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可行性研究報(bào)告

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

時(shí)間:2024-08-24 07:57:49 可行性研究報(bào)告 我要投稿

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

  隨著個(gè)人的文明素養(yǎng)不斷提升,報(bào)告使用的次數(shù)愈發(fā)增長,不同種類的報(bào)告具有不同的用途。那么什么樣的報(bào)告才是有效的呢?下面是小編整理的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告,僅供參考,希望能夠幫助到大家。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1

  (一)、工程建設(shè)實(shí)施計(jì)劃

  1、按威海市對(duì)九龍灣旅游度假區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告,將在20xx年7月6日進(jìn)行土地競(jìng)拍,如果我們競(jìng)拍成功,取得土地使用權(quán)后,將于今年底完成項(xiàng)目單體初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì),工程報(bào)建、審批等有關(guān)手續(xù),滿足20xx年開工需要。

  2、為了合理利用資金,將采用滾動(dòng)開發(fā)的方式,先開發(fā)市場(chǎng)份額大、開發(fā)成本低、利潤空間大的多層住宅和高層住宅,回收資金后再開發(fā)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、辦公樓、地下停車場(chǎng)等單體工程,擬開發(fā)建設(shè)期為3年(20xx—20xx年),20xx年擬開發(fā)面積37902㎡,20xx年擬開發(fā)面積26150㎡,20xx年擬開發(fā)面積26808㎡,工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃(見附表1)。

  3、以多年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn),科學(xué)先進(jìn)的管理模式、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進(jìn)行,施工過程中,要嚴(yán)格控制工程造價(jià),提高工程質(zhì)量,控制工期,提高資金周轉(zhuǎn)率。

  (二)、銷售計(jì)劃及營銷策略

  1、銷售計(jì)劃

  根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃及威海地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì),該項(xiàng)目擬銷售周期為四年:20xx年銷售收入5612萬元;20xx年銷售收入9984.2萬元;20xx年銷售收入9216.3萬元;20xx年銷售收入8344.5萬元。年度銷售測(cè)算(見附表2)。

  2、營銷策略

  秉承企業(yè)“廣廈千萬、誠信皇冠”的經(jīng)營理念,深入房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究,充分發(fā)掘樓盤的'賣點(diǎn),通過以下途徑和措施實(shí)現(xiàn)房屋銷售,獲取最大利潤。

  (1)、進(jìn)行廣泛的市場(chǎng)調(diào)查,通過目標(biāo)客戶和目標(biāo)市場(chǎng)的分析,對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進(jìn)行準(zhǔn)確定位,建設(shè)適應(yīng)客戶需求的樓盤產(chǎn)品。

  (2)、實(shí)施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關(guān)策略,實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。利用“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式,及時(shí)地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通,利用客戶群對(duì)企業(yè)品牌的認(rèn)識(shí)、了解與接受,提高對(duì)所開發(fā)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)度。

  (3)、通過拓展銷售渠道實(shí)現(xiàn)房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡(luò)促銷擴(kuò)展銷售渠道,使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡(luò)銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。

  (4)、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實(shí)現(xiàn)房屋銷售。要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭中贏得客戶,必須深入了解客戶,為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù),讓客戶感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。

  (5)、利用品牌戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應(yīng),提升企業(yè)核心競(jìng)爭力,加強(qiáng)創(chuàng)新力,提高房屋的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì),滿足客戶的期望,激發(fā)客戶的購買愿望。

  (6)、結(jié)合價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。在目前樓盤價(jià)格穩(wěn)中有升的形勢(shì)下,新盤開發(fā)銷售價(jià)格采取隨行就市結(jié)合“低開高走”的價(jià)格策略,將本項(xiàng)目的房屋價(jià)格,由低到高的順序推向市場(chǎng),吸引客戶的關(guān)注,形成良好的市場(chǎng)氛圍,形成人氣后再據(jù)市場(chǎng)情況逐步提高房屋價(jià)格,給客戶以“增值、保值”的信息,堅(jiān)定購房客戶的信心。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2

  一、總論

  1.項(xiàng)目建設(shè)背景

  2.項(xiàng)目概況

  (1)項(xiàng)目名稱:___________________________

  (2)建設(shè)地點(diǎn):___________________________

  (3)建設(shè)單位:___________________________

  (4)企業(yè)性質(zhì):___________________________

  (5)經(jīng)營范圍:___________________________

  (6)公司類別:___________________________

  (7)資質(zhì)等級(jí):___________________________

  (8)企業(yè)概況:___________________________

  (9)工程概況:___________________________

  (10)資金來源:__________________________

  3.可行性研究報(bào)告編制依據(jù)

