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調(diào)查報(bào)告

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

時(shí)間:2024-07-13 14:38:03 調(diào)查報(bào)告 我要投稿

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告15篇

  在當(dāng)下社會(huì),報(bào)告使用的次數(shù)愈發(fā)增長(zhǎng),不同的報(bào)告內(nèi)容同樣也是不同的。那么一般報(bào)告是怎么寫的呢?下面是小編為大家收集的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告,歡迎閱讀,希望大家能夠喜歡。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告15篇

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告1

  一 調(diào)查背景

  房地產(chǎn)營(yíng)銷與一般市場(chǎng)營(yíng)銷一樣,是個(gè)人和集體通過創(chuàng)造,與其他的個(gè)人和集體交換產(chǎn)品和價(jià)值,獲得所需物品的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程。其實(shí)質(zhì)是以消費(fèi)者對(duì)各類房地產(chǎn)商品的需求為出發(fā)點(diǎn),房地產(chǎn)企業(yè)通過有效地提供住宅、辦公樓、商業(yè)樓宇、廠房等房地產(chǎn)商品和服務(wù)來滿足消費(fèi)者生產(chǎn)或生活,物質(zhì)或精神的需求,并獲取利潤(rùn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。 近年來,大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目均把重點(diǎn)放在營(yíng)銷策劃上,市場(chǎng)的熱點(diǎn)也在營(yíng)銷策劃上。營(yíng)銷策劃在很大程度上已被視為是項(xiàng)目致勝的關(guān)鍵。在營(yíng)銷策劃開展商由重視營(yíng)銷策劃、概念打造轉(zhuǎn)向重視前期研究和產(chǎn)品定位,隨著廣大居民消費(fèi)傾向與消費(fèi)心理的變化,樓盤的“賣點(diǎn)”也在逐年轉(zhuǎn)變。生態(tài)賣點(diǎn)逐步取代高科技賣點(diǎn),成為樓盤賣點(diǎn)的主流。“綠色”、“生態(tài)”“人居”“健康”概念受到了空前的重視。開發(fā)周期逐步縮短,產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快,項(xiàng)目針對(duì)性更強(qiáng)。社會(huì)消費(fèi)心理的不穩(wěn)定以及發(fā)展商為突破市場(chǎng)重圍而刻意采取的“求新求變”,使市場(chǎng)上的產(chǎn)品出現(xiàn)“不斷升級(jí)”的現(xiàn)象。居住趨向郊區(qū)化,住房消費(fèi)平民化,產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快。在一些地方的房地產(chǎn)產(chǎn)品甚至已經(jīng)出現(xiàn)了 “住房如時(shí)裝,一年一個(gè)樣”的狀況。大型住宅項(xiàng)目不斷出現(xiàn),開發(fā)主題更為明顯,產(chǎn)品多元化、客戶多元化、開發(fā)主題的連貫性、品牌經(jīng)營(yíng)的系統(tǒng)性,均是營(yíng)銷工作的新課題。發(fā)展商的品牌策略不斷提升,企業(yè)品牌和樓盤品牌已開始為買家識(shí)別。服務(wù)概念貫徹于營(yíng)銷全過程。優(yōu)質(zhì)的看樓服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)、24小時(shí)的專車接送服務(wù),均給買家?guī)砹朔奖愫蛢?yōu)惠。形成了從優(yōu)質(zhì)方便的服務(wù)到看樓、買樓的良性循環(huán)。本次主要是分析我在興龍置業(yè)實(shí)習(xí)階段對(duì)購(gòu)房人群的基本狀況以及住房者的需求和未來發(fā)展趨勢(shì)所做的調(diào)查。

  二、公司簡(jiǎn)介

  秦皇島市興龍置家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司是由中秦興龍投資控股有限公司投資成立,注冊(cè)資金20xx萬元。公司成立于20xx年,自成立以來,始終貫徹“仁和、誠(chéng)信、務(wù)實(shí)、求新”的企業(yè)精神,通過實(shí)行科學(xué)規(guī)范的運(yùn)營(yíng)管理,現(xiàn)已擁有連鎖店三十二家,員工200余人。

  公司以房地產(chǎn)中介、樓盤代理和信貸業(yè)務(wù)為核心,業(yè)務(wù)范圍涉及房屋買賣、房屋租賃、商品房代理、代辦貸款、代辦過戶、代辦產(chǎn)權(quán)、廣告等,力爭(zhēng)成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和金融按揭服務(wù)的領(lǐng)跑者。公司與數(shù)十家金融機(jī)構(gòu)建立了長(zhǎng)期友好的合作關(guān)系,在廣大購(gòu)房者、開發(fā)企業(yè)和房產(chǎn)中介企業(yè)中享有較高的知名度。20xx年10月,公司先進(jìn)的二手房交易電子商務(wù)網(wǎng)站上線。網(wǎng)站搭建了資源豐富、信用度高、交互性強(qiáng)的分類信息平臺(tái),致力于為購(gòu)房者提供全面的新房、二手房信息服務(wù)。

  20xx年,公司成立了廣告部,使公司的綜合實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。公司現(xiàn)有市內(nèi)黃金地段大型戶外廣告位、京沈高速戶外廣告位以及秦皇島市主要干道路燈燈桿廣告位多處,

  本著“以市場(chǎng)為導(dǎo)向,以客戶為中心”的服務(wù)理念,致力于為客戶全面、貼身的廣告服務(wù)。

  公司大專以上學(xué)歷的員工占到了90%以上,高素質(zhì)的人才隊(duì)伍為公司的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。公司堅(jiān)持“德才兼?zhèn)、敬業(yè)為本”的人才理念,定期組織員工參加各種培訓(xùn)。從剛剛?cè)肼毜男聠T工培訓(xùn)到基層門店管理人員的.素質(zhì)提升,從中層干部的能力提升到業(yè)務(wù)骨干的外派培訓(xùn),無不體現(xiàn)著公司對(duì)人才的高度重視。借助于興龍控股的“興龍管理學(xué)院”,公司為員工提供了更為全面的成長(zhǎng)和發(fā)展平臺(tái)。

  公司重視企業(yè)文化建設(shè)。通過內(nèi)刊《動(dòng)感興龍》和《興龍之路》引領(lǐng)員工團(tuán)結(jié)、拼搏、奉獻(xiàn)的精神風(fēng)貌,同時(shí),經(jīng)常舉辦多姿多彩的文化娛樂活動(dòng),豐富員工的業(yè)余文化生活!褒堯v杯”長(zhǎng)跑比賽、運(yùn)動(dòng)會(huì)、歌詠比賽、春節(jié)晚會(huì)等,無不體現(xiàn)著公司濃厚的文化氛圍。

  公司堅(jiān)持“貼近社區(qū)、服務(wù)百姓、回報(bào)社會(huì)”的宗旨,與秦皇島各個(gè)社區(qū)居委會(huì)進(jìn)行便民合作,同時(shí)經(jīng)常組織員工參與各種公益活動(dòng),多次捐資助教,得到了社會(huì)各界的肯定和好評(píng)。

  在開拓市場(chǎng)的過程中,公司的綜合實(shí)力不斷增強(qiáng),呈現(xiàn)出蓬勃的生機(jī)和旺盛的生命力,在未來的日子里,我們將和有志于從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的精英們一起,以“誠(chéng)信的品質(zhì),專業(yè)的服務(wù)”,全力打造秦皇島市房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)新坐標(biāo)。

  三、目前購(gòu)房群體的基本狀況

  1、大部分購(gòu)房者目前的事業(yè)狀態(tài)處于起步階段或發(fā)展階段,總體購(gòu)買力不高。

  從調(diào)查結(jié)果來看,大部分購(gòu)房者在目前的事業(yè)發(fā)展中并沒有取得很大的成功,其中17%的購(gòu)房者處于事業(yè)的起步階段,60%的購(gòu)房者處于事業(yè)的發(fā)展階段,處于事業(yè)起步階段的購(gòu)房者絕大部分是30歲以下的年輕人,他們的家庭平均月收入大部分在20xx元以下,而且他們?cè)趩挝坏穆殑?wù)多為普通員工。而處于事業(yè)發(fā)展階段的購(gòu)房者大部分為31—45歲的人群,他們的家庭平均月收入大多集中在3000—5000元之間,在單位中的職務(wù)多為中層管理者或主管級(jí)別。一方面這些人沒有太多的積蓄,另一方面他們還需要進(jìn)一步補(bǔ)充知識(shí),拓展自己的業(yè)務(wù),將需要很大的資金投入,所以這部分人群的在置業(yè)消費(fèi)上的總體購(gòu)買力不高。就總體情況來看,購(gòu)房者的購(gòu)買力也并不是很高。購(gòu)房者的平均家庭月總收入約為20xx元,而83.3%的購(gòu)房者的家庭月總收入都在5000元以下。采用分期付款的購(gòu)房者占購(gòu)房者總數(shù)的60%,其中88.3%的分期付款購(gòu)房者所能承受的首付款額度在18萬元以下。

  2、購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商品牌有一定的認(rèn)知度,但總體認(rèn)知水平并不高。

  隨著外地的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)軍房產(chǎn)市場(chǎng),房地產(chǎn)開發(fā)商日益增多,房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌能否被消費(fèi)者認(rèn)知或記憶對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的市場(chǎng)拓展以及樓盤銷售具有非常重要的意義。在調(diào)查結(jié)果中,購(gòu)房者能夠說出開發(fā)商品牌的數(shù)量不等,能夠說出三個(gè)及三個(gè)以上的開發(fā)商品牌的購(gòu)房者所占的比例僅為21.0%,而根本不知道房地產(chǎn)開發(fā)商品牌的購(gòu)房者所占的比例也為21.0%,并且知道一個(gè)開發(fā)商品牌的購(gòu)房者所占的比例高達(dá)31.2%,這充分表明購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商品牌的總體認(rèn)知程度不高。在所有購(gòu)房者說出的房地產(chǎn)開發(fā)商中,消費(fèi)者認(rèn)知度較高的是在房地產(chǎn)市場(chǎng)中比較活躍的3—4個(gè)開發(fā)商,但對(duì)它們的認(rèn)知水平仍然不高。購(gòu)房者認(rèn)知度最高的兩個(gè)開發(fā)商,其被知曉的比例分別僅為41.7%和34.8%,而對(duì)其他開發(fā)商的認(rèn)知度則更低。

  消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商品牌認(rèn)知程度不高,其主要原因在于以往開發(fā)商對(duì)樓盤項(xiàng)目本身的宣傳力度很大,而對(duì)開發(fā)商本身的品牌在一定程度上宣傳得不夠。然而,從以往的研究經(jīng)驗(yàn)來看,那些知曉房地產(chǎn)開發(fā)商的購(gòu)房者對(duì)其所知曉的開發(fā)商的樓盤項(xiàng)目選擇率會(huì)更高?梢姡康禺a(chǎn)開發(fā)商本身的品牌,是影響消費(fèi)者購(gòu)買的重要因素,對(duì)促進(jìn)樓盤的銷售起著不可忽視的作用。因此,房地產(chǎn)開發(fā)商在大力宣傳樓盤項(xiàng)目的同時(shí),也要加強(qiáng)本身品牌的建設(shè)和宣傳。

  3、置業(yè)消費(fèi)盲區(qū)與企業(yè)品牌建立

  置業(yè)投資雖然是家庭的最大消費(fèi)投資之一,但由于其選擇、決策、談判、購(gòu)買過程過于復(fù)雜,涉及眾多環(huán)節(jié),因此存在著比較極大的認(rèn)知難度,而消費(fèi)者在房屋消費(fèi)過程中的弱勢(shì)地位,使得非理性決策容易形成,并為今后的糾紛帶來了隱患。

  在房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步發(fā)育和成熟的同時(shí),購(gòu)房糾紛也隨著增多。業(yè)主與物業(yè)公司、開發(fā)商之間的沖突事件時(shí)有發(fā)生,并且事態(tài)發(fā)展有增多和升級(jí)的跡象,并且不斷有房地產(chǎn)銷售人員對(duì)開發(fā)商的銷售內(nèi)幕進(jìn)行暴光,這些事件對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商所形成的負(fù)面影響在短期內(nèi)挽回的可能極小,致使消費(fèi)者在選擇開發(fā)商以及樓盤上存在著更多的忐忑不安

  從總體看,在以往的實(shí)際房地產(chǎn)購(gòu)買者當(dāng)中,只有不到20%的消費(fèi)者在購(gòu)買之前對(duì)購(gòu)房手續(xù)、市場(chǎng)供應(yīng)樓盤狀況比較清晰和了解,這顯然與通常意義上認(rèn)為"購(gòu)房是一種理性消費(fèi)"存在著嚴(yán)重的差異,產(chǎn)生這一現(xiàn)象的原因是復(fù)雜的:但消費(fèi)動(dòng)機(jī)與消費(fèi)決策之間信息的不匹配和不平衡性是關(guān)鍵因素。

  從消費(fèi)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來說,在復(fù)雜而缺乏規(guī)范秩序的市場(chǎng)中,在消費(fèi)者消費(fèi)認(rèn)知力低下的情況下,消費(fèi)者的消費(fèi)安全感直接影響消費(fèi)選擇、決策,而影響消費(fèi)安全感的一個(gè)重要作用力就是企業(yè)品牌的形象與價(jià)值,良好的品牌形象的建立將大大提升開發(fā)商的業(yè)界地位、市場(chǎng)業(yè)績(jī),尤其是在目前消費(fèi)者對(duì)期房持懷疑態(tài)度情況下,良好的品牌形象對(duì)開發(fā)商市場(chǎng)表現(xiàn)將起到至關(guān)重要的作用。因此基于消費(fèi)群體認(rèn)知力不高的狀況,有效的品牌建立將可以從中獲得極大的利益和價(jià)值。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告2

  一、調(diào)查背景及目的

  近些年來,出現(xiàn)全國(guó)性的房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象,房地產(chǎn)的價(jià)格不斷攀升。國(guó)家zf對(duì)此事高度重視,20xx年以來針對(duì)房地產(chǎn)過熱、房?jī)r(jià)過高現(xiàn)象,出臺(tái)了一系的宏觀調(diào)控政策,希望有效的抑制房?jī)r(jià)的上漲,特別是近期新國(guó)八條的出臺(tái)進(jìn)一步顯示了國(guó)家在調(diào)控房?jī)r(jià)上的堅(jiān)定決心,以此我們此次針對(duì)鄭州市本地區(qū)的房地產(chǎn)需求現(xiàn)狀、消費(fèi)者的居住現(xiàn)狀及購(gòu)房定位情況所進(jìn)行問卷調(diào)查,便是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理這門課理論知識(shí)的學(xué)習(xí),為了加強(qiáng)對(duì)學(xué)科的理解和方法的應(yīng)用,從而對(duì)該地區(qū)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀有更深入的了解。

  二、調(diào)查方法

  通過采取問卷調(diào)查的方法,對(duì)鄭州市居民進(jìn)行隨機(jī)調(diào)查問答,調(diào)查對(duì)象年齡在20-60歲之間,共發(fā)放調(diào)查問卷40份,獲取調(diào)查結(jié)果后采用Excel表對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行錄入和處理,并經(jīng)過嚴(yán)格的復(fù)核,以圖表形式具體映出目前鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的情況。

  三、調(diào)查結(jié)果

  1、居住條件分析

  我們可以看出,在消費(fèi)者的居住條件中,出租房和商品房所占比例較,均占40%;其次是福利房占14%,然后為經(jīng)濟(jì)適用房占6%。由此我們可以得出,鄭州市消費(fèi)者居住條件以出租房和自購(gòu)商品房為主,而經(jīng)濟(jì)適用房較少,從而說明鄭州市住房保障體系不完善,有待進(jìn)一步加強(qiáng)。

  2、家庭收入分析

  從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,鄭州市消費(fèi)者家庭月總收入主要集中到20xx-4000元范圍內(nèi),占到被調(diào)查者的50%;其次是4000-6000元范圍,占到23、53%;排到第三位的是20xx元以下,占17、65%;而6000-8000元以及8000元以上的消費(fèi)者比例甚小。由此我們可以得出鄭州市消費(fèi)者家庭月總收入水平仍然偏低,故消費(fèi)者購(gòu)房需求不旺,也即居民收入水平與購(gòu)房能力有直接的關(guān)系,因此在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)定價(jià)時(shí)務(wù)必要考慮消費(fèi)者實(shí)際家庭收入水平。

  3、住房面積分析

  從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,在消費(fèi)者的住房面積中,80-100平方米所占比例較,為54%;100-130平方米占17%;50-80平方米占14%;50平方米的為9%;130平方米占6%。由此我們可以看出,消費(fèi)者對(duì)住房面積的要求主要為80-100平方米,開發(fā)商在設(shè)計(jì)住宅面積時(shí),應(yīng)把重心放在該面積范圍內(nèi)。

  4、居民信息獲得途徑

  從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,消費(fèi)者獲得房地產(chǎn)信息的途徑有報(bào)紙、朋友/親人傳播、戶外廣告、電視、中介機(jī)構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)、專業(yè)雜志、房展會(huì)、其他,各占比例依次為63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。由此我們可以看出,開發(fā)商在進(jìn)行宣傳時(shí)可以著重利用報(bào)紙和戶外廣告,并且要注重服務(wù)水平和房產(chǎn)質(zhì)量,使該房產(chǎn)在消費(fèi)者的人際關(guān)系網(wǎng)中得到力推廣。

  5、居民購(gòu)房計(jì)劃分析

  從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,消費(fèi)者計(jì)劃在3-5年內(nèi)購(gòu)房的占40%;5年的占28、57%;2年的占25、71%;一年和半年的均為2、86%。由此我們可以看出,多數(shù)消費(fèi)者的購(gòu)買能力和購(gòu)買積極性不高,開發(fā)商應(yīng)提高消費(fèi)者的購(gòu)買積極性。

  6、居民購(gòu)房目的分析

  以上數(shù)據(jù)我們可以看出,消費(fèi)者的購(gòu)房目的84%為自住;10%為出租;6 %為升值轉(zhuǎn)賣。由此我們可以得出,多數(shù)消費(fèi)者購(gòu)房是為自己和家人居住,靠出租和轉(zhuǎn)賣等投資手段來獲取利潤(rùn)所占比例較小。

  7、居民能承受房?jī)r(jià)分析、

  由以上數(shù)據(jù)我們可以很明顯的看出,19%的人能接受3000元/平米一下,54%的.人能接受3000-5000元/平米,19%的人能接受5000-8000元/平米,7%的人能接受8000-10000元/平米,2%的人能接受10000元/平米以上。由此可見絕多數(shù)人還是中等收入水平,能接受的房?jī)r(jià)還是在5000元/平米一下,而現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)由于各種原因一直居高不下,讓普通居民無法接受。

