酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
可行性研究是指對擬建項(xiàng)目有關(guān)的自然、社會、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等進(jìn)行調(diào)研、分析比較以及預(yù)測建成后的社會經(jīng)濟(jì)效益。下面是小編整理的關(guān)于酒店項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告的范本，供大家閱讀參考。
酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告范文一
第一篇 市場及項(xiàng)目分析
一.全國酒店業(yè)形勢
酒店是在古時(shí)候的“亭驛”、“客舍”和“客棧”的基礎(chǔ)上,隨著人類的進(jìn)步、社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,科學(xué)文化、技術(shù)和交通的發(fā)達(dá)而發(fā)展起來的。
現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,帶來了世界旅游、商務(wù)的興旺,酒店業(yè)也隨之迅速發(fā)展起來,而且是越來越豪華、越來越現(xiàn)代化。
2005年中國賓館酒店行業(yè)持續(xù)發(fā)展,營業(yè)額和就業(yè)人數(shù)都有所增長;酒店業(yè)的經(jīng)營繼續(xù)呈現(xiàn)全面回升的態(tài)勢,客房出租率和房價(jià)同時(shí)增長,其經(jīng)營依舊呈現(xiàn)“星級越高、效益越好”的特點(diǎn),但是單體酒店的經(jīng)營模式阻礙了酒店業(yè)的發(fā)展,外資酒店的經(jīng)營狀況明顯的好于國內(nèi)的同類型酒店。
國際品牌的領(lǐng)先優(yōu)勢繼續(xù)擴(kuò)大,各項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)均領(lǐng)先于內(nèi)資酒店企業(yè);同時(shí),行業(yè)內(nèi)品牌競爭成為主導(dǎo),酒店集團(tuán)化趨勢尤為突出。
2006年度假游,自助游和汽車自駕游等旅游方式受到普遍歡迎,此類旅游客源快速增長。
一些酒店更加趨向于專一性客源定位,其產(chǎn)品也更加細(xì)化,更有深度。
主題酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店和一些專題酒店如會議酒店和度假酒店在市場上以其鮮明的市場形象擁有著更強(qiáng)的競爭力。
而2008年的北京奧運(yùn)會和2010年的上海世博會,將會大大的推動中國酒店業(yè)的發(fā)展,所以中國賓館酒店行業(yè)在未來幾年的前景將看好。
二.本項(xiàng)目基本情況及優(yōu)勢介紹
1.項(xiàng)目區(qū)域介紹
本項(xiàng)目坐落在美麗的臨安市市區(qū)
臨安地處浙西北,東鄰杭州,西接黃山,南連富陽、桐廬和淳安,北靠安吉,是距離上海、杭州等大都市最近的山區(qū)市。
市域東西長100余公里,南北寬50余公里,總面積3126.8平方公里,轄4個(gè)街道22個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)662個(gè)行政村,人口52萬。
市區(qū)建成區(qū)面積20平方公里,人口15萬。
臨安是首批全國生態(tài)建設(shè)示范市,擁有"中國優(yōu)秀旅游城市""中國竹子之鄉(xiāng)""中國山核桃之鄉(xiāng)""中國書畫藝術(shù)之鄉(xiāng)""全國綠化造林先進(jìn)縣"等稱號,兩次躋身"全國農(nóng)村綜合實(shí)力百強(qiáng)縣(市)"行列,今年被列為浙江省十七經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣(市)之一。
臨安山清水秀、風(fēng)光迷人,森林覆蓋率達(dá)74.9%。
境內(nèi)有天目山和清涼峰兩處國家級自然保護(hù)區(qū),其中天目山被列入聯(lián)合國人與生物圈網(wǎng)絡(luò)成員,還有青山湖國家級森林公園,大明山省級風(fēng)景名勝區(qū)等數(shù)十處名勝景點(diǎn)。
湖光、山色、巨樹、溶洞、峽谷、飛瀑、溫泉等形成了臨安獨(dú)特的自然風(fēng)光。
臨安歷史悠久,新石器時(shí)代人們就在這里繁衍生息。
西漢時(shí)設(shè)縣建制是,是吳越國王錢謬故里和墓葬地。
歷代以來人才輩出,宋代大文人洪咨夔,清代數(shù)學(xué)家方克猷,革命烈士來學(xué)照,愛民模范趙爾春,高原赤子陳金水等都是臨安的杰出人物。
秀麗的山水吸引來眾多名人墨客。
謝安、昭明太子、李白、白居易、蘇軾、郁達(dá)夫、周恩來等曾留下他們的足跡和詩文,給臨安的山水更增添了深厚的文化底蘊(yùn)。
臨安的佛教文化源遠(yuǎn)流長,西漢佛教初傳中國時(shí)就有印度僧人入天目山播教,天目山被尊為韋馱菩薩的道場。
歷代高僧輩出,在東南亞尤其是日本影響深遠(yuǎn)。
2.項(xiàng)目基本情況
本酒店項(xiàng)目位于臨安市錢王大街西,玲瓏山腳下,其酒店建筑是街邊的一棟七層的樓房,室外是淡紅色彩磚,室內(nèi)是毛坯,總共的可用面積為2300平方米,帶電梯.酒店裝修完后,將有客房64間,一樓營業(yè)房三間,有停車場.
