買賣合同解釋原則

時(shí)間：2024-09-13 22:49:06 買賣合同我要投稿

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買賣合同解釋原則

　　買賣合同一般是不要式合同。通常情況下，買賣合同的成立、有效并不需要具備一定的形式，但法律另有規(guī)定者除外。下面的是小編分享的與買賣合同解釋原則有關(guān)的文章，歡迎繼續(xù)訪問(wèn)應(yīng)屆畢業(yè)生公文網(wǎng)!

買賣合同解釋原則

　　一、商品房買賣合同的格式化

　　商品房買賣合同應(yīng)該是當(dāng)事人協(xié)商一致的結(jié)果。但是, 隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展, 大多數(shù)商品房買賣合同呈現(xiàn)逐步格式化的趨勢(shì)。我國(guó)《合同法》中對(duì)格式條款的定義為:“格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定,并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。” 格式合同的出現(xiàn)主要原因是，為了使合同更為快捷、簡(jiǎn)便，方便交易，在商品經(jīng)濟(jì)中格式合同的適用有利于降低交易成本，提高生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效率。同時(shí)格式合同大多以壟斷為基礎(chǔ)，且格式合同的普遍使用又在一定程度上助長(zhǎng)了壟斷，如在商品房買賣中相對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商具有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)勢(shì)力，其在合同的締結(jié)上也處于優(yōu)勢(shì)地位—買賣合同的制定者。出賣人就“難免利用其優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)地位, 訂立有利于己, 而不利于消費(fèi)者的條款, 如免責(zé)條款、失權(quán)條款、法院管轄地條款等, 對(duì)契約上的危險(xiǎn)及負(fù)擔(dān)作不合理的分配”[1] 則導(dǎo)致締約能力事實(shí)上的不平等，從而不利于消費(fèi)者的保護(hù)。此時(shí)對(duì)格式合同作出準(zhǔn)確的解釋,對(duì)于正確確定當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù),保護(hù)各方當(dāng)事人的合法權(quán)益,并使格式合同條款保持合法性和公平性,是十分必要的。[2]因此在合同訂立過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)對(duì)格式合同作公平、合理的特殊解釋，從而保護(hù)相對(duì)人的利益，提高合同的效力，保證交易安全，順利實(shí)現(xiàn)雙方當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)利益。

　　二、商品房買賣合同格式化中常見(jiàn)的問(wèn)題

　　(一)消費(fèi)者訂立合同的自由受到了極大的限制。因?yàn)楹贤闹贫ㄕ呤情_(kāi)發(fā)商，消費(fèi)者并沒(méi)有參與到合同的制定中，商品房從預(yù)售到交付、使用、維修，各個(gè)方面的情況，消費(fèi)者在簽訂時(shí)有些是難以預(yù)料，且有關(guān)的知識(shí)的掌握也有限。而開(kāi)發(fā)商處于壟斷地位，從其利益出發(fā)，制定格式條款，并且在行業(yè)中得到了普及，這樣消費(fèi)者的選擇權(quán)利受到了限制，消費(fèi)者更多的是接受了格式合同�？墒窃谶@背后，卻存在著“承諾當(dāng)事人常常根本不能違背或難以違背，不能進(jìn)行選擇的超公共權(quán)力的強(qiáng)制支配。這種強(qiáng)制是當(dāng)事人自己難以克服的壟斷和優(yōu)勢(shì)力量，是優(yōu)勢(shì)者憑借實(shí)力對(duì)社會(huì)弱者的強(qiáng)制乃至壓迫”[3]的現(xiàn)實(shí)。

　　(二)合同中往往存在著不合理的條款，對(duì)消費(fèi)者的權(quán)利帶來(lái)了損害。格式合同的制定者往往不合理的分配風(fēng)險(xiǎn)，減免或免除自己的責(zé)任而加大相對(duì)方的責(zé)任。如規(guī)定消費(fèi)者逾期交款的嚴(yán)格責(zé)任而開(kāi)發(fā)商告知實(shí)際情況可延期交房，消費(fèi)者逾期驗(yàn)房風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移等條款。實(shí)踐中格式合同對(duì)消費(fèi)者的責(zé)任承擔(dān)規(guī)定較多，而對(duì)合同的提供者，則是免責(zé)的較多，呈現(xiàn)出不對(duì)等。格式合同的制定者還常對(duì)消費(fèi)者的權(quán)利進(jìn)行剝奪，如出現(xiàn)瑕疵，不允許解除合同，而只能進(jìn)行維修;產(chǎn)權(quán)證未按時(shí)辦理，只進(jìn)行賠償，不允許解除合同等，這些都是對(duì)消費(fèi)者權(quán)利的不合理限制。還有對(duì)消費(fèi)者的侵權(quán)，如開(kāi)發(fā)商擅自將樓頂?shù)膹V告位租給他人使用;外墻使用權(quán)不屬于買受人;允許個(gè)別消費(fèi)者使用樓頂?shù)��？梢哉f(shuō)不公平、不合理的條款是格式合同中存在的最大風(fēng)險(xiǎn)，也是糾紛的焦點(diǎn)，它顯然是違背合同的公平原則的。