  4.可行性研究報(bào)告研究范圍

  5.研究結(jié)論及建議

  6.主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

  項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表1。

  表1 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

  二、住宅市場(chǎng)分析與營銷戰(zhàn)略

  1.當(dāng)前住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀

  2.商品房市場(chǎng)現(xiàn)狀與市場(chǎng)需求

  3.商品房的市場(chǎng)需求及發(fā)展

  4.當(dāng)前住宅市場(chǎng)面臨的'矛盾和問題

  5.營銷戰(zhàn)略

  三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件

  1.項(xiàng)目選址

  2.建設(shè)條件

  2.1 位置優(yōu)越

  2.2 交通方便

  2.3 建設(shè)場(chǎng)區(qū)“五通”條件具備

  供水:____________________________

  供電:____________________________

  煤氣:____________________________

  通訊:____________________________

  場(chǎng)地:____________________________

  2.4 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全

  2.5 土地征用情況

  四、建設(shè)規(guī)模及功能

  1.建筑面積的內(nèi)容

  2.功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)

  2.1 建筑使用功能

  2.2 設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)

  (1)住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)

  (2)小區(qū)配套設(shè)施

  2.3 住宅戶型規(guī)劃

  3.工程項(xiàng)目一覽表

  依據(jù)初步規(guī)劃方案,主要工程項(xiàng)目見表2。

  表2 主要工程量一覽表

  五、建設(shè)方案

  1.建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境

  1.1 地形

  1.2 場(chǎng)地自然條件

  (1)地貌:____________________

  (2)水文地質(zhì):________________

  (3)地震裂度:________________

  (4)地基土工程地質(zhì)評(píng)價(jià):

  2.總體規(guī)劃布局

  2.1 片區(qū)規(guī)劃

  2.2 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則

  2.3 總平面布局

  2.4 交通組織

  2.5 規(guī)劃指標(biāo)

  根據(jù)項(xiàng)目初步方案及建設(shè)規(guī)模,規(guī)劃指標(biāo)見表3。

  表3 項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

  3.建筑方案設(shè)計(jì)

  3.1 建筑方案總體構(gòu)思

  3.2 平面設(shè)計(jì)

  (1)住宅。住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表4。

  表4 項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

  (2)公用建筑。

  3.3 立面設(shè)計(jì)

  4.結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

  4.1 基礎(chǔ)造型及處理

  4.2 上部結(jié)構(gòu)

  5.公用設(shè)施方案

  5.1 供水排水

  5.2 供電

  (1)供配電系統(tǒng)。

  (2)照明及電力設(shè)備。

  5.3 供氣

  5.4 中央空調(diào)

  5.5 弱電設(shè)計(jì)

  6.消防

  7.環(huán)境保護(hù)

  六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

  本項(xiàng)目計(jì)劃在左右的時(shí)間內(nèi)建成。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下:

  ______年______月______日:項(xiàng)目建議書批復(fù)。

  ______年______月______日——______年______月______日:編制可行性研究報(bào)告并報(bào)批。

  ______年______月______日——______年______月______日:建筑方案設(shè)計(jì)。

  ______年______月______日:綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。

  ______年______月——______年______月:施工圖設(shè)計(jì)。

  ______年______月:報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。

  ______年______月______日:工程開工。

  ______年______月:完成投資的25%,開始預(yù)售。

  ______年______月:主體工程斷水。

  ______年______月——______年______月:單體工程驗(yàn)收。

  ______年______月——______年______月:分項(xiàng)工程驗(yàn)收。

  ______年______月:正式入住。

  七、投資估算與資金籌措

  1.投資估算

  總投資造價(jià)見表5和附表1

  表5 項(xiàng)目投資估算

  單 位:萬元

  2.資金籌措

  詳見附表2

  八、經(jīng)濟(jì)效益分析

  1.住宅銷售價(jià)格

  2.銷售進(jìn)度及付款計(jì)劃

  本項(xiàng)目計(jì)劃在_____年內(nèi)完成銷售,各年銷售計(jì)劃見表6。

  表6 各類建筑銷售計(jì)劃表(%)

  3.稅費(fèi)率

  本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見表7。

  表7 稅費(fèi)率表(%)