三.項(xiàng)目周邊酒店分析
臨安上點(diǎn)規(guī)模的酒店大約有30多家,本酒店項(xiàng)目附近有三家酒店,都在錢王大街邊上.它們分別如下
1.東方假日酒店,是一家三星級酒店,有客房170多套,其入住率比較高,客人以團(tuán)隊(duì)為主,零星散客.距離本項(xiàng)目200多米..
2.假日之星酒店,是一家經(jīng)濟(jì)型酒店,其建筑外力面為淡黃色,給人一種清新的感覺,所以散客比較多,但仍以團(tuán)隊(duì)為主, 入住率較高,有客房80個(gè)左右.,距本項(xiàng)目100米左右.
3.保羅山莊,是一家傳統(tǒng)酒店,有客房50套左右,,入住率較高, 距本項(xiàng)目100米左右.
這三家酒店各有特點(diǎn),其優(yōu)勢都是入住率較高,以團(tuán)隊(duì)為主,劣勢就是有些酒店設(shè)計(jì)過時(shí)
四.項(xiàng)目優(yōu)勢介紹
本酒店項(xiàng)目是杭州運(yùn)河鋼材市場有限公司在臨安投資的第二家酒店,另一家酒店----臨安大世界酒店,也位于臨安錢王大街,距本項(xiàng)目500米左右,故其優(yōu)勢有;
1.產(chǎn)業(yè)化擴(kuò)張,低成本經(jīng)營
本酒店項(xiàng)目是由杭州運(yùn)河鋼材市場有限公司投資的,其公司宗旨是走集團(tuán)化道路,多元化投資..現(xiàn)經(jīng)營方向?yàn)殇摬暮途频瓴⑦M(jìn),已有杭州北晶大酒店和臨安大世界酒店,即將投資的酒店項(xiàng)目有安吉棋盤石度假村和本酒店項(xiàng)目.因本酒店離臨安大世界酒店較近,所以可以在客戶方面把本酒店的客戶帶到大世界酒店用餐,既提高了效益又節(jié)省了成本,在公司酒店人力調(diào)動和分配方面,也比較靈活方便
2.管理人員減少,組織更加精簡
因?yàn)楸卷?xiàng)目和臨安大世界酒店較近,所以總公司可以派較少的管理人員到臨安,不需要設(shè)置
復(fù)雜的組織結(jié)構(gòu),因此辦事有效簡便,資源可以共享
3.政策利好
臨安市的未來市區(qū)規(guī)劃是向西擴(kuò)展,而本項(xiàng)目就是位于市區(qū)西面,所以周邊商業(yè)會更加活躍,人流量更大
五.項(xiàng)目定位
根據(jù)全國酒店業(yè)趨勢,區(qū)域特點(diǎn),項(xiàng)目周邊酒店情況,項(xiàng)目優(yōu)勢等因素,,此項(xiàng)目可以定位為”價(jià)廉,,干凈,舒適”的經(jīng)濟(jì)型酒店
第二篇 項(xiàng)目投資估算
一.項(xiàng)目前期投資預(yù)算
前期投資主要是建筑裝修費(fèi)用和采購酒店產(chǎn)品費(fèi)用.一般需要采購的產(chǎn)品包括:電視機(jī).空調(diào).地板,床及床上用品,衛(wèi)生間用品,電話機(jī),電腦,窗簾,茶幾等,每間房采購的產(chǎn)品具體如下:
1.床頭燈: 70元/個(gè) 2。
鏡燈:45元/個(gè) 3。
吸頂燈 :28元/個(gè) 4。
廊燈: 10元/個(gè) 5。
坐便器: 350元/個(gè) 6。
浴巾架 :80元/個(gè) 7。
淋浴器: 300元/個(gè) 8。
洗臉盤: 150元/個(gè) 9。
臺板: 130元/個(gè) 10。
熱水器: 880元/個(gè) 11。
電熱壺 : 80元/個(gè) 12。
窗簾 :350元/件 13。
空調(diào): 1700元/臺 14。
電視機(jī): 800元/臺 15。
床 :250元/個(gè) 16 電視柜,衣櫥,行李架,圈椅: 1200元/套 17。
地板 : 50元/平方米 18。
油漆 :16 元/平方米 19。
地磚 : 35元/平方米 20。
磁磚: 35元/平方米 21。
塑料扣板 : 60元/平方米 22。
玻璃淋浴房 : 900元/間,床上用品大約要花費(fèi)3萬元,前廳的裝修費(fèi)用為10萬元左右,樓梯扶手大約為5萬元左右
(1)每間房總價(jià):9661元/間
(2)64間房總成本:9661×64=618304
(3)前期總投資:618304+30000+100000+500000=798304≈80萬
二.項(xiàng)目后期營業(yè)費(fèi)用
項(xiàng)目后期營業(yè)費(fèi)用主要包括房子年租金,年?duì)I業(yè)費(fèi)用,其它費(fèi)用.
1.房子年租金
根據(jù)目前甲乙雙方達(dá)成的初步意向,年租金為二十萬左右.
