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關(guān)于金鑼灣商業(yè)中心運(yùn)行情況的調(diào)查報(bào)告
【內(nèi)容概要】金鑼灣商業(yè)中心投入運(yùn)營(yíng)以來,已經(jīng)成為延慶商業(yè)的主力板塊,形成了較為濃郁的購(gòu)物休閑旅游氛圍,但仍存在著業(yè)態(tài)品位參差不齊、招商工作力度較弱、設(shè)施建設(shè)先天不足、物業(yè)管理責(zé)任不清、村民產(chǎn)權(quán)商鋪閑置等問題。在今后工作中應(yīng)進(jìn)一步優(yōu)化業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu),明確目標(biāo)定位,推動(dòng)商旅融合,完善商業(yè)設(shè)施,加強(qiáng)物業(yè)管理,健全長(zhǎng)效機(jī)制,努力打造多功能、高品位的商業(yè)中心。
延慶金鑼灣商業(yè)中心地處縣城核心區(qū),是由北京寶業(yè)恒基投資有限公司自2006年啟動(dòng)建設(shè),并于2009年投入運(yùn)營(yíng)的。該中心立項(xiàng)時(shí)的功能定位是“打造延慶的一流商貿(mào)中心區(qū)”。三年來,在北京寶業(yè)恒基投資有限公司的主導(dǎo)運(yùn)作下,所有的商業(yè)設(shè)施已基本租售給商家經(jīng)營(yíng)。圍繞目前的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀是否與原設(shè)想的功能定位相適宜,其原設(shè)想的功能定位是否與北京建設(shè)國(guó)際商貿(mào)中心的構(gòu)想和延慶“十二五”商務(wù)發(fā)展規(guī)劃相適應(yīng)這個(gè)課題,我們對(duì)金鑼灣商業(yè)中心的運(yùn)行情況進(jìn)行了調(diào)查。
一、金鑼灣商業(yè)中心的基本現(xiàn)狀
。ㄒ唬┙痂尀成虡I(yè)設(shè)施的基本概況
延慶縣金鑼灣商業(yè)中心占地4.9萬(wàn)平方米,產(chǎn)權(quán)證商業(yè)經(jīng)營(yíng)建筑總面積8.4萬(wàn)平方米,其中地上建筑
面積為6.5萬(wàn)平方米,占總建筑面積的77.4%,地下建筑面積為1.9萬(wàn)平方米,占22.6%。按產(chǎn)權(quán)歸屬劃分,北京寶業(yè)恒基投資有限公司持有產(chǎn)權(quán)建筑面積
6.4萬(wàn)平方米,其他7個(gè)單位持有產(chǎn)權(quán)建筑面積2.1萬(wàn)平方米。整個(gè)金鑼灣商業(yè)中心共建有九個(gè)單體商業(yè)樓座,一個(gè)大型地下停車場(chǎng),一個(gè)地上停車場(chǎng),擁有停車泊位340個(gè)。
(二)金鑼灣商業(yè)業(yè)態(tài)的基本布局
在縣委政府的高度重視下,金鑼灣商業(yè)中心建設(shè)后期,通過廣泛的招商工作,使國(guó)際零售巨商沃爾瑪、國(guó)內(nèi)知名企業(yè)蘇寧電器、環(huán)球新意百貨、肯德基快餐、同仁堂藥店、歐萊雅美發(fā)店、延慶特產(chǎn)展銷中心、小商品商城等先后入駐開業(yè)。目前,金鑼灣商業(yè)中心共擁有大型綜合超市、大型百貨店、專賣店、品牌店、特色店、特大型餐飲店、兒童游藝等 7種業(yè)態(tài)形式,其中大型綜合超市建筑面積18551平方米,占商業(yè)服務(wù)設(shè)施總面積的22.1%,大型百貨店建筑面積24240平方米,占28.9%,特大型餐飲店建筑面積3415平方米,占4.1%,其他各種業(yè)態(tài)27780平方米,占33%。截止到2011年3月底,金鑼灣商業(yè)中心的商業(yè)服務(wù)設(shè)施已開業(yè)經(jīng)營(yíng)的面積為62652平方米,占總面積的88.1%,尚有10014平方米的商業(yè)服務(wù)設(shè)施正在招商入駐之中。目前,金鑼灣商業(yè)中心已經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)面積比率是:大型超市
22.1%、大型百貨28.9%、小型專賣店1.1%、小商品34.2%、特色農(nóng)產(chǎn)品3.2%、餐飲6.6%、娛樂4.9%。
。ㄈ┙痂尀成虡I(yè)經(jīng)營(yíng)的基本情況
金鑼灣商業(yè)中心自2008年4月26日國(guó)內(nèi)知名企業(yè)蘇寧電器,2009年6月25日國(guó)際零售巨商沃爾瑪,2010年1月21日國(guó)內(nèi)環(huán)球新意連鎖百貨,2010年10月25日延慶特產(chǎn)展銷中心和各品牌專賣店及其他小型商戶入駐開業(yè)以來,共有入駐經(jīng)營(yíng)商260個(gè),擁有從業(yè)員工2240人。據(jù)統(tǒng)計(jì)每天到金鑼灣商業(yè)中心購(gòu)物休閑的顧客流量達(dá)1.1萬(wàn)人次,使縣城商業(yè)中心區(qū)形成了較為濃郁的購(gòu)物休閑旅游氛圍。據(jù)商務(wù)委監(jiān)測(cè),2010年金鑼灣商業(yè)中心的沃爾瑪超市共實(shí)現(xiàn)商品銷售額13864.3萬(wàn)元,蘇寧電器實(shí)現(xiàn)商品銷售額3419.6萬(wàn)元,環(huán)球新意百貨實(shí)現(xiàn)商品銷售額14763.4萬(wàn)元,湘和海鮮酒樓日銷售收入達(dá)3.5萬(wàn)元, 肯德基快餐店日銷售收入達(dá)1.5萬(wàn)元,這些大型商業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)營(yíng),形成了延慶商業(yè)的主力板塊。
