酒店可行性報(bào)告

時(shí)間：2022-10-05 16:58:15 可行性研究報(bào)告我要投稿

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　　第一篇市場(chǎng)及項(xiàng)目分析

　　一.全國(guó)酒店業(yè)形勢(shì)

　　酒店是在古時(shí)候的“亭驛”、“客舍”和“客棧”的基礎(chǔ)上,隨著人類(lèi)的進(jìn)步、社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,科學(xué)文化、技術(shù)和交通的發(fā)達(dá)而發(fā)展起來(lái)的。

　　現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,帶來(lái)了世界旅游、商務(wù)的興旺,酒店業(yè)也隨之迅速發(fā)展起來(lái),而且是越來(lái)越豪華、越來(lái)越現(xiàn)代化。

　　2005年中國(guó)賓館酒店行業(yè)持續(xù)發(fā)展,營(yíng)業(yè)額和就業(yè)人數(shù)都有所增長(zhǎng);酒店業(yè)的經(jīng)營(yíng)繼續(xù)呈現(xiàn)全面回升的態(tài)勢(shì),客房出租率和房?jī)r(jià)同時(shí)增長(zhǎng),其經(jīng)營(yíng)依舊呈現(xiàn)“星級(jí)越高、效益越好”的特點(diǎn),但是單體酒店的經(jīng)營(yíng)模式阻礙了酒店業(yè)的發(fā)展,外資酒店的經(jīng)營(yíng)狀況明顯的好于國(guó)內(nèi)的同類(lèi)型酒店。

　　國(guó)際品牌的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)繼續(xù)擴(kuò)大,各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)均領(lǐng)先于內(nèi)資酒店企業(yè);同時(shí),行業(yè)內(nèi)品牌競(jìng)爭(zhēng)成為主導(dǎo),酒店集團(tuán)化趨勢(shì)尤為突出。

　　2006年度假游,自助游和汽車(chē)自駕游等旅游方式受到普遍歡迎,此類(lèi)旅游客源快速增長(zhǎng)。

　　一些酒店更加趨向于專(zhuān)一性客源定位,其產(chǎn)品也更加細(xì)化,更有深度。

　　主題酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店和一些專(zhuān)題酒店如會(huì)議酒店和度假酒店在市場(chǎng)上以其鮮明的市場(chǎng)形象擁有著更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

　　而2008年的北京奧運(yùn)會(huì)和2010年的上海世博會(huì),將會(huì)大大的推動(dòng)中國(guó)酒店業(yè)的發(fā)展,所以中國(guó)賓館酒店行業(yè)在未來(lái)幾年的前景將看好。

　　二.本項(xiàng)目基本情況及優(yōu)勢(shì)介紹

　　1.項(xiàng)目區(qū)域介紹

　　本項(xiàng)目坐落在美麗的臨安市市區(qū)

　　臨安地處浙西北,東鄰杭州,西接黃山,南連富陽(yáng)、桐廬和淳安,北靠安吉,是距離上海、杭州等大都市最近的山區(qū)市。

　　市域東西長(zhǎng)100余公里,南北寬50余公里,總面積3126.8平方公里,轄4個(gè)街道22個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)662個(gè)行政村,人口52萬(wàn)。

　　市區(qū)建成區(qū)面積20平方公里,人口15萬(wàn)。

　　臨安是首批全國(guó)生態(tài)建設(shè)示范市,擁有"中國(guó)優(yōu)秀旅游城市""中國(guó)竹子之鄉(xiāng)""中國(guó)山核桃之鄉(xiāng)""中國(guó)書(shū)畫(huà)藝術(shù)之鄉(xiāng)""全國(guó)綠化造林先進(jìn)縣"等稱(chēng)號(hào),兩次躋身"全國(guó)農(nóng)村綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣(市)"行列,今年被列為浙江省十七經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣(市)之一。