2.年?duì)I業(yè)費(fèi)用
年?duì)I業(yè)費(fèi)用一般包括人員工資,年水電費(fèi)用,年發(fā)票稅.,具體如下
(1)人員工資
目前的人員安排為:客房5人,總臺3人,保安2人
人數(shù)
月工資
年工資
客房
5
900
5.4萬
總臺
3
1200
4.3萬
保安
2
1000
2.4萬
合計(jì)
10
12.1萬
(2)水電費(fèi)用
水電一年的費(fèi)用大約為:14.4萬
發(fā)票稅
每年的發(fā)票稅費(fèi)為:3萬
年?duì)I業(yè)費(fèi)用為: 12.1+14.4+3≈30萬
3.后期年?duì)I業(yè)費(fèi)用總額: 房子年租金+年?duì)I業(yè)費(fèi)用=20+30=50
4.其它費(fèi)用
其它費(fèi)用一般指每隔五年酒店要重新裝修一次的費(fèi)用,大約為初次費(fèi)用的一半:40萬左右
根據(jù)以上數(shù)據(jù),項(xiàng)目第一年總投資為:80+20+30=130
三.項(xiàng)目籌資來源
一個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)生并運(yùn)行必須要有資金做后盾,一般企業(yè)對一個(gè)項(xiàng)目投入的資金來源一般有:企業(yè)自有資金,向銀行借貸,發(fā)行股票,取得基金支持等
根據(jù)我們投資酒店項(xiàng)目資金需要,如果企業(yè)自有資金充足,則項(xiàng)目十年總投資為:
80+20×10+40=320萬
如果資金不足,根據(jù)資金籌劃的需要,我們可以向銀行借貸100萬兩年期(兩年期的銀行利率為6.
75﹪)的信貸資金,則十年總投資為
100×(1+6.75﹪) (1+6.75﹪)-100+80+20×10+40=334萬
四.費(fèi)用分?jǐn)?/p>
如果是自有資金投資,根據(jù)會計(jì)里的權(quán)責(zé)發(fā)生制原則,則有
1.前五年 每年待攤費(fèi)用:80÷5+20=36萬
每月待攤費(fèi)用:36÷12=3萬
2.后五年 每年待攤費(fèi)用:40÷5+20=28萬
每月待攤費(fèi)用:28÷12=2.3萬
如果是向銀行借貸資金,根據(jù)會計(jì)里的權(quán)責(zé)發(fā)生制原則,則有
1.前五年 每年待攤費(fèi)用:100×(1+6.57﹪) (1+6.57﹪)-100=13萬
(13+80)÷5+20=38.6萬
每月待攤費(fèi)用:38.6÷12=3.2萬
2.后五年 每年待攤費(fèi)用:40÷5+20=28萬
每月待攤費(fèi)用:28÷12=2.3萬
第三篇 項(xiàng)目投資利潤預(yù)測
一,酒店年收入預(yù)測
1.靜態(tài)銀行收益預(yù)測
企業(yè)投資就是為了追求利潤,當(dāng)企業(yè)投資一個(gè)項(xiàng)目時(shí),就必須會有資金的投入,于是就會產(chǎn)生收益或虧損,假如這筆錢是存到銀行,則根據(jù)中國人民銀行公布的金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)利率表,整存整取,一年利率:2.79﹪,兩年利率:3.33﹪,三年利率:3.96﹪。
五年利率:4.41﹪,于是十年收益為
銀行存款總收益=100×(1+4.41﹪)10+50×(1+4.41﹪)9+50×(1+4.41﹪)8+50×(1+4.41﹪)7+50×(1+4.41﹪)6+50×(1+4.41﹪)5+50×(1+3.96﹪)4+50×(1+3.96﹪)3+50×(1+3.33﹪)2+50×(1+2.79﹪)1-320=415萬
以上計(jì)算的銀行總收益是一個(gè)靜態(tài)指標(biāo),如果把資金用于投資酒店,就會發(fā)生酒店動態(tài)收益
2.酒店年收入預(yù)測
酒店經(jīng)營一般有旺季和淡季之分.按一般劃分,旺季有9個(gè)月,淡季有3個(gè)月.假如在旺季的星期六的入住率為100﹪,房價(jià)每間120元,星期五入住率為50﹪,房間每間90元,其余時(shí)間房間入住率為40﹪,房價(jià)為每間70元,則有
全年星期六的總收入:120×64×4×9=27.6萬
全年星期五的總收入:90×32×4×9=10.4萬
其余時(shí)間收入:365-2×9×4) ×64×40﹪×70=51.2萬
全年總收入:27.6+10.4+51.2=89.2萬≈90萬
十年總收入:90×10=900萬
十年利潤:自有資金產(chǎn)生的利潤:900-320=580萬
借貸資金產(chǎn)生的利潤:900-334=576萬
顯然,靜態(tài)銀行總收益<酒店十年利潤總額
二.項(xiàng)目投資回收期預(yù)測
靜態(tài)投資回收期(簡稱回收期),是指投資項(xiàng)目收回原始總投資所需要的時(shí)間,即以投資項(xiàng)目經(jīng)營凈現(xiàn)金流量抵償原始總投資所需要的全部時(shí)間。
它有"包括建設(shè)期的投資回收期"和"不包括建設(shè)期的投資回收期"兩種形式。
因?yàn)槲覀兪亲庥脛e人的房產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營活動,于是可以大致歸入“不包括建設(shè)期的投資回收期”,于是有:不包括建設(shè)期的投資回收期=原始總投資/投產(chǎn)后若干年相等的凈現(xiàn)金流量
假如投資回收期為未知數(shù)M,則有
投產(chǎn)后若干年相等的凈現(xiàn)金流量XM=原始總投資
90M=80+40+(30+20)XM
M=3
于是最后的投資回收期大致為三年
三,盈虧平衡分析
盈虧平衡分析又稱保本點(diǎn)分析或本量利分析法,是根據(jù)產(chǎn)品的業(yè)務(wù)量(產(chǎn)量或銷量)、成本、利潤之間的相互制約關(guān)系的綜合分析,用來預(yù)測利潤,控制成本,判斷經(jīng)營狀況的一種數(shù)學(xué)分析方法。
一般說來,企業(yè)收入=成本+利潤,如果利www.fdcew.com 房地產(chǎn)E網(wǎng)潤為零,則有收入=成本=固定成本+變動成本,而收入=銷售量×價(jià)格,變動成本=單位變動成本×銷售量,這樣可以推導(dǎo)出盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算公式為:銷售量×價(jià)格=固定成本+單位變動成本×銷售量,
由于我們是酒店項(xiàng)目,成本每年較固定,于是有
收入=固定成本
所以根據(jù)投資回收期得到盈虧平衡點(diǎn)為:
80+40+(30+20)×3=270萬
四.投資回報(bào)率
投資回報(bào)率是反映盈利能力的另一個(gè)重要指標(biāo),是利潤與總投資之比,根據(jù)前面的數(shù)據(jù)知道,
十年利潤:自有資金產(chǎn)生的利潤:900-320=580萬
借貸資金產(chǎn)生的利潤:900-334=576萬
所以,自由資金的投資回報(bào)率為
580÷320×1/10=18﹪
借貸資金的投資回報(bào)率為
酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告范文二
主題酒店是以某一特定的主題，來體現(xiàn)酒店的建筑風(fēng)格和裝飾藝術(shù)，以及特定的文化氛圍，讓顧客獲得富有個(gè)性的文化感受的特定的酒店類型。
將服務(wù)項(xiàng)目融入主題，以個(gè)性化的服務(wù)取代一般化的服務(wù)，讓顧客獲得歡樂、知識和刺激。
主題酒店是二十世紀(jì)后半期引入飯店業(yè)的一個(gè)概念，隨著酒店行業(yè)競爭日益激烈，主題酒店的建設(shè)已成為一種國際潮流。
隨著我國酒店行業(yè)市場日趨成熟、消費(fèi)者需求的個(gè)性化、文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以及國際知名品牌酒店的進(jìn)入，我國本土酒店業(yè)面臨著巨大的壓力。
主題酒店作為代表酒店市場差異化競爭戰(zhàn)略的這一概念由此引入中國。
作為一種個(gè)性化模式，主題酒店在初步發(fā)展階段便取得了顯著成效，因而被認(rèn)為是促進(jìn)我國酒店業(yè)再發(fā)展的有效方法之一。
近年來，我國主題酒店暗潮涌動，正逐漸成為中國酒店業(yè)的第三只重要力量，并對經(jīng)濟(jì)型酒店構(gòu)成威脅。
我國大陸地區(qū)將近50%的主題酒店分布在山東省和四川省，它們是我國內(nèi)地最早開始嘗試主題酒店的省份，多年來積累的豐富的主題酒店建設(shè)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)促進(jìn)了當(dāng)?shù)刂黝}酒店的發(fā)展;北京、陜西以其歷史文化方面的優(yōu)勢，興建了大批以歷史文化為主題的酒店;沿海發(fā)達(dá)地區(qū)如廣州、深圳以地理和經(jīng)濟(jì)方面的優(yōu)勢吸引大量外資，興建起大批異域文化主題酒店。
另外，我國69.4%的主題酒店分布在大城市，一些歷史悠久、文化底蘊(yùn)深厚的二、三線城市利用自身優(yōu)勢推出以陶瓷、京劇、茶為主題的主題酒店。
隨著主題酒店在中國的成功經(jīng)營和發(fā)展，酒店的經(jīng)營者們掀起投資主題酒店業(yè)的熱潮，其投資額度也逐年的提升.相對于中檔酒店或經(jīng)濟(jì)型酒店，投資者往往會由于投入資金的數(shù)額和經(jīng)營回報(bào)等問題，更傾向于建造五星級的豪華型酒店，主題酒店的規(guī)模也隨之?dāng)U大。
2011年1月1日，國家標(biāo)準(zhǔn)《旅游飯店星級的劃分與評定》(簡稱“新版星級標(biāo)準(zhǔn)”)正式實(shí)施。
新標(biāo)準(zhǔn)的綠色環(huán)保化趨勢十分明顯，并且鼓勵(lì)酒店特色經(jīng)營，允許小型豪華精品飯店、主題酒店直接申請?jiān)u定五星級。
此政策無疑將鼓勵(lì)推動我國主題酒店的發(fā)展。
主題酒店的出現(xiàn)為中國酒店業(yè)的發(fā)展提供了新思路，是中國酒店業(yè)未來發(fā)展的必然選擇。
主題酒店在發(fā)達(dá)國家已是十分成熟的市場，但在中國還處于起步階段。
中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展給國內(nèi)消費(fèi)市場帶來了強(qiáng)勁的上升空間。
主題酒店在中國市場同樣具有巨大的發(fā)展空間。
《主題酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》通過對項(xiàng)目的市場需求、資源支持、建設(shè)規(guī)模、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工程等角度對項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查研究和分析比較，并對項(xiàng)目建成以后可能取得的經(jīng)濟(jì)效益和社會環(huán)境影響進(jìn)行科學(xué)預(yù)測，為項(xiàng)目決策提供公正、可靠、科學(xué)的投資咨詢意見。
第一部分 主題酒店項(xiàng)目總論
總論作為可行性報(bào)告的首要部分，要綜合敘述研究報(bào)告中各部分的主要問題和研究結(jié)論，并對項(xiàng)目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。
一、主題酒店項(xiàng)目背景
(一)項(xiàng)目名稱
(二)項(xiàng)目的承辦單位
(三)承擔(dān)可行性研究工作的單位情況
(四)項(xiàng)目的主管部門
(五)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、目標(biāo)
(六)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)
二、項(xiàng)目可行性研究主要結(jié)論
在可行性研究中，對項(xiàng)目的產(chǎn)品銷售、原料供應(yīng)、政策保障、技術(shù)方案、資金總額籌措、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益和國民經(jīng)濟(jì)、社會效益等重大問題，都應(yīng)得出明確的結(jié)論，主要包括：
(一)項(xiàng)目產(chǎn)品市場前景
(二)項(xiàng)目原料供應(yīng)問題
(三)項(xiàng)目政策保障問題
(四)項(xiàng)目資金保障問題
(五)項(xiàng)目組織保障問題
(六)項(xiàng)目技術(shù)保障問題
(七)項(xiàng)目人力保障問題
(八)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制問題
(九)項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益結(jié)論
項(xiàng)目總投資 萬元，其中建設(shè)投資 萬元(其中土建工程費(fèi) 萬元、設(shè)備購置及安裝調(diào)試費(fèi) 萬元、土地購置及整理費(fèi) 萬元、工程建設(shè)其他費(fèi)用 萬元、基本預(yù)備費(fèi) 萬元、漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 萬元)，鋪底流動資金 萬元。
項(xiàng)目所需投入總資金 萬元。
項(xiàng)目建成后，年?duì)I業(yè)收入 萬元，年增值稅 萬元、年銷售稅金及附加 萬元、年利潤總額 萬元、所得稅 萬元、年稅后利潤 萬元，投資利潤率 ，投資利稅率 ，銷售利潤率 ，稅后投資回收期 年，稅后內(nèi)部收益率 ，盈虧平衡點(diǎn) ，年稅金總額 萬元。
(十)項(xiàng)目社會效益結(jié)論
(十一)項(xiàng)目可行性綜合評價(jià)
三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表