  8、居民購(gòu)房面積分析

  從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,消費(fèi)者對(duì)房屋面積的要求多數(shù)為80-100m3,占45、71%;100-130 m3占28、57%;130 m3占20%;50-80m3占5、71%;50 m3為0。由此我們可以看出,多數(shù)消費(fèi)者對(duì)房屋面積的要求為80-100m3,開發(fā)商在設(shè)計(jì)房屋時(shí)應(yīng)適當(dāng)增該類房屋的數(shù)量。

  9、居民購(gòu)房付款方式分析

  選擇分期付款方式的購(gòu)房者占63%,選擇銀行付款的購(gòu)房者占20%,選擇一次性付清的購(gòu)房者占17%,選擇公積金貸款的購(gòu)房者占3%。

  10、居民對(duì)購(gòu)房配套設(shè)施的要求分析

  從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)最關(guān)注的生活配套設(shè)施是學(xué)校教育資源、超市及菜場(chǎng),各占到被調(diào)查者的69%;其次是醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和綠地廣場(chǎng),各占到66%;排到第三位的是休閑場(chǎng)所,占51%;然后依次是商業(yè)步行街,占23%;餐飲場(chǎng)所和停車場(chǎng)占8%。由此我們可以得出,學(xué)校教育資源、超市及菜場(chǎng)是消費(fèi)者最注重的生活配套設(shè)施,開發(fā)商在開發(fā)一定要注意地段的選擇。

  11、居民對(duì)建筑風(fēng)格要求的分析

  從調(diào)查分析看,選擇歐式風(fēng)格的購(gòu)房者的比例占33、33%,選擇現(xiàn)代簡(jiǎn)潔式風(fēng)格的購(gòu)房者的比例占25%,選擇中西結(jié)合購(gòu)房者的比例占22、22%,選擇中式風(fēng)格的購(gòu)房者的比例將近占20%。

  12、居民對(duì)未來兩年鄭州房?jī)r(jià)的分析

  從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,對(duì)于未來兩年鄭州市的房?jī)r(jià)來說,認(rèn)為有上漲可能性的占到多數(shù),為37%,認(rèn)為變化不的占到了31%,不好說的占到20%,認(rèn)為可能會(huì)下跌的占到了11%。 13、開發(fā)商與購(gòu)房者矛盾分析

  從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,開發(fā)商與購(gòu)房者的主要矛盾是開發(fā)商定價(jià)過高,占40%;其次是面積縮水,占22%;開發(fā)商的誠(chéng)信問題占17%;質(zhì)量縮水占16%;合同不平等占5%。由此我們可以看出,開發(fā)商緩解與購(gòu)房者矛盾的最直接手段是降低房?jī)r(jià),并且還要提高房屋質(zhì)量和開發(fā)商的誠(chéng)信。

  四、問題和建議

  就目前居民的住房條件來看,居民家庭月收入水平低,住房面積小是當(dāng)前主要存在的問題;對(duì)于未來有購(gòu)房計(jì)劃的居民來說,多數(shù)人只會(huì)為家人居住而購(gòu)房,很少的人會(huì)擁有多余的資金來進(jìn)行房地產(chǎn)的投資,而且所能接受的房?jī)r(jià)在5000/平米以下的居多,家未來的購(gòu)房需要也在100平米左右,滿足家庭居住即可;針對(duì)鄭州市未來幾年的房?jī)r(jià)水平,多數(shù)認(rèn)為會(huì)有上漲空間,但仍有部分人映,如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲,居民無法支付房款,房?jī)r(jià)或許有下降的可能。從長(zhǎng)源看,如果越來越多的人買不起房子,甚至租不起房子。

  加快經(jīng)濟(jì)建設(shè),政府制定惠民政策,提高居民收入水平,這是解決房?jī)r(jià)問題的關(guān)鍵;國(guó)家要采用宏觀調(diào)控手段,加調(diào)控力度,穩(wěn)定房?jī)r(jià);政府要制定相關(guān)法律法規(guī),約束開發(fā)商行為,提高房屋質(zhì)量,

  增加保障房和經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)量,保證低收入居民的住房需求。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告3

  20xx年西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)在20xx年快速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持穩(wěn)定、快速、健康發(fā)展的態(tài)勢(shì),市場(chǎng)形勢(shì)良好,商品房市場(chǎng)表現(xiàn)活躍,投資量、施工面積、竣工面積、銷售面積等指標(biāo)快速增長(zhǎng),市場(chǎng)成交活躍,空置量持續(xù)減少,

  這一方面是因?yàn)?0xx年是國(guó)家現(xiàn)代化建設(shè)第三步戰(zhàn)略目標(biāo)的起步之年,也是實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和十五計(jì)劃的開局之年,隨著國(guó)家商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進(jìn),宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好,居民收入的穩(wěn)步增長(zhǎng),使西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)強(qiáng)勢(shì)上升期,尤其是商服房銷售的高速增長(zhǎng),說明了西部大開發(fā)的政策效應(yīng)已經(jīng)體現(xiàn)和大眾對(duì)西部大開發(fā)的信心和支持;20xx年來伴隨著國(guó)家金融政策的調(diào)控,開發(fā)商資金構(gòu)成情況也處于進(jìn)一步調(diào)整過程。從資金來源上看:20xx年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)中開發(fā)商自有資金及預(yù)售資金比例進(jìn)一步擴(kuò)大。自有資金占總投資的40.78%,較20xx年該比例增加了4.36%,實(shí)際投資額較上年增長(zhǎng)18.98%;借貸資金較上年該比例下降了6.43%。 隨著國(guó)家商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進(jìn),宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好,居民收入的穩(wěn)步增長(zhǎng),西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)強(qiáng)勢(shì)上升期,尤其是商品房銷售的高速增長(zhǎng),說明了西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向良性循環(huán)的軌跡;另一方面由于國(guó)家繼續(xù)重點(diǎn)扶持房地產(chǎn)業(yè),繼續(xù)采用優(yōu)惠政策,優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境,進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場(chǎng),今年準(zhǔn)備政府積極整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng),培育品牌,轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場(chǎng)管理職能,力求給房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)自由發(fā)揮且有充分公益保障的空間,說明了西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)將告別成長(zhǎng)期,邁進(jìn)成熟期,走向規(guī)范,使開發(fā)商的投資行為趨于市場(chǎng)化,消費(fèi)者的購(gòu)房行為更加理性,政府充當(dāng)?shù)慕巧呓?jīng)濟(jì)性。 未來西安的市場(chǎng)走勢(shì)將呈現(xiàn)出總體看好、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì),產(chǎn)業(yè)成熟期的?D些特征將逐步涌現(xiàn),不再出現(xiàn)大起大落的局面,并保持一定的增長(zhǎng)速

  西安宏觀經(jīng)濟(jì)大勢(shì)向好

  20xx年以來,西安國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)速度,上半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率達(dá)11.6,實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值343億元,其中第一產(chǎn)業(yè)增加值18.6億元,比去年同期增長(zhǎng)3.4%,第二產(chǎn)業(yè)增加值149.5億元,同比增長(zhǎng)15.5%,第三產(chǎn)業(yè)完成增加值174.9億元,比去年同期增長(zhǎng)9.3%,

  到6月底,全市完成固定資產(chǎn)投資60.74億元,同比增長(zhǎng)30.31%。城市居民人均可支配收人3371元,比去年同期增長(zhǎng)8.3%,城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額734.52億元,比年初增長(zhǎng)8.69%。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)供應(yīng)情況

  20xx年上半年,西安市商品房完成投資10.20億萬元,比去年同期增長(zhǎng)20.73%。分物業(yè)來看,各物業(yè)投資分別占商品房投資的'比例為:公寓別墅類為0.69%,商服房類為18.30%,普通住宅類為61.64%,辦公樓類為19.37%;比去年同期公寓別墅類下降86.04%,商服房、普通住宅、辦公樓類分別增長(zhǎng)117.67%、1.06%和5.4倍。

  20xx年上半年西安市商品房施工面積94.04萬平方米,比去年同期增長(zhǎng)44.84%;商品房竣工面積73.37萬平方米,比去年同期增長(zhǎng)68.40%;商品房新開工面積20.45萬平方米,比去年同期增長(zhǎng)25.54%。

  從物業(yè)來看,公寓別墅類、商服房類、普通住宅類和辦公樓類施工面積占商品房總施工面積的比例分別為:5.83%、9.73%、70.64%、13.81%,比去年同期分別增長(zhǎng)31.05%、71.99%、42.10%、49.57%;

  新開工面積公寓別墅類、商服房類、普通住宅類和辦公樓類占商品房新開工總面積的比例分別為:0.99%、24.73%、59.46%、14.82%,比去年同期分別增長(zhǎng)一94.17%、195.12%、39.81%、26.58%。

  從資金來源看,上半年自有資金32244萬元,占總投資額的31.61%;借貸資金48O19萬元,占總投資額的47.07%;預(yù)售資金21743萬元,占總投資額的21.32%。從所占比例與去年相比來看,自有資金所占比例上升明顯,預(yù)售資金也增長(zhǎng)較快,借貸資金所占比例呈下降趨勢(shì).

  市場(chǎng)銷售

  上半年,西安市商品房成交活躍,市場(chǎng)銷售繼續(xù)保持去年以來的高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),銷售面積和銷售額比去年同期均有較大幅度的增長(zhǎng)。1-6月商品房累計(jì)銷售面積達(dá)90.37萬平方米,比去年同期增長(zhǎng)了52.98%。其中售給個(gè)人的79.60萬平方米,占商品房銷售總面積的88.08%,個(gè)人購(gòu)房繼續(xù)呈上升趨勢(shì),占商品房銷售的比例越來越高。上半年商品房銷售額30.28億元,比去年同期增長(zhǎng)82.94%。

  20xx年8月末及9月中旬西安相繼舉辦了兩次房展會(huì),為銷售旺季推波助瀾。9月份的商品房成交量并沒有令人失望,總共成交了670713平方米,是今年各月份銷售的最好成績(jī),較上期上升了10.04%,較去年同期增長(zhǎng)78.53%。普通住宅依舊獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷,占到總銷售量的88.7%,較8月份所占份額上升了7.5%;商品用房較上期呈下降態(tài)勢(shì),商品用房占到總銷售量的7.8%,較上期下跌7.7%;寫字樓占成交面積的2.9%,較上期上浮0.9%;別墅有小量交易,占總成交量的0.2%。

  從市場(chǎng)銷售情況來看,西安商品房銷售從20xx年以來的持續(xù)快速增長(zhǎng),加之其它相關(guān)指標(biāo)也相應(yīng)地呈現(xiàn)較好的增長(zhǎng)趨勢(shì),說明了隨著住房制度改革和貨幣分房政策的實(shí)施,住房的有效需求增多,一些潛在需求也浮出水面。如果西安住宅二級(jí)市場(chǎng)全面開放,加快公房上市步伐,使住宅的一、二級(jí)市場(chǎng)能得到了較好的聯(lián)動(dòng),將會(huì)為西安樓市創(chuàng)造越來越多的需求空間,商品房銷售的快速增長(zhǎng)也相應(yīng)地仍將會(huì)持續(xù)下去。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告4

  一、我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

  今年1-6月,我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元,同比增長(zhǎng)85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元,其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米,銷售100萬平方米。今年以來,我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn):

  1、房產(chǎn)投資保持較高增速

  我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭,1-6月,房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%,具體走勢(shì)見圖一。其中,住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出,占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高,2-6月累計(jì)增速分別為:2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

  2、房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯

  今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì),2-6月的增速走勢(shì)見圖二:

  從商品房預(yù)售情況來看,回落趨勢(shì)明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套,總面積50.6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài),3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降,4月份僅售出474套,總面積6.5萬平方米,與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平,每月預(yù)售385套,總面積5萬平方米左右。

  3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高

  雖然今年年初開始,中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策,但年后,房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情,由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響,我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。

  自年開始,我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升,房?jī)r(jià)在分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前,我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米,同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米,同比上升47%。

  二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響

  由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲,房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重,中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn),市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市:

  ——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》,規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況,適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間;對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的地方,適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例,著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。

  ——房貸利率調(diào)整。3月16日,央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策,規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快城市或地區(qū),可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%,并實(shí)行住房貸款下限管理,將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

  ——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國(guó)稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文,規(guī)定20xx年6月1日后,個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅,同時(shí)規(guī)定凡在20xx年6月1日以后購(gòu)買非普通住房的,按3%全額征收契稅。

  三、積極應(yīng)對(duì),保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展

  總的來說,由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低,近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇,從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-提高的階段,走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。

  1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作

  及時(shí)掌握我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)和走勢(shì),建立起科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控,維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格,新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)工作。加強(qiáng)房?jī)r(jià)的季度、年度分析預(yù)測(cè)工作,將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額,新建商品房的.開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率,市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng),及時(shí)提出預(yù)警建議。

  2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作

  建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò),及時(shí)反饋項(xiàng)目的進(jìn)展情況,以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán),同時(shí),嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān),嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件,對(duì)抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金,無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為,要依法嚴(yán)厲打擊。

  3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)

  結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn),根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃,合理預(yù)留開發(fā)空間,以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā),帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控,通過房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化,培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用,引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況,根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計(jì)劃。

  4、合理引導(dǎo)住房主體需求

  中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求。為滿足這部分需求,市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jī)深愖》拷ㄔO(shè),同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī),積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜,改善住宅供應(yīng),完善住宅功能,提高住宅質(zhì)量。同時(shí),結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際,引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi),推動(dòng)主體需求的合理化。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告5

  商圈的劃分

  任何一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都有其商圈范圍,不同類型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,其商圈范圍截然不同。理想的商圈是規(guī)則的同心圓,但是實(shí)際上它是由不同規(guī)則的圖形組合的,與行政區(qū)劃分沒有關(guān)系。通常,商圈可分為三個(gè)層次:核心商圈(主要商圈)、次級(jí)商圈(次要商圈)、邊際商圈(邊緣商圈)。有的市場(chǎng)調(diào)查機(jī)構(gòu)也將在細(xì)分為:第一商圈、第二商圈、第三商圈以及第四商圈。

  房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研

  房地產(chǎn)商圈調(diào)查就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象,運(yùn)用科學(xué)的方法,有目的、有計(jì)劃、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的各種情報(bào)資料,通過對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析,進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè),為決策者們了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的.變動(dòng)趨勢(shì),制定公司營(yíng)業(yè)計(jì)劃,擬定經(jīng)營(yíng)策略提供參考與建議。

  房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容

  房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象,從宏觀市場(chǎng)到微觀市場(chǎng),如從對(duì)房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)環(huán)境的調(diào)研細(xì)致到個(gè)別樓盤的調(diào)研;從抽象的觀念到具體的行為,如消費(fèi)者的購(gòu)物理想、信念、價(jià)值觀等到人們接觸媒介的習(xí)慣、對(duì)商品品牌的喜愛、購(gòu)物習(xí)慣于行為等,進(jìn)行全方位的調(diào)查研究。

  房地商圈產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的目的

  主要是為管理決策部門提供參考依據(jù)。調(diào)研的服務(wù)對(duì)象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策或個(gè)人。市場(chǎng)調(diào)研的目的的可能是為了制定長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃,也可能是為制定某階段或某階段或某問題的具體政策或策略提供參考依據(jù)。

  房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研的特點(diǎn) 1.內(nèi)容廣泛

  房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容廣范,既有宏觀方面的房地產(chǎn)政策環(huán)境、法律環(huán)境等也有細(xì)分到一個(gè)樓盤的調(diào)研,同時(shí)也包括對(duì)購(gòu)房者的需求調(diào)研、購(gòu)房者的性別、年齡、文化程度等基本情況,態(tài)度或愛好之類的調(diào)研。

  2.針對(duì)性強(qiáng)

  房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研在營(yíng)銷的不同階段的內(nèi)容不同,實(shí)施調(diào)研需要具體問題具體分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研對(duì)地域性、時(shí)效性要求也很高,如銷售率,價(jià)格等動(dòng)態(tài)營(yíng)銷信息的調(diào)研,時(shí)間發(fā)生變化,動(dòng)態(tài)營(yíng)銷信息也會(huì)發(fā)生改變。

  3.方法多樣

  電話調(diào)研、實(shí)地調(diào)研、座談會(huì)

  按調(diào)研目的分類

  從調(diào)研的目的來看,市場(chǎng)調(diào)研主要分為應(yīng)用性市場(chǎng)調(diào)研和基礎(chǔ)性市場(chǎng)調(diào)研。

  應(yīng)用性市場(chǎng)調(diào)研是為了更好地了解市場(chǎng),搞清楚戰(zhàn)略失敗的原因或減少?zèng)Q策中的不確定性。

  基礎(chǔ)性調(diào)研的目的是為現(xiàn)有在的理論提供進(jìn)一步的證明或者對(duì)某一概念或現(xiàn)象獲得更多的了解。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告6

  “只要去做,你就能得到!焙芏喾康禺a(chǎn)項(xiàng)目都遵循了這條熟悉的好萊塢式格言。但在磚石和砂漿的現(xiàn)實(shí)世界里,所有經(jīng)濟(jì)上獲得成功的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都與其市場(chǎng)潛力密不可分。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)分析可為房地產(chǎn)各項(xiàng)活動(dòng)提供決策和實(shí)施的依據(jù),不科學(xué)的市場(chǎng)分析將導(dǎo)致不切實(shí)際的市場(chǎng)預(yù)期及錯(cuò)誤的需求判斷,從而引發(fā)房地產(chǎn)活動(dòng)中的風(fēng)險(xiǎn)。本文從實(shí)用的角度,探討了房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的層次與內(nèi)容體系,歸納總結(jié)出服務(wù)于房地產(chǎn)投資決策、項(xiàng)目融資、房地產(chǎn)征券投資、房地產(chǎn)開發(fā)過程、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀管理等活動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告的特點(diǎn),對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析缺乏有效性的原因進(jìn)行分析,并提出了提高房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告有效性的途徑。

  一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的層次與內(nèi)容

  1、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的層次

  房地產(chǎn)市場(chǎng)分析由于深度與內(nèi)容側(cè)重點(diǎn)上的不同要求,可分為以下三個(gè)層次的分析,每一后續(xù)的分析可建立在前一層次分析所提供的信息基礎(chǔ)之上,它們之間有邏輯聯(lián)系。

  區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析:

  是市場(chǎng)研究區(qū)域內(nèi)所有的物業(yè)類型及總的地區(qū)經(jīng)濟(jì),對(duì)總的房地產(chǎn)市場(chǎng)及各專業(yè)市場(chǎng)總供需情況的綜合分析。它側(cè)重于地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析、區(qū)位分析、市場(chǎng)概況分析等內(nèi)容。

