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城鎮(zhèn)商品房開發(fā)情況的調研報告
強化對商品房開發(fā)項目建設質量的監(jiān)管，確保小區(qū)的品質和房屋質量。歡迎閱讀這篇關于城鎮(zhèn)商品房開發(fā)情況的調研報告的文章，更多精彩內容還在應屆畢業(yè)生報告網等你哦!
城鎮(zhèn)商品房開發(fā)情況的調研報告一：
20xx年，上海市政府通過調控土地供應總量、結構、布局，初步形成了以土地供應為龍頭的房地產市場調控機制，并初見成效，房地產市場繼續(xù)保持近年來供求兩旺的運行態(tài)勢，各項指標在高位運行中穩(wěn)定增長，供求基本平衡，價格上漲明顯。
一、土地供應量溫和增長，注意調控結構和布局
20xx年1-11月，全市用地總量為95619.9畝，比2002年增長3.47%;其中房地產開發(fā)和工業(yè)用地分別為47643.15畝和40971.15畝，分別比2002年增長29.14%和41.19%;其他用地7140.6畝，比2002年降低73.05%。
在供地結構上，向中低價商品房傾斜。20xx年房地產用地供應中，有40%用于5000-6000元/平方米中價房建設，40%用于3500元/平方米以下的低價房建設。
在供應布局上，20xx年起，房地產供地布局與房價相適應，中心區(qū)供地占20%，內外環(huán)線間占40%，外環(huán)線外側占40%。
二、發(fā)揮土地供應調控作用，房地產市場穩(wěn)定增長、高位運行
為了調控房地產市場，市政府在20xx年采取了以土地供應為主的四條措施。一是動態(tài)調整土地及商品房供應結構，加大普通商品住宅建設用地供應。二是經營性用地供應方式以招標為主，采取綜合評標方法確定中標單位。三是對中低收入家庭購房實行貸款貼息政策。四是擬出臺的限制期房轉讓政策，抑制炒作行為。
(一)供求基本平衡，竣工和銷售面積明顯增加。20xx年1-11月，商品房竣工面積2147萬平方米，同比增長41.6%;銷售面積2027萬平方米，同比增長17.4%，其中，商品住房銷售量連續(xù)第四年超過竣工量，
(二)商品住房供應結構正在逐步改善。20xx年前三季度，全市新開工的商品住宅中，市中心開發(fā)比例下降為25%，內外環(huán)線間占49%，外環(huán)線以外上升至26%，在預售商品住房登記面積中，每平方米4000元以下的占總量26.8%，是近3年來上海中低價房比例的'首次止跌。
(三)空置數量下降。1-11月，空置數量由2002年底的348萬平方米進一步下降到285萬平方米，其中空置一年以上的為80萬平方米，空置率7.5%左右。
(四)二手房市場交易活躍。1-11月，存量房交易面積2058萬平方米，同比增長29.4%，接近新增房交易面積。
三、主要問題及原因
去年上海市平均房價增漲速度及增漲幅度較高，超過人均可支配消費收入增長幅度及GDP增長幅度，應引起警覺。去年前三季度，上海市商品房平均銷售價格為4480元/平方米，與2002年同比增長21.4%，市中心區(qū)域漲幅超過30%。房價上漲除上海市國民經濟發(fā)展、居民收入提高，消費能力、愿望較高等原因外，還有幾個特殊原因：
(一)市中心區(qū)高價房集中上市。1999年、2000年和2001年經營性用地供應一方面總量小，另一方面拆遷量較多，供地布局集中在市中心區(qū)，導致中心區(qū)高價商品房于2002、20xx年集中上市，帶動了整體房地產均價水平上揚。
(二)結構性需求缺口�？們r在30萬-70萬元區(qū)域間內的中低價位住宅稀缺，需求較大，據不完全統(tǒng)計，尚有數萬戶有效需求在排隊等候。
(三)投資性消費比例較高。抽樣調查表明，以投資為目的的約占16.6%，且在高檔樓盤市場中表現(xiàn)更高，可達到20%左右。境外投資商繼續(xù)看好上海房地產市場前景。
