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城中村改造現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告(通用5篇)
在城市建設(shè)的不斷發(fā)展過(guò)程當(dāng)中,城中村改造成為城市發(fā)展的焦點(diǎn),下面是小編搜集整理的城中村改造現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告,歡迎閱讀查看。
城中村改造現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告 篇1
“城中村”是中國(guó)城市化進(jìn)程中的一個(gè)必然現(xiàn)象,有其長(zhǎng)期的歷史原因和社會(huì)原因,在城市建設(shè)的不斷發(fā)展過(guò)程當(dāng)中,“城中村”改造成為城市發(fā)展的焦點(diǎn)!俺侵写濉备脑焓鞘忻袢司迎h(huán)境改善、城市功能完善、城市形象提升、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市產(chǎn)業(yè)布局的一項(xiàng)綜合性的民生工程,同時(shí)也是我區(qū)比較突出的重點(diǎn)難點(diǎn)工作。開(kāi)發(fā)開(kāi)放近30年,北侖從一小漁村發(fā)展成國(guó)際性大港,可謂突飛猛進(jìn),但北侖的“城中村”現(xiàn)象也十分嚴(yán)重,有“四不象”之說(shuō),雖然這些年進(jìn)行了一些“城中村”的改造,總體上進(jìn)度并不是很快。北侖區(qū)作為全市乃至全省對(duì)外開(kāi)放的窗口,以新碶、大碶、霞浦、柴橋等街道組成的中心城區(qū)的建設(shè)步伐正在不斷加快,新碶作為北侖中心城區(qū)的核心區(qū),雖然亮點(diǎn)不少,但整體城市品位仍然不高。尤其是大量“城中村”的存在,不僅使城市寶貴的土地資源未能發(fā)揮其應(yīng)有的價(jià)值、加大了城市管理的難度,而且影響市民的人居環(huán)境和城市的景觀風(fēng)貌,現(xiàn)代化濱海新城區(qū)的建設(shè)亟需對(duì)新碶中心城區(qū)核心區(qū)范圍內(nèi)的“城中村”進(jìn)行改造。
一、我區(qū)“城中村”的基本情況及存在的問(wèn)題
(一)基本情況。“城中村”一般是指在城區(qū)范圍內(nèi)失去或基本失去耕地,仍然實(shí)行村民自治和農(nóng)村集體所有制的村莊。北侖中心城區(qū)核心區(qū)一般指新碶城區(qū),范圍應(yīng)為:北至駱霞公路(含橫浦全村)、南至泰山路(含千丈全村)、東至珠江路、西至富春江路。這個(gè)范圍內(nèi)現(xiàn)有22個(gè)行政村(實(shí)際24個(gè)村莊,約7.8萬(wàn)常住人口,約2.6萬(wàn)戶),其中“城中村”有15個(gè),戶籍人口26650人,13952戶,外來(lái)人口81200人!俺侵写濉痹谛纬蛇^(guò)程中雖然帶來(lái)各種問(wèn)題和矛盾,但無(wú)疑也在發(fā)揮獨(dú)特的作用:一是為大量外來(lái)務(wù)工人員提供了廉價(jià)的居住房,從而為本地企業(yè)提供了充足勞動(dòng)力,這也是北侖快速發(fā)展的源泉之一;二是為村民和村集體帶來(lái)了穩(wěn)定收入。大量外來(lái)人口涌入帶來(lái)“城中村”異常繁榮,有的村甚至已發(fā)育成內(nèi)地小縣城規(guī)模,如高塘村、沿海村,從而造成租賃市場(chǎng)火爆,村民和村集體相當(dāng)一部分收入來(lái)自地租、房租。三是保留了傳統(tǒng)的民俗!俺侵写濉钡拇嬖,客觀上為北侖習(xí)俗提供了傳承下去的土壤,北侖民俗是浙東文化的組成部分,具有一定的歷史文化價(jià)值。
(二)存在的問(wèn)題!俺侵写濉痹诒眮鲩_(kāi)發(fā)開(kāi)放進(jìn)程中發(fā)揮獨(dú)特的作用,但同時(shí)存在相當(dāng)多的問(wèn)題,而且是問(wèn)題多于作用。
1、違章建筑多。由于“城中村”租房炙手可熱,受利益驅(qū)使,亂搭建、亂加蓋等違章建筑十分普遍,多年來(lái)這些違章建筑一直存在,并沒(méi)有得到有效查處,給“城中村”下步改造帶來(lái)巨大壓力。
2、環(huán)境狀況差。由于“城中村”居住大量外來(lái)務(wù)工人員,居住環(huán)境不堪重負(fù)!俺侵写濉惫珟豢叭肽,基本上沒(méi)有水沖洗,大多沒(méi)有照明,甚至沒(méi)有門窗!俺侵写濉崩、站數(shù)量不夠、質(zhì)量也不高!俺侵写濉眮y張貼現(xiàn)象相當(dāng)普遍!俺侵写濉钡缆藩M窄,通行困難!俺侵写濉辈藞(chǎng)衛(wèi)生不佳,大多難以入腳。
3、管理難度大!俺侵写濉敝型鈦(lái)務(wù)工大多超過(guò)本地村民,成分復(fù)雜!俺侵写濉本Σ涣Γ伟矤顩r差,案件頻發(fā)。計(jì)生、環(huán)衛(wèi)、市場(chǎng)管理等也都由村委會(huì)承擔(dān),人手、經(jīng)費(fèi)都成問(wèn)題,一個(gè)村一年的衛(wèi)生費(fèi)都要幾十萬(wàn)元,村里負(fù)擔(dān)相當(dāng)重。
4、交通功能弱。歷史上自發(fā)形成的“城中村”缺乏規(guī)劃,使得村內(nèi)交通混亂,應(yīng)急車輛無(wú)法通行,已對(duì)村民的生活安全構(gòu)成了威脅。與此同時(shí),“城中村”的存在也影響了城市道路的建設(shè),產(chǎn)生了較多的 “斷頭路”(如遼河路、淮河路、太河路等),極大地影響了城市交通功能!俺侵写濉钡母脑鞂⒂辛徑獬菂^(qū)的交通條件。
二、我區(qū)“城中村”改造的必要性
(一)“城中村”改造是推進(jìn)城市化進(jìn)程的需要。
區(qū)委六屆八次全會(huì)提出全域城市化,這是加快我區(qū)推進(jìn)城市化進(jìn)程和城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的重大戰(zhàn)略部署。區(qū)第七次黨員代表大會(huì)又進(jìn)一步提出打造品質(zhì)之城、魅力之城、幸福之城,使城市化率達(dá)到75%以上,其中中心城區(qū)要突出“現(xiàn)代高端”!俺侵写濉本褪浅菂^(qū)中的農(nóng)村,而全域城市化是要把農(nóng)村城市化,所以全域城市化的第一步,也是當(dāng)務(wù)之急就是要進(jìn)行大規(guī)模的“城中村”改造,否則全域城市化就無(wú)法談起。
(二)“城中村”改造是創(chuàng)建文明城市的需要。
嚴(yán)重影響北侖的對(duì)外形象。疏港高速沿線向家村、大路村、備碶村形象極其不佳,嚴(yán)重影響北侖入口形象;橫浦村附近是海上進(jìn)入北侖的窗口,規(guī)劃已限制20余年,土地閑置嚴(yán)重,且規(guī)劃中濱海休閑公園、郵輪碼頭、雜貨碼頭均在此地,如不加以改造也影響城市的整體形象。
寧波實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)建全國(guó)文明城市三連冠,而獲得全國(guó)六個(gè)三連冠城市只有6個(gè),但“城中村”的存在給文明城市創(chuàng)建帶來(lái)諸多麻煩,通過(guò)改造,可以完善中心城區(qū)核心區(qū)的窗口形象,充分展示北侖區(qū)域的特色和品位,為文明城市創(chuàng)建創(chuàng)造良好條件。中心公園、行政中心周邊已是北侖的核心區(qū)塊,是展示北侖形象的重要窗口,而位于該地段的隆順村、貝
(三)“城中村”改造是建設(shè)宜居城區(qū)的需要。
中心城區(qū)的“城中村”毗鄰寬廣整潔的馬路與現(xiàn)代化的街區(qū),村內(nèi)卻雜亂地分布著缺乏規(guī)劃甚至是亂搭亂建的平房和樓房,街巷狹窄、地勢(shì)低洼,過(guò)量的外來(lái)低收入人口聚居,居住者犯罪率高,存在較大的安全和治安隱患,基礎(chǔ)設(shè)施很不配套,人居環(huán)境相對(duì)較差,“城中村”的存在已經(jīng)越來(lái)越影響到城區(qū)的衛(wèi)生、治安等人居環(huán)境,與建設(shè)宜居城區(qū)不相適應(yīng),必須加以改造。
三、我區(qū)“城中村”改造所面臨的優(yōu)勢(shì)及困難
(一)我區(qū)“城中村”改造的優(yōu)勢(shì)