  專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析:

  是對(duì)市場(chǎng)研究區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)(住宅、商業(yè)或工業(yè)物業(yè))或?qū)I(yè)子市場(chǎng)的供需分析,是在前一層次分析的基礎(chǔ)上,對(duì)特定子市場(chǎng)的供需情況進(jìn)行單獨(dú)的估計(jì)和預(yù)測(cè)。它側(cè)重于專業(yè)市場(chǎng)供求分析內(nèi)容。

  項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析:

  是在前兩個(gè)層次的基礎(chǔ)上,對(duì)特定地點(diǎn)特定項(xiàng)目作競(jìng)爭(zhēng)能力分析,預(yù)測(cè)一定價(jià)格和特征下的銷售率及市場(chǎng)占有率情況,對(duì)項(xiàng)目的租金及售價(jià)、吸納量及吸納量計(jì)劃進(jìn)行預(yù)測(cè)。它側(cè)重于項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力分析等內(nèi)容。

  2、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容

  房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容較為復(fù)雜與多樣,將它歸納為六項(xiàng)主要內(nèi)容。各類房地產(chǎn)市場(chǎng)分析由于要求的側(cè)重點(diǎn)不一樣。所包含的內(nèi)容也不完全相同,有的可能只包含其中的幾項(xiàng)。

  地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析:

  是研究地區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境,它包含¢ù地區(qū)經(jīng)濟(jì)的基本趨勢(shì)分析;¢?地區(qū)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)分析。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析可采用計(jì)劃部門等機(jī)構(gòu)對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況的研究結(jié)果,而不必對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況作完全分析。但需要根據(jù)分析時(shí)的實(shí)情作調(diào)整,以反映最新信息,當(dāng)然,如沒能找到公共機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)信息,也需作一些獨(dú)立預(yù)測(cè)。

  區(qū)位分析:

  是某地點(diǎn)的最佳用途分析,它是進(jìn)行投資決策時(shí)的主要分析內(nèi)容。它要對(duì)項(xiàng)目地塊所在的區(qū)位與類似的區(qū)位進(jìn)行比較,發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì);在有兩個(gè)或兩個(gè)以上的可選用途時(shí),就要對(duì)每一種可能的用途進(jìn)行分析比較。此處所指的是宏觀層次上的分析,而不是在宏觀和微觀上都作比較的可行性研究中市場(chǎng)分析的全部?jī)?nèi)容。

  市場(chǎng)概況分析:

  它包含¢ù對(duì)地區(qū)房地產(chǎn)各類市場(chǎng)總的未來趨勢(shì)分析;¢ú把項(xiàng)目及其所在的專業(yè)市場(chǎng)放在整個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)中,考察它們的地位和狀況,分析人口、公共政策、經(jīng)濟(jì)、法律是否支持該項(xiàng)目!?找出影響計(jì)劃項(xiàng)目成功的關(guān)鍵問題,明確下一步分析的方向和側(cè)重點(diǎn)。

  專業(yè)市場(chǎng)供求分析:

  它包含¢ù根據(jù)潛在需求的來源地及競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的所在地,確定市場(chǎng)研究區(qū)域;¢ú細(xì)分市場(chǎng),進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)分及消費(fèi)者細(xì)分。找出某一消費(fèi)群體所對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品子市場(chǎng);¢?分析各子市場(chǎng)的供需關(guān)系,求出各子市場(chǎng)的供需缺口;¢ü將供需缺口最大的子市場(chǎng)確定為目標(biāo)子市場(chǎng),具體求出目標(biāo)子市場(chǎng)供求缺口量(即未滿足的需求量)。

  項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析:

  它包含:¢ù分析目標(biāo)物業(yè)的法律、經(jīng)濟(jì)、地點(diǎn)、及地點(diǎn)的可達(dá)性等特征;¢ú根據(jù)目標(biāo)物業(yè)的特征選擇、調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)物業(yè);¢?進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)評(píng)價(jià),確定目標(biāo)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn),預(yù)測(cè)一定價(jià)格和特征下項(xiàng)目的銷售率及市場(chǎng)占有率(市場(chǎng)份額)。這里面還包含要得出三個(gè)分析的側(cè)重點(diǎn),即營(yíng)銷建議、售價(jià)和租金預(yù)測(cè)、預(yù)測(cè)吸納量及吸納量計(jì)劃。當(dāng)然,每個(gè)市場(chǎng)分析不一定都包含所有的側(cè)重點(diǎn)。其中營(yíng)銷建議是研究銷售較好的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及戶型,進(jìn)行目標(biāo)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和產(chǎn)品功能定位,并找出目標(biāo)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),提出強(qiáng)化其優(yōu)勢(shì)、弱化劣勢(shì)的措施,并指出它的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)來源。售價(jià)和租金預(yù)測(cè)是通過對(duì)比分析,總結(jié)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目歷史上的出售率、出租率及租金、售價(jià)情況來預(yù)測(cè)。吸納量計(jì)劃是指研究地區(qū)、價(jià)格和市場(chǎng)份額間的關(guān)系,將項(xiàng)目所在子市場(chǎng)中未滿足的需求。按照市場(chǎng)占有率進(jìn)行分配。預(yù)測(cè)項(xiàng)目的吸納量及吸納量計(jì)劃。

  敏感性分析:

  測(cè)定關(guān)鍵參數(shù)的敬感性。確定分析結(jié)果適用的范圍,反映市場(chǎng)分析面對(duì)的不確定定性。即測(cè)定關(guān)鍵參數(shù)變動(dòng)范圍,對(duì)分析中的關(guān)鍵假設(shè),測(cè)定它閃在確保項(xiàng)目滿足投資目標(biāo)要求的情況下,允許變動(dòng)的范圍。

  二、不同使用目的下房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的特點(diǎn)

  在實(shí)際應(yīng)用中,某一使用者或部門可能會(huì)遇到所有物業(yè)類型的市場(chǎng)分析問題。如投資決策部門、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)證券公司、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、政府農(nóng)場(chǎng)宏觀管理部門等,他們由于各自不同的目的需要,對(duì)市場(chǎng)分析報(bào)告的側(cè)重點(diǎn)和深度也有差別。

  1、投資決策中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

  房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的目標(biāo)是開發(fā)或投資滿足目標(biāo)收益要求的房地產(chǎn)項(xiàng)目,決策中最重要的問題是投資地點(diǎn)的選擇和投資機(jī)會(huì)的把握,它要做的`是項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。其中,置業(yè)投資決策要確保項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)能力,分析市場(chǎng)前景及項(xiàng)目租金預(yù)測(cè)。開發(fā)投資決策要決定市場(chǎng)需求和尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì),選擇正確的位置、合適的開發(fā)時(shí)間,以保證項(xiàng)目汗發(fā)完成后有良好的市場(chǎng)需求。

  2、項(xiàng)目融資中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

  房地嚴(yán)項(xiàng)目融資中要時(shí)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估,以預(yù)測(cè)項(xiàng)目的銷售收入,作為衡量貸款還款的主要來源。在融資過程中,開發(fā)商需要房地產(chǎn)市場(chǎng)分析作為項(xiàng)目可行性分析的一個(gè)重要都分提供申請(qǐng)貸款的理由。金融機(jī)構(gòu)借助房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的結(jié)果來評(píng)估項(xiàng)目的投資潛力,確保貸款和投資有一個(gè)好的市場(chǎng)基礎(chǔ),確保項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)能國(guó),作為貸款項(xiàng)目選擇的重要依據(jù)。

  3、房地產(chǎn)證券化中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

  在房地產(chǎn)證券化過程中,房地產(chǎn)形場(chǎng)分析的目的、是幫助評(píng)估師合理確定抵押物的價(jià)值,幫助證券商進(jìn)行市場(chǎng)定性、確定抵押物組合、為房地產(chǎn)證券定價(jià)等,為投資者提供抵押對(duì)象的完備信息,反映抵押對(duì)象的質(zhì)量及市場(chǎng)預(yù)期回報(bào)。作為投資者選擇證券類則的依據(jù);為政府擔(dān)保方及評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)提供房地產(chǎn)的市場(chǎng)前景分析,價(jià)為分析證券實(shí)際價(jià)值的參考,并為進(jìn)行證券結(jié)構(gòu)控制提供依據(jù)?傊,為證券化服務(wù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析目的較復(fù)雜,它根本的側(cè)重點(diǎn)在于關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)前景及項(xiàng)目物業(yè)的收益或回報(bào)率。

  4、房地產(chǎn)開發(fā)中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

  房地產(chǎn)的開發(fā)過程中,開發(fā)商要根據(jù)市場(chǎng)的需要確定方向,設(shè)計(jì)或修訂投資策略,指導(dǎo)選定位置,進(jìn)行產(chǎn)品計(jì)劃、設(shè)計(jì)、品質(zhì)、定價(jià)、調(diào)整,獲取規(guī)劃許可和政府支持,獲取金融機(jī)構(gòu)貸款的支持,制定合理的營(yíng)銷策略促進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)成功。如為其提供項(xiàng)目建成后的市場(chǎng)可按納的售價(jià)和租金水平;根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行亮點(diǎn)的挖掘,據(jù)此制定營(yíng)銷策略;另外,市場(chǎng)分析還提高了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)狀況的把握程度,增強(qiáng)了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力,實(shí)時(shí)調(diào)整營(yíng)銷策略。

  5、市場(chǎng)宏觀管理中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

  房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀管理要把握房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化規(guī)律,以合理制定有關(guān)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策;把握房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)情況及政策、法律環(huán)境,及房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況,了解整個(gè)房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng),以指導(dǎo)土地規(guī)劃及利用,合理控制土地開發(fā)與土地供給的數(shù)量與結(jié)構(gòu);了解房地產(chǎn)專業(yè)物業(yè)供需情況,為房地產(chǎn)合理結(jié)構(gòu)控制提供依據(jù);房地產(chǎn)宏觀管理部門還要確定什么樣的項(xiàng)目類型能獲得公眾的贊同,了解計(jì)劃開發(fā)項(xiàng)目周圍公眾的態(tài)度,以確保新的開發(fā)適合社區(qū)的需要,滿足公眾的需要。

  研究以上各類活動(dòng)的特點(diǎn),得出各類房地產(chǎn)活動(dòng)所需市場(chǎng)分析的層次及內(nèi)容側(cè)重點(diǎn)如表所示。

  三、提高房地產(chǎn)市場(chǎng)分析有效性的途徑

  1、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)分析有效性的原因

  通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的系統(tǒng)研究,本文認(rèn)為影響市場(chǎng)分析有效性的原因有:第一,分析師對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析要點(diǎn)的把握程度。只有根據(jù)分析目的把握住市場(chǎng)分析的關(guān)鍵所在,才能使分析切中要點(diǎn),達(dá)到一定深度,不因分析內(nèi)容過多而遮掩了主體的分析;第二,分析過程中邏輯關(guān)系是否合理。第三,市場(chǎng)分析所選用的分析方法是否恰當(dāng);第四,市場(chǎng)分析的數(shù)據(jù)是否充分、可靠。在一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中,如有以上原因的一個(gè)或幾個(gè)情況發(fā)生,都會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)分析結(jié)論的不合理和缺乏有效性。

  2、提高房地戶市場(chǎng)分析有效性的途徑

  總體上來說,要提高房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告的有效性或可信度,首先就要明確各類房地產(chǎn)活動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的要求,明確市場(chǎng)分析的工作重點(diǎn),有針對(duì)性地分析。同時(shí),要求在分析過程中,采用合適的市場(chǎng)分析方法,論證有力、結(jié)論明確。具體的要求是:系統(tǒng)完整、邏輯清晰合理;報(bào)告中采用的數(shù)據(jù)有針對(duì)性,有兩個(gè)以上數(shù)據(jù)來源的比較;需求參數(shù)確定合理,對(duì)關(guān)鍵需求參數(shù)的變動(dòng)趨勢(shì)有獨(dú)到的研究分析,而不是簡(jiǎn)單采用了不變的參數(shù)來求算;預(yù)測(cè)需求時(shí)測(cè)定了細(xì)分市場(chǎng)的分段需求;分析中要分析子市場(chǎng)分段中有競(jìng)爭(zhēng)的供給,而不是籠統(tǒng)地分析已建和在建項(xiàng)目的供給;市場(chǎng)占有率、吸納量計(jì)劃的確定過程合理且有邏輯性;市場(chǎng)分析結(jié)論明確,結(jié)論適用的范圍界定清楚,能充分反映市場(chǎng)分析結(jié)論所面對(duì)的不確定性。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,是房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查者最主要的一種統(tǒng)計(jì)分析方法,這也是考察房地產(chǎn)市場(chǎng)的最根本的依據(jù),是房產(chǎn)走向的導(dǎo)航標(biāo)!

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告7

  調(diào)查撰稿:XXX

  調(diào)查時(shí)間:X月X日---X月X日

  調(diào)查對(duì)象:XX新城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分布狀況與政治、經(jīng)濟(jì)、文化、規(guī)劃、環(huán)境、交通之間的相互作用和關(guān)系。

  調(diào)查范圍:XX新城區(qū)區(qū)域

  調(diào)查目的:通過對(duì)XX新城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查,為房地產(chǎn)資源整合及營(yíng)銷提供戰(zhàn)略性依據(jù),指導(dǎo)分析未來的走勢(shì)。

  調(diào)查內(nèi)容:

  一、摘要

  目前XX新城區(qū)規(guī)劃面積33平方公里,人口35—50萬。行政中心搬過去后,加上高教園區(qū)、高檔住宅區(qū),一個(gè)大型新城區(qū)已初具雛形。通過引進(jìn)比較成熟的商業(yè)版塊來聚集人氣、提升城市形象,房地產(chǎn)界也正是看中了其多種業(yè)態(tài)百花齊放、房多隆市的規(guī)模效應(yīng)。以新城區(qū)為中心,中心鎮(zhèn)、近郊鎮(zhèn)共同發(fā)展的房地產(chǎn)建設(shè)新格局已形成。隨著東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭云天等大型高品質(zhì)樓盤陸續(xù)交付,還將有不少樓盤先后開盤,伴之XX中心區(qū)生活配套設(shè)施和交通條件的不斷完善,XX中心區(qū)即將成為XX的又一個(gè)居住中心。

  二、城區(qū)規(guī)劃背景(XX新城:未來XX的城市副中心)

  XX新城區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上已累計(jì)投資近百億元,完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路。其中,沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸,為休閑文化商業(yè)景觀軸,今后將建設(shè)高檔酒店、單身公寓、藝術(shù)展覽館、酒吧區(qū)、中西式餐飲區(qū)、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人群的活動(dòng)場(chǎng)地等。南北軸則沿平行于天童南路的河道設(shè)置,辦公樓、入口廣場(chǎng)和一批住宅小區(qū)將落戶其間。在兩軸的交會(huì)處,即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個(gè)區(qū)塊,是大型的城市公園。

  根據(jù)規(guī)劃,XX新城區(qū)空間環(huán)境特色可概括為:“一心”,即鄞州新城區(qū)的中心,為區(qū)行政辦公大樓所在區(qū)域,它不僅在功能上是城市行政商業(yè)區(qū),在空間景觀上也是視覺中心,它的特殊性將通過控制建筑高度、建筑風(fēng)貌及城市肌理、景觀介質(zhì)變化和視覺走廊設(shè)計(jì)體現(xiàn);“兩軸”,即新城區(qū)核心區(qū)域內(nèi)的`南北和東西向兩條綠化軸;“三環(huán)”,即通過整合現(xiàn)狀河流綠化,形成3道以核心區(qū)為核心的綠環(huán);“四廊”,即利用現(xiàn)有4條主要河流,形成寬約100米的空間通廊;“三十六點(diǎn)”,即在綠環(huán)、綠廊相交點(diǎn)、城市出入口以及其他主要景觀節(jié)點(diǎn),布置城市公園。

  三、已建成樓盤:

  1、華泰劍橋:由XX華泰股份公司開發(fā),北靠四明路,東臨錢湖北路,建筑面積30余萬平米。分多層、復(fù)式多層、高層、聯(lián)體別墅和單體別墅,以120~130㎡的三房?jī)蓮d為主。內(nèi)設(shè)高級(jí)會(huì)所、學(xué)校、超市、美容美發(fā)室等。在小區(qū)門口步行兩分鐘即可到達(dá)公交車站,交通比較便捷。

  2、半島名。河蒟X光大置業(yè)開發(fā),位于天童北路與華裕路口,總建筑面積6萬平米。東面和北面是自然河,由8幢多層和4幢小高層組成。小區(qū)內(nèi)有噴泉,活動(dòng)室,健身房等,需步行10~15分鐘方可到達(dá)公交車站。

  3、東湖花園:由雅戈?duì)栔脴I(yè)開發(fā),位于中興路與麥德龍交叉口,建筑面積70萬平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。內(nèi)有五星級(jí)會(huì)所、大型運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、室內(nèi)游泳池和東湖小學(xué)。離麥德龍超市三分鐘步行路程,離市區(qū)十分鐘車程,小區(qū)附近設(shè)有公交站點(diǎn),是居住和休閑的首選地。

  四、在建樓盤:

  1、新都美地:由新都置業(yè)開發(fā),位于天童北路與四明路之間,建筑面積9.7萬平米,由11幢小高層、9幢高層組成,共650多戶住戶。以100~120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。24小時(shí)熱水供應(yīng),安保自動(dòng)化,還設(shè)有可視樓宇對(duì)講機(jī)和閉路監(jiān)控系統(tǒng)。開盤價(jià)4400元/㎡左右。

  2、小城花園:由百隆房產(chǎn)開發(fā),位于天童北路,杉杉工業(yè)城南面,總建筑面積7萬平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成,共828戶。預(yù)計(jì)開盤價(jià)6200元/㎡左右。

  3、四明春曉:由XX旗濱集團(tuán)有限公司開發(fā),建筑面積8萬平米,共700多戶。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。

  、調(diào)查定論

  從市場(chǎng)調(diào)查的過程和信息,我們可以清晰的看到,XX房地產(chǎn)主要開發(fā)商在參與打造XX新城區(qū),結(jié)合城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律,穩(wěn)步有序的推進(jìn),實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)20xx年一個(gè)新的熱點(diǎn),在這個(gè)熱點(diǎn)的背后是政府的宏觀調(diào)控,和房地產(chǎn)業(yè)更趨于成熟,已建成的樓盤和未建成的樓盤,主體風(fēng)格上是基本相一致的,以歐陸風(fēng)情為主,有代表性的春江花城、東湖場(chǎng)馨園最具代表性,從營(yíng)銷的角度上講,風(fēng)格不是主要形成競(jìng)爭(zhēng)的因素,大量的百余平方普通住宅區(qū),將吸引更多的購(gòu)房者,從這里將引出一個(gè)環(huán)境與人文因素,以及周邊的配套設(shè)施,成為營(yíng)銷新的引爆點(diǎn);從各個(gè)小區(qū)的布局來看,總體上價(jià)格與價(jià)值是相吻合的,營(yíng)銷工作的主要重點(diǎn),還是在于如何妙作聚集人氣?傊,未來XX新城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還將持續(xù)走高。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告8