在總論部分中，可將研究報(bào)告中各部分的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總，列出主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表，使審批和決策者對項(xiàng)目作全貌了解。
四、存在問題及建議
對可行性研究中提出的項(xiàng)目的主要問題進(jìn)行說明并提出解決的建議。
第二部分 主題酒店項(xiàng)目建設(shè)背景、必要性、可行性
這一部分主要應(yīng)說明項(xiàng)目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項(xiàng)目開展的支撐性條件等等。
一、主題酒店項(xiàng)目建設(shè)背景
(一)項(xiàng)目政策層面發(fā)起背景
1、國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃
2、產(chǎn)業(yè)政策
3、技術(shù)政策
(二)項(xiàng)目市場層面發(fā)起背景
1、市場發(fā)展階段、趨勢、特點(diǎn)
2、市場發(fā)展前景
(三)項(xiàng)目發(fā)起人以及發(fā)起緣由
1、公司在技術(shù)方面的積累
2、公司在市場方面的積累
3、……
(四)……
二、主題酒店項(xiàng)目建設(shè)必要性
(一)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求
(二)市場發(fā)展的要求
(三)企業(yè)發(fā)展的要求
三、主題酒店項(xiàng)目建設(shè)可行性
(一)經(jīng)濟(jì)可行性
(二)政策可行性
(三)技術(shù)可行性
(四)模式可行性
(五)組織和人力資源可行性
第三部分 主題酒店項(xiàng)目市場需求分析
市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個(gè)項(xiàng)目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。
而且市場分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價(jià)格、銷售收入，最終影響到項(xiàng)目的盈利性和可行性。
在可行性報(bào)告中，要詳細(xì)研究當(dāng)前市場現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。
一、XX市場前景(重點(diǎn))
二、XX市場容量(重點(diǎn))
三、XX市場競爭格局
四、XX價(jià)格現(xiàn)狀及預(yù)測
五、XX市場主要原材料供應(yīng)
第四部分 主題酒店項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃方案
一、主題酒店項(xiàng)目產(chǎn)品產(chǎn)能規(guī)劃方案
二、主題酒店項(xiàng)目產(chǎn)品工藝規(guī)劃方案
(一)工藝設(shè)備選型
(二)工藝說明
(三)工藝流程
三、主題酒店項(xiàng)目產(chǎn)品營銷規(guī)劃方案
(一)營銷戰(zhàn)略規(guī)劃
(二)營銷模式
在商品經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，企業(yè)要根據(jù)市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴(kuò)大市場份額，穩(wěn)定銷售價(jià)格，提高產(chǎn)品競爭能力。
因此，在可行性報(bào)告中，要對市場營銷模式進(jìn)行詳細(xì)研究。
1、投資者分成
2、企業(yè)自銷
3、國家部分收購
4、經(jīng)銷人代銷及代銷人情況分析
(三)促銷策略
……
第五部分 主題酒店項(xiàng)目建設(shè)地與土建總規(guī)
一、主題酒店項(xiàng)目建設(shè)地
(一)主題酒店項(xiàng)目建設(shè)地地理位置
(二)主題酒店項(xiàng)目建設(shè)地自然情況
(三)主題酒店項(xiàng)目建設(shè)地資源情況
(四)主題酒店項(xiàng)目建設(shè)地經(jīng)濟(jì)情況
(五)主題酒店項(xiàng)目建設(shè)地人口情況
二、主題酒店項(xiàng)目土建總規(guī)
(一)項(xiàng)目廠址及廠房建設(shè)
1、廠址
2、廠房建設(shè)內(nèi)容
3、廠房建設(shè)造價(jià)
(二)土建總圖布置
1、平面布置。
列出項(xiàng)目主要單項(xiàng)工程的名稱、生產(chǎn)能力、占地面積、外形尺寸、流程順序和布置方案。
2、豎向布置
(1)場址地形條件
(2)豎向布置方案
(3)場地標(biāo)高及土石方工程量
3、技術(shù)改造項(xiàng)目原有建、構(gòu)筑物利用情況
4、總平面布置圖(技術(shù)改造項(xiàng)目應(yīng)標(biāo)明新建和原有以及拆除的建、構(gòu)筑物的位置)
5、總平面布置主要指標(biāo)表
(三)場內(nèi)外運(yùn)輸
1、場外運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式
2、場內(nèi)運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式
3、場內(nèi)運(yùn)輸設(shè)施及設(shè)備
(四)項(xiàng)目土建及配套工程
1、項(xiàng)目占地
2、項(xiàng)目土建及配套工程內(nèi)容
(五)項(xiàng)目土建及配套工程造價(jià)
(六)項(xiàng)目其他輔助工程
1、供水工程
2、供電工程
3、供暖工程
4、通信工程
5、其他
第六部分 主題酒店項(xiàng)目環(huán)保、節(jié)能與勞動安全方案
在項(xiàng)目建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)境保護(hù)、能源節(jié)約和職業(yè)安全方面的法規(guī)、法律，對項(xiàng)目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進(jìn)行論證分析，提出防治措施，并對其進(jìn)行評價(jià)，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)，且布局合理，對環(huán)境有害影響較小的最佳方案。
按照國家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對環(huán)境有影響的建設(shè)項(xiàng)目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報(bào)告書的審批制度，同時(shí)，在可行性報(bào)告中，對環(huán)境保護(hù)和勞動安全要有專門論述。
