酒店項目可行性研究報告-可行性研究報告
第一部分 總論
總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。
一、 酒店項目背景
一)項目名稱(在本地工商行政機關注冊的酒店建設工程項目的全稱)
二)項目擬建地址(有與房(地)產證書和工商注冊上相一致的項目建造地址)
三)項目業(yè)主方(有參與工程項目的合法投資企業(yè)和業(yè)主名稱)
四)項目法人代表(酒店建設工程項目的企業(yè)法人代表姓名)
五)工商注冊資金(酒店在本地工商行政管理局注冊登記的注冊資金)
六)項目建設資金來源(工程建造項目資金的出資企業(yè)名稱)
七)企業(yè)性質(說明在工商機關登記的企業(yè)性質)
八)企業(yè)業(yè)績(說明企業(yè)的財務狀況，如：前一年的累計利潤和前一年的經(jīng)營利潤、前一年的經(jīng)營收入和累計經(jīng)營收入、固定資產情況、各方面貸款情況、以及企業(yè)的人員狀況等)
九)承擔可行性研究的公司和法人代表
二、 項目可行性研究依據(jù)
一)本地區(qū)政府職能部門的《城市總體規(guī)劃說明》
二)本地區(qū)政府職能部門頒發(fā)的《規(guī)劃“紅線”、“綠線(綠化)”圖》和與酒店建造性質相應的規(guī)劃部門頒布的相關文件
三)政府職能部門，諸如：建設、規(guī)劃、財政、審計、環(huán)衛(wèi)、市政等部門的相關政策與法規(guī)
四)旅游權威部門或旅游專業(yè)人員對本市、本地區(qū)酒店行業(yè)的《旅游市場調查研究和報告》和《旅游市場年度報告》
三、 項目可行性研究分析
一)項日建設的必要性
二)項目建設可行性
三)項目未來發(fā)展?jié)摿?/p>
四、 項目可行性研究結論
在項目可行性研究中，對項目定位、建筑概念及規(guī)模、經(jīng)營管理策略、勞動用工、投資總額及資金籌措、項目經(jīng)濟效益和社會效益等重大問題，都應得出明確的結論。可行性研究結論包括：
一)項目定位
二)建筑概念及規(guī)模
三)經(jīng)營管理策略
四)勞動用工
五)投資總額及資金籌措
六)項目經(jīng)濟效益和社會效益
七)項目綜合評價結論
五、 主要技術經(jīng)濟指標表
在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術經(jīng)濟指標匯總，列出主要技術經(jīng)濟指標表，使審批和決策者對項日全貌有一個綜合了解。
六、 存在問題及建議
對可行性研究中提出的項目的主要問題進行說明并提出解決的建議。
第二部分 酒店項目背景和發(fā)展概況
這一部分主要應說明項日的發(fā)起過程，提出的理由，前期工作的發(fā)展過程，投資者的意向，投資的必要性等可行性研究的工作基礎。為此，需將項目的提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)敘述，說明項目提出的背景，投資理由，在可行性研究前已經(jīng)進行的工作情況及其成果，重要問題的決策和決策過程等情況。在敘述項目發(fā)展概況的同時，應能清楚地提示出本項目可行性研究的重點和問題。
一、項目提出的背景
一)國家或旅游行業(yè)發(fā)展規(guī)劃
二)城市及旅游行業(yè)發(fā)展規(guī)劃
三)項目發(fā)起人以及發(fā)起緣由
二、項目環(huán)境分析
項目的發(fā)展概況指項目在可行性研究前所進行的工作情況，包括：
一) 城市概況
二) 城市歷史和人文環(huán)境方面的條件
三) 城市人口狀況分析
四) 項目地址地質初勘和初步測量工作情況
五) 項目的市政公用設施的匹配條件
六) 項目的交通條件
七) 項目建議書(初步可行性研究報告)的撰寫、提出及審批過程
三、項目發(fā)展分析
一)從市區(qū)規(guī)劃方面考慮酒店建設，利用規(guī)劃，借景發(fā)揮，給規(guī)劃帶來的有利面
二)從提升城市建筑格局方面考慮，設立市區(qū)規(guī)劃的標志性建筑
三)從旅游市場的規(guī)格、供需情況考慮，給酒店建設檔次、規(guī)模的設想提供依據(jù)。
四)環(huán)境保護設想是新酒店經(jīng)營的重要指標，是經(jīng)營的有力保證
五)酒店建設項目市場發(fā)展前景依據(jù):從城市的發(fā)展的總體情況來考慮，依據(jù)旅游市場需求
和發(fā)展趨勢，相信城市的發(fā)展會帶來旅游的發(fā)展，隨之酒店的需求也會增長，
四、投資的必要性
一)區(qū)域的規(guī)劃預期
二)項目的發(fā)展預期
三)項目的投資時機預期
第三部分 項目市場分析
市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產規(guī)模的確定，技術的選擇，投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結果，還可以決定產品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細闡述市場需求預測、價格分析，并確定建設規(guī)模。
一、城市宏觀經(jīng)濟分析
一)城市地理區(qū)位和城市行政區(qū)劃