  瀘州市是四川南部一個(gè)中等規(guī)模的城市,一個(gè)時(shí)期以來,瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展,房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活中的地位和作用日益重要。分析瀘州的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì),可以了解西部同類型城市房地產(chǎn)業(yè)的基本特點(diǎn)。

  一、瀘州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

  (一)城鎮(zhèn)居民住房條件有巨大改善,但仍有較大需求

  據(jù)統(tǒng)計(jì),20xx年,全市城鎮(zhèn)人均居住面積10平方米,比1978年的3.26平方米增加了6.74平方米,住房成套率由1992年的37.4%增加到了1999年的65%。但總的說來,居民住房狀況與全國(guó)、全省相比還有巨大差距。1999年,全年仍有危房面積3.5萬平方米,城鎮(zhèn)居民缺房戶6722戶,城市現(xiàn)有平房住宅173.36萬平方米。據(jù)有關(guān)資料顯示,全市城鎮(zhèn)人均居住面積與全國(guó)相比低一倍左右,與全省相比低l.4平方米,F(xiàn)有城鎮(zhèn)居民現(xiàn)實(shí)和潛在需求巨大。

 。ǘ┳》恐贫雀母锶嫱七M(jìn),住房社會(huì)化、商品化的條件基本成熟

  截止20xx年6月,全市公有住房272萬平方米,按房改政策已出售217.8萬平方米。批準(zhǔn)房改房上市2.48萬平方米。住房租售價(jià)格比進(jìn)一步協(xié)調(diào),20xx年租金標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到了雙職工家庭收入的10.81%,新房達(dá)到了14.4%,均達(dá)到了國(guó)家和省政府提出的10-15%的要求。

 。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)投資快速平穩(wěn)增長(zhǎng),商品住宅價(jià)格平穩(wěn)上升

  20xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資5.32億元,為1992年的.10.23倍,平均增長(zhǎng)率44.23%,施工面積為167.7萬平方米,比92年增加2.86倍,年均增加35.7%。92年至20xx年,累計(jì)竣工面積為330.6萬平方米(含拆遷安置用房),累計(jì)銷售237.81萬平方米,產(chǎn)銷保持平衡。至20xx年7月,空置房為3.66萬平方米,且多為樓層、環(huán)境、位置不佳的住房。

  92年以來,全市商品住宅價(jià)格基本保持平衡上升趨勢(shì),沒有出現(xiàn)大幅波動(dòng)。目前普通商品住宅價(jià)格為800-1500元/平方米,近十年間增幅為300-800元/平方米,與全省其它同類型城市相比平均低100-300元/平方米。

  (四)土地供應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范,招商引資工作獲得進(jìn)展

  以往,房地產(chǎn)開發(fā)用地多為開發(fā)商自行分散征用,或相互間轉(zhuǎn)讓獲得。市委、市政府作出了政府完全控制土地一級(jí)市場(chǎng)的決定,加大了對(duì)土地供應(yīng)的調(diào)控力度。為適應(yīng)實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的需要,加強(qiáng)了房地產(chǎn)招商引資工作,已敲定數(shù)宗大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,并相繼實(shí)施,為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化增添了外來因素。

  二、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的主要問題

 。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)導(dǎo)向不夠明確,商品房開發(fā)成本偏高

  如過去對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)實(shí)際上未壟斷,土地與規(guī)劃銜接差,招投標(biāo)機(jī)制不健全。在小區(qū)建設(shè)、有形市場(chǎng)建設(shè)等方面缺乏明確的規(guī)劃,到目前為止尚未建成一個(gè)10萬平方米以上的小區(qū),單個(gè)市場(chǎng)的規(guī)模也較小。這個(gè)問題目前已引起市委、市政府的重視,相繼出臺(tái)了有關(guān)政策,加大了調(diào)控引導(dǎo)力度,逐步形成有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的大環(huán)境。

  瀘州市商品房售價(jià)與相鄰地區(qū)相比并不高,主要是售價(jià)與成本之間的相對(duì)利潤(rùn)空間小。主要原因一是政府、行業(yè)部門應(yīng)投入的水、電、氣、綠化、公共設(shè)施等配套打入成本;二是征地拆遷成本高,與周邊中小城市相比綜地成本偏高;三是土地市場(chǎng)的管理不夠嚴(yán)格,開發(fā)商和有的單位炒買炒賣,提高了用地成本。

  (二)房地產(chǎn)融資規(guī)模小,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)素質(zhì)不高

  一是金融貸款資源利用差。據(jù)銀行提供的數(shù)據(jù),全市金融機(jī)構(gòu)的存貸差為50億元左右。銀行貸款在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中所占比例為32.45%。因無置業(yè)擔(dān)保公司承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),銀行未大面積向居民按揭貸款。二是引進(jìn)外地投資少,我市目前引進(jìn)的十余個(gè)外地投資項(xiàng)目,已投入資金不足3億元。

  主要是數(shù)量多、規(guī)模小、實(shí)力不強(qiáng)、信譽(yù)差,尚未形成集約化、規(guī);(jīng)營(yíng)。全市開發(fā)企業(yè)86家,市區(qū)72家,平均注冊(cè)資金僅有700余萬元,無一家一級(jí)資質(zhì)企業(yè)。企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中往往不注意自身形象品牌的樹立,產(chǎn)品品質(zhì)、經(jīng)營(yíng)信譽(yù)不高,企業(yè)發(fā)展缺乏活力。

 。ㄈ┓扛南嚓P(guān)環(huán)節(jié)不配套

  一是房改房上市須原產(chǎn)權(quán)單位蓋章和房改部門審批,一定程度上抑制了房改房上市和三級(jí)市場(chǎng)活躍。二是住房公積金管理中心與房改辦公設(shè),住房公積金管理、使用與房改政策脫節(jié),職工對(duì)自己的公積金歸集、使用、審批不清楚,不能及時(shí)用于購(gòu)置新房、維修補(bǔ)貼,加上住房補(bǔ)貼未到位,一定程度上削弱了個(gè)人買房支付能力。

  三、未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)測(cè)

  市人口預(yù)計(jì)達(dá)到480萬人,其中非農(nóng)業(yè)人口將達(dá)到120萬人,比目前增加50萬人左右,絕大多數(shù)將流向市區(qū)居住。未來10年中,對(duì)住宅的理論需求量平均在80萬平方米以上。

  經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市民收入水平的提高,實(shí)際購(gòu)買力將不斷增強(qiáng),住宅的有效需求量將增加。20xx年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6324元,人均住房消費(fèi)為709元,人均居住面積為10平方米。今后10年市區(qū)平均住宅的有效需求量將大于理論需求量,是可以實(shí)現(xiàn)的。

  不同消費(fèi)群體對(duì)不同檔次的住宅產(chǎn)生不同的需求量。根據(jù)有關(guān)調(diào)查分析,高收入者對(duì)高檔住宅的需求,中值收入者對(duì)中檔住宅的需求,以及低收入者對(duì)普通經(jīng)濟(jì)適用房的需求,三者之間的比例關(guān)系大體分別為20%,40%和40%。

  四、發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的對(duì)策措施

  一要加大政策動(dòng)力,制定扶持制政策和創(chuàng)造良好的軟環(huán)境,提升房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位,把它作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)來培育。二要刺激、搞活住房需求,增強(qiáng)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力,實(shí)現(xiàn)健康、有序、協(xié)調(diào)發(fā)展。三要選準(zhǔn)方向,根據(jù)城市功能定位和發(fā)展戰(zhàn)略,集中力量重點(diǎn)突破。

  房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)、生產(chǎn)環(huán)節(jié),因此,必須遵循有關(guān)原則。一是住房消費(fèi)的社會(huì)化、商品化。二是土地供應(yīng)的規(guī)范化三是住宅建設(shè)小區(qū)化。四是市場(chǎng)建設(shè)體系化,結(jié)合瀘州建設(shè)區(qū)域性商貿(mào)中心城市的戰(zhàn)略,對(duì)市場(chǎng)開發(fā)建設(shè)應(yīng)做到統(tǒng)籌規(guī)劃,合理布局,圍繞產(chǎn)業(yè)特征進(jìn)行配置。

  具體應(yīng)制定和實(shí)施以下政策:采取積極的金融信貸政策,刺激住房消費(fèi);新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建統(tǒng)籌規(guī)劃,做到使房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施有重點(diǎn)、有規(guī)劃;引導(dǎo)企業(yè)重組,實(shí)行集約化經(jīng)營(yíng)。逐步改變企業(yè)規(guī)模小、實(shí)力不強(qiáng)、能力弱的狀況;打破限制、徹底放開房改房上市。對(duì)已辦理完房產(chǎn)證、土地證的住房,除國(guó)家規(guī)定不能轉(zhuǎn)讓的外,都可上市交易;發(fā)展和規(guī)范中介機(jī)構(gòu),搞活流通;加強(qiáng)物業(yè)管理。

  結(jié)束語

  通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和前景的分析我得出結(jié)論:瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)正處于成長(zhǎng)期。瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮,市?chǎng)前景廣闊,采取適當(dāng)?shù)恼叽胧,抓住?dāng)前時(shí)機(jī),對(duì)加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,使之成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)是十分必要的。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告9

  南京房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍在增長(zhǎng),銷竣比顯示供需仍不平衡。20xx年南京房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)投資額445.97億元,同比增長(zhǎng)27%,20xx年1-2月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額77.2億元,同比增長(zhǎng)41%。**年以來平均銷竣比為2.64,**年全年呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面,但是**年前兩個(gè)月銷售面積跟不上竣工面積,主要原因可能是受市場(chǎng)拐點(diǎn)論的影響。

  **年1-2月份商品房銷售均價(jià)為5331元,同比**年2月份增長(zhǎng)**.1%,相比**年全年銷售均價(jià)增長(zhǎng)0.5%,但是比較**年末的銷售均價(jià)略有下降。**年12月份南京市商品房成交量顯著放大,**年前兩個(gè)月成交量較少,相比**年1-2月份同比減少60%多。

  **年前4個(gè)月南京住宅市場(chǎng)成交量表現(xiàn)比較平穩(wěn),較**年同比有所減少。**年3月份累計(jì)成交面積約40萬平方米,同比減少17%左右,4月份截至到4月22日累計(jì)成交40.2萬平方米,有望超過3月份的成交量,但同比**年4月仍有縮減。

  南京未來兩年的住房建設(shè)計(jì)劃將提高響應(yīng)政策號(hào)召,土地供應(yīng)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過度限制。未來兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)90/70政策,增加中低價(jià)位、中小戶型商品房的供應(yīng)量,加大保障性住房的投入,由于存量土地比較多,**年土地供應(yīng)相比**年減少135 萬平方米左右,但是09年將在**年的基礎(chǔ)上增加200萬平方米的土地供應(yīng),因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)受到土地供應(yīng)的限制。

  **年以來南京商品房銷售情況,20xx年,南京市商品房全年銷售額為603.51億元,銷售面積 **37.88萬平方米,銷售均價(jià)為5303.8元/平方米,其中住宅全年銷售額533.42億元,銷售面積為**64.52萬平方米,銷售均價(jià)為 50**元/平方米,現(xiàn)房全年銷售額為77.58億元,銷售面積為190.27萬平方米,銷售均價(jià)為4**7元/平方米,期房全年銷售額為455.84億元,銷售面積為874.24萬平方米,銷售均價(jià)為5214元/平方米。

  **年1-2月份南京市商品房銷售額為24.74億元,銷售面積46.41萬平方米,銷售均價(jià)為5331元,售價(jià)同比**年2月份增長(zhǎng)**.1%,相比**年全年銷售均價(jià)增長(zhǎng)0.5%。其中住宅銷售額為20.61億元,銷售面積42.63萬平方米,銷售均價(jià)為4835元/平方米,同比增長(zhǎng) 16.23%,現(xiàn)房銷售額為2.05億元,銷售面積為4.37萬平方米,銷售均價(jià)為4691元/平方米,同比下降22.2%,期房銷售額為18.56億元,銷售面積38.26萬平方米,銷售均價(jià)為4851元/平方米,同比增長(zhǎng)27.83%。

  從各月商品房銷售均價(jià)的走勢(shì)來看,**年南京商品房銷售均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢(shì),但是**年末到**年初房?jī)r(jià)有略微的下降。

  從圖表6的每月銷售量來看,20xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大,**年初可能受淡季因素和房地產(chǎn)拐點(diǎn)論影響,成交量較少,相比**年1-2月份同比減少60%多。 **年以來,南京市各區(qū)域板塊住宅成交數(shù)量不一,成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到**年4月22日,江寧板塊累計(jì)成交近5000套,約38.9萬平方米,浦口板塊累計(jì)成交近3400套,約32.9萬平方米。江寧板塊3月份成交約**.5萬平方米,浦口板塊成交約12.44萬平方米,分別占全市總成交額的29%和31%。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區(qū),該板塊的項(xiàng)目大多屬于知名開放商,樓盤房型結(jié)構(gòu)和質(zhì)量也相對(duì)比較好,但是價(jià)位偏好,離市中心較遠(yuǎn),適合有車族的消費(fèi)群體,**年該板塊成交量位居全市,城南板塊4月份成交量有顯著放大,截至到4月22日,城南板塊4月份成交近8.7萬平方米,占全市總成交量的`14.8%。

  玄武、白下、鼓樓三大區(qū)域的樓盤銷售均價(jià)位居全市前三位。玄武區(qū)的樓盤售價(jià)在9000元/平方米~25000元/平方米之間,白下區(qū)普遍在9000元 /平方米~15000元/平方米左右,鼓樓的房?jī)r(jià)普遍在**000元/

  平方米以上,位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區(qū)的樓盤大多集中

  在河西板塊,該板塊環(huán)境比較好,樓盤質(zhì)量也比較高,知名地產(chǎn)開發(fā)商如中海地產(chǎn)、萬科、棲霞建設(shè)等都在該板塊開發(fā)項(xiàng)目,老南京和新南京都喜歡在此安家落戶,目前該板塊的銷售均價(jià)都在**000元/平方米以上。

  新樓盤比較多的是江寧區(qū),江寧區(qū)是南京高新技術(shù)開發(fā)區(qū),環(huán)境也比較好,售價(jià)相對(duì)較低,比較適合來南京落戶的外地大學(xué)生,目前普通住宅售價(jià)大概在 6000元/平方米左右,各個(gè)不同的樓盤價(jià)格差異也比較大。由于江寧區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)較低,環(huán)境較好,并有大量別墅項(xiàng)目,是富人聚集地,同時(shí)將受惠于即將開通的地鐵2號(hào)線,預(yù)計(jì)江寧區(qū)的房?jī)r(jià)會(huì)有較大升值空間。 三,南京未來兩年住房建設(shè)計(jì)劃,根據(jù)南京市住房建設(shè)計(jì)劃,**年南京各類住房上市量將達(dá)**20萬平方米,其中普通住房上市總量約850萬平方米,經(jīng)適房(含廉租房)約240萬平方米,比**年120萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量增加了近一倍,中低價(jià)商品房約30萬平方米。**年南京廉租房建設(shè)計(jì)劃投入資金3.6億,籌建廉租住房**00套,約5萬平米。**年各類住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)量為850萬平方米,其中住房建設(shè)用地700萬平方米,保障性住房建設(shè)用地約150萬平方米,相比**年土地實(shí)際供應(yīng)量985萬平方米減少約135萬平方米。

  09年南京普通住房上市量約800萬平方米,相比**年的850萬平方米有所下調(diào),其中,中低價(jià)位、中小戶型商品房約560萬平方米,將逐步落實(shí)90/70政策;經(jīng)濟(jì)適用住房約225萬平方米,與**的計(jì)劃基本持平;中低價(jià)商品房(含限價(jià)房、拆遷復(fù)建房)可上市供應(yīng)總量為60萬平方米,比 **年30萬平方米的供應(yīng)計(jì)劃將近翻了一倍;廉租房建設(shè)計(jì)劃投入資金

  3.4億元,籌建廉租住房**00套,約5萬平方米。09年各類住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng) **50萬平方米,其中各類普通商品住宅建設(shè)用地850萬平方米,保障性住房建設(shè)用地200萬平方米,相比**年的土地供應(yīng)量有所增加,預(yù)示土地市場(chǎng)將持續(xù)活躍。09年南京市住房建設(shè)計(jì)劃總量與**年大致持平。

  總的來或,未來兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)90/70政策,增加中低價(jià)位、中小戶型商品房的供應(yīng)量,加大保障性住房的投入,由于存量土地比較多,**年土地供應(yīng)相比**年減少135萬平方米左右,但是09年將在**年的基礎(chǔ)上增加200萬平方米的土地供應(yīng),因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)受到土地供應(yīng)的限制。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告10

  今年以來,國(guó)家采取了一系列優(yōu)惠政策,擴(kuò)大內(nèi)需,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,特別是我市“房地產(chǎn)新政;在影響和帶動(dòng)下,我市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯活躍,開發(fā)投資逐漸好轉(zhuǎn),商品房銷售不斷上升,政策效果進(jìn)一步顯現(xiàn)。

  一、我市房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀

  (1)房地產(chǎn)開發(fā)投資處于低調(diào)整狀態(tài)。1-11月,全市房地產(chǎn)開發(fā)投資94.9億元,與20xx年同期持平比例下降9.0%,比今年最低點(diǎn)上升近6個(gè)百分點(diǎn),比第三季度上升1.1個(gè)百分點(diǎn)(如圖1),占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的10.0%,比第三季度下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。圖1 1-11月1月至11月市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)表

  投資額(億元)

  發(fā)展投資比例(%)

  同比增減比例(%)

  房地產(chǎn)開發(fā)投資

  94.9

  —

  —

  包括:商品房

  78.4

  82.6

  0.2

  辦公樓

  1.2

  1.3

  -0.1

  商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所

  10.5

  11.0

  -2.1

  其他房屋

  4.8

  5.1

  1.9

  (2)房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模及現(xiàn)狀;兩升一滴。隨著我市六個(gè)部門推進(jìn)新建設(shè)措施的出臺(tái)和銷售市場(chǎng)的持續(xù)升溫,市場(chǎng)供應(yīng)發(fā)生了積極變化。建筑面積和竣工面積保持了一定的增長(zhǎng)規(guī)模,而新建筑面積逐年減少,但下降幅度逐漸縮小?⒐っ娣e276.7萬平方米,同比增長(zhǎng)43.9%;其中,居住面積241.7萬平方米,同比增長(zhǎng)40.0%;辦公樓5萬平方米,同比增長(zhǎng)143.2%;商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所25.5萬平方米,同比增長(zhǎng)111.1%。