一、主題酒店項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)
(一)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)依據(jù)
(二)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)措施
(三)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)評價(jià)
二、主題酒店項(xiàng)目資源利用及能耗分析
(一)項(xiàng)目資源利用及能耗標(biāo)準(zhǔn)
(二)項(xiàng)目資源利用及能耗分析
三、主題酒店項(xiàng)目節(jié)能方案
(一)項(xiàng)目節(jié)能設(shè)計(jì)依據(jù)
(二)項(xiàng)目節(jié)能分析
四、主題酒店項(xiàng)目消防方案
(一)項(xiàng)目消防設(shè)計(jì)依據(jù)
(二)項(xiàng)目消防措施
(三)火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)
(四)滅火系統(tǒng)
(五)消防知識教育
五、主題酒店項(xiàng)目勞動安全衛(wèi)生方案
(一)項(xiàng)目勞動安全設(shè)計(jì)依據(jù)
(二)項(xiàng)目勞動安全保護(hù)措施
第七部分 主題酒店項(xiàng)目組織和勞動定員
在可行性報(bào)告中，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目組成和工藝流程，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)，勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計(jì)劃。
一、主題酒店項(xiàng)目組織
(一)組織形式
(二)工作制度
二、主題酒店項(xiàng)目勞動定員和人員培訓(xùn)
(一)勞動定員
(二)年總工資和職工年平均工資估算
(三)人員培訓(xùn)及費(fèi)用估算
第八部分 主題酒店項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排
項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期的進(jìn)度安排是可行性報(bào)告中的一個(gè)重要組成部分。
項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期亦稱投資時(shí)間，是指從正式確定建設(shè)項(xiàng)目到項(xiàng)目達(dá)到正常生產(chǎn)這段時(shí)期，這一時(shí)期包括項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備，資金籌集安排，勘察設(shè)計(jì)和設(shè)備訂貨，施工準(zhǔn)備，施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備，試運(yùn)轉(zhuǎn)直到竣工驗(yàn)收和交付使用等各個(gè)工作階段。
這些階段的各項(xiàng)投資活動和各個(gè)工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時(shí)開展，相互交叉進(jìn)行的。
因此，在可行性研究階段，需將項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期每個(gè)階段的工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實(shí)可行的安排。
一、主題酒店項(xiàng)目實(shí)施的各階段
(一)建立項(xiàng)目實(shí)施管理機(jī)構(gòu)
(二)資金籌集安排
(三)技術(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓
(四)勘察設(shè)計(jì)和設(shè)備訂貨
(五)施工準(zhǔn)備
(六)施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備
(七)竣工驗(yàn)收
二、主題酒店項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表
三、XX劑項(xiàng)目實(shí)施費(fèi)用
(一)建設(shè)單位管理費(fèi)
(二)生產(chǎn)籌備費(fèi)
(三)生產(chǎn)職工培訓(xùn)費(fèi)
(四)辦公和生活家具購置費(fèi)
(五)其他應(yīng)支出的費(fèi)用
第九部分 主題酒店項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)分析
一、主題酒店項(xiàng)目總投資估算
圖：項(xiàng)目總投資估算體系
二、主題酒店項(xiàng)目資金籌措
一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目所需要的投資資金，可以從多個(gè)來源渠道獲得。
項(xiàng)目可行性研究階段，資金籌措工作是根據(jù)對建設(shè)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算和流動資金估算的結(jié)果，研究落實(shí)資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇條件優(yōu)惠的資金。
可行性報(bào)告中，應(yīng)對每一種來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。
并附有必要的計(jì)算表格和附件。
可行性研究中，應(yīng)對下列內(nèi)容加以說明：
(一)資金來源
(二)項(xiàng)目籌資方案
三、主題酒店項(xiàng)目投資使用計(jì)劃
(一)投資使用計(jì)劃
(二)借款償還計(jì)劃
四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)說明&財(cái)務(wù)測算假定
(一)計(jì)算依據(jù)及相關(guān)說明
(二)項(xiàng)目測算基本設(shè)定
五、主題酒店項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算
圖：主題酒店項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算
(一)直接成本
(二)工資及福利費(fèi)用
(三)折舊及攤銷
(四)工資及福利費(fèi)用
(五)修理費(fèi)
(六)財(cái)務(wù)費(fèi)用
(七)其他費(fèi)用
(八)財(cái)務(wù)費(fèi)用
(九)總成本費(fèi)用
