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房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的變更
房屋買(mǎi)賣(mài)合同變更是什么?該怎么寫(xiě)?房屋買(mǎi)賣(mài)合同指的是房屋的一方將房屋權(quán)轉(zhuǎn)移給另一方，然后另一方支付價(jià)款的合同，我們一起了解一下吧!
房屋買(mǎi)賣(mài)合同變更【1】
1.凡是對(duì)已經(jīng)簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同作出的修改和調(diào)整，都可以稱為合同變更。
在中華人民共合同法的第七十七條寫(xiě)到，當(dāng)當(dāng)事人協(xié)商一致時(shí)，便可以變更合同。
我國(guó)的法律、法規(guī)規(guī)定變更合同應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)。
2.在合同生效后，任何一方不得擅自在未經(jīng)雙方協(xié)商一致，達(dá)成書(shū)面協(xié)議后變更本合同。
如需變或補(bǔ)充協(xié)議，應(yīng)經(jīng)雙方共同協(xié)商達(dá)成一致，并簽署書(shū)面文件。
3.如果發(fā)生下列條件，則一方有權(quán)書(shū)面通知另一方終止本合同：當(dāng)發(fā)生不可抗力事件時(shí);有一方在超過(guò)60天期限后仍無(wú)法履行其義務(wù)時(shí);雙方經(jīng)協(xié)商一致同意終止本協(xié)議;法律約定的其他情形。
當(dāng)發(fā)生上述情形之一時(shí)，任何一方有權(quán)向另一方發(fā)出書(shū)面終止通知，本協(xié)議自書(shū)面終止通知到達(dá)對(duì)方時(shí)終止。
4.對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同法人變更能否終止的說(shuō)法是如果合同內(nèi)容是雙方的真實(shí)意思并且是自愿簽訂的，并且在不損害國(guó)家、集體、社會(huì)、第三人利益，不違反國(guó)家強(qiáng)制性法律法規(guī)，不存在重大誤解及顯失公平情況的情況下是合法地，可以終止。
如果是一方單方面解除合同即構(gòu)成違約，則需要承擔(dān)違約責(zé)任。
房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同怎么寫(xiě)
房屋買(mǎi)賣(mài)合同是一種特殊的買(mǎi)賣(mài)合同，它是指房屋的一方將房屋權(quán)轉(zhuǎn)移給另一方，然后另一方支付價(jià)款的合同。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同的法律特征既有商品買(mǎi)賣(mài)合同的特征，也有其自身固有的特征。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同是一種諾成、雙務(wù)、有償?shù)暮贤�，它的�?biāo)的物為不動(dòng)產(chǎn)，其權(quán)轉(zhuǎn)移必須依法辦理登記手續(xù);是屬于法律規(guī)定的要式法律行為。
具體的合同寫(xiě)法為：將標(biāo)題個(gè)人房屋買(mǎi)賣(mài)合同(或協(xié)議)首行居中，再寫(xiě)清楚買(mǎi)賣(mài)雙方的情況，寫(xiě)清買(mǎi)賣(mài)雙方姓名、現(xiàn)住址及身份證號(hào)碼，正文要注明甲、乙雙方是在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的合同，是就乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)簽訂本的合同，必須以資共同信守執(zhí)行。
主體內(nèi)容為乙方同意購(gòu)買(mǎi)甲方擁有的座落在哪里的所擁有的房產(chǎn)，建筑面積多大，房產(chǎn)的交易價(jià)格，已支付購(gòu)房定金，房產(chǎn)的交付日期，交易稅費(fèi)、中介費(fèi)及產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)費(fèi)由哪方承擔(dān)，本合同一式有幾份，由誰(shuí)擁有。
注明本合同至鑒定之日起生效，甲乙雙方共同遵守，不得反悔。
然后.買(mǎi)賣(mài)雙方及見(jiàn)證人簽字摁手印，后寫(xiě)明日期。
從房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件 看戶口變更重要性【2】
在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，由于戶口遷移引發(fā)的糾紛屢見(jiàn)不鮮，不少買(mǎi)房人遇到了賣(mài)家戶口遲遲不遷走，或者買(mǎi)了“學(xué)區(qū)房”卻無(wú)法落戶的糟心事。
昨日，北京市二中院通報(bào)了該院3年來(lái)審理的因戶口遷移引發(fā)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，買(mǎi)房人要求現(xiàn)有戶口遷出的案件占86%。
市二中院表示，法院無(wú)法判決遷移戶口，但買(mǎi)房人可以根據(jù)合同約定主張相應(yīng)的違約金。