　　三、合同解釋原則對(duì)格式化商品房買賣合同的規(guī)制

　　在商品房交易中,雙方當(dāng)事人因買賣合同而引發(fā)的糾紛大量存在, 司法機(jī)關(guān)對(duì)格式化商品房買賣合同的規(guī)制, 主要是通過(guò)行使其對(duì)商品房買賣合同糾紛案件的司法審判權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)，這就涉及格式合同中的解釋原則。

　　合同解釋是對(duì)合同當(dāng)事人的意思表示的解釋。我國(guó)《合同法》第125條對(duì)合同的解釋作了規(guī)定,即:“當(dāng)事人對(duì)合同條款的理解有爭(zhēng)議的,應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠(chéng)實(shí)信用原則,確定該條款的真實(shí)意思。合同文本采用兩種以上文字訂立并約定具有同等效力的,對(duì)各文本使用的詞句推定具有相同含義。各文本使用的詞句不—致的,應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同的目的予以解釋。”解釋合同的目的,在于探求當(dāng)事人意思表示中所表示的真實(shí)意思。[4]格式合同的解釋是根據(jù)一定的事實(shí)和原則對(duì)格式合同的內(nèi)容的含義所作出的說(shuō)明，鑒于格式合同所具有的一般合同所沒(méi)有的一些特征,并且這些特征往往體現(xiàn)當(dāng)事人由于實(shí)力的懸殊而產(chǎn)生不公平的后果, 所以格式條款的解釋作為合同解釋內(nèi)容的一個(gè)組成部分,必然符合合同解釋的一般規(guī)則,但其又有自己特殊的解釋規(guī)則。而這些特殊的解釋規(guī)則也體現(xiàn)了國(guó)家通過(guò)制定專門的法律、法規(guī)對(duì)該類合同加以規(guī)范、制約,使失衡的權(quán)利義務(wù)得到平衡，體現(xiàn)法律的公平。

　　《合同法》第41條規(guī)定格式條款的解釋規(guī)則：“對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款與非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。”可見(jiàn)格式合同在適用《合同法》125條規(guī)定的一般規(guī)則同時(shí)，同樣要遵循以下特殊規(guī)則。

　　(1)通常理解標(biāo)準(zhǔn)解釋原則。是指對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議時(shí),對(duì)用語(yǔ)應(yīng)當(dāng)按照通常的理解進(jìn)行解釋，就是說(shuō)應(yīng)當(dāng)按照一個(gè)合理人的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行解釋，法官應(yīng)當(dāng)考慮一個(gè)合理的人在此情況下對(duì)有爭(zhēng)議的合同用語(yǔ)所能理解的含義，以此作為解釋合同的標(biāo)準(zhǔn)。[5]格式合同不是為特定消費(fèi)者制定的,而是為不特定消費(fèi)者制定的。[6]具體而言，格式合同的理解不應(yīng)以合同制定者的理解而是應(yīng)以一般人的理解解釋;對(duì)于某些特殊的專業(yè)用語(yǔ)應(yīng)作通俗的一般的理解;如果該格式合同在行業(yè)中長(zhǎng)期使用，合同制定者與消費(fèi)者的理解不同，則應(yīng)以消費(fèi)者的理解為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行解釋，因此在商品房買賣格式合同發(fā)生爭(zhēng)議時(shí),不應(yīng)以該的制定者(開(kāi)發(fā)商)的理解進(jìn)行解釋,而應(yīng)以大多數(shù)房屋交易者,尤其是消費(fèi)者通常的、合理的理解標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行解釋。

