義務(wù)，實(shí)操中預(yù)收款可能會(huì)發(fā)生在任何重大的建筑施工之前。營(yíng)改增細(xì)則并沒(méi)有就此提出要求，如果收到預(yù)收款沒(méi)有開(kāi)具增值稅發(fā)票，銷售不動(dòng)產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為合同規(guī)定時(shí)間或權(quán)屬變更時(shí)。但是，在收到預(yù)收款時(shí)需要按3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
個(gè)人出售2年以上住房免征增值稅
北京、上海、廣州和深圳，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。
北上廣深以外的城市，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。
該政策延續(xù)了營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定，這一政策不僅適用于個(gè)人自住用房，也適用于投資的住房。個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅，計(jì)稅基礎(chǔ)是住宅銷售額。
除北上廣深外，個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅，目的是鼓勵(lì)長(zhǎng)期持有不動(dòng)產(chǎn)，抑制市場(chǎng)投機(jī)行為。這個(gè)政策適用于所有個(gè)人持有的“住宅”房地產(chǎn)。因此，對(duì)于房地產(chǎn)投資者也將會(huì)適用于免稅政策，個(gè)人出租住房的收入則適用1.5%的增值稅率。
分期抵扣適用于11%稅率的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額
5月1日之后購(gòu)入的不動(dòng)產(chǎn)將適用11%的增值稅率，并且如果購(gòu)買方是增值稅一般納稅人，可以就不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)進(jìn)項(xiàng)稅額可以申報(bào)抵扣。
政策進(jìn)一步規(guī)定，這部分可抵進(jìn)項(xiàng)分?jǐn)傇诓粍?dòng)產(chǎn)購(gòu)入后兩年內(nèi)抵扣，第一年可抵扣60%，余下的40%可于第二年抵扣。此規(guī)定同樣適用于2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，但不適用于不包括房地產(chǎn)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)、融資租入的不動(dòng)產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物。
在營(yíng)業(yè)稅制下，購(gòu)入房地產(chǎn)資產(chǎn)未曾有過(guò)可被抵扣的制度，這是我國(guó)在增值稅稅制下巨大的發(fā)展，盡管就國(guó)際增值稅稅制慣例而言，這種分期抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的方式并不常見(jiàn)。
畢馬威相關(guān)人士分析，增值稅全面實(shí)施后，在全球采用增值稅制(或類似稅制)的160個(gè)國(guó)家中，中國(guó)將成為增值稅稅基最廣的國(guó)家。以國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，我國(guó)增值稅體制將會(huì)是獨(dú)特的，體現(xiàn)在增值稅將適用于幾乎全部金融行業(yè)服務(wù)(包括利息收入);同時(shí)，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，增值稅不僅適用于B2B、B2C交易模式，同時(shí)也將適用于C2C交易模式，這在其他國(guó)家是未曾嘗試過(guò)的。因此，世界上其他政府很有可能跟隨中國(guó)的腳步更新其增值稅體制。
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