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違約金最高達(dá)房款20%
據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2014年至2016年7月，市二中院先后審理二審的涉及戶口遷移問(wèn)題的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件共50件。
占同期審理的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件總數(shù)的5%。
其中，買(mǎi)房人要求現(xiàn)有戶口遷出的案件占總數(shù)的86%。
“案件集中在學(xué)區(qū)房及連環(huán)買(mǎi)賣(mài)中”，市二中院民一庭庭長(zhǎng)肖大明介紹，在因戶口遷移引發(fā)的糾紛案件中，涉及學(xué)區(qū)房買(mǎi)賣(mài)的案件占25%，如房屋中已登記有多人戶口，現(xiàn)有學(xué)籍可能已被使用，影響學(xué)區(qū)房落戶。
涉及連環(huán)買(mǎi)賣(mài)的案件占20%，如房屋中有賣(mài)房人或前手房屋所有權(quán)人的戶口，戶口登記人不配合遷出或無(wú)法遷出等。
肖大明說(shuō)，50%的案件涉及案外人的戶口，即涉案房屋中除了賣(mài)房人戶口外，還涉及其親屬等其他案外人的戶口，或者前手房屋所有權(quán)人及相關(guān)人員的戶口。
當(dāng)事人在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中大多對(duì)違反戶口遷移義務(wù)的違約金進(jìn)行了明確規(guī)定，如一般約定按房屋總價(jià)款的一定比例按日支付違約金。
由于違反戶口遷移義務(wù)的違約行為持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，導(dǎo)致訴訟時(shí)違約金數(shù)額較高。
“多數(shù)人要求違約方繳納幾十萬(wàn)元，也有部分要求的高達(dá)百余萬(wàn)元，最高數(shù)額已經(jīng)達(dá)到總房款的20%。
”
不遷戶口原因多樣
肖大明表示，“學(xué)區(qū)房”交易市場(chǎng)較為活躍。
有的當(dāng)事人購(gòu)買(mǎi)“學(xué)區(qū)房”，尤其是東城、西城等中心城區(qū)的平房，房產(chǎn)證上登記為居住，但實(shí)際是過(guò)道，或?qū)嶋H面積非常小，有的甚至不到2平方米，無(wú)法滿足居住條件，在落戶中可能存在障礙。
或因?qū)W籍使用限制等原因無(wú)法確保入學(xué)資格，導(dǎo)致購(gòu)房目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。
還有買(mǎi)房人未預(yù)先調(diào)查核實(shí)，未與其他戶籍登記人明確戶口遷出義務(wù)，僅僅是賣(mài)房人答應(yīng)讓其親屬遷出，以至于在合同履行過(guò)程中，出現(xiàn)登記人不愿配合、根本找不到登記人，甚至登記人已經(jīng)死亡等情形，致戶口遲遲無(wú)法遷出。
部分戶口的登記人沒(méi)有其他落戶地點(diǎn)，如有的賣(mài)房人賣(mài)房后租住“公租房”，有的老人以“賣(mài)房養(yǎng)老”的方式居住在養(yǎng)老院等，因“公租房”、養(yǎng)老院及私人租賃的房屋等不具備落戶的條件，導(dǎo)致戶口無(wú)法遷出。
■法官提醒
提前核實(shí)戶口學(xué)位
肖大明表示，如果登記人不同意遷出戶口或不具備遷出戶口，或者涉案房屋有其他無(wú)法落戶的情況，買(mǎi)房人僅能依據(jù)雙方買(mǎi)賣(mài)合同的約定，主張相應(yīng)的違約金，無(wú)法要求法院判決他人遷出戶口或判決其遷入戶口，公安機(jī)關(guān)亦沒(méi)有強(qiáng)制他人遷出戶口的權(quán)力。
但根據(jù)現(xiàn)有的戶籍政策，房屋內(nèi)現(xiàn)有的戶口不影響新的所有權(quán)人戶口的遷入，買(mǎi)房人取得房屋所有權(quán)后，可以辦理戶口遷入。
他提醒，買(mǎi)房人應(yīng)在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同前全面了解涉案房屋中的戶口登記情況，并在合同中明確約定房屋內(nèi)現(xiàn)有戶口的遷出期限及相應(yīng)違約責(zé)任。
以購(gòu)買(mǎi)“學(xué)區(qū)房”為主要目的的買(mǎi)房人，應(yīng)提前向?qū)W校及教育部門(mén)核實(shí)相關(guān)入學(xué)政策及涉案房屋學(xué)籍的使用情況。
如果所在學(xué)區(qū)對(duì)學(xué)籍使用有限制，建議在合同中明確約定入學(xué)指標(biāo)使用問(wèn)題及相應(yīng)違約責(zé)任。
如果雙方明確約定涉案房屋對(duì)應(yīng)的學(xué)籍指標(biāo)歸買(mǎi)受人使用，如果賣(mài)房人違約，有可能導(dǎo)致買(mǎi)房人購(gòu)房目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，買(mǎi)房人要求繼續(xù)履行合同的，那么買(mǎi)房人可在訴訟過(guò)程中向法院申請(qǐng)行為保全，禁止使用涉案房屋及該房屋對(duì)應(yīng)的戶口的學(xué)位。
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