1、改造有成功先例。北侖中心城區(qū)典型的“城中村”整村改造有鳳洋村、五星村、鎮(zhèn)安村、下史村、千丈村等5個(gè)村,部分改造的有星陽(yáng)村、橫浦村、高潮村、向村家。正進(jìn)行改造的.有隆順村。這其中困難叢叢,但也有許多經(jīng)驗(yàn),如千丈村改造就比較成功。值得一提的是北侖目前進(jìn)行的農(nóng)房“兩改”進(jìn)展順利,成效顯著,值得借鑒。
2、農(nóng)村股份制完善。北侖區(qū)始于2002年的農(nóng)村股份制改革工作,現(xiàn)已基本完成,全區(qū)20多萬(wàn)農(nóng)民成了集體資產(chǎn)的股東,應(yīng)當(dāng)說(shuō)北侖農(nóng)村股份制改革走在全省、全國(guó)前列。農(nóng)村股份制全面建立,使村集體資產(chǎn)量化到個(gè)人,村民不會(huì)因“城中村”改造失去股份,這個(gè)優(yōu)勢(shì)在全國(guó)全省來(lái)說(shuō)還是比較明顯的,許多地方因股份制未建立或不完善,村民擔(dān)心自己權(quán)益受到損害而不愿意進(jìn)行“城中村”改造。
3、全區(qū)綜合實(shí)力強(qiáng)大。
地區(qū)生產(chǎn)總值;財(cái)政收入;規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值;實(shí)際利用外資;固定資產(chǎn)投資等指標(biāo)排名居省市前列,總體發(fā)展水平躋身全省前列,現(xiàn)正邁向全國(guó)第一方陣!俺侵写濉备脑煨枰环频娜肆、物力、財(cái)力,沒(méi)有實(shí)力則談不上“城中村”改造,北侖綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)為“城中村”改造提供了有力支撐。
(二)我區(qū)“城中村”改造的面臨的困難
1、村民期望的問(wèn)題。大多數(shù)村民希望進(jìn)行“城中村”改造,但對(duì)改造的期望值都很高。共同的期望有:拆一賠一(合法非法都要算在內(nèi)),原地安置,市價(jià)賠償(區(qū)內(nèi)高檔小區(qū)市價(jià)),原建后拆。而目前上述要求都很難達(dá)到。
2、政策時(shí)效的問(wèn)題。前后政策差異大,同一時(shí)期也有政策寬松不一現(xiàn)象。政策不調(diào)整不可能,調(diào)整幅度過(guò)大,又造成先前改造對(duì)象的心里不平衡,從而引發(fā)矛盾,這是二難的選擇。同一時(shí)期也有政策寬松不一則直接造成不公平現(xiàn)象,使正在進(jìn)行的改造很難進(jìn)行。
3、安置落實(shí)的問(wèn)題。我區(qū)目前安置有現(xiàn)金補(bǔ)償或調(diào)產(chǎn)安置二類,絕大多數(shù)村民選擇的是調(diào)產(chǎn)安置。問(wèn)題是安置房都是先拆后建,過(guò)渡期長(zhǎng)的達(dá)到5-6年之久,而每個(gè)村民每月過(guò)渡補(bǔ)償費(fèi)目前是300多元,每戶不超過(guò)700元的過(guò)渡費(fèi)無(wú)法租到象樣的房子,何況村民還失去了原有的房租,收入減少。安置房地點(diǎn)大多與原有居住地有一定距離,村民也不滿意。區(qū)內(nèi)原有的安置房檔次都不高,問(wèn)題還很多,如高鳳新村、濱海錦園,村民反映強(qiáng)烈。由于用地緊張,以后的安置房的都是高層電梯房,如隆順村安置房,而村民最好選擇樓梯房。
4、資金缺口的問(wèn)題。據(jù)初步測(cè)算,按照現(xiàn)行拆遷安置政策,若對(duì)15個(gè)“城中村”全部改造,收支相抵,大約需虧損60億元,這給區(qū)級(jí)財(cái)政帶來(lái)很大的壓力。即使是部分村采取整治辦法,每戶需要2萬(wàn)元,鎮(zhèn)安、五星、備碶、沿海、永豐5個(gè)村按10318戶計(jì)算,約需整治經(jīng)費(fèi)2.1億元。
5、社會(huì)輿論的問(wèn)題。目前整個(gè)社會(huì)輿論對(duì)“城中村”改造十分不利,提到“城中村”和征地拆遷,都一味指責(zé)當(dāng)?shù)卣,如果發(fā)生事件,干部則要承擔(dān)嚴(yán)重后果,基層街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)已經(jīng)很難開(kāi)展工作,一些群眾則漫天要價(jià),各地最!搬斪討簟睂映霾桓F,許多群眾已經(jīng)到了完全不講理的地步。
6、老年房等的問(wèn)題。老年房是北侖一大特色,以往的“城中村”改造都少不了老年安置房,而目前的隆順村則取消了老年安置房,代之為房票、貨幣補(bǔ)貼、人頭方式,但老年村民并不領(lǐng)情,多次到區(qū)、街道上訪過(guò)。另農(nóng)村祖堂(祖屋)也是一大問(wèn)題,“城中村”散落著大量祖堂(祖屋),如隆順村就有大大小小祖堂(祖屋)28座。以前的“城中村”改造都新建了祖堂(祖屋),就是現(xiàn)在正進(jìn)行的隆順村改造也興建了規(guī)模不小的祖堂,可是將來(lái)的“城中村”改造卻很難找到一塊地方去興建這樣祖堂了。
其它問(wèn)題:“城中村”拆遷后,大量外來(lái)務(wù)工人員失去廉價(jià)居住房,難以維持生計(jì),企業(yè)反映招工更難。如新碶環(huán)衛(wèi)站現(xiàn)有員工500多名,按要求下步要達(dá)到1000名左右,但因沒(méi)法安排宿舍,很難招到新員工!俺侵写濉备脑旌,村民失去了原來(lái)租金來(lái)源,收入減少,雖然拆遷能得到賠償,但許多村民沒(méi)有理財(cái)觀念,一夜暴富后結(jié)局各異,村里也同樣涉及到后繼發(fā)展的問(wèn)題。
四、“城中村”改造的對(duì)策建議
(一)保障百姓權(quán)益。“城中村”改造其實(shí)是利潤(rùn)再分配,目前北侖“城中村”改造不可能做到資金平衡,必要的投入是肯定的,但如果過(guò)多投入對(duì)其它的百姓又不公平,所以要找到一個(gè)平衡點(diǎn)。對(duì)于“城中村”村民關(guān)心的安置先行、安置房質(zhì)量、貨幣安置價(jià)格、老年村民補(bǔ)貼等熱點(diǎn)問(wèn)題要全盤考慮,制定政策要反復(fù)醞釀,讓絕大多數(shù)村民能夠接受,然后才實(shí)施!俺侵写濉备脑焓且豁(xiàng)重大的民生工程,要讓“城中村”的村民體會(huì)到政府溫暖。
(二)著手統(tǒng)一運(yùn)作!俺侵写濉备脑旃ぷ鲬(yīng)在區(qū)委區(qū)政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下,采用部門分工負(fù)責(zé)的方式進(jìn)行,其中,征地、拆遷、配套建設(shè)按現(xiàn)有職能分工執(zhí)行。村莊整治改造工作由新碶街道牽頭,規(guī)劃、國(guó)土、城管等部門配合,“城中村”整治改造中的與新農(nóng)村建設(shè)有關(guān)體制創(chuàng)新等工作由新村辦牽頭實(shí)施!俺侵写濉备脑熘猩婕俺鞘械缆返扰涮自O(shè)施建設(shè)費(fèi)用,按原有支出渠道列支!俺侵写濉备脑焖栀Y金由區(qū)財(cái)政負(fù)責(zé)統(tǒng)收統(tǒng)支!俺侵写濉备脑熨Y金需要作一個(gè)中長(zhǎng)期預(yù)算,分期實(shí)施。