二)城市社會經(jīng)濟概況
三)城市宏觀經(jīng)濟發(fā)展分析
四)城市宏觀投資環(huán)境調查分析
五)城市旅游經(jīng)濟發(fā)展調查分析
六)城市房地產行業(yè)宏觀分析
七)未來兩個經(jīng)濟計劃年度內城市產業(yè)結構預測
八)未來兩個經(jīng)濟計劃年度內城市經(jīng)濟增長速度預測
二、城市酒店行業(yè)分析
市場預測是市場調查在時間上和空間上的延續(xù)，是利用市場調查所得到的信息資料，根據(jù)市場信息資料分析報告的結論，對本項目產品未來市場需求量及相關因素所進行的定量與定性的判斷與分析。在可行性研究工作中，市場預測的結論是制訂產品方案，確定項目建設規(guī)模所必須的依據(jù)。
一)中國酒店業(yè)現(xiàn)狀
二)城市酒店業(yè)現(xiàn)狀
三)酒店業(yè)客源市場調查分析
四)酒店業(yè)整體經(jīng)營績效調查分析
五)酒店業(yè)競爭環(huán)境調查分析
六)典型性競爭對手調查
七)酒店業(yè)未來趨勢調查分析
八)酒店消費者研究及需求
九)消費者對各類類型(商務和度假)酒店的需求差異
十)替代產品調查分析
三、項目分析
一)項目區(qū)位分析
二)項目周邊配套分析
三)項目周邊環(huán)境分析
四)項目周邊個案分析
五)項目地塊價格分析
第四部分 項目定位分析
市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產規(guī)模的確定，技術的選擇，投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結果，還可以決定產品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細闡述市場需求預測、價格分析，并確定建設規(guī)模。
市場預測是市場調查在時間上和空間上的延續(xù)，是利用市場調查所得到的信息資料，根據(jù)市場信息資料分析報告的結論，對本項目產品未來市場需求量及相關因素所進行的定量與定性的判斷與分析。在可行性研究工作中，市場預測的結論是制訂產品方案，確定項目建設規(guī)模所必須的依據(jù)。
一、 項目SWOT分析
二、 項目市場定位
三、 項目客源定位
四、 項目類型定位
五、 項目檔次定位
六、 項目形象定位
七、 項目產品定位
八、 項目服務定位
九、 項目競爭定位
十、 項目價格定位
十一、 項目技術指標定位
第五部分 項目建筑設計規(guī)劃
項目實施時期的進度安排也是可行性研究報告中的一個重要組成部分。所謂項目實施時期亦可稱為投資時間，是指從正式確定建設項目到項目達到正常生產這段時間。這一時期包括項目實施準備，資金籌集安排，勘察設計和設備訂貨，施工準備，施工和生產準備，試運轉直到竣工驗收和交付使用等各工作階段。這些階段的各項投資活動和各個工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有些是同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期各個階段的各個工作環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。
一、設計規(guī)劃
一)項目功能規(guī)劃
二)項目建設規(guī)模
三)項目建設標準
四)項目建筑方案設想
五)項目環(huán)境保護
二、工程施工計劃
一)項目建設進度
二)項目現(xiàn)場管理
三、項目建設投資估算
第六部分 項目環(huán)境保護與勞動安全
在項目建設中，必須貫徹執(zhí)行國家有關環(huán)境保護和職業(yè)安全衛(wèi)生方面的法規(guī)、法律，對項目可能對環(huán)境造成的近期和遠期影響，對影響勞動者健康和安全的因素，都要在可行性研究階段進行分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術可行、經(jīng)濟，且布局合理，對環(huán)境的有害影響較小的最佳方案。按照國家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對環(huán)境有影響的建設項目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報告書的審批制度，同時，在可行性研究報告中，對環(huán)境保護和勞動安全要有專門論述。
一、建設地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀
二、項目主要污染源和污染物
一)主要污染源
二)主要污染物
三、項目擬采用的環(huán)境保護標準
四、治理環(huán)境的方案
五、環(huán)境監(jiān)測制度的建議
六、環(huán)境保護投資估算
七、環(huán)境影響評價結論
八、勞動保護與安全衛(wèi)生
一)生產過程中職業(yè)危害因素的分析
二)職業(yè)安全衛(wèi)生主要設施
三)勞動安全與職業(yè)衛(wèi)生機構
四)消防措施和設施方案建議
第七部分 項目經(jīng)營策略
