房地產(chǎn)可行性研究報告（貸款）

　　目 錄

　　一、工程概況

　　二、項目實施進度計劃

　　三、項目投資估算及資金籌措

　　四、經(jīng)濟影響分析

　　一、工程概況

　　1)工程名稱：

　　2)建設(shè)地點： 武漢市東西湖區(qū)環(huán)湖路

　　3)建設(shè)單位：

　　4)抗震設(shè)防烈度： 6度

　　5)功能項目及相關(guān)配套：幼兒園、商業(yè)

　　6)工程規(guī)模：47800m2(一期用地)

　　總建筑面積 59418.84m2。其中：商業(yè)294.70m2;住宅44248.26m2;物業(yè)及其他建筑面積 3461.00m2 ;地下室 11309.88m2。

　　7)建筑工程設(shè)計等級分類及耐火等級：建筑工程設(shè)計等級為二級，耐火等級為 二級。

　　8)建筑設(shè)計使用年限：50年

　　9)建筑高度：16米

　　商業(yè)：9米(二層);住宅：16 米，住宅層高3.0米。

　　10)容積率：1.61(整體)

　　11)建筑覆蓋率：21.2%(整體)

　　12)綠地面積：37469m2(整體)

　　13)綠地覆蓋率：40%(整體)

　　14)總戶數(shù)：360(一期)

　　15)機動車停車數(shù)量：216 (一期)

　　16)非機動車停車數(shù)量：360(一期)

　　二、項目實施進度計劃

　　該項目預(yù)計開發(fā)周期18個月，擬用 8個月時間完成項目前期準(zhǔn)備工作(包括項目申請、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、招投標(biāo)工作等)，用 10個月時間完成地下及地上房屋建筑施工及竣工驗收工作。項目初步實施進度詳見下表

　　三、項目投資估算及資金籌措

　　(1)商業(yè)用房投資估算

　　1)土地征用(出讓)及拆遷補償費。

　　總地價(凈地價)：709.95萬

　　2)前期工程費：79.09萬

　　包括：新建房屋白蟻防治費、城市規(guī)劃設(shè)計收費、工程勘察測繪費用、工程設(shè)計費用、三通一平費用等。

　　3)建筑安裝工程費

　　商業(yè)用房(公共部分裝修)：666.14萬

　　地下室： 30.05萬(人防地下室分?jǐn)?

　　合計： 696.19萬

　　4)公共基礎(chǔ)設(shè)施費。

　　開發(fā)項目內(nèi)直接為商品房配套建設(shè)的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)等公共基礎(chǔ)設(shè)施費用。

　　暫估算75.11萬元

　　5)管理費用。

　　[(1)+(2)+(3)+(4)]×2﹪=31.21萬元

　　6)財務(wù)費用。

　　[(1)+(2)+(3)+(4)]×30﹪×2×8.28%= 77.52萬元

　　7)不可預(yù)見費

　　[(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)]×5﹪= 83.45萬元

　　商業(yè)項目總投資：1752.52萬元

　　(2)住宅用房投資估算

　　1)土地征用(出讓)及拆遷補償費。

　　總地價(凈地價)：4264.11萬元

　　2)前期工程費： 1251.30萬元。

　　包括：新建房屋白蟻防治費、城市規(guī)劃設(shè)計收費、工程勘察測繪費用、工程設(shè)計費用、三通一平費用等。

　　3)建筑安裝工程費

　　住宅用房：6440.78 萬元。

　　4)附屬公共配套設(shè)施費。

　　指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施建設(shè)的費用等。

　　暫按 400萬元估算。

　　5)公共基礎(chǔ)設(shè)施費。

　　開發(fā)項目內(nèi)直接為商品房配套建設(shè)的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)等公共基礎(chǔ)設(shè)施費用。

　　暫估算1188.38萬元

　　6)管理費用。

　　[(1)+(2)+(3)+(4)+(5)]×2﹪=270.89萬元

　　7)銷售費用。

　　[(1)+(2)+(3)+(4)+(5)]×2﹪=270.89萬元

　　8)財務(wù)費用。

　　[(1)+(2)+(3)+(4)+(5)]×30﹪×2×8.28%=672.89萬元

　　9)不可預(yù)見費

　　[(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)+(7)+(8)]×5﹪= 737.96萬元

　　住宅用房投資：15497.21萬元

　　一期開發(fā)項目總投資：17249.73萬元

　　1.4.2資金籌措

　　項目所需資金：17249.73萬元，來源 公司自籌解決 0.52億，銀行貸款0.60個億，住宅房屋預(yù)售收入0.61億。

　　四、經(jīng)濟影響分析

　　(1)項目經(jīng)濟效益分析

　　1)項目收入估算

　　住宅：25200.54萬元

　　2)銷售稅金：1398.63萬元

　　營業(yè)稅及附加為銷售額的5.55%

　　土地增值稅暫按4%估計：1008.02萬元

　　3)開發(fā)成本與開發(fā)費用估算：15226.32萬元

　　4)企業(yè)管理費用估算: 270.89萬元

　　4)盈利能力及經(jīng)濟影響分析

　　預(yù)測營業(yè)利潤為7296.68萬元;按25%所得稅稅率計算。應(yīng)交所得稅 1824.17萬元，該項目稅后利潤為5472.51萬元。

　　投資利潤率(所得稅后)：35.31%

　　(2)商業(yè)用房經(jīng)濟效益分析

　　1)營業(yè)收入估算

　　錯誤!未找到引用源。商業(yè)租賃年平均收入：90.14萬元

　　錯誤!未找到引用源。年物業(yè)管理費：物業(yè)管理費包括空調(diào)費和公共區(qū)域水電費、衛(wèi)生綠化費、保安費等，室內(nèi)電費按電表另行收取。根據(jù)項目規(guī)模和有關(guān)管理規(guī)定，物業(yè)管理費暫估為9.01萬元

　　項目年收入合計：99.15 萬元

　　2)運營成本

　　①管理費：根據(jù)商業(yè)用房規(guī)模及同類項目管理情況，年管理費暫按5.63萬元估計。

　　能源消耗費：根據(jù)同類商業(yè)用房的耗能情況，年耗能約為2.00萬元(不含出租區(qū)域的內(nèi)部用電)。

　　維修保養(yǎng)費：維修保養(yǎng)費暫按總投資的0.5%計算，年維修保養(yǎng)費：8.76萬元。

　　保險費：保險費暫按總投資的0.3%計算，每年 5.26萬元。

　　稅金及附加：主要包括營業(yè)稅金與附加、房產(chǎn)稅等。

　　商業(yè)租賃年平均稅金及附加：5.00萬元

　　年物業(yè)管理費稅金：0.50萬元

　　稅金及附加小計：5.50萬元

　　運營成本合計：27.15萬元

　　3)營業(yè)利潤

　　營業(yè)利潤=營業(yè)收入-運營成本=72.00萬元

　　4)盈利能力及經(jīng)濟影響分析

　　預(yù)測營業(yè)利潤為72.00萬元;按25%所得稅稅率計算，應(yīng)交所得稅18.00萬元，該項目稅后利潤為54.00萬元。

　　投資利潤率(所得稅后)=3.08%

　　由上可知，該項目經(jīng)濟效益良好，并具有一定的抗風(fēng)險能力，通過該項目建設(shè)有利于提高建設(shè)單位自身經(jīng)濟實力，增強企業(yè)發(fā)展后勁，提高職工收入及福利水平。

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