(三)進(jìn)行分類改造。第一類:整體拆遷重建型,包括千丈、星陽(yáng)、隆順、鳳洋(新涼亭)、橫浦(駱亞線北)5個(gè)村,這類城中村總體人居環(huán)境較差,地勢(shì)相對(duì)較低,交通瓶頸明顯,嚴(yán)重影響城區(qū)總體形象,整體拆遷后可提高土地利用率、提升城市核心區(qū)塊的整體形象。第二類:周邊整治完善型,包括大路、向家、貝碶、小山和高潮5個(gè)村,這類城中村總體人居環(huán)境尚可,局部存在交通節(jié)點(diǎn),但有些區(qū)塊主要道路周邊建筑形態(tài)較差,影響市容市貌。開(kāi)發(fā)之后,有利于消除交通瓶頸,改善市容市貌,整體提升區(qū)塊形象。建議此類區(qū)塊可通過(guò)村集體股份合作社統(tǒng)一開(kāi)發(fā)店鋪的形式實(shí)施改造,既改善市容整合形象,又起到增加村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)收入和實(shí)現(xiàn)農(nóng)民創(chuàng)收的作用。第三類:保留完善整合型,包括鎮(zhèn)安、五星、備碶、沿海、永豐5個(gè)村,以及鳳洋安置新村。這一類鎮(zhèn)安、五星、鳳洋大部、沿海局部安置新村,都是在2000年以后新建的農(nóng)民住宅,建筑質(zhì)量較高,內(nèi)部設(shè)施完善,適當(dāng)整合即可。新大路兩側(cè)內(nèi)大路、貝碶村大多數(shù)建筑系90年代以后拆遷安置房,也以內(nèi)部設(shè)施整修,完善基礎(chǔ)設(shè)施、方便居民出行、解決立面形象,按照新農(nóng)村示范村建設(shè)模式予以整治為主。備碶地塊近期不符合開(kāi)發(fā)條件,永豐、沿海大部四面已被工廠包圍,建筑密度很高,近期也不具備開(kāi)發(fā)條件,逐步改善村民居住環(huán)境。另外,對(duì)老街區(qū)塊設(shè)想同步考慮城市設(shè)計(jì),盡可能按老街坊風(fēng)格實(shí)施改造,努力實(shí)現(xiàn)老街區(qū)的改造更新與延續(xù)歷史文脈的有機(jī)結(jié)合,盡可能把它建設(shè)成為具有寧波“城隍廟(老外灘)”或上!靶绿斓亍憋L(fēng)格的商業(yè)步行街區(qū)。
(四)做好持續(xù)發(fā)展。“城中村”改造過(guò)程中,村級(jí)部分二產(chǎn)、三產(chǎn)用房也面臨拆遷,集體經(jīng)濟(jì)有所影響;少數(shù)已轉(zhuǎn)制的民營(yíng)企業(yè)廠房也面臨拆遷,搬遷壓力較大。為此,應(yīng)充分考慮給予村級(jí)二產(chǎn)、三產(chǎn)用地和民營(yíng)企業(yè)工業(yè)用地補(bǔ)償,以鞏固和發(fā)展村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)。
(五)處理關(guān)聯(lián)問(wèn)題。大規(guī)模拆遷以后,“城中村”外來(lái)人口居住問(wèn)題也需配套解決,由無(wú)序出租農(nóng)民住宅為主,轉(zhuǎn)向集中建造外來(lái)人口居住地來(lái)有序解決外來(lái)人口居住問(wèn)題。
“城中村”改造說(shuō)起難,做起來(lái)更難,可謂是目前各級(jí)黨委政府的天下第一難事,根本沒(méi)有什么靈丹妙方,但如果不去推進(jìn),那些“城中村”就永遠(yuǎn)存在。實(shí)際證明,“城中村”改造越早越好,越晚就越被動(dòng),改造成本越高,改造難度和風(fēng)險(xiǎn)越大。越早改,政府所支付的成本越低;越早改,城市綜合管理秩序也就越早統(tǒng)一。目前北侖“城中村”問(wèn)題突出,但也有優(yōu)勢(shì),相信在黨委政府的大力投入、科學(xué)運(yùn)作下,通過(guò)艱苦努力,“城中村”改造必然有新的進(jìn)展。
城中村改造現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告 篇2
隨著城市化進(jìn)程的加快,城中村改造成為推進(jìn)天穆鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)、政治建設(shè)、文化建設(shè)、社會(huì)建設(shè)和生態(tài)文明建設(shè)走向現(xiàn)代化的必然和機(jī)遇。此項(xiàng)惠民興業(yè)工程,對(duì)于改善全鎮(zhèn)群眾生活水平、加強(qiáng)城市管理、改變城市面貌、提升城市形象和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展,都具有十分重要的意義,勢(shì)在必行。
一、基本情況
20xx年,為拓展城市發(fā)展空間、改善群眾居住環(huán)境、提高城市品位,市委、市區(qū)政府做出用三年時(shí)間完成全市城中村改造任務(wù)的戰(zhàn)略性舉措。天穆鎮(zhèn)嚴(yán)格按照部署要求,在區(qū)委、區(qū)政府統(tǒng)一指導(dǎo)下,于當(dāng)年10月啟動(dòng)了城中村改造工程。改造工程共涉及9個(gè)村,1.4萬(wàn)戶民宅和30萬(wàn)平米公建的拆遷任務(wù)。
鎮(zhèn)黨委、政府高度重視,以區(qū)委、區(qū)政府制定的《北辰區(qū)加快城中村改造的意見(jiàn)》和《城中村改造房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法》為指導(dǎo)原則,堅(jiān)持“政府主導(dǎo)、群眾自愿、公平公正、陽(yáng)光透明、依法依規(guī)、穩(wěn)妥推進(jìn)”的方針,統(tǒng)一思想、贏得民心,成立了以鎮(zhèn)主要領(lǐng)導(dǎo)為總指揮,中心組領(lǐng)導(dǎo)為成員的城中村改造指揮部,從各部門抽調(diào)骨干精英,細(xì)化目標(biāo)任務(wù),創(chuàng)新工作方法,舉全鎮(zhèn)之力,打好城中村改造這場(chǎng)硬仗。在全鎮(zhèn)上下的共同努力下,截至目前,全鎮(zhèn)已完成6個(gè)村2840戶民宅和7.5萬(wàn)平方米公建的拆遷任務(wù),占啟動(dòng)量的73%。其中,閆街、馬莊還遷房建設(shè)地塊已全部拆遷完畢,具備進(jìn)場(chǎng)施工條件,南倉(cāng)、劉房子兩村已進(jìn)入還遷房主體建設(shè)階段,天穆、王莊村民宅核量和公建評(píng)估工作已全部完成,適時(shí)啟動(dòng)拆遷。清理、整合天穆幼兒園地塊50畝土地,實(shí)施天穆西苑一期10萬(wàn)平方米還遷房建設(shè),為實(shí)施天穆村城中村改造拆遷工作創(chuàng)造了條件。
二、存在問(wèn)題
一是追求利益最大化,影響拆遷積極性。部分被拆遷群眾因選房意愿與拆遷政策相抵觸,認(rèn)為憑自己實(shí)力一輩子也不可能買到房,就這一處宅基地,現(xiàn)在不提出高要求以后就沒(méi)有機(jī)會(huì)了,是一錘子買賣,利益最大化造成心理上不平衡。
二是拆遷群眾相互攀比,造成拆遷進(jìn)度緩慢。部分滯留戶認(rèn)為村里多年來(lái)沒(méi)有新放宅基地,子女結(jié)婚都是自己出資在外購(gòu)房,此次拆遷要求同困難戶一樣享受陽(yáng)光救助政策,“多要面積,少交錢”,因此遲遲不搬遷。
三是拆建同一地塊,加大拆遷難度。這次城中村改造,我們采用的是“原拆原建”的方式,即在老宅基地上建新的還遷安置房,需要先拆后建,拆不出來(lái)就建不了,這不僅增加了安置成本,也加劇了拆遷工作的難度。
三、對(duì)策建議
為實(shí)施好城中村改造,不斷提升群眾居住環(huán)境,全鎮(zhèn)上下要抓住重點(diǎn)環(huán)節(jié),眾志成城、攻堅(jiān)克難、步步為營(yíng),加快推進(jìn)城中村改造步伐。
1、政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作是城中村改造的關(guān)鍵。城中村改造事關(guān)群眾切身利益,要使老百姓拆遷的放心、安置的滿意,就必須發(fā)揮政府的組織和推動(dòng)作用。城中村改造的關(guān)鍵是“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作”,即所有改造項(xiàng)目都是在政府的主導(dǎo)下進(jìn)行,政府牢牢把握改造項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃、拆遷建設(shè)、回遷安置、管理服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)的主動(dòng)權(quán)。通過(guò)對(duì)城中村的改造,從根本上解決多方面問(wèn)題,一方面改善群眾的生活居住環(huán)境,使城中村有一個(gè)整潔靚麗的環(huán)境,另一方面也為居民就業(yè)提供了更多的機(jī)會(huì),創(chuàng)造更多的發(fā)展條件,極大的推動(dòng)城市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。努力實(shí)現(xiàn)會(huì)議提出的“學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居”的目標(biāo),使老百姓得到更多的.實(shí)惠。