　　臨安山清水秀、風(fēng)光迷人,森林覆蓋率達(dá)74.9%。

　　境內(nèi)有天目山和清涼峰兩處國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū),其中天目山被列入聯(lián)合國(guó)人與生物圈網(wǎng)絡(luò)成員,還有青山湖國(guó)家級(jí)森林公園,大明山省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)等數(shù)十處名勝景點(diǎn)。

　　湖光、山色、巨樹(shù)、溶洞、峽谷、飛瀑、溫泉等形成了臨安獨(dú)特的自然風(fēng)光。

　　臨安歷史悠久,新石器時(shí)代人們就在這里繁衍生息。

　　西漢時(shí)設(shè)縣建制是,是吳越國(guó)王錢(qián)謬故里和墓葬地。

　　歷代以來(lái)人才輩出,宋代大文人洪咨夔,清代數(shù)學(xué)家方克猷,革命烈士來(lái)學(xué)照,愛(ài)民模范趙爾春,高原赤子陳金水等都是臨安的杰出人物。

　　秀麗的山水吸引來(lái)眾多名人墨客。

　　謝安、昭明太子、李白、白居易、蘇軾、郁達(dá)夫、周恩來(lái)等曾留下他們的足跡和詩(shī)文,給臨安的山水更增添了深厚的文化底蘊(yùn)。

　　臨安的佛教文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng),西漢佛教初傳中國(guó)時(shí)就有印度僧人入天目山播教,天目山被尊為韋馱菩薩的道場(chǎng)。

　　歷代高僧輩出,在東南亞尤其是日本影響深遠(yuǎn)。

　　2.項(xiàng)目基本情況

　　本酒店項(xiàng)目位于臨安市錢(qián)王大街西,玲瓏山腳下,其酒店建筑是街邊的一棟七層的樓房,室外是淡紅色彩磚,室內(nèi)是毛坯,總共的可用面積為2300平方米,帶電梯.酒店裝修完后,將有客房64間,一樓營(yíng)業(yè)房三間,有停車(chē)場(chǎng).

　　三.項(xiàng)目周邊酒店分析

　　臨安上點(diǎn)規(guī)模的酒店大約有30多家,本酒店項(xiàng)目附近有三家酒店,都在錢(qián)王大街邊上.它們分別如下

　　1.東方假日酒店,是一家三星級(jí)酒店,有客房170多套,其入住率比較高,客人以團(tuán)隊(duì)為主,零星散客.距離本項(xiàng)目200多米..

　　2.假日之星酒店,是一家經(jīng)濟(jì)型酒店,其建筑外力面為淡黃色,給人一種清新的感覺(jué),所以散客比較多,但仍以團(tuán)隊(duì)為主, 入住率較高,有客房80個(gè)左右.,距本項(xiàng)目100米左右.

　　3.保羅山莊,是一家傳統(tǒng)酒店,有客房50套左右,,入住率較高, 距本項(xiàng)目100米左右.

　　這三家酒店各有特點(diǎn),其優(yōu)勢(shì)都是入住率較高,以團(tuán)隊(duì)為主,劣勢(shì)就是有些酒店設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)

　　四.項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)介紹

　　本酒店項(xiàng)目是杭州運(yùn)河鋼材市場(chǎng)有限公司在臨安投資的第二家酒店,另一家酒店----臨安大世界酒店,也位于臨安錢(qián)王大街,距本項(xiàng)目500米左右,故其優(yōu)勢(shì)有;

　　1.產(chǎn)業(yè)化擴(kuò)張,低成本經(jīng)營(yíng)

　　本酒店項(xiàng)目是由杭州運(yùn)河鋼材市場(chǎng)有限公司投資的,其公司宗旨是走集團(tuán)化道路,多元化投資..現(xiàn)經(jīng)營(yíng)方向?yàn)殇摬暮途频瓴⑦M(jìn),已有杭州北晶大酒店和臨安大世界酒店,即將投資的酒店項(xiàng)目有安吉棋盤(pán)石度假村和本酒店項(xiàng)目.因本酒店離臨安大世界酒店較近,所以可以在客戶(hù)方面把本酒店的客戶(hù)帶到大世界酒店用餐,既提高了效益又節(jié)省了成本,在公司酒店人力調(diào)動(dòng)和分配方面,也比較靈活方便

