房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告范文
摘 要
“XX花園” 項(xiàng)目位于XX市XX區(qū)躍進(jìn)路北段與待建的規(guī)劃道路的交叉口，綠線占地面積10008.4平方米(約15.01畝)，地塊西面北面臨街(躍進(jìn)北路及待建的高水中路)，沿躍進(jìn)北路臨街面地塊長(zhǎng)約98米，臨高水中路地塊長(zhǎng)約80米，項(xiàng)目地塊呈矩形。項(xiàng)目北面為圣水二隊(duì)居民點(diǎn)，南面臨街面為一層臨時(shí)小門面，東面為規(guī)劃中的XX區(qū)區(qū)政府辦公用地，西面為規(guī)劃中的高水中學(xué)。
“XX花園”(下簡(jiǎn)稱：本項(xiàng)目)擬規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：小區(qū)總規(guī)劃綠線用地10008.4平方米(約15.01畝)，規(guī)劃設(shè)計(jì)總建筑面積 約20000平方米，其中底層商業(yè)鋪面建筑面積約1500平方米，二層商業(yè)建筑面積約1500平方米，住宅建筑面積17000平方米，住戶暫定170戶，綠化面積為3500平方米(其中中心綠地面積為2000平方米)，建筑密度為35.33%，容積率2.0，綠化率為35%。
“XX花園”擬計(jì)劃于2005年5月起著手項(xiàng)目規(guī)劃及前期報(bào)建工作，于2005年12月開始動(dòng)工建設(shè)，項(xiàng)目建設(shè)總工期約12個(gè)月，預(yù)計(jì)于2006年6月進(jìn)入項(xiàng)目預(yù)售期，其銷售周期約12個(gè)月。其項(xiàng)目總投資(含土地成本及銀行利息為人民幣960萬元)人民幣2696.11萬元，項(xiàng)目預(yù)計(jì)總銷售收入人民幣3226萬元，項(xiàng)目預(yù)計(jì)稅后利潤(rùn)總額為人民幣312.14萬元。自項(xiàng)目獲準(zhǔn)銷售開始起，擬計(jì)劃將當(dāng)月銷售款的部分用于銀行還貸，部分作為項(xiàng)目開發(fā)資金回投入項(xiàng)目后期工程，預(yù)計(jì)將于2007年2月將完成土地抵押貸款清算工作。
目錄
1、項(xiàng)目概況
2、開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置
3、市場(chǎng)分析和項(xiàng)目定位
4、規(guī)劃發(fā)展建議
5、資源供給
6、項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用的研究
7、開發(fā)建設(shè)計(jì)劃
8、項(xiàng)目資金來源及經(jīng)濟(jì)分析
9、結(jié)論及建議
一、項(xiàng)目概況：
1、項(xiàng)目名稱：“XX花園”
開發(fā)建設(shè)單位：XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
2、項(xiàng)目地理位置：本項(xiàng)目位于XX市XX區(qū)躍進(jìn)北路與高水中路交叉口，項(xiàng)目北面為圣水二隊(duì)居民點(diǎn)，其他幾面為待建設(shè)用地。
3、項(xiàng)目周邊的環(huán)境狀況：本項(xiàng)目所在區(qū)域在“花園•XX”、“小島春天花園”等大型樓盤的帶動(dòng)下，已逐步形成了一個(gè)比較成熟的居住區(qū)，2005年政府將進(jìn)一步規(guī)范土地市場(chǎng)化的管理，城市土地供應(yīng)更加緊缺，開發(fā)投資商的市場(chǎng)準(zhǔn)入難度進(jìn)一步加大，在2005年下半年到2006年將出現(xiàn)更多的市場(chǎng)空間，本項(xiàng)目在相鄰的中房即將開發(fā)的100余畝大盤的進(jìn)一步拉動(dòng)下，作為一個(gè)小型精品樓盤于2005年底或2006年初動(dòng)工建設(shè)并于2006年下半年進(jìn)行銷售，其時(shí)機(jī)比較適宜。
4、項(xiàng)目性質(zhì)及主要特點(diǎn)：本項(xiàng)目土地規(guī)劃為商業(yè)、居住用地，其項(xiàng)目用地較小，地塊方正，兩面臨市政道路，其臨街面約170米長(zhǎng)。項(xiàng)目西面(躍進(jìn)北路對(duì)面)為規(guī)劃中的高水中學(xué)，東面相隔的是規(guī)劃中的XX區(qū)政府辦公用地。并處于“花園•XX”和“小島春天花園”兩大樓盤之間。
二、開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置：