在商品經(jīng)濟環(huán)境中，企業(yè)要根據(jù)市場情況，制定合格的銷售戰(zhàn)略，爭取擴大市場份額，穩(wěn)定銷售價格，提高產品競爭能力。因此，在可行性研究中，要對市場推銷戰(zhàn)略進行研究。
一、項目核心競爭力設計
二、項目運營模式
三、項目運營策略
四、項目營銷推廣策略
第八部分 項目組織和人力資源
在可行性研究報告中，根據(jù)項目規(guī)模、項目組成和部門設置，研究提出相應的項目組織機構，人員定編及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。
一、項目組織架構
一)企業(yè)組織架構
二)企業(yè)工作制度
二、人力資源安排
一)人員定編
二)年總工資和職工年平均工資估算
三)人員培訓及費用估算
第九部分 項目投資分析
建設項目的投資估算和資金籌措分析，是項目可行性研究內容的重要組成部分。每個項目均需計算所需要的投資總額，分析投資的籌措方式，并制定用款計劃。
一、項目總投資估算
建設項目總投資包括固定資產投資總額和流動資金。
一)固定資產總額
二)流動資金估算
二、資金籌措
一個建設項目所需要的投資資金，可以從多個來源渠道獲得。項目可行性研究階段，資金籌措工作是根據(jù)對建設項目固定資產投資估算和流動資金估算的結果，研究落實資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇條件優(yōu)惠的資金。可行性研究報告中，應對每一種來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計算表格和附件�？尚行匝芯恐�，應對下列內容加以說明：
一)資金來源
二)項目籌資方案
三、投資使用計劃
一)投資使用計劃
二)借款償還計劃
第十部分 項目財務評價及社會效益
財務評價是考察項目建成后的獲利能力、債務償還能力及外匯平衡能力的財務狀況，以判斷建設項目在財務上的可行性。財務評價多用靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結合，以動態(tài)為主的辦法進行。并用財務評價指標分別和相應的基準參數(shù)——財務基準收益率、行業(yè)平均投資回收期、平均投資利潤率、投資利稅率相比較，以判斷項目在財務上是否可行。
在對建設項目進行評價時，所采用的數(shù)據(jù)多數(shù)來自預測和估算。由于資料和信息的有限性，將來的實際情況可能與此有出入，這對項目投資決策會帶來風險。為避免或盡可能減少風險，就要分析不確定性因素對項目經(jīng)濟評價指標的影響，以確定項目的可靠性，這就是不確定性分析。
根據(jù)分析內容和側重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要進行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項目情況而定。
在可行性研究中，除對以上各項指標進行計算和分析以外，還應對項目的社會效益和社會影響進行分析，也就是對不能定量的效益影響進行定性描述。
一、項目財務評價
一) 項目營業(yè)收入、稅金及附加
二) 項目營業(yè)成本費用估算
三) 項目借貸還本付息計算
四) 項目損益估算
五) 項目財務評價
六) 項目財務現(xiàn)金流量計算
七) 項目盈虧平衡點分析
八) 項目投資回收期計算表
九) 項目投資收益率計算表
十) 項目財務內部收益率計算表
十一) 項目敏感性分析
二、項目社會效益分析
第十一部分 項目投資風險分析
一、市場風險與對策
二、經(jīng)營風險與對策
三、資金風險與對策
四、其它風險與對策
五、規(guī)避措施
第十二部分 可行性研究結論及建議
根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結果，對項目在規(guī)劃、定位、效益進行全面的評價，對建設方案進行總結，提出結論性意見和建議。
凡屬于項目可行性研究范圍，但在研究報告以外單獨成冊的文件，均需列為可行性研究報告的附件，所列附件應注明名稱、日期、編號。
一、結論和建議
一)對推薦的擬建方案建設條件、項目定位、經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境影響的結論性意
見
二)對比方案進行說明
三)行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議
四)要問題進行說明，提出修改意見
五)可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見
六)性研究中主要爭議問題的結論
七)可行性研究報告附件。
二、附件
一)項目建議書(初步可行性報告)
二)項目立項批文
三)項目選擇報告書
四)地質勘探報告
五)貸款意向書
六)環(huán)境影響報告
七)需要的市場調查報告
八)引進外資的名類協(xié)議文件
九)其他主要對比方案說明
十)其他
三、附圖
一)項目地形或位置圖(設有等高線)
二)其它
四、附錄
一)現(xiàn)金流量表
二)利潤表
三)收支平衡表
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