  項(xiàng)目盈利能力詳見附表3~~附表7。

  表8 敏感性分析表

  5.清償能力分析

  6.資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析

  資金平衡分析詳見附表3-8,資產(chǎn)負(fù)債分析詳見附表3-9。

  7.敏感性分析

  將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價(jià)可選擇、租房價(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析,分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價(jià)格兩個(gè)因素對(duì)項(xiàng)目的效益最為敏感。詳見表8及敏感性分析圖(略)。

  8.臨界點(diǎn)分析

  詳見表9

  表9 臨界點(diǎn)分析表

  9.主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

  項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表10。

  表 10 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

  九、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策

  1.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析

  2.經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)分析

  3.金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告3

  (一)、投資估算

  按每畝173.6萬元取得土地使用權(quán),土地總成本為8,514.84萬元(出讓金總額8,266.83萬元,契稅248萬元),項(xiàng)目開發(fā)總投資為31,525.03萬元。(見附表3)

  (二)、資金籌措

  根據(jù)投資估算及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃,投入資金總額26,600.27萬元。其中自有資金12,600.27萬元(含本項(xiàng)目銷售回籠資金再投入10,545.18萬元),借入資金14,000萬元(其中中油公司貸款剩余額2,500.00萬元,應(yīng)收回金海灣醫(yī)院欠款2,000.00萬元,需新增貸款9,500.00萬元)。(見附表4)

  (三)、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析

  1、利潤估算表(見附表5)

  本項(xiàng)目凈利潤2,141.06萬元,凈利率6.36%。

  預(yù)測(cè)前提:

  土地173.6萬元/畝;

  營業(yè)收入33,666.10萬元;

  平均銷售單價(jià)3,705.27元/平方米;

  營業(yè)成本26,600.27萬元;

  單位成本2,927.61元/平方米;

  稅金3,854.77萬元;

  費(fèi)用1,070.00萬元;

  貸款利息1,310.4萬元。

  2、現(xiàn)金流量估算表(見附表6)

  本項(xiàng)目稅后現(xiàn)金凈流量2,141.06萬元。測(cè)算前提同上。

  3、盈利能力分析

  (1)、靜態(tài)分析

  投資利潤率(稅后)=項(xiàng)目凈利潤/項(xiàng)目投資支出總額

  =2,141.06/26,600.27

  =8.05%。(數(shù)據(jù)見附表5)

  (2)、動(dòng)態(tài)分析

  項(xiàng)目凈現(xiàn)值為277.46萬元,凈現(xiàn)值大于0,項(xiàng)目可行(計(jì)算見附表6)。

  經(jīng)計(jì)算,本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為9.5%,參考同行業(yè)基準(zhǔn)投資內(nèi)部收益率8%,本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)投資收益率,項(xiàng)目可行。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告4

  (一)、市場(chǎng)發(fā)展前景分析

  根據(jù)對(duì)今年以來出臺(tái)的房地產(chǎn)行業(yè)政策、威海市場(chǎng)供需狀況等方面情況調(diào)查表明,威海地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好,主要表現(xiàn)為:

  1、房價(jià)將持續(xù)穩(wěn)中有升

  近幾年,威海商品房價(jià)格與周邊沿海城市相比漲幅較低,因此受宏觀調(diào)控影響較小,由于土地價(jià)格、建筑材料等價(jià)格上漲,房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標(biāo)準(zhǔn)的提高,造成商品房價(jià)格居高不下。

  2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍然處于快速增長的態(tài)勢(shì)

  一是城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快,大量人口進(jìn)城居住、就業(yè),將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。二是消費(fèi)者的'消費(fèi)觀念發(fā)生變化,將增加市場(chǎng)需求。三是拆遷安置將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體需求。

  3、二手房市場(chǎng)活躍對(duì)新房的促進(jìn)

  隨著房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)不斷活躍,如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。

  4、政府將加大對(duì)地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度,將極大地改善城市面貌,進(jìn)一步優(yōu)化城市空間布局,推進(jìn)威海這座最佳人居城市的規(guī)劃建設(shè),躋身世界精品居住城市行列,并吸引更多人群到威海購房居住。

  5、房地產(chǎn)營銷方式的改變

  房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點(diǎn)子銷售、商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I銷推廣。競(jìng)爭由單一的價(jià)格競(jìng)爭、質(zhì)量競(jìng)爭上升到價(jià)格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競(jìng)爭新格局。

  (二)、目標(biāo)客戶的定位

  目標(biāo)客戶群主要分為四類:

  一是鐘愛于威海居住環(huán)境、人居品牌的購房群體;

  二是追求貨幣保值的投資市場(chǎng)和休閑度假市場(chǎng);