(四)世博效應凸現(xiàn)。2002年底，上海申博成功，帶動了房地產價格上漲。
(五)市政配套的完善。隨著非中心區(qū)居住環(huán)境的改善及基礎設施的完備，外圍房地產價格明顯提高。
四、建議
(一)適度控制供地規(guī)模。鑒于目前上海市房地產供給與需求基本平衡，2001、2002年供應土地可建面積分別達到2025.38萬平方米和3007.8萬平方米，20xx年經營性用地供應也較大，今明兩年房地產有效供應很有可能放量，所以，應適度控制供地總量，以保證明后兩年的市場穩(wěn)定。
(二)采取多樣化的土地供應方式。對高檔住宅及辦公、商服等用地可以采取拍賣方式，對普通住宅可采取招標和掛牌方式。
(三)加強對轉讓環(huán)節(jié)的管理。上海投資性購買房地產的比例不小，應注意加強轉讓管理，降低房地產轉讓的速度和周期。
城鎮(zhèn)商品房開發(fā)情況的調研報告二：
根據縣人大常委會2014年工作計劃，縣十五屆人大常委會本次會議將聽取和審議縣人民政府關于彝良縣城鎮(zhèn)商品房開發(fā)工作情況的報告。為充分了解和掌握我縣城鎮(zhèn)商品房開發(fā)情況，審議好報告，促進我縣舊城改造和新區(qū)開發(fā)工作的順利進行，推動房地產業(yè)的健康發(fā)展，8月20至22日，縣人大常委會主任李堂發(fā)、副主任唐毅帶領城建環(huán)資工委、財經工委、選舉聯(lián)絡工委、縣住建局、規(guī)劃局、縣國土局相關人員組成調研組，深入西正街、中河壩、堰壩塘、漁湖片區(qū)、游樂場和龍安鎮(zhèn)商品房開發(fā)工程現(xiàn)場實地察看、聽取匯報，并召開了開發(fā)商和相關城市改造項目指揮部、群眾代表、城市建設有關部門3個座談會，對我縣城鎮(zhèn)商品房開發(fā)情況作了充分了解�，F(xiàn)將調研的情況報告如下：
一、全縣城鎮(zhèn)商品房開發(fā)現(xiàn)狀
(一)全縣城鎮(zhèn)商品房開發(fā)規(guī)模逐年擴大。2009年以前結合街道改造和企業(yè)改制在人民街、工商小區(qū)、國土小區(qū)、百貨公司、農機公司等地建有少量的商品房。2010年后，我縣加大了縣城舊城改造和新區(qū)開發(fā)力度，全縣城鎮(zhèn)商品房開發(fā)規(guī)模不斷擴大，目前已建成的商品房項目有3個(仁和居、西正麗街、江韻豪庭)，在建項目有4個(漁湖新城、財富中心、怡良半島、龍安鎮(zhèn)祥瑞龍錦苑)，擬建項目有2個(河濱印象、靜心園)。2010年以來，我縣房地產開發(fā)計劃總投資227523萬元，目前已完成投資73721萬元;總用地面積186889㎡(約280畝);計劃總建筑面積910804㎡(其中住宅面積612186㎡，非住宅面積298618㎡)，已建成面積345563㎡(其中住宅面積268416㎡，非住宅77147㎡)，已銷售面積223608㎡。
(二)全縣商品房開發(fā)拉動了縣域經濟的發(fā)展，改善了城鎮(zhèn)人居環(huán)境，推進了城市建設和發(fā)展。2011年至2014年7月，我縣商品房開發(fā)土地出讓金收入31090萬元，占土地出讓金收入48439萬元的64.18%。從2012年至2014年上半年，我縣商品房開發(fā)企業(yè)繳納了稅款3118萬元(不含欠稅1200萬元)，其中：2012年房地產稅收收入合計入庫716萬元，是全年稅收的4.21%;2013年房地產稅收收入合計入庫2289萬元，是全年稅收的10.51%;2014年上半年房地產稅收收入合計入庫182萬元，預計全年可完成稅收約1000萬元。同時，商品房開發(fā)還帶動了建材、五金、裝飾、運輸等產業(yè)發(fā)展，解決了部分群眾就業(yè)。
改善了居民住房條件。新開發(fā)的商品房結構、質量、外觀以及居住環(huán)境都得到了改善升級。特別是西正街，改變了以往的臟亂差，不安全的居住環(huán)境。
