關(guān)于社區(qū)亂象自治管理情況的調(diào)查報(bào)告

　　在我們平凡的日常里，報(bào)告的使用頻率呈上升趨勢(shì)，不同種類的報(bào)告具有不同的用途。那么報(bào)告應(yīng)該怎么寫才合適呢？下面是小編幫大家整理的關(guān)于社區(qū)亂象自治管理情況的調(diào)查報(bào)告，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。

　　一、前言

　　隨著城市建設(shè)的發(fā)展，城市住宅小區(qū)日益成為城市居民集中居住和生活的基本社會(huì)單元。在這個(gè)社會(huì)單元中，它是居民自治管理和社區(qū)管理作為補(bǔ)充的基本特征。社區(qū)自治管理的質(zhì)量不僅關(guān)系到每一個(gè)家庭的切身利益，也關(guān)系到社區(qū)居民主人翁意識(shí)、社會(huì)意識(shí)和民主意識(shí)的建立和培養(yǎng)。與公民社會(huì)作為社會(huì)發(fā)展規(guī)律和方向的基本特征，公民組織的發(fā)展和完善是衡量一個(gè)城市發(fā)展與否的極其重要的標(biāo)準(zhǔn)。從這個(gè)意義上說，社區(qū)自治管理的地位和能力不僅關(guān)系到社會(huì)的和諧穩(wěn)定，還關(guān)系到城市發(fā)展水平和政治文明建設(shè)。作為第一好區(qū)，該區(qū)不僅是中國(guó)最早開展社區(qū)建設(shè)的城區(qū)之一，也是社區(qū)建設(shè)最有效的城區(qū)之一。因此，我們應(yīng)該更多地從社區(qū)的角度關(guān)注這些基本的社會(huì)治理問題。

　　但目前，我國(guó)城市社區(qū)的自治管理還相當(dāng)不完善，突出表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　　（一）業(yè)主大會(huì)缺乏組織機(jī)制。就地區(qū)而言，幾乎沒有地區(qū)召開過真正的業(yè)主大會(huì)，也沒有規(guī)范的書面業(yè)主大會(huì)。

　　（二）業(yè)主委員會(huì)工作機(jī)制和組織能力欠缺。目前，絕大多數(shù)社區(qū)業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，無法正常開展工作和履行職責(zé)。

　�。�3）作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)和業(yè)主利益的代表和維護(hù)者，在選舉和發(fā)起組織的過程中存在明顯的不公平和不合理，使業(yè)主不信任業(yè)主委員會(huì)，使業(yè)主委員會(huì)難以有效開展工作。

　�。�4）涉及業(yè)主切身利益的收費(fèi)和賬戶管理問題不透明、不公開，缺乏有效的業(yè)主監(jiān)督體系。

　�。�5）業(yè)主對(duì)自治管理缺乏熱情和信心，加劇了業(yè)主的分散局面，意見難以統(tǒng)一、不統(tǒng)一、不配合，使業(yè)主自治實(shí)際上處于一種懸置狀態(tài)。

　　這些問題的普遍存在使得社區(qū)的管理水平長(zhǎng)期徘徊在低水平，業(yè)主的合法權(quán)益得不到有效保障，業(yè)主參與社會(huì)的積極性受到傷害，不滿情緒日益高漲，不僅造成了社區(qū)自治管理中的各種矛盾，也造成了社區(qū)公共設(shè)施、公共場(chǎng)所和綠地的非法占用、轉(zhuǎn)換和破壞，導(dǎo)致社區(qū)的環(huán)境、形象和質(zhì)量指標(biāo)嚴(yán)重下降。

　　二、問題的原因

　　目前城市建設(shè)速度快，新建住宅小區(qū)多，新建住宅小區(qū)的設(shè)計(jì)和規(guī)劃要求相對(duì)較高，公共配套設(shè)施、公共場(chǎng)所、綠地等要求相對(duì)完善。同時(shí)，小區(qū)內(nèi)的公共安全和防盜、公共設(shè)施和公共場(chǎng)所的使用、擺攤經(jīng)營(yíng)等安全管理問題也普遍受到小區(qū)居民的重視和關(guān)注，直接涉及到小區(qū)業(yè)主的切身利益。這些都對(duì)社區(qū)管理提出了更高的要求，使得社區(qū)管理成為我國(guó)社會(huì)管理尤其是城市管理的基本內(nèi)容。社區(qū)管理的水平和地位已經(jīng)成為城市發(fā)展水平和城市管理水平的重要標(biāo)志。

　　縱觀自治管理不完善，嚴(yán)重影響社區(qū)和諧穩(wěn)定的問題，原因如下：

　　（一）管理思路上，在社區(qū)自治管理的關(guān)系上，有一個(gè)強(qiáng)調(diào)以物業(yè)管理企業(yè)為核心，業(yè)主自治管理機(jī)制為輔助的問題