　　2.管理人員減少,組織更加精簡(jiǎn)

　　因?yàn)楸卷?xiàng)目和臨安大世界酒店較近,所以總公司可以派較少的管理人員到臨安,不需要設(shè)置

　　復(fù)雜的組織結(jié)構(gòu),因此辦事有效簡(jiǎn)便,資源可以共享

　　3.政策利好

　　臨安市的未來(lái)市區(qū)規(guī)劃是向西擴(kuò)展,而本項(xiàng)目就是位于市區(qū)西面,所以周邊商業(yè)會(huì)更加活躍,人流量更大

　　五.項(xiàng)目定位

　　根據(jù)全國(guó)酒店業(yè)趨勢(shì),區(qū)域特點(diǎn),項(xiàng)目周邊酒店情況,項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)等因素,,此項(xiàng)目可以定位為”價(jià)廉,,干凈,舒適”的經(jīng)濟(jì)型酒店

　　第二篇項(xiàng)目投資估算

　　一.項(xiàng)目前期投資預(yù)算

　　前期投資主要是建筑裝修費(fèi)用和采購(gòu)酒店產(chǎn)品費(fèi)用.一般需要采購(gòu)的產(chǎn)品包括:電視機(jī).空調(diào).地板,床及床上用品,衛(wèi)生間用品,電話(huà)機(jī),電腦,窗簾,茶幾等,每間房采購(gòu)的產(chǎn)品具體如下:

　　1.床頭燈: 70元/個(gè) 2。

　　鏡燈:45元/個(gè) 3。

　　吸頂燈 :28元/個(gè) 4。

　　廊燈: 10元/個(gè) 5。

　　坐便器: 350元/個(gè) 6。

　　浴巾架 :80元/個(gè) 7。

　　淋浴器: 300元/個(gè) 8。

　　洗臉盤(pán): 150元/個(gè) 9。

　　臺(tái)板: 130元/個(gè) 10。

　　熱水器: 880元/個(gè) 11。

　　電熱壺 : 80元/個(gè) 12。

　　窗簾 :350元/件 13。

　　空調(diào): 1700元/臺(tái) 14。

　　電視機(jī): 800元/臺(tái) 15。

　　床 :250元/個(gè) 16 電視柜,衣櫥,行李架,圈椅: 1200元/套 17。

　　地板 : 50元/平方米 18。

　　油漆 :16 元/平方米 19。

　　地磚 : 35元/平方米 20。

　　磁磚: 35元/平方米 21。

　　塑料扣板 : 60元/平方米 22。

　　玻璃淋浴房 : 900元/間,床上用品大約要花費(fèi)3萬(wàn)元,前廳的裝修費(fèi)用為10萬(wàn)元左右,樓梯扶手大約為5萬(wàn)元左右

　　(1)每間房總價(jià):9661元/間

　　(2)64間房總成本:9661×64=618304

　　(3)前期總投資:618304+30000+100000+500000=798304≈80萬(wàn)

　　二.項(xiàng)目后期營(yíng)業(yè)費(fèi)用

　　項(xiàng)目后期營(yíng)業(yè)費(fèi)用主要包括房子年租金,年?duì)I業(yè)費(fèi)用,其它費(fèi)用.

　　1.房子年租金

　　根據(jù)目前甲乙雙方達(dá)成的初步意向,年租金為二十萬(wàn)左右.