縣城商品房開發(fā)，使道路、供排水等市政設施得到了升級完善，優(yōu)化了環(huán)境，提高了城市品質，方便了城市居民，帶活了商業(yè)。隨著商品房的開發(fā)，縣城規(guī)劃區(qū)和建成區(qū)面積不斷增大，拓展了縣城入住容量，規(guī)劃區(qū)居住人口從2005的3萬人左右增至現(xiàn)在的6萬人左右，城市建成區(qū)規(guī)劃范圍覆蓋角奎鎮(zhèn)、新場片區(qū)、紅石巖、花生地、塘房村、發(fā)界村、孫家河壩，規(guī)劃面積約14.8平方公里。
(三)全縣城鎮(zhèn)商品房銷售價格快速增長。彝良縣盛鑫房地產開發(fā)有限公司2006年7月竣工的西正麗街A幢、C幢，住房銷售均價為1100元/㎡，商鋪銷售均價為12000元/㎡;該公司2009年1月竣工的東輝商住樓E幢、H幢，住房銷售均價為2000元/㎡，3年增長了81%，商鋪銷售均價為18000元/㎡，3年增長了50%;同樣是該公司2014年1月竣工的西正麗街1—8區(qū)商住樓，住房銷售均價為3200元/㎡,5年增長了60%，商鋪銷售均價為37000元/㎡，5年增長了106%。目前，縣城住宅銷售均價約3000元/㎡，一樓商鋪銷售均價31000元/㎡，二樓商鋪銷售均價16000元/㎡。
(四)縣城小產權房(自建房)體量大，對商品房開發(fā)市場形成較大沖擊。“9.7”地震前，縣城職工、居民原有住房面積保守分析約為60萬㎡(以人均15㎡計)。“9.7”地震后，縣城民房恢復重建或以恢復重建名義建設的小產權房(自建房)遍地開花，據城管部門初步清理統(tǒng)計，經有關部門批準建設的有678戶、面積807228.75㎡，加上未經審批的20戶、臨時搭建的30戶、違規(guī)加層的、審批后擴大占地面積建設的、二層以上超面積建設的，小產權房(自建房)總面積約達到100萬㎡。
另外，縣城商品房現(xiàn)有存量129016㎡，今后兩年左右商品房增量約為565200㎡，兩項合計694216㎡。
目前，縣城職工居民原有住房、小產權房(自建房)、縣城商品房(含存量、增量)總計達到約230萬㎡，扣除40萬㎡的商用面積后，以縣城規(guī)劃區(qū)6萬人口計算，人均住宅面積30㎡還余10萬㎡，加之小產權房銷售價格低(每平方米900元—1800元)，部分群眾購買力不強，對商品房市場形成了較大沖擊。
(五)相關部門為商品房開發(fā)提供了支持和服務。一是2010年至2014年7月，國土部門為5個房地產開發(fā)公司供地28宗共39.39399公頃，目前還儲備了國有土地523.817畝(34.9211公頃)，其中可用于商品房開發(fā)的有207畝(13.8公頃)。二是金融部門提供了金融支持，2011年以來縣信用聯(lián)社為房地產企業(yè)提供項目貸款資金9306萬元、縣農業(yè)銀行提供貸款資金9226.59萬元，支持商品房開發(fā)項目和居民購買商品房按揭貸款。三是組建了相應商品房開發(fā)項目建設改造指揮部，抽調了強有力的工作隊伍，專門負責征地拆遷、安置和建設協(xié)調服務。四是相關職能部門將管理、審批與服務有機結合，保障了商品房的有序開發(fā)。
(六)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集鎮(zhèn)商品房開發(fā)處于起步階段，量小、發(fā)展不平衡。我縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)商品房開發(fā)與周邊四川的鄉(xiāng)鎮(zhèn)商品房開發(fā)相比晚了10多年時間，和縣城商品房開發(fā)相比晚了近8年左右。目前僅有龍安鎮(zhèn)引進水富旭輝房地產開發(fā)經營有限公司，開發(fā)祥瑞-龍錦園項目，但是建筑面積小，僅有11080㎡(81套住房和部分商鋪)，住房銷售價格預計2200左右。全縣其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)沒有商品房開發(fā)項目，發(fā)展極為不平衡。