六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算
(一)銷售收入
(二)銷售稅金及附加
(三)增值稅
(四)銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算
七、損益及利潤分配估算
八、現(xiàn)金流估算
(一)項(xiàng)目投資現(xiàn)金流估算
圖：主題酒店項(xiàng)目投資現(xiàn)金流估算
(二)項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流估算
圖：主題酒店項(xiàng)目現(xiàn)金流估算
九、不確定性分析
在對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行評價(jià)時(shí)，所采用的數(shù)據(jù)多數(shù)來自預(yù)測和估算。
由于資料和信息的有限性，將來的實(shí)際情況可能與此有出入，這對項(xiàng)目投資決策會帶來風(fēng)險(xiǎn)。
為避免或盡可能減少風(fēng)險(xiǎn)，就要分析不確定性因素對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)的影響，以確定項(xiàng)目的可靠性，這就是不確定性分析。
根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。
在可行性研究中，一般要進(jìn)行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項(xiàng)目情況而定。
(一)盈虧平衡分析
(二)敏感性分析
第十部分 主題酒店項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)和社會效益評價(jià)
在建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)路線確定以后，必須對不同的方案進(jìn)行財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)，判斷項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行，并比選出優(yōu)秀方案。
本部分的評價(jià)結(jié)論是建議方案取舍的主要依據(jù)之一，也是對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行投資決策的重要依據(jù)。
本部分就可行性報(bào)告中財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)與社會效益評價(jià)的主要內(nèi)容做一概要說明
一、財(cái)務(wù)評價(jià)
財(cái)務(wù)評價(jià)是考察項(xiàng)目建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力及外匯平衡能力的財(cái)務(wù)狀況，以判斷建設(shè)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。
財(cái)務(wù)評價(jià)多用靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結(jié)合，以動態(tài)為主的辦法進(jìn)行。
并用財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)分別和相應(yīng)的基準(zhǔn)參數(shù)--財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率、行業(yè)平均投資回收期、平均投資利潤率、投資利稅率相比較，以判斷項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。
(一)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值
財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指把項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量，按照一個(gè)設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)折現(xiàn)率(基準(zhǔn)收益率)折算到建設(shè)期初(項(xiàng)目計(jì)算期第一年年初)的現(xiàn)值之和。
財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是考察項(xiàng)目在其計(jì)算期內(nèi)盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評價(jià)指標(biāo)。
如果項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于或大于零，表明項(xiàng)目的盈利能力達(dá)到或超過了所要求的盈利水平，項(xiàng)目財(cái)務(wù)上可行。
(二)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)
財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率，也就是使項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。
財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是反映項(xiàng)目實(shí)際收益率的一個(gè)動態(tài)指標(biāo)，該指標(biāo)越大越好。
一般情況下，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率時(shí)，項(xiàng)目可行。
(三)投資回收期Pt
投資回收期按照是否考慮資金時(shí)間價(jià)值可以分為靜態(tài)投資回收期和動態(tài)投資回收期。
以動態(tài)回收期為例：
(l)計(jì)算公式
動態(tài)投資回收期的計(jì)算在實(shí)際應(yīng)用中根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表，用下列近似公式計(jì)算：Pt=(累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù)-1)+上一年累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/出現(xiàn)正值年份凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值
(2)評價(jià)準(zhǔn)則
1)Pt≤Pc(基準(zhǔn)投資回收期)時(shí)，說明項(xiàng)目(或方案)能在要求的時(shí)間內(nèi)收回投資，是可行的;