  新開工面積293萬平方米,同比下降22.7%;居住面積224.7萬平方米,同比下降30.0%;辦公樓7.4萬平方米,同比增長(zhǎng)117.3%;商業(yè)和商業(yè)用房39.7萬平方米,同比下降8.6%。

  二、新房地產(chǎn)政策對(duì)市場(chǎng)的影響分析

  1.新住房政策的累積效應(yīng)得到了進(jìn)一步的揭示。自去年第四季度以來,我市已發(fā)布有效的“房地產(chǎn)新政;今年以來,各部門在原有基礎(chǔ)上不斷完善和細(xì)化各項(xiàng)政策措施,出臺(tái)了《關(guān)于調(diào)整城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易的稅收政策》、《關(guān)于進(jìn)一步減輕居民購(gòu)買和轉(zhuǎn)讓住房稅收負(fù)擔(dān)的政策》、《關(guān)于促進(jìn)我

  《關(guān)于促進(jìn)城市房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見》、《促進(jìn)新項(xiàng)目發(fā)展的政策措施》,同時(shí)增加金融支持服務(wù),降低公積金貸款首付比例,將首付比例從30%調(diào)整為20%,將最高貸款額度從25萬元調(diào)整為35萬元,將最高貸款期限從20年調(diào)整為30年,縮短二手房貸款和二手房交易營(yíng)業(yè)稅免稅期限,將全額征收改為差額征收等。這些政策措施的效果有效降低了購(gòu)房者的成本,緩解了開發(fā)商的資金壓力,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和消費(fèi)者都有好處,增強(qiáng)了信心,獲得了利益。從目前的情況來看,經(jīng)過幾個(gè)月的運(yùn)作,已經(jīng)產(chǎn)生了積極的效果,對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速?gòu)?fù)蘇起到了積極的作用。

  2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取積極有效的措施應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。去年下半年后,針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)投資和商品房銷售持續(xù)下滑的新形勢(shì),全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動(dòng)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略和營(yíng)銷策略,采取各種優(yōu)惠促銷措施,極大地激發(fā)了居民的購(gòu)房欲望和消費(fèi)熱情,交易量大幅增加。

  三、目前值得注意的兩個(gè)問題

  其次,高房?jī)r(jià)可能會(huì)對(duì)商品房銷售施加新的限制。隨著商品房銷售的`快速增長(zhǎng),市場(chǎng)復(fù)蘇的跡象趨于明顯,一些開發(fā)企業(yè)和新建筑出現(xiàn)了價(jià)格上漲。據(jù)報(bào)道,在成交量略有改善后,一些房地產(chǎn)從3月份開始漲價(jià),8月份出現(xiàn)了一些房地產(chǎn)“坐在地上漲價(jià)”現(xiàn)象。從城市商品房平均成交價(jià)格看,今年1-11月城市商品房平均合同成交價(jià)格為5375.35元/㎡,同比增長(zhǎng)12.3%,其中商品房平均合同成交價(jià)格為5254.95元/㎡,同比增長(zhǎng)17.62%。在市區(qū),有價(jià)格在7000-8000元/㎡的高檔樓盤,如地景藍(lán)灣、童淵、運(yùn)河一號(hào)大廈、江南一品、公園一號(hào)等,商品房的漲價(jià)幅度大大超過人民收入的增長(zhǎng),勢(shì)必對(duì)銷售形成新的約束。

  四、促進(jìn)我市房地產(chǎn)健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議

  1.加快政策調(diào)整,給行業(yè)寬松的發(fā)展空間。目前我市發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的通知》,主要涉及保障性住房、普通商品房、購(gòu)房稅、住房貸款等內(nèi)容。該政策具有放寬行業(yè)發(fā)展環(huán)境的性質(zhì)。因此,政府在引導(dǎo)輿論和制定政策時(shí),應(yīng)更加堅(jiān)定地運(yùn)用市場(chǎng)導(dǎo)向的標(biāo)準(zhǔn),為行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展提供寬松穩(wěn)定的環(huán)境,為房地產(chǎn)行業(yè)未來的繁榮穩(wěn)定奠定基礎(chǔ)。

  2.政府應(yīng)規(guī)范土地市場(chǎng),引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合理、科學(xué)地利用現(xiàn)有可開發(fā)土地。從規(guī)劃、土地使用、稅收優(yōu)惠等方面引導(dǎo)和鼓勵(lì)社會(huì)投資,發(fā)展中小戶型(面積120平方米以下)房地產(chǎn)項(xiàng)目,增加廉租房、保障房建設(shè),滿足廣大公民住房需求。過高的房?jī)r(jià)仍然是有效擴(kuò)大市場(chǎng)交易的直接障礙,也是消費(fèi)者觀望的根本原因。普通消費(fèi)者還是買不起現(xiàn)在的房?jī)r(jià),但實(shí)際上現(xiàn)在的房?jī)r(jià)還是蘊(yùn)含著很大的利潤(rùn)。一方面,如果開發(fā)商愿意讓消費(fèi)者受益,兩者之間的需求可以達(dá)到合理的平衡,可以有效消除房地產(chǎn)矛盾的長(zhǎng)期積累;另一方面,開發(fā)商需要對(duì)土地儲(chǔ)備和住房開發(fā)進(jìn)行合理規(guī)劃,防止資金鏈斷裂,以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。

  3.穩(wěn)定就業(yè),增加居民收入。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵在于市場(chǎng)成交量,而市場(chǎng)成交量取決于市場(chǎng)消費(fèi)能力。因此,居民的收入和就業(yè)狀況對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的消費(fèi)至關(guān)重要。

  4.創(chuàng)造更好的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境。政府應(yīng)不斷加大投入,重點(diǎn)改善道路、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施,加強(qiáng)教育、衛(wèi)生、文化等民生工程建設(shè),營(yíng)造良好的人文居住環(huán)境,吸引更多有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)入駐發(fā)展。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告11

  一、我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀

  (一)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)分析

  近年來,在縣委、縣政府“奮力跨越爭(zhēng)進(jìn)位,富民強(qiáng)縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下,全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大,房地產(chǎn)業(yè)由小到大,從弱到強(qiáng),不斷發(fā)展壯大。在保持市場(chǎng)供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理,房地產(chǎn)價(jià)格基本穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)下,全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)快速運(yùn)行的良好態(tài)勢(shì),房地產(chǎn)開發(fā)投資,開發(fā)項(xiàng)目施工、竣工面積,商品房銷售面積等主要指標(biāo)快速增長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資和消費(fèi)為拉動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。截至目前,我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家,“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成6.3億元,建設(shè)花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處,開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,大大提高了居民的居住生活水平,為我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入了新的活力。

  目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展時(shí)期,各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面,已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主,框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質(zhì)不斷提升,居住環(huán)境日益改善。XX年以來,在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的同時(shí),我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升,購(gòu)房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時(shí)也加大了居民對(duì)住房消費(fèi)的吸引力。消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面,主要以100平方米以上的大面積樓房為主,90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少,僅占年度開發(fā)量的25%左右。

  總體看,XX年我縣房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)速度將低于XX年,房地產(chǎn)供求形勢(shì)進(jìn)一步改善,房地產(chǎn)價(jià)格漲勢(shì)將趨向相對(duì)穩(wěn)定。今年以來,隨著國(guó)家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng),增加中低價(jià)位普通商品住房等調(diào)控措施的實(shí)現(xiàn)以及二級(jí)市場(chǎng)的擴(kuò)大,我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善。主要消費(fèi)需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生,他們成為購(gòu)房的主力軍;同時(shí),個(gè)體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級(jí)管理人員對(duì)高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購(gòu)買對(duì)象以個(gè)人購(gòu)買為主,投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康,一個(gè)重要標(biāo)志是看市場(chǎng)化程度如何(特別是個(gè)人購(gòu)房比例)以及投資性購(gòu)房的比例。XX年,從購(gòu)房者購(gòu)房的動(dòng)機(jī)來看,我縣城區(qū)購(gòu)房者中,購(gòu)房用于自己居住的比例達(dá)到93%,以投資為目的占7%,而純屬投機(jī)炒作購(gòu)房的`比例尚不到2%,說明我縣整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)大量投機(jī)者,整個(gè)銷售市場(chǎng)處于自然銷售狀態(tài)。

  預(yù)計(jì)房屋價(jià)格在較旺的實(shí)際需求的支撐下將繼續(xù)上漲,漲幅經(jīng)歷了XX年爆發(fā)性增長(zhǎng)之后,將趨向平穩(wěn),全年增長(zhǎng)速度預(yù)計(jì)將小于XX年水平。XX年全縣普通商品住宅平均銷售價(jià)格為1280元/m2,同比上漲6.5%。受土地價(jià)格、建筑“三材”價(jià)格上漲和小高層商品房投放量的增加,以及商品房配套設(shè)施,環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響,XX年全縣商品房平均售價(jià)漲幅與上年基本持平,但市場(chǎng)供給與需求同步增長(zhǎng),商品房?jī)r(jià)格與商品住房?jī)r(jià)值基本相符,價(jià)格與價(jià)值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”,并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。

  XX年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元,比上年增長(zhǎng)19.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到5.17%,拉動(dòng)全縣固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)4.5個(gè)百分點(diǎn);對(duì)gdp增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到8.7%,拉動(dòng)全縣gdp增長(zhǎng)1.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財(cái)源,每年對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)率超過了6%。拉動(dòng)了社會(huì)總體消費(fèi)的增長(zhǎng)。XX年,房地產(chǎn)銷售收入1.3億元,按拉動(dòng)消費(fèi)系數(shù)1.4計(jì)算,拉動(dòng)其他消費(fèi)額1.82億元,兩項(xiàng)累計(jì)達(dá)到3.12億元。同時(shí)為社會(huì)增加就業(yè)崗位5000余個(gè)。

  (二)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的主要問題

  1、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。中高檔住房供應(yīng)量過大,中低價(jià)位的普通商品房供應(yīng)偏少。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成,嚴(yán)重供不應(yīng)求。由于近年來我縣商品房?jī)r(jià)格上漲較快,而居民的實(shí)際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)的漲幅,廣大低收入群體只能望樓興嘆,希望能多推出經(jīng)濟(jì)適用房以及小戶型樓房,以滿足部分弱勢(shì)群體的購(gòu)房需求。

  2、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng),包括商品房預(yù)售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營(yíng)許可、規(guī)劃許可、建設(shè)許可、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個(gè)稅種,由國(guó)稅、地稅、財(cái)政分別征收,計(jì)稅方式復(fù)雜,征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng),一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者、管理者信息不對(duì)稱的狀況,增加透明度,為政府和有關(guān)部門實(shí)行監(jiān)測(cè)市場(chǎng)運(yùn)行的動(dòng)態(tài)變化提供依據(jù),有利于調(diào)控市場(chǎng),規(guī)范交易行為,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督科學(xué)化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺(tái),以房地產(chǎn)信息為依托,實(shí)現(xiàn)信息共享,通過部門配合、環(huán)節(jié)控制,推動(dòng)房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理,達(dá)到“先繳稅、后辦證”的要求,以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立,相關(guān)部門信息溝通、資源共享的機(jī)制尚未形成,不利于及時(shí)便捷地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)測(cè)分析,同時(shí)也造出市場(chǎng)信息不對(duì)稱、透明度不高,不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)。

  3、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強(qiáng)。由于房產(chǎn)管理體制不理順,導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍多頭管理,市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治。按照建設(shè)部建房(1997)173號(hào)文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)(1997)239號(hào)文《關(guān)于制作頒發(fā)全國(guó)統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》要求,一個(gè)縣只能有一個(gè)發(fā)證機(jī)關(guān),并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制?h城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產(chǎn),特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè),因無法辦理全國(guó)統(tǒng)一的房產(chǎn)證,所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過戶等手續(xù),不利于企業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮,損害了群眾利益,還造成了國(guó)家稅費(fèi)的流失。

  4、部分開發(fā)商重視商品房建設(shè),輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴(yán)重。相當(dāng)項(xiàng)目配套設(shè)施水平低,配套不完善,開發(fā)項(xiàng)目整體功能差,造成消費(fèi)者使用不方便,也給社會(huì)帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場(chǎng)、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求。

  5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中,除還建本村居民和本單位職工住房外,還對(duì)外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋,駐城村街中也有個(gè)別住戶在建房過程中少批多建,并將多建的住房違規(guī)出售,這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費(fèi)流失和不公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),對(duì)商品房市場(chǎng)帶來很大沖擊;也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通,影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定。

  二、關(guān)于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾點(diǎn)建議

  1、引導(dǎo)普通商品房建設(shè),推行安居工程(經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房),調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。經(jīng)濟(jì)適用住房是指土地由國(guó)家劃撥,各種稅費(fèi)減半征收,出售價(jià)格實(shí)行政府定價(jià),按保本微利原則確定,主要面向社會(huì)上的中低收入家庭出售,是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房。XX年11月,由縣房管局牽頭,統(tǒng)計(jì)局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查。結(jié)果顯示,我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業(yè)人員的約占97%,低保家庭無房戶約為三分之一,有住房的用戶,平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一,且大多住房設(shè)施不全。所以,實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求,是政府義不容辭的責(zé)任。另國(guó)辦發(fā)【XX】37號(hào)文件已經(jīng)要求,自XX年6月 1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設(shè),套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)面積所占比重,必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

  2、注重規(guī)劃,加快步伐,搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進(jìn)程的重要舉措。根據(jù)我縣的舊城情況,待開發(fā)的區(qū)域很多,前景是好的,因此加快舊城改建工作將是大勢(shì)所趨,勢(shì)在必行。要以建設(shè)“臨沂衛(wèi)星城”為戰(zhàn)略目標(biāo),堅(jiān)持新區(qū)開發(fā)和舊城改造相結(jié)合,正確處理經(jīng)營(yíng)城市和舊城改造的關(guān)系,繼續(xù)大力推進(jìn)舊城區(qū)改造,力爭(zhēng)在未來五年內(nèi),縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危陋棚戶區(qū)和“貧民窟”住房。嚴(yán)格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開發(fā),改變過去那種局部改造、見縫插針的做法,實(shí)施地段開發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)的開發(fā)模式,對(duì)影響城市道路景觀的危舊平房進(jìn)行大面積拆遷。按照經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會(huì)效益相統(tǒng)一的原則,實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃,合理布局,綜合開發(fā),配套建設(shè)。堅(jiān)持成區(qū)連片開發(fā),開發(fā)一片,配套一片,完善一片,寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組,領(lǐng)導(dǎo)小組由縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé),縣房地產(chǎn)管理局、縣計(jì)劃局、縣建設(shè)局、縣國(guó)土資源局、縣物價(jià)局、臨沭鎮(zhèn)政府等單位負(fù)責(zé)人為成員。舊城改造項(xiàng)目實(shí)行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和承擔(dān)的城市市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)用可據(jù)實(shí)從該土地使用權(quán)出讓金中補(bǔ)償。要做好“模擬拆遷”:即先做被拆遷人的思想工作,處理解決好拆遷工作中的相關(guān)問題,后發(fā)布拆遷公告,最后簽訂拆遷協(xié)議,

  3、嚴(yán)格控制機(jī)關(guān)企事單位自建住房。為滿足職工住房需求,通過市場(chǎng)改善住房條件,臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[**]43號(hào)文中規(guī)定:“從1999年1月1日起,停止單位自行建設(shè)住房,需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購(gòu)買!濒斦l(fā)[XX]22號(hào)文件中再一次規(guī)定:“從意見下發(fā)之日起(XX、3、22),各級(jí)黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房,鼓勵(lì)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工投資置業(yè),通過市場(chǎng)改善住房條件!弊罱ㄔO(shè)部、監(jiān)察部、國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[XX]196號(hào)《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強(qiáng)調(diào), “自本通知下發(fā)之日起,一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)利用職權(quán)或其影響,以任何名義、任何方式搞集資合作建房,超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益。”因此,機(jī)關(guān)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房,找市場(chǎng)”的觀念,杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象。

  4、加強(qiáng)農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作,建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證,以維護(hù)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

  5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實(shí)力。行業(yè)內(nèi)要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念,整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力和水平,這是促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“母艦”。要通過重組、兼并、控股、引外靠?jī)?yōu)等方式,盡快創(chuàng)建能對(duì)中小企業(yè)有帶動(dòng)作用“航母”型企業(yè),提高企業(yè)整體素質(zhì),增強(qiáng)生存與發(fā)展能力,提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應(yīng)市場(chǎng)需求變化,實(shí)施精品帶動(dòng)戰(zhàn)略,提高信譽(yù),建立品牌,擴(kuò)大市場(chǎng);三是要注重物業(yè)管理,充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應(yīng)”,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動(dòng)。四是要注重企業(yè)誠(chéng)信和經(jīng)濟(jì)倫理。倡導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠(chéng)信檔案,樹立起經(jīng)濟(jì)倫理觀念,在發(fā)展中講究文化底蘊(yùn)、道德因素、科技含量、綠色生態(tài),盡可能地為消費(fèi)者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品。

  6、各部門加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通,做好拆遷工作。近年來,城市房屋拆遷成為社會(huì)的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題。雖然城市拆遷工作是一項(xiàng)關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟(jì)、造福于民的好事,但在實(shí)際工作中,由于牽扯到各個(gè)方面的利害關(guān)系,特別是拆遷人、被拆遷人的經(jīng)濟(jì)利益問題,拆遷工作變得十分復(fù)雜,并出現(xiàn)了一些新問題,新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn),有的房產(chǎn)已拆除,但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關(guān)手續(xù),導(dǎo)致一宗土地出現(xiàn)兩套房產(chǎn)證,權(quán)屬上容易產(chǎn)生糾紛,不利于房產(chǎn)檔案的管理,至使有關(guān)問題難以及時(shí)妥善解決。根據(jù)國(guó)務(wù)院和山東省《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定,計(jì)劃、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé),協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作,使上述問題得以妥善解決。