1、土地調(diào)查：本項(xiàng)目用地由兩宗土地構(gòu)成，其土地證面積總和為7813.21平方米(約11.72畝)，均屬商業(yè)、居住用地，使用單位均為XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
2、拆遷調(diào)查：本項(xiàng)目土地使用權(quán)屬XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，其地塊上臨時(shí)出租門面及出租倉房產(chǎn)權(quán)均屬XX公司，不存在大的拆遷難的問題。
3、市政基礎(chǔ)配套設(shè)施調(diào)查：本項(xiàng)目地塊上有倉房(租賃站)，其施工水電問題可在此基礎(chǔ)上解決，同時(shí)項(xiàng)目?jī)擅媾R市政道路，其雨污排放及燃?xì)�、電力、電訊等設(shè)施均可就近接入。
4、地塊交通條件調(diào)查：本項(xiàng)目周邊的市政路網(wǎng)正逐步完善，隨著花園、中房、小島等幾個(gè)大房產(chǎn)公司在本項(xiàng)目周邊進(jìn)行開發(fā)帶動(dòng)，將極大地促進(jìn)政府對(duì)該區(qū)域的市政配套設(shè)施建設(shè)及完善。36路公交車從項(xiàng)目前躍進(jìn)北路經(jīng)過，6路、27路、39路公交線路從旁經(jīng)停，平政長(zhǎng)途汽車站相距咫尺，出行非常方便。
三、市場(chǎng)分析和項(xiàng)目定位：
一)、市場(chǎng)分析：
1、2004年XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給現(xiàn)狀分析：
1)、由于國(guó)家宏觀調(diào)控因素，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)減少狀態(tài)。2004年XX市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為人民幣229122萬元，同比2003年減少人民幣93408.16萬元，負(fù)增長(zhǎng)率為28.96%。
2)、2004年商品房施工面積2026744平方米(其中：本年新開工面積1219914平方米)，施工面積比2003年減少565874平方米，負(fù)增長(zhǎng)率22%。從施工面積構(gòu)成看，其中住宅仍占主導(dǎo)地位，為1686960平方米，12270套，但比2003年所占比重下降6.3個(gè)百分點(diǎn)，為83%。
2004年普通商品房施工面積為1089694平方米，8483套，占住宅施工面積總量65%，同比2003年減少560367平方米。電梯公寓施工面積460800平方米，2891套，同比2003年減少143458平方米，846套。經(jīng)濟(jì)適用房施工面積54934平方米，610套，同比2003年增加1270平方米，減少93套。別墅施工面積為81532平方米，286套(幢)，同比2003年減少106773平方米，402套(幢)。
從表四圖例中看出，因國(guó)家宏觀調(diào)控，我市房地產(chǎn)投資趨勢(shì)減緩，但投資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化較大。
2003年XX市住宅投資所占比重為89%，2004年住宅投資下降至83%，非住宅投資中商業(yè)用房比重上升較快，由2003年7.8%上升至2004年15%對(duì)我市投資結(jié)構(gòu)是否協(xié)調(diào)發(fā)展產(chǎn)生了較大影響。
3)、商品房竣工面積1509222平方米，比上年增長(zhǎng)22%，其中商品住房竣工1229704平方米，8921套，比上年負(fù)增長(zhǎng)5%;商品用房竣工面積245957平方米，比上年增長(zhǎng)495%;寫字間竣工12938平方米，比上年增44%;其它用房竣工面積20673平方米，比上年負(fù)增35%。
4)、商品房進(jìn)入市場(chǎng)情況：
2004年，XX市商品房市場(chǎng)進(jìn)入共81宗，276幢，1192501平方米。同比上年減少464296平方米，負(fù)增長(zhǎng)為28%。其中：商品住宅進(jìn)入市場(chǎng)
表五：XX市2004年商品房竣工面積(按用途分)
類型 合計(jì) 住宅 商業(yè)用房 寫字間 其他
2003年 1476069 1298810 121774 23325 32181
2004年 1509222 1229704 245957 12938 20673
同比增加 2.2% -5% 49.5% -44% -35%
所占比例 81% 17% 0.8% 1.2%