2)Pt>Pc時(shí)，則項(xiàng)目(或方案)不可行，應(yīng)予拒絕。
(四)項(xiàng)目投資收益率ROI
項(xiàng)目投資收益率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后正常年份的年息稅前利潤或營運(yùn)期內(nèi)年平均息稅前利潤(EBIT)與項(xiàng)目總投資(TI)的比率。
總投資收益率高于同行業(yè)的收益率參考值，表明用總投資收益率表示的盈利能力滿足要求。
ROI≥部門(行業(yè))平均投資利潤率(或基準(zhǔn)投資利潤率)時(shí)，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可考慮接受。
(五)項(xiàng)目投資利稅率
項(xiàng)目投資利稅率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后的一個(gè)正常生產(chǎn)年份的年利潤總額或平均年利潤總額與銷售稅金及附加與項(xiàng)目總投資的比率，計(jì)算公式為：
投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%
投資利稅率≥部門(行業(yè))平均投資利稅率(或基準(zhǔn)投資利稅率)時(shí)，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可考慮接受。
(六)項(xiàng)目資本金凈利潤率(ROE)
項(xiàng)目資本金凈利潤率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后正常年份的年凈利潤或運(yùn)營期內(nèi)平均凈利潤(NP)與項(xiàng)目資本金(EC)的比率。
項(xiàng)目資本金凈利潤率高于同行業(yè)的凈利潤率參考值，表明用項(xiàng)目資本金凈利潤率表示的盈利能力滿足要求。
(七)項(xiàng)目測算核心指標(biāo)匯總表
二、國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)
國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的核心部分，是決策部門考慮項(xiàng)目取舍的重要依據(jù)。
建設(shè)項(xiàng)目國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)采用費(fèi)用與效益分析的方法，運(yùn)用影子價(jià)格、影子匯率、影子工資和社會折現(xiàn)率等參數(shù)，計(jì)算項(xiàng)目對國民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，評價(jià)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性。
國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)采用國民經(jīng)濟(jì)盈利能力分析和外匯效果分析，以經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率(EIRR)作為主要的評價(jià)指標(biāo)。
根據(jù)項(xiàng)目的具體特點(diǎn)和實(shí)際需要也可計(jì)算經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值(ENPV)指標(biāo)，涉及產(chǎn)品出口創(chuàng)匯或替代進(jìn)口節(jié)匯的項(xiàng)目，要計(jì)算經(jīng)濟(jì)外匯凈現(xiàn)值(ENPV)，經(jīng)濟(jì)換匯成本或經(jīng)濟(jì)節(jié)匯成本。
三、社會效益和社會影響分析
在可行性研究中，除對以上各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算和分析以外，還應(yīng)對項(xiàng)目的社會效益和社會影響進(jìn)行分析，也就是對不能定量的效益影響進(jìn)行定性描述。
第十一部分 主題酒店項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)防控
一、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)分析及防控措施
二、法律政策風(fēng)險(xiǎn)及防控措施
三、市場風(fēng)險(xiǎn)及防控措施
四、籌資風(fēng)險(xiǎn)及防控措施
五、其他相關(guān)粉線及防控措施
第十二部分 主題酒店項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議
一、結(jié)論與建議
根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的評價(jià)，對建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié)，提出結(jié)論性意見和建議。
主要內(nèi)容有：
1、對推薦的擬建方案建設(shè)條件、產(chǎn)品方案、工藝技術(shù)、經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見
2、對主要的對比方案進(jìn)行說明
3、對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議
4、對應(yīng)修改的主要問題進(jìn)行說明，提出修改意見
5、對不可行的項(xiàng)目，提出不可行的主要問題及處理意見
6、可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論
二、附件
凡屬于項(xiàng)目可行性研究范圍，但在研究報(bào)告以外單獨(dú)成冊的文件，均需列為可行性報(bào)告的附件，所列附件應(yīng)注明名稱、日期、編號。
1、項(xiàng)目建議書(初步可行性報(bào)告)
2、項(xiàng)目立項(xiàng)批文
3、 廠址選擇報(bào)告書
4、 資源勘探報(bào)告
5、 貸款意向書
6、環(huán)境影響報(bào)告
7、 需單獨(dú)進(jìn)行可行性研究的單項(xiàng)或配套工程的可行性報(bào)告
8、需要的市場預(yù)測報(bào)告
9、引進(jìn)技術(shù)項(xiàng)目的考察報(bào)告
10、 引進(jìn)外資的名類協(xié)議文件
11、其他主要對比方案說明
12、其他
三、附圖
1、 廠址地形或位置圖(設(shè)有等高線)
2、 總平面布置方案圖(設(shè)有標(biāo)高)
3、 工藝流程圖
4、 主要車間布置方案簡圖
5、 其它
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