  7、加快房地產(chǎn)交易大廳建設(shè),強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎(chǔ)上,決定整改再進(jìn)步,效率再提高,建立真正意義上的“一站式”服務(wù)大廳,每科室都有一名工作人員進(jìn)駐大廳,群眾進(jìn)一個(gè)門,領(lǐng)一份表,就可辦妥所有手續(xù)。同時(shí),在交易大廳門口還有各開發(fā)公司簡(jiǎn)介、年度開發(fā)量、樓盤介紹、聯(lián)系電話等宣傳圖板,形成了一個(gè)“房產(chǎn)小超市”,既方便了人民群眾,又宣傳了開發(fā)公司,可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進(jìn)行之中。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告12

  一、背景介紹

  從20xx年至今,房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽、發(fā)展、壯大的規(guī)模態(tài)勢(shì),企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進(jìn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),xx市目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近千家,有項(xiàng)目企業(yè)預(yù)計(jì)300余個(gè)。單拿為例,房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)428家,開發(fā)項(xiàng)目120余個(gè),我們從稅收這個(gè)角度就可以衡量出房地產(chǎn)業(yè)這幾年的發(fā)展。20xx年稅收收入0.9億,20xx年截止11月份,已增到12億,房地產(chǎn)行業(yè)已占地方稅收收入50%以上?梢哉f,房地產(chǎn)行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產(chǎn)業(yè),該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方財(cái)政收支情況。

  縱觀20xx年-20xx年xx市房地產(chǎn)走勢(shì),我們發(fā)現(xiàn),在經(jīng)歷了“控制房?jī)r(jià)過快上漲” “抑制房?jī)r(jià)過快上漲” “遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲”的過程中,xx市的房?jī)r(jià)一直打著政府宏觀調(diào)控政策的擦邊球,受政策影響不大。在剛剛閉幕的十八屆三中全會(huì)上,關(guān)于對(duì)財(cái)稅體制的改革,集體土地使用權(quán)的變化,以及房地產(chǎn)稅的開征及推廣,這些政府宏觀調(diào)控政策的實(shí)施都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定影響。

  我們辯證地得出結(jié)論,對(duì)普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升,而對(duì)非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價(jià)格將會(huì)下降。

  二、影響房?jī)r(jià)的變動(dòng)因素

  1、房?jī)r(jià)組成要素:

  土地費(fèi)用:目前這是重要組成部分。政府是土地財(cái)政,財(cái)政中一大部分源于政府轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的收入,也就是賣地,地價(jià)越高,土地成本越大,這部分成本都會(huì)轉(zhuǎn)稼到消費(fèi)者頭上。隨著改革力度加大,中央對(duì)財(cái)稅體制的改革,土地財(cái)政的現(xiàn)象會(huì)逐步改善,那么關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的普通住宅的供應(yīng)將會(huì)增大,也就是說未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革方向要從需求市場(chǎng)向供給市場(chǎng)轉(zhuǎn)變,根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中需求供給函數(shù)的變化,供給增多,則同樣的均衡量下,均衡價(jià)格下降,因此這是對(duì)房?jī)r(jià)的重要影響因素。

  配上圖:需求供給曲線

  稅金及費(fèi)用:20xx年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率7%左右,目前的'稅負(fù)率近13%。拿目前銷售不錯(cuò)的首開房地產(chǎn)來說,當(dāng)年的銷售收入過1.2億/80套,新增稅負(fù)就要達(dá)到600萬,平均每套房多承擔(dān)稅負(fù)7.5萬,平均每平米房?jī)r(jià)增加535元。

  房產(chǎn)稅的開征現(xiàn)狀:對(duì)從價(jià)的按房產(chǎn)的1.2%征收,從租按照12%,但對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)企事業(yè)單位以及軍隊(duì)的房產(chǎn)免稅,對(duì)個(gè)人的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)免稅。

  三中全會(huì)對(duì)財(cái)稅體制改革的方向要開征房產(chǎn)稅,但對(duì)保障居民起碼生活水平的用于個(gè)人居住的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)我們認(rèn)為開征的可能性很小。那么稅制改革就不會(huì)影響到普通住宅的房?jī)r(jià),所以我們認(rèn)為普通住宅會(huì)按照市場(chǎng)供求關(guān)系確定價(jià)格,從趨勢(shì)來看應(yīng)該是上升的。

  對(duì)于非普通住宅,利潤(rùn)空間較大。我們做過調(diào)查,恒實(shí)平陽的房產(chǎn)銷售收入70%來自于商鋪及寫字間,開盤時(shí)4萬/平米,目前已升至6萬/平米。隨著房產(chǎn)稅的開征,投資者會(huì)轉(zhuǎn)向別的投資市場(chǎng),導(dǎo)致市場(chǎng)上房屋供大于求房?jī)r(jià)會(huì)下跌。拿星河灣來說,開盤時(shí)一房難求2萬/平米,到目前已降至1.8萬/平米,該處房產(chǎn)代表了將來高端奢侈品房屋的價(jià)格走勢(shì)。

  建安成本、配套設(shè)施費(fèi)、廣告開發(fā)費(fèi)用、開發(fā)商利潤(rùn)

  2、社會(huì)因素

  國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平 體制改革的深化程度 居民收入水平的變化 政策導(dǎo)向 社區(qū)環(huán)境選擇 地理位置

  其中,國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平,隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展,這兩項(xiàng)都是逐年遞增,這些因素會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體供求,特別是影響需求。通常來講,一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高,財(cái)政收入越多、金融形勢(shì)越好,房地產(chǎn)市場(chǎng)需求就越大,房?jī)r(jià)總體水平也越高。反之,房?jī)r(jià)總體水平越低。從中國(guó)的情況來看,改革開放20多年后的今天與改革初相比,房?jī)r(jià)有了巨幅增長(zhǎng),就是源于全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟(jì)因素方面的迅猛發(fā)展。

  三、政府的調(diào)控政策

  三中全會(huì)提出,要讓市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用,那么政府的調(diào)控政策就是保障,不能主導(dǎo),真正將資源推向市場(chǎng),與國(guó)際接軌體制改革的深化程度 稅制的設(shè)置 房地產(chǎn)稅的開征 規(guī)范性文件的出臺(tái)國(guó)五條細(xì)則中未提及征收二手房交易20%的個(gè)稅問題。隨著市國(guó)五條細(xì)則的出臺(tái),太原樓市開始趨于明朗化,接下來一段時(shí)間成交量可能會(huì)有所上升;但也有相關(guān)人士反映:市房管局對(duì)新建商品住房?jī)r(jià)格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實(shí)際增幅的企業(yè),加大了(銷)預(yù)售證等相關(guān)證件的審評(píng)力度,這在一定程度上將導(dǎo)致部分有合法證件的房?jī)r(jià)正再一次漲價(jià)。

  四、房地產(chǎn)公司如何確定未來的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。

  一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮,開發(fā)商相對(duì)比較理性,通過降價(jià)來促進(jìn)銷售已經(jīng)成為一種常態(tài),那么就需要減少開發(fā)商的利潤(rùn)來降低房?jī)r(jià),吸引消費(fèi)者,達(dá)到銷售目標(biāo)。

  對(duì)于二線城市來說,對(duì)于普通住宅的銷售,如正規(guī)、知名房地產(chǎn)商,如首開等,房?jī)r(jià)緩中有升,對(duì)于高檔房,如星河灣,房產(chǎn)商就要縮小自身利潤(rùn)空間以尋求更多的市場(chǎng)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告13

  導(dǎo)語:調(diào)研報(bào)告是一種溝通、交流形式,其目的是將調(diào)查結(jié)果、戰(zhàn)略性的建議以及其他結(jié)果傳遞給管理人員或其他擔(dān)任專門職務(wù)的人員。希望接下來小編整理的房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研報(bào)告,文章希望家喜歡!

  “兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用,房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右,相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入,則占到36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅收的支柱作用會(huì)更加明顯。

  近期,和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策,對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說,政策的調(diào)整無疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響,從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議,對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,具有重要意義。

  一、我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

  今年1-6月,我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元,同比增長(zhǎng)85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37、3億元,其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489、9萬平方米,銷售100萬平方米。今年以來,我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn):

  1、房產(chǎn)投資保持較高增速

  我區(qū)近年的開發(fā)建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭,1-6月,房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42、2%。其中,住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出,占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高,2-6月累計(jì)增速分別為:2、6%、15、2%、84、5%、79、1%、1、9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

  2、房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯

  今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì):

  從商品房預(yù)售情況來看,回落趨勢(shì)明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套,總面積50、6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15、5%和15、4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài),3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降,4月份僅售出474套,總面積6、5萬平方米,與3月份相比均下降了44、3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平,每月預(yù)售385套,總面積5萬平方米左右。

  3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高

  雖然今年年初開始,及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策,但年后,房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的'新一輪行情,由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響,我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。

  自年開始,我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升,房?jī)r(jià)在、、年分別同比上漲20、5%、30%和42%。目前,我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米,同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米,同比上升47%。

  二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響

  由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲,房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重,將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn),市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市:

  :

  土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》,規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況,適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間;對(duì)房?jī)r(jià)上正快的地方,適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例,著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。

  房貸利率調(diào)整。3月16日,央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策,規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上正快城市或地區(qū),可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%,并實(shí)行住房貸款下限管理,將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5、31%提高到6、12%。

  房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國(guó)稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文,規(guī)定XX年6月1日后,個(gè)人將購(gòu)買不足2年的'住房對(duì)外銷售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅,同時(shí)規(guī)定凡在XX年6月1日以后購(gòu)買非普通住房的,按3%全額征收契稅。

  地方:

  房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整!耙跃幼橹、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則。

  房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作,于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn),增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度,并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。

  房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),加配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。XX年市計(jì)劃開工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬平方米。

  從短期看,宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響,從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時(shí),平抑房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃重,房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較程度的萎縮,我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。

  但從長(zhǎng)期看,宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)因素,達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的,有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,主要將起到以下幾方面的作用:

  合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率、稅收政策,減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分,顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量,合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時(shí),通過嚴(yán)格土地供應(yīng),有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。

  緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量,調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu),滿足普通老百姓的住房需求,有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。

  適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格?紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng),我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高,但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房?jī)r(jià),使其漲幅趨于穩(wěn)定。

  三、積極應(yīng)對(duì),保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展

  總的來說,由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低,近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇,從長(zhǎng)源看,我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-提高的階段,走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。

  1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作

  及時(shí)掌握我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)和走勢(shì),建立起科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控,維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格,新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)工作。加強(qiáng)房?jī)r(jià)的季度、年度分析預(yù)測(cè)工作,將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額,新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率,市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng),及時(shí)提出預(yù)警建議。

  2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作

  建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò),及時(shí)饋項(xiàng)目的進(jìn)展情況,以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán),同時(shí),嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān),嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件,對(duì)抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金,無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為,要依法嚴(yán)厲打擊。

  3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)

  結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn),根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃,合理預(yù)留開發(fā)空間,以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā),帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控,通過房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化,培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用,引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況,根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計(jì)劃。

  4、合理引導(dǎo)住房主體需求

  中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求。為滿足這部分需求,市政府今年力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jī)深愖》拷ㄔO(shè),同時(shí)加廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī),積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜,改善住宅供應(yīng),完善住宅功能,提高住宅質(zhì)量。同時(shí),結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際,引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi),推動(dòng)主體需求的合理化。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告14

  第一部分:投資環(huán)境分析

  1、濟(jì)南自然環(huán)境及人口概況

  濟(jì)南市南依泰山,北跨黃河,地處魯中南低山丘陵與魯西北沖積平原的交接帶上,地勢(shì)南高北低。地形可分為三帶:北部臨黃帶,中部山前平原帶,南部丘陵山區(qū)帶。濟(jì)南境內(nèi)河流主要有黃河、小清河兩大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。

  濟(jì)南是中國(guó)東部沿海經(jīng)濟(jì)大省——山東省的省會(huì),全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、教育和金融中心,也是國(guó)家批準(zhǔn)的副省級(jí)城市和沿海開放城市。全市總面積8177平方公里,市區(qū)面積3257平方公里。

  濟(jì)南歷史悠久,是國(guó)務(wù)院公布的歷史文化名城。濟(jì)南風(fēng)景秀麗,泉水眾多,被譽(yù)為“泉城”。濟(jì)南的市樹是柳樹,市花是荷花。

  2、濟(jì)南經(jīng)濟(jì)狀況分析

  (1)宏觀經(jīng)濟(jì)概況

  2004年,濟(jì)南市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1618。9億元,增長(zhǎng)15。6%,綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力持續(xù)在全省前列,是全省重要的綜合性產(chǎn)業(yè)城市。第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值118。7億元,增長(zhǎng)7。8%;第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值742。4億元,增長(zhǎng)19。8%;第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值757。8億元,增長(zhǎng)13。0%。。

  (2)銀行存款余額概況

  濟(jì)南市是中國(guó)九大金融區(qū)之一,金融機(jī)構(gòu)門類齊全,運(yùn)營(yíng)良好。到2004年底,全市各類銀行金融機(jī)構(gòu)存款余額2991億元,比年初增長(zhǎng)22。1%,全市貸款余額2830億元,增長(zhǎng)10。8%。

  (3)濟(jì)南市民收入及消費(fèi)概況

  2004年,城市市區(qū)居民(非農(nóng)業(yè))人均可支配收入為12005元,增長(zhǎng)9。0%;人均消費(fèi)性支出8581元,增長(zhǎng)2。2%。農(nóng)民人均純收入4116元,增長(zhǎng)13。7%;人均生活費(fèi)支出2543元,增長(zhǎng)9。8%。城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化,生活質(zhì)量提高。城市居民消費(fèi)更注重消費(fèi)質(zhì)量,休閑娛樂享受型消費(fèi)發(fā)展迅速,人均休閑娛樂等服務(wù)支出800元,增長(zhǎng)19。7%,占消費(fèi)性支出的比重9。3%,提高1。3個(gè)百分點(diǎn)。城市人均住宅使用面積到達(dá)了19。5平方米,比上年末增加0。65平方米;農(nóng)村居民人均生活用房面積32。9平方米,增加0。4平方米。

  (4)固定資產(chǎn)投資概況

  2005年濟(jì)南全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資856。9億元,增長(zhǎng)31。6%。在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中,城鎮(zhèn)及以上單位投資724。4億元,增長(zhǎng)32。3%;農(nóng)村投資132。6億元,增長(zhǎng)44。0%。房地產(chǎn)開發(fā)投資121。1億元,增長(zhǎng)9。9%,其中:住宅投資96。2億元,增長(zhǎng)10。1%,占房地產(chǎn)開發(fā)投資的79。4%。

  (5)建筑業(yè)

  2005年全市具有新資質(zhì)等級(jí)的建筑業(yè)企業(yè)753家,共完成增加值93。3億元,增長(zhǎng)10。4%;實(shí)現(xiàn)利稅22億元,增長(zhǎng)8。6%;全員勞動(dòng)生產(chǎn)率(按當(dāng)年價(jià)全社會(huì)增加值計(jì)算)為13。03萬元/人,房屋施工面積3448萬平方米,房屋竣工面積1216萬平方米,其中住宅732萬平方米。

  2006年一季度,全市建筑業(yè)開局平穩(wěn),全市資質(zhì)建筑業(yè)企業(yè)共完成總產(chǎn)值48。2億元,同比增長(zhǎng)7。8%。其中,國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)完成建筑業(yè)總產(chǎn)值31。5億元,同比增長(zhǎng)1。1%;非國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)完成16。7億元,增長(zhǎng)19。3%。

  一季度,房屋建筑施工面積2026。2萬平方米,比去年同期增長(zhǎng)13。2%。其中,新開工面積376。2萬平方米,同比增長(zhǎng)34。7%。

  一季度,完成竣工產(chǎn)值14。6億元,比去年同期增長(zhǎng)33。9%,房屋建筑竣工面積39。4萬平方米,與去年持平。

  綜合以上五方面,濟(jì)南經(jīng)濟(jì)狀況,作以下幾點(diǎn)分析:

  (1)2005年濟(jì)南市的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值水平位列全國(guó)城市的地21位,但增勢(shì)強(qiáng)勁,第三產(chǎn)業(yè)增幅明顯。據(jù)《濟(jì)南市總體規(guī)劃文本》顯示,到2010年三次產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)比例調(diào)整為5:45:50,這無疑會(huì)對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)起到良好的促進(jìn)作用。

  (2)從居民銀行儲(chǔ)蓄和家庭月收入以及人均住宅面積分析,濟(jì)南市商品房市場(chǎng)需求潛力較大。數(shù)據(jù)證明,2005年濟(jì)南市人均可支配收入為12310元,在全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市中排第6、7位,在山東省17城市中,濟(jì)南市排第二位,相對(duì)購(gòu)買力水平中高。2005年,家庭年收入?yún)^(qū)間以3~5萬元為最多,比例為44%,其次為3萬元以下的家庭,比例為29%,收入在6~10萬元之間的潛在購(gòu)房者所占比例為22%,10萬元以上的潛在購(gòu)房群體所占比例僅為4%。家庭收入是決定市場(chǎng)吸納量的重要因素,以上收入特征預(yù)示著未來低價(jià)位市場(chǎng)需求量仍然較大,中價(jià)位市場(chǎng)需求逐步成為主流。

  (3)濟(jì)南是一座“畸形”消費(fèi)城市,貧富差距大,公款消費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。

  (4)房地產(chǎn)投資繼04年快速增長(zhǎng)、05年低幅調(diào)整后,正成為熱點(diǎn)。

  (5)在與當(dāng)?shù)赝械慕佑|中發(fā)現(xiàn),濟(jì)南部分“先富”人士已開始二次或多次購(gòu)房。

  3、濟(jì)南市城市發(fā)展規(guī)劃

  (1)中心城區(qū)總體布局。

  中心城區(qū)由主城區(qū)和王舍人、賢文、大金、黨家四個(gè)外圍組團(tuán)組成。

  A、主城區(qū)是全市的行政、金融、商貿(mào)、文化、科教、居住中心,劃分為核心區(qū)和11個(gè)功能各有傾重的片區(qū)。

  ●核心區(qū)為歷山路、經(jīng)十路、鐵路圍合的地區(qū)。

  ●白馬山、濼衛(wèi)、黃臺(tái)、七里河是以工業(yè)為主的片區(qū)。

  ●無影山、工人新村、北園、洪樓、七里山是以居住為主的片區(qū)。

  ●文東為科研文教片區(qū)。

  ●千佛山為風(fēng)景旅游片區(qū)。

  B、王舍人組團(tuán)位于中心城區(qū)最東部,規(guī)劃為獨(dú)立工業(yè)區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展冶金、石化、輕工工業(yè)。

  C、賢文組團(tuán)位于主城區(qū)與王舍人組團(tuán)之間,以濟(jì)南開發(fā)區(qū)新區(qū)為主體構(gòu)成。重點(diǎn)發(fā)展電子信息、生物技術(shù)、光機(jī)電一體化等產(chǎn)業(yè)。