　　(2)不利于條款制定人標(biāo)準(zhǔn)解釋原則。也有學(xué)者稱之為調(diào)和解釋規(guī)則或利用者不利益的解釋原則。[7]這一原則起源于羅馬法“有疑義時(shí)，應(yīng)作不利于條款制訂人之解釋”，英美法和大陸法都采納了這一原則。正如上所述，合同的制定者利用優(yōu)勢(shì)地位，從己方利益出發(fā)制訂條款，可能對(duì)相對(duì)人的利益造成侵害，而格式條款的不利解釋原則的目的就是為了公平地分配了風(fēng)險(xiǎn)、義務(wù),給弱者以特殊保護(hù),糾正由于經(jīng)濟(jì)地位的優(yōu)勢(shì)而給相對(duì)人帶來(lái)的不利, 限制權(quán)利濫用，從而使雙方當(dāng)事人都在公平的環(huán)境下，實(shí)現(xiàn)真正的契約自由與正義，其有利于維護(hù)正常交易秩序,保障消費(fèi)者利益。在商品房交易活動(dòng)中,開(kāi)發(fā)商作為格式合同的制定者經(jīng)常使用不明確的文字以損害消費(fèi)者的利益,故為了維護(hù)消費(fèi)者的利益,在格式條款語(yǔ)義含糊時(shí)作不利于合同制定者的解釋，這對(duì)商品房買賣合同糾紛的有效解決，保護(hù)消費(fèi)者的利益來(lái)說(shuō)是非常重要的。

　　(3)非格式條款優(yōu)先標(biāo)準(zhǔn)解釋原則。格式條款與非格式條款相抵觸時(shí)，非格式條款效力優(yōu)先原則。在一個(gè)合同中既存在格式條款也存在非格式條款時(shí)，兩者的規(guī)定不一致時(shí)，會(huì)對(duì)雙方當(dāng)事人的利益產(chǎn)生不同的影響。此時(shí)，非格式條款的內(nèi)容優(yōu)先于格式條款的內(nèi)容，因?yàn)楦袷綏l款是合同提供者制定的針對(duì)不特定的多數(shù)人，具有一般、通用的合同內(nèi)容，而非格式條款是雙方當(dāng)事人協(xié)商的結(jié)果，更能反映出真實(shí)的意思表示。但應(yīng)當(dāng)注意, 如果非格式條款更不利于消費(fèi)者,則應(yīng)認(rèn)真審查與之相應(yīng)的格式條款是否存在無(wú)效或可撤銷的原因, 以保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。[8]如格式條款比非格式條款更有利于相對(duì)人,相對(duì)人卻不知情下簽定了非格式條款，此時(shí)則應(yīng)適用對(duì)相對(duì)人有利的格式條款，如在商品房買賣合同中，有關(guān)房屋面積的規(guī)定，最高人民法院的解釋更有利于相對(duì)人，相對(duì)人在不知該格式條款經(jīng)過(guò)法律解釋的規(guī)制，且該規(guī)定合理的情況下,格式合同的制定者，利用其優(yōu)勢(shì)地位與消費(fèi)者簽訂了“個(gè)別商議”,形成不利于消費(fèi)者的個(gè)別條款，此時(shí)，格式條款優(yōu)先。在商品房買買合同中,先前訂立的格式條款與個(gè)別商定的條款不一致現(xiàn)象時(shí)常發(fā)生。個(gè)別的約定條款優(yōu)先,更有利于保護(hù)商品房消費(fèi)者的利益。

　　在格式合同中還應(yīng)遵循公平原則�！逗贤ā返�39條:“采用格式合同條款訂立合同的,提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù),并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款,按照對(duì)方的要求,對(duì)該條款予以說(shuō)明。” 由于格式合同限制了相對(duì)方合同自由，為了保護(hù)意思表示弱勢(shì)方，使合同平等、公平，因此,在對(duì)格式合同進(jìn)行解釋時(shí)遵循公平和誠(chéng)實(shí)信用的總的原則格外重要�？梢�(jiàn)我國(guó)《合同法》對(duì)格式合同條款的解釋的規(guī)定，確立了解釋向消費(fèi)者傾斜的原則，對(duì)商品房買賣合同格式化權(quán)利的濫用，起到了規(guī)制。

　　四、對(duì)格式化商品房買賣合同解釋原則的幾點(diǎn)思考

　　1、格式合同解釋權(quán)的歸屬。即格式合同解釋主體 “合同解釋的根本目的在于使不明確、不具體的合同內(nèi)容歸于明確、具體，使當(dāng)事人間的糾紛得以公平合理解決。因此，在合同解釋實(shí)踐中，當(dāng)事人間在不發(fā)生合同爭(zhēng)議或雖有爭(zhēng)議但已協(xié)商解決的情況下所進(jìn)行的一般意義上的合同解釋，是沒(méi)有法律價(jià)值的;在案件審理過(guò)程中，依賴于當(dāng)事人及其代理人等訴訟參與人的解釋，也無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同解釋之目的。真正具有法律意義的合同解釋，只能是在處理合同糾紛過(guò)程中，對(duì)作