　　首先，在住房私有化后，從傳統(tǒng)的住房管理理念向?qū)�業(yè)化、企業(yè)化、服務(wù)型的物業(yè)管理模式發(fā)展的過程中，人們并沒有完全改變物業(yè)現(xiàn)狀；管理& rdquo現(xiàn)代物業(yè)管理理念是傳統(tǒng)房屋管理模式的延續(xù)。因此，在社區(qū)自治管理的模式設(shè)計(jì)中，物業(yè)管理被有意無意地凸顯出來。

　　其次，在實(shí)踐中，由于社區(qū)業(yè)主相對(duì)松散陌生，業(yè)主大會(huì)召集機(jī)制不完善，業(yè)主委員會(huì)工作機(jī)制和職責(zé)不明確，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)難以發(fā)揮積極有效的作用�，F(xiàn)實(shí)中，業(yè)主委員會(huì)的主要職能是與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，一旦簽訂物業(yè)管理合同，物業(yè)管理企業(yè)就成為社區(qū)管理的中心和主人。由于業(yè)主大會(huì)難以召開，業(yè)主委員會(huì)自身地位和組織機(jī)制松散，成員多為兼職和義務(wù)工作者，難以發(fā)揮其有效作用。相反，物業(yè)管理公司往往利用其完善的公司法人組織行為和復(fù)雜的背景，自覺或不自覺地改變其受雇于業(yè)主、為業(yè)主服務(wù)的法律本質(zhì)，反而成為業(yè)主的管理者。

　　第三，在業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生糾紛的情況下，相關(guān)政府部門和司法部門也更關(guān)心維護(hù)物業(yè)管理服務(wù)的連續(xù)性，很少從尊重業(yè)主意愿和維護(hù)業(yè)主選擇性的角度考慮問題。

　�。ǘ�）業(yè)主委員會(huì)的選舉和產(chǎn)生機(jī)制嚴(yán)重不合理和不規(guī)范

　　業(yè)主委員會(huì)的出現(xiàn)不僅體現(xiàn)了對(duì)業(yè)主基本權(quán)利的尊重和保障，也直接決定了業(yè)主委員會(huì)能否真正代表業(yè)主的根本利益，在維護(hù)業(yè)主權(quán)益的過程中發(fā)揮作用。目前，業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生機(jī)制要么由房地產(chǎn)開發(fā)公司組織，要么由物業(yè)管理企業(yè)組織。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)公司和物業(yè)管理公司之間存在著特殊的利益關(guān)系，所以物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的關(guān)系是選擇和被選擇的關(guān)系之一。因此，這兩種選舉業(yè)主委員會(huì)的方式很難真正將物業(yè)管理公司的利益與業(yè)主的權(quán)利分開，也很難保證其公正性和合理性。

　　現(xiàn)行選舉模式下產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)不僅難以獲得大多數(shù)業(yè)主的信任，而且使大多數(shù)業(yè)主對(duì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)的做法逐漸失去信心，這是大多數(shù)業(yè)主在業(yè)主委員會(huì)選舉中參與率低的重要原因。調(diào)查顯示，社區(qū)80%以上的居民對(duì)業(yè)主委員會(huì)沒有信心，80%以上的業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)選舉不熱心，不能認(rèn)真對(duì)待。

　　這種情況也導(dǎo)致了業(yè)主在社區(qū)中對(duì)維護(hù)自身切身利益的高度重視，對(duì)維護(hù)自身利益的組織的不信任，以及對(duì)利益代表組織的無奈選擇之間的社會(huì)矛盾。同時(shí)也使得社區(qū)業(yè)主對(duì)社區(qū)公共管理事務(wù)和公共利益維護(hù)的社會(huì)意識(shí)越來越弱，個(gè)人主義上升得不合適。在調(diào)查中，絕大多數(shù)業(yè)主對(duì)社區(qū)公共事務(wù)和公共財(cái)產(chǎn)的管理采取不關(guān)心自己、高高掛起的態(tài)度，而當(dāng)涉及到個(gè)人利益時(shí)，他們已經(jīng)關(guān)心自己、高高躍起。甚至是目前很多小區(qū)普遍存在的車輛被劃傷、被砸的現(xiàn)象，都是因?yàn)檫@個(gè)矛盾造成的。物業(yè)管理公司為了增加收費(fèi)，利用很多公共場(chǎng)所甚至綠地進(jìn)行停車，但有些業(yè)主不能有效表達(dá)意見，卻又不甘心，于是采取類似的措施來緩解不滿。

　�。ㄈ�）社區(qū)管理的自主性與社區(qū)管理脫節(jié)

　　目前，住宅物業(yè)管理的理念基本上是建立在以產(chǎn)權(quán)為核心的法制建設(shè)基礎(chǔ)上，而忽視了住宅自主管理的社會(huì)性及其在政治文明建設(shè)中的意義。在這種思路下，小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生和工作機(jī)制的實(shí)踐也是建立在以房產(chǎn)為核心的工作機(jī)制之上，其工作指導(dǎo)單位屬于房產(chǎn)管理部門。物業(yè)管理企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也由房地產(chǎn)管理行政主管部門管理。這種管理方式一方面存在著業(yè)主難以對(duì)物業(yè)管理企業(yè)形成有效制衡的弊端；另一方面，也使得社區(qū)自治的管理模式逐漸脫離了其合理的社會(huì)要求。