2、高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)是城中村改造的前提。城中村改造不是一般性的拆舊建新,而是在城市統(tǒng)一規(guī)劃下對(duì)存量土地資源的有效整合。因此,在改造中既要符合城市總體規(guī)劃,又要有利于城市健康發(fā)展,有利于解決城中村村民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)。要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo),只有搞好規(guī)劃,才能保證改造項(xiàng)目的科學(xué)性、前瞻性和高標(biāo)準(zhǔn),才能實(shí)現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。天穆鎮(zhèn)的城中村改造,按照全區(qū)統(tǒng)一安排部署,遵循“先規(guī)劃、后改造”的原則,以能夠代表天穆鎮(zhèn)未來(lái)發(fā)展方向?yàn)槟繕?biāo),積極尋求規(guī)劃改造與地域特色的最佳結(jié)合點(diǎn)。高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)地完善公用設(shè)施、環(huán)境規(guī)劃和空間設(shè)計(jì),充分兼顧經(jīng)濟(jì)功能和其他社會(huì)服務(wù)功能的協(xié)調(diào),促進(jìn)城中村改造與城市整體功能的融合。
3、發(fā)揚(yáng)民主、科學(xué)論證是城中村改造的基礎(chǔ)。在城中村改造過(guò)程中,群眾最關(guān)心的是利益分配,最關(guān)注的是改造是否公平公正。天穆鎮(zhèn)城改工作必須始終堅(jiān)持發(fā)揚(yáng)民主、科學(xué)論證,始終把公平公正貫穿于拆遷改造的全過(guò)程,努力提高工作透明度,充分發(fā)揮群眾的參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。在工作中,對(duì)還遷安置房建設(shè)方案進(jìn)行反復(fù)研究、論證和推敲,并通過(guò)各種途徑廣泛征求群眾意見(jiàn)。無(wú)論是政策的制定,還是項(xiàng)目的實(shí)施,都讓群眾充分參與。無(wú)論是簽訂協(xié)議,還是還遷安置,都要實(shí)現(xiàn)公開(kāi)公示,接受群眾投訴和監(jiān)督。無(wú)論是改造的前期策劃、招商引資,還是后期建設(shè)、選房安置,都要讓群眾信得過(guò)的代表全程跟蹤監(jiān)督。整個(gè)拆遷過(guò)程堅(jiān)持照章辦事、按政策兌現(xiàn),做到公開(kāi)透明,不折不扣地履行給群眾做出的承諾,使拆遷改造得到群眾的信任、擁護(hù)和支持。
4、整合資源、依靠基層是城中村改造的有力保證。城中村改造影響面大,涉及部門多,只有充分整合人力資源,變“單兵作戰(zhàn)”為“聯(lián)合作戰(zhàn)”才能形成整體合力。在所有城改項(xiàng)目的組織實(shí)施中,全鎮(zhèn)上下樹(shù)立“一盤棋”思想,形成“城中村改造是中心工作”的共識(shí),各部門全力配合,為城改工作提供強(qiáng)有力的支持。強(qiáng)化村兩委班子拆遷主體責(zé)任,要緊緊依靠各村委會(huì),充分發(fā)揮各村黨組織、群眾自治組織的作用,用黨員、干部的模范行動(dòng),調(diào)動(dòng)群眾參與城中村改造的積極性。城中村改造后,我們要最大限度地發(fā)揮現(xiàn)代化社區(qū)管理和服務(wù)的功能,延伸和拓展基層組織管理服務(wù)的觸角,把城改項(xiàng)目打造成功能齊全、實(shí)施齊備、環(huán)境優(yōu)美、管理有序、文明健康的新型社區(qū)。
5、創(chuàng)新思路、強(qiáng)化措施是城中村改造的強(qiáng)勁驅(qū)動(dòng)。拆遷工作越到最后越艱苦,為確保被拆遷戶能夠盡快入住還遷安置房,及時(shí)采取有力措施,集中精力以還遷房地塊為主攻方向,全力攻堅(jiān)。組織動(dòng)遷工作人員深入各戶調(diào)查家庭情況,認(rèn)真分析被拆遷群眾思想動(dòng)態(tài),研究其滯留的根本原因,有針對(duì)性的加大動(dòng)遷力度,從改造意義到陽(yáng)光政策,從全局利益到個(gè)人得失,方方面面進(jìn)行深入宣傳,使被拆遷戶充分認(rèn)識(shí)到此次城中村改造確實(shí)是一項(xiàng)惠民興業(yè)的好工程,徹底打消其等靠心理,盡快搬遷,為還遷住宅樓能夠開(kāi)槽動(dòng)工提供前提保障。
6、以人為本、惠及百姓是城中村改造的根本目的。城改工作必須始終堅(jiān)持把以人為本作為工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn),嚴(yán)格遵循有關(guān)法律法規(guī)和政策措施,在制定政策、工作方法、還遷安置上充分考慮群眾的利益,最大限度地讓利于民、惠及百姓。對(duì)拆遷補(bǔ)償、搬家補(bǔ)助、安置標(biāo)準(zhǔn)處理等實(shí)際問(wèn)題作出具體明確的規(guī)定。在還遷安置之后,千方百計(jì)為群眾考慮還遷后的生活生計(jì)等切身利益問(wèn)題,既要著力改善村民居住條件,又要注重解決村內(nèi)長(zhǎng)遠(yuǎn)收入問(wèn)題,把亟待解決的問(wèn)題和中長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)在城中村改造中有機(jī)結(jié)合起來(lái),通盤考慮。
城中村改造現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告 篇3
一、“城中村”:推進(jìn)城市化發(fā)展中出現(xiàn)的現(xiàn)象
我省已經(jīng)確定了提前基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的戰(zhàn)略目標(biāo),加快城市化進(jìn)程是實(shí)現(xiàn)這一戰(zhàn)略目標(biāo)的必由之路,而“城中村”則是城市化進(jìn)程快速推進(jìn)當(dāng)中出現(xiàn)的現(xiàn)象。
所謂“城中村”,是指改革開(kāi)放以來(lái),由于城市化快速推進(jìn)而把周邊地區(qū)部分村落及其農(nóng)用地一起納入城市用地的范圍,使大部分農(nóng)用地的性質(zhì)由集體所有制轉(zhuǎn)化為全民所有制,而在征地過(guò)程中返還給鄉(xiāng)村的用地和以前的村民住宅用地、自留山等則維持征地前的集體所有制性質(zhì)不變,在維持征地前的集體所有制性質(zhì)不變的土地上以居住功能為主、且深受城市影響的農(nóng)村社區(qū)就被稱為“城中村”。
近幾年來(lái),隨著城市化建設(shè)進(jìn)程的加快發(fā)展,城區(qū)范圍不斷擴(kuò)大,原先城區(qū)周邊的村莊,現(xiàn)在區(qū)域位置上已成為城區(qū)的組成部分,成為一道城市建設(shè)發(fā)展中的特殊景觀——“城市里的'村莊”!俺侵写濉痹谛姓弦咽浅鞘械姆懂,屬于街道管理,但“城中村”仍然實(shí)行農(nóng)村集體所有制和農(nóng)村管理體制!俺侵写濉鞭r(nóng)民的土地大部分已經(jīng)被國(guó)家所征用,不再?gòu)氖罗r(nóng)業(yè)耕作,其經(jīng)濟(jì)來(lái)源主要依靠第二、三產(chǎn)業(yè)及土地收益,生活方式也發(fā)生了根本的變化,已不再是傳統(tǒng)意義上的農(nóng)民。
二、“城中村”存在的問(wèn)題
“城中村”是發(fā)展中出現(xiàn)的現(xiàn)象,也給城市發(fā)展提供了寶貴的空間,但是,“城中村”也存在著諸多的問(wèn)題。這些問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
1、土地利用粗放,土地資產(chǎn)流失
