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房地產(chǎn)市場運行情況的調(diào)研報告
依據(jù)現(xiàn)行的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，容易造成沒有實力的企業(yè)進入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，擾亂市場秩序，造成隱患，繼而引發(fā)社會矛盾。歡迎閱讀這篇關(guān)于房地產(chǎn)市場運行情況的調(diào)研報告的文章，更多精彩內(nèi)容還在應屆畢業(yè)生報告網(wǎng)等你哦!
房地產(chǎn)市場運行情況的調(diào)研報告一：
今年以來,我市認真貫徹落實國家和省政府的決策部署，全力做好穩(wěn)市場、去庫存工作，確保房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。
一、房地產(chǎn)市場運行情況
總體來說，我市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出四個主要特點：
(一)房地產(chǎn)交易量持續(xù)增長。
一是新建商品房銷售量增幅較大。據(jù)我市日報數(shù)據(jù)，9月單月全市商品房銷售面積48.8萬平方米，環(huán)比增加8.8%，同比增長35%。今年1-9月份，全市商品房銷售面積411萬平方米，同比增長44.7%，增速比去年全年提高25個百分點;銷售額171億，同比增長43%，增速比去年全年提高23個百分點。其中，主城區(qū)商品房銷售209萬平方米，同比上漲30%，增速比去年全年提高18.4個百分點;銷售額106億元，同比上漲45%，增速比去年全年提高36個百分點�？h區(qū)方面，1-9月份縣區(qū)商品房銷售面積達202萬平方米，同比增長63.7%，銷售額57.5億元，同比增長30%;9月單月的銷售量環(huán)比增加25%，銷售額環(huán)比增加17.5%。
2016年1-9月全市商品房銷售表.
二是二手房交易量較快增長。截至9月份我市日報數(shù)據(jù)，全市二手房成交面積41.8萬平方米，同比增長53.6%。成交額10.4億，同比增長3.5%。今年，我市二手住房交易量上升的主要原因是新建商品住宅價格一直呈上升趨勢，一般情況下二手住房價格低于新建商品住宅價格，再加上絕大數(shù)買房人傾向于一些房源較新、配套設(shè)施完善、性價比高的住房。二手房價格今年處于穩(wěn)中有升的平穩(wěn)狀態(tài)，沒有大幅波動。依然是高品質(zhì)小區(qū)價格堅挺。隨著交易房源的位置、新舊程度不同價格有所波動，本月同比基本持平(3555元/平方米)，環(huán)比小幅下調(diào)。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回升。
今年1-9月份，全市商品房新開工面積267萬平米，同比增長了145%。完成房地產(chǎn)開發(fā)投資83億，同比增長97%。其中，主城區(qū)商品房新開面積101萬平方米，同比增長63%，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資44億元，同比增長83%。從項目上看，新增項目拉動強勁。截至9月，全市共新增房地產(chǎn)項目15個，累計完成投資35億元。其中，主城區(qū)新增房地產(chǎn)項目5個，累計完成投資23.5億元，占全市房地產(chǎn)投資比重的27% 。
(三)房地產(chǎn)庫存逐步減少。
經(jīng)過市場的持續(xù)調(diào)整，目前我市商品房庫存情況得到很大緩解，房地產(chǎn)市場去庫存取得了較好的效果。截至9月底，全市商品房庫存面積812萬平方米，其中，已開工未辦理銷售審批面積為376萬平方米，商品房可售面積為436萬平方米，比2015年底商品房可售面積減少了99萬平方米，平均每月銷售面積約為45.6萬平方米，因此去化周期在9.5個月左右 。這當中，住宅和商業(yè)的可售面積分別是323萬平方米和113萬平方米，去化周期分別為7.9個月和18.7個月。各縣區(qū)中故城、安平、景縣、阜城四個縣商品房可售面積均超過20萬平方米，尤其是安平和故城可售面積分別達61.8萬平方米和136萬平方米。同時，阜城、故城、景縣、深州四個縣的商品房庫存去化周期也都超過20個月以上，已經(jīng)超出合理去化周期范圍(9-18個月) 。其中阜城、景縣和故城最為突出，去化周期分別為40.3、34.3、33.7個月。
(四)商品房銷售價格上升平穩(wěn)。今年9月份，主城區(qū)新建商品住宅均價4950元/平米，同比漲幅為10%;商業(yè)用房均價15500元/平米，同比增長3.4%。同時，縣區(qū)商品房住宅均價3300元/平方米，同比增長6.5%。其中，阜城、冀州商品房住宅價格漲幅同比超過10個百分點，其他縣區(qū)商品房住宅價格漲幅同比在4.6-7.5個百點左右。