　　2.年?duì)I業(yè)費(fèi)用

　　年?duì)I業(yè)費(fèi)用一般包括人員工資,年水電費(fèi)用,年發(fā)票稅.,具體如下

　　(1)人員工資

　　目前的人員安排為:客房5人,總臺(tái)3人,保安2人

　　水電一年的費(fèi)用大約為:14.4萬(wàn)

　　發(fā)票稅

　　每年的發(fā)票稅費(fèi)為:3萬(wàn)

　　年?duì)I業(yè)費(fèi)用為: 12.1+14.4+3≈30萬(wàn)

　　3.后期年?duì)I業(yè)費(fèi)用總額: 房子年租金+年?duì)I業(yè)費(fèi)用=20+30=50

　　4.其它費(fèi)用

　　其它費(fèi)用一般指每隔五年酒店要重新裝修一次的費(fèi)用,大約為初次費(fèi)用的一半:40萬(wàn)左右

　　根據(jù)以上數(shù)據(jù),項(xiàng)目第一年總投資為:80+20+30=130

　　三.項(xiàng)目籌資來(lái)源

　　一個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)生并運(yùn)行必須要有資金做后盾,一般企業(yè)對(duì)一個(gè)項(xiàng)目投入的資金來(lái)源一般有:企業(yè)自有資金,向銀行借貸,發(fā)行股票,取得基金支持等

　　根據(jù)我們投資酒店項(xiàng)目資金需要,如果企業(yè)自有資金充足,則項(xiàng)目十年總投資為:

　　80+20×10+40=320萬(wàn)

　　如果資金不足,根據(jù)資金籌劃的需要,我們可以向銀行借貸100萬(wàn)兩年期(兩年期的銀行利率為6.

　　75﹪)的信貸資金,則十年總投資為

　　100×(1+6.75﹪) (1+6.75﹪)-100+80+20×10+40=334萬(wàn)

　　四.費(fèi)用分?jǐn)?/p>

　　如果是自有資金投資,根據(jù)會(huì)計(jì)里的權(quán)責(zé)發(fā)生制原則,則有

　　1.前五年每年待攤費(fèi)用:80÷5+20=36萬(wàn)

　　每月待攤費(fèi)用:36÷12=3萬(wàn)

　　2.后五年每年待攤費(fèi)用:40÷5+20=28萬(wàn)

　　每月待攤費(fèi)用:28÷12=2.3萬(wàn)

　　如果是向銀行借貸資金,根據(jù)會(huì)計(jì)里的權(quán)責(zé)發(fā)生制原則,則有

　　1.前五年每年待攤費(fèi)用:100×(1+6.57﹪) (1+6.57﹪)-100=13萬(wàn)

　　(13+80)÷5+20=38.6萬(wàn)

　　每月待攤費(fèi)用:38.6÷12=3.2萬(wàn)

　　2.后五年每年待攤費(fèi)用:40÷5+20=28萬(wàn)

　　每月待攤費(fèi)用:28÷12=2.3萬(wàn)

　　第三篇項(xiàng)目投資利潤(rùn)預(yù)測(cè)

　　一,酒店年收入預(yù)測(cè)

　　1.靜態(tài)銀行收益預(yù)測(cè)

　　企業(yè)投資就是為了追求利潤(rùn),當(dāng)企業(yè)投資一個(gè)項(xiàng)目時(shí),就必須會(huì)有資金的投入,于是就會(huì)產(chǎn)生收益或虧損,假如這筆錢(qián)是存到銀行,則根據(jù)中國(guó)人民銀行公布的金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)利率表,整存整取,一年利率:2.79﹪,兩年利率:3.33﹪,三年利率:3.96﹪。

　　五年利率:4.41﹪,于是十年收益為

　　銀行存款總收益=100×(1+4.41﹪)10+50×(1+4.41﹪)9+50×(1+4.41﹪)8+50×(1+4.41﹪)7+50×(1+4.41﹪)6+50×(1+4.41﹪)5+50×(1+3.96﹪)4+50×(1+3.96﹪)3+50×(1+3.33﹪)2+50×(1+2.79﹪)1-320=415萬(wàn)

　　以上計(jì)算的銀行總收益是一個(gè)靜態(tài)指標(biāo),如果把資金用于投資酒店,就會(huì)發(fā)生酒店動(dòng)態(tài)收益

　　2.酒店年收入預(yù)測(cè)