由于“城中村”缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和管理,造成土地利用率和產(chǎn)出率低下,房屋建筑占地面積大,建筑風(fēng)格與城市規(guī)劃不夠銜接,且往往含有院落和小塊菜地、豬圈等,房屋容積率低,土地利用十分粗放。同時(shí),“城中村”的土地區(qū)位條件相對(duì)優(yōu)越,土地的產(chǎn)權(quán)又屬于村集體所有,這樣,優(yōu)越的區(qū)位條件和相對(duì)于城市低廉的土地價(jià)格,使“城中村”中不規(guī)范的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)特別活躍,導(dǎo)致由于規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施改善而使土地升值的部分國(guó)有土地資產(chǎn)的流失。
2、管理體制不順,管理難度較大
“城中村”周圍已經(jīng)被城市社區(qū)所包圍,而“城中村”是一種特殊類型的社區(qū),它既像城市又像農(nóng)村,既不是城市又不是農(nóng)村。從管理體制上考察,城市社區(qū)的管理體制與農(nóng)村社區(qū)的管理體制有較大的區(qū)別,它們?cè)凇俺侵写濉毙纬擅芎蜎_突,有時(shí)又會(huì)出現(xiàn)管理上的“真空”,“城中村”的性質(zhì)使城市管理部門管不到,街道、村、鎮(zhèn)管理又不力。這樣,村集體組織和村民受利益的驅(qū)動(dòng),亂搭亂建成風(fēng),違法違章用地十分普遍,住宅用地嚴(yán)重超標(biāo)。
3、人口構(gòu)成多元,社會(huì)治安堪憂
“城中村”的人口構(gòu)成十分復(fù)雜,并不是以前所認(rèn)為的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。據(jù)調(diào)查,“城中村”的人口主要由以下幾個(gè)方面構(gòu)成:首先是當(dāng)?shù)氐脑小按迕瘛保ú糠执迕竦膽艏畬?shí)際上已經(jīng)成為市民),其次是租用“城中村”村民住宅的城區(qū)市民,第三是來(lái)自外地、職業(yè)構(gòu)成十分復(fù)雜的外來(lái)人口。特別應(yīng)當(dāng)指出的是,由于租金低廉,“城中村”容易吸引外來(lái)人口,出租房中聚居了大量缺乏有效管理且職業(yè)構(gòu)成和宗教信仰十分復(fù)雜的人員,因此可能成為滋生“黃賭毒”的溫床和違法事件發(fā)生的策源地,這種狀況的存在制約著城市的健康發(fā)展。
城中村改造現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告 篇4
城中村問(wèn)題,已經(jīng)嚴(yán)重制約著城市的建設(shè)和發(fā)展,為加快城市化進(jìn)度,一場(chǎng)轟轟烈烈的城中村改造運(yùn)動(dòng)正在進(jìn)行當(dāng)中。
一、城中村的由來(lái)
從狹義上說(shuō),是指農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中,由于全部或大部分耕地被征用,農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū),亦稱為“都市里的村莊”。從廣義上說(shuō),是指在城市高速發(fā)展的進(jìn)程中,滯后于時(shí)代發(fā)展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外、生活水平低下的居民區(qū)。"城中村”具有農(nóng)村和城市雙重特征,是城市化進(jìn)程中的歷史產(chǎn)物。有以下幾種情況:
第一種、位于城市建成區(qū)內(nèi),早已沒(méi)有農(nóng)民戶口和農(nóng)業(yè)用地,早已改成街道辦事處、居委會(huì)城鎮(zhèn)管理,撤消了鄉(xiāng)、村行政建制,已經(jīng)沒(méi)有農(nóng)民集體財(cái)產(chǎn)和宅基地產(chǎn)權(quán)的地區(qū)。
第二種:村內(nèi)已沒(méi)有耕地。原自然村除宅基地以外的土地已被征用,變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地,村內(nèi)已無(wú)農(nóng)民集體財(cái)產(chǎn)。雖然一些村已將農(nóng)村村委會(huì)改為城市型居民委員會(huì),農(nóng)民也已農(nóng)轉(zhuǎn)非,成為城鎮(zhèn)人口,但農(nóng)民宅基地還未被征為國(guó)有,宅基地和房屋產(chǎn)權(quán)還是農(nóng)民產(chǎn)權(quán)。
第三種:“城中村”現(xiàn)有土地產(chǎn)權(quán)還屬于農(nóng)村集體所有,村民以非農(nóng)收入為主。土地已經(jīng)全部或大部份被國(guó)家征用,雖然村中農(nóng)民已全部轉(zhuǎn)為城市戶口,但農(nóng)民宅基地還未被征為國(guó)有,其土地本質(zhì)仍未發(fā)生變化,這部分“村”至今仍然還是“村建制”,實(shí)行村的管理方式。甚至還有不少農(nóng)民集體財(cái)產(chǎn)和村辦企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體。
第四種:還有部分耕地 ,仍是鄉(xiāng)政府、村委會(huì)建制。還有不少人是農(nóng)民戶口。農(nóng)牧種植業(yè)仍占一定比重的村落。
二、目前“城中村”的現(xiàn)狀
根據(jù)2009年的調(diào)查,我市主城建成范圍內(nèi)共有村莊402個(gè),涉及村民約32.4萬(wàn)人、10.2萬(wàn)戶,村莊占地面積約28km,建筑面積2276萬(wàn)畝。在這個(gè)402個(gè)村莊中,約有50%為“城中村”,50%為“城邊村”。
大量城中村的存在,嚴(yán)重影響城市形象,“城不城”“鄉(xiāng)不鄉(xiāng)”成為目前城市的尷尬。城中村對(duì)我市的影響,不僅表現(xiàn)在城市形象和衛(wèi)生、環(huán)境上,還有城中村缺乏統(tǒng)一規(guī)劃,建筑沒(méi)有章法,“握手樓”、“接吻樓”普遍存在。
市里有關(guān)方面的一份公開(kāi)材料中這樣表述:城中村存在市政設(shè)施不配套、社會(huì)治安混亂、建筑安全和火險(xiǎn)隱患突出等問(wèn)題,部分城中村已成為滋生犯罪活動(dòng)的溫床。有的城中村內(nèi)黑作坊、黑工廠泛濫,制假造假等擾亂市場(chǎng)秩序、危害人民群眾食品安全的問(wèn)題突出,造成諸多社會(huì)隱患和城市問(wèn)題,對(duì)城市現(xiàn)代化發(fā)展形成嚴(yán)重障礙。
我市主城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的“城中村”呈現(xiàn)如下特點(diǎn):
1、量大面廣
在有限的地域范圍內(nèi)有多達(dá)402個(gè)村莊,涉及村民約10萬(wàn)多戶,30多萬(wàn)多人,而且從城市核心區(qū)到城市邊緣均有分布;
2、建筑密度大,容積率高,改造難度大
我市“城中村”的平均建筑容積率0.8,二環(huán)路內(nèi)達(dá)1.43,有相當(dāng)一部分村莊的容積率在2.0以上。部分交通條件好,靠近市場(chǎng)的村莊甚至高達(dá)4.0。遠(yuǎn)高于一般的城市居住小區(qū)1.8的容積率,改造的難度很大;
3、增長(zhǎng)的勢(shì)頭十分明顯
從“城中村”的分布看,二環(huán)路沿線的村莊建筑密度最大、容積率最高,而且增長(zhǎng)的勢(shì)頭十分明顯;
4、違法用地、違法建設(shè)嚴(yán)重
“城中村”、“城邊村”常常利用土地的區(qū)位優(yōu)勢(shì),大量出租集體土地,2004年違法用地清理的8000余宗,近13萬(wàn)畝土地,大部分發(fā)生在“城中村”、“城邊村”。同時(shí),“城中村”的違法建設(shè)較為嚴(yán)重,特別是當(dāng)城市建設(shè)需要進(jìn)行拆遷時(shí),許多村民把加層等違法建設(shè)當(dāng)作獲取高額補(bǔ)償?shù)囊环N手段。
5、舊村建設(shè)逐步擴(kuò)展,新村建設(shè)不斷增加
“城中村”地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯,出租經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá),經(jīng)濟(jì)收入較高,許多村莊采取各種名目新建住房,但其舊村卻堅(jiān)決不拆,全部出租!俺侵写濉辈](méi)有隨新村建設(shè)而得到解決。
三、城中村改實(shí)施方案