今年以來，受國內(nèi)房地產(chǎn)形勢以及我們出臺的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》、《關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存的若干措施(試行)》、《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管的意見》等一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策措施的影響，我市房地產(chǎn)市場運行狀況較為良好，從以上各項數(shù)據(jù)可以看出我市商品房新開面積、完成開發(fā)投資以及商品房銷售和去庫存方面都呈現(xiàn)了一個積極向上的態(tài)勢。為了促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，自2013年開始，針對當時我市房地產(chǎn)市場大量開發(fā)、集中上市的情況，進行了提前謀劃，科學編制開發(fā)計劃。對房地產(chǎn)開發(fā)市場主要開展了以下五方面工作：(1)開展了房地產(chǎn)開發(fā)項目的專項整治工作，規(guī)范市場經(jīng)營行為。(2)對市區(qū)用地條件進行了調(diào)整提高，尤其是率先對南部新區(qū)及濱湖新區(qū)新建項目實行了75%的建筑節(jié)能標準，打造一批優(yōu)質(zhì)住宅小區(qū)。(3)探索建立樓面地價出讓制度。(4)是加強房地產(chǎn)統(tǒng)計監(jiān)測，提高公共服務和市場監(jiān)管水平。(5)開展品牌戰(zhàn)略，帶動房地產(chǎn)整體水平提高，扶持企業(yè)做大做強。在去庫存方面我們主要做了以下幾方面工作：(1)科學合理制定開發(fā)計劃，放緩拆遷節(jié)奏，控制住宅用地規(guī)模。(2)促進消費，支持個人購買住房。(3)擴大公積金覆蓋范圍，將農(nóng)民工和城鎮(zhèn)個體工商戶納入公積金繳費范圍。(4)落實稅收政策，通過營改增，減免房產(chǎn)契稅。(5)積極推行戶籍制度改革，取消農(nóng)業(yè)、非農(nóng)業(yè)性質(zhì)劃分。
二、存在問題
目前我市商品房交易持續(xù)轉(zhuǎn)好，庫存量得到有效控制，但也不能盲目樂觀，要看到我市房地產(chǎn)市場當前存在的一些問題。
(一)普通商品房供求形勢現(xiàn)已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)殡A段性、結(jié)構(gòu)性過剩。
由于大部分房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，產(chǎn)品單一，建筑形態(tài)千篇一律，求效益不注重產(chǎn)品品質(zhì)，造成大量的住宅產(chǎn)品低端和雷同，進而導致銷售不暢，形成商品積壓。
隨著住房消費結(jié)構(gòu)的快速升級，居民改善性需求成為商品房消費的中堅力量，位置優(yōu)越、環(huán)境優(yōu)美、交通便利、品質(zhì)精細、品位高端的房地產(chǎn)項目有較大的需求潛力。例如我市泰華錦業(yè)的部分項目、恒大綠洲、河灣香頌等中高端小區(qū)，在環(huán)境、規(guī)劃、物業(yè)等某方面都有自己的亮點，銷售情況較為不錯。反觀有的項目，過于低端，僅僅只是滿足了做為“住宅”的`基本需求，沒有重視人們越來越注重生活品質(zhì)的現(xiàn)狀，造成產(chǎn)品積壓。
(二)城市承載力、輻射力有待加強。
我市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較單一，支柱產(chǎn)業(yè)較少，對外來人口、回鄉(xiāng)置業(yè)人員吸納能力較弱。加快推進城鎮(zhèn)化率，提供較多就業(yè)機會，才能逐漸改善這一現(xiàn)狀。對于投資性住房群體來說，預期回報率低，投資積極性不高。加之“棚戶區(qū)改造”、“城中村”建設(shè)，使本市拆遷居民每戶獲得了多套房產(chǎn)，而本市職工多數(shù)又擁有集資建房的優(yōu)惠福利，造成房地產(chǎn)市場剛性需求量不大，這在一定程度上削弱了我市供需矛盾的緩解能力。
(三)部分開發(fā)企業(yè)綜合實力較差，經(jīng)營者誠信缺失。
我市有開發(fā)企業(yè)近400家，但三級以上開發(fā)企業(yè)只有72家，資質(zhì)普遍偏低，經(jīng)濟實力較差，不具備優(yōu)秀大盤的開發(fā)實力，難以形成區(qū)域競爭的拳頭，難以在資源配置中獲取優(yōu)勢地位，這是企業(yè)自身存在的問題。
預售制度的缺陷也使房地產(chǎn)業(yè)成為低門檻、違約現(xiàn)象嚴重的行業(yè)。賣方在收取購房款后，成為強勢一方，不按合同約定執(zhí)行，且違法違規(guī)成本較低，部分企業(yè)故意違規(guī)。還有部分開發(fā)企業(yè)為追求利潤，采取提高容積率、壓縮綠地面積、降低工程質(zhì)量或降低物業(yè)服務質(zhì)量的做法，也造成了較大糾紛隱患。
三、政策建議
(一)提高開發(fā)企業(yè)準入門檻。
依據(jù)現(xiàn)行的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，容易造成沒有實力的企業(yè)進入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，擾亂市場秩序，造成隱患，繼而引發(fā)社會矛盾。