　　事實(shí)上，從社區(qū)管理的角度來看，它本身包含了最基本的社會(huì)管理，包括對(duì)人和事的管理。然而，目前社區(qū)的自治管理和社會(huì)管理脫節(jié)。社區(qū)管理作為社會(huì)管理的重要組成部分，不能介入其中，也不能在其中發(fā)揮積極作用。然而，住宅物業(yè)自我管理的弊端是松散和非常規(guī)的，但它們不能得到最接近住宅管理的社區(qū)管理的支持和幫助。因此，社區(qū)的自治管理長(zhǎng)期處于松弛、低效和薄弱的狀態(tài)，不能有效發(fā)揮其在自治管理中應(yīng)有的作用，也不能充分調(diào)動(dòng)廣大業(yè)主參與社區(qū)自治管理的積極性和責(zé)任感，難以通過有效的工作機(jī)制和法律渠道解決許多問題。

　　在調(diào)查中，不僅絕大多數(shù)居民迫切希望社區(qū)組織能夠在住宅物業(yè)自治管理中發(fā)揮作用，支持和引導(dǎo)住宅物業(yè)自治管理，從而有效改變住宅物業(yè)業(yè)主自治組織的名義存在和組織的弱勢(shì)狀態(tài)，而且社區(qū)組織普遍認(rèn)為，社區(qū)組織對(duì)住宅物業(yè)自主管理的引導(dǎo)和支持不僅有助于社區(qū)工作的發(fā)展，而且能更好地發(fā)揮住宅物業(yè)業(yè)主的自主管理作用。

　　三、推薦

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理企業(yè)和業(yè)主自治管理應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)和管理進(jìn)行調(diào)整。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系是一種服務(wù)和服務(wù)。這種法律關(guān)系的性質(zhì)決定了代表全體業(yè)主利益的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)事實(shí)上具有相反的利益。因此，只有當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主自治工作的指導(dǎo)和管理機(jī)關(guān)屬于不同的行政主體時(shí)，才能在維護(hù)各自利益的前提下，有效調(diào)整和促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)之間正常平等的工作關(guān)系。事實(shí)上，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主自治工作的指導(dǎo)和管理者可以是市房地產(chǎn)行政主管部門，也可以是市街道辦事處。因此，為了有效解決當(dāng)前社區(qū)自治管理中存在的問題，社區(qū)自治管理應(yīng)由當(dāng)前的房地產(chǎn)行政主管部門牽頭，并盡快調(diào)整為由街道辦事處或其委托的社區(qū)進(jìn)行指導(dǎo)和管理。

　　（二）盡快實(shí)行住宅物業(yè)自治管理與社區(qū)管理有效結(jié)合的管理模式，建立社區(qū)指導(dǎo)和支持下的業(yè)主委員會(huì)選舉制度。

　　隨著社區(qū)工作的全面推進(jìn)，該區(qū)已成為全國(guó)社區(qū)建設(shè)成效最好的社區(qū)之一。在進(jìn)一步建設(shè)更高層次和諧社區(qū)的工作中，提升社區(qū)自治管理水平、改善管理現(xiàn)狀，無疑應(yīng)該成為加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)的重要工作內(nèi)容，也是建設(shè)小康社區(qū)體系的必由之路。在街道委托的社區(qū)指導(dǎo)和支持下建立社區(qū)業(yè)主委員會(huì)選舉制度，不僅可以使社區(qū)自治管理得到有效、有力、便捷的工作指導(dǎo)，而且可以強(qiáng)化業(yè)主委員會(huì)的工作職能，將社區(qū)自治管理與社區(qū)管理有機(jī)結(jié)合，充分發(fā)揮社區(qū)工作的作用，在社區(qū)工作中取得更好的效果。

　�。ㄈ�）探索建立社區(qū)業(yè)主委托代理管理制度。

　　目前，由于業(yè)主委員會(huì)大多是從事相關(guān)工作的兼職人員，業(yè)主委員會(huì)的工作機(jī)制難以保證，業(yè)主委員會(huì)及其成員的責(zé)任難以落實(shí)，往往導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)效率低下，維護(hù)全體業(yè)主權(quán)益的能力薄弱，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的制衡力量薄弱。因此，從維護(hù)廣大業(yè)主權(quán)益、增強(qiáng)業(yè)主主人翁意識(shí)和社會(huì)管理的角度出發(fā)，探索建立社區(qū)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)委托律師事務(wù)所等專業(yè)法律服務(wù)機(jī)構(gòu)作為業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)代理人的制度是可能的。專業(yè)法律服務(wù)機(jī)構(gòu)代理制度的建立，將充分發(fā)揮專業(yè)法律服務(wù)機(jī)構(gòu)的專業(yè)性、組織性和法律服務(wù)優(yōu)勢(shì)，有效代表和反映業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的意愿。

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