我市將按“成熟一個(gè)、啟動(dòng)一個(gè)、改造一個(gè)、成功一個(gè)”的動(dòng)態(tài)管理機(jī)制,用5年時(shí)間全面完成“城中村”改造工作。
1、整改方案
主城的幾個(gè)區(qū)要注意政策統(tǒng)一,加強(qiáng)宣傳教育,營(yíng)造良好的“城中村”改造氛圍,把“城中村”改造的組織程度提到最大化,把各級(jí)干部的主觀能動(dòng)性發(fā)揮到最大化,把“城中村”居民的積極性調(diào)動(dòng)到最大化,培育市場(chǎng)引導(dǎo)力、組織社會(huì)參與力,運(yùn)用法律和制度約束力,發(fā)揮黨政推動(dòng)力,4管齊下,形成合力,引入市場(chǎng)機(jī)制,注重人性化拆遷、有情拆遷,廣泛宣傳,動(dòng)之以情,曉之以理,充分發(fā)揮社區(qū)和街道辦事處的作用,推動(dòng)“城中村”改造重建工作。
2、整改計(jì)劃制定拆遷補(bǔ)償政策
城中村改造的難點(diǎn)在于城中村居民的支持和理解,以及拆遷補(bǔ)償政策的制約。全市有402個(gè)城中村,農(nóng)房建筑面積有3800多萬(wàn)平方米。用一組數(shù)字作比較:這兩年昆明城市商品房建設(shè)面積每年約為500萬(wàn)平方米左右,那么城中村農(nóng)房建筑的面積就相當(dāng)于7到8年商品房建設(shè)的總量。
按照城市的規(guī)劃布局,建城市的新社區(qū),把綠化、城市道路、市政基礎(chǔ)設(shè)施、社區(qū)配套學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施都要在城中村片區(qū)拆遷過(guò)程中體現(xiàn)出來(lái)。
3、整改進(jìn)度成立專門領(lǐng)導(dǎo)小組具體實(shí)施
昆明市不久前制定了“城中村”5年重建工程計(jì)劃,并成立專門的領(lǐng)導(dǎo)小組,明確提出按照政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作,市級(jí)規(guī)劃、區(qū)級(jí)實(shí)施,統(tǒng)一設(shè)計(jì)、各具特色,優(yōu)化布局、完善民生的要求,全面改造“城中村”。
4、社保政策三月底出臺(tái)
按今年確定的任務(wù),今年是10萬(wàn)人左右,如果把5年的都算進(jìn)去的話,統(tǒng)計(jì)居民是76萬(wàn)左右。
5、保障村民的'利益
老百姓的房屋面積如何保證,今后的收入怎樣保障等,是昆明市委、市政府要著重解決的問(wèn)題。我們會(huì)保證居民最直接的利益。
拆遷補(bǔ)償?shù)日咧笇?dǎo)性意見(jiàn)月底就會(huì)出臺(tái),目前正在進(jìn)行社會(huì)保障方面的研究。最遲所有的政策要在3月底前全部出臺(tái)。
6、整合村外土地重建實(shí)現(xiàn)村民、市民、企業(yè)等多方共贏
改造的大原則是“政府主導(dǎo),企業(yè)參與,市場(chǎng)運(yùn)作”。在改造和重建中我們會(huì)把城中村周邊片區(qū)的土地一并整合起來(lái),作為城中村重建的土地用地,從而讓社會(huì)贏、村民贏、企業(yè)贏。政府不追求任何贏利,我們?cè)谠O(shè)定政策時(shí)就很明確,涉及到城中村改造與重建的很多收費(fèi)性項(xiàng)目都要免掉。按照陳得水市長(zhǎng)的要求,就是要讓企業(yè)得利,要讓村民拆一次,富一截。
“城中村”改造成了市里重塑形象、實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展必須邁過(guò)的一道坎。昆明“城中村”改造不僅事關(guān)“城中村”中的21萬(wàn)多居民,同時(shí)事關(guān)全市600萬(wàn)人民的安居樂(lè)業(yè)。在風(fēng)上的一項(xiàng)調(diào)查中,認(rèn)為“城中村”應(yīng)該改造的占投票人的93%,認(rèn)為不應(yīng)該改造的只占7%。市里雖然沒(méi)有對(duì)此做專門調(diào)查,但“城中村”改造是全國(guó)各大中城市都面臨的問(wèn)題,有一定的共性,因此,說(shuō)“城中村”改造是市里最大的民心工程一點(diǎn)也不為過(guò)。
“城中村”改造同時(shí)也是市里最大的民生工程!俺侵写濉备脑鞝恳话l(fā)而動(dòng)全身,從小處說(shuō)可以讓身處其中的居民能通過(guò)改造真正融入城市生活,享受城市化的諸多配套服務(wù)和福利;可以通過(guò)改造“城中村”實(shí)現(xiàn)治安環(huán)境和居住環(huán)境的改善,則每個(gè)城市居民都是受益者。從大處說(shuō),可以實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)聯(lián)動(dòng)、統(tǒng)籌發(fā)展,改造“城中村”,不僅騰出了城市人口密集區(qū)的空間,提升城市品位和綜合實(shí)力,同時(shí)會(huì)因?yàn)椤俺侵写濉本用窈屯鈦?lái)人員的遷移帶來(lái)郊區(qū)、郊縣鄉(xiāng)村的大發(fā)展。
城中村改造現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告 篇5
城中村是指在城市發(fā)展過(guò)積中。因?yàn)榉N種原因沒(méi)有被納入城市規(guī)劃建設(shè)。至今仍然是落后的自然村落面貌,而現(xiàn)已被城市功能區(qū)所包圍的土地。這些土地是仍然掌握在當(dāng)?shù)卮寮w的集體所有性質(zhì)土地,F(xiàn)在我們以勝利村為例。城中村的出現(xiàn)是人類城市發(fā)展過(guò)程中所無(wú)法避免的,是一個(gè)世界性的難題。現(xiàn)在全世界都沒(méi)有一個(gè)解決城中村難題的通行辦法。我國(guó)也沒(méi)有相關(guān)系統(tǒng)的政策來(lái)指異城中村的改造,所以“城中村“改造是一個(gè)特殊性極強(qiáng)的問(wèn)越。我們?cè)凇俺侵写濉备脑爝^(guò)程中必須堅(jiān)持從當(dāng)?shù)氐膶?shí)際出發(fā)。因地制宜。找出問(wèn)匙的特殊規(guī)律所在。
一、現(xiàn)狀。
梅州市興寧縣(市、區(qū))勝利村位于大坪鎮(zhèn)圩鎮(zhèn)中部。我村轄29個(gè)村民小組,在冊(cè)戶數(shù)293戶,人口1505人;全村總面積2.37平方公里,耕地面積418畝。我村年平均氣溫為21,年降雨量約為1227.毫米,氣候特征亞熱帶季風(fēng)氣候。村特色經(jīng)濟(jì)收入有桑蠶,上一年我村農(nóng)村經(jīng)濟(jì)總收入為754.萬(wàn)元。近年來(lái),我村發(fā)展經(jīng)濟(jì)的措施以及成果:
1、筑水泥路約2.公里;
2、路燈3公里;
3、勝利小學(xué)球場(chǎng)。
對(duì)“城中村改造的意見(jiàn):
1、過(guò)程中讓村民自主開(kāi)發(fā)。政府提供政策和資金支持。
2、造過(guò)程中相關(guān)手續(xù)能更快辦理。且相關(guān)稅費(fèi)能得到減免。
3、將改造后的村集體土地轉(zhuǎn)為田有建設(shè)用地。
4、支持“城中村”改造。
二、“城中村”改造是什么。
(一)是以村民自愿開(kāi)展改造為主。政府給予政策支持和規(guī)劃指導(dǎo)的改造。
“城中村“改造不同于征地拆遷。它是村民自愿對(duì)所居住的地區(qū)進(jìn)行改造和。居民居住地被城市功能源和沿江風(fēng)光帶所包貧貧困落后的村容村貌,簡(jiǎn)陋破爛的基礎(chǔ)設(shè)施和周邊的城市建筑形成了鮮明的對(duì)比,所以居民強(qiáng)烈的要求政府對(duì)其居住地進(jìn)行城市化改造。所以在“城中村”改造過(guò)程中要充分的給予村民參與權(quán)、知情權(quán)。
(二)是利益主體由政府到農(nóng)民的轉(zhuǎn)變。
“城中村“改造實(shí)際上是政府讓利于民的一個(gè)方式。通過(guò)城中村改造,農(nóng)民將剩余的土地通過(guò)商業(yè)運(yùn)作、開(kāi)發(fā)以后,不能改變村容村貌,更可以從中獲利。進(jìn)一步解決了失地農(nóng)民的生活來(lái)源問(wèn)題。以深圳大沖村為例,在二十年里。政府先后征地16次,村集體土地96%被征,剩余的錢返還給農(nóng)民的宅基地和集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展月地。通過(guò)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房再出租,不們解決了農(nóng)民的生活來(lái)源問(wèn)題解決了在深圳務(wù)工的民工的住房問(wèn)題。這也是后面提到的廉租屋。