注：所占比例為2004年各類用途竣工商品房總面積比例
980813平方米，7746套，占商品房進(jìn)入市場(chǎng)總量82%左右，比上年投入總量減少93%;商業(yè)用房投入市場(chǎng)信息69893平方米，占商品房投入市場(chǎng)總量度4%左右，比上年投入總量減少93%;商業(yè)用房投入市場(chǎng)169893平方米，占商品房總量14%左右，其他用房市場(chǎng)信息投入38369平方米，占商品房投入市場(chǎng)總量4%左右。
表八：2004年商品房市場(chǎng)投放情況表：
年份 合計(jì) 商業(yè) 其他
合計(jì) 普通住宅 電梯公寓 別墅 經(jīng)濟(jì)適用房
套 M2 套 M2 套 M2 套 M2 套 M2
2003年 1656797 10340 1511902 7497 947925 2208 366656 628 168231 29090 144895 138592 6303
2004年 1192501 7746 980813 5446 726004 1453 192065 141 36269 406 29882 169893 38369
同比增加 -28% -35% -23% -47% -78% -79% 18% 83%
所占比重 82% 74% 19% 4% 3% 14% 4%
注：1、所占比重為2004年數(shù)據(jù) 2、普通住宅、電梯、別墅、經(jīng)濟(jì)房所占比重為住宅類;商業(yè)、其他所占比重為商品房總面積比重
從2004年商品房市場(chǎng)投入走勢(shì)看，2003年商品房市場(chǎng)投入系高峰期，該峰值一直延續(xù)到2004年一季度。從2004年二季度開始，我市房地產(chǎn)受國(guó)家調(diào)控影響，市場(chǎng)投入量逐漸減少，至12月底為最低端。
2、2004年XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求現(xiàn)狀分析：
2004年，XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求總量大于2003年，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然火爆，市場(chǎng)呈現(xiàn)一片繁榮現(xiàn)象，但受銀行信貸規(guī)模收縮影響，2004年下半年商品房銷售有所下降，2004年上半年商品房銷售面積為974545平方米，占全年商品房銷售總面積66%;下半年銷售商品房為507094平方米。占全年銷售總面積34%。
1)、2004年，XX市商品房銷售1481639平方米，銷售金額237173萬元，分別比上年增加113464平方米，49133萬元。增長(zhǎng)率分別為7.6%、20%。
表十：2004年商品房銷售面積情況：
年份 合計(jì)
m2 合計(jì) 普通住宅 電梯公寓 經(jīng)濟(jì)適用房 別墅 商業(yè)m2 寫字間m2 其他m2
m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套
2003 1368175 1322841 9797 849274 6655 350634 2186 69201 797 53732 159 86074 4239 8752
2004 1481639 1375390 10450 958683 7243 291541 2010 64741 688 60425 209 101041 501 4707
2004年，商品住宅銷售1375390平方米，10150套，銷售金額189865萬元，比上年分別增加106280平方米、521套、39663萬元。增漲率為7.7%、5%、21%。
2)、2004年住房二級(jí)市場(chǎng)日趨活躍，截止12月，累計(jì)完成二手房交易2539件，成交面積31.8萬平方米，成交金額3.16億元，分別比上年增長(zhǎng)62.1%、88.1%、42.8%;其增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一級(jí)市場(chǎng)，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。
3)、消費(fèi)者購成情況
隨著XX市城市化進(jìn)程加快，XX城市居住環(huán)境及商品房小區(qū)環(huán)境的美化，XX市城市品牌知名度的不斷升高，外地人越來越成為我市住房消費(fèi)的主力軍，外地人與本地人購房數(shù)比例差距逐漸縮小，2004年，外地人購買商品房474836平方米，比上年增加185516平方米，比上年增加64%。
表十七：消費(fèi)者購成比例：
年份
銷售人群 2001年 占總
量比 2002年 占總
量比 2003年 占總