  三是當(dāng)?shù)鼐用窀鼡Q舊房、二次置業(yè)的購房群;

  四是致力于威海投資置業(yè)的購房群體。

  (三)、價(jià)格預(yù)測(cè)

  根據(jù)本項(xiàng)目自身特點(diǎn),參考當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價(jià)格及其發(fā)展趨勢(shì),本項(xiàng)目預(yù)測(cè)價(jià)格:

  1、多層住宅均價(jià)3900元/㎡;

  2、高層住宅均價(jià)4200元/㎡;

  3、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)均價(jià)4500元/㎡;

  4、辦公樓均價(jià)3000元/㎡;

  5、車位均價(jià)10萬元/個(gè);

  6、儲(chǔ)藏室均價(jià)1000元/㎡。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告5

  (一)、宏觀環(huán)境分析

  1、據(jù)國家有關(guān)部委及業(yè)內(nèi)專家人士分析,政府系列政策的目的是為了抑制房價(jià)的過快增長,保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展,系列政策均是站在增量房市場(chǎng)來進(jìn)行調(diào)控、規(guī)范,而對(duì)存量房市場(chǎng)的影響則是加大了交易成本,減少了供應(yīng)量,對(duì)增量房價(jià)反而是保證和促進(jìn)上漲的力量,我國房價(jià)總體上保持穩(wěn)定且會(huì)穩(wěn)中有升。

  2、據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局資料報(bào)告,整體房價(jià)呈上漲趨勢(shì),今年1—5月份,全國商品房平均銷售價(jià)格同比上漲8.9%,商品住宅和商業(yè)用房的平均銷售價(jià)格分別上漲11.3%和4.1%。

  3、國家、山東省、威海市有關(guān)土地政策的出臺(tái)加大了開發(fā)用地的管理,使得威海市本就緊張的可開發(fā)用地更為緊缺,更突顯了威海九龍灣旅游度假區(qū)用地的商業(yè)價(jià)值,成為威海房地產(chǎn)商家的必爭之地。

  (二)、微觀環(huán)境分析

  1、威海投資環(huán)境良好,政策比較優(yōu)惠,特別是大慶石油管理局與威海市委、市政府建立了良好的合作關(guān)系,給發(fā)展集團(tuán)所屬企業(yè)在威海的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。

  2、皇冠房地產(chǎn)在威海成功地開發(fā)了多個(gè)住宅小區(qū),樹立了良好的企業(yè)形象和信譽(yù),創(chuàng)立了較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢(shì)。A8、A9規(guī)劃分區(qū)的繼續(xù)開發(fā),將是大慶及皇冠等品牌優(yōu)勢(shì)的有效利用和發(fā)揮。

  3、每年一度的威海國際人居節(jié)形成的威海人居品牌吸引力極強(qiáng),加之商業(yè)住宅用地日趨緊張,使得威海房地產(chǎn)業(yè)顯示出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭,A8、A9規(guī)劃區(qū)的開發(fā),是皇冠房地產(chǎn)壯大企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力,提高經(jīng)濟(jì)效益的機(jī)遇,是實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力之源。

  4、擬開發(fā)項(xiàng)目與皇冠九龍灣花園隔河相對(duì),距皇冠房地產(chǎn)辦公樓約500米,與皇冠慶威工業(yè)園一路之隔,獨(dú)特的'地理位置,為皇冠房地產(chǎn)開發(fā)該項(xiàng)目提供了極其便利的條件,便于生產(chǎn)經(jīng)營與管理,有利于降低成本費(fèi)用。已建的皇冠九龍灣花園小區(qū)在威海具有較高的知名度和美譽(yù)度,可成為擬開發(fā)項(xiàng)目的樣板小區(qū),是無形的廣告,對(duì)提升其商業(yè)價(jià)值和促進(jìn)房屋銷售,都將起到積極的作用。同時(shí),皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業(yè)園區(qū)和擬開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理,將提高我們慶威物業(yè)公司的市場(chǎng)份額和信譽(yù)形象,形成規(guī)模管理和經(jīng)營,取得規(guī)模效益和效應(yīng),既可消除用戶對(duì)售后服務(wù)的顧慮,又可拉動(dòng)銷售。而且,我們開發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對(duì)集中,有利于形成整體優(yōu)勢(shì),提高大慶品牌、皇冠品牌的競(jìng)爭能力,并為九龍灣旅游度假區(qū)后期的開發(fā),占得了商業(yè)先機(jī),創(chuàng)造了條件。

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