(三)是對(duì)村集體土地自主開(kāi)發(fā)的一個(gè)探索。
“城中村”改造不可避免的涉及到村集體土地的開(kāi)發(fā)和使用問(wèn)題,在現(xiàn)行的政策下,集體土地在“三個(gè)不得”的原則下,即不得改變土地性質(zhì),不得改變土地in途,不得損害農(nóng)民的承包權(quán)益,允許通過(guò)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)討、出租、互換、股份合作的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)。如何在現(xiàn)行政策的框架內(nèi)找到一條對(duì)村集體土地的開(kāi)發(fā)路了。是我們進(jìn)行“城中村”改造必須直接面對(duì)的問(wèn)越,也是必須解決的問(wèn)題。
(四)是勝利村打造低成木生活區(qū)的重要方式。
低成本生活區(qū)指的足“城中村”改造后,可以容納大最外來(lái)務(wù)工人員的安置和管理。根據(jù)調(diào)查,附近工業(yè)園內(nèi)的企業(yè)一般工人的工資在800-1000元,熟練工人的工資在1200元左右,除開(kāi)發(fā)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房等幾個(gè)少數(shù)的廠區(qū)為工人規(guī)劃了住宿區(qū)外,其余企業(yè)并無(wú)安置人的住宿地,可以預(yù)見(jiàn),隨著沿海地區(qū)的密集加工型企業(yè)的內(nèi)遷,大最的密集型產(chǎn)業(yè)落戶到附近工業(yè)園,所帶來(lái)的低成本務(wù)工人的安置問(wèn)題,必然要在勝利村得到解決。據(jù)調(diào)查,上灶坪41陳家灣舊盡出租的月租金不過(guò)30元,大最的務(wù)工人員和小商販就仄住在這里。所以,鯉負(fù)江的“城中村”改造,必須為附近工業(yè)園的長(zhǎng)期發(fā)展做好準(zhǔn)備。將“城中村”改造為千凈、漂亮、低廉的生活區(qū),不但能為政府解決務(wù)工人員的安置問(wèn)題,更能通過(guò)村集體對(duì)其加以管 理和約束。
(五)是一項(xiàng)基礎(chǔ)性改造工積,不是點(diǎn)利性質(zhì)工積。
“城中村“改造是一項(xiàng)政府讓利,群眾受益的公益性荃礎(chǔ)I程,所以無(wú)論是41民自主開(kāi)發(fā)還是引進(jìn)開(kāi)發(fā)商都必須堅(jiān)持政府贏在環(huán)境改造。農(nóng)民贏在生活環(huán)境改善,生活來(lái)源得到解決。開(kāi)發(fā)A贏在一定的利潤(rùn)的多A模式,大家多方共贏,們是ip部不能贏太多。找到一個(gè)平衡的契合點(diǎn)。
三、為什么要開(kāi)展“城中村”改造。
(一)城中村地處城市中心,被城市功能區(qū)所環(huán)繞,其地理位置A性唯一且尚定,要統(tǒng)一規(guī)劃城鎮(zhèn),只能選擇對(duì)城中村進(jìn)行改造。
(二)城中村是和諧社會(huì)裕建的蘋本前提。
解決三農(nóng)問(wèn)題的根木出路就是減少農(nóng)民。讓農(nóng)民進(jìn)城。那么巨大的城鄉(xiāng)差距如何得到彌補(bǔ),城中村改造就是一個(gè)契機(jī)和示范,他們是否在城市受到公平正義的對(duì)待。是和諧社會(huì)的基本判據(jù)。
(三)龐大的邊緣人群和外來(lái)人群的需要合理妥善的安置。
勝利村的特殊地理位置決定了勝利村有著龐大的流動(dòng)人口。隨著企業(yè)的發(fā)展,務(wù)工人員也會(huì)大量的涌入到江,如果勝利沒(méi)有足夠合適的房源來(lái)安置他們,因素激增,報(bào)告中說(shuō):他們是社會(huì)的弱勢(shì)群體。在杜會(huì)生活中處于“失語(yǔ)狀態(tài)”必將導(dǎo)致杜會(huì)的不穩(wěn)定。一位北大學(xué)生在調(diào)查“他們唯一可以顯示存在的方式就是犯罪”。所以“城中村”改造勢(shì)在必行。
(四)對(duì)推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化。整合上次源、集約、節(jié)約的利用土地。有非常重大的意義。 在處于黃金地段的城中村中,大最土地資源被浪費(fèi)使用,通過(guò)城中村改造將有限的土地資源進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃開(kāi)發(fā),使其發(fā)揮出更大的經(jīng)濟(jì)效益。
(五)提高村民素質(zhì),改變勝利村精神面貌的根本途徑。
發(fā)展的問(wèn)題。歸根結(jié)底就是人的問(wèn)題,作為勝利村刀鎮(zhèn)居民主休的村民。卻一直處r-閉置落后的狀態(tài)。在原村民的新生代中。除部分年青人通過(guò)上學(xué)當(dāng)兵走出傳統(tǒng)社會(huì)外,仍然以強(qiáng)大的慣性復(fù)制桿上一代人的生活方式。只有通過(guò)城中村的改造,才能從根本上改變這一現(xiàn)狀。
四、采取何種模式進(jìn)行“城中村”改造。
(一)采取政府主異,集中安置。整體規(guī)劃。整體開(kāi)發(fā)。
該種模式是指由政府牽頭,多個(gè)職能部門共同參與。采取征地拆遷的方式將帷個(gè)集休土地征收為有建設(shè)用地。對(duì)農(nóng)民采取補(bǔ)償安置的方式。征收的`土地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地,規(guī)劃部門進(jìn)行整體規(guī)劃后。將土地通過(guò)招拍掛方式轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商,由政府負(fù)責(zé)改造后的城中村草礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),抓一將日常管理納入到城,管理中來(lái)。
利:
1、符合現(xiàn)行政策法規(guī),操作得當(dāng),后遺癥少。按照征地拆遷的方式無(wú)疑是最穩(wěn)當(dāng)?shù)姆绞。上有政策可依,有?shí)踐經(jīng)驗(yàn)可用,無(wú)論如何都不會(huì)出現(xiàn)原則性錯(cuò)誤。
2、政府主導(dǎo)改造工程。有利于整體規(guī)劃和開(kāi)發(fā)。
3、土地通過(guò)招面掛,政府從中獲利。
弊:
1、大規(guī)模的征地難度大,群眾要求多。意見(jiàn)大,工作非常困難。勝利村多次征地,農(nóng)民對(duì)政策法規(guī)熟悉,對(duì)征地工作作經(jīng)驗(yàn)豐富。抵觸情緒較為嚴(yán)重,若依征地拆遷方式征收土地。所需付出的行政成木較高,且容易激化矛后。
2、政府而要投入的資金多。若通過(guò)該模式進(jìn)護(hù)村中村”改造,市政府總共需要投入萬(wàn)元,僅前其一次性投入就達(dá)萬(wàn)元。
3、改造工和成本高,造成“城中村“改造完成后生活成木增加。通過(guò)正規(guī)手段開(kāi)發(fā)的“城中村’土地,仍然會(huì)受到市場(chǎng)的影響,較過(guò)高的開(kāi)發(fā)成木。必然易致該地區(qū)較高的生活成本,所以只能容納有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人落戶,收入水平低的務(wù)工人員和小商販連和賃都無(wú)法承受。這等于將“城中村”改造向他們關(guān)死了大門。
(二)采取村民自建、自主開(kāi)發(fā),政府提供政策支持。
該種模式是指由村支兩委牽頭,村民參與。組建開(kāi)發(fā)公司,對(duì)集體土地進(jìn)行4體開(kāi)發(fā)。村民在現(xiàn)有土地內(nèi)。選擇部分土地進(jìn)行核體安置,不改變土地性質(zhì)。剩余土地或者轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地,或仍然為集體土地,進(jìn)行整體開(kāi),政府加以規(guī)劃和控制。