量比 2004年 占總
量比
本地人m2 624605 83.5% 961418 79.5% 1100210 79.2% 1006803 68%
外地人m2 123880 16.5% 262754 21.5% 289320 20.8% 474836 32%
表十八：外地人購商品房情況 按用途分類：
合計(jì)m2 普通商品住房 電梯公寓 別墅 辦公m2 商業(yè)m2 其他m2
m2 套 m2 套 m2 套
474836 348983 2178 79539 605 23348 71 597 21653 716
4)、商品房銷售價(jià)格情況
2004年，XX市商品房銷售平均價(jià)格為每平方米1794元，(按套內(nèi)面積計(jì)算，下同)其中：普通商品住房1447.76元/ m2，電梯公寓2103.55元/ m2，別墅1937.48元/ m2，商業(yè)用房7681.52元/ m2，其他用房2380.62元/ m2。
從上列表中反映出，XX市房地產(chǎn)商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升，總體呈列小幅波浪走勢(shì)，2004年普通商品房平均價(jià)格比上年增加120.26元/平方米，電梯公寓比上年增加121.35元/平方米。
5)、不同戶型商品房銷售情況分析：
從表二十二至二十四所列數(shù)據(jù)看出，2004年每套90-130平方米范圍內(nèi)仍然是人們購買的主要對(duì)象，每套90平方米以下從2003年的25%上升到達(dá)29.27%，比上的上漲4.27個(gè)百分點(diǎn)，而每套130平方米以上面積下降2.19%。說明小戶型購買者人群增加。值得注意的是1000-1300元/平方米商品房成交量從2003年的27%下降為2004年的17.68%，而1600-2000元/平方米商品房成交量從35%上升為2004年的50.4%，呈現(xiàn)出戶型變小，單價(jià)上升的勢(shì)態(tài)，但總套價(jià)2004年同上年相比卻變化不大。
3、2004年XX市商品房空置情況：
2004年XX市商品房空置面積445491平方米，比上年減少67311平方米，負(fù)增長(zhǎng)率為13%。其中，一年以內(nèi)商品房空置面積為355135平方米，住宅1102套，一年以上商品房空置面積為90356平方米，住宅288套。
表二十五：2004年商品房空置面分段表
一年以內(nèi)空置
合計(jì) 合計(jì) 住宅 商業(yè) 寫字 其他
m2 套 普通住房 電梯 經(jīng)適房 別墅
355135 266140 1716 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 79691 3736 5568
161461 1102 61367 365 15674 145 27138 104
比例 75% 61% 23% 6% 10% 22.4% 1% 1.6%
一年以上空置
合計(jì) 合計(jì) 住宅 商業(yè) 寫字 其他
m2 套 普通住房 電梯 經(jīng)適房 別墅
90356 462245 288 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 36859 1148 6104
29718 195 16527 93
比例 52% 64% 36% 41% 1.3% 6.7%
注：普通住宅、電梯公寓、經(jīng)適房、別墅揚(yáng)占比重為住宅類所占比重
2004年XX市商品房空置面積總量占商品房竣工面積的29%，比上年減少5.7%，其中一年以上空置面積90356平方米，比上年減少7.63%。雖然商品房空置面積比上年減少，但2004年下半年增加68114平方米，增長(zhǎng)比率為18%。
4、2004年XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)：
1)、房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅減緩：
XX市2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資22.9億元，比上年減少9.3億元，施工面積2026744平方米，比上年減少565874平方米，增長(zhǎng)。分別比上年減少28%、22%。尤其是下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)投入量進(jìn)一步趨緩，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年上半年商品房市場(chǎng)投入面積707228平方米，下半年商品房市場(chǎng)投入面積485273平方米，上半年與下半年投放量比重分別59.3% 、40.7% 。