二、存在主要困難和問題
(一)縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)集鎮(zhèn)規(guī)劃相對滯后，制約了房地產業(yè)的健康有序發(fā)展。目前，縣城完成了城市總體規(guī)劃，除了花生地片區(qū)、漁湖高澗槽片區(qū)、工業(yè)園區(qū)有控制性詳規(guī)，其余區(qū)域沒有控制性詳規(guī)。15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)集鎮(zhèn)中僅有角奎(縣城)、牛街、小草壩、洛旺、樹林有總體規(guī)劃外，其余10個鄉(xiāng)鎮(zhèn)均沒有總體規(guī)劃，所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)集鎮(zhèn)都沒有控制性詳規(guī)。另外，全縣沒有一個具體的可操作性強的房地產業(yè)發(fā)展規(guī)劃和實施細則，城市整體規(guī)劃和各片區(qū)規(guī)劃建設不具體、不到位，沒有控制性詳規(guī)，連起碼的標高都難以把握，舊城改造拆遷面廣、成本高、阻力大，新區(qū)開發(fā)、布局隨意性強，使得商品房開發(fā)零散，商業(yè)區(qū)和生活區(qū)混雜，相互影響。
現(xiàn)有商品房開發(fā)項目由于沒有相應規(guī)劃指導，建筑特色不明顯，沒有與彝良的山、水、地理特點有機結合。
(二) 商品房開發(fā)項目建設進度緩慢。一是征地拆遷工作難度大，不能按計劃推進。中河壩和游樂場片區(qū)拆遷工作啟動3年多，中河壩還有1家改制企業(yè)和2戶私產房、游樂場還有2戶私產房未拆除，從而影響工程進度。二是部分開發(fā)企業(yè)實力不強，資金不足，個別企業(yè)甚至還欠繳稅款和土地出讓金，融資渠道單一，致使建設過程中出現(xiàn)資金周轉困難，造成工程推進遲緩。三是部分房地產開發(fā)企業(yè)總體上資質低，規(guī)模小，專業(yè)技術力量薄弱，協(xié)調管理能力不能滿足建設管理業(yè)務需要，致使工作出現(xiàn)不必要偏差，造成工程進度遲緩�，F(xiàn)在彝良的10家房地產開發(fā)企業(yè)中，1家二級資質，1家三級資質，3家四級資質，5家資質待定。
由于大多數商品房開發(fā)項目進展緩慢，2010年至2014年7月國土部門為房地產開發(fā)公司共供地28宗39.39399公頃，目前僅用地18.6889公頃，占總供地的47.44%，其中昭通金嘉熙投資有限公司(伊力公司)已供土地中還有近19公頃未開發(fā)。導致了過渡安置費增加，部分已征用土地被周邊群眾蠶食，政府預期收益不能按時到位，縣城環(huán)境灰塵污染、交通不暢、居民出行困難等問題。
(三)部分開發(fā)商嚴格依法、規(guī)范開發(fā)的意識淡薄。多數房地產開發(fā)企業(yè)未完善基本建設報備程序,相關手續(xù)不完整，沒獲得施工許可證就動工建設，未批先建、邊批邊建現(xiàn)象較為突出。部分開發(fā)商執(zhí)行規(guī)劃不嚴格，片面追求利潤，想方設法調整變更原規(guī)劃設計，部分項目容積率明顯高于原規(guī)劃，建筑密度大，綠化率過低，停車位嚴重不足，通道過窄，消防、人防、水保、環(huán)保等措施不完善，整體品質不高。
(四) 現(xiàn)有小產權房(自建房)給縣城的'今后發(fā)展造成障礙。近100萬㎡的小產權房(自建房)除沖擊商品房市場外，質量難以保證，基本沒有配套設施，居住密度大，增加了縣城停車、供排水、道路等壓力，沒有消防通道和設施，邊坡大開挖，安全隱患多，給今后城市規(guī)劃建設、房地產開發(fā)加大了難度，增加了成本。