利:
1、村民自主開(kāi)發(fā),積極性高,群眾阻力小。
2、村民通過(guò)自主開(kāi)發(fā)獲利。且能通過(guò)開(kāi)發(fā)過(guò)程解決日后的生活來(lái)源問(wèn)跌,甚至,可以找到一條致富之路。
3、城中村改造后?梢晕写迕褡晕夜芾,減少管理成木。
弊:
1、村民缺少足夠的知識(shí)和素質(zhì)來(lái)進(jìn)行公司組建以及后期的市場(chǎng)運(yùn)作,F(xiàn)階段,栗腳村和上灶坪的農(nóng)民多為普通農(nóng)民民工和小商販,無(wú)論從基本素質(zhì)還是相關(guān)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看。他們都很難具備從組建公司,到土地開(kāi)發(fā),再到后期的市場(chǎng)運(yùn)作的能力。
2、村民缺少足夠的資金。農(nóng)民大都屬于貧困人群。根木無(wú)法獨(dú)立籌集到足夠的資金,即使通過(guò)貸款也不可能達(dá)到。
3、大多數(shù)村民對(duì)城中村改造持有以此溢利的心理,很容易造成改造方向偏失。
村民中普遍的存在兩種認(rèn)識(shí)。一是等I司于拆遷安置,要求政府承諾各種條件和補(bǔ)償。二是認(rèn)為是一個(gè)賺錢的好機(jī)會(huì),尤其以部分年青人為主,力主由村民自建,以圖豐厚的回報(bào)。
4、政府對(duì)村民自建缺乏足夠的控制力。出現(xiàn)問(wèn)題后,容易產(chǎn)生半拉子工程。村民大部缺乏足夠的責(zé)任心。逐利性使他們力求自建自改,們是可以預(yù)見(jiàn)自建過(guò)程決不是一帆風(fēng)順的。是一個(gè)涉及到各方利益博弈。政策與實(shí)際摩擦的復(fù)雜過(guò)程,甚至?xí)霈F(xiàn)反復(fù)和倒退的現(xiàn)象。一旦出現(xiàn)問(wèn)題最先選擇逃避的也許就是發(fā)現(xiàn)無(wú)利可圖的村民。
5、背集體土地使用的政策。
相關(guān)政策:
1、運(yùn)作集體土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)的相關(guān)政策。
2、給村民湊集基本資金。
3、關(guān)稅費(fèi)的減免。
具體步驟:
1、由村支兩委牽頭,組建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司Ae
2、上部門將土地征收。
3、A公司負(fù)責(zé)村民的補(bǔ)償安置。
4、過(guò)招拍掛讓A公司以接近評(píng)估價(jià)仇的價(jià)格獲得安置地外的土地。
5、A公司按規(guī)劃進(jìn)行土地開(kāi)發(fā),并按規(guī)劃部門要求完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
(三)引進(jìn)開(kāi)發(fā)商。村民入股,共同開(kāi)發(fā),多方共贏。
該模式是指,通過(guò)引入開(kāi)發(fā)商與村集體共同組建開(kāi)發(fā)公司。村集體占一定股份。不參與管理,對(duì)除了安置地以外的土地進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)運(yùn)作。這而要將除安置地以外的土地轉(zhuǎn)換為國(guó)有建設(shè)用地。可以通過(guò)招拍掛的方式以接近評(píng)估的價(jià)格將土地轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商,再由開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)運(yùn)作,所得利潤(rùn)需用來(lái)對(duì)村民進(jìn)行安置和按規(guī)劃進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)置建設(shè)和整體環(huán)境美化。
利:
1、引進(jìn)開(kāi)發(fā)商。解決了資金和開(kāi)發(fā)及后期的商業(yè)運(yùn)作的問(wèn)題。
2、村民通過(guò)入股合作的方式獲利,并解決了生活來(lái)源的問(wèn)題。
3、民不花一分錢住上新房,整體環(huán)境得到改善。
弊:
1、違背集體土地使用政策。
2、部分村民通過(guò)“城中村’改造獲利過(guò)多,引起他們部分被征地村民心理失衡,造成不穩(wěn)定因素。栗腳村有大星的被征地的失地農(nóng)民。他們只按政策得到了一筆較低的補(bǔ)償款,生活來(lái)源并無(wú)保障,所以城中村改造必然要而對(duì)來(lái)自他們的阻力。
3、土地轉(zhuǎn)為田有建設(shè)用地。再以評(píng)估價(jià)位轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商需要打政策的擦邊球。
相關(guān)政策:
1、征地拆遷政策。
2、關(guān)稅費(fèi)的減免。
具體步驟:
1、引進(jìn)一個(gè)實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商,與村集體組成開(kāi)發(fā)公司,村集體占一定股份。不參與管理。
2、開(kāi)發(fā)商將村民的住房按征地拆遷的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行贖買。即按征地政策對(duì)41民的原住房進(jìn)行評(píng)估后,進(jìn)行補(bǔ)償,消除村民因原住房的差異對(duì)安置產(chǎn)生的矛盾。
3、部門將除村民安置地外的土地征收為國(guó)有建設(shè)用地。并通過(guò)招標(biāo)、招拍掛等方式以接近評(píng)估價(jià)位的價(jià)格將土地轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商。或以“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”、“地質(zhì)災(zāi)害避險(xiǎn)”等名義將 土地劃撥給開(kāi)發(fā)商,或就在集休土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)。以和憑的名義進(jìn)行銷件。政策采取“報(bào)建不批、違建不究”的態(tài)度。
4、開(kāi)發(fā)商在安置地為村民修迎安置房,土地為集體土地性質(zhì),村民按人口,分配居住面積。多退少補(bǔ)。
5、開(kāi)發(fā)商按照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā),并完成基礎(chǔ)設(shè)置建設(shè)。
6、村集體對(duì)改造后的安置區(qū)進(jìn)行管理。
我們認(rèn)為,勝利村的“城中村”改造工程應(yīng)該是一項(xiàng)利民的公益性工程,在“先行先試”的政策范舊內(nèi),我們應(yīng)該大膽的探索對(duì)集體土地開(kāi)發(fā)的新方法、新途徑。在以上三種模式中, 第一種模式行政成本過(guò)高,且容易激化干群矛后,村民的利益沒(méi)有得到更為充分的保障。第 二種模式對(duì)村民的要求過(guò)商。不符合勝利村實(shí)際。第三種模式在思維方式上都有創(chuàng)新,村民 的利益也得到更充分的保障。實(shí)現(xiàn)的過(guò)程中還可以對(duì)各種方式進(jìn)行更多的探索和創(chuàng)新。總之, 我們深刻的集訓(xùn)到,勝利村的“城中村“改造,不僅是對(duì)勝利村一個(gè)擴(kuò)容提質(zhì)的過(guò)程,更是 資興在實(shí)踐省委省政府的“彎道超車”理念和郴州市“先行先試3" 4條政策的一次大膽償試。在改造過(guò)程中,我們一定堅(jiān)持解放思想,實(shí)事求是,在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上,遵循客觀規(guī) 律,大膽探索,勇于創(chuàng)新。
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