　　為裁判依據(jù)的事實(shí)所作的權(quán)威性說(shuō)明。”[9]可見(jiàn)，對(duì)于格式合同只有有法律拘束力的法院或仲裁機(jī)構(gòu)為合同解釋主體，才能更有利于格式合同相對(duì)人請(qǐng)求司法救濟(jì)權(quán)的保護(hù)。在商品房買賣格式合同往往規(guī)定對(duì)格式合同的解釋、修改等權(quán)利掌握在制定者一方,如“最終解釋歸本公司所有”之條款，顯然,如承認(rèn)格式合同的提供者有權(quán)解釋顯然是不合理的。

　　2、應(yīng)對(duì)格式合同中的“異常條款”加以規(guī)制。“異常條款”又稱不尋常條款,指依交易的正常情形顯非相對(duì)人所能預(yù)見(jiàn)的格式條款。如果格式合同中某一條款過(guò)于異常以致于無(wú)法期待消費(fèi)者預(yù)期該條款出現(xiàn)于格式合同所適用的交易種類中時(shí),該條款視為未訂入格式合同。[10]如商品房買賣合同中對(duì)標(biāo)的物瑕疵之認(rèn)定規(guī)定只能以出售房屋單方面標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)的。而此標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)方有可能難以預(yù)見(jiàn)。異常條款不得訂入格式合同已成為各國(guó)立法的通行作法。德國(guó)《一般契約條款法》第3條規(guī)定,一般契約條款中的約款,依其環(huán)境,特別是考慮合同的外形,是如此地異于尋常,致與條款使用人訂約之相對(duì)人無(wú)從預(yù)見(jiàn),視為未訂入合同。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《消費(fèi)者保護(hù)法》第14 條也有類似規(guī)定�？梢�(jiàn)此異常條款是明顯違背誠(chéng)實(shí)信用原則的條款。為了更好地保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益,我國(guó)也應(yīng)確立“異常條款”視為未訂入格式合同的解釋原則。

　　五、結(jié)束語(yǔ)

　　在商品房買賣格式合同關(guān)系中,締約雙方的地位并不平等, 合同的制定者居于優(yōu)勢(shì)地位，而相對(duì)人處于極為不利的地位,只能就是否接受格式條款進(jìn)行意思表示,因而其合同自由受到了限制。因此, 對(duì)格式化商品房買賣合同的解釋?xiě)?yīng)當(dāng)采取特殊的解釋規(guī)則。這些解釋規(guī)則所體現(xiàn)的基本精神是嚴(yán)格限制出賣人的權(quán)限, 從而更有利于保護(hù)廣大消費(fèi)者。在解釋格式合同時(shí),圍繞這一精神,通過(guò)通常理解標(biāo)準(zhǔn)解釋原則、不利于條款制定人標(biāo)準(zhǔn)解釋原則、非格式條款優(yōu)先標(biāo)準(zhǔn)解釋原則、公平原則，從而平衡當(dāng)事人之間的利益，保障和實(shí)現(xiàn)契約公平，有助于實(shí)現(xiàn)商品房合同買受人和出賣人之間的正義。當(dāng)然合同解釋的主體是法院和仲裁機(jī)構(gòu)，合同解釋原則的明確有利于指引法官如何行使裁量權(quán)以期得到合法有效公正合理的解釋結(jié)果，并由此而達(dá)到限制裁量權(quán)目的的法律規(guī)范，可見(jiàn)格式合同疑義之解釋是實(shí)現(xiàn)格式合同司法規(guī)制的目的,這樣格式合同解釋原則也就構(gòu)成了格式合同司法規(guī)制的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。

　　[1] 王澤鑒：《債法原理》中國(guó)政法大學(xué)出版社，2001。

　　[2] 楊立新.：《疑難經(jīng)濟(jì)糾紛司法對(duì)策(第1集) 》長(zhǎng)春:吉林人民出版社, 1999。

　　[3] 安心：《記對(duì)不公正標(biāo)準(zhǔn)條款的行政干預(yù)》，《法學(xué)》(滬)， 1998年第4期。

　　[4] 梁彗星：《自由心證與自由裁量》北京:中國(guó)法制出版社, 2000。

　　[5] 王利明:《合同法研究(一卷)》中國(guó)人民大學(xué)出版社， 2002。

　　[6] 楊立新：《對(duì)合同法格式條款規(guī)定的評(píng)析》政法論壇,1999, (6)。

　　[7] 王利明,崔建遠(yuǎn).：《合同法新論·總則.》北京:中國(guó)政法大學(xué)出版社, 1996。

　　[8] 郝向耕：《淺談格式合同對(duì)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)》，《經(jīng)濟(jì)師》2000 年第1 期。

　　[9] 蘇惠祥：《中國(guó)當(dāng)代合同法論》吉林大學(xué)出版社，1992。

　　[10] (臺(tái)) 劉榮宗：《定型化契約論文專輯》 . 三民書(shū)局股份有限公司,1988.32.。

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