(五)物業(yè)管理不規(guī)范、不專業(yè)。物業(yè)管理處于起步階段，目前，僅有兩家物業(yè)管理公司，分別是大理大楊物業(yè)服務有限公司彝良分公司(江韻豪庭，從業(yè)人員17人)、彝良騰達物業(yè)管理有限公司(西正麗街，從業(yè)人員29人)。多數小區(qū)不封閉，商鋪住宅混雜，小區(qū)基礎設施配套不完善，管理難度大。物管服務工作中矛盾糾紛多、原因復雜，一方面既有居民業(yè)主缺乏物管意識、繳費購買服務意識，對權力義務認識不對稱，主張權利不理性，另一方面也有物管專業(yè)服務水平不高、定位不準、管理手段落后、不規(guī)范的原因
(六) 商品房售后監(jiān)管服務不到位，二手房交易不規(guī)范。由于相關職能部門監(jiān)管不到位，有的業(yè)主裝修改變房屋結構，有的業(yè)主將地下停車場改為它用，有的業(yè)主在樓頂和室外搭建房屋，產生安全隱患。
由于歷史遺留問題多，時間跨度大等原因，至今還有不少房改房、單位集資建房和商品房未辦土地使用證和房產證，導致房屋業(yè)主合法權益得不到保障。我縣于2004年3月成立了彝良縣房屋交易中心，但由于受人員配置等因素影響，運轉還不理想，每年交易量僅200余件。部分二手房交易“地下化”，相關稅費流失。
三、建議
雖然我我縣商品房開發(fā)取得了一定的成效，但由于起步晚、基礎差，房地產市場發(fā)育程度低。為促進我縣商品房開發(fā)持續(xù)健康發(fā)展，根據調研的情況提出以下建議。
(一)加快規(guī)劃編制，強化規(guī)劃約束，突出建設特色。要加強縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的整體規(guī)劃編制，按照分級負責的原則，加快縣城和其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)集鎮(zhèn)的總規(guī)和控制性詳規(guī)編制步伐。同時，執(zhí)行中強化規(guī)劃的龍頭地位和剛性約束作用�？h人民政府要及時制定全縣房地產業(yè)發(fā)展規(guī)劃和實施細則，指導全縣房地產業(yè)發(fā)展。縣鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府要按照“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設、突出特色”的原則制定商品房的發(fā)展規(guī)劃，將城市規(guī)劃和房地產業(yè)發(fā)展規(guī)劃有機結合。堅持新區(qū)開發(fā)和舊城改造相結合，開發(fā)一片，配套一片，完善一片，在提高品質、提升效益上下功夫，實現(xiàn)經濟效益、環(huán)境效益、社會效益的統(tǒng)一。要不斷更新觀念，努力提高開發(fā)小區(qū)品質。要分類指導不同小區(qū)，嚴格控制綠化率、容積率和建筑密度，與彝良縣城得天獨厚的山水生態(tài)結合，突出特色，打造的高品質宜居環(huán)境。
(二) 立足實際，強化質量監(jiān)管，把握商品房開發(fā)數量和速度。要結合當前彝良商品房開發(fā)實際情況，在加快現(xiàn)有項目的建設進度的同時，把握商品房開發(fā)的節(jié)奏和速度，成熟一片，開發(fā)一片，不能大鋪攤子，增加成本造成浪費。充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用和政府的宏觀調控作用，把房價控制在一個合理、與經濟發(fā)展水平和人民群眾的收入水平相適應的合理水平，防止房價大起大落，保持房地產市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。