　　酒店經(jīng)營(yíng)一般有旺季和淡季之分.按一般劃分,旺季有9個(gè)月,淡季有3個(gè)月.假如在旺季的星期六的入住率為100﹪,房?jī)r(jià)每間120元,星期五入住率為50﹪,房間每間90元,其余時(shí)間房間入住率為40﹪,房?jī)r(jià)為每間70元,則有

　　全年星期六的總收入:120×64×4×9=27.6萬(wàn)

　　全年星期五的總收入:90×32×4×9=10.4萬(wàn)

　　其余時(shí)間收入:365-2×9×4) ×64×40﹪×70=51.2萬(wàn)

　　全年總收入:27.6+10.4+51.2=89.2萬(wàn)≈90萬(wàn)

　　十年總收入:90×10=900萬(wàn)

　　十年利潤(rùn):自有資金產(chǎn)生的利潤(rùn):900-320=580萬(wàn)

　　借貸資金產(chǎn)生的利潤(rùn):900-334=576萬(wàn)

　　顯然,靜態(tài)銀行總收益<酒店十年利潤(rùn)總額

　　二.項(xiàng)目投資回收期預(yù)測(cè)

　　靜態(tài)投資回收期(簡(jiǎn)稱(chēng)回收期),是指投資項(xiàng)目收回原始總投資所需要的時(shí)間,即以投資項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流量抵償原始總投資所需要的全部時(shí)間。

　　它有"包括建設(shè)期的投資回收期"和"不包括建設(shè)期的投資回收期"兩種形式。

　　因?yàn)槲覀兪亲庥脛e人的房產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng),于是可以大致歸入“不包括建設(shè)期的投資回收期”,于是有:不包括建設(shè)期的投資回收期=原始總投資/投產(chǎn)后若干年相等的凈現(xiàn)金流量

　　假如投資回收期為未知數(shù)M,則有

　　投產(chǎn)后若干年相等的凈現(xiàn)金流量XM=原始總投資

　　90M=80+40+(30+20)XM

　　M=3

　　于是最后的投資回收期大致為三年

　　三,盈虧平衡分析

　　盈虧平衡分析又稱(chēng)保本點(diǎn)分析或本量利分析法,是根據(jù)產(chǎn)品的業(yè)務(wù)量(產(chǎn)量或銷(xiāo)量)、成本、利潤(rùn)之間的相互制約關(guān)系的綜合分析,用來(lái)預(yù)測(cè)利潤(rùn),控制成本,判斷經(jīng)營(yíng)狀況的一種數(shù)學(xué)分析方法。

　　一般說(shuō)來(lái),企業(yè)收入=成本+利潤(rùn),如果利www.fdcew.com 房地產(chǎn)E網(wǎng)潤(rùn)為零,則有收入=成本=固定成本+變動(dòng)成本,而收入=銷(xiāo)售量×價(jià)格,變動(dòng)成本=單位變動(dòng)成本×銷(xiāo)售量,這樣可以推導(dǎo)出盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算公式為:銷(xiāo)售量×價(jià)格=固定成本+單位變動(dòng)成本×銷(xiāo)售量,

　　由于我們是酒店項(xiàng)目,成本每年較固定,于是有

　　收入=固定成本

　　所以根據(jù)投資回收期得到盈虧平衡點(diǎn)為:

　　80+40+(30+20)×3=270萬(wàn)

　　四.投資回報(bào)率

　　投資回報(bào)率是反映盈利能力的另一個(gè)重要指標(biāo),是利潤(rùn)與總投資之比,根據(jù)前面的數(shù)據(jù)知道,

　　十年利潤(rùn):自有資金產(chǎn)生的利潤(rùn):900-320=580萬(wàn)

　　借貸資金產(chǎn)生的利潤(rùn):900-334=576萬(wàn)

　　所以,自由資金的投資回報(bào)率為

　　580÷320×1/10=18﹪

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