。ㄋ模┙痂尀成虡I(yè)中心的管理現(xiàn)狀
金鑼灣商業(yè)中心的建設(shè)與運(yùn)營(yíng),一直是由北京寶業(yè)恒基投資有限公司董事會(huì)及所屬的北京環(huán)球新意物業(yè)公司、北京環(huán)球新意百貨公司進(jìn)行運(yùn)作管理的。2010年8月,經(jīng)延慶縣人民政府(延政辦發(fā)【2010】第77號(hào)文件)批準(zhǔn),決定成立了以政府常務(wù)副縣長(zhǎng)為主任,由商務(wù)、城管、工商、公安等部門為成員的延慶縣中
心商業(yè)區(qū)管理委員會(huì),其主要職責(zé)是:推進(jìn)以金鑼灣為主力板塊的縣城中心商業(yè)區(qū)在業(yè)態(tài)規(guī)劃布局、引進(jìn)商家入駐、體現(xiàn)設(shè)計(jì)功能、營(yíng)造良好秩序、確保雙安運(yùn)行等方面的管理。在這個(gè)承擔(dān)政府調(diào)控職能機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)下,北京寶業(yè)恒基投資有限公司董事會(huì)與所屬的北京環(huán)球新意物業(yè)公司、北京環(huán)球新意百貨公司具體細(xì)化實(shí)施了金鑼灣商業(yè)中心的管理。就目前的管理機(jī)制而言,應(yīng)該說政府監(jiān)督協(xié)調(diào)職能已經(jīng)到位,企業(yè)市場(chǎng)化運(yùn)行職責(zé)明確,但在業(yè)態(tài)布局、功能發(fā)揮、物業(yè)效能、企業(yè)經(jīng)營(yíng)等方面還存在著問題,尚需認(rèn)真研究,逐步解決完善。
二、金鑼灣商業(yè)中心現(xiàn)存的問題
金鑼灣商業(yè)中心作為延慶縣城商業(yè)中心區(qū)的主力板塊,應(yīng)該是商業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)布局結(jié)構(gòu)合理,兩個(gè)面向功能完善,物業(yè)服務(wù)管理到位,運(yùn)行秩序安全規(guī)范,企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益較好,社會(huì)效益明顯的延慶商業(yè)的亮區(qū)所在。但是在對(duì)金鑼灣商業(yè)中心主體企業(yè),經(jīng)營(yíng)商家和縣內(nèi)外消費(fèi)者的具體調(diào)查中,就其目前的現(xiàn)狀而言還存在著如下問題:
。ㄒ唬I(yè)態(tài)品位參差不齊,目標(biāo)定位不凸顯。金鑼灣商業(yè)中心原策劃設(shè)計(jì)的功能定位是:面向中高檔消費(fèi)群體,集購(gòu)物、餐飲娛樂、旅游休閑于一體的大型綜合商業(yè)區(qū)。三年來雖有沃爾瑪、蘇寧電器、環(huán)球新意百貨、湘和海鮮酒樓、肯德基等大型知名企業(yè)入
駐,但其它經(jīng)營(yíng)設(shè)施由于產(chǎn)權(quán)的多元化,業(yè)主不顧及整體的業(yè)態(tài)規(guī)劃布局,只求盡快的取得租金收益,在落后的經(jīng)營(yíng)理念下,按照自己的市場(chǎng)判斷決定經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目,結(jié)果是經(jīng)營(yíng)定位不當(dāng),業(yè)態(tài)形式雷同,商鋪的外裝修、內(nèi)裝飾,商品陳列展位設(shè)施沒特色,導(dǎo)致相當(dāng)一部分經(jīng)營(yíng)區(qū)位變成了小商品市場(chǎng),在這個(gè)現(xiàn)代化的建筑群內(nèi),多處懸掛著“××市場(chǎng)”的巨幅招牌,既從經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)布局上明顯偏離了原來設(shè)計(jì)的功能方向,也在外觀形式上降低了金鑼灣商業(yè)中心的品位?v觀商業(yè)中心的業(yè)態(tài)現(xiàn)狀,可以說是高中低的業(yè)態(tài)品位參差不齊,商場(chǎng)與市場(chǎng)并存,面向中高檔消費(fèi)群體的目標(biāo)定位并不凸顯。
。ǘ┱猩坦ぷ髁Χ容^弱,配套的業(yè)態(tài)功能滯后。如娛樂酒吧、休閑茶社、歌廳舞廳等娛樂休閑業(yè)至今還沒入駐運(yùn)營(yíng)。同時(shí)在與旅游的融合發(fā)展上仍顯不夠,2010年由政府出資承租A座一層2700平方米的延慶特產(chǎn)展銷中心,雖然匯集了本縣15個(gè)大類100多種旅游商品,但由于經(jīng)營(yíng)主體的組織化程度不高,商旅結(jié)合不密切等多種因素,致使自2010年10月25日開始營(yíng)業(yè)至今,僅實(shí)現(xiàn)延慶特產(chǎn)銷售額9000元。目前,這個(gè)特產(chǎn)展銷中心已基本停業(yè)閑置。面向本地消費(fèi)者,面向外來游客的旅游休閑功能尚不能體現(xiàn)。
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