建議盡快出臺新的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》�，F(xiàn)行的開發(fā)資質(zhì)管理規(guī)定已不能很好地適應現(xiàn)在的房地產(chǎn)形勢，新的資質(zhì)管理規(guī)定建議著重兩個方面的要求：一是要提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立門檻，不一定要在注冊資金上提高，以開發(fā)項目為切入點，加強資質(zhì)管理力度，例如取得國有土地使用權(quán)證后方可申請開發(fā)資質(zhì)，申請開發(fā)資質(zhì)時要有自有資金證明等;二是加大對哄抬房價、無資質(zhì)開發(fā)、超資質(zhì)開發(fā)等擾亂房地產(chǎn)市場秩序的行為的處罰力度，提高違法違規(guī)成本。
(二)加強房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)誠信管理。
建議出臺針對房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的誠信管理方面的相關(guān)規(guī)定，加快完善企業(yè)信用評估與認證系統(tǒng)，規(guī)范企業(yè)信用標準。聯(lián)合發(fā)改、國土、金融、稅務等相關(guān)部門，健全誠信信息共享機制，逐步形成誠信共享數(shù)據(jù)庫。將誠實守信的企業(yè)向社會公示，以提升企業(yè)的知名度，將不誠信的企業(yè)列入“黑名單”，并通過新聞媒體公開曝光。
加強誠信管理，充分運用誠信結(jié)果，增加企業(yè)違法違規(guī)成本，使不誠信的企業(yè)處處受制，企業(yè)自律與政府監(jiān)管相輔相成，最終達到企業(yè)主動自律，政府后方監(jiān)管。
房地產(chǎn)市場運行情況的調(diào)研報告二：
一、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況
2015年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4226.3億元，比上年增長8.1%。其中，住宅投資完成1962.7億元，與上年持平;寫字樓投資完成906.6億元，增長20.8%;商業(yè)、非公益用房及其他投資完成1357億元，增長13.2%。
二、房地產(chǎn)市場供給情況
截至12月末，全市商品房施工面積為13095萬平方米，比上年下降4%。其中，住宅施工面積為6314.6萬平方米，下降9.8%;寫字樓為2426.8萬平方米，增長6.6%;商業(yè)、非公益用房及其他為4353.6萬平方米，下降0.3%。
2015年，全市商品房新開工面積為2790.2萬平方米，比上年增長11.5%。其中，住宅新開工面積為1199.2萬平方米，下降8%;寫字樓為602.8萬平方米，增長35.6%;商業(yè)、非公益用房及其他為988.2萬平方米，增長31%。
全市商品房竣工面積為2631.5萬平方米，比上年下降13.8%。其中，住宅竣工面積為1378.2萬平方米，下降23.6%;寫字樓為385.4萬平方米，下降0.5%;商業(yè)、非公益用房及其他為867.8萬平方米，增長0.6%。
三、房地產(chǎn)市場銷售情況
2015年，全市商品房銷售面積為1554.7萬平方米，比上年增長6.6%。其中，住宅銷售面積為1127.3萬平方米，下降1.2%;寫字樓為243萬平方米，增長77.6%;商業(yè)、非公益用房及其他為184.4萬平方米，增長1.9%。
圖 全市商品房銷售面積同比增速
單位：%
四、保障性住房和自住型商品房建設(shè)情況
2015年，全市保障性住房完成投資824億元，比上年增長29%。截至12月末，保障房施工面積為3870.5萬平方米，其中2015年新開工面積為636.6萬平方米，增長24.9%。保障房竣工面積為881.8萬平方米，下降26.6%。
全市自住型商品房完成投資386.5億元，比上年下降1.3%。截至12月末，自住房施工面積為647.8萬平方米，其中2015年新開工面積為262萬平方米。
五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目資金到位情況
2015年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目到位資金為7282.1億元，比上年增長8.2%。其中，自籌資金為2277.2億元，增長20%;金融貸款為1971億元，下降9.7%;定金及預收款為1764.9億元，增長0.8%。
附注：房地產(chǎn)開發(fā)投資領(lǐng)域主要指標的統(tǒng)計范圍、指標解釋、數(shù)據(jù)來源及發(fā)布頻率
1.統(tǒng)計范圍：
所有從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的法人單位。
2.采集渠道：
納入統(tǒng)計范圍的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計報表制度》要求，通過統(tǒng)計數(shù)據(jù)集中采集平臺上報統(tǒng)計數(shù)據(jù)。
3.指標解釋
房地產(chǎn)開發(fā)投資：指從本年1月1日起至報告期末止完成的'全部用于房屋建設(shè)工程和土地開發(fā)工程的投資額以及公益性建筑和土地購置費等的投資。
商業(yè)、非公益用房及其他：包括廠房、倉庫、商業(yè)營業(yè)用房、服務業(yè)用房、教育用房、文化體育用房、醫(yī)療用房、科研用房及其他用房。
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