2)、房?jī)r(jià)基本平穩(wěn)：
幾年來，XX的商品房?jī)r(jià)格一直沒有大起大落，普通住宅多在1400元/m2 左右上下浮動(dòng)。每年上升比例不超過10%，一直保持平穩(wěn)發(fā)展。
3)、商品房銷售上漲速度較快，但下半年銷售有所回落。2003年下半年至2004年上半年，XX市商品房銷售出現(xiàn)前所未有的上升趨勢(shì)。僅2004年上半年商品房銷售面積已達(dá)到97454平方米，銷售金額14億多元，但2004年下半年商品房銷售趨緩，只銷售商品房507094平方米，銷售金額9億多元。
4)、商業(yè)用房投資勢(shì)頭強(qiáng)勁
2004年，XX商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的投資勢(shì)頭，萬向裝飾建材城、花園市場(chǎng)三匯裝飾建材交易中心、川西北物流交易中心、置信芙蓉漢城二期、溢陽商業(yè)城等一批項(xiàng)目陸續(xù)投入市場(chǎng)，天晨愛喜•嘉年華、東辰•新天地、四川綿州汽車配件市場(chǎng)等一批項(xiàng)目也已開始或即將開始動(dòng)工。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年我市商業(yè)用房在建施工面積達(dá)308766平方米，同比上年增加106237平方米。占全年在建商品房施工面積15%，比上年增加7.2%。
5)、二手房市場(chǎng)增長(zhǎng)較快，連動(dòng)商品房市場(chǎng)銷售快速增長(zhǎng)。
衡量一個(gè)城市房地產(chǎn)是否健康穩(wěn)定發(fā)展，二手房市場(chǎng)是否火爆是一個(gè)重要標(biāo)志。2004年，XX二手房市場(chǎng)已開始步入高發(fā)展期，本年同比上年增長(zhǎng)88.1%，快速上漲極大地拉動(dòng)了商品房市場(chǎng)。
6)、外來人口購房成為我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力軍。外來人口購買我市商品房，近三年來增長(zhǎng)速度不斷加快，2001年外來人口購商品房123880平方米，2002年購商品房262745平方米，2003年購商品房267965平方米，2004年達(dá)到474836平方米，同本地人購房比例為32%、68%。外來人口購買商品房極大地促進(jìn)了我市商品房市場(chǎng)的發(fā)展。為城市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)做出了貢獻(xiàn)。
7)、小戶型商品房開始受到市場(chǎng)青睞，受到開發(fā)商、消費(fèi)者追捧。
5、2004年XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問題：
1)、土地價(jià)格的快速增漲與商品房?jī)r(jià)格的穩(wěn)步發(fā)展形成了明顯的
矛盾。近幾年來，我市土地市場(chǎng)價(jià)格上升幅度極大，尤其是實(shí)行土地供給體制改變后，競(jìng)拍價(jià)格一路走高，對(duì)商品房成本產(chǎn)生了極大的影響，帶來了極大的銷售風(fēng)險(xiǎn)。而商品房?jī)r(jià)格由于市場(chǎng)供求關(guān)系比較寬裕，商品房?jī)r(jià)格一直處于平緩的上升趨勢(shì)，為了消化土地價(jià)格上升所占用成本的比重，開發(fā)商只能采取住宅保本或微虧，用提高營(yíng)業(yè)用房售價(jià)來賺錢，長(zhǎng)持下去，將會(huì)對(duì)XX商業(yè)房產(chǎn)帶來極為不利的影響。
2)、原材料價(jià)格波動(dòng)的不確定性加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)上游產(chǎn)品如鋼鐵、水泥、煤、電等價(jià)格上漲，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響甚大。如2004年下半年頁巖磚由0.14元/匹漲至0.21元/匹，致使商品房成本每平方米上漲15元左右。
3)、受國(guó)家宏觀調(diào)控影響，XX市房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售在2004年下半年受到明顯影響，出現(xiàn)減緩趨勢(shì)。尤其是銀行實(shí)行緊縮政策，提高存款準(zhǔn)備金利率，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金提高15個(gè)百分點(diǎn)，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款受到限制。