  D、大金組團(tuán)位于中心城區(qū)西部,規(guī)劃為新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展電子信息、材料科學(xué)等新興產(chǎn)業(yè)和倉儲(chǔ)業(yè)。

  E、黨家組團(tuán)位于中心城區(qū)西南部,規(guī)劃為汽車制造工業(yè)為主的獨(dú)立工業(yè)區(qū),重點(diǎn)發(fā)展汽車制造工業(yè)。

  (2)公共設(shè)施布局

  A、中心商務(wù)區(qū)。

  在順河街、經(jīng)一路、緯六路、經(jīng)七路圍合地區(qū)內(nèi)。

  B、市級(jí)商業(yè)中心。

  在泉城路、經(jīng)四路東段、西市場(chǎng)商業(yè)集中地區(qū)。

  C、省級(jí)行政辦公用地。

  集中在經(jīng)八緯一地區(qū)。同時(shí)完善古城區(qū)和歷山路兩側(cè)的省級(jí)行政辦公設(shè)施。

  D、金融設(shè)施。

  在中心商務(wù)區(qū)內(nèi)。

  E、文化娛樂設(shè)施。

  在南門、經(jīng)三緯三、普利門、經(jīng)八緯一等地區(qū)。

  F、體育設(shè)施。

  在臘山湖北新建市級(jí)體育中心。

  G、調(diào)整完善醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施。

  在白馬山、賢文、大金和黨家建設(shè)醫(yī)療衛(wèi)生院所。

  H、文科設(shè)施。

  完善文東科研文教區(qū)建設(shè),在南部十六里河地區(qū)建設(shè)濟(jì)南科技活動(dòng)場(chǎng)所,在東部鰲角山地區(qū)預(yù)留高教科研用地。

  (3)濟(jì)南旅游資源開發(fā)。構(gòu)成以古城旅游區(qū)為中心,四面擴(kuò)展的格局。

  A、古城旅游區(qū)。

  主要包括大明湖、四大泉群、環(huán)城公園、芙蓉街等傳統(tǒng)街區(qū)及千佛山、佛慧山等景區(qū)。

  B、向北擴(kuò)展建成黃河旅游區(qū)。

  主要包括黃河公園、華山、鵲山白云湖風(fēng)景區(qū)和鴨旺口溫泉旅游度假區(qū)等。

  C、向東擴(kuò)展建成龍山文化旅游區(qū)。

  主要包括龍山文化遺址、齊長(zhǎng)城、百脈泉群等名勝古跡。

  D、向南擴(kuò)展建成山川古跡旅游區(qū)。

  主要包括靈巖寺、五峰山、柳埠、龍洞、蟠龍洞、小婁峪等風(fēng)景旅游區(qū)。

  E、向西擴(kuò)展建成平陰民俗風(fēng)情旅游區(qū)。

  主要包括洪范池、翠屏門等風(fēng)景旅游區(qū)。

  (4)外聯(lián)交通

  A、鐵路。

  2010年前建設(shè)京滬高速鐵路濟(jì)南段(含黃河高速鐵路橋),建設(shè)邯濟(jì)線、濟(jì)龍煙線,并引入濟(jì)南樞紐。

  B、公路。

  近期建設(shè)大楊莊黃河公路二橋,京滬高速公路濟(jì)德、濟(jì)泰段,高速澆城公路環(huán)的東南段,京滬與濟(jì)青高速公路的聯(lián)接線。

  C、機(jī)場(chǎng)。

  濟(jì)南(遙墻)機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建為國(guó)內(nèi)口岸一級(jí)機(jī)場(chǎng)。新建5萬平方米侯機(jī)樓和一條3200米跑道,延長(zhǎng)現(xiàn)有跑道至3200米,張莊軍用機(jī)場(chǎng)不宜在市區(qū)內(nèi)保留,遷出選址新建。

  (5)城市交通。

  總體框架:3個(gè)環(huán)路、9條放射路、9條南北向和9條東西向主干路。(簡(jiǎn)稱“三環(huán)九射、九縱九橫”)

  “三環(huán)”指由經(jīng)十路、歷山路、北園路、無影山中路、濟(jì)齊路、營(yíng)市街等組成的快速路環(huán);由二環(huán)東、南、西、北路組成的主干路環(huán);由京滬、京滬與濟(jì)青的聯(lián)接線和東、南繞城公路組成的高速繞城公里環(huán)。

  “九射”指主干路環(huán)向外放射的濟(jì)王、濟(jì)青(青州)、濟(jì)青(青島)、濟(jì)濱、濟(jì)德、濟(jì)齊、濟(jì)兗、濟(jì)微、濟(jì)臨9條高等級(jí)公路。

  “九縱”指二環(huán)西路、營(yíng)市街(快速)、緯十二路、緯六路、緯二路、順河街、湖山路、歷山路(快速)、二環(huán)東路9條南北向主干路或快速路。

  “九橫”指二環(huán)南路、劉長(zhǎng)山路、經(jīng)十路(快速)、經(jīng)七路、經(jīng)四路、經(jīng)一路、北園路(快速)、清河北路、二環(huán)北路等9條東西向主干路或快速路。

  4、濟(jì)南重大市政工程

  (1)已建:

  A、洪城高速路東、北、西線和黃河二橋建成通車。

  B、英雄山路、趵突泉北路拓寬改造及濟(jì)濼路立交橋一期工程竣工使用。

  C、泉城廣場(chǎng)建成使用。

  D、濟(jì)南機(jī)場(chǎng)主跑道投入使用。

  (2)在建:

  A、“藍(lán)天工程”,市區(qū)新增綠地20萬平方米,使城市綠化覆蓋率到達(dá)36%,綠地率31%。

  B、“舊城改造工程”。抓好一批舊居舊村和低洼棚戶區(qū)的改造建設(shè),搞好舜湖社區(qū),新世界陽光花園、北園八村以及其它居民小區(qū)的成片住宅開發(fā)和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。

  (3)規(guī)劃:詳見“濟(jì)南市城市發(fā)展規(guī)劃”。

  分析:從以上“3、濟(jì)南市城市發(fā)展規(guī)劃和4、濟(jì)南重大市政工程”兩項(xiàng)資料分析得出以下幾點(diǎn):

  A、對(duì)中心城區(qū),采取強(qiáng)化、改造手段,進(jìn)一步確立其商業(yè)、金融、和都市旅游的核心地位。

  B、重視東西兩頭的發(fā)展,以若干片區(qū)的構(gòu)成確立其每個(gè)片區(qū)的核心任務(wù)。

  C、南部大力開發(fā)旅游資源,構(gòu)成濟(jì)南的生態(tài)區(qū)。

  D、北部發(fā)展的比重在全市范圍內(nèi)最輕,對(duì)華山各案可能有影響的主要有以下幾點(diǎn):

  ●北向擴(kuò)建黃河旅游區(qū),其中華山旅游區(qū)作為其中一部分。

  ●京滬與濟(jì)青高速公路的聯(lián)接線工程。將使外聯(lián)更方便。

  ●順河高架路北延工程。

  ●歷山北路拓寬工程。

  第二部分房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

  一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體運(yùn)行狀況

  由于房改政策、城市基礎(chǔ)設(shè)施及舊城改造、城市新功能區(qū)域規(guī)劃建設(shè)的拉動(dòng)作用,濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步升溫。據(jù)有關(guān)部門透露,5年之內(nèi)濟(jì)南市將有4000萬平方米的住宅需求量,年需求量平均約800萬平方米。

  在一輪發(fā)展機(jī)遇面前,濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)格局必將要發(fā)生質(zhì)的變化,一些有強(qiáng)大后盾支持的開發(fā)商可能會(huì)脫穎而出。

  1、土地市場(chǎng)分析

  2006年土地供應(yīng)狀況

  根據(jù)濟(jì)南市土地部門的放量土地和部分區(qū)域招商土地的統(tǒng)計(jì),濟(jì)南市市區(qū)目前能夠進(jìn)入市場(chǎng)的土地在3萬畝左右,而且新的土地供應(yīng)還不斷增加。但濟(jì)南市獲取土地渠道和價(jià)格的多樣性及歷史遺留問題的理順解決,會(huì)在必須時(shí)光內(nèi)造成明顯的供求矛盾。

  2、房地產(chǎn)投資狀況分析

  2006年投資預(yù)期

  有關(guān)部門的信息顯示,濟(jì)南市確定用心推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,今年力爭(zhēng)完成開發(fā)投資135億元,同比增長(zhǎng)25%。其中:住宅建設(shè)完成投資95億元,商業(yè)用房完成投資40億元。商品房施工面積980萬平方米,其中商品住宅施工面積800萬平方米;新開工面積400萬平方米,實(shí)現(xiàn)銷售面積300萬平方米。

  3、商品房銷售狀況分析

  截至2006年2月末,全市商品房屋銷售建筑面積為20。8萬平方米,同比增長(zhǎng)33。3%。其中,住宅銷售建筑面積為18。4萬平方米,同比增長(zhǎng)18。7%,占全部銷售面積的88。5%,下降10。9個(gè)百分點(diǎn)。2月末,我市商品房屋空置面積為38。5萬平方米,其中空置住宅34。6萬平方米,分別比去年同期增長(zhǎng)42。6%和31。1%。買方市場(chǎng)有需求釋放的跡象,但超多新開樓盤的出現(xiàn),購(gòu)房人選取余地較大,配置一般、同質(zhì)化較強(qiáng)的樓盤將面臨市場(chǎng)的考驗(yàn)。

  4、商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)

  2006年2月份登記成交均價(jià)為3034元/平方米,比1月份增長(zhǎng)18。3%。從前4個(gè)月的中檔住宅市場(chǎng)看,在售樓盤每平方米均價(jià)到達(dá)3500-4500元。市場(chǎng)出現(xiàn)10000-12000元/平米的高端住宅產(chǎn)品。

  5、經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)分析

  據(jù)悉,濟(jì)南市總共規(guī)劃了5個(gè)片區(qū)來建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房,其中首個(gè)向中低收入家庭銷售的槐蔭區(qū)大金莊經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)面積15萬平方米,槐蔭區(qū)世紀(jì)中華城項(xiàng)目7萬平方米,北全福經(jīng)濟(jì)適用房居住組團(tuán)7。7萬平方米。這為廣大低收入家庭解決住房問題的同時(shí)也帶給良好的居住環(huán)境。

  二、房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域板塊分析

  濟(jì)南南部是大片的山區(qū),北部是黃河,地理位置的特點(diǎn)決定了濟(jì)南市的發(fā)展方向是東西向的,加之鐵路交通線貫通東西,經(jīng)十路、經(jīng)一路、濼源大街、解放路、泉城路……,濟(jì)南的繁華街道大多是東西走向,這就造成了濟(jì)南的房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)形態(tài)呈現(xiàn)出沿交通線兩側(cè)帶狀發(fā)展的特點(diǎn)。

  這種城市結(jié)構(gòu)特點(diǎn)造成了濟(jì)南的商業(yè)地產(chǎn)投資集中在交通干線沿線,居民住宅也大多集中在東西偏南方向。濟(jì)南自古就有“寧要?dú)v下一張床,不住天橋一間房”的說法,談的就是這個(gè)特點(diǎn)。反映到濟(jì)南的房地產(chǎn)市場(chǎng)上,南部,東部的房?jī)r(jià)比北部西部的房?jī)r(jià)要高上一個(gè)檔次。

  針對(duì)濟(jì)南市的特點(diǎn),政府在制定城市規(guī)劃的時(shí)候也充分的照顧了交通干道沿線的商業(yè)的住宅開發(fā)。

  成功拓寬改造后經(jīng)十路板塊顯現(xiàn)巨大商業(yè)投資價(jià)值。目前位于經(jīng)十路沿線大型樓盤,東部中潤(rùn)世紀(jì)城,西部的陽光一百都有不俗的市場(chǎng)表現(xiàn),越來越得到市場(chǎng)認(rèn)可。

  大改造后的經(jīng)一路板塊也是濟(jì)南市的一大投資熱點(diǎn)。位于經(jīng)一路延長(zhǎng)線和大明湖西北側(cè)的巴黎花園,具備良好的地理位置和人文環(huán)境,樓盤前景看好。大明湖附近離經(jīng)一路不遠(yuǎn)的魯能康橋,具備必須的升值潛力。另外,由山東省建工集團(tuán)開發(fā)的明珠國(guó)際商務(wù)港,投資前景看好。

  濟(jì)南市的歷史文化風(fēng)貌區(qū)具備較高的升值潛力。典型的就是泉城廣場(chǎng)沿線,周圍名勝聚集,是濟(jì)南市的.中心,圍繞泉城廣場(chǎng),泉城路、濼源大街兩條東西向的干道也是一個(gè)值得關(guān)注的板塊。

  歷史及規(guī)劃因素構(gòu)成的特色產(chǎn)業(yè)聚集地,如以山大路為中心的科技商業(yè)地帶,以英雄山路為中心的社區(qū)、商業(yè)、通訊地帶,以北園大街為中心的建材家具、娛樂產(chǎn)業(yè)地帶,以及以趵突泉為中心的特色旅游帶等,均是應(yīng)關(guān)注的投資熱點(diǎn)。

  屬“南控”的濟(jì)南南部地區(qū),山青水秀,自然環(huán)境好,紅葉谷、九頂塔、野生動(dòng)物園、藥鄉(xiāng)森林公園等濟(jì)南大部分近郊旅游景區(qū)也都在南部,南部獲批準(zhǔn)開發(fā)的樓盤就具備了很好的增值空間,位于濟(jì)南南部開發(fā)的陽光舜城、偉東新都、國(guó)際風(fēng)情街等民用和商用房產(chǎn)的熱銷也說明這一點(diǎn)。

  東部區(qū)域板塊發(fā)展?jié)摿θ找骘@現(xiàn),隨著新城建設(shè)進(jìn)程的加快以及與章丘的鏈接,為區(qū)域土地市場(chǎng)帶給充沛的供應(yīng)的同時(shí)促進(jìn)了該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)程,仍是未來一段時(shí)光濟(jì)南住宅市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域。

  第三部分2006年濟(jì)南住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)

  2006年住宅市場(chǎng)預(yù)測(cè)

  1、行業(yè)發(fā)展方面

  計(jì)劃經(jīng)濟(jì)——改革開放——加入世貿(mào)組織,中國(guó)的經(jīng)濟(jì)是不斷走向市場(chǎng)化、國(guó)際化的,各行業(yè)面臨的是世界范圍的競(jìng)爭(zhēng)與機(jī)遇,各行業(yè)、各領(lǐng)域的市場(chǎng)化程度也在不斷提高。房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域,土地已基本走市場(chǎng)化的道路;利率政策在不斷靈活,商業(yè)銀行等市場(chǎng)參與者的話語權(quán)在不斷加大,央行雖在總體監(jiān)控,但越來越多的是透過市場(chǎng)化手段影響利率波動(dòng);匯率方面,國(guó)家匯率制度也進(jìn)行了重大的改革,控制性的放開了人民幣匯率,將人民幣推向了世界貨幣市場(chǎng)。綜合來看所有房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域市場(chǎng)化程度的加深都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生促進(jìn)作用,推動(dòng)市場(chǎng)不斷成熟,穩(wěn)步發(fā)展。

  2、新增供應(yīng)量方面

  05年由于受中央和地方各種房地產(chǎn)政策的影響,新增供應(yīng)量與04年相比大幅下降,市場(chǎng)一度低迷,銷售量萎縮,成交價(jià)格雖時(shí)有波動(dòng),卻并無大幅滑坡。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,宏觀經(jīng)濟(jì)來方面,國(guó)家在抑制投資過熱,房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)之一必然是重點(diǎn)調(diào)控對(duì)象,但房地產(chǎn)業(yè)不僅僅拉動(dòng)投資,也能有效拉動(dòng)需求,且能帶動(dòng)家電、建材等多行業(yè)的消費(fèi)性支出,解決國(guó)家一向以來有效需求不足的問題。進(jìn)入2006年3月份,濟(jì)南東西南北中都有大盤項(xiàng)目在啟動(dòng),在住宅市場(chǎng)上泉景·天沅(80萬平米)、歷山名郡、重汽·翡翠郡(68萬平米)、融基·湖光山色等新項(xiàng)目或開盤或開始大力推廣,4月份,外海中央花園(88萬平米)、蝶泉山莊、陽光100三期、京魯山莊、大地花園、嘉匯·環(huán)球廣場(chǎng)、繡水如意國(guó)際商都等項(xiàng)目啟動(dòng)發(fā)售。60萬平米以上的大型樓盤就有魯能領(lǐng)秀城(320平米)、翡翠郡、名士豪庭(100萬平米以上)、外海中央花園。正在熱賣的大盤有偉東新都(103萬平米)、陽光100國(guó)際新城(178萬平米)

  3、產(chǎn)品種類方面

  2006年房地產(chǎn)上市品種多樣成為市場(chǎng)亮點(diǎn)。從千佛山禧園、國(guó)華東方美郡、翡翠郡到泉景·天沅、大地華園、歷山名郡,從中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)、嘉匯·環(huán)球廣場(chǎng)到第一大道、繡水如意國(guó)際商都,別墅、花園洋房、小高層住宅、高層住宅、商住社區(qū)等品種的出現(xiàn)反映了當(dāng)前市場(chǎng)需求的多樣化。而10多個(gè)舊村改造項(xiàng)目及其它價(jià)格較低的項(xiàng)目的旺銷,也顯示了住宅市場(chǎng)從低端向高端推進(jìn)的態(tài)勢(shì)。06年開發(fā)商應(yīng)注意市場(chǎng)細(xì)分,找準(zhǔn)客戶定位,才能在較旺的市場(chǎng)空間中贏得一席之地。

  4、居住品質(zhì)提高方面

  在2006年新開工的項(xiàng)目中,技術(shù)含量、戶型設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量、形象包裝、品牌營(yíng)造等方面均有進(jìn)步,這反映了在“節(jié)能、節(jié)地、舒適、生態(tài)環(huán)!贝蟊尘跋聺(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)步。天泰太陽樹項(xiàng)目推出“不要空調(diào)暖氣”的恒溫恒濕宣傳主題,翡翠郡在戶型設(shè)計(jì)等方面申請(qǐng)5項(xiàng)專利。

  5、戶型及面積方面

  市場(chǎng)需求在戶型及面積方面趨于理性化。06年的熱點(diǎn)集中在75-90平米的兩室兩廳以及100-115平米的三室兩廳上,總價(jià)低,易于理解。南部城區(qū)的狀況略有不一樣。詳見客戶群分析。