強化對商品房開發(fā)項目建設質量的監(jiān)管，確保小區(qū)的品質和房屋質量。嚴格查處開發(fā)商擅自改變小區(qū)規(guī)劃和房屋建筑設計等違法違規(guī)行為。加大住宅工程質量整治力度，加強地基與基礎、工程結構實體質量抽檢及主要材料抽查，深入開展商品房工程質量通病專項治理活動。加強對售后商品房的監(jiān)管，嚴禁擅自在樓頂和室外搭建房屋、改變房屋結構和用途。
(三)強化配套基礎設施建設。一是城市道路、供水、供電、供氣、消防、通訊管網、路燈、綠化、停車、污水管道、垃圾處理等市政基礎設施的規(guī)劃設計建設要與商品房開發(fā)同規(guī)劃、同設計和同建設。二是集中力量，整合資源，進一步健全公共服務中心，統(tǒng)籌區(qū)域情況，優(yōu)化布局建設農貿市場、商業(yè)、金融、學校、醫(yī)院等公共服務配套設施。
(四)加強和規(guī)范物業(yè)管理的服務。一是加強政府服務，要建立統(tǒng)一規(guī)范的不動產權屬登記制度，確保業(yè)主的合法權益。房地產行政主管部門要堅持“業(yè)主所有、專戶存儲、�？顚Ｓ�、業(yè)主決策、政府監(jiān)督”的原則，統(tǒng)一歸集、使用和管理住宅公共部位專項維修資金，提高資金的使用效率。二是要規(guī)范物業(yè)和中介服務與收費�？h發(fā)改局要牽頭制定出臺有關物業(yè)服務標準和收費標準的指導性文件，規(guī)范物業(yè)服務行為和物業(yè)服務收費，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益。縣房地產行政主管部門要建立對物業(yè)服務的監(jiān)督評估機制，對物業(yè)服務企業(yè)的市場準入進行嚴格的把關，提高物業(yè)服務水平。三是推進物業(yè)服務的社會化和社區(qū)化�？h政府要根據居住區(qū)建設實際，及時調整或增加社區(qū)居委會設置。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要把小區(qū)管理納入重要議事日程，強化平安小區(qū)建設。社區(qū)居委會要加強對轄區(qū)各小區(qū)的物業(yè)服務的指導，要牽頭制定好業(yè)主(住戶)公約，并督促遵守執(zhí)行;對實行社會化管理的小區(qū)要牽頭組建好業(yè)主委員會并指導其發(fā)揮作用;對自主管理的小區(qū)，要由業(yè)主委員會組織好業(yè)主自治，必要時可由居委會直接接管;要建立矛盾糾紛調處機制，及時調處各種矛盾;要抓好文明創(chuàng)建工作，促進文明社區(qū)、文明小區(qū)、文明樓院、文明住戶建設。
(五)切實解決好征地拆遷工作中的問題。一是要認真總結經驗教訓，制定科學周密的征地拆遷工作方案。二是要以人為本，充分考慮拆遷群眾的補償和安置中利益，先安置后拆遷，先返遷后銷售。三是對少數漫天要價、無理拒遷和妨害其他拆遷群眾利益的，要嚴格依法辦事，完善法律程序，果斷處置，進一步加大拆遷的執(zhí)法力度。
(六)加快規(guī)范住房二級市場。對房改房和單位集資建房進行徹底清理，制定政策妥善解決歷史遺留問題，為房屋業(yè)主辦理房地產權屬登記，為房改房和單位集資建房上市交易奠定基礎。完善房地產交易服務場所，實現(xiàn)房地產交易“一站式”服務，規(guī)范住房二級市場，形成合理的住房消費需求，推動住房消費結構的優(yōu)化升級。同時，培育好一批服務意識強、管理水平高、經濟效益好、誠信服務的房地產中介服務企業(yè)，開創(chuàng)新的房地產服務業(yè)發(fā)展空間。
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