4)、商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)性矛盾仍然存在，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。2004年我市商品房開發(fā)中，存量房有一定比例減少的下半年空置房又有所增加，尤其是大型商業(yè)用房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)容量造成了一定的壓力。
6、2005年XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)：
1)、XX市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，為房產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了保證。但是，
由于近年XX國(guó)民經(jīng)濟(jì)GPP增漲速度放慢，將會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)。從目前市場(chǎng)調(diào)查情況看，2005年可能投入市場(chǎng)項(xiàng)目30多個(gè)，投入市場(chǎng)面積140多萬平方米。但我市商品房銷售市場(chǎng)卻在2004年下半年出現(xiàn)回落，有可能出現(xiàn)新的供應(yīng)大于需求矛盾。
2)、政府對(duì)土地調(diào)控度加強(qiáng)，拍賣土地競(jìng)投現(xiàn)象將繼續(xù)出現(xiàn)。經(jīng)營(yíng)性
土地供應(yīng)將得到進(jìn)一下控制，政府調(diào)控與市場(chǎng)調(diào)節(jié)互補(bǔ)效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。經(jīng)過政府對(duì)閑置土地的清理，一些規(guī)模不斷做大，運(yùn)營(yíng)效益不斷提高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，手中囤積的土地?cái)?shù)量開始下降，市場(chǎng)上的需求已開始逐漸凸現(xiàn)，招標(biāo)、拍賣土地競(jìng)爭(zhēng)激烈的現(xiàn)象將繼續(xù)出現(xiàn)，而且絕大多數(shù)會(huì)是在大型開發(fā)企業(yè)之間竟價(jià)。
3)、2005年商品房?jī)r(jià)格預(yù)計(jì)將保持相對(duì)平衡，但應(yīng)有一定升幅。
市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過多年發(fā)展，市場(chǎng)化程度較高，開發(fā)商的開發(fā)行為和購房者的消費(fèi)行為都趨天理智與成熟。房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升應(yīng)該是2005年總趨勢(shì)。2005年總體上供給大于需求，仍屬買方市場(chǎng)。一方面，在整體環(huán)境和配套設(shè)施上有較大優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品質(zhì)量上升，地段優(yōu)越的優(yōu)質(zhì)樓盤，市場(chǎng)價(jià)格將有一定的上升空間。另一方面，一些自身素質(zhì)差，規(guī)劃設(shè)計(jì)欠佳，推盤周期較長(zhǎng)的項(xiàng)目，價(jià)格則會(huì)下降。
4)、二手房屋市場(chǎng)交易將繼續(xù)保持暢旺：
98年以來，XX市實(shí)施住房私有化后，又出臺(tái)了一系列促進(jìn)住房改革
制度的政策，使二手房市場(chǎng)日趨活躍，尤其是2002年開始實(shí)施的住房貨幣化補(bǔ)帖制度，更加促使二手房市場(chǎng)的發(fā)展。從2003年開始，其效果更加明顯，預(yù)計(jì)2005年二手房市場(chǎng)將更加暢量旺，二手房交易的活躍也將推動(dòng)商品房市場(chǎng)的發(fā)展。
5)、外來人口購房將進(jìn)一步擴(kuò)展，繼續(xù)支撐XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。但隨著XX市城市幅射力的減弱，周邊城市競(jìng)爭(zhēng)力的加強(qiáng)。需要采取更有力的措施推廣XX城市品牌，吸引外來人口購買商品房。
二)、項(xiàng)目市場(chǎng)定位：