  6、價(jià)格方面

  目前國(guó)家頒布的一系列土地、稅收以及利率等方面的政策都給開發(fā)商不小的成本壓力,此外原材料價(jià)格和勞動(dòng)力價(jià)格的穩(wěn)步上漲,樓盤品質(zhì)提升帶來的成本也在增加,所以預(yù)計(jì)未來一段時(shí)光價(jià)格不會(huì)下降,但今年政策中關(guān)注的經(jīng)濟(jì)適用房、舊村改造轉(zhuǎn)軌等關(guān)鍵詞,預(yù)示必須規(guī)模的中低價(jià)房的開發(fā),同時(shí)未來一段時(shí)光新增供應(yīng)量的增加,將會(huì)對(duì)濟(jì)南樓市產(chǎn)生不小的沖擊,限制樓市價(jià)格的增長(zhǎng)幅度。2006年前四個(gè)月,在售樓盤均價(jià)到達(dá)3500-4500元/平米,銷售勢(shì)頭良好。泉景天沅起價(jià)3830元/平米,魯能領(lǐng)秀城均價(jià)4200元/平米,位于陽光舜城的依山居5700元/平米左右,東部品質(zhì)樓盤均價(jià)在4300-4800元/平米,太陽樹醞釀10000元/平米銷售均價(jià)。

  7、供應(yīng)分布方面

  未來一段時(shí)光,南部將是06年住宅市場(chǎng)的焦點(diǎn),隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策的收緊,許多開發(fā)商過去囤積的土地紛紛亮相,從05、06年房展會(huì)我們能夠看出,南部新樓盤驟增,并且開發(fā)規(guī)模、和品質(zhì)都較高,吸引了眾多購(gòu)房者的眼球;東部區(qū)域發(fā)展?jié)摿θ找骘@現(xiàn),隨著新城建設(shè)進(jìn)程的加快以及與章丘的鏈接,為區(qū)域土地市場(chǎng)帶給充沛的供應(yīng)的同時(shí)促進(jìn)了該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)程,仍是未來一段時(shí)光濟(jì)南住宅市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域。

  8、客戶群方面

  (1)潛在購(gòu)房者基本特征

  ①潛在購(gòu)房者的年齡結(jié)構(gòu)趨于年輕化,40歲以下的年輕人成為購(gòu)房群體主流,所占比例達(dá)73%,其中,26~30歲的購(gòu)房群體為主,所占比例為29%。購(gòu)房群體的年齡特征將直接影響其對(duì)住宅的戶型選取、建筑風(fēng)格、社區(qū)配套等的需求狀況。

  ②購(gòu)房行為主要以家庭為單位,三口之家占據(jù)主導(dǎo),比例為48%,二人世界所占的比例為27%,相比之下單身購(gòu)房群體在對(duì)房產(chǎn)的需求程度和支付潛力上都略顯不足,所占比例僅為12%。但單身白領(lǐng)階層的消費(fèi)意識(shí)隨著社會(huì)進(jìn)步發(fā)展迅速,單身一族對(duì)住宅物業(yè)要求日益強(qiáng)烈,對(duì)住宅的功能要求較高。該群體多為高收入、高學(xué)歷的單身者。另外,老年人消費(fèi)市場(chǎng)正日益擴(kuò)大,其消費(fèi)心理和消費(fèi)潛力與年輕人相比,更加理性,尤其是在古城濟(jì)南,隨著人口老齡化的加快,老年人的消費(fèi)力資源會(huì)比較充裕。

 、蹪撛谫(gòu)房者中具有大專和本科學(xué)歷的人群已經(jīng)成長(zhǎng)為潛在的購(gòu)房主流,為79%;其次是具有高中(含中專、技校)學(xué)歷的人群,比例為17%,相應(yīng)的購(gòu)房者對(duì)社區(qū)帶來的文化氣息、生活品質(zhì)、周邊配套都將提出更高的要求。初中及以下學(xué)歷的人群僅占4%。

  ④潛在購(gòu)房者的工作單位多為私營(yíng)企業(yè),其次為事業(yè)單位,透過對(duì)潛在購(gòu)房者的家庭年收入和工作單位作交叉分析證明,年收入在6~10萬元間的購(gòu)房者的工作單位中私營(yíng)企業(yè)居首位,年收入在10萬元以上的潛在購(gòu)房者工作單位以事業(yè)單位為首。

 、轁撛谫(gòu)房者的主要出行工具表現(xiàn)為公交車,所占比例為44%,相應(yīng)的,購(gòu)房者對(duì)于公交汽車站的關(guān)注程度也較強(qiáng)。其次為自行車/助力車,比例為24%,排列在第三位的是私家車,比例為17%,購(gòu)房者的私家車擁有數(shù)量不容忽視。

  (2)潛在購(gòu)房群體需求特征

 、79%的受訪者選取1~2年內(nèi)購(gòu)房,打算一年內(nèi)購(gòu)房的比例為38%,2年內(nèi)購(gòu)房者比例為41%,選取2~3年內(nèi)購(gòu)房的比例為15%,3年以上購(gòu)房的比例僅為6%。近年來,由于拆遷的區(qū)域較大,購(gòu)房者思考改善居住條件的需求也較大,導(dǎo)致購(gòu)房計(jì)劃表現(xiàn)出相對(duì)集中的特征。

  ②潛在購(gòu)房者的置業(yè)目的中自我改善居住條件的居于首位,所占比例為69%,購(gòu)房給父母及孩子的比例為23%,用于投資的潛在購(gòu)房者所占的比例為6%。結(jié)合潛在購(gòu)房者的住房性質(zhì)分析,商品房的擁有比例僅為16。2%,自有住房、房改房所占的比例為35。8%和30。2%,拆遷房所占的比例為9。3%。

 、蹪撛谫(gòu)房者中有40%選取在東部購(gòu)房,選取南部區(qū)域的比例為22%,選取西部區(qū)域的比例為19%。南部區(qū)域購(gòu)房者思考的主要因素依次為:自然環(huán)境、交通便利、價(jià)格和工作方便。

  ④潛在購(gòu)房者對(duì)建筑形態(tài)的選取中,多層居首位,所占比例為57%,其次為小高層所占比例是37%,對(duì)于高層的選取比例僅占6%,別墅所占的比例是1%。雖然多層依然在建筑形態(tài)中占據(jù)主導(dǎo)地位,但是小高層已經(jīng)逐漸為購(gòu)房者理解,其地位日漸穩(wěn)固,而且限于稀缺的土地資源,小高層的需求容易得以實(shí)現(xiàn),而對(duì)多層的需求則會(huì)由于其供給量的匱乏逐漸向小高層和高層轉(zhuǎn)移,購(gòu)房者對(duì)小高層的需求未來將呈現(xiàn)增漲勢(shì)頭。

 、轁撛谫(gòu)房者首選的戶型結(jié)構(gòu)是平層,所占比例為50%,選取復(fù)式結(jié)構(gòu)的比例為25%,選取錯(cuò)層的比例為16%,躍層結(jié)構(gòu)為8%。

 、逎(jì)南市戶型需求綜合分析狀況來看,二居室、三居室是需求的主力戶型,比例超過90%,其中二居室比例為62%,三居室比例為28%;對(duì)一居室、四居室的戶型需求極少,分別為2%、3%。戶型需求與家庭成員結(jié)構(gòu)密切相關(guān),一居室更多地面向單身及投資者,四居室以上的戶型因其總樓款較高,相對(duì)抑制客戶的購(gòu)買需求。但相關(guān)分析證明,濟(jì)南市不一樣區(qū)域的購(gòu)房者對(duì)住宅的戶型需求略有差異,選取市中區(qū)的購(gòu)房者對(duì)三室的需求量較其他區(qū)域強(qiáng)勁,南部區(qū)域內(nèi)對(duì)四室的需求較顯著,證明這兩個(gè)區(qū)域大戶型住宅較有市場(chǎng)。南部區(qū)域需求戶型比例基本為一居室2%,二室一廳28%,二室二廳29%,三室二廳35%,四居室6%。

 、80~100平方米之間的戶型面積指標(biāo)成為大眾需求主流,比例高達(dá)39%,其次為100~120平方米,需求比例為26%,80平方米以下需求比例為19%,120~150平方米需求比例為11%,對(duì)150平方米以上的戶型需求比例為4%。

  (3)潛在購(gòu)房者的購(gòu)買潛力分析

  ①家庭年收入?yún)^(qū)間以3~5萬元為最多,比例為44%,其次為3萬元以下的家庭,比例為29%,收入在6~10萬元之間的潛在購(gòu)房者所占比例為22%,10萬元以上的潛在購(gòu)房群體所占比例僅為4%。家庭年收入在3~5萬之間的,對(duì)總價(jià)的承受潛力就應(yīng)在20~45萬之間。家庭年收入在6~10萬之間的,對(duì)總價(jià)的承受潛力就應(yīng)在40~90萬之間。

 、趯(duì)價(jià)格的理解程度集中在4000元/平方米以下,比例超過90%,其中3500元及以下所占的比例最高,為64%,其次為3500~4000元/平方米,所占比例是30%,4000元/平方米的住宅比例僅占5%。

 、蹖(duì)住宅總價(jià)的承受力,以40萬元以下的為需求主流,占到總數(shù)的八成多,其中21~30萬元間的總價(jià),購(gòu)房者理解的比例約占到四成,其次是31~40萬元之間的總價(jià),約占到三成,超過40萬元的總價(jià)水平,僅有12%的人能夠理解,所以總價(jià)水平40萬元為潛在購(gòu)房者的心理底線。依據(jù)潛在購(gòu)房者能夠承擔(dān)的總房款價(jià)格,細(xì)分不一樣購(gòu)房群體的需求特征為:承擔(dān)總房款在30萬元以下的潛在購(gòu)房者,偏好的面積首先是81~100平米,其次為61~80平米,偏好的戶型分別為二室一廳一衛(wèi)和二室二廳二衛(wèi);總房款在31~40萬元之間的購(gòu)房者偏好的面積為101~120平米,戶型為二室二廳一衛(wèi);總房款在41~60萬元之間的購(gòu)房者偏好的面積為121~150平米,戶型為三室二廳二衛(wèi);總房款在61~80萬元之間的購(gòu)房者偏好的面積為121~180平米之間,戶型為四室二廳二衛(wèi)。

  (4)配套需求分析

 、倬G化、超級(jí)市場(chǎng)、幼兒園/學(xué)校是最重要的三項(xiàng)配套。潛在購(gòu)房者關(guān)注的社區(qū)配套中,綠化居于首位,所占比例為20%,之后分別為超級(jí)市場(chǎng)、學(xué)校/幼兒園和運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所。結(jié)合前文可知,潛在購(gòu)房者年齡以26~30歲之間的居多,其中家庭結(jié)構(gòu)為二人世界的占五成,因此,其對(duì)幼兒教育環(huán)境關(guān)注程度較強(qiáng)。

  ②潛在購(gòu)房者對(duì)于有車位需求與無需求的比例為4:1,租用與購(gòu)買所占的比例分別為49%和32%。潛在購(gòu)房者比較偏好地下的車位。購(gòu)房者愿意支付的車位價(jià)格主要集中于7萬元以下,比例為50%,其次為8萬元,比例為21%,購(gòu)買者對(duì)車位的購(gòu)買意識(shí)不強(qiáng),愿意支付的價(jià)格普遍較低,車位配比應(yīng)將當(dāng)前需求與未來城市發(fā)展相結(jié)合思考。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告15

  一、摘要

  目前XX新城區(qū)規(guī)劃面積33平方公里,人口35—50萬。行政中心搬過去后,加上高教園區(qū)、高檔住宅區(qū),一個(gè)大型新城區(qū)已初具雛形。通過引進(jìn)比較成熟的商業(yè)版塊來聚集人氣、提升城市形象,房地產(chǎn)界也正是看中了其多種業(yè)態(tài)百花齊放、房多隆市的規(guī)模效應(yīng)。以新城區(qū)為中心,中心鎮(zhèn)、近郊鎮(zhèn)共同發(fā)展的房地產(chǎn)建設(shè)新格局已形成。隨著東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭云天等大型高品質(zhì)樓盤陸續(xù)交付,還將有不少樓盤先后開盤,伴之XX中心區(qū)生活配套設(shè)施和交通條件的不斷完善,XX中心區(qū)即將成為XX的又一個(gè)居住中心。

  二、城區(qū)規(guī)劃背景(XX新城:未來XX的城市副中心)

  XX新城區(qū)其定位為XX未來的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心。該區(qū)域規(guī)劃總面積35平方公里,近期計(jì)劃開發(fā)12平方公里,其中工業(yè)區(qū)5平方公里,規(guī)劃總?cè)丝诩s12萬人。XX新城區(qū)遠(yuǎn)景規(guī)劃年限一直到20xx年,屆時(shí)計(jì)劃容納20萬人口;同時(shí)根據(jù)市里“南居北工”的發(fā)展戰(zhàn)略,到20xx年XX新城區(qū)將成為一個(gè)現(xiàn)代化、生態(tài)型、園林式的國(guó)內(nèi)一流中等城市,充分發(fā)揮其XX城市副中心的優(yōu)勢(shì),分擔(dān)XX主城區(qū)的城市功能,減輕中心城區(qū)的城市負(fù)荷。

  XX新城區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上已累計(jì)投資近百億元,完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路。其中,沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸,為休閑文化商業(yè)景觀軸,今后將建設(shè)高檔酒店、單身公寓、藝術(shù)展覽館、酒吧區(qū)、中西式餐飲區(qū)、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人群的活動(dòng)場(chǎng)地等。南北軸則沿平行于天童南路的河道設(shè)置,辦公樓、入口廣場(chǎng)和一批住宅小區(qū)將落戶其間。在兩軸的交會(huì)處,即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個(gè)區(qū)塊,是大型的城市公園。

  根據(jù)規(guī)劃,XX新城區(qū)空間環(huán)境特色可概括為:“一心”,即鄞州新城區(qū)的中心,為區(qū)行政辦公大樓所在區(qū)域,它不僅在功能上是城市行政商業(yè)區(qū),在空間景觀上也是視覺中心,它的特殊性將通過控制建筑高度、建筑風(fēng)貌及城市肌理、景觀介質(zhì)變化和視覺走廊設(shè)計(jì)體現(xiàn);“兩軸”,即新城區(qū)核心區(qū)域內(nèi)的南北和東西向兩條綠化軸;“三環(huán)”,即通過整合現(xiàn)狀河流綠化,形成3道以核心區(qū)為核心的綠環(huán);“四廊”,即利用現(xiàn)有4條主要河流,形成寬約100米的`空間通廊;“三十六點(diǎn)”,即在綠環(huán)、綠廊相交點(diǎn)、城市出入口以及其他主要景觀節(jié)點(diǎn),布置城市公園。

  三、已建成樓盤:

  1、華泰劍橋:由XX華泰股份公司開發(fā),北靠四明路,東臨錢湖北路,建筑面積30余萬平米。分多層、復(fù)式多層、高層、聯(lián)體別墅和單體別墅,以120——130㎡的三房?jī)蓮d為主。內(nèi)設(shè)高級(jí)會(huì)所、學(xué)校、超市、美容美發(fā)室等。在小區(qū)門口步行兩分鐘即可到達(dá)公交車站,交通比較便捷。

  2、金灣華庭:由寧興房產(chǎn)開發(fā),位于錢湖北路以西,四明中路以北,總建筑面積約11萬平米。由4幢小高層、15幢多層、9幢范圍洋房和10幢聯(lián)體別墅組成,共700多戶,開盤價(jià)4000元/㎡左右,目前二手價(jià)6200元/㎡左右。步行五分鐘可到達(dá)公交站點(diǎn)。

  3、半島名邸:由XX光大置業(yè)開發(fā),位于天童北路與華裕路口,總建筑面積6萬平米。東面和北面是自然河,由8幢多層和4幢小高層組成。小區(qū)內(nèi)有噴泉,活動(dòng)室,健身房等,需步行10——15分鐘方可到達(dá)公交車站。

  4、東湖花園:由雅戈?duì)栔脴I(yè)開發(fā),位于中興路與麥德龍交叉口,建筑面積70萬平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。內(nèi)有五星級(jí)會(huì)所、大型運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、室內(nèi)游泳池和東湖小學(xué)。離麥德龍超市三分鐘步行路程,離市區(qū)十分鐘車程,小區(qū)附近設(shè)有公交站點(diǎn),是居住和休閑的首選地。

  四、在建樓盤:

  1、都市森林:由雅戈?duì)栔脴I(yè)開發(fā),四明中路以北,寧南路以東,總建筑面積26.6萬平米,共1900多戶。由10幢高層、20幢小高層、3幢多層、4幢公寓和79套三層連排組成,將于20xx年6月份開盤。

  2、新都美地:由新都置業(yè)開發(fā),位于天童北路與四明路之間,建筑面積9.7萬平米,由11幢小高層、9幢高層組成,共650多戶住戶。以100——120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。24小時(shí)熱水供應(yīng),安保自動(dòng)化,還設(shè)有可視樓宇對(duì)講機(jī)和閉路監(jiān)控系統(tǒng)。開盤價(jià)4400元/㎡左右。

  3、小城花園:由百隆房產(chǎn)開發(fā),位于天童北路,杉杉工業(yè)城南面,總建筑面積7萬平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成,共828戶。預(yù)計(jì)開盤價(jià)6200元/㎡左右。

  4、四明春曉:由XX旗濱集團(tuán)有限公司開發(fā),建筑面積8萬平米,共700多戶。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。

  五、調(diào)查定論

  從市場(chǎng)調(diào)查的過程和信息,我們可以清晰的看到,XX房地產(chǎn)主要開發(fā)商在參與打造XX新城區(qū),結(jié)合城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律,穩(wěn)步有序的推進(jìn),實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)20xx年一個(gè)新的熱點(diǎn),在這個(gè)熱點(diǎn)的背后是政府的宏觀調(diào)控,和房地產(chǎn)業(yè)更趨于成熟,已建成的樓盤和未建成的樓盤,主體風(fēng)格上是基本相一致的,以歐陸風(fēng)情為主,有代表性的春江花城、東湖場(chǎng)馨園最具代表性,從營(yíng)銷的角度上講,風(fēng)格不是主要形成競(jìng)爭(zhēng)的因素,大量的百余平方普通住宅區(qū),將吸引更多的購(gòu)房者,從這里將引出一個(gè)環(huán)境與人文因素,以及周邊的配套設(shè)施,成為營(yíng)銷新的引爆點(diǎn);從各個(gè)小區(qū)的布局來看,總體上價(jià)格與價(jià)值是相吻合的,營(yíng)銷工作的主要重點(diǎn),還是在于如何妙作聚集人氣?傊,未來XX新城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還將持續(xù)走高。

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