1、項(xiàng)目周邊類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤市場(chǎng)調(diào)研：
為了進(jìn)一步了解圣水片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體情況，為“XX花園”項(xiàng)目開發(fā)提供數(shù)據(jù)、信息支持，而對(duì)該區(qū)域樓盤進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查，選取“花園•XX二期(星河圣景)”、“金達(dá)小區(qū)”、“青清怡苑”、“隨園新村二期”、“山水姻緣”等樓盤作為樣本進(jìn)行對(duì)比分析，情況如下：
項(xiàng)目周邊類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤基本資料：
1)、商業(yè)部分
�、�、花園“XX”一期(臨街或小區(qū)內(nèi)底層門面)：
該項(xiàng)目?jī)H一期有門面，項(xiàng)目位于躍進(jìn)北路末段。門面進(jìn)深約為9m～16m，開間約為3.6m～6.9m，建筑面積銷售單價(jià)為3500元/㎡，銷售情況比較好，尤其內(nèi)街門面銷售基本告罄。
�、凇⒔疬_(dá)小區(qū)(臨長(zhǎng)虹大道及待建城市道路的底層門面待出售)：
該項(xiàng)目位于躍進(jìn)北路，在本項(xiàng)目及“XX”之間。臨躍進(jìn)北路底層門面進(jìn)深約11 m左右)，開間約為3.3m、3.9m，門面建筑面積銷售單價(jià)為4500元/㎡左右，該部分門面已銷售完。臨長(zhǎng)虹大道及待建城市規(guī)劃道路的門面現(xiàn)未向社會(huì)公開發(fā)售，待周邊環(huán)境配套設(shè)施形成后在對(duì)外銷售。
�、邸⑶嗲邂�(兩層門面)：
該項(xiàng)目位于躍進(jìn)北路，在本項(xiàng)目斜對(duì)面。該項(xiàng)目門面進(jìn)深約為10.2m，開間為2.6m 、3.6m、4.5m等�，F(xiàn)余兩套面積大于50㎡的門面未售，其門面建筑面積銷售單價(jià)為5000元/㎡(優(yōu)惠后銷售價(jià))。二樓門面以建筑面積2800元/㎡被個(gè)人全端。
�、�、山水姻緣(兩層門面)：
該項(xiàng)目位于高水南路與躍進(jìn)北路的交叉口，在青清怡苑項(xiàng)目正對(duì)面。該項(xiàng)目臨街一、二層為進(jìn)深17和19米的大門面，每個(gè)門面面寬大概在6米左右，其一層門面建筑面積銷售均價(jià)在6000元/㎡，二樓門面建筑面積銷售均價(jià)在2600元/㎡。本項(xiàng)目才取得預(yù)售資格，具體銷售情況需進(jìn)一步調(diào)查。
由此可見，該區(qū)域門面單價(jià)總體來說不是太高，根據(jù)XX市現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前景來說，該區(qū)域在幾個(gè)高檔樓盤的帶動(dòng)下，以及市政配套設(shè)施的進(jìn)一步完善，只要項(xiàng)目門面面積適中，其門面銷售單價(jià)有很大的提升潛力。
2)、住宅
�、�、花園“XX”二期(2F～7F)：
花園“XX”小區(qū)全部完成后，小區(qū)共有住宅2000余套，一期總體銷售情況比較好，二期于1月15日正式預(yù)售。二期單套建筑面積最小約為89㎡(兩室兩廳單衛(wèi)雙陽臺(tái))，僅兩幢樓共96套，銷售情況較好，一期類似該戶型約140套已銷售完。二期項(xiàng)目中最小的小三室戶型面積約為110㎡。躍層最小建筑面積為156㎡、二期住宅正式預(yù)售前建筑面積銷售價(jià)格如下：1F：1406元/㎡;2F、5F：1477元/㎡;3F、4F：1548元/㎡;6-7F(躍層)：1450元/㎡。小區(qū)配套費(fèi)僅燃?xì)馊霊糍M(fèi)3610元/戶，物管費(fèi)為0.45元/㎡。
�、�、金達(dá)小區(qū)(1F～7F)：
該項(xiàng)目住宅建筑面積分布為：項(xiàng)目主要以兩室戶型為主。兩室兩廳單衛(wèi)單陽臺(tái)有89㎡、91㎡、96㎡;兩室兩廳雙衛(wèi)雙陽臺(tái)：119㎡;三室兩廳雙衛(wèi)單陽臺(tái)：112㎡、127㎡;三室兩廳雙衛(wèi)雙陽臺(tái)：122㎡;三室兩廳雙衛(wèi)四陽臺(tái)：140㎡，沒有兩室兩廳等小戶型。根據(jù)該項(xiàng)目售樓部樓盤銷售進(jìn)度表分布來看，住宅僅建筑面積91㎡左右的小兩室兩廳戶型銷售形式較好。其大戶型銷售形勢(shì)不是很好。
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